Покупка своего жилья – мечта многих семей. Далеко не все могут позволить себе собственную квартиру, так как стоимость приличной недвижимости, пригодной для жилья, составляет минимум миллион рублей даже в регионе.

Учитывая, что свое жилье иметь важно, государство допускает много способов приобретения квартиры, доступных семьям с обычным доходом. Это и ипотека, и жилищное кредитование, и возможность оформления налогового вычета, и долевое строительство, и многие другие способы.

Плюсы своей квартиры

Приобретение квартиры становится вопросом не только жизнеобеспечения, но и престижа. Ведь купить недвижимость может далеко не каждый, только тот, кто заслужил это своим трудолюбием и кто воспользовался предложенными возможностями.

Несмотря на то что на Западе многим семьям выходит дешевле снимать жилье, чем покупать свое, в нашей стране дело обстоит по-другому.

Арендная плата в России довольно велика, к тому же закон выступает однозначно на стороне арендодателей, а не съемщиков.

Арендаторы оказываются не защищены от собственников жилья, их могут выселить в любой момент, поднять им плату, обязать оплачивать ремонт. И если при этом не заключен (а именно так обстоит дело в подавляющем количестве случаев), то нет никакого способа призвать арендодателя к ответу.

Кроме того, арендатору нужно согласовывать каждый шаг по изменению облика квартиры с ее владельцем, приходится выяснять отношения с представителями управляющей компании, если собственник жилья оказывается недобросовестным плательщиком, и т. д.

Приобретение своей квартиры оказывается выгодным не только с психологической точки зрения, но и с экономической. Конечно, зачастую платежи за свою квартиру, если она взята в или кредит, выше, чем потенциальная арендная плата, но эти платежи временные и деньги вкладываются в собственное жилье, а не отдаются дяде.

Как можно купить квартиру

Самый просто способ: накопить деньги. Однако далеко не каждая семья имеет такой уровень дохода, чтобы позволить себе откладывать достаточные суммы, чтобы их хватило на покупку квартиры. Особенно, если учитывать, что недвижимость дорожает, а в кризисные времена теряет в цене не так много, чтобы можно было «воспользоваться моментом».

Поэтому имеет смысл рассмотреть другие способы.

Ипотека

Для получения ипотеки в банке нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный для осуществления платежей доход, а также первоначальный взнос (обычно 10%).

Для получения одобрения со стороны банка можно привлечь созаемщиков (например, родителей), а также поручиться имеющейся недвижимостью или автомобилем, доказать наличие дополнительного дохода (к примеру, проценты с банковского депозита).

Кредит

Этот способ хорошо подойдет для семей, которым ипотека не подошла по тем или иным причинам. Например, не хочется брать ипотеку на длительный срок (ипотека подразумевает «марафонскую дистанцию» на 15–20 лет и за счет этого сокращение суммы ежемесячного платежа), в то время как доход позволяет взять более краткосрочный кредит с повышенной суммой ежемесячного взноса.

Также взятие кредита оптимально, если продается недвижимость меньшей площади и покупается более просторное жилье.

Использование субсидий

Этот способ комбинируется с первыми двумя. Госсубсидии бывают нескольких типов. Например, полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса, как сертификат.

Военный сертификат, напротив, позволяет взять ипотеку на льготных условиях. Третий вид субсидий – помощь в погашении ипотеки. Так, можно оформить на проценты по ипотеке.

Социальные программы

В некоторых регионах запущены программы помощи молодым или многодетным семьям. Так, например, в Башкортостане многодетным семьям выделяют участки под строительство, а в Калининградской области выделяют миллион для покупки жилья.

Нужно поинтересоваться в местном отделе соцобеспечения о наличии таких программ и об их условиях.

Участие в специальных программах софинансирования

Такие программы предлагаются некоторыми банками, в частности Сбербанком. Под участием подразумевается, что семья на протяжении определенного времени (2-3 года) делает взносы, пополняя специальный накопительный счет. После истечения оговоренного срока государство увеличивает на определенный процент накопленную сумму, и ее можно использовать в качестве первоначального взноса.

Долевое строительство

Квартиры на этапе стоят значительно дешевле, иной раз в 3-4 раза ниже среднерыночной цены. К тому же платежи рассредоточены на время возведения дома.

Среди существенных минусов большое количество мошеннических схем, которые применяются при долевом строительстве, из-за чего дольщики оказываются обманутыми, строительство оборачивается долгостроем или вообще замораживается.

