Цены на квартиры: что влияет на ценообразование? Один комментарий к “Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости”.

Введение 3
1. Ценообразование на рынке недвижимости 5
2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 7
3. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 11
3.1. Доходный подход к оценке. 12
3.2. Сравнительный подход к оценке. 14
3.3. Затратный подход к оценке объекта недвижимости. 16
4. Определение ценностиземельного участка 18
Заключение 23
Список литературы 24

Введение

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара. Однако цена более подвижна, чем стоимость, поскольку в ней отражаются условия обмена товаров, спрос и предложение, степень государственного регулирования, распределение стоимости междупроизводством и потреблением. Следовательно, цена - это количество денег, уплачиваемое за единицу данного товара, предназначенного для реализации на сторону.
Она выступает как экономический индикатор состояния рынка, степени риска и конкуренции, как фактор, отражающий образование прибыли, налогов. С помощью цены измеряется покупательская способность денежных средств, отражается уровень жизнинаселения.
Являясь важным экономическим инструментом, отражающим все процессы, происходящие в сфере производства, обмена, распределения, потребления, цена определяет валовой доход, прибыль, рентабельность и другие показатели предприятий. Цены выступают рычагом экономического управления и конкурентной борьбы.
Вступление Российской Федерации в переходный период к рынку обусловило усилениезначения цен и ценообразования в развитии экономики страны. Совершенно очевидно, что цены и ценообразование играют ключевую роль в рыночном механизме, однако ими необходимо умело управлять, не допуская стихийности процесса ценообразования и динамики цен.
Недвижимость - товар особого рода. Товар на рынке недвижимости - это участок земли с принадлежащими ей природными ресурсами (почвой,водными, минеральными и растительными ресурсами), а также: зданиями, которые находятся на ней и сооружениями.
Существуют некоторые особенности ценообразования на рынке недвижимости по сравнению с рынком финансовых активов. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних соглашений с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последнейпродажи и переговоров между участниками операции, поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебание цен чаще.
Сохранение средств, которые инвестируются. Земля - это объект, обесценить который практически невозможно (если не учитывать возможное ухудшение ее качеств), здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохраненияобъектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхование).
Имея ряд отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, который позволяет снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т. е. ценности,которая приносит прибыль. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

1. Ценообразование на рынке недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса ипредложения.
В современной отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:
– рынок жилой недвижимости;
– рынок коммерческой, или доходной, недвижимости, приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные и складские помещения);
– рынок земельных участков, которые в соответствии с законодательно...

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

• · фактор спроса и предложения;
• · фактор пользователя недвижимого имущества;
• · факторы, связанные с объектом недвижимости;
• · факторы внешней рыночной среды;
• · фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жилье увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через 1-2 года, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение. Именно поэтому на рынке жилья существует опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены, а в отсутствии корректирующей политики со стороны государства, способствующей сглаживанию подобных явлений, это может привести к значительному увеличению амплитуды экономических циклов.

Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

Основными ценообразующими факторами являются:

• · передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
• · условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
• · условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
• · состояние рынка (в том числе время продажи);
• · местоположение;
• · степень строительной завершенности объекта;
• · физические характеристики;
• · экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
• · использование .

С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса те, которые влияют на цену покупателя. Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.

Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара.

Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная - наличием каких-либо уникальных достоинств его товара. Цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух соображений.

Отсюда можно назвать следующие методы ценообразования:

• 1. Расчет цены по методу «средние издержки плюс прибыль». Заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара.
• 2. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, которая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом формирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов цен и их влияния на объем сбыта.
• 3. Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором ценообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское восприятие. Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара.
• 4. Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу, продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает на показатели собственных издержек или спроса.
• 5. Установление цены на основе закрытых торгов. Конкурентное ценообразование применяется в случаях борьбы фирм за подряды в ходе торгов. При назначении цены продавец отталкивается от ожидаемых ценностных предложений конкурентов. Для того чтобы завоевать контракт, ему необходимо запросить цену ниже, чем у других, однако не ниже себестоимости.

Представленные выше методы формируют ценовой диапазон продавца товара.

Окончательная цена товара назначается им исходя из психологии восприятия, политики цен фирмы, ожидаемой реакции других участников рынка, законов, регулирующих ценообразование и пр. Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических особенностей недвижимости как товара .

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

Язык публикации: русский

Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4

Pricing Factors in the Residential Rental Property Market

1 Moscow University of Industry and Finance, Russian Federation

The article discusses generally valid pricing factors in the Russian real estate market. The author also determines pricing factors in the residential rental property market from the standpoint of a private tenant. The methods used in the course of the study are scientific literature review and the analysis of the residential rental property market.

rent, real estate, pricing, factors, Russia

Arefin, A.V. (2015). Pricing Factors in the Residential Rental Property Market. Russian Journal of Housing Research, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Original Research Language: Russian

© Arefin A.V. / Publication: Creative Economy Publishers

This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0

® For correspondence: [email protected]

Real estate market is constantly changing and growing; during crisis periods, this process of growth tends to stagnate

When setting rental rates, the objectives of landlords and tenants are similar

In practice, landlords do not consider such factor as the view from the windows

Pricing factors of the real estate market affect the prices in the rental property market

Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 4

Факторы ценообразования

на рынке аренды жилой недвижимости

Антон Арефин1®

1 Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Россия

АННОТАЦИЯ_

В статье рассматриваются общепринятые факторы ценообразования на рынке недвижимости России, и так же определяются факторы ценообразования на рынке аренды недвижимости, рассматривая со стороны частного арендатора. Методологией исследования служит обзор научных работ и статей, анализ рынка аренды недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_

аренда, недвижимость, ценообразование, факторы, Россия

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334^.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Язык публикации: русский

© Арефин А.В. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0

н Для связи: [email protected]

Рынок недвижимости является постоянно изменяющимся и растущим организмом; в кризисные периоды данный процесс роста имеет тенденцию к стагнации

Цели арендодателя и арендатора при ценообразовании арендных ставок являются схожими

На практике арендодатель не берет во внимание такой фактор, как направленность окон квартиры

На ценообразование на рынке аренды влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости

Арефин Антон Викторович, аспирант, Московский финансово-промышленный университет «Синергия» ([email protected])

Актуальность исследования

В современном мире проблема ценообразования на рынке аренды недвижимости приобретает все более актуальный статус в силу того, что напряженная экономическо-политическая ситуация в мире и санкции по отношению к России, а также каждодневно меняющийся курс национальной валюты делают все более трудным процесс ценообразования на рынке как купли/продажи, так и аренды недвижимости в стране.

Отметим также, что развитию современного рынка аренды в последнее время уделяется все больше внимания со стороны как профессиональных участников рынка недвижимости, так и со стороны государственных органов управления. Однако вопросам ценообразования на рынке аренды уделяется недостаточно внимания как со стороны государственных органов, так и со стороны участников рынка. Выявление факторов и процесса ценообразования на рынке аренды недвижимости станет крайне полезным для современного рынка недвижимости как Москвы, так и России в целом.

Что из себя представляет рынок недвижимости?

Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения (Родионова, 2009).

В силу постоянно расширяющийся территории городов рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста. Таким примером может служить период мирового финансового кризиса 2008 года, в течение которого рост цен на недвижимость не наблюдался, однако к середине 2011 года рынок недвижимости достигал докризисного уровня, и наблюдался рост цен.

В настоящее время на территории РФ рынок недвижимости делится на 2 категории:

Рынок первичной недвижимости.

Рынок вторичной недвижимости.

Объектом сделок на рынке первичной недвижимости обычно становятся объекты недвижимости в процессе строительства или новостройки, независимо от предназначения будущего объекта недвижимости. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство.

Объектом сделок на рынке вторичной недвижимости обычно становятся жилые помещения, которые ранее использовались по прямому назначению. Стоит отметить, что первичный рынок недвижимости отражает объем произведенного жилья, в то время как вторичный рынок недвижимости определяется следующими факторами (Родионова, 2009).

Благосостояние населения.

Доходность инвестиционных объектов.

События человеческой жизни.

Мобильность трудовых ресурсов.

Многие эксперты считают, что структура вторичного рынка является неизменчивой структурой в силу того, что процесс человеческой жизни протекает по некой закономерной схеме. Изменения на вторичном рынке недвижимости происходят в силу изменения структуры и/или количества населения или резкого изменения экономико-политической ситуации в регионе.

Таким образом, можно вывести, что рынок недвижимости в целом является постоянно изменяющимся и растущим организмом, изменения на котором происходят за счет влияния на него экономических, политических и социальных факторов. Однако в кризисные периоды данный процесс роста изменчивости имеет тенденцию к стагнации, но никогда не к обратному росту.

Общепринятые факторы ценообразования рынка недвижимости

При рассмотрении факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, которые в свою очередь разделяются на внутренние факторы ценообразования и внешние факторы ценообразования.

Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости разделяются на следующие типы1:

Микроэкономические факторы.

Макроэкономические факторы.

Социальное положение в регионе.

Социальные факторы.

К внутренним факторам ценообразования на рынке недвижимости экспертами принято относить следующие факторы2:

Динамика рынка.

1 Основные факторы, влияющие на стоимость жилой и нежилой недвижимости (2006, 28 апреля). Режим доступа: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Васькина, М.Г. (2009). Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс.

Динамика объема и соотношения спроса и предложения.

Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

Институциональные факторы.

Однако отметим, что в приведенных факторах ценообразования объектов недвижимости не полным образом рассматриваются все факторы, особенно на уровне отдельных объектов недвижимости. Особенно нечетко рассматриваются факторы ценообразования, на которые потенциальный арендатор и арендодатель в первую очередь обращают свое внимание при оценивании объекта недвижимости.

Постараемся рассмотреть наиболее приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны арендодателя. К таким факторам относятся:

Доход населения и его платежеспособность (т. е. средняя заработная плата в регионе).

Уровень спроса и предложения в регионе.

Экологическая ситуация в регионе. Проблема экологии в последнее время стала актуальным вопросом для рынка недвижимости крупных городов России и мира, и в особенности Москвы. Высокий уровень загрязнения экологического состояния города непосредственно сказывается как на состоянии здоровья граждан, так и на состоянии рынка недвижимости города. Очевидным является то, что чем лучше экологическое состояние региона, в котором находится недвижимость, тем более привлекательным он будет для потенциального потребителя.

