Земля под многоэтажным домом кому принадлежит. Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

Если вы думаете, что земельный участок - это земля около вашего дома вон до той дороги, вы не правы. Как говорят учёные, давайте определимся с понятиями. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая границы и размер, установленные согласно законодательству (ст. 36 ЖК РФ).

Сегодня мы расскажем, как оформить такой земельный участок под многоквартирным домом.

Определите для себя выгоду

Полную инструкцию по оформлению земельного участка с наглядными примерами 27 сентября на вебинаре «Оформление и содержание земельного участка» представила Елена Шерешовец.

Она посоветовала перед тем, как начать работы, выбрать дом, в отношении которого они будут производиться, и ответить для себя на несколько вопросов.

Определите, какой правовой статус у земельного участка на сегодняшний день. Проанализируйте, насколько это будет вам выгодно. Если вы пришли к выводу, что оформить земельный участок для вас выгодно, разработайте алгоритм действий:

• выберите, кто будет заниматься проблемой, определите его полномочия;
• обозначьте исполнительный орган, который поможет провести работы;
• поймите, когда наступит момент перехода права собственности - с этого момента у вас появятся новые права и обязанности;
• определите размер такого участка;
• проанализируйте возможные сложности и пути их решения.

Самое главное, что нужно сделать вначале - определить размер и границы земельного участка, чтобы уточнить его правовой статус.

Получите сведения по Публичной кадастровой карте

Удобнее всего узнать правовой статус с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра: вы получите однозначный отчёт от государственного органа о том, сформирован ли земельный участок под вашим многоквартирным домом.

Чтобы получить сведения, зайдите на страницу Публичной кадастровой карты, выберите свой город и введите адрес. Или, если у вы знаете координаты дома на географической карте, укажите их.

Найдя интересующий участок, кликните на него. Откроется окно, в котором будут собраны все доступные данные: точный адрес, площадь, кадастровая стоимость, форма собственности, юридический статус земельного участка и другие. Под статусом участка понимается его категория и вид разрешённого использования.

Эти данные нужно проверить, заказав выписку.

Кроме обращения к Публичной кадастровой карте есть ещё несколько способов узнать правовой статус земельного участка:

• запросить информацию в органах местного самоуправления,
• получить сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Сделать запрос может любой собственник помещений МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.

Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Сформируйте земельный участок

Если земельный участок не сформирован, обратитесь за помощью к:

• федеральным органам исполнительной власти,
• исполнительным органам государственной власти субъекта РФ,
• органам местного самоуправления.

Для этого напишите заявление от собственников многоквартирного дома.

Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. Они делают их на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (либо заказчика).

Проекты планировки и межевания территории делаются для земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Такие проекты относятся к компетенции органов местного самоуправления.

Формирование земельного участка включает в себя:

• подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории,
• выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка.

Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если вам не терпится скорее провести все необходимые работы, есть четвёртый вариант. Собственники могут самостоятельно произвести межевание земельного участка под многоквартирным домом и обратиться в органы власти с заявлением о согласовании межевого плана, формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учёт.

При этом собственники понесут дополнительные финансовые потери, которые органы местного самоуправления не возместят.

Мы рекомендуем вам помнить, что межевание земельного участка - это обязанность органов власти. Вы можете сделать межевание самостоятельно, если уверены, что органы власти сделают это некорректно. Например, выделят минимальный земельный участок под отмостку дома.

Но, помимо того что собственники понесут большие затраты, органы власти могут в итоге не согласовать такое межевание. Тогда собственникам придётся отстаивать свои права в суде.

К слову, защищать свои права в судебном порядке собственники могут и в случае, они не согласны с межеванием, которое сделала администрация. Рекомендуем вам не терять свои деньги и не упускать возможности - напишите заявление о формировании земельного участка.

Напишите заявление о формировании участка

Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо. Управляющая организация или ТСН. УО и ТСН действуют по поручению собственников. В таком случае нужно провести общее собрание собственников, чтобы все выразили своё согласие.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
• копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
• документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
• при наличии - копии документов об отводе земельного участка.

Проведите общее собрание собственников

Общее собрание собственников понадобится только в том случае, если ни один собственник не захочет самостоятельно обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка, и собственники помещений в МКД захотят сделать это от имени всех собственников.

В этом случае вначале проводится общее собрание собственников, инициировать которое может любой собственник МКД, а затем в администрацию с заявлением обращается уполномоченное лицо.

Собрание проводится в порядке, описанном в статьях 45-48 Жилищного кодекса РФ. На повестку дня выносятся следующие вопросы:

1. Принятие решения о необходимости формирования земельного участка под МКД.
2. Выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений МКД в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под МКД, в общую долевую собственность.

Земельный участок переходит в общую долевую собственность

В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:

• органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
• его поставят на государственный кадастровый учёт.

Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.

Есть разногласия - обращаетесь в суд

Если возникают разногласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом, рекомендуем вам подать в органы власти мотивированное возражение и предложения по урегулированию спора.

Подать возражение может любой собственник МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.

Если согласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом достичь не удастся, собственники имеют право отстаивать свои интересы в суде.

Что нужно запомнить

Если вы хотите оформить земельный участок под многоквартирным домом, советуем вам сперва определить статус земельного участка на текущий момент и понять, насколько это вам выгодно.

