Проблемы омс в формировании рынка арендного жилья. Магазины и услуги: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГБОУ ВПО «Астраханский государственный технический университет»

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Соловьёва Мария Валерьевна

магистрант «Производственный

менеджмент в строительстве»

Данная статья посвящена вопросу улучшения жилищных условий граждан России путём развития института арендного жилья. Актуальность работы обусловлена внесением в 2014 году изменений в законодательство Российской Федерации, закреплением правовых основ предоставления жилых помещений по договорам социального найма.

Ключевые слова: Аренда, договор найма, жилье, рынок доступного жилья арендный жилье договор жилищный

На фоне общей паники, связанной с систематическим ослаблением рубля и ростом курса иностранных валют, строительной отрасли, по мнению некоторых аналитиков, в 2015 году грозит снижение покупательской способности на рынке жилья. Это может негативно отразится на внутриэкономических процессах страны, учитывая, что строительная отрасль является системообразующей в современной экономике страны, и темпы её развития непосредственно влияют на степень развития смежных отраслей, таких как промышленность, энергетика, производство продукции домашнего и хозяйственного потребления. Вместе с тем, на сегодняшний день складывается такая ситуация, когда более 60% граждан России не удовлетворены своими жилищными условиями.

Степень обеспеченности жильем остается ещё недостаточной и по данным Росстата по итогам 2013 года составляет 23,4%. Чтобы выйти на общеевропейские показатели, необходимо в несколько раз нарастить темпы жилищного строительства.

Действующие целевые и государственные программы затрагивают, главным образом, льготные и социально незащищенные категории граждан, к примеру, военнослужащие, многодетные семьи, молодые семьи. При этом по данным социологических исследований приобретение жилья за счёт собственных средств или посредством привлечения заёмных - доступно лишь трети населения страны. А средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья составляет в городах порядка 36649 рублей.

На этом фоне весьма своевременным и оправданным представляется принятие Федерального закона от 21.07.2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Возникает новый вид для современной России жилья - наёмные дома и пользование жилыми помещениями по договору некоммерческого найма, нацеленный на граждан с невысоким уровнем дохода, но не малоимущим гражданам. Указанный Федеральный закон даёт толчок развитию системы арендного жилья в современной России, что обсуждалось уже с 1999 года на различных уровнях власти.

Надо отметить, что в России уже накоплен определённый исторический опыт в данном направлении. Так называемые доходные дома стали строить в XVIII веке, а пик их развития пришёлся на конец XIX - начало XX века. Подобные дома строились различного класса от элитного до эконом, а квартиры были рассчитаны на самые разные сословия.

Богатый опыт аренды жилья имеется и в ряде зарубежных стран, таких как: США, Канада, Великобритания, Аргентина, где в различных формах аренды находится в среднем треть жилищного фонда. В качестве арендодателей в основном выступают: государственные структуры, муниципалитеты и региональные образования, кооперативы, работодатели, общественные фонды и ассоциации, физические лица (собственники жилья).

Вместе с тем начало реализации проекта арендного жилья невозможно без дальнейшего развития законодательной базы, как на федеральном, так и на региональном уровне. Рынок арендного жилья также должен быть транспарентным, с чётко определёнными правами и обязанностями как арендаторов, так и арендодателей.

Поэтому необходимо:

Установить порядок определения органами местного самоуправления дохода, в том числе и максимального дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

Установить основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

Утвердить порядок учёта граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учёт, отказа в принятии на него, снятия с такого учёта;

Разработать порядок учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства;

Проработать порядок информирования граждан о постановке на учёт; о количестве жилых помещений, которые можно предоставить; учёта наймодателями заявлений о предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования; установления максимального размера платы за наем жилого помещения по договору найма;

Законодательно урегулировать вопрос предоставления в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования.

Таким образом, регионам необходимо провести значительную работу по созданию условий для формирования рынка доступного наёмного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

Помимо предоставления земельных участков на льготных условиях следует обратить внимание на осуществление государственного контроля за использованием жилищного фонда социального найма, а также на субсидирование строительства подобного жилья, что позволит привлечь частные инвестиции. Также в целях дополнительного стимулирования спроса, при условии длительного срока аренды, рассмотреть возможность последующего выкупа арендуемого жилья арендатором у арендодателя.

Процесс создания цивилизованного рынка арендного жилья в России постепенно вступает в стадию апробации, хотя пока и на бумаге. Однако уже сейчас нельзя не обратить внимание на положительные перспективы, которые открываются перед потребителями рынка и перед государством. Активно функционирующий «серый» рынок арендного жилья не только не защищает арендатора от махинаций риэлторов и арендодателей, но и зачастую вынуждает снимать жильё низкого качества по излишне завышенной цене.

