Сделка купли продажи недвижимости обязательному нотариальному удостоверению. Сколько стоит оформить покупку квартиры у нотариуса

Обозначить отношения между субъектами в правовом поле проще всего с помощью договора. Договор – документ, который не устанавливает ограничений в количестве сторон и их юридическом статусе.

То есть сторонами могут быть граждане и юрлица. На законодательном уровне РФ определены категории договоров, которые требуют нотариального заверения, иначе они не будут иметь юридической силы. оформляется на пронумерованных бланках с несколькими уровнями защиты. Название и номер вносятся в соответствующий реестр.

Нотариальный договор: в каких случаях не обойтись без помощи нотариуса

Нотариально заверенный документ дает сторонам уверенность в корректности составления, соответствии действующим нормам законодательства, юридической силе документа. К нотариальным договорам относятся:

• дополнения к нотариально заверенному договору;
• договор пожизненного содержания;
• рента;
• брачный контракт;
• договор об оплате алиментов;
• завещание и все изменения к первоначально заверенному документу;
• доверенности для оформления нотариально заверяемых документов и для передоверения;
• договор о намереньях (если основной должен заверяться нотариально);
• договор залога, дополнения к нему;
• ипотека;
• купля-продажа недвижимости;
• договор, переводящийся с иностранных языков.

Преимуществом обращения к нотариусу является помощь в корректном составлении документа. Вы можете предварительно прислать все документы для проверки данных или составлять договор уже в нотариальной конторе.

В договоре пожизненного содержания и ренты предметом являются имущественные права на движимое и недвижимое имущество соответственно. Наличие родственных связей между сторонами не обязательно. Передача в собственность имущества происходит взамен на пожизненное содержание. В договоре подробно описываются условия содержания – уход, оплата лечения, покупка продуктов, ежемесячная выплата фиксированной суммы средств (с индексацией или без). Документ предусматривает пользование имуществом передающей стороной до момента ее смерти.

Брачный контракт определяет условия распоряжения имуществом, нажитым в браке, и разделение капитала в случае развода. Все условия устанавливаются в индивидуальном порядке и не имеют ограничений со стороны законодательства. Обязательным является согласие двух сторон. Без заключения брачного договора все имущество считается совместным и при разводе делится пополам или по обоюдному согласию.

Договор об оплате алиментов заключается при разводе или в случае существования доказательств об отцовстве. Подписание может осуществляться по инициативе сторон или после установления решения суда.

Завещание устанавливает порядок распоряжения имуществом завещателя после его смерти. Инициатором является сам завещатель. Наследниками могут выступать родственники, лица, не имеющие родственных связей с наследодателем, юридические лица, несовершеннолетние и нерезиденты страны. Также завещание может составляться с целью исключить установленные лица из числа наследников (кроме определенных обязательных наследников согласно с законодательством РФ). Капитал может делиться в процентном соотношении или выделяться в натуре для каждого наследника.

Договор залога и ипотеки заверяется нотариально в случае, если имущество, которое является предметом документа, было приобретено или приобретается в браке. Также у имущества может быть несколько владельцев, не имеющих родственных связей. В таком случае у нотариуса оформляется разрешение на покупку или продажу от второго из супругов (или второго владельца).

Перевод договора с иностранного языка удостоверяется нотариусом для приобретения юридической силы на территории России. Удостоверение необходимо даже для контрактов, которые не входят в перечень обязательных к нотариальному оформлению в стране происхождения.

Типовая форма нотариального договора

В верхней части договора указывается его название и номер. Номер может определяться нотариусом либо одной из сторон. Обязательно указывать дату и место составления документа. Далее обозначаются лица, между которыми заключается договор. Обязательные данные для физических лиц:

• полное имя, фамилия, отчество;
• данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, временного удостоверения);
• полный адрес прописки и фактического проживания (если адреса отличаются).

Для юридического лица:

• указание формы собственности (ЧП, ООО, ЗАО или другая);
• полное название (согласно свидетельству);
• данные представителя – директора, исполняющего обязанности директора, ответственного лица, которое имеет право представлять предприятие согласно доверенности (по аналогии с данными физлица);
• данные доверенности – номер, дата подписания.

В первом пункте указывается предмет договора с подробным описанием. Если речь идет о покупке квартиры, например, – указывается ее адрес, данные из реестра регистрации недвижимого имущества и технического паспорта. Стоимость предмета договора указывается в национальной валюте, обозначается, прописывается цифрами и прописью. Если он расположен за пределами Российской Федерации, изготовлен в иностранном государстве, или для его приобретения одна из сторон оформляет кредит в иностранной валюте, в договоре указывается стоимость в иностранной валюте и ее эквивалент в национальной по действующему курсу валюте на дату подписания договора.