Если вы решили оформлять участок, следуйте нашей инструкции:

1. Получите сведения через Публичную кадастровую карту и проверьте их по выписке
2. Если земельный участок не сформирован, напишите заявление о формировании земельного участка в органы власти.
3. Если никто из собственников не хочет отдельно отправлять заявление, проведите общее собрание собственников.
4. Возникнут разногласия по границам земельного участка и органы власти не захотят их решать - обращайтесь в суд.

Приватизация земли под многоквартирными домами осуществляется в нашей стране с 01.03.2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Сегодня далеко не во всех городах завершен процесс приватизации. Жильцы не понимают, зачем им заниматься этим достаточно сложным юридическим процессом, если выгоды от него не очевидны.

Что дает приватизация земли под многоквартирным домом?

Закон разрешает собственникам квартир проводить приватизацию земли под многоквартирными домами. Становясь полноправными землевладельцами, жильцы могут более не беспокоиться о том, что эта территория когда-либо потребуется городским властям, например, для строительства торгового центра или прокладки новой дороги. Только путем выкупа земли она может поступить обратно в распоряжение муниципалитета. Однако, нельзя забывать и о том, что собственники обязаны будут ежегодно платить налог на землю, поэтому их расходы на «коммуналку» увеличатся.

С момента получения документов, подтверждающих право собственности на землю, жильцы многоквартирного дома вправе благоустраивать придомовую территорию по своему желанию. Например, можно построить зону отдыха, детскую площадку, установить спортивные снаряды и т.д. Более того, собственники вправе получать прибыль от использования приватизированного участка.

Точные сведения о размерах и границах участка под домом содержатся в кадастровом паспорте. Если такового паспорта нет, то смотрят технический план. Наименьшей считается площадь, ограниченная внешними стенами здания. На практике земля вокруг дома, закрепленная за ним, может быть достаточно большой по площади. Это позволяет благоустраивать территорию, создавая для жильцов благоприятную обстановку.

Часто задают вопрос: можно ли оградить придомовую территорию. Этот вопрос решается отдельно с властями города. В общем случае установить ограду можно, но только в том случае, если она не препятствует жителям города пользоваться общими территориями (парками, скверами, дорогами и т.д.). Например, когда проход через двор многоквартирного дома - это единственный путь к скверу для жителей других домов, то администрация не даст разрешение на установку ограды, разве только частичной.

Допускаются следующие варианты применения приватизированной земли под домом:

• Строительство спортивных и детских площадок, зон отдыха;
• Строительство гаражей для инвалидов и ветеранов;
• Озеленение;
• Создание парковки;
• Сдача имеющейся автостоянки в аренду.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Порядок приватизации

Во всех случаях, когда речь идет о приватизации земли, выполняется стандартная процедура, оговоренная в Жилищном кодексе. Ее основными этапами являются:

1. Созывается общее собрание жильцов многоквартирного дома для принятия коллективного решения о приватизации. На собрании также избирается представитель для выполнения последующих этапов.
2. В местный орган самоуправления подается заявление, на основании которого будет выполнена передача земли в собственность. К заявлению прилагаются план дома, решение собрания жильцов, справка о выполненном межевании, техпаспорт многоквартирного дома и некоторые другие. Полный перечень уточняется в муниципалитете.
3. После получения заявления, муниципалитет выполняет формирование участка в соответствии с градостроительными нормами, уточняет его границы. Выбранный на общем собрании представитель получает акт на право собственности.
4. Участок регистрируется в Росреестре, в подтверждение выдается выписка.
5. Регистрируется право собственности на участок, каждый из жильцов становится равноправным собственником. Размер долей, согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ, пропорционален площади квартир.

Последствиями завершения процесса приватизации являются не только права, но и обязанности жильцов дома. Им придется не только оплачивать налог на землю, но и нести расходы на ремонт дома и содержание придомовой территории, следить за порядком и чистотой. Если вовремя этого не делать, то есть риск получить соответствующий штраф.

Вот почему на общих собраниях нередко находятся и те, кто категорически против приватизации земли. Однако, закон позволяет проводить приватизацию единолично без оглядки на остальных жильцов. По ее итогам владелец квартиры получает в собственность долю от участка под домом. Это и позволяет провести приватизацию без тех жильцов, которые не хотят этого делать.

Несмотря на то, что все жильцы стали собственниками земли, никто из них не сможет продать свою долю. Помимо земли, общей собственностью являются чердак, крыша, подвал, подъезды, которые могут быть использованы как-либо только на основании решения общего собрания жильцов.

Налог на землю

Налог за приватизированный земельный участок собственники оплачивают 1 раз в год . Расчет суммы налога выполняется на основании ст. 388 НК РФ и других нормативных актов. Основа для расчета - кадастровая стоимость земли, установленная по результатам последней оценки. Стоимость земли сегодня определяется по рыночным расценкам.

В одно и то же время жильцы дома будут получать налоговые уведомления, которые можно оплачивать во всех банках. Если же приватизация была выполнена не жильцами, а юридическим лицом, то именно оно и будет оплачивать налог. Для льготных категорий граждан (пенсионеров) расчет ведется по сниженной кадастровой стоимости, поэтому для них сумма налога будет снижена.