Аренда с последующим выкупом

Такой способ крайне редко, но применяется. Платежей в таком случае будет два: первый – в качестве арендной платы, второй – в счет будущей покупки квартиры.

Разновидность такой аренды: рента с пожизненным содержанием. Например, семья ухаживает за пожилой женщиной, и между ними заключен договор, суть которого сводится к следующему: арендаторы полностью содержат владелицу жилья и оплачивают все ее счета, но после ее смерти квартира переходит им в собственность.

Таким образом, есть немало способов приобрести свою недвижимость, не имея на руках достаточного количества средств. Нужно тщательно изучить каждую возможность, взвесить все достоинства и недостатки – и действовать.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении , поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

Рассмотрим основные риски покупателя в сделках купли-продажи недвижимости ).

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» .

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости - также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же - запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым - покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности); б) использование сделок под условием, допустим, когда передача денежных средств осуществляется только при условии представления документов о согласовании ранее сделанной и обнаруженной перепланировки;

в) включение условий, связанных с гарантиями и заверениями.

Галина Короткевич

Партнер, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда

Прежде всего следует уточнить, что означает термин «вещь» в гражданско - правовом смысле, поскольку наши бытовые представления о вещах с юридической характеристикой этого понятия не всегда совпадают.

Право относит к вещам не только неодушевленные предметы (автомобили, предметы одежды и домашнего обихода и пр.), но и живых существ - диких и домашних животных. Невидимые и не всегда осязаемые субстанции, такие как газ, тепловая, электрическая и атомная энергии также являются объектами гражданского оборота.

Объектом права вещь становится благодаря самой важной ее особенности - наличия свойств, способных удовлетворять потребности человека. По этой причине вещи, полезные свойства которых неизвестны либо не изучены на данном этапе развития человеческой цивилизации, либо недоступны (например, космические тела) объектами гражданских прав быть не могут, а это значит, что приобрести на эти объекты невозможно.

Гражданское законодательство России относит к вещам чрезвычайно широкий круг объектов. В него включаются также наличные и безналичные денежные средства, документарные и бездокументарные ценные бумаги, имущественные права (ст. 128 ГК). Все перечисленное охватывается понятием «имущество», поэтому нужно помнить, что понятия вещь и имущество в гражданском праве РФ являются синонимами.

Не все вещи могут свободно приобретаться и отчуждаться, т.е. участвовать в гражданском обороте. По признаку оборотоспособности вещи делятся на неограниченные в обороте (могут быть объектами любых сделок), ограниченные в обороте (для приобретения в собственность таких вещей нужно получить специальное разрешение: оружие, наркотические вещества, яды и др.) и изъятые из оборота , которые не могут быть предметом сделок (реки, моря, дороги, некоторые общественные здания и др.).

Поэтому, приобретая или отчуждая вещь, прежде всего следует определить ее оборотоспособность.

Известно, что некоторые права человека возникают у него с рождения и прекращаются смертью (право на жизнь, здоровье). Право собственности к таким правам не относится, оно приобретается гражданами и юридическими лицами по основаниям, установленным законом.

Закон (ст. 218 ГК) называет несколько оснований (способов) приобретения права собственности.

В пункте 1 первом названной статьи кодекса речь идет о приобретении права собственности на новую вещь, которую лицо изготовило или создало для себя. Собственником такой вещи становится лицо ее создавшее.

Новая движимая вещь может возникнуть путем переработки старой вещи. Право собственности на такую вещь возникает у того лица, кому принадлежат материалы переработки. Если переработчик не является собственником материалов, то собственником новой вещи становится собственник материалов.

Из этого правила есть исключение, которое применяется в зависимости от стоимости переработки. Если эта стоимость существенно превышает стоимость материалов, то право собственности на новую вещь приобретает переработчик, осуществивший переработку вещи для себя. В этом случае переработчик должен возместить собственнику материалов их стоимость. И, наоборот, собственник материалов, который приобрел право на новую (переработанную) вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу. Закон позволяет изменить эти правила договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком (п.2 ст.220 ГК).

Названные выше правила не действуют, если речь идет о .

Для создания недвижимого имущества как новой вещи необходимо иметь земельный участок, отведенный для этих целей, предварительно получить разрешение на строительство и осуществлять его с соблюдением градостроительных норм и правил. При игнорировании этого построенное недвижимое имущество (жилой дом, другое строение или сооружение) признается самовольной постройкой.