Для определения рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества необходимо заказать его независимую оценку. Услугу имеют право предоставлять только компании с соответствующей лицензией. Также практикуются варианты указания балансовой, ликвидационной, договорной стоимости или стоимости от производителя. Указание заниженной цены предмета соглашения для уплаты меньшей суммы пошлины приводит к проблемам в процессе разрешения споров.

Второй пункт – обязанности сторон – определяет точные условия взаимодействия сторон по отношению к предмету договора: сроки оплаты, условия передачи имущества в пользование. Оплата может быть разовой и в полном размере либо разбиваться на части – с предоплатой, рассрочкой платежей, расчетом за каждый этап выполнения работ (для договоров оказания услуг).

Третий пункт договора – ответственность сторон. В нем определяются штрафные санкции (неустойка, пеня, штраф) за нарушение пунктов соглашения. К примеру:

• несвоевременная поставка товаров, передачи имущества в пользование;
• несвоевременная оплата;
• передача имущества в несоответствующем договоренности состоянии;
• несоответствие качества и сроков выполненных услуг.

Размер штрафа может обозначаться в процентном соотношении к указанной стоимости предмета договора или в фиксированной сумме за каждый день просрочки выполнения обязательств. Стоит также обозначить действия сторон в случае форс-мажора – обстоятельств, возникновение которых не зависит от сторон.

В договоре о передаче имущества можно указывать наличие дефектов (при их существовании). Так стороны обезопасят себя от будущих претензий. Описание должно быть подробным и точным. Если дефект, например, царапина, то стоит указать место ее расположения, размер, форму.

В четвертом пункте указывают условия расторжения или прекращения договора. Договор может считаться выполненным при подписании акта приема-передачи, акта выполненных работ или после уплаты полной суммы стоимости предмета сделки. К нотариальным договорам можно оформлять изменения, делать правки и дополнения. Чтобы предусмотреть эту возможность необходимо указать в основном договоре соответствующий пункт. Внесение изменений возможно только в письменном виде. Стоит указать возможность внесения изменений в одностороннем порядке. Документ должен быть заверен нотариально.

Условия досрочного расторжения договора определяет Гражданский кодекс Российской Федерации. В договоре можно делать ссылку на пункты ГК РФ или формулировать условия расторжения в индивидуальном порядке.

В прочих приложениях (пятом пункте) указываются условия решения споров, случаи, в которых стороны освобождаются от ответственности, возможность привлечения третьих сторон к выполнению условий договора. Так же указывается информация о сроках уведомления сторонами об изменении их реквизитов или возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Шестой пункт – реквизиты и подписи сторон. Каждая из сторон указывает полное наименование (ФИО) и адрес регистрации. Физические лица оставляют подпись. Для юридических лиц предусмотрена подпись ответственного лица, от чьего имени заключается договор и печать предприятия.

Договор распечатывается на нотариальных бланках и на каждой странице в нижнем колонтитуле стороны ставят свои подписи (юридические лица дополнительно проставляют печать). Каждая страница нумеруется, между страницами не выполняется перенос слов. На последнем бланке не допускается размещение только пункта с реквизитами сторон.

В зависимости от вида договора, он может быть дополнен пунктами. При заключении нотариального договора стоит помнить – чем больше условий будет прописано в документе, тем проще будет дальнейшее сотрудничество между сторонами. Именно поэтому стоит обратиться к нотариусу для получения квалифицированной консультации.

Составление договора у нотариуса

Нотариальная контора и бюро переводов на «Окской» предоставляет услуги составления и заверения договоров. Для составления договора нотариусом можно предоставить копии документов в распечатанном или электронном виде:

• удостоверяющие личность сторон (для физических лиц) и свидетельства о регистрации и лицензии для осуществления деятельности (юридических лиц);
• доверенности, согласно которым лица представляют интересы предприятий или граждан;
• документы, сопровождающие предмет договора – технические паспорта, свидетельства на право собственности, договора купли-продажи и другие.

В день осуществления сделки стороны предоставляют оригиналы документов для сверки. Договор может составляться по форме, предоставленной клиентами или по типовой форме. Чтобы учесть все особенности сделки необходимо обозначить подробные условия проведения сделки. Нотариус знакомится с содержанием договора и по запросу клиентов вносит дополнения или корректирует существующие пункты.

