Особенности оформления и заключения договора купли продажи. Все особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму. Договор регламентируют ст. 549-558 ГК. Нормы, касающиеся купли-продажи отдельных объектов недвижимости, содержатся также в Жилищном кодексе, Земельном кодексе, Законе "Об акционерных обществах" (см. прилаг. диск).

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным. Сторонами договора могут быть любые лица.Продавец должен быть собственником недвижимости. Его права на недвижимость подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, выдаваемой по его запросу регистрирующим органом.

Участие в договоре купли-продажи недвижимости отдельных субъектов имеет особенности. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе продавать недвижимость только с разрешения собственника, от имени которого выступает соответствующий комитет по управлению государственным имуществом. Учреждение может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимости. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в ее заключении (п. 3 ст. 35 СК).

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца (или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором. В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.

72. Договор дарения: понятие, виды, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон

Одним из видов сделок, являющихся предметом гражданско-правового регулирования, является договор дарения. Иногда у людей возникает удивление, что такое, как кажется, пустяковое дело, как вручение подарка, может иметь правовую основу. Но отношения, возникающие в связи с дарением, гораздо разнообразнее, чем это может показаться сразу.

В наши дни предметом дарения может быть, к примеру, жилое помещение, машина и прочие вещи, имеющее большую стоимость. В таком случае уже ясна нужность правовых норм, регулирующих порядок заключения подобной сделки, ее форму, момент перехода права собственности к другому владельцу и прочее.

Договор дарения является одной из возможных сделок, при совершении которых совершается переход права собственности на имущество и имущественных прав. По такому договору одна сторона (даритель) бесплатно отдаёт или обещает отдать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность или имущественное право (требование) к себе, к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Из данного определения можно заключить, что характеристики присущие рассматриваемому договору очень важны.

Договор дарения – это безвозмездное соглашение, а значит обязанность по имущественному представлению лежит только на одной из сторон – дарителе. Никакого встречного удовлетворения ему не причитается.

Для совершение договора дарения не хватает только желания одного лица передать в качестве дара вещь или имущественное право другому лицу. Одаряемый также совершенно конкретно должен дать свое согласие на принятие дара.

Договор дарения может и не предусматривать моментальную передачу дара, а только содержать обязание передать данный дар потом. В Такой ситуации момент совершения сделки и момент фактического перехода права собственности на предмет дарения не совпадают во времени. Одаряемый приобретает обязательственное требование к дарителю в случае договоренности сторон о передаче предмета в будущем либо о передаче прав или об освобождении одаряемого от исполнения имущественной обязанности.

При совершении условного договора его приведение в жизнь зависит от наступления или не наступления некоторых обстоятельств. Эти обстоятельства могут характеризоваться неопределенностью их наступления, это значит, что сторонам договора не может быть заранее известно, наступит или нет в дальнейшем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Так же следует заметить, что закон не допускает заключения договора, предусматривающего отдачу в дар одаряемому после смерти дарителя.

Как вытекает из содержания ГК РФ, договор дарения в зависимости от его предмета и участников может ьыть заключен как в устной, так и в письменной форме. Устно возможно совершение фактического договор дарения, а значит такое дарение, которое непосредственно сопровождается передачей дара одаряемому. Таком случае передачей дара считается:

передача одаряемому конкретного имущества, являющегося предметом договора;

символическая передача дара, к примеру вручение ключей;

передача правоустанавливающих документов. Это могут быть документы на конкретное имущество, и кроме того документы, подтверждающие имущественное право требования, перешедшее к одаряемому.Во всех названных ситуациях стороны могут заключить письменный договор дарения, если по взаимному согласию они сочли это нужным.

Договор дарения движимого имущества даже в тогда, когда он сопровождается передачей дара одаряемому, должен быть облачен в письменную форму в следующих ситуациях: когда дарителем считается юридическое лицо и цена дара превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда; договор считается консенсуальным, а значит содержит обещание дарения в будущем.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, и кроме того путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или другой связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Если в данных случаях договор дарения будет совершен устно, то он будет считаться ничтожным. Этот договор не влечет возникновение прав и обязанностей у сторон.

По требованию сторон всякий письменный договор дарения может быть также нотариально заверен, хотя закон не вменяет это в обязанность лиц, участвующих в сделке.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, таким образом он должен быть заключен на бумаге. Государственная регистрация проводится дважды: при заключении договора и при передаче права собственности на недвижимость.