Закон не признает право собственности на самовольную постройку за лицом, которое ее осуществило (п.2 ст.222 ГК). Соответственно, распоряжаться самовольной постройкой противозаконно. Ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, а также совершать с самовольной постройкой другие сделки. Более того, закон обязывает лицо, осуществившее самовольную постройку, снести ее за свой счет.

И все же для нерадивых застройщиков предусматривается шанс сохранить за собой право на постройку или возместить ее стоимость. Для этого нужно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на постройку. Решение суда в большей части будет зависеть от того, кто имеет права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) на земельный участок, на котором осуществлена постройка - сам застройщик или иное лицо.

Если обладатель права на земельный участок и самовольный застройщик - одно и тоже лицо, то скорее всего суд признает за ним право собственности, при условии, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Если самовольный застройщик и владелец земельного участка - разные лица, то иск о признании права собственности может быть подан владельцем земельного участка. В случае признания за ним судом права собственности на постройку, суд обязывает его возместить застройщику расходы на постройку в размере, который определяется судом.

Как видите, рисков и хлопот с самовольной постройкой немало. Чтобы их избежать, застройщику при возведении недвижимости нужно следовать установленным правилам, а приобретателю недвижимости, прежде чем отдать деньги продавцу, необходимо выяснить, не является ли недвижимость самовольной постройкой.

Если имущество уже имеет собственника, то право на такое имущество может быть приобретено другим лицом на основании гражданско - правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения и пр. Это самый распространенный способ приобретения права собственности на вещи. Такие сделки совершает каждый из нас ежедневно, покупая, например, продукты питания в магазине.

Право собственности на имущество умершего человека переходит к другим лицам по в соответствии с или .

Реорганизация юридического лица также влечет переход права собственности на принадлежащее ему имущество к правопреемникам - юридическим лицам.

Основанием для приобретения права собственности на недвижимое имущество членом потребительского кооператива является полная уплата им паевого взноса за предоставленные кооперативом гараж, квартиру или иное помещение (п.4 ст.218 ГК).

Выше мы вели речь о способах (основаниях) приобретения имущества в собственность. Теперь попытаемся ответить на вопрос, с какого момента вещь переходит в собственность того или иного лица.

По общему правилу, установленному статьей 223 ГК, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей вещи закон признает ее вручение приобретателю. Фактическое поступление вещи во владение приобретателя закон признает моментом ее вручения, а значит, и моментом перехода права собственности на вещь к приобретателю.

Между тем закон позволяет сторонам договора определить иные условия перехода права собственности на вещь (например, с момента полной оплаты ее цены покупателем).

Правила статьи 223 ГК касаются в основном движимых вещей.

В случаях, когда переход права собственности на вещь подлежит государственной регистрации (а это касается недвижимых вещей), право собственности на вещь у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если законом не установлено иное. Так, член потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимость не с момента его государственной регистрации, а с момента уплаты членом кооператива полного паевого взноса. Необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость возникнет у члена кооператива только тогда, когда он решит совершить с ней сделку (продать, подарить и пр.).

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона () влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды ().

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество ().

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

Если от социологии перейти ближе к проблемам юридической техники следует отметить что земельное право несомненно является наиболее сложной областью традиционного права собственности в силу целого ряда причин экономического свойства которые мы объединили в категорию внешних по отношению к норме факторов нежели исключений из правила в сделках с недвижимостью. Ни одно человеческое общество нельзя считать организованным если оно не в состоянии гарантировать исключительные права индивида или группы индивидов на известные экономические...

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

PAGE 3

Стр.

введение

Различные правовые системы действительно едины в том, что земля является особо важным объектом отношений собственности. Хотя со всей очевидностью обнаруживается ложность тезиса о том, что земля составляет наиболее важную часть материальных ценностей в современном обществе – солидная доля совокупного богатства в наши дни представлена акционерным капиталом и иными формами движимого имущества – тем не менее непреложным остается тот факт, что нормы, регулирующие земельные отношения, вполне могут рассматриваться как парадигма современного права собственности.

В самом деле, современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений землевладения, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правят обществом.

Если от социологии перейти ближе к проблемам юридической техники, следует отметить, что земельное право, несомненно, является наиболее сложной областью традиционного права собственности в силу целого ряда причин экономического свойства, которые мы объединили в категорию внешних по отношению к норме факторов, нежели исключений из правила в сделках с недвижимостью.

Цель работы: исследование гражданско-правового режима недвижимого имущества.

Задачи:

1. рассмотреть сущность недвижимого имущества;
2. рассмотреть особенности права на недвижимое имущество в России;
3. изучить способы приобретения недвижимого имущества.

