Оформление договора купли продажи квартиры. Типовой договор купли-продажи квартиры

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа.

Особенности составления договора

Какие требуются документы для договора

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру - договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
2. Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
3. ЕЖД - единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
4. Справки врачей нарколога и психолога.
5. Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
6. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
7. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
8. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно договор составляется в письменном виде.

Обязательными пунктами договора являются:

• Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
• Стоимость квартиры.
• Данные покупаемой квартиры - адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
• Обременения либо отсутствие их на квартиру.
• Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
• Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями (Свобода договора), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. (Государственная регистрация недвижимости), (Письменная форма сделки), (Сделки, совершенные в простой письменной форме), (Общие положения о последствиях недействительности сделки), (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), (Бремя содержания имущества), (Риск случайной гибели имущества), (Основания приобретения права собственности), (Момент возникновения права собственности), (Собственность на жилое помещение), (Квартира как объект права собственности), (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), (Права членов семьи собственников жилого помещения), (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), (Форма договора), (Основания изменения и расторжения договора), (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), (Порядок изменения и расторжения договора), (Последствия изменения и расторжения договора), (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), (Передача товара свободным от прав третьих лиц), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара),

Список новых публикаций по теме

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ «Гордон и партнеры»

Прочитайте внимательно основные законодательные акты, используемые при купле-продаже квартир, такие, как Гражданский кодекс Российской Федерации, закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и другие, не основные нормативные документы, вы не найдете термина «этапы сделки купли продажи квартиры».

Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса — совершение сделки купли-продажи квартиры.

Зачем нужно знать этапы сделки купли продажи квартиры

Адвокаты и юристы, профессионально сопровождающие сделки с недвижимостью, делают условную разбивку сделки купли продажи квартиры на последовательные этапы – планируют сделку. Каждый этап сделки функционально отделен от другого, при этом они взаимосвязаны, и обеспечивают достижение цели – надежное и безопасное совершение сделки с недвижимостью. При этом для совершения каждого этапа необходимы конкретные документы.

Каждый этап сделки направлен на решение отдельной задачи и состоит из конкретных действий. Часто результат одного этапа сделки определяет возможность начала следующего. Количество и содержание этапов зависит от схемы сделки и может отличаться для одних и тех же объектов недвижимости. Например, будут существенно отличаться сделки купли продажи квартиры со свободными деньгами и с использованием ипотеки. Существенно отличается альтернативная сделка — когда одновременно продается квартира и покупается другая, и еще сложнее, если дополнительно используется ипотека. В последнем случае покупателю придется предварительно одобряться в банке самому, одобрять квартиру, согласовывать с банком условия договора купли продажа и т.д. Кроме того, скорее всего банк определит место и время совершения сделки. В конечном итоге эти особенности потребуют от продавца предоставления дополнительных документов, и увеличит время выхода на сделку. При свободных деньгах у покупателя таких дополнительных операций не будет.

Не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком!. Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка, как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты.

Так же не стоит надеяться на нотариуса, если сделку купли-продажи удостоверяет нотариус. Проверка юридической чистоты квартиры, нотариусом заканчивается получением выписки из реестра недвижимости (ЕГРН).

То же касается сделок с новостройками, в том числе уступок прав по договорам ДДУ.

Знание этапов совершения сделки купли продажи квартиры, понимания их содержания позволяет уже на этапе первых переговоров планировать сроки покупки квартиры, затраты на подготовку документов, и оценить реальную возможность совершить сделку.

Например:

Вы покупаете квартиру, и есть два предложения. Цены одинаковые. В одном случае квартира расположена похуже, у нее альтернативная сделка (продавец одновременно покупает другую квартиру, и уже подобрал вариант). Во втором случае расположение квартиры лучше, для продажи нужно проходить опеку (собственник несовершеннолетний). Что выбрать?

В приведенном примере существенное отличие – опека. Альтернатива, если она уже подобрана, не так сильно усложнит сделку, как опека. Прогнозировать саму возможность получить согласия опеки, а тем более срок – малоперспективное занятие. В разных районах Москвы требования органов опеки и срок принятие решений значительно отличаются.