Для оформления договоров «под ключ», стороны могут предоставить нотариусу доверенность для представления их в соответствующих государственных органах и службах. Так клиенты избавят себя от необходимости самостоятельно заниматься подготовкой документов. Важно учитывать, что нотариус разъясняет условия договоров и их последствия и не может принимать сторону только одного из участников договора.

В случае невозможности подписания сделки в нотариальной конторе, мы предлагаем услугу выезда нотариуса на дом или в офис. Для нотариального заверения договоров в любом случае требуется личное присутствие всех сторон и наличие документов, удостоверяющих их личность.

Нужно ли заверять у нотариуса договор купли продажи квартиры? Согласно ГК РФ документ заверять необязательно. Можно оформить его в обыкновенной письменной форме, где стороны прописывают все достигнутые договоренности и закрепляют их своими подписями. Далее он должен пройти государственную регистрацию.

В последнее время большинство граждан нотариально заверяют данный документ, для чего есть немало объективных причин. Прежде всего, эта процедура позволяет избежать многих трудностей, которые возможны при продаже недвижимости и имеет немало плюсов :

1. Обеспечивается юридическая чистота продажи или приобретения жилья, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.
2. Участники освобождаются от необходимости разбираться в сложных правовых и юридических тонкостях.
3. Опытный профессионал тщательно проверяет законность купли-продажи и несет серьезную ответственность за нарушение закона.
4. Данная форма удостоверения гарантирует возмещение ущерба, если будет совершено мошенничество. В этой ситуации пострадавшим лицам выплачивается компенсация.

Единственным минусом является необходимость оплаты нотариального договора купли-продажи квартиры. Однако в большинстве случаев это юридическое сопровождение оправдано и позволяет защитить как продавца, так и покупателя от многих рисков.

Какие действия, связанные с договором купли-продажи, осуществляет нотариус?

Основная услуга, которую предоставляет нотариус - это удостоверение договора. Если участники заключают соглашение самостоятельно, его услуги все равно потребуются. Копия кадастрового паспорта жилплощади, согласие на продажу жилья супруга/супруги, копии свидетельств о регистрации брака и некоторые другие бумаги должны быть обязательно заверены.

Граждане могут также проконсультироваться по каким-либо вопросам. Зачастую первичные консультации осуществляются бесплатно. Опытный профессионал разъясняет права всех участвующих лиц и другие юридические нюансы.

По желанию нотариусу можно предоставить более широкие полномочия , начиная от составления соглашения до окончательной регистрации документов в Росреестре.

Осуществление сделки купли-продажи

Можно составить договор самостоятельно или прибегнуть к помощи профессионалов. В нем указывается подробное описание жилого помещения с указанием точных характеристик, его цена и местоположение. Также прописываются все условия приобретения жилого помещения, а также кто несет текущие расходы. Обязательно указывается, что жилое помещение не имеет каких-либо обременений, не заложена и не находится под арестом.

Нотариус тщательно проверяет все предоставленные бумаги и заверяет соглашение о купле-продаже. Далее покупатель оплачивает государственную пошлину и все участники идут в Росреестр . В регистрационной службе документы принимаются на регистрацию и выдается расписка об их получении.

Примерно через две недели новому владельцу выдаются зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности.

Граждане могут воспользоваться таким предложением, как «сделка под ключ», при которой профессионалы берут все хлопоты полностью на себя. Они составляют соглашение о купле-продаже, согласовывают между продавцом и будущим собственником стоимость объекта, порядок оплаты приобретаемого жилья и возможность рассрочки, оформляют согласия одного из супругов и решают другие юридические вопросы.

При подписании договоренностей участникам разъясняются все правовые последствия. На этом этапе по их требованию в него могут быть внесены дополнительные изменения. В удостоверении может быть отказано, если возникают какие-либо сомнения, например, в доброй воле продавца . После подписания всех бумаг работники учреждения сами решают все вопросы в регистрационной службе. Новому владельцу остается лишь забрать документы, после того, как они пройдут регистрацию.

Стоимость и сроки

Одним из преимуществ нотариально заверенной сделки является скорость ее оформления. С помощью специалиста сбор документов проводится существенно быстрее. Некоторые из них он может получать из Росреестра в режиме онлайн. В результате отпадает необходимость ходить по многочисленным инстанциям.