Глава 1. Сущность недвижимого имущества

Безусловно, понятие недвижимого имущества в различных правовых системах включает, помимо земли, и многие другие предметы (например, почти повсеместно к этой категории отнесены постройки и иные постоянные принадлежности недвижимости). Важно поэтому попытаться проследить мотивы, отличные от воли случая в историческом развитии типологии (отличающейся от одной правовой системы к другой), которые обусловливают выбор для известных объектов того же правового режима, что и для земли, несмотря на то, что они однозначно отличны от последней. Перед тем как приступить к соответствующему анализу проблемы, остановимся вкратце на самой земле.

Во всей западной правовой традиции земля является частью того, что может находиться в собственности в качестве недвижимого имущества. Конечно, как уже говорилось выше, понятие «реальной собственности», принятое в общем праве, не вполне соответствует понятию недвижимого имущества. Тем не менее в истории общего права большая часть земельного фонда была обеспечена защитой реального иска (отсюда и реальная собственность), и даже те немногие области Англии, где земля не находилась в свободной собственности (а с точки зрения юридической техники, копигольд не мог охраняться реальным иском), в скором времени также подпали под действие правового режима реальной собственности. Если действие реального иска было специально направлено на восстановление земельной собственности, то персональный иск позволял всего лишь претендовать на возмещение убытков 1 .

Историческое возникновение и развитие многих правовых норм обусловлено отношениями по поводу земли. Земля действительно является психологическим феноменом, освящающим идеалы недвижности, постоянства и отсутствия риска. Земля вбирает в себя экономические достижения эволюции человечества, и, за исключением возникающей от случая к случаю революционной обстановки, этот процесс стратификации материальных ценностей в долгосрочной перспективе не может иметь негативного вектора. Даже с учетом горького и правдивого замечания великого лорда Кейнса («В конце концов, все мы умрем»), инвестор, чуждый риска, тем не менее, будет стремиться к приобретению земли в собственность, поскольку даже по смерти сделанный им выбор будет работать на повышение благосостояния его потомства (улавливаете родовую аналогию с африканской конституционной структурой собственности?).

Как следует из теории и практики экономической науки, действиями большинства субъектов рыночных отношений руководит стремление избежать риска. Отсюда очевидно значение земли как объекта правовой организации общества. В реальной жизни минимально необходимой предпосылкой для сохранения землей своей привлекательности как объекта безопасных вложений является наличие стабильных, хотя бы и рудиментных, правовых институтов. Ни одно человеческое общество нельзя считать организованным, если оно не в состоянии гарантировать исключительные права индивида или группы индивидов на известные экономические блага, производные от земли. Всякий, кто имел несчастье вложить свои деньги в покупку жилья в Могадишо, Сараево или Бейруте непосредственно перед началом политических беспорядков в тех краях, может со всем трагизмом подтвердить справедливость сказанного выше.

Земля в долгосрочной перспективе является объектом нескончаемых и постепенных преобразований. Это с легкостью обнаруживается при внимательном исследовании земельных отношений в городах и в не меньшей степени справедливо в отношении земли в сельской местности. Сельский ландшафт современной Англии, например, несмотря на всю свою кажущуюся естественность, есть, тем не менее, продукт непрерывного физического воздействия, имевшего место на протяжении поколений 2 .

Почему повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера. Остаточные правомочия государства на землю являются структурно необходимыми для обществ с современной организацией и проистекают из самой потребности в относительно устойчивой политической организации, которая упорядочила бы систему правоотношений собственности. Однако современные правовые системы пришли к необходимости обеспечения того, чтобы осуществление подобных правомочий государством не шло в ущерб такой критически важной институциональной характеристике, как гарантии соблюдения имущественных прав. Гарантии, безусловно, не означают священной неприкосновенности. Тем не менее, для привлечения инвестиций и развития рынка гарантии соблюдения имущественных прав имеют важное значение как в плане земельной собственности, так и в отношении ее постоянных принадлежностей, которые можно рассматривать как вложения, постоянно видоизменяющие землю. Таким образом, нет достаточных оснований для обособления правовых режимов обеих разновидностей недвижимого имущества.

