Совершенствование ценообразования на рынке недвижимости. Цены и ценообразование на рынке недвижимости
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА
Леонтьев Александр Игоревич 1 , Иванова Ольга Юрьевна 2
1 Уральский государственный экономический университет, студент
2 Уральский государственный экономический университет, ассистент кафедры региональной, муниципальной экономики и управления
Аннотация
В настоящее время потребитель с каждым днем становится все более требовательным при выборе потенциального жилья для покупки или аренды. Кроме того, население порой не может понять, по какой причине повысилась или понизилась стоимость объекта.
В данной статье рассматривается ценообразование на рынке жилой недвижимости в городе Екатеринбурге. Целью исследования является выявление групп факторов, влияющих на ценообразование на рынке жилой недвижимости. Данная статья будет интересна для сотрудников муниципальных образований, риэлторов, студентов и преподавателей.
PRICING IN THE HOUSING MARKET AS AN EXAMPLE THE CITY EKATERINBURG
Leontiev Aleksandr Igorevich 1 , Ivanova Olga Yurevna 2
1 Ural State University of Economics, student
2 Ural State University of Economics, assistant, Department of Regional, Municipal Economy and Management
Abstract
Currently, the consumer every day becomes selective when choosing a potential property to buy or rent. In addition, people often cannot understand, for whatever reason, increased or decreased value of the object. This article discusses the pricing of the residential real estate market in the city of Yekaterinburg. The aim of the study is to identify the structure of pricing real estate market. This article will be of interest to employees of municipalities, realtors, students and teachers.
Библиографическая ссылка на статью:
Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]..02.2019).
Рынок недвижимости является особой системой, которая зависит от множества факторов. Многочисленные исследователи пытаются понять, от чего зависит стоимость той или иной недвижимости в городе. Выдвигаются различные классификации факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости. Но вопрос в следующем: каково воздействие факторов на сам рынок, целесообразно ли их воспринимать.
В представленном исследовании рассмотрен рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга и предложена авторская классификация ценообразующих факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. По мнению автора, предлагаемая классификация будет наиболее содержательной для обоснования ценообразующих тенденций на рынке жилой недвижимости именно крупнейшего города, проанализированного на примере г. Екатеринбурга.
К макрофакторам следует относить:
Психологический фактор;
Финансовый фактор;
Фактор покупательной способности;
Условия кредитования.
Психологический (поведенческий) фактор
оказывает непосредственное влияние не только на рынок недвижимости, но и на рынки товаров и услуг в Российской Федерации. Ярким примером можно считать санкции. Введение санкций повергло население нашей страны в недоумение и активировало негативные потребительские ожидания. Последствия введения санкций заставили капиталодержателей рассматривать недвижимость как один из наиболее устойчивых объектов для капиталовложений. Это подстегнуло спрос, вследствие чего, была зафиксирована тенденция роста цен на объекты первичной и вторичной недвижимости с декабря 2013 г. по апрель 2015 г. (рисунок 1).
Рисунок 1 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.
По нашему мнению, психологический фактор можно отнести к числу основополагающих при рассмотрении ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости крупнейших городов, в том числе г. Екатеринбурга.
Финансовый фактор
в равной степени заставил рынок жилой недвижимости жить в новой реальности. Под финансовым фактором нами понимается влияние валютного рынка на ценообразование рынка жилой недвижимости.
С 2013 г. до апреля-июля 2015 г. наблюдается изменение на рынке валют (рисунок 2), как следствие на рынке жилой недвижимости наблюдается рост средних предложений .
Но затем было зафиксировано уменьшение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, по причине уменьшения спроса населения. Хотя первичный рынок жилой недвижимости увеличил стоимостную составляющую предложения, вследствие увеличения стоимости строительного процесса из-за роста курса валют доллара и евро (рисунок 3) .
Рисунок 2 – Динамика курса доллара и евро за период январь 2014 г. – апрель 2015 г.
Рисунок 3 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.
Ценообразование зависимо также от варьирования покупательной способности
населения. В 2016 г. происходит значительное сокращение сделок купли-продажи жилых объектов, вследствие снижения среднедушевых денежных доходов населения в Российской Федерации в 2016 г. (таблица 1). Результатом этого является снижение объема зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (рисунок 4)
Таблица 1 – Среднедушевые денежные доходы населения по РФ за период 1 квартал 2014 г. – 1 квартал 2016 г.
| № квартал |
Среднедушевые денежные доходы населения, руб./ квартал |
В % к предыдущему периоду |
| 1 квартал 2014 г. |
22 823,3 |
73,3 |
| 2 квартал 2014 г. |
27 347,2 |
119,8 |
| 3 квартал 2014 г. |
28,112,9 |
102,8 |
| 4 квартал 2014 г. |
32 901,2 |
117,0 |
| 1 квартал 2015 г. |
25 391,9 |
77,8 |
| 2 квартал 2015 г. |
29 626,7 |
116,7 |
| 3 квартал 2015 г. |
30 432,5 |
102,7 |
| 4 квартал 2015 г. |
35 561,8 |
116,9 |
| 1 квартал 2016 г. |
26 340,5 |
74,1 |
Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период январь-сентябрь 2014 г. – январь-сентябрь 2016 г.
Этот факт можно объяснить тем, что, во-первых, покупатель стал тщательнее подбирать свой потенциальный объект недвижимости. Во-вторых, фиксируется снижение среднедушевых доходов населения в 2016 г. Тем самым средние цены предложений стали идти вниз, из-за отсутствия спроса у населения. В-третьих, потенциальный покупатель стремится сохранить свои денежные средства в банке, чем вложить в какой-нибудь стоящий проект .
Условия кредитования
являются одним из государственных методов стимулирования и разогревания спроса на рынке жилой недвижимости.
В 2014 г. банковский сектор существенно повысил ставку до 16-18 % годовых. Это изменение парализовало рынок недвижимости, поэтому Правительство РФ в конце 2014 г. принялось за разработку государственных мер поддержки рынка недвижимости.
В марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13 % и даже под 10 % годовых. Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 миллиардов рублей в поддержку ипотечного кредитования. Как следствие, эти меры повлияли на ценообразование рынка жилой недвижимости: повысился спрос на предложения рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга по средством доступности ипотечного кредита.
На данный момент заканчивается программа по субсидированной банковской ставке. В свою очередь министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень рапортует, что программа льготного субсидирования может быть заменена другими мерами поддержки, в частности субсидиями на развитие инфраструктуры .
Помимо названных макрофакторов, рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга имеет свои эксклюзивные особенности (муниципальные или микрофакторы), которые имеют воздействие на формирование цен. Автор полагает, что для рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга характерны следующие микрофакторы:
Экологический фактор;
Фактор безопасности;
Фактор близости станции метрополитена;
Фактор жилья с включенным набором услуг.
Фактор ценового районирования базируется на поясной системе г. Екатеринбурга, рекомендованной Уральской Палатой Недвижимости (таблица 2).
Таблица 2 – Ценовые пояса города Екатеринбурга
|
Наименование ценового пояса |
Жилые районы |
|
Центр |
Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова |
|
1 пояс |
Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный. |
|
2 пояс |
Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка, Академический, ЖБИ |
|
3 пояс |
Чермет, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз |
|
4 пояс |
Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Нижнеисетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро |
Формирование данных ценовых поясов помогает нам понять, в каких районах возможно расположение той или иной классовой жилой недвижимости. Жилье эконом-класса присутствует во всех ценовых поясах, но преимущественно в 3 и 4 поясах. Например, ЖК «Серебряная подкова», построенный в микрорайоне Вторчермет, новостройки в микрорайоне Солнечный. В свою очередь жилье комфорт-класса в основном представлено в 1 и 2 ценовых поясах. Яркими представителями являются ЖК «Перемена», ЖК «Мичуринский», ЖК «Московский квартал» и многие другие жилые комплексы. Объекты бизнес- и элит-класса располагаются преимущественно в зоне Центр и 1 поясе . К таким объектам относятся ЖК «Аристократъ», ЖК «Де Геннин», «Чемпион парк», ЖК «Дипломат», ЖК «Гаринский» и т.д.
На названные особенности поясного расположения классового жилья в г. Екатеринбурге не малое влияние оказывает местоположенческий фактор включающий такие характеристики как :
Транспортная доступность;
Безопасность;
Наличие инфраструктуры (торговые центры, магазины, аптеки);
Социальной инфраструктуры (школы, сады и т.д.);
Зеленая инфраструктура (парки, зеленые насаждения)
Ярким примером с этой точки зрения является район Академический. Данный район привлекателен для потребителя тем, что лесной массив и удобные прогулочные зоны стали визитной карточкой микрорайона Академический. Цены квартир в Академическом (в среднем 3,5-4,0 миллиона рублей), в последние годы могут сравниться с ценами в районе Автовокзал (1 пояс) .