П.К. Катышев и Ю.А. Хакимова в своей работе «Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)» очень подробно рассмотрели влияние факторов, характеризующих состояние окружающей среды, на рынок недвижимости г. Москвы. Авторы отмечают, что экологическая ситуация в разных регионах города по-разному влияет на цену недвижимости. Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям,

нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города (Катышев, Хакимова, 2012; С113).

Состояние объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, является основным фактором для ценообразования аренды в силу того, что от класса и состояния объекта недвижимости (начиная от дома, заканчивая квартирой) целиком зависит его цена. В качестве примера достаточно привести тот факт, что в зависимости от качества ремонта дома арендная ставка будет кардинально изменятся. Так, объекты недвижимости, расположенные в ЦАО г. Москвы, в хорошем состоянии (евроремонт) типа «однушка» имеют среднюю цену аренды 90000 руб., в то время как объекты недвижимости, расположенные в том же районе, но в среднем или ниже среднего состоянии (косметический ремонт или его отсутствие) имеют среднюю цену аренды 30000 руб.3.

Структура объекта недвижимости. Под данным фактором понимается наличие у дома входящих в него и прилегающих к нему дополнительных объектов, таких как лифт, парковка, домофон и пр. Так, объекты недвижимости, в которых присутствуют все или часть входящих в состав или прилегающих к нему объектов, имеют разницу в цене в среднем 5-10%. 4Т. е. в случае если имеются две квартиры, одна с балконом, другая - без, то квартира без балкона (в данном случае «однушка») будет иметь среднюю ставку по аренде в 30000 руб., в то время как такая же квартира, но с балконом будет иметь ставку в -33000 руб.

Доход населения и его платежеспособность. Данный фактор важен прежде всего для первоначального определения предполагаемой ставки по аренде в силу того, что потенциальный арендодатель должен знать среднюю заработную плату в своем регионе и на основе этого выводить первоначальную арендную плату. Так, в качестве примера можно привести, что по состоянию на 2014-2015 год средняя заработная плата в Москве составила 59000 рублей5, тем самым делая среднюю ставку по аренде объекта недвижимости не более этого показателя, т. е. -30000 руб.

Уровень спроса и предложения в регионе. В любой сфере рынка динамика уровня спроса и предложения является основным показателем для формирования его первоначальной цены. Данное правило справедливо и для рынка аренды недвижимости. Если уровень предложения превышает уровень спроса, то ставки по аренде

3 На основе анализа цен по г. Москва.

4 Квартиры с балконом и без: разница в цене обычно составляет 5-7% (2014, 5 сентября). Режим доступа: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Мереминская, Е. (2015, 26 января). Лучший город для работы. Режим доступа: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

приобретают тенденцию к снижению, и наоборот. Так, в качестве примера можно проследить, как влиял уровень спроса и предложения в Москве на средние ставки по аренде на разные типы квартир в августе 2015. Одно из ведущих экспертных агентств по недвижимости «МИЭЛЬ -Аренда» предоставило следующие данные. В августе 2015 года уровень спроса и предложения аренды жилой недвижимости вышел на следующие показатели: спрос на аренду жилой недвижимости вырос на 13,6% по отношению к июлю, предложение аренды жилой недвижимости снизилось на 13,65% по отношению к июлю. Средняя ставка по аренде квартир эконом-класса изменилась следующим образом: «однушки» - снижение на 0,49% до показателя 30830 руб., «двушки» - рост на 0,84% до показателя 39950 руб., «трешки» - рост на 3,83% до показателя 51240 руб.6.

Наличие объектов муниципальных служб. Под муниципальными объектами в данном случае понимаются объекты образовательных структур, больницы, пожарные станции и пр. Фактор наличия объектов муниципальных служб является дополнительным и прежде всего важен для ценообразования на окраинах крупных городов в силу того, что муниципальные объекты в центре крупных городов часто находятся в близком расположении от жилых домов. В данном случае ситуация является схожей, как и при наличии в районе промышленных предприятий, только в данном случае данное правило работает в обратную сторону, т. е. чем ближе находятся объекты муниципальных служб, тем дороже будет объект недвижимости.

Далее рассмотрим приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора. Однако сразу отметим, что некоторые факторы будут схожими с предыдущими в силу того, что данные факторы в целом являются общими как для арендатора, так и для арендодателя.

Приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора:

Географическое местоположение объекта.

Экологическая ситуация в регионе.

Состояние объекта недвижимости.

Структура объекта недвижимости (наличие балкона, парковки, лифта и пр.).

Наличие муниципальных объектов.

6 Спрос и предложение на рынке аренды сравнялись (2015, 10 сентября). Режим доступа: http://miel.ru/lenta/6868/

Удаленность объекта от остановок общественного транспорта.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья.