Теперь о цене вопроса. Услуги по полному оформлению обойдутся в 1 % от цены продаваемой квартиры, если она представляет собой сумму до 1 млн рублей. Договор со стоимостью жилья от 1 до 10 млн рублей обойдется в 1 % от 1 млн рублей (это 10 000 рублей), а также плюс к этому 0,75 % от стоимости объекта.

При продаже жилплощади дороже 10 млн рублей за оформление придется заплатить 77 500 рублей и плюс 0,5 % от цены. Кроме данных расходов потребуется оплата таких услуг, как составление бумаг, доверенностей, ксерокопирование документов и т. д.

В среднем общая стоимость этих услуг составляет от 5 000 до 10 000 руб. Как правило, эти расходы несет новый собственник, как самое заинтересованное в законности приобретения лицо.

Как не нарваться на мошенника

Приобретая жилплощадь, важно быть очень внимательным. К сожалению встречаются недобросовестные работники и в сфере юстиции. На рынке жилья «работает» немало аферистов, к которым неопытный покупатель может легко попасть «на крючок», оставшись в результате и без денежных средств и без жилплощади. Преступниками разрабатываются целые мошеннические схемы с участием подставных нотариусов. Ниже перечислены некоторые из них.

Схема 1. «Лженотариусы» арендуют на некоторое время офис и работают по фальшивой лицензии, активно принимая граждан. Обслужив несколько клиентов, желающих продать или купить квартиру, и «заработав» солидную сумму денег, они исчезают. Соглашение, заверенное в такой конторе, признается недействительным, а пострадавшим лицам приходится долго и безуспешно доказывать свои права.

Схема 2. Аферист заведомо делает ошибки в бумагах по купле-продаже. В этом случае продавец указывает на наличие этих ошибок и предъявляет в судебном порядке претензии, требуя возмещения «ущемленных» прав.

Схема 3. С участием нотариуса-мошенника жилое помещение может продаваться по копиям настоящих документов сразу нескольким покупателям. Владельцем жилплощади становится первый покупатель, а остальные граждане остаются жестоко обманутыми.

Схема 4. В некоторых случаях договор купли-продажи подписывает подставной продавец, а «лженотариус» относит его на регистрацию. Иногда жилое помещение продается по «липовой» доверенности от якобы собственника жилья.

Мошеннических схем очень много, и изобретательность аферистов не имеет границ. Во избежание риска нарваться на мошенника, тщательно выбирайте кандидатуру нотариуса:

1. Постарайтесь побольше узнать о нем. Попросите показать лицензию, дающей ему право заниматься данной деятельностью. Действительность лицензии можно проверить на официальном сайте нотариальной палаты. Получить эту информацию можно и по телефону в местном органе юстиции.
2. Понаблюдайте, как работает нотариус, насколько подробно он изучает дело и проверяет личности участников. Работник, заверяющий документы очень быстро и без каких-либо уточнений должен вызвать у вас подозрение.
3. По возможности не заказывайте данную услугу с выездом на дом. Как показывает практика, «лженотариусы» чаще всего предпочитают работать именно на дому у клиента.

Обращаясь в нотариальную контору, не стесняйтесь досконально проверить личности ее работников. Ведь от этого зависит законность вашей покупки.

Ищите опытного и проверенного годами специалиста с хорошей репутацией, заслужившего положительные отзывы клиентов. Это поможет вам минимизировать возможные риски.

Покупка квартиры - серьезный шаг, к которому следует отнестись со всей ответственностью. Заключая сделку самостоятельно, можно сэкономить, но иногда можно и потерять деньги. Стоит ли подвергать себя такому риску, решать вам. Безусловно, услуги нотариуса обходятся недешево. Однако они обеспечивают безопасность и уверенность в том, что все будет оформлено правильно и сделка пройдет без мошенничества.

Посмотрите видео, в котором говорится, нужен ли нотариус при сделке.

Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.

О преимуществах и гарантиях нотариальных сделок

Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний, оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

У нотариальных сделок появились и другие риски

Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.

Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса.
А нотариус только готовит договор и проводит удостоверение его заключения. Законом не предусмотрено такое нотариальное действие, как сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью.

В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами.
По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.

Существует и другая проблема.

Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами: у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.

Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

Новинка:

Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

1. Ошибка №1

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок и многочисленные суды по недвижимости.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

Какое значение имеет порядок расчетов? Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег? Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.

Особенности нотариального договора

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.

То есть формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю, поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

Ошибка №2

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.

Дело в том, что такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя, еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные условия.

Ошибка №3

Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.

Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

Ответы на частые вопросы по нотариальным сделкам, .