Кроме того легализация ситуации на рынке аренды недвижимости позволит привлечь с бюджет государства дополнительные налоговые поступления от арендодателей. По данным Федеральной налоговой службы России лишь около 5% арендодателей встали на налоговый учёт.

Сегодня Налоговый Кодекс позволяет получить налоговый вычет при покупке либо при продаже жилья, однако внесение соответствующих поправок, касающихся получения вычета при аренде жилья, на мой взгляд, позволит стимулировать процессы узаконения отношений между сторонами.

Понятно, что в одночасье решить все обозначенные проблемы не получится, и для достижения конечного результата потребуется кропотливая работа и консолидация усилий всех ветвей власти, да и самих граждан.

Нельзя забывать о том, что первостепенная задача жилищной политики в нашей стране заключается в формировании механизмов и методов решения жилищных проблем граждан с учётом уровня их доходов и потребностей. Федеральным и региональным исполнительным органам государственной власти, органам местного самоуправления необходимо стремиться к тому, чтобы рынок арендного жилья стал доступен и социально ориентирован, и семьям со средним достатком не составило проблем найти недорогую квартиру с нормальными условиями проживания.

Библиографический список

1. Основные показатели жилищных условий населения. Росстат. Электронный ресурс http://www.gks.ru/free_doc/new_site/population/jil-f/jkh39.htm (дата обращения 13.04.2015).

2. Хованская Г.П. О некоммерческом найме жилых помещений как способе решения жилищной проблемы граждан с невысоким уровнем дохода. // Вопросы жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства. Информационно-аналитические материалы / Под общей ред. Г.П.Хованской. М.: Издание Государственной Думы, 2014. 320 с.

3. Казьмин Д. Арендаторы жилья могут получить налоговый вычет на свои расходы // Ведомости. № 3304 от 13.03.2013. Сетевой журнал. http://www.vedomosti.ru/finance/articles/2013/03/13/vychet_pomozhet_uchetu (дата обращения 10.04.2015).

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Рынок жилья: понятие, характеристика и виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Механизмы и сегменты, взаимосвязь отдельных участников, инструменты статистического исследования. Анализ рынка жилья в городе Астрахань и в России в целом.

курсовая работа , добавлен 03.05.2016


дипломная работа , добавлен 24.02.2014


Основные понятия рынка недвижимости. Состояние рынка жилья на середину 2009 года: стадии становления и развития рынка жилья, цены на недвижимость в настоящее время, факторы, на них влияющие. Закономерность долгосрочного развития региональных рынков.

курсовая работа , добавлен 09.12.2010


Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Рынок жилья в России на сегодняшний день. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. Ипотека.

курсовая работа , добавлен 16.04.2008


Роль рынка жилья и его особенности. Градация жилищного фонда согласно Жилищному Кодексу РФ. Методы осуществления регулирования рынка жилья в России и их характеристика. Важнейшие проблемы, сдерживающие формирование рынка доступного жилья, пути их решения.

реферат , добавлен 25.07.2010


Изучение предмета и задач статистики рынка жилья. Причины роста цен на рынке жилья, обоснование необходимости развития рынка доступного жилья. Статистическая сводка и группировка. Построение и анализ ранжированного и интервального ряда. Индексный анализ.

курсовая работа , добавлен 19.10.2011


Законодательная база рынка недвижимости, понятие, структура и факторы, влияющие на него. Современное состояние, проблемы и перспективы развития рынка жилья в РФ. Меры по улучшению обеспеченности населения жильем. Прогноз развития рынка Москвы и Перми.

курсовая работа , добавлен 18.12.2014


Характеристика движения рынка жилья Российской Федерации до кризиса. Постепенный выход страны из кризиса. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске. Анализ рынка недвижимости в 2009 и 2010 годах. Современный рынок доступного жилья в Иркутске.

реферат , добавлен 17.11.2010


Социально-экономическое значение статистического изучения проблем рынка жилья и недвижимости, его перспективы в России. Структурный статистический анализ рынка, сравнительная оценка по регионам. Направленный совершенный показатель статистической оценки.

курсовая работа , добавлен 06.02.2015


Состояние рынка жилья на середину 2009 года. Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России. Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье. Изменения ситуации, корректировка прогноза: нефть; доллар; отток капитала.

ИНКОМ-Недвижимость отметили ключевые тенденции 2017 года на столичном рынке найма жилья: в их числе - низкобюджетные квартиры с дефектами могут быть сданы даже без дисконта, а практически непригодные для проживания - со скидкой до 40%; меньше половины арендодателей объектов массовых сегментов готовы благоустраивать жилье по просьбе нанимателей.