Фактор географического месторасположения объекта

недвижимости. Данный фактор является одним из первых, на которые обращает внимание потенциальный арендатор в силу того, что в разных районах города ставка по аренде часто кардинально различается. Чем престижнее район, тем большую ставку просит собственник квартиры. Так, в качестве примера приведем разницу в ставках по аренде жилой недвижимости Москвы внутри Садового кольца и снаружи Садового кольца. Так, средняя ставка по аренде внутри Садового кольца составила - 54000 рублей, в то время как аналогичная квартира снаружи имеет среднюю ставку по аренде в 33000 рублей.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья. Сегодня данный фактор приобретает актуальность, особенно в Москве, в силу постоянного расширения рынка недвижимости и появления все новых объектов недвижимости. Ставки по аренде в первичной (новостройки) и вторичной недвижимости исторически имеют сильную разницу. Так, средняя арендная ставка в новостройке в Москве составляет 46000 рублей, в то же время средняя ставка вторичных квартир составляет 35000 рублей7.

Удаленность от остановок общественного транспорта. Данный фактор схож при ситуации с наличием объектов муниципальных служб и имеет ту же схему: чем дальше от остановок общественного транспорта, тем дешевле.

Тем самым предоставляется возможность вывести, что, несмотря на разные цели арендодателя и арендатора, приоритетные факторы при ценообразовании арендных ставок на объекты жилой недвижимости в целом являются схожими. Так, главными факторами являются внешнее состояние объекта, удаленность от центра города, курс национальной валюты и экономическое состояние в регионе в целом. Однако отметим, что на практике арендодатель часто не берет во внимание такой важный для арендатора фактор, как направленность окон квартиры, тем самым усложняя процесс сдачи объекта недвижимости и увеличивая его продолжительность.

7 На основе анализа цен по г. Москва в 2015 году.

Наиболее и наименее приоритетные факторы ценообразования жилой недвижимости

Таким образом, на основе обзоров множества факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости можно сгруппировать их в единую структуру и выдвинуть общую оценку:

1. Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости.

1.1. Микроэкономические факторы:

Экономическая ситуация в регионе;

Поток инвестиционных средств;

Занятость рабочего населения;

Темпы развития региона.

1.2. Макроэкономические факторы:

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Доход населения;

Уровень занятости и уровень трудоспособности населения;

Индекс потребительских цен на товары и услуги в регионе;

Состояние торгового баланса.

1.3. Социальные факторы:

Уровень миграции населения;

Уровень безработицы в регионе;

Демографическая ситуация в регионе;

Доля трудоспособного населения в общей численности населения.

2. Внутренние факторы ценообразования на рынке недвижимости.

2.1. Факторы динамики рынка.

2.2. Факторы динамики объема и соотношения спроса и предложения:

Платежеспособность населения;

Изменения в предпочтениях населения.

2.3. Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

2.4. Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

2.5. Институциональные факторы:

Государственное регулирование;

Налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью.

3. Факторы пользователя недвижимого имущества.

3.1. Фактор полезности объекта недвижимости.

3.2. Фактор взаимозаменяемости объекта недвижимости.

3.3. Фактор ожидания.

4. Факторы внешней рыночной среды.

4.1. Экономический рост и его возможные перспективы.

4.2. Финансовые возможности для приобретения недвижимости.

4.3. Взаимосвязь между стоимостью и недвижимости и экономической перспективой развития конкретного региона.

5. Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования.

6. Экологические факторы.

6.1. Концентрация монооксида углерода, оксида азота и двуокиси азота в воздухе.

6.2. Удаленность объекта недвижимости от ближайших промышленных предприятий.

Выдвинутые факторы будут наиболее полезными для крупных инвесторов в силу того, что по данным факторам можно наиболее точно сформировать цену на объекты первичной недвижимости, которые в свою очередь являются приоритетными объектами инвестирования для потенциального крупного инвестора. Также часть данных факторов будет полезна и для частного арендатора и арендодателя. Однако сразу отметим, что для частного арендатора и арендодателя в большинстве случаев наиболее приоритетными факторами являются состояние потенциального объекта недвижимости, удаленность от ближайшей станции метрополитена, удаленность от автомагистрали и промышленных предприятий, а также географическое положение объекта недвижимости.

Поэтому на основе ранее проведенного обзора приоритетных факторов ценообразования арендных ставок нами был выдвинут перечень общих и частных факторов ценообразования арендных ставок на рынке жилой недвижимости:

1. Общие факторы:

Состояние потенциального объекта недвижимости.

Географическое местоположение объекта недвижимости.

Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта.

Удаленность от автомагистрали.

Удаленность от промышленных предприятий.

Экологическое состояние в регионе.

2. Частные факторы:

Наличие парковочного места.

Наличие муниципальных объектов (школа, больница, магазины

Расположение на внутренней или внешней стороне здания.

Этажность объекта недвижимости.

Зашумленность района.

Наличие балкона и лоджии.

Наличие лифта.

Под общими факторами ценообразования на рынке недвижимости нами понимается формирование цены на основе краткого ознакомления с объектом недвижимости. Так, важным фактором является географическое месторасположение потенциального объекта недвижимости в силу того, что спрос на объекты недвижимости, расположенные ближе к центру города, зачастую выше, чем на объекты, расположенные на периферии города, и тем самым разница в ценах может быть от 30% и выше. Объясняется это концентрацией муниципальных и офисных объектов ближе к центру города.

Под частными факторами нами понимается формирование цены на объект недвижимости на основе наиболее полного ознакомления с потенциальным объектом недвижимости.