Безопасность тоже сказывается на ценообразовании рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга. В последнее время все чаще огораживаются жилые объекты, с целью повысить стоимость объекта за счет включенных услуг охраны . Так, район Автовокзал в последнее пять лет существенно преобразился. На улицах Щорса и 8 Марта построены несколько десятков охраняемых и благоустроенных объектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Район Автовокзала стал менее криминальным, инвестиционно-привлекательным для застройщиков, а также желанным для потенциальным покупателей.
Для г. Екатеринбурга особым достоянием считается наличие проходящей ветки метро. Любой жилой объект недвижимости, находящийся в непосредственной близости от любой из станций метро автоматически удорожается.
Таблица 3 – Структура факторов, влияющих на ценообразование рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге
|
Наименование группы факторов |
Факторы |
|
Макро факторы |
Психологический; Финансовый; Покупательную способность; Условия кредитования. |
|
Микро факторы |
Фактор ценового районирования; Экологический фактор; |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Московский Гуманитарный Университет
Факультет экономики и управления
Кафедра экономических и финансовых дисциплин
РЕФЕРАТ
на тему: "Цены и ценообразование на рынке недвижимости "
по дисциплине "Цены и ценообразование"
Студентки 2 курса гр. М201_323
Специальность Менеджмент организации
Василяускас А.А.
Преподаватель
д.э.н., профессор
Грызунова Н.В.
Москва 2010
Введение
1. Факторы ценообразования
1.1 Классификация факторов
1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН
1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи
2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи
3. Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России
3.1 Классификация прогнозов по степени формализации методов
Заключение
Список литературы
Введение
Во всём мире рынок недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как "дикий". Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов.
1. Факторы ценообразования
1.1 Классификация факторов
При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.
Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья
На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).
В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.
1.2 Признаки классификации факторов ценообразования на РН
Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками - их взаимодействие.
Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.
1.3 Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи
|
Феноменологический анализ факторов |
||
|
Факторы спроса |
||
|
1. Объем платежеспособного спроса на жилье |
Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь - спрос эластичен по цене). При росте - ведет к повышению цен, при снижении - к падению. |
|
|
2. Потребность в жилье (потенциальный спрос) |
Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1. |
|
|
3. Доходы населения и их дифференцированность |
Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении - к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен. |
|
|
4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания |
Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции - падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен - при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении - уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен. |
|
|
5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок |
Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) - снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен. |
|
|
6. Макрофинансовые факторы (денежная база) |
Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 - росту цен, при снижении - к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен. |
|
|
7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости) |
Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее - росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен. |
|
|
8. Инфляция и дефляция |
Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них - на фактор 1 и цены. |
|
|
9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация) |
Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых - растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений. |
|
|
10. Цены на нефть и иные товары экспорта |
||
|
11. Объем вывоза капитала |
Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье. |
|
|
12. Репутация застройщиков и объектов |
Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4. |
|
|
Факторы предложения |
||
|
13. Объем предложения жилья |
Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса - предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 - продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен. |
|
|
14. Удельный жилой фонд |
Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. |
|
|
15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов |
Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него - на цены. |
|
|
16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами |
Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него - спрос (фактор 1) и цены. |
|
|
17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства |
Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым - несмотря на рост себестоимости - повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье. |
|
|
18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним |
Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном периоде. |
|
|
19. Ресурсное обеспечение строительства |
Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде. |
|
|
20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке |
Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него - на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде. |
|
|
21. Наличие альтернативных объектов инвестиций |
Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России - в Болгарию, Черногорию и т.п. |
|
|
22. Инвестиционная стратегия застройщиков |
Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен. |
|
|
23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков |
Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов. |
2. Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи
Структура факторов ценообразования на рынке жилья и их взаимосвязи (продолжение)
3 . Модели для прогнозирования параметров развития рынка жилья России
В зависимости от горизонта прогноза, прогнозирование может быть долгосрочным, среднесрочным и краткосрочным. Конкретная величина допустимого горизонта для каждого из этих видов прогноза зависит от физического (экономического) содержания задачи, общеэкономической ситуации, состояния конкретного сегмента рынка, и может существенно меняться. Так, правительственные среднесрочные прогнозы развития экономики России имеют горизонт в 3 года. В настоящее время на рынке недвижимости России мы рассматриваем в качестве краткосрочного - прогноз на 1-3 месяца, среднесрочного - на год-три, долгосрочного - на три-пять лет.
Важно подчеркнуть, что для каждого из этих видов прогноза необходимо изучать разный перечень факторов, влияющих на изменение исследуемого показателя (полупериод изменения которых близок к величине горизонта прогноза). Например:
Известное явление декабрьских выплат задолженности по зарплате, премиальных и бонусов распространяет свой эффект на рынке недвижимости в течение 1-2 месяцев;
Сезонные факторы мало влияют на итоги годового тренда, и в то же время могут оказаться существенными для прогноза изменения цен и оборотов рынка за 3-4 месяца;
Темпы роста ВВП незначительно сказываются на месячном приросте цен, но важны для долгосрочного прогноза;
Уровень цен на энергоносители, темпы оттока капитала из страны существенны как для краткосрочного прогноза (с лагом в 2-3 месяца), так и для среднесрочного прогноза (через накопленные приросты цен на жилье за прошедшие месяцы года).
По степени формализации методов прогнозирования, применяемых на рынке недвижимости России, их можно разделить на экспертное предсказание, эвристическое прогнозирование, "фундаментальный" анализ, регрессионное статистическое моделирование ("технический анализ"), многофакторное моделирование (включая моделирование и прогнозирование на нейронных сетях). На практике различные методы применяются совместно, в том или ином сочетании. Тем не менее, необходимо отличать экспертное предсказание тенденций на рынке (метод 1), необоснованно называемое прогнозом (которое в силу высокой квалификации эксперта может быть достаточно точным), от методически обоснованного, расчетного прогноза (методы 2-5).
3 .1 Классификация прогнозов по степени формализации методов
|
Разработчик прогноза (шутливое наименование) |
Метод прогнозирования |
Вид прогноза |
|
|
(-1) "Агностик" |
Нет ("прогнозы вообще невозможны") |
||
|
(1) Эксперт |
Интуиция, знание рынка, метод аналогий |
Экспертное предсказание |
|
|
(2) Аналитик-прогнозист |
Количественный и качественный "фундаментальный" анализ факторов, сценарный метод |
Эвристический прогноз |
|
|
(3) Прогнозист-"оптимист" |
"Фундаментальный" анализ экономической ситуации и ее влияния на показатели рынка недвижимости ("демографический" метод, метод прогноза доходов населения) |
"Фундаментальный" прогноз факторов - объемов строительства, предложения, спроса, оборотов рынка |
|
|
(4) Прогнозист-"статистик" |
"Технический" анализ (регрессионный анализ, статистическое моделирование) |
"Технический" прогноз на основе регрессионной статистической модели |
|
|
(5) Прогнозист-моделист |
Многофакторное моделирование, нейросетевое прогнозирование |
Прогноз на основе многофакторной модели, нейронных сетей |
|
|
(+1) "Пуританин" |
Нет ("слабая изученность явления не позволяет построить адекватную модель") |
Пример использования статистической регрессионной модели в феврале 1995 года для прогнозирования динамики цен на жилье в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле приведен на рисунке. Основу модели была положена гипотеза о том, что в экономике России осуществляется переход от планового, централизованного регулирования к рынку, и поэтому основной закономерностью динамики цен на рынке жилья является их взлет до уровня, соответствующему ценам в "городах-аналогах". Соответственно, для описания перехода кибернетической, саморегулируемой системы в новое состояние была применена логистическая модель "взлета самолета" вида
V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),
где V - средняя за период (среднемесячная) цена предложения 1 кв. м общей площади объекта;
Т - порядковый номер периода (месяца);
А, В и С - постоянные коэффициенты (параметры модели).
На рисунке видно, что рассчитанный прогноз динамики цен на 1995-1998 годы до начала августовского кризиса близко совпадал с фактическими данными.
Аналогичная модель-прогноз была применена при изучении начальных стадий рынка ипотечных сделок с недвижимостью в Москве и построена в 3 квартале 2005 года, только моделируемым показателем выступала динамика объема ипотечных операций Компании :
где t - порядковый номер квартала.
Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.
В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Москве на 2001-2002 гг. была построена новая модель "выхода самолета из пике" вида
V = B 0 -B 1 /(B 2 +exp((B 3 * Т +B 4 ) 2 )).
До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.