Какую землю можно приватизировать?

Следует учитывать то обстоятельство, что не каждый участок земли под многоквартирным домом может быть приватизирован. Так, например, если территория примыкает к госучреждению, то землю может находиться в государственной собственности и не подлежать приватизации.

В остальных случаях, приватизация имеет смысл, так как защищает интересы собственников. После внесения данных в Росреестр, им не придется больше опасаться сноса дома из-за изменившихся градостроительных планов.

Приватизировать можно только 1 раз

Согласно закону о приватизации, граждане только 1 раз в жизни могут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию. Если кто-либо из жильцов ранее уже принимал участие в приватизации, то повторно сделать это бесплатно он уже не сможет.

Бесплатно приватизируются земли:

1. Застроенные до 01.01.2001 г.
2. Садоводческие товарищества.
3. Под многоквартирными домами, построенными до 01.01.2001 г.
4. Придомовые территории.
5. Унаследованные.

Если дом был построен после 01.01.2001 г., то за приватизацию необходимо будет заплатить налог, сумма которого зависит от результатов оценки участка и построек на нем.

Приватизировать или нет?

У приватизации земли под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. Стоит ли всем жильцам участвовать в приватизации, решает общее собрание. Однако, каждый из участников вправе подать документы от себя лично для приватизации причитающейся доли. Даже если это сделает только 1 жилец дома, при намерении муниципалитета снести дом, только этому жильцу будет выплачена компенсация за его долю во владении участком под зданием. Остальные жильцы получат компенсацию только за свои квартиры.

В случае многоквартирного дома земля под ним может быть и индивидуальной, и коллективной собственностью. Если коллектив дома оформил участок в общую собственность, то каждому владельцу жилья выделяется его доля в общем хозяйстве, и она закрепляется за ним со всеми правами и обязанностями собственника. Продавать землю под многоквартирным домом запрещено.

Законодательством, в частности ЖК в последней редакции, установлено, что земельный участок под многоквартирным домом является общей собственностью коллектива дома, возникающей из сложения индивидуальных долей собственников жилья. Казалось бы, все просто, но на деле возникают сложности, а так же и вопросы. И первый из них:

Чья это собственность?

ЖК трактует данный вопрос просто: купил жилье, получай землю в собственность. Но имущественные отношения, связанные с землей, регулируются не только ЖК, и даже не столько им, а в значительной степени Земельным Кодексом . При установлении прав на землю существует определенный порядок, в результате выполнения которого гражданин или организация может стать собственником участка. При оформлении прав собственности на землю, участок должен быть сформирован и ему присвоен кадастровый номер.

До того как новый собственники участка род домом вступит в права, участок принадлежит муниципалитету, так как для изменения владельца нужно внести поправки в кадастр.

Для того этого придется вновь сформировать участок , то есть определить его границы, как общие, так и каждой доли, размеры всего участка и отдельно взятой доли, месторасположение, статус, назначение, установить владельца каждой доли и участка, оформить правоустанавливающие документы, сделать необходимые записи в кадастре и присвоить земле новые кадастровые номера. После того, как новый владелец получит правоустанавливающие документы на землю, включая кадастровый номер, он становится собственником участка. Как оформить прилегающий земельный участок в собственность — читайте .

Кто должен оформлять?

Оформление в собственность участка под домом может быть проведено, как индивидуально каждым из владельцев жилья, так и коллективно, с выделением в собственность долей участка. Индивидуально доля земли под многоквартирным домом практически не приватизируется, поскольку в этом случае приходится формировать весь земельный участок и только потом выделять из него соответствующую долю.

Порядок приватизации общего участка земли следующий:

• проводится собрание всех собственников жилья, включая и нежилые помещения, например, магазин, расположенный в доме;
• выбирается лицо, которому собрание поручает провести приватизацию земли;
• уполномоченный обращается в местные органы, муниципалитет, землеустроительные организации, с просьбой в письменном виде о формировании участка и постановке его на кадастровый учет;
• проводится формирование;
• участок ставится на учет, ему присваивается кадастровый номер;
• уполномоченному собранием лицу выдаются на руки соответствующие документы.

Причин для оформления в собственность земли под домом несколько. Во-первых, жилье считается сложным составным объектом недвижимости. То есть оно состоит из двух частей: само жилье и земля под ним . Это касается и многоквартирного жилого дома. Если земля под квартирой не будет принадлежать собственнику жилья, то права его на остальную собственность могут быть подвергнуты сомнению.

Во-вторых , если земля под домом находится ы собственности жильцов, то никто посторонний, включая органы управления, без ведома, без согласия и вопреки воле владельцев данной недвижимости, с участком никаких действий предпринять не сможет.

Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом?

Выше мы уже говорили, что приватизировать земельный участок под домом можно и в коллективном и в индивидуальном порядке. При этом надо знать, что земля под домом может быть признана общей собственностью даже, если один из собственников приватизирует участок под своим жильем. Порядок оформления в собственность в том и в другом случае отличается только в деталях.

Если оформляется весь участок , то от лица коллективного собственника действует его представитель, избранный на общем собрании собственников, которые зарегистрировали его права доверенностью, чаще всего нотариально заверенной. Но возможна и доверенность, заверенная органом местного управления. В частном порядке собственник лично обращается с заявлением в местные органы и организации землеустройства.