«Неликвид» рынка аренды:
квартиры с дефектами могут быть сданы без дисконта;
10% объектов имеют серьезные недостатки - тогда скидки доходят до 40%

Несмотря на то, что в настоящее время предложение найма жилья по-прежнему превышает спрос, даже неликвидные лоты могут оказаться востребованными - в первую очередь за счет снижения ставок найма. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели анализ состава предложения на предмет наличия тех или иных недостатков у представленных объектов. Так, доля лотов, которые сдаются без мебели, составляет 35% от общего числа предложений. Такой высокий показатель достигнут за счет первичного жилья: более половины «пустых» квартир - в новостройках. Дисконт при аренде таких объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в «экономе». Даже в условиях кризиса тенденции к увеличению размера скидок не наблюдается. Более того, жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: в настоящее время около 15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах.

30% сдающихся в аренду квартир обставлены устаревшей мебелью, причем дисконт в таких случаях не предусмотрен, так же как и повышение ставки найма для жилья с современной меблировкой. 2/3 лотов с ветхой обстановкой расположены в «хрущевках», остальные приходятся на «сталинки» и «брежневки». В современных домах арендного жилья с вышедшей в тираж меблировкой практически нет.

Важное значение имеет состояние квартиры - нужен ли косметический ремонт, есть ли сильные повреждения. Исследования специалистов ИНКОМ-Недвижимость показали, что 18% предложения на рынке аренды - это квартиры, требующие косметического ремонта. Такие объекты также сдаются внаем без дисконта, так как изначально занимают нишу низкобюджетного жилья.

Около 10% имеют серьезные недостатки и почти непригодны для проживания - это «неликвид» вторичного рынка (например, квартиры после затопления, с разрушенными полами или с нарушением электропроводки) либо объекты в новостройках без чистовой отделки: и те, и другие сдаются «под ремонт» - с тем чтобы работы были выполнены силами арендаторов. Однако необходимо отметить, что даже при довольно существенных повреждениях квартиры не всегда пополняют число лотов для сдачи «под ремонт». Порой собственники обозначают их как обычное жилье, но готовы предоставить нанимателям скидку: ее размер варьирует от 10 до 40% в зависимости от «масштаба бедствия».

В настоящее время не более 40% арендодателей столичных квартир массовых сегментов готовы идти на уступки и удовлетворять просьбы квартирантов о благоустройстве жилья, причем речь идет не о масштабных изменениях (таких, например, как ремонт или покупка мебели), а о необходимых мерах вроде приобретения стиральной машины или устранения мелких неисправностей. Сегодня для самого низкобюджетного найма в масс-маркете подобные опции уже не предусмотрены вовсе, тогда как в категориях «эконом плюс» и «комфорт» тенденция пока сохраняется.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость комментирует: «Многие наймодатели позаботились о подготовке своих объектов к сдаче внаем с целью повысить их ликвидность и избежать простоя; эти собственники не планируют дополнительные траты на благоустройство жилья. В любом случае стороны сделки находят компромиссные решения, которые устраивают всех».

«Двойная экспозиция» и «двойная аренда»:
рост популярности альтернативных вариантов

По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сейчас в среднем 30% объектов, экспонируемых на столичном рынке аренды жилья, одновременно выставлены и на продажу; у 10% нанимателей в период действия договора найма менялись собственники, и число подобных ситуаций за прошедший год выросло в 5 раз.

Наибольшая заинтересованность в сдаче в аренду продаваемой жилплощади отмечается у владельцев объектов «эконом» и «премиум»: их 45 и 35% соответственно. Это можно объяснить минимальными значениями покупательского спроса - при широте выбора - на объекты с низкими качественными характеристиками, с одной стороны, и невысокой востребованностью эксклюзивных лотов, с другой. Еще одна причина - обременительность содержания жилых площадей без дополнительной, в частности, арендной прибыли: для первой категории собственников - по причине невысокого уровня их доходов, для второй - ввиду дорогостоящего обслуживания премиальных объектов. Среди лотов бизнес-класса таких «двойников» около 25%.

Оксана Полякова: «Многие, кто планирует продать жилплощадь, не уверены в скором совершении выгодной сделки - они рассчитывают путем найма уберечь квартиру от простоя, а себя - от трат на ее содержание. Конечно, пункт о вероятной реализации объекта прописывается в договоре найма, но для арендаторов смена собственников создает определенные неудобства, которые могут компенсироваться скидкой по арендной ставке на период продажи - как правило, дисконт составляет около 10%. Согласно законодательству, заключенный договор найма не может быть прерван в результате совершенной впоследствии сделки купли-продажи с этим помещением. Арендатор имеет право оставаться на месте после смены собственника квартиры».