В 2006-2008 году на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Москвы и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений :
Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n , (1)
y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x +a 0 , (2)
? y 2 , (3)
? y 3 = , (4)
? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)
где Y - прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;
y 1 - уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;
? y 2 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;
? y 3 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда второго порядка, $/кв. м;
? y 4 -прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда третьего порядка, $/кв. м;
? y n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;
а, b, c, d с индексами - коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) "длинного" цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали "базовый тренд", и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен - рост со среднегодовыми темпами 20-25%. В дальнейшем (по нашим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.
Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.
Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной - темпов прироста цен. Они образуют "средние", более быстропротекающие циклы, и "короткие", еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.
Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен - среднесрочный и долгосрочный .
На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Москвы реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная - по двум.
С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.
В сентябре 2009 года было проведено исследование рынка жилья в 10 городах России, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации .
Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:
Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),
где x 1 -цена барреля нефти;
x 2 - инфляция;
x 3 -девальвация рубля относительно доллара;
x 4 -отток капитала.
Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).
Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).
Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.
Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.
ценообразование спрос предложение рынок недвижимость
Заключение
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным. Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.
Список используемой литературы
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. - М.: "Экономика", 2009. - 601 стр.
Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал "Имущественные отношения в РФ" №8 (95) 2009, с. 168-185.
Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на динамику ипотечных сделок в Москве. - Журнал "Национальные проекты", март 2007.
Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2001 году. Анализ и прогноз. - РГР, декабрь 2001.
Стерник Г.М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы. Макроэкономический подход (доклад на Аналитической конференции МАР "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз" 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, август 2007.
Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. - Аналитическая группа Г.М.Стерника. -www.realtymarket.ru, январь 2007.
Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: прогнозы и реальность. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 1.10.08. - www.realtymarket.ru.
Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития. - Доклад на аналитической конференции Петербургского Жилищного форума 9.12.08. - www.realtymarket.ru.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Кафедра «Экономики предприятия
и
бизнес-технологий в АПК»
РЕФЕРАТ
по ценообразованию
На
тему:
«Ценообразование
на рынке недвижимости»
Выполнила:
Студентка 4 курса 2 группы
Экономического факультета
Проверила:
ст.преподаватель
Ставрополь,
2010 г.
Содержание
стр.
Введение
3
1. Недвижимость
как объект ценообразования
4
- 1.1. Понятие
недвижимости. Рынок недвижимости
в экономической системе
4
- 1.2. Методы
определения стоимости недвижимости
9
Заключение 19
Список литературы 20
Введение
При
любом общественном устройстве особое
место в системе общественных
отношений занимает недвижимое имущество,
с функционированием которого так или
иначе связаны жизнь и деятельность людей
во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Основными физическими признаками недвижимости
как товара являются: уникальность и неповторимость;
стационарность; длительность создания
и долговечность.
Поэтому
рынок недвижимости принципиально
отличается от других рынков. Ему присущи
по крайней мере две характеристики,
отличающие его от других рынков: ограниченное
количество товаров, способных удовлетворить
запросы покупателей и, соответственно
ограниченное число возможных покупателей
для продавцов; более высокий уровень
издержек, связанных с поиском необходимого
товара и контингента сделки. Поэтому
ценообразование на рынке недвижимости
также будет иметь свои определенные особенности.
Поэтому изучение данной темы реферата
актуально в период становления и развития
рынка недвижимости в России.
Цель
написания реферата – изучить порядок
и методы ценообразования на рынке недвижимости
и проанализировать недвижимость в г.
Ставрополе.
1. Недвижимость как объект ценообразования
Понятие
недвижимости. Рынок
недвижимости в экономической
системе
Согласно
ГК РФ ст. 130
«К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения.
К
недвижимым вещам также приравниваются
предприятие в целом как имущественный
комплекс, подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, суда плавания
"река-море", космические объекты.
Законодательными актами к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество».
Недвижимость
является финансовым активов, операции
с которым осуществляют на рынке недвижимости,
то есть на одном из секторов финансового
рынка.
Недвижимость
представляет собой финансовую категорию
и является формой вложения капитала.
В
составе недвижимости можно выделить
следующие группы финансовых активов:
- земельный
участок;
недра;
замкнутый водный объект;
жилое помещение (дом, квартира, комната);
нежилое помещение;
предприятие;
здание и сооружение;
участок лесного фонда;
воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.
В странах с переходной экономикой недвижимость постепенно (не только количественно, но и качественно) становилась объектом рынка. И этот процесс имеет противоречивый характер. И этот процесс имеет противоречивый характер.
Принято считать, что рынок недвижимости тесно взаимосвязан с финансовыми рынками, а также с рынками строительных работ, стройматериалов, трудовых ресурсов, товаров потребления. Так, с одной стороны, с ростом активности рынка недвижимости формируется повышенный спрос на финансовые ресурсы, стройматериалы, строителей. С другой стороны, доходность финансовых активов, более низкий риск инвестиций, состояние банковской системы могут влиять на развитие рынка недвижимости. Во многих странах Запада деятельность, связанная с недвижимостью, составляет примерно 25-30% всех сделок, осуществляемых в хозяйственной сфере. В США недвижимость составляет 30-40% национального богатства. Однако действительная роль недвижимости для экономики недооценивается как в развитых, так и в развивающихся странах.
Представители «реальной экономики» утверждают, что инвестиции в недвижимость отвлекают финансовые ресурсы от других отраслей хозяйства и в конечном счете могут привести к застою экономики. Для подтверждения такой позиции используются кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики (рис.1).
Рис.1. Кривые
циклов развития рынка недвижимости
и развития экономики
Кривые
циклов развития рынка недвижимости
и развития экономики во времени
не совпадают. Упадок рынка недвижимости
обычно фиксируются раньше, чем начинается
упадок всей экономики. В случае его роста
соотношение остается одинаковым. Основа
функционирования подобного механизма
объясняет следующим образом. Повышение
ценности денег и уменьшение денежной
массы в финансовом секторе вынуждают
потребителей отказаться от долгосрочных
инвестиций в недвижимость, что, в свою
очередь, предопределяет уменьшение спроса
на рынке недвижимости. Предложение недвижимости
не может быстро реагировать на изменившееся
условия, т.е. определенное время превышает
спрос. Соответственно падают цены на
недвижимость, сокращается строительство
и т.д. Таким образом, последствия падения
цен с рынка недвижимости «переходят»
на другие рынки. Наконец, когда рынок
недвижимости достигает низшей точки
цикла, он «перестраивается» - изменяются
технологии, начинается строительство
в других районах и т.п. Позже, с увеличением
денежной массы в обороте и под влиянием
других факторов, спрос на недвижимость
начинает увеличиваться и рынок постепенно
оживает. На этом участке цикла рынок недвижимости
на самом деле действует как фактор, стимулирующий
экономический рост.
Таким
образом, рынок недвижимости можно
охарактеризовать в качестве показателя
состояния экономики: если ситуация на
этом рынке ухудшается, возможен упадок
всей экономики; если ситуация на рынке
недвижимости улучшается, можно ожидать
подъема всей экономики.
Рынок
недвижимости представляет собой сферу
вложения капитала в объекты недвижимости
и систему экономических отношений, возникающих
при операциях с недвижимостью. Эти отношения
проявляются между инвесторами при купле-продаже
недвижимости, ипотеке, сдаче объектов
недвижимости в траст, в аренду, внаем
и т.д.
Купля-продажа
объектов недвижимости – это не
просто купля-продажа товара народного
потребления, а движение капитала, т.е.
стоимости, приносящей доход.
Так,
покупка земельного участка означает
вложение денег в этот земельный
участок, который затем можно продать
по более высокой цене и получить доход
за счет разницы в ценах, или использовать
его для сельскохозяйственного производства
и получать доход с этого производства.
Купленный
жилой дом или квартиру можно
точно также продать через некоторое
время по более высокой цене или сдавать
внаем жильцам.
Капитал,
затраченный на приобретение предприятия,
будет приносить инвестору доход
в результате работы данного предприятия.
Вложение
средств в недвижимость представляет
собой надежное оружие против инфляции.
Цены на недвижимость постоянно растут,
что служит причиной спекулятивных
сделок с недвижимостью и способствует
концентрации земель в руках владельца,
выведении земельных участков из хозяйственного
оборота с целью выждать повышение цен.
К
особенностям рынка недвижимости относят
следующие:
- Величина
спроса на объекты недвижимости во многом
определяется географическим (местонахождение
объекта на территории города, области)
и историческим (дома разного периода
постройки) факторами; состоянием инфраструктуры
в микрорайоне объекта недвижимости (наличие
подъездных путей, дорог, метро и других
видов транспортной магистрали, предприятий
торговли и бытового обслуживания, парков,
других мест массового отдыха и т.д.);
Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
Вложения капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:
- затраты по
поддержанию объекта недвижимости в нормальном
функциональном состоянии (на ремонт,
эксплуатацию и др.);
ежегодный налог на владение недвижимостью;
налоги и сборы на сделки с недвижимостью.