Чем более преобразуется земля, тем более усложняется она как объект права, и эта возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли. В самом деле, если в отношении сельскохозяйственных земель единственную правовую проблему представляет делимитация границ угодий, то в случае передачи участка земли под строительство небоскреба, в котором разместятся гостиница, торговые ряды и офисы, сложность его правового режима возрастает неимоверно. Может возникнуть необходимость урегулировать вопросы парковки транспортных средств, определения времени начала и окончания работы государственных и муниципальных учреждений, долевого финансирования службы безопасности, теплоснабжения и прочих услуг среди различных собственников-пользователей. По этой причине, кстати, в первые десятилетия XX в. большинство западных правовых систем было вынуждено принять законодательство – будь то в форме специальных законов или непосредственно в виде прямых поправок к кодексам – направленное на урегулирование возросшей сложности отношений по поводу недвижимости в связи с широким внедрением в практику жилищного строительства многоквартирных домов.

Если мы хотим выразить эту идею с использованием понятийного аппарата экономической науки, то получается, что с усложнением условий пользования данным видом ресурсов наблюдается не только рост проблем, связанных с действием внешнего фактора: картина меняется также под воздействием массовых инвестиций и крупных сбережений. Внешний фактор начинает действовать также тогда, когда связь того или иного вида деятельности с землей носит чисто случайный характер. Достаточно привести в качестве примера экономико-правовой аспект организации выступления в городе цирка-шапито. Между последним и, скажем, стадионом есть известные различия. Если иметь в виду одно лишь разовое вложение капитала, было бы некорректным считать цирк сооружением, постоянно видоизменяющим качества земли. Нетрудно поэтому заметить, что стадион действительно относится к категории недвижимого имущества, поскольку только лишь стратификация землепользования приводит к изменению экономической ценности земли.

Несмотря на то что современная технология и в самом деле может позволить перенести Кремль в Японию, непреложным остается тот факт, что потребные для этого экономические затраты были бы совершенно исключительными, в силу одной лишь природы Кремля как объекта постоянной трансформации земли в центре Москвы. Тот же фактор исключительных затрат не действует в отношении предприятий, впечатляющих по своим пространственно-массовым характеристикам, как-то: бурение туннеля под Ла-Маншем или наращивание военной группировки в Юго-Западной Азии перед началом операции «Буря в пустыне». Важным в данном случае является то, что для правовой системы нецелесообразно разделять правовой режим Кремля и Красной площади, на которой кремлевские сооружения расположены 3 .

Германское гражданское уложение вполне отражает в принятой им типологии результаты этих структурных наблюдений. Так, например, § 93, 94 и 95 ГГУ посвящены определению недвижимого имущества. Согласно § 93, например, части вещи, которые не могут быть отделены от нее без нарушения целостности самой вещи (существенные составные части), не могут быть объектом каких-либо иных прав, кроме тех, что действуют в отношении самой вещи. Согласно § 94, существенными составными частями земли являются вещи, имеющие с ней долговременную и прочную связь, в частности, строения или плоды земли, постольку, поскольку они связаны с землей (в нашем примере – Кремль или стадион). Наконец, согласно § 95, те вещи, которые связаны с землей лишь на время (в нашем случае – шатер цирка-шапито), не могут считаться составными частями земли 4 .

Итальянское право являет пример такой типологии, которая будучи немногим лучше германской, создает серьезные проблемы в толковании, поскольку не отражает экономических реалий тех сделок, которые оно призвано регулировать. Итальянский гражданский кодекс попытался обойтись без абстрактного понятия «существенных составных частей», предложив взамен него простой перечень вещей, относящихся к категории недвижимого имущества. Таким образом, итальянское право порывает с традицией и причисляет к одной и той же категории и Кремль, и шатер цирка-шапито! Упомянутый перечень продолжается во второй части статьи и включает также мельницы, бани, все объекты, находящиеся на плаву, но постоянно соединенные с берегом. В соответствии с итальянским законодательством, последняя категория объектов, не будучи недвижимой по своей природе, является недвижимой по своему предназначению и потому должна подпадать под действие правового режима недвижимого имущества 5 .

Приведенная статья итальянского кодекса интересна тем, что демонстрирует, как абстрактное мышление юристов-цивилистов приводит к воздвижению абстракций даже в тех областях, где имели место прямые попытки избавиться от части таковых. На деле же юристы различают (и этот вопрос часто выносится на экзамены за первый курс юридического вуза) имущество, «недвижимое по своей природе», например, земля или постройки, и имущество, «недвижимое в силу своего предназначения», например, ошвартованные плавучие объекты или шатер цирка-шапито). Конечно, причисление плавучих объектов и циркового шатра к категории недвижимого имущества, при том что затраты на их отделение от земли весьма незначительны, бессмысленно с экономической точки зрения и вызывает вопрос о цели подобного типологического подразделения. В действительности это служит лишь тому, чтобы иметь возможность «завалить» на экзамене студента-первокурсника за счет потери централизма в обоснованном с точки зрения здравого смысла и экономики размежевании движимого и недвижимого имуществ.