Кроме того, существует определенная категория покупателей, для которых наниматели в квартире - несомненный плюс. Сегодня, когда сдать жилплощадь по выгодной цене не так легко, как это было раньше, наличие арендатора в купленной квартире в определенных жизненных обстоятельствах рассматривается не как обременение, а практически в качестве бонуса.

Еще одна характерная тенденция массового рынка аренды, которую выделяют эксперты ИНКОМ-Недвижимость, - рост числа тех, кто сдает свои квартиры и одновременно снимает другие для собственного проживания. Сегодня доля т. н. двойной аренды, когда собственник является одновременно нанимателем и наймодателем, составляет 27% от общего числа участников столичного рынка: это на 7 п. п. больше, чем год назад, и есть предпосылки для дальнейшего усиления данного тренда.

Оксана Полякова: «Явление, в первую очередь, объясняется экономическими реалиями: в связи с тем, что платежеспособность населения пока не растет, временный обмен „лишних“ квадратных метров на гарантированный ежемесячный доход - это возможность пережить непростой период».

Финансовая нестабильность заставляет часть граждан с опасением относиться к использованию ипотечных займов и способствует популярности «двойной аренды»: например, выросшая семья может снять квартиру большей площади. При таком решении отсутствуют риски, связанные с выплатой кредита, и есть возможность «отыграть» ситуацию назад, просто вернувшись в собственное жилье.

Состав арендаторов пополняется:
в Москву возвращаются фирмы из США и Европы

На московском рынке аренды жилья экономкласса отмечена тенденция стабилизации и почти полного прекращения «внутренних» миграций нанимателей. В столицу возвращаются региональные и иностранные арендаторы: до 90% заявок на подбор бюджетных вариантов поступает от прибывающих в Москву арендаторов из регионов РФ и стран бывшего СССР. 35% от этой группы нанимателей намерены сделать карьеру и осесть в столице, порядка 60% имеют целью исключительно заработки, 5% приходится на студентов.

Среди ключевых тенденций столичного рынка найма во II квартале 2017 года специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют изменения в картине спроса на корпоративный найм - когда иностранные и отечественные региональные компании снимают жилье для своих представителей в Москве. В настоящее время на их долю приходится 23% от общего спроса на столичном рынке аренды. Фирмы-арендаторы из стран Азии реализуют сегодня 39% корпоративного спроса: особенно активны предприниматели из Китая, Индии, Тайваня, Японии. Показательно, что в докризисном 2013-м азиатским компаниям принадлежало не более 10% спроса. С 3% до 6% за год выросло количество европейских предприятий, арендующих для своих резидентов квартиры в Москве, в частности, из таких стран, как Финляндия, Германия, Австрия, государств Балканского полуострова. Во II квартале этого года, впервые с 2014-го, было зафиксировано возвращение на рынок корпоративного найма предпринимателей из США: представители малого и среднего бизнеса начали открывать офисы в Москве и арендовать квартиры для своих резидентов. Сегодня их доля не превышает 2% корпоративного спроса, однако специалисты ИНКОМ-Недвижимость видят перспективы для усиления данного тренда.

Оксана Полякова: «Выявленная положительная динамика является зеркалом развития партнерских отношений России на международном уровне, несмотря на существующие барьеры, - именно за счет зарубежных компаний увеличилась доля присутствия корпоративных клиентов на московском рынке аренды».

Однако основной спрос на корпоративный найм - 53% - по-прежнему формируется за счет компаний из регионов РФ и стран СНГ.

Аренда загородных домов:
этим летом спрос был почти в 1,5 раза ниже прошлогоднего;
новогодний найм непопулярен

В этом году летний спрос на аренду загородных домов продемонстрировал негативную динамику, причем весьма существенную - минус 49% по сравнению с показателем аналогичного периода 2016-го. Среди основных причин сложившейся ситуации эксперты компании называют аномально неблагоприятные погодные условия этим летом, а также рост числа экономичных предложений курортного отдыха за границей (в частности, открытие для россиян Турции как массового туристического направления). Несмотря на небольшую востребованность найма загородных объектов, арендодатели не снижали цены.