1.2.
Методы определения
стоимости недвижимости
Применяются
три метода определения стоимости недвижимости:
затратный, сравнение продаж, капитализация
дохода.
Обычно
могут применяться все три
метода. Использование одного и более
методов позволяет дать более
реальную оценку стоимости. Так, метод
затрат может быть неприменим при
оценке недвижимости по старым зданиям,
которые имеют существенную накопленную
амортизацию из-за физического износа
и внешнего устаревания, которое трудно
оценить.
Метод
сравнения продаж не может быть применен
к узкоспециализированным видам недвижимости
при отсутствии информации для сравнения.
Метод капитализации доходов редко используется
для оценки частей домов, занятых собственником,
хотя он может быть использован с подтверждениями
рынка. Капитализация дохода обычно бывает
ненадежна на рынке коммерческой или промышленной
собственности, где собственники перебивают
цену инвесторов. Поэтому, где это возможно,
оценщики применяют по крайней мере два
метода. Полученные альтернативные оценки
служат полезной проверкой друг друга.
1.
Метод затрат базируется на принципе:
покупатель обычно не заплатить за недвижимость
больше, чем затраты на приобретение (постройку)
аналогичной собственности равнозначного
качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости
недвижимости является сумма стоимости
участка земли и стоимости строительства
на дату оценки. Этот подход основан на
понимании того, что участники рынка соотносят
стоимость и издержки.
Метод
затрат особенно полезен в оценке
новых зданий и объектов недвижимости,
которые редко продаются.
Использование
метода затрат для определения стоимости
недвижимости показано на рис.2.
| Оценка стоимости главного сооружения | Оценка косвенных издержек | Оценка величины прибыли | Оценка величины износа сооружения | |||
| Оценка стоимости главного сооружения с учетом общего износа | ||||||
| Оценка стоимости земли | Оценка рыночной стоимости права собственности на недвижимость | Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений с учетом общего износа | ||||
Рис.2. Схема определения стоимости недвижимости методом затрат
Сущность
метода сравнения продаж заключается
в определении цены, которую заплатит
покупатель за недвижимость аналогичной
полезности. При отсутствии на рынке такой
недвижимости метод сравнения продаж
не применяется.
2.
Метод сравнения продаж полезен, когда
ряд аналогичных объектов недавно продавался
или выставлен на продажу в том же сегменте
рынка. Используя этот метод, оценщик получает
отражение стоимости, сравнивая объект
с аналогичной недвижимостью, называемой
«сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости,
по мнению оценщика, наиболее сравнимые,
должны показать предел, в котором отражение
стоимости оцениваемой недвижимости может
падать. Использование метода сравнения
продаж для определения стоимости недвижимости
показано на рис.3.
Рис.3. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения продаж
Оценщик вычисляет степень сложности продажи объекта или различия между объектом и сравниваемыми продажами, рассматривая:
- условия финансирования;
условия продажи;
условия (состояния) рынка;
размещение;
физическую характеристику;
экономическую характеристику;
использование;
недействительные компоненты стоимости;
переданные права на недвижимость;
права собственности на недвижимость.
Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.
3. Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.
Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества или выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемыми по рыночным ставкам арендным платежам и текущим доходам) и др.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют при перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственности капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости применяют две основные процедуры использования будущих доходов в их текущей стоимости с использованием:
- коэффициента
капитализации;
ставки дисконта.
где К
– текущая стоимость (т.е. стоимость
в настоящее время), руб.
К t
– доход, ожидаемый к концу t-года, руб.
n – ставка
дисконта (норма доходности или процентная
ставка), доли единицы.
Коэффициент
капитализации либо непосредственно
выводится по продажам сопоставимых
объектов как отношение годового
дохода к цене продажи (прямая капитализация),
либо рассчитывается исходя из ожидаемой
ставки периодического дохода на капитал
и задаваемых условий возмещения инвестиций
(капитализация отдачей).
Ставка
дисконта используется для построения
моделей дисконтирования денежных
потоков. При этом к текущей стоимости
приводятся периодические доходы каждого
прогнозного года, а также гипотетическая
выручка от продажи.
Расчет
модели дисконтированных денежных потоков
производится по формуле:
| К= | К t | (3.3) |
| (1 + n) Т |
Метод
капитализации дохода требует широкого
изучения рынка на основе анализа спроса
и предложения, дающего информацию о тенденциях
в рыночных ожиданиях.
Природа
использования методов оценки недвижимости
зависит от проблемы оценивания, выбора
подходов и надежности полученных оценок.
При применении всех трех методов оценщик
проверяет три отдельные оценки. Относительная
надежность и применимость каждого метода
рассматривается при соединении показателей
стоимости.
- Анализ
рынка жилой недвижимости
за период 2008-2009 г.
Рынок жилой недвижимости в городе Ставрополе, как и в целом по России, очень разнообразен. Он представлен объектами и на первичном, и на вторичном рынке, покупатель может приобрести комнату в общежитии, квартиру, отдельно стоящее домовладение. Предложение жилой недвижимости на продажу с каждым годом растет все быстрее, реализуется проект «Доступное жилье – гражданам России», увеличиваются объемы строительства, но при этом растет и цена на эти объекты. Диапазон цен на объекты недвижимости в г. Ставрополе довольно широк и у каждого покупателя есть выбор, какого качества и за какую цену приобретать жилье. Выбор осложняется несовершенством рынка, заведомо ложной рекламой, большим количеством предложений и другими факторами. С целью выявления сложившейся ситуации был проведен анализ вторичного рынка квартир в многоквартирных домах.
По данным Ставропольского краевого управления статистики объем выполненных работ по виду деятельности "строительство" за январь-октябрь 2009 года составил 15,6 млрд. рублей, или на 14,7% больше, чем в этом же периоде 2008 года. Организациями всех форм собственности за десять месяцев 2009 года введено в действие жилых домов общей площадью 734,8 тыс. кв. метров, что на 28,8% больше, чем за десять месяцев 2008 года. Ликвидность жилых помещений определяется их стоимостью, качеством строительства и месторасположением.
Цена на объекты недвижимости в городе Ставрополе определяется, в основном, такими факторами, как:
1. Физические и качественные характеристики объекта (тип дома, материал стен, этаж, состояние квартиры);
2. Размеры объекта (количество комнат, общая и жилая площадь);
3. Месторасположение объекта (удаление от центра города, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.).
По месторасположению жилых объектов город условно поделен на следующие районы: Центр, Юго-Западный, Северо-Западный, 204 квартал.
Для анализа рынка жилой недвижимости были собраны и проанализированы данные о предложениях одно-, двух- и трехкомнатных квартир в четырех вышеперечисленных районах города
Таблица 1. Количество квартир, выставленных на продажу в г. Ставрополе
| Районы | Количество предложенных квартир, шт. | ||
| 2008 г. | 2009 г. | 2009 к 2008 в % | |
| С/З | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| Ю/З | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Центр | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| 204 квартал | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Всего: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
Диаграмма 1. Структура предложения квартир по районом в г. Ставрополе
Анализ показал, что наибольшее количество квартир предлагается на продажу в Юго-Западном районе города Ставрополя. Удельный вес данного района в общем массиве предложений колеблется в пределах 39 %. Юго-Западный район относительно молодой, но, не смотря на это, в нем очень хорошо развита инфраструктура, постоянно ведется строительство новых объектов. Он изначально задумывался как спальный район. Все эти факторы обуславливают наличие большого числа объектов жилой недвижимости и популярность данного района. Следом за Юго-Западным районом по числу предложений идет район Центра. Удельный вес данного района так же высок – около 28 %. За тем следует 204 квартал, который является новым, но динамически развивающимся районом. За ним следует Северо-Западный район, он также как и Юго-Западный относится к числу спальных, но пользуется меньшей популярностью, да и темпы строительства в нем ниже. Хотя необходимо отметить, что удельный вес данного района в общем числе предложений постепенно растет и составляет 8 %.
Диаграмма 2. Структура предложения жилья по количеству комнат
и т.д.................
Курсовая работа по дисциплине
На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальныхрыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и егоотдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей влюбой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национальногобогатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынканедвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товарови услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимыепомещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектораэкономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высокимуровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной имуниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджетот налогов на недвижимость и сделок с ней.
При любом общественном устройстве особое место в системеобщественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированиемкоторого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферахбизнеса, управления и организации.
Основными физическими признаками недвижимости как товараявляются:
уникальность и неповторимость;
стационарность;
длительность создания и долговечность.
Нижея рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимостиСанкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложухарактерные черты экономического, экологического состояния каждого из районовгорода, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами инедостатками своего района.
Подробноизучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияютна ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости,их недостатки и преимущества.
Ив заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичнойнедвижимости применительно в Спб.