Глава 2. Право на недвижимое имущество в России

Действующее российское законодательство допускает возможность нахождения земельных участков на праве собственности у граждан, получивших их под индивидуальное жилищное строительство, для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности) вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены такие объекты. правовые акты о приватизации допускают приобретение в собственность граждан земельных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности. Разрешено также приобретать в собственность предназначенные под застройку земельные участки в городских и сельских населенных пунктах. Граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3 ст.209 ГК), например соседствующих землепользователей 6 .

Акционерные и другие хозяйственные общества и товарищества как участники процесса приватизации государственного и муниципального имущества (покупатели) могут являться собственниками земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты. Частными собственниками земли могут являться также сельскохозяйственные производственные кооперативы, созданные в форме сельскохозяйственных или рыболовецких артелей (колхозов) и получившие в свой паевой фонд земельные участки своих членов, и некоммерческие организации, в том числе общественные объединения и профсоюзы. Наконец, любые юридические лица, ставшие собственниками зданий, сооружений или иной недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, а также стать собственниками предназначенных под застройку земельных участков в городских и сельских населенных пунктах 7 .

В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен (п.3 ст.129 ГК) в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Так, собственник земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, строго целевое назначение данных объектов (для жилой или промышленной (производственной) застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.), требования закона по их рациональному использованию. Несоблюдение этих требований должно влечь для собственника неблагоприятные последствия, вплоть до изъятия земельного участка 8 .

Вопрос о том, какие земли и в каком объеме могут быть объектами частной собственности, решается земельным, а не гражданским законодательством. Оно же определяет и предельный размер земли, предоставляемой частному собственнику. То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п.«к» ч.1 ст.72), дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства (п.«о» ст.71) со своей стороны обеспечивает единство рынка и регламентации имущественного оборота земельных участков. Вместе с тем любые сделки с ними как с объектами недвижимости подлежат государственной регистрации (ст.131 ГК), что исключает неконтролируемый оборот земли 9 .

В соответствии с п.2 ст.214 ГК земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, данные природные объекты не могут стать бесхозяйными, ибо установлена законная презумпция (предположение) нахождения их в государственной собственности. Эти виды имущества могут быть объектом частной и даже муниципальной собственности лишь в той мере, в какой это прямо допускается государством. Закон специально оговаривает, что находящиеся в публичной собственности земля и другие природные ресурсы могут стать объектом взыскания кредиторов соответствующего публично-правового образования только в случаях, прямо предусмотренных специальным законом. В его отсутствие такого рода объекты, по сути, забронированы от взыскания кредиторов, что призвано сохранить публичную собственность на землю 10 .

Вообще к недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.). К недвижимым вещам закон может отнести и иное аналогичное по сути имущество. Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовое положение конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), поскольку это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст.131 ГК) 11 .

Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством (публичной властью) возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд. Таким образом, к недвижимым, по общему правилу, относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющей фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п.2 ст.131 ГК), однако не имеют правопорождающего значения и не влияют на действительность совершенных сделок 12 .

Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана прежде всего юридическими причинами, а не только естественными свойствами данных объектов оборота. В связи с этим закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например, на воздушные и морские суда и космические объекты (они подлежат государственной регистрации в особых реестрах в соответствии со специальными правилами).

Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного собственника и др.).

Не относятся к недвижимостям (и, следовательно, не требуют регистрации своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже «дома на снос» объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит и которая сама по себе не имеет связи с землей. Все это – движимые вещи. Как указывает закон, движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п.2 ст.130 ГК).

Некоторые виды недвижимостей, например, жилые дома и квартиры, имеют особый правовой режим, определяемый их строго целевым назначением. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст.288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей 13 .

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно – территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе, с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст.293 ГК) 14 .

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п.2 ст.290 ГК). По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Сказанное относится и к жилым домам и другим жилым помещениям, принадлежащим юридическим лицам на праве собственности, поскольку и в этом случае сохраняются строго целевое назначение данных объектов и обусловленные им ограничения в их использовании (ст. 288 ГК) 15 .

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п.2 ст.164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной инспекции по безопасности дорожного движения), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль) 16 .

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемые по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц – субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте «предприятия» являются объектами, а не субъектами права. Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст.132 ГК). В развитых правовых системах в состав предприятий включают также «клиентеллу» (goodwill ), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу») нередко стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или чистых активов 17 .