Оксана Полякова: «Ставки найма загородного жилья сохраняют стабильность с осени 2015 года. Их колебания возможны в связи с сезонными факторами - например, за счет недорогих дач, которые арендуют только летом и нередко с индивидуальным дисконтом до 10–15%: в этот период они снижают общую среднюю стоимость найма лотов. У домов, предназначенных для круглогодичного проживания (с отоплением, канализацией, водопроводом и т. п.), арендные ставки остаются примерно на одном уровне. Загородный сегмент подчиняется общему закону рынка аренды жилья: ограничение срока найма снижает ежемесячную ставку по сравнению с долгосрочной арендой. Например, если объект сдается на полгода, скажем, с апреля по сентябрь или с мая по октябрь, то удешевление незначительное - не более чем на 10%. При найме на три месяца ценовой минус составляет 15–20%, на месяц-полтора - около 30%. Нынешние „летние“ арендные ставки практически не отличались от тех, что были год назад».

Оксана Полякова: «Так называемый новогодний спрос в загородном сегменте аренды жилья последовательно снижается - сравнительный анализ индексов востребованности таких лотов в ноябре 2016 и 2017 годов выявил отрицательную коррекцию в размере 10%. Сейчас можно говорить о том, что популярность аренды загородных объектов для проведения Нового года и рождественских каникул на 15% ниже, чем в прошлом. В массовом сегменте востребованы бюджетные предложения стоимостью до 60 тысяч рублей за несколько дней праздников. Традиционно плата за 10 дней пользования домом во время зимних каникул устанавливается в размере 80% или 100% от обычной месячной арендной ставки плюс страховой депозит в таком же объеме (из-за рисков порчи имущества), который возвращается сразу по окончании найма».

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 16-02-00530

Аннотация . В статье рассматриваются проблемы развития рынка арендного жилья в России и варианты их решений. Рассматриваются механизмы стимулирования строительства нового арендного жилья - с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Ключевые слова : арендное жилье, социальное арендное жилье, аренда.

Последние 15 лет Правительство России активно стимулирует развитие рынка жилья в стране. Рост городского населения требует решения «квартирного» вопроса, который становится весьма актуальным. Однако существующие механизмы сталкиваются с проблемами роста цен, в том числе и на жилье, и проблемами правового характера, когда почти построенный дом не могут сдать в эксплуатацию из-за выявленных нарушений. Происходит сокращение объемов жилищного строительства, проблема не разрешается. Согласно законам рынка государство стимулирует спрос на приобретение недвижимости в собственность, что приводит, в основном, к ее удорожанию .

Альтернативой может стать развитие арендного сектора жилья. Нельзя сказать, что существует некая единая мировая практика на этот счет. Так в Бельгии, как и в России, велика доля жилья в собственности, тогда как в Германии более половины жилья находится в аренде . Поэтому стоит рассмотреть возможности развития арендного сектора как фактора улучшения жизни граждан России.

Сегодня покупка жилья в нашей стране является весьма затратной и требует от домохозяйства больших инвестиций. Ипотечные кредиты могут достигать 30 лет. При этом коммунальные платежи, несмотря на постоянный рост, все еще приемлемы для большинства населения. В ряде же европейских стран основной проблемой для населения становятся именно коммунальные платежи, поэтому там активнее развивается арендный сектор. Разговоры о рыночном налоге на недвижимость в России ведутся уже давно, и пока они остаются разговорами, можно быть уверенным, что доля арендного жилья останется невелика. Однако это не означает, что от последнего стоит вообще отказаться. В царской России почти половина городского населения проживала именно в арендном жилье .

По оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства приобрести жилье в собственность в 2010 году могли около 20% россиян, тогда как арендовать аналогичное жилье могли бы уже 42%. По мнению специалистов Фонда, при правильном информировании населения, это решило бы проблемы более чем 9 млн. домохозяйств .

Низкий уровень развития арендного жилья должен быть связан с какими-то противоречиями, разберем их подробнее. Во-первых, теневой характер современного рынка аренды. Большинство арендодателей это частные лица, получившие жилье по наследству. Договора аренды в таких случаях заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет не регистрировать их в обязательном порядке в налоговых органах. Следовательно, этот рынок почти не контролируется. С другой стороны, государство недополучает часть доходов, которые можно было бы направить на развитие инфраструктуры и строительство нового жилья. Разумеется, работа по модернизации данной сферы ведется: собственникам предлагают специальные налоговые режимы, вводится специальная патентная система и система штрафов. Заметим, что серьезно повлиять на данную сферу государство пока не смогло. Одной из возможных альтернатив могло бы стать появление специализированных компаний, управляющих имуществом арендодателей и предоставляющих жилье в аренду на рыночных условиях арендаторам. Данный подход также не лишен недостатков, т.к. норма прибыли для компании будет невелика. По некоторым оценкам даже в условиях дефицита жилья доходность арендного жилья не превышает 5-8% годовых , что не обеспечит возврата средств даже в долгосрочной перспективе. Очевидно, что продажа квартир намного более рентабельна для застройщика. Доходность на уровне 5-8% в год не превышает доход по депозиту, но требует гораздо больше внимания и времени. В этих условиях стимулирование строительства арендного жилья является необходимым условием, но нужным ли?