Также на основе вышеизложенных факторов автором была выдвинута классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости от наиболее приоритетного до наименее приоритетного, рассматривая со стороны частного арендатора и арендодателя (см. таблицу 1). Данная классификация показывает, каким факторам стоит уделить больше внимания при формировании цены на объект недвижимости (1 - более важные, 10 - менее важные).

Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование на рынке аренды недвижимости главным образом влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости в целом в силу того, что аренда является неотъемлемой частью недвижимости. Так, такие внешние и внутренние факторы, как уровень ВВП, экономическая ситуация в регионе, уровень платежеспособности и занятости населения, уровень спроса и предложения в регионе, являются основными факторами ценообразования не только на рынке недвижимости. Однако помимо общеэкономических факторов ценообразования на ценообразование на рынке аренды недвижимости также влияют факторы, применяемые к отдельно взятым объектам недвижимости. Данные факторы нельзя

применять по раздельности, т. к. общеэкономические факторы ценообразования способны вывести цену по региону в целом, а факторы, предложенные автором, способны вывести цену для отдельно взятого объекта недвижимости.

Таблица 1

Классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости (наиболее и наименее приоритетные)

Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости

Наиболее приоритетные Наименее приоритетные

1 Географическое местоположение объекта недвижимости Полезность объекта недвижимости

2 Состояние потенциального объекта недвижимости Наличие парковочного места

3 Удаленность от промышленных предприятий Наличие балкона, лоджии и лифта

4 Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта Динамика рынка недвижимости

5 Наличие муниципальных объектов Уровень инфляции

6 Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья Уровень ВВП

7 Экологическое состояние и зашумленность региона Демографическая ситуация

8 Уровень спроса и предложения Государственное и налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью

9 Экономическая ситуация в регионе Поток инвестиционных средств

10 Доход и платежеспособность населения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра «Экономики предприятия
и бизнес-технологий в АПК»

РЕФЕРАТ
по ценообразованию

На тему:
«Ценообразование на рынке недвижимости»

Выполнила:
Студентка 4 курса 2 группы
Экономического факультета

Проверила: ст.преподаватель

Ставрополь, 2010 г.
Содержание стр.

Введение 3
1. Недвижимость как объект ценообразования 4

1.1. Понятие недвижимости. Рынок недвижимости в экономической системе 4

1.2. Методы определения стоимости недвижимости 9

2. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Ставрополе за период 2008-2009 г. 14
Заключение 19
Список литературы 20

Введение
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность.
Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему присущи по крайней мере две характеристики, отличающие его от других рынков: ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для продавцов; более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контингента сделки. Поэтому ценообразование на рынке недвижимости также будет иметь свои определенные особенности. Поэтому изучение данной темы реферата актуально в период становления и развития рынка недвижимости в России.
Цель написания реферата – изучить порядок и методы ценообразования на рынке недвижимости и проанализировать недвижимость в г. Ставрополе.

1. Недвижимость как объект ценообразования

Понятие недвижимости. Рынок недвижимости в экономической
системе
Согласно ГК РФ ст. 130 «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Недвижимость является финансовым активов, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.
Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

земельный участок;
недра;
замкнутый водный объект;
жилое помещение (дом, квартира, комната);
нежилое помещение;
предприятие;
здание и сооружение;
участок лесного фонда;
воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

Объектом рынка недвижимость становится тогда, когда образуется система, в которой с помощью механизма цен совершается товарообмен между покупателями и продавцами. Основными участниками рынка недвижимости являются покупатели (собственники, инвесторы), посредники рынка (банки, страховые компании, налоговая служба, агентура приватизации, прокуратура, суды, предприятия по оценке и продаже имущества), продавцы (физические и юридические лица).
В странах с переходной экономикой недвижимость постепенно (не только количественно, но и качественно) становилась объектом рынка. И этот процесс имеет противоречивый характер. И этот процесс имеет противоречивый характер.
Принято считать, что рынок недвижимости тесно взаимосвязан с финансовыми рынками, а также с рынками строительных работ, стройматериалов, трудовых ресурсов, товаров потребления. Так, с одной стороны, с ростом активности рынка недвижимости формируется повышенный спрос на финансовые ресурсы, стройматериалы, строителей. С другой стороны, доходность финансовых активов, более низкий риск инвестиций, состояние банковской системы могут влиять на развитие рынка недвижимости. Во многих странах Запада деятельность, связанная с недвижимостью, составляет примерно 25-30% всех сделок, осуществляемых в хозяйственной сфере. В США недвижимость составляет 30-40% национального богатства. Однако действительная роль недвижимости для экономики недооценивается как в развитых, так и в развивающихся странах.
Представители «реальной экономики» утверждают, что инвестиции в недвижимость отвлекают финансовые ресурсы от других отраслей хозяйства и в конечном счете могут привести к застою экономики. Для подтверждения такой позиции используются кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики (рис.1).