Закон предусматривает, что от лица собственника в данном случае может действовать его представитель на основании нотариально заверенной доверенности.

В органы управления вместе с заявлением предоставляются и заверенные копии правоустанавливающих документов на жилье. Затем в обоих случаях подписывается договор на формирование объекта недвижимости.

Затем проводится определение общедомовой собственности , доли заявителя в общем хозяйстве, размеры, границы, стоимость на данный момент времени, кому принадлежит участок и т. д

Регистрация прав

По окончанию формирования земельный участок ставится на учет. То есть регистрируются имущественные права собственника участка. Ему присваивается кадастровый номер и на руки выдаются правоустанавливающие документы.

Заключение

При приватизации жилья надо помнить, что подобная недвижимость является сложным объектом, состоящим из самого жилья и участком земли под ним. Поэтому при оформлении его в собственность руководствоваться нужно не только нормами ЖК, но и Земельного Кодекса.

Можно, конечно, землю и не приватизировать, но в будущем возможны неприятности, как с органами управления, так и с налоговой службой. В данном случае закон может посчитать, что налоги выплачиваются не в полном объеме со всеми вытекающими отсюда последствиями. Как оформить земельный участок на себя — читайте .

Может ли собственник помещения, обладающий долей в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, вернуть те арендные платежи за землю, которые уплачивались после перехода участка из муниципальной собственности в частную? Ответ можно найти в настоящей статье.

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании этого земельного участка. Таким образом, владельцы помещений, не уполномоченные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не имели возможности обратиться в органы власти с соответствующим заявлением. На сегодняшний момент данное ограничение устранено и любое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, может обратиться за формированием земельного участка и постановкой его на кадастровый учет.

Вместе с тем согласно ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, если земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), он переходит в общую долевую собственность собственников помещений дома бесплатно. В случае же, если такой земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 г., он переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета. Необходимо отметить, что правило, закрепленное в указанной статье Закона о введении в действие ЖК РФ, предусматривает специальный порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Это отграничение вызвано в первую очередь спецификой такого земельного участка, который, равно как и иное общее имущество собственников многоквартирного дома, предназначен для обеспечения возможности собственникам пользоваться принадлежащими им помещениями.

До принятия Постановления КС РФ от 28.05.2010 № 12-П в судебной практике существовали разные подходы к толкованию ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ. С одной стороны, суды придерживались позиции, закрепленной ныне КС РФ, и признавали, что для возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется решений органов государственной власти и местного самоуправления, и оно возникает в момент формирования земельного участка (постановления ФАС ВВО от 07.07.2008 № А28-10345/2007-109/15, от 18.07.2008 № А43-27525/2007-2-705, ФАС МО от 04.08.2008 № КГ-А40/6389-08).

С другой стороны, суды рассматривали положения ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ как дополнительное условие предоставления земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещения, тогда как порядок предусматривался общий, установленный п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ. То есть граждане и юридические лица должны были совместно обращаться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта, а указанный орган обязан был принять решение о предоставлении такого участка (постановления ФАС ВВО от 21.03.2007 № А28-4887/2006-182/4, от 28.04.2008 № А28-7432/2007-163/19, ФАС МО от 11.05.2007 № КГ-А40/3529-07).

Возникновение права собственности

Из пунктов 2-5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ и Постановления КС РФ № 12-П следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента его формирования и постановки на кадастровый учет. При этом для возникновения права собственности на указанный земельный участок не требуется каких-либо решений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления (их участие необходимо лишь в процессе формирования). Более того, для возникновения права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме не нужно совершать каких-либо дополнительных действий по осуществлению госрегистрации такого права на земельный участок. В указанном случае право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона в момент формирования и постановки данного участка на кадастровый учет.

Заметим, что мнение КС РФ, выраженное в Постановлении № 12-П, поддерживается и выводами ВС РФ и ВАС РФ о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие каких-либо актов органов власти, приведенными в совместном Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так, ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок под многоквартирным домом. Другими словами, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с госрегистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной регистрации. При этом отдельного свидетельства о госрегистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе и на земельный участок, собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается, а сведения о такой регистрации включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения посредством указания размера доли в праве общей собственности на него. В данном случае госрегистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, в том числе на земельный участок.

Аналогичная позиция была высказана Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в Письме от 17.06.2010 № 14-4731-ГЕ и Министерством экономического развития РФ в Письме от 16.10.2009 № Д23-3410.

Прекращение ранее заключенных договоров аренды

В момент возникновения права собственности на помещение у собственника многоквартирного дома и доли в праве собственности на общее имущество, в том числе земельный участок под данным домом, возникает вопрос о необходимости уплаты земельного налога и возможности неуплаты собственником помещения арендной платы по договорам аренды, заключенным в отношении этого участка до его формирования и постановки на кадастровый учет. В связи с этим необходимо отметить следующее.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за такое использование являются земельный налог и арендная плата. Статья 388 НК РФ устанавливает, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, собственники, регистрируя хотя бы первый раз право собственности на помещение в многоквартирном доме, приобретая при этом долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, должны уплачивать соответствующий земельный налог, исчисляемый пропорционально своей доле.