Во-вторых, практически отсутствует нормативно-правовая основа для строительства арендного жилья. В последнее время появляется все больше апартаментов, но их статус до сих пор не определен. С одной стороны это нежилые помещения, в которых невозможно зарегистрироваться официально («прописаться»). Они не дают право на пользование бесплатными медицинскими и другими социальными учреждениями. Например, записать ребенка в детский сад получится только при наличии мест, после распределения их среди граждан, имеющих постоянную прописку. Подобное «нежилое жилье» не требует от застройщика создания инфраструктуры и может быть гораздо плотнее, чем застройка «жилых» районов. С другой стороны, компании также не понимают, что такое арендное жилье и в чем может быть прибыль, потому что не определены эти принципы, отсутствует налоговые льготы и другие стимулы.

Министерство регионального развития РФ в 2011 году предприняло попытку развития строительства арендного сектора жилья. Для реализации программы предусмотрено два варианта поддержки предприятий . Во-первых, стимулирование строительных компаний в верхнем и среднем ценовом сегменте с помощью льготных кредитов на строительство многоквартирного арендного жилья. Во-вторых, поддержка компаний, ориентированных на строительство арендного жилья эконом-класса, с помощью налоговых зачетов, сокращения облагаемой налогами базы инвестиционных затрат. Строительство подобного жилья считается социально значимым проектом.

Инструментом реализации планов Министерства в сфере социального арендного жилья должны стать 2 модели. Во-первых, государство предоставляет участок и подводит коммуникации, а застройщик обязуется построить дом. Построенный дом выкупается управляющей компанией, которая формируется в партнерстве муниципальных властей и бизнеса, для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Во-вторых, государство и частные компании создают закрытый паевой инвестиционный фонд, который строит жилье и передает управляющей компании. Жилье при этом является собственностью пайщиков, а обслуживание населения передается управляющей компании. Таким образом, в первом варианте господдержки акцент делается на земле и инфраструктуре, а во втором на налоговых льготах, получаемых закрытыми паевыми инвестиционными фондами.

Тем не менее, серьезного развития проблема строительства социального арендного жилья до сих пор не получила. Одной из главных причин, скорее всего, является низкая прибыльность данного предприятия.

Список литературы

1. Горюшкин Антон Андреевич Строительство арендного жилья: проблемы и перспективы // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 1 С.84-88.
2. Гришанов В.И., Гузанова А.К., Ноздрина Н.Н., Чурин В.В., Шаров С.Ю., Шнейдерман И.М. Критерии и индикаторы социально-ориентированной жилищной политики / Народонаселение современной России: воспроизводство и развитие/ Глава 5.5 в коллективной монографии / Под ред. проф. Локосова В.В. - М: Изд-во «Экон-информ», 2015, ИСЭПН РАН. С.371-390.
3. Жарков С. Москва снова желает строить «доходные дома». [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/27329.html (дата обращения 16.10.2016).
4. Ступин И. Рантье прощупывают почву. [Электронный ресурс] // Журнал «Эксперт», № 17 (751) [Офиц. сайт]. URL: http://expert.ru/expert/2011/17/rante-proschupyivayut-pochvu/ (дата обращения 16.10.2016)
5. Шмелев Н. Доходные дома: как сохранить баланс интересов? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/29493.html (дата обращения 16.10.2016).
6. Шмелев Н. Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе! [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/35024.html (дата обращения 16.10.2016).

Исследование, проведенное федеральным порталом о недвижимости «Мир квартир» вновь продемонстрировало, что среднестатистический россиянин, живущий на одну зарплату, с большим трудом сможет позволить себе приобрести даже однокомнатную квартиру. Полностью откладывая заработанные деньги, он накопит на однушку в столице своей родины лишь за 19 лет. Быстрее всего с этой задачей справится житель Ямало-ненецкого автономного округа (7 лет), а дольше всего придется копить тем, кто проживает сейчас в Мордовии (почти 36 лет). В целом на приобретение однокомнатной квартиры в столице своего федерального округа россиянину потребуется от 3 до 30 лет.

Понятно, что в таких условиях для многих жителей страны перспектива вселиться в собственную квартиру откладывается в лучшем случае на многие годы, а в худшем вообще не светит до конца жизни. Приходится констатировать, что государственная жилищная политика зашла в тупик. И следует искать выход на других направлениях.