Особенности договора дарения квартиры: предмет договора – квартира;

в договоре значится описание квартиры (техпаспорт БТИ), чьей она является на праве собственности (паспортные данные собственника, адрес места жительства), примерная стоимость квартиры; договор предусматривает бесплатную передачу вещи (квартиры) или имущественного права; право одаряемой стороны с благодарностью взять дар – квартиру; в договоре пишется, что переданное имущество не арестовано, не заложено и не продано, ничем не обременено; уточняется сторона, принимающая на себя расходы по оформлению квартиры; делается в трех подлинных экземплярах, скрепляется подписями сторон, с одной стороны за одаряемого, с другой стороны – дарителя. Третий экземпляр остается в нотариальной конторе;

договор заверяется нотариусом; подлежит государственной регистрации.

73. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением: понятие, виды, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон

«По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ)».

В гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный. В соответствии со ст.584 ГК РФ договор подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключённым с момента передачи вещи. Даже если стороны составили документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключённым, вследствие чего права и обязанности по договору не могут возникнуть.

Следующее свойство договора ренты это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты, не несёт ни каких обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также не возлагается. Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл.33 ГК РФ приводит к другим выводам.

Согласно п.2 ст. 582 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передаётся бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает не простая ситуация.

С одной стороны отношения сторон по передачей имущества напрямую не урегулированы в гл.33 ГК РФ, и ст.585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст.456 ГК РФ « Обязанности продавца по передаче товара», ст.460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок и обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несёт ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле- продаже и дарении.

Данный договор относится к числу договоров, которые заключаются в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит ещё и государственной регистрации (ст. 584 ГК).

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность. Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок); получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, тем не менее, требуется договорное оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, это именно такой случай.

3. Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые веши, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК).

Виды договора Ренты.

ГК выделяет три разновидности договора ренты: 1. постоянную ренту; 2. пожизненную ренту; 3. пожизненное содержание с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением . Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.

Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.

Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.

Права получателя ренты: залога на переданное имущество; получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, др. лицу – от этого лица; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа; получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего; требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.

Плательщик ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему под ренту (отчуждать, сдавать в залог и др. способом), только с предварительного согласия получателя ренты и не имеет права отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа.

Обязанности плательщика ренты: не снижать стоимости полученного под ренту имущества; получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту.

Основания прекращения договора: смерть получателя ренты; требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, на условиях ст. 594 ГК РФ; существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Правила, которые должны применяться по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к др. статьям. Кроме того, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права. Так, напр., прекращение договора ренты может совершаться не только путем выкупа ее, но и традиционными способами: соглашением сторон, прощением долга, зачетом, новацией и т. д.

74. Договор аренды: понятие, виды, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон

Гражданский кодекс (гл. 34) использует для обозначения договора, направленного на возмездное предоставление имущества в пользование на срок, два равнозначных термина: аренда и имущественный наем.

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором (ст. 606 ГК РФ). При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это взаимный, возмездный, консенсуальный договор.

По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования (например, пользование спортзалом в определенное время), либо правомочия владения и пользования (когда вещь передается арендатору во владение). В последнем случае арендатор является титульным владельцем и пользуется защитой своего права против всех третьих лиц, включая собственника (ст. 305 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения. В законе могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного фонда).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т. е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, - земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и др. (п. 1 ст. 607 ГК РФ). По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа.

Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно пункту 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные главой 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - один год), а также для

отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше одного года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

Договор является консенсуальным, (может быть и реальным. Например, применительно к розничной купле-продаже, самообслуживанию в магазине), взаимным, возмездным.

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические (имеется в виду гражданин, достигший 18 лет, дееспособный или обладающий неполной дееспособностью)1 и юридические лица, а также государство и муниципальные образования.

По ГК возможны договоры купли-продажи, в которых одной или двумя сторонами являются только субъекты предпринимательской деятельности (розничная купля-продажа, энергоснабжение, поставка, контрактация, и др.).

Существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете (наименовании и количестве товара). По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Договор может быть заключен как на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера самого товара.

Зачастую стороны нечетко обозначают предмет договора, используя для его обозначения обобщенные, видовые понятия: горюче-смазочные вещества, нефтепродукты, кондитерские изделия. В подобных случаях возникает необходимость дополнительно учитывать сведения об ассортименте (номенклатуре), о качестве товара, его комплектности.