В этой связи необходимо осветить вопрос прекращения договоров аренды земельного участка под многоквартирным домом в момент возникновения права общей собственности на данный участок. Если в отношении земельного участка под многоквартирным домом был заключен договор аренды с лицом, в общую собственность которого этот земельный участок поступил в результате формирования и постановки на кадастровый учет, такой договор аренды будет признан прекратившим свое действие, поскольку по ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Другими словами, в момент возникновения права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом происходит прекращение права собственности муниципального образования на данный участок, что, в свою очередь, ведет к прекращению действия договора аренды.

При этом ст. 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Таким образом, собственник помещения, обладающий долей в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом и продолжающий уплачивать арендные платежи по ранее заключенному договору аренды того же участка, вправе требовать возврата неосновательного обогащения в виде ошибочно уплаченных арендных платежей (Постановление ФАС ЦО от 16.11.2009 № Ф10-4947/09).

Жильцы МКД и управляющая компания нередко попадают в спорные ситуации, касающиеся вопроса содержания прилегающей к дому территории. Дело в том, что земельный участок МКД часто не оформляется должным образом, соответственно, не понятно кому принадлежит земля под многоквартирным домом. В таких условиях границы участка земли, прилегающего к дому и являющегося частью общего имущества жильцов, определить не представляется возможным. Если же участок земли под МКД оформлен правильно и учтен в кадастре, то и вопросов не возникает.

Жильцы ежемесячно оплачивают счета, а УК, в свою очередь, выполняет обязательства по уборке и содержанию прилегающего к дому участка. Статья будет посвящена как раз первому случаю, и в ней мы расскажем о возможных путях решения возникающих проблем.

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом

Земельный кодекс РФ в ст. 36 и Жилищный Кодекс РФ в ст. 16 дают следующие простые пояснения: участки земли, на которых находятся МКД, сооружения и прочие объекты недвижимости, входят в состав общедомового имущества собственников и являются общедолевой собственностью жильцов МКД.

Если земельный участок под жилым домом не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (ситуация №1, которую мы рассматривали в предисловии), то на общем собрании собственники могут назначить ответственное лицо, наделенное рядом полномочий, которое от их имени вправе составить и подать заявление в соответствующую организацию на формирование участка земли, где стоит МКД.

После того как этот процесс будет завершен, участок и объекты общедомового имущества, расположенные на нем, переходят в статус общедолевой собственности жильцов дома (собственников) на безвозмездной основе.

Федеральный законодатель, учитывая правовую природу общего имущества жильцов, реализовал положения Конституции РФ в новых правовых актах: Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Таким образом, он перенес правовое регулирование вопроса о включении участка земли (где располагается МКД), как части общего имущества, в общую долевую собственность жильцов (собственников помещений) в сферу жилищного законодательства. Из этого следует, что право на владение земельным участком исходит из наличия у жильцов дома прав собственности на помещение в МКД.

Что это значит? Все просто – для того, чтобы земельный участок и объекты недвижимого имущества, включенные в состав дома, перешли в общедолевую собственность жильцов дома, достаточно подать заявление. Руководствуясь данным заявлением, государственные органы сформируют участок земли согласно положениям земельного и градостроительного законодательств и внесут сведения о нем в кадастр. То есть это именно та ситуация, перенесенная в правовое поле, о которой мы говорили выше. Примечательно и то, что для перехода участка земли в общедолевое владение, никакое специальное решение органов публичной власти не понадобится. Также не нужно будет регистрировать это право в ЕГРН.

Межевание земельного участка под МКД: плюсы и минусы процедуры

После того как земельный участок на безвозмездной основе передан собственникам помещений в МКД на правах общедолевой собственности, счастливые жильцы, равно как и управляющие компании, могут столкнуться с рядом проблем, в том числе и финансово затратных, о которых ранее (пока участок не был сформирован) и не подозревали.

Положительные стороны

1. Жильцам МКД гарантированы следующие права:

• невозможно инициировать процесс отчуждения или начать снос (строительство) какого-либо объекта, не согласовав данные действия с собственниками общего имущества;
• невозможно использовать земельный участок МКД для строительства на его территории коммерческих объектов и объектов иного назначения (организации автостоянки, строительства гаражей, открытия автомойки);
• изъятие участка для нужд муниципалитета на безвозмездной основе также не представляется возможным.

1. Возможность получения дополнительной прибыли. Земельный участок или его часть могут быть сданы собственниками в аренду или предоставляться для иных целей на платной основе третьим лицам. Также факт наличия права долевой собственности сказывается на росте цены за квадратные метры жилых или нежилых помещений.
2. Возможность использования участка в своих целях. На усмотрение владельцев участок (собственными силами) может быть оборудован детской площадкой, благоустроен, на нём могут быть возведены иные сооружения, необходимые для повышения уровня комфорта жильцов.
3. С 1 января 2015 г. налог на участок земли собственниками помещений в МКД не оплачивается.