Как считает представитель Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма Юрий Сафонов, в стране срочно нужно развивать рынок арендного жилья. Сегодня же правит бал «черный» рынок такого жилья. Только в Москве он достигает 4 млрд. долларов. В итоге городская казна ежегодно недополучает 12 млрд. рублей налогов. Согласно данным московской налоговой инспекции, 120 тыс. москвичей имеют в собственности более чем одну квартиру. Из них официально заключили договора на аренду и платят налоги только 5 тыс. Проблема в том, что практически весь этот рынок нелегальный и в основном сдают квартиры их владельцы. Не существует крупных структур, для которых аренда жилья является серьезным бизнесом.

А ведь во всем мире люди живут не только в собственном жилье, огромное число жителей планеты арендуют дома и квартиры. Во многих развитых странах уровень арендного жилья составляет большую его часть. В Швейцарии она равна 34 %, в Великобритании доходит до 54 %, в США – оплоте частного домовладения – в аренде находится 23 % жилищ. Кстати, до 1917 г. в Москве 48 % жилищного фонда сдавалось в наем его собственниками.

Становится ясно, что была допущена стратегическая ошибка. В свое время в основу национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» лег принцип, согласно которому квартира или дом должны быть во владении у того, кто в нем проживает. А вот сами жители, как выясняется, придерживаются других приоритетов. Проведенное исследование выявило довольно неожиданные тенденции. На первом месте среди критериев при выборе жилья, безусловно, стоит цена. А исходя из цены люди уже выбирают метраж квартиры. Второй критерий – количество комнат, как они распределяются среди членов семьи. На третьем месте фактор, который за два последних года

с 7-й позиции вышел на 3-ю – это окрестная инфраструктура, то самое обеспечение комфортного проживания, которое дает дом вне стен квартиры. Все большее значение приобретает кредитоспособность покупателя: на сегодняшний день более половины населения, приобретающего жилье в новостройках, пользуется ипотечными кредитами, хотя на вторичном рынке этот показатель в зависимости от региона колеблется от 5 % до 15 %. А вот, если говорить о праве собственности, то оно стоит последним пунктом. Для того, чтобы решить свой жилищный вопрос, этот фактор люди не рассматривают, как главный. И это крайне важно.

Существуют в мире разные схемы строительство арендного жилья. Канада, провинция Онтарио со столицей Торонто – крупнейший финансовый центр страны. Здесь действует компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. квартир. Квартиры разные, их сдают семьям, чей доход ниже определенного уровня. Именно от него зависит размер арендной платы. И с ростом доходов она тоже растет.

Капитал компании складывается из трех источников. Первый – поступления от аренды квартир. Второй источник – финансирование со стороны провинции. Третий – прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья. В планах компании в ближайшие пять лет дополнительно построить 35-40 тыс. квартир. Но и этого мало. По мнению руководства компании, если к этому количеству добавить еще 25-30 тыс. квартир, то потребность в таком жилье будет полностью удовлетворена.

В России сектор легального арендного жилья только еще предстоит создать. Пока же существуют лишь отдельные подобные проекты. Но они в большинстве своем не носят рыночного характера, а потому не пригодны для массового тиражирования. Так, в Новосибирске соорудили три дома для ученых, в Калуге построенный дом для сдачи в аренду скупили крупные иностранные компании для своих сотрудников. При этом область взяла на себя бремя по полному погашению процентов за кредит застройщика.

По словам Юрия Сафонова, регионы проявляют намерение развивать рынок арендного жилья, но подходы у всех разные. И это сильно тормозит весь процесс. К тому же строителям это пока не выгодно. Если будет большое количество сдаваемых в аренду квартир, это снизит цены на продаваемые в собственность квартиры, ударив по застройщикам. Однако на сегодня это самый реальный путь по увеличению объемов вводимого в стране жилья. В нынешних условиях это сделать трудно в силу ограниченного платежеспособного спроса со стороны населения.

Однако, несмотря на сложности первоначального периода, сектор арендного жилья надо непременно развивать. Жизнь показала, что сделанная в свое время ставка на ипотеку не оправдала себя, за последние 5 лет менее 4 % россиян смогли воспользоваться ипотечными кредитами. И это при том, что 60 % жителей страны нуждаются в улучшение жилищных условий. В первую очередь такая ситуация бьет по молодым, у них нет реальной возможности вселиться в свой дом или квартиру. А это имеет множество негативных последствий, в том числе и демографических. Сегодня в Росси

де-факто действует принцип: «где живешь, там и работаешь». А если рядом с жильем нет работы? У нас слабый перелив рабочей силы, что тормозит экономическое развитие. Но он вряд ли увеличится до тех пор, пока не сформируется рынок доступного арендного жилья.