Количество товара предусматривается в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении, либо в договоре устанавливается порядок определения количества товара. Например, стороны указывают, что продавец обязуется передать количество угля, которое удастся закупить за полученные от покупателя деньги по цене, которая сложится на рынке на момент закупки.

Если договор не позволяет определить наименование и количество товара, то договор считается незаключенным.

Для отдельных видов договора купли-продажи в сфере предпринимательства ГК устанавливает особые требования к их некоторым условиям. Так, в договоре поставки качество товара должно соответствовать обязательным требованиям, установленным законом. Отсюда следует, что при купле-продаже в сфере предпринимательства условие о соответствии товара обязательным требованиям технических регламентов является существенным условием договора в силу прямого указания закона (п.4 ст. 469 ГК).

Аналогичные требования предъявляются к таре и/или упаковке, если продавцом является субъект предпринимательской деятельности (п.3 ст. 481 ГК).

Условие о цене также предусматривается в договоре купли-продажи. Если цена не определена, она определяется по правилам п.3 ст. 424 ГК (т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).

Если цена не может быть определена по правилам ст. 424 ГК (например, в случае с индивидуально-определенной вещью), то она будет существенным условием договора.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», при наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным. В этом случае цена также становится существенным условием договора купли-продажи.

В предусмотренных законом случаях применяются тарифы, расценки, ставки, устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с п.2 ст.424 изменение цены после заключения договора не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. С учетом этого стороны обычно определяют порядок реагирования на инфляционные процессы и конъюнктурные колебания цен (например, цены устанавливаются применительно к устойчивой валюте на день платежа; предусматривается, что цены согласовываются до начала очередного месяца и т.п.).

Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.

Предмет сделки

Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.

Но, у вас всегда есть возможность приобрести:

• замкнутые бассейны;
• искусственные хранилища воды с небольшой площадью.

Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.

Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.

Основные характеристики

Договор продажи недвижимости должен быть:

• двухсторонним (многосторонним);
• возмездным;
• реальным.

Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.

Двухстороннее соглашение - это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.

В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.

Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.

Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.

Кто принимает участие в сделке?

В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.

Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:

• физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
• физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.

Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.

Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.

Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.

Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.

Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.

Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.

Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:

• конкретное определение сторон сделки;
• все данные каждой стороны сделки;
• предмет и объект сделки;
• местоположение и описание недвижимости;
• цена договора;
• перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.

Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:

• фамилии, имена и отчества;
• постоянное место прописки;
• данные паспорта.

Если один из участников - это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:

• название организации (согласно документам);
• организационно-правовая форма;
• документы представителя организации.

Предмет договора

• наименование;
• площадь;
• назначение;
• адрес;
• другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.

Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.

Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.

Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.

У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.

В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.

Сроки регистрации

После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:

• передача всех необходимых документов;
• проведение экспертизы сотрудниками службы;
• получение решения.

Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:

• оригинал договора по продаже и купле имущества;
• документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.

Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.

Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.

Полезная информация

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:

• взаимное согласие всех участников сделки;
• оформление судебного иска.

Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.

Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.

Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.

Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах.

Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка совершается с соблюдением норм ГК РФ.

Купля-продажа – это одна из наиболее распространённых сделок, которая совершается в отношении недвижимости. Из-за специфики объекта законодатель выдели отдельный договор по ее реализации.

Соблюдение норм права, посвященных процессу продажи недвижимости, обеспечивает отсутствие проблем как для покупателя, так и для продавца. В частности, это касается процедуры регистрации прав.

Без ее прохождения сделка будет не завершена, а права надлежащим образом не переданы. Имеются и иные специфические моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости.

Общие сведения

Договор купли-продажи предусматривает перевод права собственности на предмет от одной стороны к другой. При этом покупатель оплачивает определённую цену за совершение такой сделки.

Общие вопросы, касающиеся договора купли-продажи определены в главе 30 ГК РФ. Именно в ней раскрыто определение данной сделки (), обязанности продавца () и покупателя ( и ) и пр.

Отдельные виды объектов приобретаются на основе специальных правил. Речь идет о розничной купле-продаже, продаже предприятия и недвижимости.

Последняя регулируется особыми нормами в связи со специфическим статусом объекта. Так, права на него подлежат регистрации в Росреестре. Такое правило касается только недвижимой собственности. В связи с этим возникает ряд особенностей.