1. Сущность рынка недвижимости
«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,посредством которых передаются права на собственность и связанные с нейинтересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования».
Более полным будет определение рынка недвижимости каккомплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией ужесуществующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессыфункционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация)и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости представляет собойсовокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг отдруга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестицийв недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальнойстабильностью и т.д.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основнымфункциям рынка недвижимости относятся:
§ информацияо ценах, спросе и предложении;
§ посредничество– установление связей между потребителями, спросом и предложением;
§ свободноеформирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
§ перераспределениеинвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства;эффективное решение социальных программ.
С точки зрения предпринимательской и коммерческойдеятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства инедостатки.
Рис. 1.Достоинства и недостатки рынка недвижимости
Рынок недвижимости является составной частью рыночногопространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложенияопределяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Есливозрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос,а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потомуи цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложениеопределяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяетспрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спросвозрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличиваетсяпредложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда ценападает ниже нормы».
1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга
Внастоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс.жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000квартирах.
Вхорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья,в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износсвыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте.Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.
ü Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.ü Рынокофисных помещений.
ü Рынокторговых помещений.
ü Рынок производственных и складскихпомещений.ü Рынокжилья ,который представлен следующими сегментами:
Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;
– реконструируемыемногоквартирные здания в центре города;
– строящиесясблокированные односемейные дома;
Вторичный:
Купля-продажа– квартир в центре;
– квартирв микрорайонах.
Аренда – обычных квартир
– квартирповышенной комфортности
– комнат.
Всвязи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитойсервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, неразвитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует.Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти летзданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений,тому свидетельство.
Районы города.
Однуиз основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. ВСанкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии,озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда,возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1
В соответствии экономической, экологической характеристикой,влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:
v Центральный
v Адмиралтейский
v Василеостровский
v Московский
v Приморский
v Петроградский
v Калининский
v Выборгский
v Фрунзенский
v Красногвардейский
v Невский
v Красносельский
v Кировский
Удаленность от станций метро.
При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение ценыможет составить10–15%
Конкретные примеры по районам с описание вы можетерассмотреть в приложении №1.
2. Методы ценообразования
Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости какпреобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которымзанимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственнуюлицензию на этот вид деятельности.
Оценка производится многими методами,результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования»полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднегоарифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода дляконкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.
Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный изатратный.
2.1 Сравнительный метод
Главные принципы, лежащие в основе этогометода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность изамещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту инаглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировкипо отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
Сравнительныйподход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных насравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.
Условияприменения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1. Объектне должен быть уникальным.
2. Информациядолжна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должныбыть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
· замещения;
· сбалансированности;
· спросаи предложения.
Сопоставимыеобъекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться натипичных для данного сегмента условиях:
· срокеэкспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
· независимостисубъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаютсяне по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятсяв родственных отношениях;
· являютсяпредставителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеютиную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделкиосуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаютсяпродажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
· инвестиционноймотивации, которая определяется:
· аналогичнымимотивами инвесторов;
· аналогичнымнаилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степеньюизноса здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:
1. Правасобственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собойразницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное правособственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущемфинансированием.
2. Условияфинансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки необходимтщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условияпродажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физическиехарактеристики.
Но одним из, и главным недостатком, являетсяего объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь намассовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информацияустаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.
2.2 Доходный метод оценки
Данный метод оценки основывается напостоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приноситнедвижимость, тем дороже она стоит.
Доходныйподход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимостьбудущих денежных потоков, т.е. отражает:
· качествои количество дохода, который объект недвижимости может принести в течениесвоего срока службы;
· риски,характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходныйподход используется при определении:
· инвестиционнойстоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму,чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
· рыночнойстоимости.
2.3 Затратный методоценки
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, чтопокупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объектааналогичной полезности.Преимущества затратного подхода:
Приоценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данныйподход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
· технико-экономическийанализ стоимости нового строительства;
· обоснованиенеобходимости обновления действующего объекта;
· оценказданий специального назначения;
· приоценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
· анализэффективности использования земли;
· решениезадач страхования объекта;
· решениезадач налогообложения;
· при согласованиистоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затратыне всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попыткидостижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затраттруда.
3. Несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новоестроительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки изстоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичностьрасчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложностьопределения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельнаяоценка земельного участка от строений.
7. Проблематичностьоценки земельных участков в России.
Такимобразом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимостии согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта,которая и будет представлена в отчете об оценке.
Выводитоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающихусловий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.
3. Ценообразование и ценообразующие факторы
Всвязи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынкуприсущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальностьценообразования . Эксперты рынка выделяют определённые категориинедвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками.Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найтинесколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга поряду базовых характеристик.
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится впрямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того,рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. Всвязи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать варенду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительнопревышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.
Помимовсего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложнооценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достовернуюинформацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, гдеона доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь являетсяусловное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого можетслужить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целыйкомплекс признаков.
Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило,со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своейприроде вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаютсяна бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятнаяцена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как ина всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.
Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла созданиянедвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит.Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главнымобразом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.
От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируютсяони не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общиезакономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаромявляется услуга по обеспечению человека в жилье.
В условиях рыночной экономики ценообразование во внешнейторговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействиемконкретной рыночной ситуации.
Формированиецены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутреннихфакторов. Выделяют следующие группы внешних факторов :
Макроэкономическиефакторы;
Микроэкономическиефакторы;
Социальноеположение в регионе.
Макроэкономическиефакторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическимфакторам относят :
Валовой внутренний продукт (ВВП);
Уровень инфляции;
Ставки доходности по финансовым инструментам;
Деньги на руках у населения;
Доходы населения;
Уровень занятости трудоспособного населения;
Состояние торгового баланса;
Индекспотребительских цен на товары и услуги.
Вусловиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен нанедвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты итемпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).
Состояниероссийской экономики сильно зависит от экспорта продукциитопливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтянойи газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом,существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним измакроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту илиспаду цен на рынке недвижимости.
Однойиз особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность.Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованиюзависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности вРоссии.
Определяющеезначение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если жедействие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынканедвижимости определяется микроэкономическими факторами.
Микроэкономическиефакторы описываютэкономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующиефакторы:
Общая экономическая ситуация в регионе;
Темпы развития региона;
Диверсификация занятости работоспособного населения;
Инвестиционный поток.
Темпыэкономического роста в Санкт – Петербурге держатся на уровне общероссийскиепоказателей.
Социальноеположение в регионе характеризуются следующими факторами:
Доля трудоспособного населения в общей численности населения;
Миграционные потоки;
Демографическая ситуация;
Уровень безработицы в регионе.
Санкт– Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровеньбезработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированнойбезработицы.
Квнутренним факторам рынка недвижимости относят :
Институциональные факторы;
Динамичность (инерционность) рынка;
Динамикаобъема и соотношение спроса и предложения;
Соотношение цен первичного и вторичного рынка;
Информационная обеспеченность и открытость рынка.
Институциональныефакторы ,влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:
Государственное регулирование;
Налоговоерегулирование, касающееся сделок с недвижимостью.
Правительственноерегулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поледля рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействиязаконодательных актов на функционирование рынка недвижимости являетсяФедеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу вапреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставитзастройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Какследствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижениепредложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевомстроительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен напервичном рынке.
Региональныеорганы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделкис недвижимостью на региональном уровне.
Рынокнедвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срокэкспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции нарынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньшечем через 2 месяца.
Объеми динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:
Платежеспособностью населения;
Изменением во вкусах и предпочтениях населения.
ВРоссии рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного(скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектовВсемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77%опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателямифизического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводитькапитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и«хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.
Следующимфактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представленийнаселения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки,отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошемфизическом состоянии в категорию морально устаревших.
Так,до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособностьспроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок сиспользованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.
Объемпредложения на рынке определяется :
Наличием резерва объектов недвижимости;
Объемами нового строительства.
Существующийперекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной ростацен на рынке недвижимости.
Параметры,корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровнюцен, делятся на 3 категории:
Постоянные;
Условно-постоянные;
Словно-переменные.
Постоянныепараметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрампричисляют:
Типздания.
Ковторой группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами.В их числе:
Общая площадь;
Планировка;
Высота потолков;
Материал стен;
Естественная освещенность помещения;
Ориентация квартиры;
Балконы, лоджии;
Наличие лифта;
Внешнее окружение.
Ктретьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные скомфортностью жилища:
Состояние полов, потолка, стен;
Окна и двери;
Инженерные коммуникации;
Наличие телефона.