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка в договоре будет выявлена уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры» . Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость,

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения. Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг. Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

• касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
• когда стороной выступает ;
• недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
• имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на . Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», - риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

• предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
• документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
• согласие супруга на продажу;
• согласие супруга на покупку;
• разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
• документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
• материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
• кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
• сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Подробнее о заверении в видео

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
28 сентября 2017 .

Нотариальная сделка является юридической операцией, которая осуществляется в установленной форме. Что это означает? Данной процедуре подлежат сделки, для которых согласно законодательству установлена нотариальная форма их выполнения.

Подробнее мы остановимся на детальном рассмотрении понятия нотариальной сделки. Также речь пойдет о продаже и приобретении недвижимости, о возможных рисках при оформлении.

Обязательные нотариальные сделки

Такая форма документов требуется в следующих случаях:

• Любые сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом. При этом имущество должно принадлежать продавцу или дарителю. Исключение составляет имущество, входящее в паевой инвестиционный фонд. Еще одним исключением является оформление по отчуждению земельных долей.
• Процедуры, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом в рамках условий опеки.
• Любые сделки, включающие продажу недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину либо недееспособному лицу.

Подробнее о сделках

Итак, в этой связи речь идет о следующих вариантах сделок:

• Дарение либо продажа какой-либо доли собственнику. При дарении то лицо, кому дарят, должно оплатить налог, составляющий тринадцать процентов. Такой тариф актуален для резидентов. Что касается нерезидентов, то они вносят тридцатипроцентную оплату с рыночной стоимости доли, которая была подарена. В том случае, если отчуждение выполняется по документу купли-продажи, взаимоотношения с налоговым органом возникают непосредственно у продавца.
• Дарение доли постороннему лицу . Согласие сособственников в подобной ситуации абсолютно не требуется. Но нотариус будет проверять, не притворна ли сделка. К примеру, дарение небольшой доли он может отклонить как притворную сделку, чтобы избежать необходимости получении отказа сособственников от прав на приоритетную покупку отчуждаемой доли.

• Купля-продажа доли в пользу постороннего лица, не являющегося сособственником. Отчуждение в данной ситуации производят при условии, что абсолютно все сособственники отказались от приобретения отчуждаемой доли и выполнили это в нотариальной форме. Отказы при этом принимаются от всех сособственников согласно выписке из единого реестра по недвижимости.

Купля-продажа недвижимости: нотариальная сделка

Цена недвижимости предполагает обязательства покупателя по вопросу проверки чистоты сделки. В рамках осуществления такой проверки запрашивают информацию из единого реестра. Также устанавливается список лиц, которые являются зарегистрированными в доме либо квартире. Кроме того, выполняется проверка правомочий продавца и прочих аспектов. Далее обе стороны должны договориться о цене и лишь после этого приступить к составлению документов нотариальной сделки купли-продажи недвижимости.

Насколько необходимо предварительное соглашение?

Прежде чем подписать основное соглашение, стороны имеют право составить предварительное соглашение, которое будет содержать условия последующего заключения предстоящей сделки. Данный этап, кроме того, подразумевает подготовку набора бумаг, необходимого для нотариального сопровождения. Следует сказать, что как нотариальная сделка продажа долей недвижимости тоже должна оформляться.

А задаток?

Нередко на данном этапе покупателем вносится задаток. Оформляют внесение обеспечения разными способами, иногда это происходит в форме предварительного договора. Суд не имеет единого мнения о том, разрешено ли так поступать. По этой причине во избежание лишних споров задаток лучше всего оформлять в отдельном порядке. Нотариальные сделки с долями должны оформляться в соответствующем порядке. Это законодательно утвердил Совет Федерации.

Важно отметить, что в том случае, если срок основного документа истечет, а порядок возвращения залога так и не будет установлен, то возвращать свои деньги покупателю придется через суд. Другим вариантом служит понуждение к заключению базового договора.

Помощь специалиста

Следующим этапом является составление основного соглашения нотариусом. Обе стороны имеют право проверить текст соглашения, а также, если требуется, внести в него свои исправления. С особенным вниманием необходимо отнестись к ответственности, которая существует за нарушение установленных обязательств. Эти обязательства заключаются в том, что функции специалиста в рамках нотариальной сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости сводятся к тому, чтобы соглашение соответствовало требованиям закона и не отменялось судом в ситуациях его оспаривания.

За чей счет оформление сделки?