Например, договор должен быть обязательно закреплен в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), на совершение сделки от имени покупателя или продавца нотариально удостоверяется ().

Несоблюдение таких специальных условий приводит к отрицательным последствиям, в том числе признанию сделки ничтожной.

Итак, регулирование сделки по купле-продаже недвижимости осуществляется на основе . При этом применяются и общие принципы, утвержденные в параграфе 1 данной главы.

Что это такое

Купля-продажа недвижимости представляет собой . Данная сделка порождает для продавца обязанность передать покупателю товар, а для покупателя — принять его и возместить стоимость, утвержденную в соглашении.

По своим характеристикам данный договор является:

Недвижимым имуществом в соответствии со признаются земельные участки, а также объекты, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им серьезного ущерба.

Обязанность по государственной регистрации прав на данное имущество определена в . Эта процедура производится в Росреестре.

Сведения о правах включаются в единый государственный реестр. Собственник недвижимого объекта имеет свидетельство о праве собственности.

Даже если стороны заключат договор – это не означает автоматическую смену владельца. До того момента, пока не будет проведена перерегистрация прав, собственником недвижимости числиться продавец.

С какой целью создается

Если некоторые разновидности сделок купли-продажи можно оговаривать в устном виде, то в отношении продажи недвижимости функционируют строгие правила.

Договор будет представлен в Росреестр , как основание для изменения собственника и внесения соответствующей информации в единый реестр.

Правовые аспекты

Вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, регулируются ГК РФ (параграф 7 гл. 30).

Именно в нем прописаны все основные моменты, связанные с данным соглашением:

Сам процесс регистрации перевода прав собственности утвержден в . Так, в нем представлено само определение данного понятия.

Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Мы уже рассмотрели определение договора купли-продажи и причины для его оформления. Социальную значимость этого соглашения трудно переоценить из-за знакомого «квартирного вопроса».

Законодатель также подчеркнул ее, отразив порядок регулирования данного договора в отдельную графу ГК РФ. Форма соглашения определяется в ст. 550 Гражданского кодекса.

Договор реализации недвижимости всегда заключается в письменном виде. Если стороны решают устно договориться о передаче объекта в собственность покупателю, то такое соглашение признается ничтожным.

Договор должен быть подписан покупателем и продавцом. Но на этом процесс оформления сделки не считается завершённым.

После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Данное учреждения зафиксирует процесс переход прав собственности путем изменения информации в ЕГРП.

По соглашению о купле-продаже недвижимости стороны должны выполнить свои обязанности:

Факт передачи и принятия объекта заверяется передаточным актом. Обязанность продавца признается исполненной с момента подписания данного документа.

Существенные условия

Существенные условия соглашения о реализации недвижимости – предмет и его стоимость.

В нем определено, что в соответствии с ГК РФ для индивидуализации объекта достаточно написать его кадастровый номер (если таковой имеется).

Когда речь идет об объекте незавершенного строительства, то могут быть указаны и иные данные, в том числе местонахождение, площадь будущего объекта, свойства недвижимости.

Иногда на практике случаются ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода прав, ссылаясь на то, что предмет определен в договоре недостаточно точно.

ВАС признал, что подобное соглашение будет признано действительным, если недостающие данные записаны в .

Второе существенное условие – цена предмета. В соответствии со договор реализации недвижимости должен включать сведения о стоимости такого имущества.

При отсутствии этого условия, соглашение будет считаться недействительным. Если в договоре или нормативно-правовых актах не предусмотрено иное, то в стоимость недвижимости включается также цена земельного участка, который передается вместе с ней.

В соглашении может быть прописана цена за весь объект или же за единицу его площади. В таком случае стоимость определяется исходя из фактического размера имущества, которое передано покупателю.

Для проведения процедуры заявители должны представить необходимые документы:

• заявление;
• о внесении средств в уплату ;
• документы, доказывающие право собственности продавца;
• план жилого помещения, представленный органом по учету объектов недвижимости;
• справка о лицах, которые могут пользоваться жилым помещением.

После проведения правовой экспертизы этих данных будет принято решение о регистрации перехода прав либо об отказе в осуществлении этих действий.

Отрицательный вердикт может быть вынесен в следующих случаях (ст. 20 ФЗ №122):

• заявление о государственной регистрации прав представил ненадлежащий заявитель;
• документы не соответствуют требованиям законодательства РФ;
• заявитель представил неполный комплект сведений на регистрацию;
• выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее;

Регистрирующий орган указывает причину принятия отрицательного вердикта в своем уведомлении.