Первыедве группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит(элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второйгруппы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Чтоже касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходнымихарактеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартирыне повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта вветхом доме.
Влияниеклассификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров егостоимости.
Восновном применяется следующая классификация жилых домов:
Спецпроект;
Улучшенная планировка;
Сталинка;
Хрущевка;
Брежневка;
Пентагон;
Полнометражка;
Малосемейка.
Следующимпараметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которогосооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома :
Деревянные;
Блочные (монолитные),
Панельные;
Кирпичные.
Несмотряна активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичныедома остаются наиболее престижными.
Вчисло факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах.В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирахна средних этажах.
Взаключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общиепроблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Длярешения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектовнедвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спросвводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом ипредложением, и как следствие, новому витку цен.
Обзор ценна рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12октября 2009 года
В октябре 2009 г. в сегменте новостроек ценынезначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский.Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожскийрайоны.
Наиболее дорогими районами города стабильно являютсяПетроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являютсяКрасносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.
За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку порайонам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский,Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского районаи районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%.Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.
Первичный рынок
Район:
БСН 06.10.09
БСН 13.10.09
Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский Василеостровский 87456,91 87423,01
Выборгский 64719,16 67117,18
Калининский 73650,23 72494,39
Кировский 76655,7 77529,52
Красногвардейский 66380,46 66380,46
Красносельский 62394,3 63172,25
Московский 75307,33 74818,77
Невский 70186,81 70072,63
Петроградский 95780,2 95780,2
Приморский 70612,3 69611,52
Фрунзенский 78338,78 78338,78
Центральный 111607,78 111607,78
Всеволожский 51063,96 50473,17
Курортный 66924,91 66924,91
Петродворцовый 68231,9 68231,9
Пушкинский 59879,04 59060,49
Область 47434,53 47434,53
По показателям приведенной выше диаграммы видно: ценыпервичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградскоми Василеостровском районе.
А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожскийрайоны и Область.
На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен неменяется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому,Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы– Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.
Вторичный рынок Район: БСН 06.10.09 БСН 13.10.09 Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Василеостровский 90004,88 90580,95 0,6% -0,8% Выборгский 75573,26 76870,02 1,7% -0,6% Калининский 76988,66 77305,36 0,4% -5,8% Кировский 74569,59 74218,1 -0,5% -1,6% Красногвардейский 76294,78 76582,73 0,4% -2,3% Красносельский 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Московский 86699,28 86429,26 -0,3% 0,0% Невский 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4% Петроградский 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% Приморский 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Фрунзенский 75009,45 74914,66 -0,1% -1,1% Центральный 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Всеволожский 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8% Колпинский 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3% Кронштадтский 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Курортный 72031,32 71572,05 -0,6% -0,5% Петродворцовый 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Пушкинский 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Область 44296 44296 0,0% -5,5%
Ценына рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.
Самымидорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейскийи Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.
Наданном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развитияи характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенствезаконодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценкинедвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а такжепревалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупныегорода, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилойнедвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а такжепредназначенных для их строительства земельных участков с развитойинфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличенииплощадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование ужесуществующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмыкредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за времясвоего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсепотерпела временный крах.
4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование
Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер вразличных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями,зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждойстране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м2того или иного вида объекта недвижимости.
Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночнаястоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. длярасчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещенийвсеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счетсредств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующаястоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западномурегиону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московскойобласти – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16000 р.
Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м²общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жильядля граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе.Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².
Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотреноПостановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) иутверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительстваили приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на95 р. и составила 17 595 р.
Методика расчета основана на данных, поступающих от крупныхинвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м²в типовом панельном доме в районе массовой застройки.
Исследование средней цены предложения жилья целесообразнопроизводить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жильязависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.
В Санкт-Петербурге последние тенденции таковы:
1. Лидерамипо объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейскийрайоны (по степени убывания).
2. Средниецены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.
3. ВАдмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностьюрайона и затрудненным транспортным сообщением.
В Московской области целесообразно исследовать изменение цены1 м2 жилья по городам, входящим в нее.
Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисныепомещения, большая часть которых находится в районах высокой деловойактивности.
В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный,Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56%предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее времяустойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. сразвивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.
Заключение
Недвижимость – основа национального богатства страны.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки идостоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на другихрынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость отвнешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностейинвестиционно – строительного комплекса регионов.
Проблемаценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений.Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынкенедвижимости зачастую находится в прямой зависимости отсоциально-экономического состояния региона, от его развития и егоинвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынкеввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основныминструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколькосегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, ихкачество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробномы рассмотрели в данной курсовой работе.
Оценканедвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этоговида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы своиспециальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторыеиз них.
РынокРоссийской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большимипоказателями физического износа на вторичном рынке.
Увеличениеобъемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти неспособствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая имразрешения на землеотвод.
Наданном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развитияи характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенствезаконодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценкинедвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а такжепревалирование совокупного спроса над предложением.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
ВЛАДИМИРСКИЙ ФИЛИАЛ
Факультет: экономики
Направление подготовки: 38.03.01 «Экономика»
Профиль: экономика предприятий и организаций
Кафедра: экономики
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине:
Микроэкономика
на тему:
«Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости»
Студент 1 курса
Группы Эб-116
Очной формы обучения
Копытиной К.С.
Проверил:
к.э.н., доцент
Федин С.В.
Владимир 2016
Введение………………………………………………………………………….3
1. Теоретические основы ценообразования на рынке недвижимости …........4
1.1.Сущность рынка недвижимости……………………………………....…...4
1.2.Факторы ценообразования…………………..………………………….......4
1.3. Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи..
2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья……………………………………………………………………………7
Заключение……………………………………………………………………...14
Библиографический список……………………………………………………15
Введение
В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Недвижимость является не только сферой прибыльной коммерческой деятельности, но и одной из самых важных потребностей человека. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи, по крайней мере, две характеристики, отличающие его от других рынков:
1. Ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
2. Более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
Целью курсового проекта является рассмотрение расчета цен всеми возможными способами и методами на конкретном примере.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
1.Определить сущность рынка недвижимости;
2.Определить факторы ценообразования;
3.Определить факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;
4.Рассмотрение закономерностей ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья.
1.Теоритические основы ценообразования на рынке недвижимости:
1.1.Сущность рынка недвижимости:
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».
Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:
Информация о ценах, спросе и предложении;
Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.
Рисунок 1 - Достоинства и недостатки рынка недвижимости
Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).
Таблица 1 - Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции.
| Рынок совершенной конкуренции | Рынок несовершенной конкуренции |
| 1 . Однородные и делимые товары | 1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
| 2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен | 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта |
| 3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация | 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
| 4. Централизованное ведение сделок | 4. Децентрализованные торги |
| 5. Низкие операционные расходы | 5. Высокие операционные издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
Специфика объектов недвижимости;
Относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
Воздействие рынка капитала;
Невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:
Развитие рынка недвижимости определяется:
И экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко.
Финансовыми возможностямидля приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.
Взаимосвязями между стоимостью недвижимости застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Структура рынка недвижимости:
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
o развития (создания) недвижимости;
o оборота недвижимости;
o управления и эксплуатации недвижимости.
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное управление) и др.
4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
5. По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.
6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.
7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
Особенности функционирования рынка недвижимости:
Рынок недвижимости имеет свои особенности:
1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
2. Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
а. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
б. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
4. Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
5. Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
7. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
8. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.
Таким образом,рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.
Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.
Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:
1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.
К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.
Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.
Еще одна характерная черта недвижимости - это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.
Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.
Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.
Факторы ценообразования
Классификация факторов:
При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости (РН) принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к РН и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.
Таблица 2 - укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья.
На наш взгляд, здесь недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным).
В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу.
Таблица 3 - признаки классификации факторов ценообразования на РН:
Ниже в таблице на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие.
Важно отметить, что содержательный, феноменологический анализ факторов ценообразования, опирающийся на экспертные знания о рынке, качественные и количественные исследования закономерностей рынка, особенностей, отличающих рынки стран с транзитивной экономикой от развитых рыночных экономик, должен предшествовать любым попыткам формализованного моделирования рынка. Математические модели, даже успешно прошедшие фильтры статистического анализа значимости факторов, не могут быть признаны адекватными, если они не опираются на экономическую гипотезу о сущности протекающих на рынке процессов в данной фазе и стадии его развития.
Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи.