Кроме того, невозможно исключить оспаривание данного решения опеки в будущем. А вдруг найдется заинтересованное лицо?

Следовательно, при оценке этих вариантов квартира с опекой худший для покупки вариант, поскольку заведомо трудно прогнозируется по срокам совершения сделки и содержит неустранимую возможность оспаривания сделки в будущем.

Как видно, содержание этапа существенно влияет на общий срок проведения сделки. И конечно, по отношению к продавцу и покупателю значение этих этапов разное.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Простая сделка купли продажи квартиры (не альтернативная), как правило, включает следующие этапы:

1) Переговоры с контрагентом по поводу покупки квартиры

2) Аванс за квартиру

3) Юридическая проверка квартиры

4) Согласование условий сделки купли продажи квартиры

5) Подготовка сделки купли продажи квартиры

6) Совершение сделки купли продажи квартиры

7) Государственная регистрация прав на квартиру

8) Исполнение сделки купли продажи квартиры

9) Завершение сделки купли продажи квартиры

Начинается сделка с удостоверения личности продавца и покупателя

Как установить личность и как проверить паспорт .

Как правило, первый этап любой сделки купли продажи квартиры – внесение аванса .

Для покупателя цель внесения аванса – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор, бывает крайне сложно.

Аванс для продавца имеет прямо противоположное значение: на первый взгляд продавцу более выгоден задаток. Поскольку продавец приняв аванс должен снять квартиру с продажи а значит он теряет покупателей, в случае отказа покупателя от покупки задаток компенсирует продавцу потерю времени. Вместе с тем, задаток продавцу квартиры не всегда выгоден. Например, если задаток принят от покупателя с ипотекой, а появился покупатель со свободными деньгами, конечно последний вариант продавцу более выгоден, не требуется собирать дополнительные документы и тратить дополнительное время.

Универсального решения не существует, и каждый раз вид договора об авансе нужно выбирать исходя из решаемых задач.

Второй этап — Юридическая проверка квартиры

Существенный этап любой сделки. Проводится всегда в том или ином объеме. В юридической проверке квартиры заинтересован только покупатель. Результат проверки непосредственно влияет на принятие решения о покупке квартиры. Если обнаружены юридические проблемы, а тем более юридические пороки, покупать такую квартиру не целесообразно. Тогда сделка купли продажи квартиры на этом этапе останавливается, следующий этап — возврат аванса. Возврат аванса возможен, если договор об авансе это позволяет.

Как видно, этапы сделки купли продажи квартиры взаимосвязаны и каждый направлен на решение конкретных задач.

Согласование условий сделки купли продажи квартиры

На этапе переговоров о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки.

С 2016 г. возникли новые требования, существенно влияющие на условия сделок. Например, сделки с долями квартир совершаются только в нотариальной форме — договор купли-продажи квартиры у двух собственников придется оформлять у нотариуса. Но это не значит, что на юридическом сопровождении удастся сэкономить. Нотариусы не проводят сделки, они только заверяют договор, как сказано выше, проверку юридической чистоты нотариусы не делают, остальные этапы сделки — то же.

Прежде всего необходимо согласовать существенные условия договора, начинаем с цены квартиры. На цену квартиры может повлиять выявление юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить перепланировки, необходимость погасить выявленную задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке.

По этому детали сделки – форма сделки, вид договора, цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

Подготовка сделки купли продажи квартиры

Название этапа говорит само за себя. Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна со вершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

Этот этап необходим и для нотариальной сделки, поскольку нотариус для удостоверения сделки должен располагать каким-то минимумом документов.

Продавец, как минимум, должен подтвердить свои права собственника и сделкоспособного лица, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда на квартире установлено обременение (отражается в реестре ЕГРП), и для совершения сделки его необходимо снять. Иногда для совершения сделки из квартиры необходимо выписать проживающих в ней лиц.