В договоре следует определить, кто оплачивает нотариальную сделку при продаже недвижимости. Несение трат определяется согласно договоренности обеих сторон. Плату за данные услуги можно распределять равномерно либо же полностью переложить на покупателя.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. После этого договор с пакетом документов направляют на государственную регистрацию. Некоторыми нотариусами предлагаются услуги по отправке пакета документов в электронном виде самостоятельно. Подобный способ обращения значительно экономит время обеих сторон, сокращая период обработки запроса реестром.

Какие документы требуются для соглашения по недвижимости?

Для нотариального оформления сделки могут потребоваться следующие бумаги:

• Предварительное соглашение, которое будет включать в себя основные условия сделки.
• Все документы на недвижимость, на основании которых продавец получил право собственности, например, свидетельство и выписку из единого реестра.
• Согласие супруга на продажу, а также на покупку со стороны того, кто намерен приобрести недвижимость.
• Разрешение органов опеки в том случае, если владельцем недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо.
• Бумаги, которые подтверждают получение сособственниками предложений о продаже доли. Это актуально в том случае, если в сделке фигурирует долевая собственность.
• Справка о лицах, которые зарегистрированы в данной квартире или доме, а также домовая книга.
• Документ, который будет подтверждать отсутствие какого-либо долга по коммунальным услугам.
• Материнский сертификат наряду с выпиской с лицевого счета его обладателя. Это требуется в случаях, при которых используют средства семейного капитала.
• Кредитный, а также ипотечный договоры в том случае, если используются заемные средства.
• Сертификаты и соглашения в рамках использования бюджетных средств.

Все вышеперечисленные варианты документов должны предоставляться в копиях, а также в оригиналах для удостоверения подлинности нотариальной сделки с недвижимостью.

Нотариальное оформление: риски

Несмотря на процедуру нотариального удостоверения, обе стороны все же имеют некоторые риски. Дело заключается в том, что процесс оформления нотариальной сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости ограничен составлением договора, который трудно признать противоречащим действующему законодательству. Но применяемые формулировки далеко не всегда получаются удачными с точки зрения документальной безопасности сторон.

Одним из рисков служит отсутствие установленного порядка в расчетах. Данный аспект крайне важен, так как стоимость недвижимости всегда весьма велика. Непосредственно порядок расчетов фактически определяет, какая из сторон несет ответственность за денежные средства. В том случае, если в тексте документа будет указана стандартная фраза: «расчеты между обеими сторонами осуществлены полностью до заключения договора», риски могут возникнуть у продавца.

В ситуации, при которой деньги фактически не являются выплаченными, а переход права собственности зарегистрирован, покупатель имеет право не платить продавцу, так как уже получил недвижимость, а если верить заключенному договору, он уже и заплатил за нее абсолютно все деньги.

Еще одним риском служит факт отсутствия передаточного акта наряду с его включением в текст договора, тогда как фактический переход недвижимости осуществляется после выполнения регистрационных действий. В подобной ситуации существует риск причинения имуществу ущерба, который несет непосредственно его покупатель. Предъявлять какие-либо требования к качестве купленного объекта он уже не может по причине того, что, подписывая договор, он принял объект.

Непредвиденные сложности

Следующий риск состоит в несовершенстве самой процедуры нотариального оформления. Заключается этот минус в том, что при удостоверении сделки стороны остаются наедине с нотариусом. Присутствие прочих консультантов зачастую не приветствуется и даже не одобряется. Все это в результате приводит к тому, что условия, о которых договорились обе стороны, изменяются не в лучшую сторону. В итоге купля-продажа недвижимости посредством нотариуса вовсе не облегчает, а, наоборот, существенно усложняет жизнь и продавца, и покупателя.

И, наконец, последний риск заключается в ошибках в соглашении, допущенных техническими специалистами, которыми в основном выступают нотариальные помощники. Из-за наличия каких-либо ошибок подобное соглашение попросту не пройдет дальнейшую государственную регистрацию.

Таким образом, нотариальное заверение необходимо при совершении сделок с долями, а кроме того, с участием несовершеннолетних лиц и опекунов. В остальных ситуациях нотариальное заверение производят исключительно по личному желанию всех участников соглашения. Стоимость такой услуги напрямую зависит от цены документа, помимо этого в нее включается оплата за технические услуги. Переход прав на собственность согласно заверенному у нотариуса документу занимает небольшое количество времени, но не гарантирует абсолютную частоту сделки, так как всегда имеются риски, которые необходимо учитывать, прежде чем подписывать документы, чтобы потом не пришлось обращаться в суд.