Отрицательные стороны оформления общедолевой собственности земельного участка МКД:

• Рост цены на квадратный метр помещений может являться также и отрицательной стороной оформления долевой собственности, так как увеличение стоимости помещений, возможно, сузит потенциальный круг покупателей или арендаторов и точно увеличит расходы на содержание общего имущества МКД.
• Ответственность за содержание земельного участка в надлежащем состоянии ложится на плечи собственников. Они обязаны следить за порядком на участке, убирать, содержать и ремонтировать дороги на территории МКД, заботиться о надлежащем состоянии элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.д.). При несоблюдении обязательств (не убран снег, вовремя не вывезен мусор) к владельцу (управляющей организации) могут быть применены штрафные санкции.

Рассмотрев как положительные, так и отрицательные стороны данного шага, можно сделать вывод, что плюсы перевешивают все потенциальные неудобства, связанные с оформлением общей долевой собственности. Однако, как и в последнем отрицательном пункте, даже явные плюсы могут легко стать минусами.

К примеру, зачастую собственники аргументируют необходимость и форсируют оформление долевого владения, ссылаясь на то, что появится возможность построить на придомовом участке полезные и нужные для жильцов объекты. Однако нужно помнить, что любой территории в городе отведено свое назначение, равно как и придомовой зоне. То есть построить под МКД магазинчик, специализирующийся на продаже алкоголя, будет невозможно. Сфера строительства объектов на придомовых территориях весьма ограничена. Обусловлено это совокупностью множества факторов: скученностью застройки жилья, градостроительными ограничениями, нормативно-техническими требованиями и т.д.

Возвращаясь к росту цены за квадратный метр помещения, после перехода участка в общедолевую собственность необходимо понимать еще один немаловажный момент. Доля собственности в участке земли МКД по сути своей – гипотетическая: она не может быть продана, передана или подарена. Эта территория является неотторгаемой частью МКД, такой же, как малюсенькая часть чердачного помещения или квадратный сантиметр лестничной площадки, которые также находятся в общем владении жильцов. Иными словами, эта земля не оборотоспособна.

Как определяется площадь земельного участка МКД

Существует несколько различных нормативов, прописанных в разных правовых актах, которые оперируют понятием «земля под МКД» и на основании которых выносится решение о предоставлении участка. Вследствие чего возникают частые споры по вопросам размеров предоставляемой площади, чего нельзя сказать о праве на эту землю, которое оспаривается крайне редко.

В статье 36 Жилищного кодекса РФ есть указание на то, что включает в себя земельный участок: различные зеленые насаждения, элементы благоустройства, объекты, участвующие в обслуживании и эксплуатации жилого дома, но нет указаний на то, какого размера он должен быть. Есть только отсылка на Земельный и Градостроительный кодексы. Однако и в Земельном кодексе ничего не говорится о площади этой территории. Наконец, Градостроительный кодекс (часть 4 статья 43), казалось бы, дает четкое определение положенных размеров: в данной статье говорится о том, что этот норматив определяется еще на этапе застройки, при определении учитывается фактическое землепользование, нормативы и правила, действовавшие в момент возведения здания.

Из этого следует, что построенные дома располагаются на уже сформированных земельных участках, изначально предоставлявшихся под застройку, а впоследствии и для эксплуатации МКД на основании акта. Границы этой территории определяются согласно инвентарному плану, являющемуся неотъемлемым приложением к акту (конкретное наименование данного документа несколько раз изменялось).

В свою очередь, если собственники решат провести процедуру межевания и включить земельный участок в кадастр с целью оформления земли в общедолевую собственность, то данное решение будет противоречить 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О » . В ст. 16 данного закона предусмотрены основания, на которых может быть проведен кадастровый учет: образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования, а также случаи, когда изменяются его уникальные характеристики либо сведения о нем. Становится ясно, что данные основания не имеют никакого отношения к большей части возведенных домов.

Чтобы оформить земельный участок, а также внести в кадастр участки уже возведенных МКД, достаточно предоставить акт, на основании которого проводились застройка и последующая эксплуатация дома, и инвентарный план. Если сведений недостаточно, то ведомства, занимающиеся такими делами, запрашивают информацию в других госорганах.

В каком порядке проводится межевание земельного участка МКД

Межевание проводится для определения границ и площади земельного участка МКД. У данной процедуры есть как положительные, так и отрицательные стороны. Вместе с тем, жильцы все чаще склоняются к решению проведения этого мероприятия.

По окончании процедуры межевания и после того как все необходимые бумаги будут должным образом оформлены, жильцы получат некоторые преференции, о которых мы говорили в начале статьи. Вспомним их:

• это возможность организации дополнительных парковочных мест;
• возможность возведения различных объектов благоустройства;
• установка шлагбаума, перегораживающего въезд на придомовую территорию;
• сдача части земельного участка в аренду с целью получения дополнительной прибыли (с условием, что данное решение будет согласовано со всеми собственниками и не снизит комфорт их проживания).

Однако наиболее важный плюс от проведения процедуры межевания и включения земельного участка в кадастр – это то, что в таком случае МКД сможет участвовать в программе капремонта и проведении муниципалитетом работ по благоустройству придомовой зоны.

При организации участка земли в обязательном порядке учитывается планировка придомовой территории МКД.