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имевшая гражданской правосубъектности (например, магазин, кафе, гостиница, ателье и иное «предприятие» сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть хозяйственное общество или товарищество либо индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» (ст. 559 и 656 ГК) 18 .

Другой разновидностью имущественных комплексов по российскому праву является кондоминиум. Жилищное законодательство признает кондоминиумом комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части – в их общей долевой собственности. Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на находящееся в нем же жилое помещение, как, впрочем, и наоборот.

Глава 3. Способы приобретения недвижимого имущества

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу, не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п.2 ст.222 ГК). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п.1 ст.222 ГК) 19 .

Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых в публичных интересах.

Лишь в порядке исключения возможно признание права собственности на самовольную постройку за застройщиком либо за собственником или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое строительство. Застройщик может стать собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный участок (п.3 ст.222 ГК). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник обязан компенсировать застройщику необходимые расходы на строительство 20 .

Закон специально раскрывает и понятие «передачи» (ст.224 ГК). Ею признается не только фактическое вручение вещи приобретателю или сдача ее перевозчику, либо в организацию связи для отправки приобретателю, но и фактическое поступление имущества во владение приобретателя или указанного им лица (например, доставка на его склад), а также передача ему товарораспорядительного документа на вещи. Фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. Иначе говоря, в такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.

Особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность представляет собой приватизация, которая связана с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему нормального, а не урезанного имущественного оборота. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе и в других общих актах гражданского законодательства.

Следует иметь в виду, что заключаемые в ходе приватизации сделки по приобретению в частную собственность приватизируемого имущества являются гражданско-правовыми договорами (чаще всего – договорами купли-продажи, а приобретение «бездокументарных акций» – договором об уступке прав требования) и подпадают под действие общих норм гражданского права. Решение же о приватизации конкретного объекта (недвижимости) следует рассматривать как одну из форм осуществления публичным собственником своего правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Порядок осуществления этого правомочия и установлен специальными нормативными актами о приватизации.

В соответствии со ст.217 ГК порядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращении права собственности применяются здесь лишь в той мере, в какой соответствующие отношения не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации определяет лишь процедуру (способы) приватизации, но не ее объекты. Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами 21 .

Специфика приватизации проявляется в особенностях субъектного состава складывающихся здесь правоотношений, их объектов и содержания. В качестве продавца (отчуждателя) приватизируемого имущества может выступать только публичный собственник в лице комитета по управлению соответствующим (федеральным, иным государственным, муниципальным) имуществом, который принимает решение о приватизации конкретного объекта, и фонда соответствующего имущества, который выступает в роли продавца в гражданско-правовой сделке по отчуждению (продаже) конкретного имущества. В роли покупателей (приобретателей) приватизируемого имущества могут выступать лишь граждане (включая индивидуальных предпринимателей, в том числе фермеров, или крестьян); акционерные и другие хозяйственные общества, в уставном капитале которых доля участия публично-правовых образований (а также общественных организаций и фондов) не превышает 25% (из их числа были прямо исключены производственные кооперативы); иностранные инвесторы (в число которых входят как физические, так и юридические лица, указанные в ст.37 Закона об иностранных инвестициях).

В качестве объектов приватизации могут выступать, во-первых, предприятия и другие имущественные комплексы; во-вторых, здания, сооружения, нежилые помещения, незавершенные строительством объекты; в-третьих, земельные участки; в-четвертых, жилые помещения; в-пятых, акции открытых акционерных обществ. Таким образом, речь идет об отчуждении находившегося в публичной собственности недвижимого имущества или указанных акций. Движимое имущество переходит из публичной в частную собственность в результате обычных сделок купли-продажи (например, поставки продукции государственных и муниципальных унитарных предприятий) или иных гражданско-правовых сделок по отчуждению, а не в порядке приватизации.

Приватизация осуществляется исключительно предусмотренными в законе способами. К их числу относятся:

при приватизации предприятий и других имущественных комплексов – 1) преобразование крупных государственных и муниципальных предприятий в акционерные общества открытого типа с последующей продажей их акций, 2) продажа по конкурсу или на аукционе мелких имущественных комплексов или отдельных объектов недвижимости, 3) выкуп арендованного имущества; 4) внесение относящегося к публичной собственности имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;

при приватизации жилых помещений – их бесплатная передача в собственность проживающих в них граждан;

при приватизации земли – возмездная или безвозмездная передача в собственность граждан, либо юридических лиц земельных участков установленного размера;

при приватизации акций открытых акционерных обществ – продажа на специализированных аукционах либо работникам приватизируемых предприятий, а также продажа особых ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения данных акций (типа «опционных свидетельств») 22 .