Процедура расторжения

Расторжение договора купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам, утвержденным в гражданском законодательстве РФ.

Одна из сторон может потребовать аннулировать обязательства, если другая не исполняет свои обязанности или исполняет ненадлежащим образом.

Самыми распространенными причинам для расторжения договора являются следующие:

Сама процедура будет отличаться в зависимости от того, успела ли пройти регистрация перехода прав.

Если необходимость расторжения соглашения возникла до нее, то стороны могут либо оформить , либо обратится в суд.

Когда процедура регистрации уже прошла, то законодатель предусматривает возможность провести государственную регистрацию соглашения по аннулированию договора только в момент, когда договор еще функционирует.

Таким образом сделать это можно, если полное исполнение обязательств не произошло. В этом случае необходимо обращаться в суд.

Образец заполнения

Мы уже упоминали о том, что договор реализации недвижимости имеет важное значение. Его будет оценивать Росреестр перед регистрацией прав.

Именно поэтому договор должен быть правильно оформлен. Только в этом случае стороны без проблем смогут пройти процедуру.

В заключение хотелось бы отметить, что договор реализации недвижимости – важный акт, который документально скрепляет факт проведения сделки.

Страница 4 из 35

Особенности договора розничной купли-продажи

Договор розничной купли-продажи определен в ст. 492 ГК как обязательство, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Покупателями по этому договору являются в основном граждане, однако ими могут быть и юридические лица, в том числе коммерчес­кие организации, при условии, что они приобретают товар не для извлечения прибыли.

Договор розничной купли-продажи относится к числу публич­ных договоров. Это значит, что он должен заключаться с каждым, кто обратится в предприятие розничной торговли, на одинаковых условиях.

Особенностью данного договора является то, что он заключается с помощью публичной оферты, т.е. предложения заключить договор, обращенного к неопределенному кругу лиц. В частности, к публич­ной оферте относится выставление товаров в месте продажи, демон­страция их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков
и т.п.). Эти действия признаются публичной офертой, независимо от того, указана ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-прода­жи. Исключение составляют случаи, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи (на­пример, на товарах, выставленных в витрине магазина, указано, что они являются образцами и продаже не подлежат).

Из ст. 493 ГК РФ следует, что договор розничной купли-продажи, как правило, считается заключенным в надлежащей форме с момен­та выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако это не означает, что упомянутые документы можно рассматривать в каче­стве разновидности письменной формы договора – они лишь под­тверждают факт заключения договора в устной форме.

Поскольку в большинстве случаев договор розничной купли-про­дажи заключается и исполняется одновременно, то обычно приме­няется устная форма. При этом отсутствие у покупателя кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, само по себе не лишает его возможности ссылаться на свиде­тельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Свидетельские показания оцениваются судом в совокуп­ности со всеми собранными по делу доказательствами.

Особенностью заключения договора купли-продажи является то, что он может быть заключен путем совершения конклюдентных действий, т.е. поведения, из которого явствует воля лица совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Речь, в частности, идет о продаже товаров с использованием автоматов. При совершении таких сделок владе­лец автоматов обязан довести до покупателей информацию о про­давце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара. Договор считается заключенным с момента совер­шения покупателем действий, необходимых для получения товара (например, опускание жетона или монеты в автомат).

Основная обязанность продавца по договору розничной купли-продажи состоит в том, чтобы передать покупателю товар непосред­ственно после его оплаты в торговом зале, однако возможно заклю­чение договора с условием о доставке товара. В этом случае продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно не указано – в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. В этом случае договор розничной купли-продажи считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии – любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из суще­ства обязательства (ст. 499 ГК РФ).

По договору розничной купли-продажи на продавца возлагается обязанность предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже (п. 1
ст. 495 ГК РФ). Это общее положение конкретизируется в Законе «О защите прав потребителей», согласно ст. 7–9 которого продавец, а также изгото­витель соответствующего товара обязаны предоставлять необходи­мую и достоверную информацию о наименовании и принадлежности своего предприятия, цене, потребительских свойствах товара, усло­виях его приобретения, правилах и способах использования и хране­ния, гарантийных обязательствах и порядке предъявления претен­зий. На продавца возлагается также обязанность информировать потребителя о режиме работы и правилах торговли товарами, кото­рые он реализует.