Оформляя этот участок в общедолевую собственность, нужно следовать определенным правилам землепользования:

1. Процедура межевания инициируется при условии, что на участке расположен один МКД и относящиеся к нему элементы благоустройства.
2. В общедолевую собственность не могут быть включены общественные проезды и другие элементы дорожной инфраструктуры.
3. При проведении процедуры межевания учитывается зонирование участка земли, определенное нормами градостроения.

Межевание проводится после согласования и заключения собственниками договора с инженерно-геодезической компанией. Данная процедура имеет строгий регламент и требует выполнения нескольких необходимых этапов.

В результате проведенного межевания и после того как участок будет включен в кадастр, оформляется право общедолевой собственности, подтверждаемое соответствующими документами.

Как оформить земельный участок МКД: 5 этапов постановки на кадастровый учет

Этап 1. На общем собрании собственники помещений в МКД принимают решение о формировании земельного участка.

Необходимо провести общее собрание, следуя строгому протоколу и соблюдая все законодательные нормы (собрание приводится методом очного голосования, то есть организуется совместное присутствие собственников). На данном этапе понадобится оформить следующие важные документы:

• план, соответственно которому будут распределены доли в общедолевой собственности на общедомовое имущество МКД;
• копии уведомления о проведении общедомового собрания собственников для решения вопроса о формировании земельного участка МКД;
• общий список, в котором будут зарегистрированы собственники (или их представители), присутствовавшие на общем собрании;
• надлежащим образом оформленные доверительные документы, предоставляющие право голоса представителям собственников;
• принятое решение жителей МКД о необходимости формирования участка земли, оформленное в письменном виде;
• протокол проведенного собрания.

Если общедомовое собрание собственников будет решено проводить методом заочного голосования, то список основных документов, которые необходимо будет оформить на данном этапе, не изменится.

Этап 2. Представитель собственников помещений в МКД подает заявление на формирование участка земли в соответствующие госорганы.

Органы, имеющие полномочия формировать земельные участки МКД:

• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления.

К примеру, в г. Москва данным вопросом занимается Департамент городского имущества.

Сначала компетентный орган, занимающийся вопросом формирования земельных участков, обязательно проверяет наличие проекта, на основании которого проводилось межевание квартала. По результатам проверки предпринимаются соответствующие действия:

• если территория, где расположен земельный участок, не проходила процедуру межевания, то ее вносят в план межевания;
• если проект есть, границы участка утверждаются на кадастровой карте территории.

Этап 3. На данном этапе потребуется помощь кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

Все земельные участки формируются согласно утвержденному проекту межевания квартала. В свою очередь, этот проект должен соответствовать установленному Генеральному плану. Для того чтобы инициировать процедуру постановки участка на государственный кадастровый учет, необходимо подготовить межевой план. Это кропотливая и довольно сложная работа, требующая высокой компетенции, знания тонкостей и нюансов данного дела. Именно поэтому на данном этапе следует обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту – кадастровому инженеру.

Орган регистрации прав осуществляет ведение электронного хранилища, в которое может быть помещен на временное хранение межевой план на срок до трех месяцев. Любому документу присваивается индивидуальный инвентарный номер. Эти бумаги могут быть бесплатно затребованы в любой момент кадастровым инженером либо заказчиком работ в установленном законом порядке. Чтобы специалист мог поместить межевой план в электронное хранилище, данное условие необходимо предусмотреть в договоре.

Этап 4. Требуется подготовить документы для проведения кадастрового учета и регистрации прав общедолевой собственности на участок земли.

Ниже приведен список требуемых документов:

• Заявление о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию права общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД.
• Оплаченная государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в МКД (подтверждающие документы). С 2014 года эта сумма составила 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
• Документ, удостоверяющий личность человека, подающего заявление, либо уполномоченного лица (необходима нотариально заверенная доверенность). Предоставляется лично.
• Решение формировать земельный участок, где находится МКД, оформленное в виде протокола общего собрания собственников жилья в МКД.
• Документы, являющиеся подтверждением формирования земельного участка соответствующим органом государственной власти либо органом местного самоуправления.
• Документы, подтверждающие право собственности владельцев жилья в МКД, возникшее до 31.01.1998 г. (в случае, если в ЕГРН нет записей о государственной регистрации наличия прав данных собственников на момент предоставления документов).
• Решение собственников касательно определения долей в праве собственности на общедомовое имущество (включая участок) в МКД, оформленное в виде протокола общего собрания жильцов дома.
• Прочие документы, нужные для осуществления государственной регистрации прав, в случаях, предусмотренных законами РФ.

В тексте заявления можно указать уникальный идентифицирующий номер межевого плана, В том случае, если он помещается в электронное хранилище, не нужно предоставлять сам межевой план.

Этап 5. Представитель собственников обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для постановки участка на кадастровый учет и регистрации права общедолевой собственности.

Заявитель может предоставить необходимые документы тремя способами:

1. используя электронную форму при помощи сети интернет (в том числе используя Единый портал госуслуг или сайт Росреестра);
2. лично или прибегнув к помощи представителя по нотариально заверенной доверенности, в местное отделение МФЦ либо Росреестра, в том числе можно предоставить необходимые документы на выездном приеме уполномоченного лица Росреестра;
3. отправив документы по почте (важно составить опись вложения и оформить уведомление о вручении).