Покупатель готовит деньги, и если необходимо оформляет кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, делает оценку квартиры и т.д. В последние несколько лет покупатели покупают квартиры только за счет денег от продажи другой недвижимости. Соответственно, проводится альтернативная сделка. То есть создает условия для одновременного проведения двух и более сделок.

С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме.

Готовится договор купли продажи квартиры.

При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов на сделку, согласие опеки.

Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

Совершение сделки купли продажи квартиры

Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Кроме того к договору купли-продажи недвижимости законом предъявляются специальные требования, без соблюдения которых покупатель не сможет оформить собственность в Росреестре (права не зарегистрируют).

Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

Договор купли-продажи — это совсем не просто, и скачать его из интернета — не совсем правильный шаг. Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше. И допущенные ошибки, в лучшем случае, вы будете оформлять отыскивая вторую сторону когда вам откажут в регистрации прав. В худшем — договор зарегистрируют, и продавца не допустят к банковской ячейке (к счету), из-за ошибок в тексте, или вы не можете в дальнейшем совершить сделку и придется устранять ошибки через суд.

Кроме того, договор — это ваши действия по исполнению договора, а они всегда индивидуальны: порядок расчетов, условия доступа к ячейке, комплектность квартиры, порядок передачи и т.д. Кроме того, есть и более существенные условия, которые не всегда прописывают в договорах в интернете. Главное: Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре. Например, вы вправе требовать передать вам квартиру в конкретный срок, если это записано в договоре. Или отсутствие в квартире лиц, сохраняющих право пожизненного проживания и т.д.

Совсем недавний пример, прибежали за юридической помощью: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет, кондиционеры срезаны, межкомнатные двери сняты, сантехника (встроенная и вписанная по дизайну) заменена на дешевую! Что делать?

Смотрим договор купли-продажи, и понимаем, что доказать что-то будет сложно, поскольку ошибки совершены на всех этапах сделки.

Ответ прост: смотрите ваш договор купли продажи квартиры, что в нем по поводу этой техники написано?

Дело в том, что многое из перечисленного не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

В этом случае все было еще печальнее: по условиям договора передаточный акт не подписывается, силой передаточного акта обладает сам договор.

Кстати, такими договорами «страдают» нотариусы — они любят вставлять в договор купли-продажи квартир именно такие обороты, которые заведомо не в интересах обеих сторон, и на которые стороны обращают внимание когда возникают проблемы.

Если сделка альтернативная, соответствующие документы одновременно подписываются по второй сделке.

Государственная регистрация прав на квартиру

Можно сказать, это достаточно формальный этап, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать.

Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Например, ваш супруг за границей?

При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

Результат этапа: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности. Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРН – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

Исполнение сделки купли продажи квартиры

Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры. А суть сделки – права и обязанности сторон, указанные в договоре. Соответственно, исполнение сделки купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами договора предусмотренных в нем действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, в том числе и фактическая передача квартиры, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.

Кроме того, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр прав (ЕГРН), а по этому в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно присутствует обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.

В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).

Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.

Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.

Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.

Завершение сделки купли продажи квартиры

Передача — приемка квартиры

Передачу квартиры вообще ни кто не воспринимает, как этап сделки купли — продажи. Между тем, это обязательный завершающий этап, которым закрывается сделка. Между тем, согласно закону (а не договору), продавец выполнил свои обязательства, только когда реально передал недвижимость во владение и пользование покупателю.

Понятно, что взять и передать недвижимость невозможно, по этому процесс надлежащей (правильной) передачи недвижимости описан в законе (статья 556 Гражданского кодекса РФ), согласно которой передача недвижимости осуществляется путем ее вручения покупателю с подписанием передаточного акта.

Важно : состояние и комплектность квартиры при ее передаче покупателю должны соответствовать условиям договора.

Соответственно, если при передаче покупатель обнаруживает в квартире отклонения от условий договора – например, срезаны все выключатели, розетки, снята сантехника и т.д., сняты кондиционеры, снят (испорчен) паркет, покупателю необходимо все эти недостатки внести в передаточный акт. Подписывать акт или нет — это вопрос.