Рис.1. Кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики
Кривые циклов развития рынка недвижимости и развития экономики во времени не совпадают. Упадок рынка недвижимости обычно фиксируются раньше, чем начинается упадок всей экономики. В случае его роста соотношение остается одинаковым. Основа функционирования подобного механизма объясняет следующим образом. Повышение ценности денег и уменьшение денежной массы в финансовом секторе вынуждают потребителей отказаться от долгосрочных инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, предопределяет уменьшение спроса на рынке недвижимости. Предложение недвижимости не может быстро реагировать на изменившееся условия, т.е. определенное время превышает спрос. Соответственно падают цены на недвижимость, сокращается строительство и т.д. Таким образом, последствия падения цен с рынка недвижимости «переходят» на другие рынки. Наконец, когда рынок недвижимости достигает низшей точки цикла, он «перестраивается» - изменяются технологии, начинается строительство в других районах и т.п. Позже, с увеличением денежной массы в обороте и под влиянием других факторов, спрос на недвижимость начинает увеличиваться и рынок постепенно оживает. На этом участке цикла рынок недвижимости на самом деле действует как фактор, стимулирующий экономический рост.
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать в качестве показателя состояния экономики: если ситуация на этом рынке ухудшается, возможен упадок всей экономики; если ситуация на рынке недвижимости улучшается, можно ожидать подъема всей экономики.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем и т.д.
Купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.
Купленный жилой дом или квартиру можно точно также продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.
Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.
Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью и способствует концентрации земель в руках владельца, выведении земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.
К особенностям рынка недвижимости относят следующие:

Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.);
Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
Вложения капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
ежегодный налог на владение недвижимостью;
налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Таким образом, недвижимость по устоявшейся традиции включает землю, природные (естественные) ресурсы, постройки, стройки. Рынок недвижимости – экономические отношения, возникающие при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости является составной частью всей экономики и функционирует в режиме взаимозависимости. Далее рассмотрим порядок ценообразования на различные объекты недвижимости.

1.2. Методы определения стоимости недвижимости
Применяются три метода определения стоимости недвижимости: затратный, сравнение продаж, капитализация дохода.
Обычно могут применяться все три метода. Использование одного и более методов позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости по старым зданиям, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа и внешнего устаревания, которое трудно оценить.
Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки служат полезной проверкой друг друга.
1. Метод затрат базируется на принципе: покупатель обычно не заплатить за недвижимость больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости недвижимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки.
Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий и объектов недвижимости, которые редко продаются.
Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рис.2.

Оценка стоимости главного сооружения		Оценка косвенных издержек		Оценка величины прибыли		Оценка величины износа сооружения
	Оценка стоимости главного сооружения с учетом общего износа
Оценка стоимости земли		Оценка рыночной стоимости права собственности на недвижимость			Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений с учетом общего износа

Рис.2. Схема определения стоимости недвижимости методом затрат

Сущность метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.
2. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или выставлен на продажу в том же сегменте рынка. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости, по мнению оценщика, наиболее сравнимые, должны показать предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. Использование метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показано на рис.3.

Рис.3. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения продаж
Оценщик вычисляет степень сложности продажи объекта или различия между объектом и сравниваемыми продажами, рассматривая:

условия финансирования;
условия продажи;
условия (состояния) рынка;
размещение;
физическую характеристику;
экономическую характеристику;
использование;
недействительные компоненты стоимости;
переданные права на недвижимость;
права собственности на недвижимость.

Цена объекта определяется получаемой выгодой от продажи прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут передаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение: полнее право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.
3. Метод капитализации дохода – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.
Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества или выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемыми по рыночным ставкам арендным платежам и текущим доходам) и др.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют при перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственности капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости применяют две основные процедуры использования будущих доходов в их текущей стоимости с использованием:

коэффициента капитализации;
ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

где К – текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
К t – доход, ожидаемый к концу t-года, руб.
n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи.
Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

К=	К t	(3.3)
	(1 + n) Т

Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка на основе анализа спроса и предложения, дающего информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.
Природа использования методов оценки недвижимости зависит от проблемы оценивания, выбора подходов и надежности полученных оценок. При применении всех трех методов оценщик проверяет три отдельные оценки. Относительная надежность и применимость каждого метода рассматривается при соединении показателей стоимости.

Анализ рынка жилой недвижимости за период 2008-2009 г.

в г. Ставрополе
Рынок жилой недвижимости в городе Ставрополе, как и в целом по России, очень разнообразен. Он представлен объектами и на первичном, и на вторичном рынке, покупатель может приобрести комнату в общежитии, квартиру, отдельно стоящее домовладение. Предложение жилой недвижимости на продажу с каждым годом растет все быстрее, реализуется проект «Доступное жилье – гражданам России», увеличиваются объемы строительства, но при этом растет и цена на эти объекты. Диапазон цен на объекты недвижимости в г. Ставрополе довольно широк и у каждого покупателя есть выбор, какого качества и за какую цену приобретать жилье. Выбор осложняется несовершенством рынка, заведомо ложной рекламой, большим количеством предложений и другими факторами. С целью выявления сложившейся ситуации был проведен анализ вторичного рынка квартир в многоквартирных домах.
По данным Ставропольского краевого управления статистики объем выполненных работ по виду деятельности "строительство" за январь-октябрь 2009 года составил 15,6 млрд. рублей, или на 14,7% больше, чем в этом же периоде 2008 года. Организациями всех форм собственности за десять месяцев 2009 года введено в действие жилых домов общей площадью 734,8 тыс. кв. метров, что на 28,8% больше, чем за десять месяцев 2008 года. Ликвидность жилых помещений определяется их стоимостью, качеством строительства и месторасположением.
Цена на объекты недвижимости в городе Ставрополе определяется, в основном, такими факторами, как:
1. Физические и качественные характеристики объекта (тип дома, материал стен, этаж, состояние квартиры);
2. Размеры объекта (количество комнат, общая и жилая площадь);
3. Месторасположение объекта (удаление от центра города, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.).
По месторасположению жилых объектов город условно поделен на следующие районы: Центр, Юго-Западный, Северо-Западный, 204 квартал.
Для анализа рынка жилой недвижимости были собраны и проанализированы данные о предложениях одно-, двух- и трехкомнатных квартир в четырех вышеперечисленных районах города
Таблица 1. Количество квартир, выставленных на продажу в г. Ставрополе