Как считает Сафонов, строить отдельные арендные объекты бессмысленно, таким способом рынок не создать, нужна комплексная застройка, целые районы арендных домов. Но для этого требуется законодательная база, а также набор экономических стимулов. В первую очередь предоставление земельных участков по льготным расценкам и вне конкурса.

Для развития этого рынка требуется изменение градостроительной политики, арендные массивы должны располагаться в самых разных районах городов. Было бы большой ошибкой создавать арендные гетто, где неизбежно стала бы развиваться своя арендная субкультура. В результате общество может получить еще один очаг напряженности и социальной нестабильности. К тому же неверно считать, что арендное жилье предназначено исключительно для небогатых слоев населения; уже сегодня в доходных домах живут высокооплачиваемые специалисты. И это направление также необходимо развивать.

Но отсюда вытекает вопрос: где и по каким проектам ставить такие объекты? Сегодня наметилась не самая лучшая тенденция, АИЖК выпустила новый продукт «арендное жилье». Предполагается строительство квартир площадью в 17 кв. м. Но кому они нужны? Мы избавляемся от «хрущевок» и снова их плодим. Нас бросает из одной крайности в другую: либо сооружаем комфортное, но недоступное жилье, либо – доступное, но не комфортное. Вряд ли это тот путь, по которому стоит идти.

Все уже привыкли к тому, что на российском рынке аренды недвижимости не самое лучшее положение. Когда предложение значительно превышает спрос, трудно рассчитывать на что-то хорошее. Так что ситуация на рынке аренды довольно больно бьет по хозяевам жилья, некоторые из которых дошли до того, что просто перестают сдавать свою жилплощадь, а стремятся продать ее. Главный мотив — избавление от лишней головной боли и нежелание идти на уступки арендаторам.

Но иногда на рынке аренды недвижимости возникают и положительные тенденции. Среди последних — спрос на наиболее низкобюджетные варианты найма столичных квартир превысил неожиданно предложение сразу на 12 процентов. А это, между прочим, рекордное значение начиная с 2013 года. Что касается стоимости найма доступных лотов, то за четыре кризисных года уменьшилась в диапазоне от 3,5 до 20 процентов.

И еще немного о финансовой стороне вопроса. Цена предложения на рынке аренды эконом-класса, за четыре года усредненные ставки найма однокомнатных квартир снизились на 3,5 процента. В свою очередь, двухкомнатное жилье подешевело на 13, а трехкомнатные квартиры сразу на 20 процентов.

А вот в более дорогих сегментах арендного жилья дела обстоят печально. Например, в бизнес-классе за последний год ставки найма однушек снизились в среднем на 2,8 процента, двухкомнатных — на 1,7, а трехкомнатных — почти на 2 процента.

Нельзя не сказать, что в настоящее время объекты высоких ценовых сегментов доступны для меньшей части арендаторов. Это традиционно в период экономических катаклизмов собственники именно этих квартир резко теряют своих квартирантов, даже несмотря на существенное понижение арендных ставок.

С ценами на рынке аренды сейчас вообще творится нечто интересное. Так, 75 процентов наймодателей квартир бизнес-класса вынуждены постоянно снижать арендные ставки. Если не уступить потенциальному арендатору 20 процентов от первоначальной цены, то сдавать жилье можно бесконечно долго.

Схожая ситуация и в сегменте арендного жилья премиум-класса. Здесь более 60 процентов владельцев жилья принимают “правила игры” и уменьшают арендную плату. И в этом нет ничего удивительного и никакого “аттракциона невиданной щедрости” не наблюдается. Все гораздо прозаичнее — при простое такие квартиры приносят своим владельцам ощутимые финансовые убытки, поскольку их содержание требует немалых затрат.

Заместитель директора Департамента аренды квартир компании “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова замечает, что в непростые для столичного рынка аренды 2014 и 2015 годов, когда предложение более чем в два раза превышало спрос, наблюдалось минимальное снижение цен: По словам эксперта, наймодатели, понимая неизбежность торга и скидок, “держали” заявляемую в объявлениях стоимость практически на докризисном уровне.

“Позже, в процессе адаптации участников рынка к новым экономическим условиям, спрос на низкобюджетные лоты начал расти, что фактически отменило дисконт при аренде жилья этой категории, но и сделало нерациональным указание в объявлении завышенных арендных ставок. Наймодатели, желающие избежать простоя своего объекта, стали готовы к разумной коррекции цены предложения. В целом же речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма, даже в “высокий” сезон. Удалось быстро сдать квартиру, избежать ее простоя и потери денег - это и есть прибыль”, — резюмирует Оксана Полякова.