В общем долевом владении собственников жилья в МКД участок оказывается, начиная со дня проведения государственного кадастрового учета.

После внесения необходимых сведений в государственный кадастр, земельному участку присваивается кадастровый номер и заносится в реестр.

Этапы оказания услуги могут доводиться до сведения заявителя с помощью писем на e-mail либо сообщениями на мобильный телефон. Это могут быть данные о поступлении госпошлины, оформлении регистрации и т. д.

Выписка из ЕГРН удостоверяет включение земли в кадастр и государственную регистрацию общедолевых прав на земельный участок под МКД.

Действует ли договор аренды земельного участка МКД после его оформления в собственность

Когда регистрируется право собственности на помещение в МКЖД, а также доля в праве собственности на общедомовое имущество, в том числе участок земли под конкретным МКД, встает вопрос о возможности прекращения арендных выплат согласно заключенному договору аренды земельного участка, подписанному до процедур, связанных с его формированием и постановкой на учет.

По данному вопросу можно дать такое пояснение. Договор аренды признается недействительным (прекращается его действие) в том случае, если он был заключен с лицом, право общедолевой собственности участка земли которого было подтверждено после проведения процедуры межевания, на основании которой участок был сформирован и включен в кадастр (ст. 608 ГК РФ говорит о том, что собственник имеет право сдачи имущества в аренду).

Право собственности на землю, закрепленное за муниципалитетом, прекращается, как только возникает право общедолевой собственности. Таким образом, и договор аренды прекращает свое действие.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой. Пример рассмотрения дела, касающегося вопроса прекращения выплат по договору аренды, мы рассмотрим ниже.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено: лицо, получившее или сберегшее имущество за счет другого лица, признанного потерпевшим, без законных правовых актов или сделки, возвращает ему приобретенное или сбереженное без оснований имущество (неосновательное обогащение).

Собственник помещений, у которого есть доля в праве общей собственности на земельный участок под МКД, имеет право потребовать возврат неосновательного обогащения в виде арендных платежей, выплаченных по ошибке. Это возможно, если он продолжал выплачивать аренду по договору, заключенному ранее.

Пример из судебной практики

Комитет управления муниципальным имуществом города принял решение обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ИП Беликовой С. П.. Цель иска – взыскать задолженность по оплате в соответствии с договором аренды земельного участка № 030214. При этом комитет ссылался на то обстоятельство, что ответчик не выплачивал платежи за аренду с 01.01.2008 г. по 30.09.2011 г. Задолженность ответчика на момент подачи иска составила 93 424 руб. 10 коп, а сумма пени, согласно договору аренды, составила 59 530 руб. 87 коп.

При заседании суда материалами дела подтверждено, что в соответствии с постановлением Администрации от 30.12.1999 г. N 3268-з был составлен и подписан договор между комитетом управления и ИП Беликовой С.П. о передаче земельного участка в аренду. Действие договора аренды продлевалось постановлением Администрации от 05.04.2002 года N 1116-з до 01 июня 2003 года.

Администрация МР и предприниматель Беликова С. П. при заключении договора достигли определенных договоренностей по срокам действия аренды, которые отразились в дополнительном соглашении №1, срок действия аренды установили с 16.10.2002 года по 16.10.2027 года. Регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему прошла в соответствии с принятыми нормами и в порядке, установленном законодательством. Это подтвердила выписка из ЕГРП, имеющаяся в материалах дела.

В требованиях, указанных в иске от Администрации МР к Беликовой С. П., Арбитражный суд Московской области отказал. При этом суд ссылался на нижеприведенные законодательные акты:

Согласно системному толкованию ст. 36 ЖК РФ, п.2 ст. 36 ЗК РФ, ст.1, ч. 1,2, ст. 16 Вводного закона следует, что дата введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.) является моментом возникновения права собственности на земельный участок при условии, что на ту дату он был сформирован.

Данный участок земли включен в государственный кадастр. Этот факт доказывает, что эта территория под МКД уже была сформирована на дату начала действия ЖК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 г. N 7638/11). Отсюда следует, что все собственники помещений, в том числе ИП Беликова С. П., являются долевыми владельцами земельного участка и все обязательства по аренде прекращены (ст. 413 ГК РФ).

Кому отходит земельный участок МКД после сноса здания

Если жилой дом признан аварийным и подлежит сносу либо реконструкции, то в соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 г.), определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения, нужно учитывать стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество в доме, подлежащем сносу. При определении выкупной цены нужно также учитывать и долю в праве собственности на участок земли МКД.

В настоящее время в судах нет сложившегося единого подхода к определению выкупной цены. Далеко не все суды принимают во внимание тот факт, что право общедолевой собственности позволяет жильцам МКД владеть долей общедомового имущества (ч.1 ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 290 ГК РФ). Кроме этого собственникам может принадлежать земельный участок, относительно которого выполнен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Факт неотъемлемости понятия права собственности помещения в МКД и понятия права общедолевой собственности на общедомовое имущество в МКД, включая участок земли, установлен в ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. В стоимость помещения в МКД необходимо включать стоимость доли в праве владения общедомовым имуществом, включая участок земли МКД. Ее нельзя установить независимо.

Нужно признать, что практика судов, учитывающих при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, является полностью обоснованной.