Районы	Количество предложенных квартир, шт.
	2008 г.	2009 г.	2009 к 2008 в %
С/З	15372	11325	73,7 %
Ю/З	72412	56400	77,9 %
Центр	51300	45500	88,7 %
204 квартал	45521	37589	78,2 %
Всего:	184605	150814	81,7 %

Уровень предложения по районам города различный. Наибольший удельный вес в общем предложении на рынке жилой недвижимости принадлежит такому району как Юго-западный, следом идет Центр, 204 квартал и Северо-западный район.
Диаграмма 1. Структура предложения квартир по районом в г. Ставрополе

Анализ показал, что наибольшее количество квартир предлагается на продажу в Юго-Западном районе города Ставрополя. Удельный вес данного района в общем массиве предложений колеблется в пределах 39 %. Юго-Западный район относительно молодой, но, не смотря на это, в нем очень хорошо развита инфраструктура, постоянно ведется строительство новых объектов. Он изначально задумывался как спальный район. Все эти факторы обуславливают наличие большого числа объектов жилой недвижимости и популярность данного района. Следом за Юго-Западным районом по числу предложений идет район Центра. Удельный вес данного района так же высок – около 28 %. За тем следует 204 квартал, который является новым, но динамически развивающимся районом. За ним следует Северо-Западный район, он также как и Юго-Западный относится к числу спальных, но пользуется меньшей популярностью, да и темпы строительства в нем ниже. Хотя необходимо отметить, что удельный вес данного района в общем числе предложений постепенно растет и составляет 8 %.
Диаграмма 2. Структура предложения жилья по количеству комнат

и т.д.................

Если смотреть глобально, то цена на квартиру определяется "престижностью расположения" и "удобством проживания в доме". Причём второй параметр включает множество характеристик - от образованности соседей до качества инженерного обеспечения дома.

Стоимость жилья можно назвать одной из самых животрепещущих тем, волнующих жителей любого города России. Цены на квартиры регулярно обсуждаются как профессиональными участниками рынка недвижимости в офисах, так и обывателями, сидящими с друзьями или сослуживцами за чашкой кофе. И данный вопрос не теряет актуальности, независимо от конкретной ситуации на рынке: кто-то хотел бы удачно вложить деньги в новостройку, кто-то мечтает купить жилье большей площади, а иные примериваются к покупке пусть и самой недорогой, но собственной квартиры. Рассмотрим, что же влияет на ценообразование, и как формируются цены на квартиры.

Географический фактор: в столицах - дороже

Рассматривая ситуацию в масштабах страны, можно сказать, что географическое положение - основополагающий фактор, влияющий на общую стоимость жилья в конкретном городе. В областных и краевых столицах цены на квартиры ощутимо выше, чем на периферии, но безусловными лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. Хотя, справедливости ради стоит сказать, что и по качеству возводимого жилья две российские столицы тоже в лидерах.

Существуют и другие факторы, связанные с географией и способные значительно повлиять на цены на квартиры. Например, наличие вблизи города туристических или курортно-санаторных зон. В качестве примера можно привести города побережья Черного моря, где недвижимость весьма востребована и отнюдь не отличается низкими ценами. Конечно, особняком стоит жилье в Сочи: после решения о проведении Олимпиады стоимость сочинской недвижимости и земли выросла до небес.

Уровень жизни и цены на квартиры

Довольно существенным ценовым критерием для рынка недвижимости может являться уровень жизни, определяющий покупательную способность и деловую активность горожан. Наличие в городе развитых коммерческих структур, прибыльных предприятий, а также ряда других экономических факторов, неизменно поднимает цены на квартиры. Как правило, подобными преимуществами обладают достаточно крупные города, и ситуация обычно такова: чем больше город, тем дороже жилье. Связано это с тем, что мегаполисы обладают намного большими возможностями: и зарплаты выше, и шире потенциал карьерного роста, и больше коммерческих возможностей. Перечисленные факторы постоянно притягивают в крупные города немалый поток людей, приезжающих «в поисках удачи». И все это рождает высокий спрос на жилье, вызывая соответствующую реакцию рынка: в городах-миллионниках цены на квартиры порой в несколько раз выше, чем в городах со 100-300 тыс. населением.

Что влияет на стоимость жилья внутри одного города?