Согласно статье 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора и подписание передаточного акта, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков в судебном порядке.

Соответственно, если сторона сделки купли продажи квартиры совершает альтернативную сделку, количество юридических и фактических действий удваивается.

Вместе с тем, каждый этап каждой сделки имеет существенное значение для исхода всей сделки в целом, и требует внимания и тщательного подхода.

Надеюсь теперь вы согласитесь:

В сделках с недвижимостью нет мелочей, каждая мелочь требует внимания.

Юрист на сделке

Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

08 июня 2017 года

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ Гордон и Партнеры

Читайте новые публикации:

Цена Сопровождение сделок недвижимость

• Квартиры (Москва)…………………………………. от 35 000 руб.
• Загородный дом и участок ……………………….. от 50 000 руб.
• Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
• Не жилые здания …………………………………………………………. от 80 000 руб.
• Консультации устные …………………………………………………….. от 2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры в 2019 году зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

Основные документы для оформления купли-продажи квартиры:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
— Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).

— Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ. Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

— Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются. Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам).

Дополнительный пакет документов для сделки:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо. Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

Представленный образец договора купли-продажи рекомендуется Росреестром РФ. Скачать его можно абсолютно бесплатно.

Неповторимость сделок с недвижимостью формируется в единую структуру с помощью письменной фиксации всех условий соглашения. Договор купли продажи квартиры позволяет произвести дальнейшие действия по регистрации перехода права собственности в Росреестре. На одной странице невозможно отразить всю разнообразность возможных путей развития правоотношений в сфере недвижимого имущества. Здесь, более подробно мы расскажем о купле-продаже квартиры, обозначим ее главные особенности.

ВАЖНО! Заполнение договора купли-продажи квартиры должно происходить в спокойном режиме, с неоднократной тщательной проверкой соответствия каждой буквы и цифры правоустанавливающим и дополнительным бумагам. После государственной регистрации перехода права собственности от одного субъекта к второму по купле-продаже, последствия могут быть необратимыми.

Предоставление возможности написания договоров купли-продажи квартиры участниками в простой письменной форме, позволило участникам, не прибегая к посторонней помощи, закреплять сделку на бумаге самостоятельно. Представленный ниже образец рекомендуется Росреестром РФ. Скачать его можно абсолютно бесплатно. В практике, часто случается, когда договор купли-продажи квартиры не принимают, поскольку он составлен не надлежащим образом. Может случиться и отказ в регистрации, если в договоре будут допущены существенные ошибки. Мы рекомендуем обращаться за составлением договора купли-продажи квартиры к практикующим специалистам. Экономия незначительных 1000-5000 рублей на самостоятельном оформлении купли-продажи, может вылиться в дальнейшем в необратимые последствия и в потерю имущества.

Физические лица, зачастую сами того не подозревая, подписывают соглашение с необратимыми последствиями. Необходимо тщательно проверять правовые бумаги в случаях, когда в купле-продаже квартиры в сделке участвует физическое лицо, представляющее интересы стороны по доверенности. Вместе с куплей-продажей квартиры необходимо составлять и акт приема-передачи. Акт - составная часть договора купли-продажи и подписывается, обычно, после расчетов. Исключение составляют случаи, когда сделка регистрируется с залогом. Многомиллионные случаи сделок уникальны и в каждом случае порядок действий и письменная фиксация условий будут индивидуальны. Для продавца будет всегда лучше оформляться с задатком, авансом, покупателю лучше отсрочить момент оплаты.

Обязательными составляющими договора купли-продажи квартиры являются

:

• Название соглашения, дата прописью, как показано на картинке и на видео и место составления (город, село и т.д.);
• ФИО, дата рождения, адрес продавца и покупателя;
• Предмет отчуждения (квартира, доля, комната), его кадастровый номер, адрес;
• Техническое описание: год постройки дома, количество комнат в квартире, материал стен, этаж и другое;
• Описание правоустанавливающих бумаг;
• Цена и порядок передачи денег - обязательное условие, отсутствие которого делает недействительным рассматриваемый контракт;
• Пункт с разъяснениями общих положений закона, включающий в себя (статьи 170, 179, 181, 256, 292, 432, 131, 551 и другие Гражданского кодекса РФ;
• Условие об освобождении жилого помещения и срок для снятия с регистрационного учета.