Существенным условием розничной купли-продажи является одинаковая для всех покупателей цена. Она должна быть объявлена продавцом в момент заключения договора розничной купли-про­дажи.

В случае, когда договором розничной купли-продажи предусмот­рена предварительная оплата товара (ст. 487 ГК РФ), неоплата по­купателем товара в установленный договором срок признается его отказом от исполнения договора, если иное не предусмотрено согла­шением сторон (п. 2 ст. 550 ГК РФ).

Поскольку договор розничной купли-продажи обычно заключа­ется и исполняется одновременно, основная обязанность покупате­ля по оплате товара исполняется непосредственно при заключении договора. Однако в отдельных разновидностях договора купли-про­дажи моменты заключения и исполнения договора не совпадают (договоры с условием предварительной оплаты, купли-продажи в кредит). В таких договорах обязанность покупателя по оплате куп­ленного товара приобретает существенное значение.

В договорах с условием предварительной оплаты неоплата поку­пателем товара расценивается как его отказ от исполнения договора без применения последствий в виде возмещения убытков.

При неоплате покупателем товаров, проданных ему в кредит, не возникает обязанности покупателя уплачивать проценты за непра­вомерное пользование чужими денежными средствами.

По договору розничной купли-продажи покупатель вправе в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродоволь­ственного товара, если более длительный срок не объявлен про­давцом, обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом (п. 1 ст. 502 ГК РФ).

При отсутствии у продавца товара, необходимого для обмена, покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и по­лучить уплаченную за него денежную сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подле­жит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобрете­ния его у данного продавца.

Особым образом регулируется продажа товаров по образцам. Под образцами понимаются не только эталоны изделий, определяю­щие требования к их качеству, но и сами изделия, выставленные в месте продажи, но не предназначенные для передачи покупателю. Кроме того, в качестве образца рассматривается описание товара, его каталог и т.д. (п. 1 ст. 497 ГК РФ).

В отличие от других договоров розничной купли-продажи в дан­ном случае момент заключения и момент исполнения договора не совпадают, а передача товара осуществляется не в месте продажи. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, моментом исполнения данного договора считается мо­мент доставки товара в место, указанное в договоре, а если оно в договоре не определено – в место жительства покупателя-гражда­нина или в место нахождения юридического лица – покупателя.

Покупатель имеет право расторгнуть уже заключенный договор в одностороннем порядке без обращения в суд при условии возмещения продавцу необходимых расходов, понесенных в связи с совер­шением действия по выполнению договора.

Правила продажи товаров по образцам конкретизируют порядок их продажи. В частности, в организации, осуществляющей продажу товаров по образцам, должны быть выделены помещения для демон­страции образцов предлагаемых к продаже товаров.

Образцы товаров, требующие ознакомления покупателей с их устройством и действием, демонстрируются в присутствии продав­ца-консультанта в собранном, технически исправном состоянии, без наружных повреждений. Изделия аудио- и видеотехники, музыкаль­ные товары, фото- и киноаппаратура, часы, бытовая техника и другие товары, не требующие специального оборудования для подключе­ния и пуска в эксплуатацию, демонстрируются в действующем состо­янии.

В отношении товаров, опасных для жизни и здоровья граждан, Закон «О защите прав потребителей» (ст. 7) предусматривает приме­нение ряда специальных мер, направленных на предупреждение причинения вреда.

Требования, обеспечивающие безопасность для жизни и здоро­вья, обязательны и должны устанавливаться в стандартах, а по от­дельным видам товаров – в законодательных актах. Изготовитель обязан разработать, а продавец информировать потребителя о спе­циальных правилах использования, транспортировки или хранения товаров, если это необходимо для его безопасности.

Товары, в стандартах на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации. Их реализа­ция и импорт без сертификата запрещены. Если в процессе эксплу­атации или хранения товаров будет установлено, что они причиняют или могут причинить вред жизни, здоровью или имуществу граждан, изготовитель обязан приостановить их производство, а продавец – реализацию до устранения причин, вызывающих вред, а в необходи­мых случаях принять меры к изъятию их из оборота и отзыву от потребителей.

Нарушение прав покупателя влечет за собой не только имущест­венную ответственность, но и компенсацию морального вреда, кото­рый выражается в физических и (или) нравственных страданиях, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением догово­ра розничной купли-продажи.

Ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» устанавливает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нару­шения изготовителем (исполнителем, продавцом) его прав, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей, подле­жит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.