Общие тенденции рынка недвижимости в стране не слишком применимы при анализе стоимости квартир в конкретном городе. При том что стоимость услуг, товаров и продуктов питания в большинстве населенных пунктов не слишком отличается, цены на квартиры могут разниться самым радикальным образом. Поэтому имеет смысл поговорить о факторах, влияющих на относительную стоимость жилой недвижимости внутри отдельно взятого города. Это местоположение (район), характеристики и год постройки дома, этажность, качество инфраструктуры и удобство транспортного сообщения.

Традиционно в число самых престижных и дорогих входят районы, расположенные вблизи центра города. При этом речь идет не всегда о географическом центре, а скорее об экономическом, где расположены центры деловой жизни горожан. Хотя в последнее время довольно высокими ценами на квартиры могут похвастаться и определенные спальные районы, отличающиеся отличной экологией и качественной инфраструктурой. Как правило, речь идет о новых жилых комплексах, где возводится современное жилье комфорт- и бизнес-класса.

Существенное влияние на стоимость недвижимости оказывают характеристики здания и год его постройки. Обычно здесь действует принцип: чем старше, тем дешевле, хотя бывают и исключения - добротные и просторные «сталинки». Наиболее экономичным классом жилой недвижимости можно назвать «хрущевки», невысокая стоимость жилья в которых объясняется как «почтенным возрастом» домов, так и неудобными планировками. Интересен тот факт, что, согласно данным опросов москвичей, большинство жителей столицы за то, чтобы возводилось больше доступных по ценам квартир. Однако это же большинство против строительства нового компактного жилья с неудобной планировкой «хрущевок». А максимум недовольства вызывает маленькая кухня, ведь у россиян это место, где люди часто собираются всей семьей, общаются с друзьями.

Цены на квартиры: эконом, бизнес и элит

Наиболее дорогим является сегмент элитной недвижимости, где требования к жилью растут год от года. По мнению некоторых экспертов, элитное жилье является самым стабильным сектором рынка недвижимости, который в наименьшей степени задел недавний кризис. Причем, определяющие критерии, по которым квартиры относят к элитному классу, могут значительно отличаться в разных городах. Но всегда это наиболее просторное и комфортабельное жилье, расположенное в самых престижных районах.

Стоимость квартир элитного уровня - достаточно сложная тема: зачастую речь идет об уникальной недвижимости, и принцип сравнительного анализа здесь не подходит. Нередко для определения цены на квартиру элит-класса необходим профессиональный подход, поскольку требуется оценить множество разнообразных параметров. В каком-то смысле, сегмент элитной недвижимости живет и развивается по своим законам: стоимость жилья определяется не только объективными условиями, но и тем, сколько состоятельный человек готов заплатить за покупку именно этой квартиры.

Если говорить о среднем ценовом секторе рынка недвижимости, а это, как правило, бизнес-класс, здесь наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя до кризиса лидерство было за трехкомнатными. Конечно, цены на квартиры бизнес-класса отнюдь не вписываются в рамки «доступного жилья», и в большинстве российских мегаполисов данный сегмент рынка не очень велик. Исключением являются Москва и Питер: например, на первичном рынке недвижимости столицы наибольшее число предложений приходится именно на бизнес-класс. Здесь определяющее влияние на стоимость жилья оказывает район расположения, характеристики дома и квартиры, а также наличие дополнительных опций (подземный паркинг, климат-системы, системы-контроля доступа, собственная инфраструктура и т. д.).

В большинстве городов самым обширным остается сегмент эконом-класса, хотя и здесь цены лишь формально можно назвать «доступными». Тем не менее, благодаря развитию ипотечного кредитования, стоимость экономичного жилья уже доступна для значительной части населения. Причем, самыми выгодными ценами на квартиры зачастую отличаются новостройки: на стадии строительства можно купить жилье на 10-20% дешевле. На вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, наилучшим сочетанием «цена-качество» обладают кирпичные дома постройки середины-конца 80-х годов прошлого века. Определяющим влиянием на стоимость квартир в сегменте эконом-класса обладает весь комплекс параметров (район, тип дома, характеристики квартиры, транспортная доступность, инфраструктура), но наиболее значимым можно назвать местоположение.

Резюме: за что мы платим при покупке жилья?

Все перечисленные выше факторы, влияющие на цены на квартиры, в сумме можно обозначить выражением «удобство проживания». И именно за это, прежде всего, мы платим деньги при покупке жилья. Это и расположение района, и удобство транспортных развязок, и характеристики дома, и планировка квартиры, и социальная инфраструктура, и экология, и еще многое другое. При этом каждый параметр имеет определенное влияние на стоимость жилья, и иногда специалистам бывает непросто сориентироваться, насколько реалистичны цены в том или ином случае. Даже профессиональные оценщики порой называют разные цифры, не скрывая, что эта оценка относительна.

Тем не менее, большинство обывателей к ценам на квартиры имеют лишь праздный интерес, в то время как специалисты постоянно анализируют тенденции рынка недвижимости. Именно поэтому, если вы намерены купить или продать квартиру, не имея соответствующего опыта, лучше обращаться к профессионалам. С практической точки зрения, их мнение всегда будет более ценным, чем мнение знакомых, высказанное за чашкой кофе.