Таким образом, приватизацию можно определить как отчуждение (переход) недвижимого имущества, а также акций из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном специальным законодательством.

Разновидностью приватизации является «коммерциализация» государственных и муниципальных предприятий. Под ней обычно понимается выделение из состава таких предприятий или их объединений имущества их структурных подразделений в качестве базы для образования новых юридических лиц – самостоятельных хозяйственных обществ, в том числе созданных работниками этих подразделений. Коммерциализация, т.е. создание коммерческих организаций – хозяйственных обществ на базе имущества торгов, трестов, комбинатов и иных считавшихся «государственными предприятиями» управленческих структур, наиболее широко использовалась в сфере торговли и бытового обслуживания еще до принятия специального законодательства о приватизации. Она стала основной формой «малой приватизации», т.е. приватизации мелких и некоторых средних предприятий.

Можно говорить об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого законного (титульного) владения. Вещно-правовая защита титульных владельцев, в том числе субъектов обязательственных, а не только вещных прав на чужое имущество, составляет понятие владельческой защиты. Институт владельческой защиты, необходимый развитому гражданскому обороту, в известных случаях охраняет и добросовестное (беститульное, т.е. незаконное) владение. Более того, фактическое добросовестное владение может стать основанием приобретения права собственности по давности владения чужим (бесхозяйным) имуществом, включая и недвижимость. При этом до приобретения права собственности на такое имущество фактический владелец вещи вправе защищать свое владение путем предъявления вещно-правовых исков к любым посягающим на его владение третьим лицам (кроме титульных владельцев, имеющих право на вещь в силу закона или договора).

заключение

Итак, мы рассмотрели структуру недвижимого имущества. Вообще, правовое оформление земельных отношений стало одной из острейших проблем современной экономической жизни России. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами участков земли, находящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категории земель и их учетом, а также предусматривают последствия их нарушения.

Владельческая защита направлена, таким образом, на поддержание устойчивости имущественного оборота и устранение возможной неопределенности в правовом режиме движимого и недвижимого имущества. Ее целью является защита права владения как абсолютного по своей юридической природе правомочия (входящего в состав как вещных, так и обязательственных прав). Поэтому она всегда имеет своим объектом индивидуально-определенные вещи и носит абсолютный характер. В силу этого она не может использоваться для защиты обязательственных (относительных) прав, особенно прав требования (например, для приобретения права на банковский вклад или на «бездокументарные ценные бумаги»), а также прав пользования, реализация которых не требует владения конкретными вещами. Поэтому владельческая защита, даже касаясь прав владения, приобретенных по договору, тем не менее является институтом вещного, а не обязательственного права, а составляющие ее иски относятся к числу вещно-правовых.

список использованной литературы:

1. Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.Г.Колпина. – М.: Юристь, 2015. – 472 с.
   1. Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.П.Сергеева. – М.: Проспект, 2015. – 616 с.
      1. Гражданское право. / Под ред. С.П.Гришаева. – М.: Юристь, 2015. – 484 с.
         1. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в Российской Федерации. М.: Наука, 2014. – 226 с.
         2. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России. // Российская юстиция. 2015. № 5. С.40-47.
         3. Копылов А.В. Вещные права на землю М.: Статут, 2015. – 256 с.
         4. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь, 2014. – 384 с.
         5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2014. – 512 с.
         6. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М.: Дело, 2015. – 348 с.
         7. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 2014. – 200 с.

1 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. М., 2015. С.126.

2 Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России. // Российская юстиция. 2015. №.5. С.43.

4 Суханов Е.А. Указ.соч. С.152.

5 Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 2014. С.130.

7 Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.Г.Колпина. – М., 2015. С.231.

9 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ.соч. С.338.

10 Гражданское прав. / Под ред. С.П.Гришаева. – М., 2015. С.60.

11 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2014. С.162.

12 Гражданское право. Ч.1. / Под ред. А.П.Сергеева. – М., 2015. С.258.

13 Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2015. С.71.

15 Там же.

16 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ.соч. С.343.

18 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ.соч. С.344.

19 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2014. С.22.

20 Щенников Л.В. Указ.соч. С.24.

21 Иконницкая И.А. Право собственности на землю в Российской Федерации. М., 2014. С.76.

22 Копылов А.В. Указ.соч. С.84.