Таблица 4 - Факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи
| Факторы | Феноменологический анализ факторов |
| Факторы спроса | |
| 1. Объем платежеспособного спроса на жилье | Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 2 и 3. В среднесрочном периоде зависит от факторов 3, 4 и 5 и от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте – ведет к повышению цен, при снижении – к падению. |
| 2. Потребность в жилье (потенциальный спрос) | Внутренний долгосрочный фактор РН порядка 2. В условиях исторического дефицита жилья в РФ (фактор 14) устойчиво играет на повышение цен через фактор 1. |
| 3. Доходы населения и их дифференцированность | Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6 и 7. В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению фактора 1 и через него - цен, при снижении – к падению. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в РФ приводит к тому, что при повышении цен значительная часть низкодоходного населения уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен. |
Продолжение таблицы 4
| 4. Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания | Внутренний фактор РН порядка 2. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высока, в среднесрочном периоде зависит от факторов 3 (эластична по темпам роста доходов), 8 и 9 (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции – падает), 12 (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор 1 ведет к повышению цен при своем росте и падению цен – при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым понижая спрос и усиливая темпы снижения цен. |
| 5. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в т.ч. ипотечного, количество и доля ипотечных сделок | Внешний фактор порядка 2. Зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. При улучшении условий (2003-2006) через фактор 1 стимулирует рост цен, при ухудшении (2008-200) – снижает фактор 1 и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с фактором 1 и 13: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен. |
Продолжение таблицы 4
| 6. Макрофинансовые факторы (денежная база) | Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 7-11 и денежно-кредитной политики ЦБ. При росте способствует увеличению доходов населения и через фактор 1 – росту цен, при снижении – к снижению темпов роста доходов, склонности населения к расходованию средств, и через фактор 1 тормозит рост цен. |
| 7.Макроэкономические факторы (темпы роста ВВП, промпроизводства, уровень занятости) | Внешние факторы порядка 3. В условиях сырьевого характера экономики России зависят в основном от фактора 10. При росте способствует увеличению денежной базы, и через нее – росту факторов 6, 5, 3, 1 и росту цен. |
| 8. Инфляция и дефляция | Внешний фактор порядка 3. Зависит от факторов 9-11 и от однопорядкового фактора 6. Влияет на факторы 4, 5 и через них – на фактор 1 и цены. |
| 9. Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют -девальвация и ревальвация) | Внешний фактор порядка 4. Зависит от факторов 10-11. При укреплении рубля относительно доллара в условиях долларизированной экономики России увеличивается склонность населения к расходованию и рублевых, и долларовых накоплений и приобретению квартир (фактор 4), что через фактор 1 незначительно способствует росту цен. При плавной девальвации склонность к расходованию долларовых накоплений снижается, а рублевых – растет, эффект влияния на цены не определяется. При резкой девальвации возникает эффект недоверия населения к финансовой политике властей, склонность к расходованию всех накоплений снижается, спрос на жилье уменьшается, рост цен не стимулируется. При резкой ревальвации склонность к расходованию всех накоплений растет ("бегство от доллара"), недвижимость воспринимается как средство сбережения накоплений. |
| 10. Цены на нефть и иные товары экспорта | |
| 11. Объем вывоза капитала | Внешний фактор порядка 5. Зависит от мировой конъюнктуры. Через факторы 5-9 определяет платежеспособный спрос и цены на жилье. |
| 12. Репутация застройщиков и объектов | Внутренний фактор порядка 5. Зависит от состояния существующего и строящегося жилого фонда (фактор. Влияет на фактор 4. |
| Факторы предложения | |
| 13. Объем предложения жилья | Внутренний фактор РН порядка 1. В долгосрочном периоде зависит от факторов 14 (на вторичном рынке) и 15 (рост объемов строительства увеличивает объем предложения и сдерживает рост цен). В среднесрочном периоде существует обратная связь с фактором 1: при высоком спросе предложение вымывается из листингов, что способствует повышению темпов роста цен и сдерживанию темпов роста числа ипотечных сделок, при понижении спроса – предложение накапливается, сдерживая рост цен и способствуя увеличению числа и доли ипотечных сделок. В ситуации понижения спроса зависит от фактора 22 – продавцы снижают объем предложения для стимулирования цен. |
| 14. Удельный жилой фонд | Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от исторической ситуации в городе, регионе, от выбывания ветхого фонда и от объемов строительства (фактор 15). В сложившейся ситуации приводит в долгосрочном периоде к высокому уровню потребности в жилье (фактор 2) и при условии положительных темпов роста доходов населения (фактор 3) ведет к повышению цен (2000-2008). При снижении доходов (2009) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. |
| 15. Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов | Внутренний фактор РН порядка 2. Зависит от факторов 16-22. Действует через факторы 13 и 14: в перспективе рост объемов строительства должен увеличить жилой фонд и объем предложения и тем самым замедлить темпы роста цен в долгосрочном периоде. В ситуации дефицита жилья и роста рынка (2000-2008) нейтрален. В среднесрочном периоде нейтрален. В ситуации кризиса (2009) снижение объемов ввода не влияет на ценовой тренд, но снижение темпов строительства влияет на фактор 4 и через него – на цены. |
| 16. Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами | Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от макроэкономических условий (фактор 7), от инвестиционной стратегии застройщика (фактор 20), от наличия альтернативных объектов инвестиций (фактор 21). Банковское кредитование дополнительно зависит от факторов 6-11 и политики банковского сообщества. Финансирование средствами населения и инвесторов-спекулянтов зависит от факторов 3-5, 12, в конечном счете - 1. Увеличение объемов финансирования в долгосрочном периоде повышает объем строительства (фактор 15) и способствует снижению темпов роста цен. В среднесрочном периоде ускоряет темпы возведения зданий и тем самым повышает фактор 12, а через него – спрос (фактор 1) и цены. |
| 17. Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства | Внутренний фактор РН порядка 3. Зависит от факторов 18-19. В среднесрочном периоде при высоком уровне цен и доходности проектов (2005-2007) не влияет на цены реализации, при низком уровне цен и доходности (2009) приводит к уходу девелоперов с рынка, снижению объемов строительства и предложения (факторы 15 и 13) и стимулирует рост цен. В долгосрочном периоде при высоком уровне цен и доходности происходит перетекание капитала в ресурсные отрасли, повышение объемов производства ресурсов, и тем самым – несмотря на рост себестоимости – повышение объемов строительства, что может тормозить рост цен на жилье. |
| 18. Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним | Внешний фактор порядка 4. Зависит от баланса земель в городе, регионе, стране, от цен на землю, от политики федеральных, региональных, местных властей по развитию жилищного строительства и его инженерному и инфраструктурному обеспечению. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном периоде. |
| 19. Ресурсное обеспечение строительства | Внутренний фактор порядка 4. Зависит от наличия производственных мощностей (включая технологии, оборудование, персонал) у производителей ресурсов, от цен на ресурсы (при низких ценах в условиях недостаточности инвестиций на развитие образуется дефицит ресурсов). Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном и иногда в среднесрочном периоде. |
| 20. Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке | Внешний фактор порядка 4. Зависит от политики властей в области градостроительного регулирования, степени забюрократизированности и коррумпированности процесса, от уровня доходности девелопмента. Влияет на фактор 17, 15 и через него – на цены в долгосрочном, среднесрочном и иногда в краткосрочном периоде. |
| 21. Наличие альтернативных объектов инвестиций | Внешний фактор порядка 4. Зависит от региональной и мировой конъюнктуры и выражается в поиске привлекательных объектов инвестиций вне города, региона, страны, вне РН (фондовый рынок). Влияет на объемы строительства и предложения жилья (фактор 15, 14), а также объемы платежеспособного спроса (фактор 1): в ситуации 2006-2007 годов застройщики, инвесторы и покупатели мигрировали из Москвы в Подмосковье, из России – в Болгарию, Черногорию и т.п. |
| 22. Инвестиционная стратегия застройщиков | Внутренний фактор порядка 5. Зависит от экономической, управленческой квалификации застройщиков и ситуации в стране и регионе. В долгосрочном и среднесрочном периоде стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения объектов, далее через фактор 15 и 13 стимулирует рост цен, а через факторы 4 и 1 ведет к снижению спроса и цен, замораживанию строек и разорению застройщиков (2004, 2009). Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и реальные расходы и ведет к эволюционному росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен. |
| 23. Маркетинговая и ценовая стратегия продавцов и застройщиков | Внутренний фактор порядка 5. Зависит от ожидаемого уровня прибыли, в связи с чем рынку предлагается рост цен. В ситуации превышения платежеспособного спроса над предложением ожидания удовлетворяются (2003-2007). При обратной ситуации возможны три стратегии. 1) Продавцы понижают цены (фактором 0), добиваясь роста спроса, цен и продаж. 2) Продавцы понижают объем предложения (фактор 13), добиваясь равновесия с объемом спроса и роста цен. 3) Продавцы не понижают цены, тем самым снижают обороты рынка и ожидают повышения спроса за счет внешних факторов. |
2. Анализ ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья .
Таблица 5 - средние цены за земельные участки ближайшего Подмосковья по 4 направлениям по состоянию на апрель 2015 года.
| № п/п | Местоположение земельного участка под ИЖС (хороший подъезд, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение) | Цена продажи, руб./сотка | Отдаленность от МКАД, км в расчете 1–20 км) | Средняя цена, руб./сотка |
| 1. | Калужское шоссе | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Киевское шоссе | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Новорижское шоссе | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Рублево – Успенское шоссе | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Как видно из таблицы 1, для анализа мы взяли 4 направления (Калужское, Киевское, Новорижское и Рублево – Успенское шоссе), которые с точки зрения инвестирования считаются наиболее перспективными. Все участки были подобраны по следующим показателям: разрешенное использование (назначение) – индивидуальное жилищное строительство, отдаленность от МКАД от 1 км до 20 км, наличие инженерной инфраструктуры – газоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение, хорошие подъездные пути (асфальт). По выбранным ценам мы рассчитали среднюю стоимость земли за 1 сотку и представили полученные данные в диаграмме (рис. 2).
Рисунок 2 - Средние цены на земельные участки по состоянию на апрель 2015 года
Для полного представления ситуации на земельном рынке необходимо узнать насколько увеличились или снизились цены за земельные участки. Проанализируем прошлый год и сравним его с сегодняшними показателями (табл. 6).
Таблица 6 - Динамика цен на земельные участки ближайшего Подмосковья за период ноябрь 2014 – апрель 2015 гг.
Из таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.
«Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12 км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья.
Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа».
Не менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.
«Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 – 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.
По данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл. 7).
Таблица 7 - Распределение земель Подмосковья по категориям
Представим данные в виде диаграммы и для получения долей переведем их в проценты (рис. 3).
Рисунок 3 - структура распределения земель Подмосковья по категориям.
В частной собственности находится порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25–30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10–15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств. Представим наглядно данные на рисунке 4.
Рисунок 4 - состав земель Подмосковья.
Заключение
Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробно мы рассмотрели в данной курсовой работе.
В курсовой работе, разработанной на тему «Микроэкономические закономерности ценообразования на рынке недвижимости», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования на рынке недвижимости и анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективам его развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе, Рублево – Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысший показатель – до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом на землю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться.
В результате исследования расчета цен всеми возможными способами и методами на примере недвижимости Подмосковья, были получены следующие результаты.
1.Рассмотрена сущность рынка недвижимости;
2.Определены факторы ценообразования;
3.Изучены факторы ценообразования на рынке недвижимости и их взаимосвязи;
4.Рассмотрены закономерности ценообразования на рынке недвижимости на примере Подмосковья и определены перспективы его развития. Для этого были проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по нескольким направлениям.
Библиографический список
1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономист, 2007. – 574с
2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.
3. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. Продвинутый курс: Учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2015. - 322 c.
4. 34. Маховикова, Г.А. Микроэкономика. продвинутый курс. учебник и практикум / Г.А. Маховикова, С.В. Переверзева. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 322 c.
5. 35. Моховикова, Г.А. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Г.А. Моховикова. - М.: Юрайт, 2013. - 268 c.
6. 36. Мэнкью, Н.Г. Микроэкономика / Н.Г. Мэнкью, М. Тейлор; Пер. с англ. А.П. Смольский. - СПб.: Питер, 2013. - 544 c.
7. 37. Никулина, И.Н. Микроэкономика: Учебник / И.Н. Никулина. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 553 c.
8. 38. Носова, С.С. Микроэкономика. Конспект лекций: Учебное пособие / С.С. Носова. - М.: КноРус, 2013. - 224 c.
9. 39. Розанова, Н.М. Микроэкономика фирмы: Учебное пособие / Н.М. Розанова, И.В. Зороастрова. - М.: Бином, 2013. - 383 c.
10. 40. Розанова, Н.М. Микроэкономика. Задачи и упражнения. Учебное пособие. Гриф УМЦ "Профессиональный учебник". (Серия "Практический курс"). / Н.М. Розанова. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 559 c.
11. Гальперин, В.М. Микроэкономика. В 3-х т. Т. 2. Микроэкономика / В.М. Гальперин. - СПб.: Эк. шк. ГУ ВШЭ, 2008. - 512 c.
12. Громыко, В.В. Микроэкономика: Учебное пособие / В.В. Громыко, Г.П. Журавлева. - М.: ИЦ РИОР, 2012. - 159 c.
13. Гусейнов, Р.М. Микроэкономика: Учебник для бакалавров / Р.М. Гусейнов, В.А. Семенихина. - М.: Омега-Л, 2012. - 447 c.
14. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.2. рынки факторов производства. равновесие. экономика риска 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 384 c.
15. Деньгов, В.В. Микроэкономика в 2 т. т.1. теория потребительского поведения. теория фирмы. теория рынков 4-е изд. учебник для бакалавриата и магистратуры / В.В. Деньгов. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 410 c.
16. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень: Учебник: Пер. с англ. / Д.А. Джейли, Ф.Д. Рени; Науч. ред. В.П. Бусыгина [и др.]. - М.: ИД ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.
17. Джейли, Д.А. Микроэкономика: продвинутый уровень / Д.А. Джейли. - М.: ГУ ВШЭ, 2011. - 733 c.
18. Ефимова, Е.Г. Экономическая теория. Ч. 1 Микроэкономика. 4-е изд.,стер / Е.Г. Ефимова, С.А. Бордунова, М.Д. Заславская, И.С. Потапова. - М.: МГИУ, 2008. - 237 c.
19. Журавлева, Г.П. Экономическая теория. Микроэкономика: Учебник / Г.П. Журавлева, Н.А. Поздняков, Ю.А. Поздняков. - М.: ИНФРА-М, 2013. - 440 c.
20. Анохин, Л. М. Микроэкономика [Текст] : учебное пособие / Л. М. Анохин, А. А. Егорова, Ю. В. Петриченко. - Челябинск: Изд-во Челяб. гос. ун-та, 2012. - 213 с. : ил. - (Классическое университетское образование). - Библиогр.: с. 212.
21. Грязнова А.Г. Микроэкономика: Теория и российская практика: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / Под ред. А. Г. Грязновой, А. Ю. Юданова. - 2-е изд. - М.: КноРус, 2001. - 541 с. - Библиогр.: с. 542.
22. Протас. Микроэкономика: Структурно-логические схемы: Учебное пособие для вузов / В. Ф. Протас. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1996. - 168 с.
23. Пиндайк, Р. С. Микроэкономика [Текст] : [учебное пособие] : пер. с англ. / Р. С. Пиндайк, Д. Л. Рубинфельд. - 2-е изд. - М.: Дело, 2001. - 807 с. : ил. - (Зарубежный экономический учебник).
24. Прыкин Б.В. Микроэкономика в таблицах и графиках [Текст] : учебник для вузов / Б. В. Прыкин [и др.] ; под ред. Б. В. Прыкина. - М: Финансы: ЮНИТИ, 1999. - 503 с. : ил. - Библиогр.: с. 496.
25. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : введение в микроэкономику: тесты и задачи / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Высшее экономическое образование) (Полный курс за три дня).
26. Сафрончук, М. В. Микроэкономика [Текст] : конспект лекций: учебное пособие / М. В. Сафрончук. - М: Эксмо, 2006. - 255 с. - (Полный курс за три дня). - Указ. имен: с. 254-255. - Библиогр.: с. 246.
27. Седов, В. В. Экономическая теория [Текст] : в 3 частях: учебное пособие / В. В. Седов. - 2-е изд., доп. и перераб. - Челябинск: ЧелГУ, Б.г. Ч. 2: Микроэкономика. - 2007. - 215 с. : ил.
- Граница между европой и азией Америка относится к европе
- Как экономить деньги при маленькой зарплате?
- Порядок получения жилищной субсидии для военнослужащих
- Лимит кассы: нормативная база и сроки установления лимита
- Полная система вычетов Алгебраическая форма комплексного числа
- Модель «Совокупный спрос – совокупное предложение Увеличение совокупного спроса вызывает
- Что называется периодом в физике
- Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая Поля инициализаторов типа
- Экономика, население и города Чеченской Республики
- Особенности проведения региональной программы материнский капитал в московской области Региональный материнский капитал программе семья
- Должностная инструкция страхового агента росгосстрах
- Учет материалов на складе и в бухгалтерии
- На вопрос «Можно ли строить дом без разрешения на строительство?
- Ип на осно какие налоги платит?
- Доходы и расходы будущих периодов Как распределить расходы, затрагивающие несколько налоговых периодов
- Экономические циклы, их особенности и виды
- Необходимо знать от чего зависят цены на жилье
- Контрольная работа: Экономическая мысль Древней Греции
- Бухгалтерские проводки по реализации товаров и услуг 1с бухгалтерия 8
- Оборотные активы организации