Чаша весов возможности оспаривания пунктов договора купли-продажи квартиры может перевесить в любую сторону. Всегда присутствует неуверенность в партнере до момента полного исполнения всех обязательств. Такая ситуация порождает многочисленные правовые ходы обеих сторон, путем предоставления дополнительных гарантий в виде различных расписок, дополнительных соглашений, залогов, банковской ячейки и другие. Поэтому старейший институт, купли-продажи, является популярнейшим способом отчуждения и принятия имущества на сегодняшний день.

Главным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью, является договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Он должен включать все существенные моменты и служит основанием перехода права собственности. Оформление сделки регулируется ГК РФ.

Перед оформлением соглашения следует тщательно изучить на примере его форму или проконсультироваться со специалистом.

Понятие

Договор купли-продажи жилья - это документ, по которому собственник (продавец) обязуется передать в собственность другому лицу (покупателю) квартиру. Последний обязуется принять ее и уплатить собственные или привлеченные денежные средства (цену).

При заключении сделок покупки и продажи недвижимости обязательно составляется договор в письменной форме. В нем оговариваются стоимость объекта, сроки процедур оформления, права и обязанности сторон, иные условия. На их основании право собственности переходит от одного участника операции к другому.

Перед составлением соглашения следует учесть следующие юридические моменты:

• соглашение составляется в простом письменном виде;
• по желанию сторон документ можно нотариально заверить;
• помещение передается по акту либо по соответствующей пометке в договоре;
• факт получения денег должен подтверждаться распиской покупателя.

Форма документа не имеет типового бланка. Стороны вправе составлять договор на свое усмотрение. Все прописанные в нем условия должны соответствовать законодательству и не ущемлять права третьих лиц.

Существенными условиями договора является информация об объекте продажи и его цене. Если эти критерии из соглашения выяснить нельзя, то оно считается недействительным.

Нужно отразить иные важные моменты:

• сроки и порядок оплаты;
• план освобождения жилья бывшими владельцами;
• права и обязанности участников сделки;
• иные условия.

какие важные моменты есть в самом договоре?

После наименования документа слева указывается место заключения сделки, справа - дата.

Участники в дальнейшем именуются «продавец» и «покупатель». Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.

Текст стандартного договора содержит несколько основных разделов.

Предмет договора

В предмете сделки должен подробно описываться объект продажи: номер по кадастру, общая и жилая площадь, этаж, число комнат, адрес. Здесь же нужно указать документ на право владения квартирой и пункт о гарантиях подлинности документов и «чистоты» объекта недвижимости.

Цена и оплата

Отражается стоимость квартиры цифрами и прописью.

Порядок расчета

Есть следующие способы:

• наличными;
• привлеченными, кредитными, заемными средствами;
• с применением сертификатов (материнского, жилищного).

Здесь могут оговариваться условия об авансе, задатке, рассрочке оплаты.

Порядок приема-передачи

В разделе указывают:

• дату передачи квартиры;
• порядок проведения осмотра жилья покупателем и подписания акта приема-передачи;
• момент перехода права собственности;
• кто несет регистрационные расходы;
• ответственность сторон за риски случайной гибели предмета сделки.

Права и обязанности

Отдельными пунктами фиксируются права каждой из сторон договора и обязанности.

Ответственность

Оговариваются размеры неустойки, пеней, штрафов за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий соглашения.

Порядок расторжения договора

Разрешение конфликтов

Форс-мажор

Заключительные положения

Здесь стороны подтверждают условия соглашения, его юридическую силу с даты подписания и т. д. Определяют порядок направления участникам важных юридически сообщений.

На этом основной текст документа заканчивается. Далее указывают приложения (акт передачи, копии кадастрового паспорта и свидетельства на собственность и т. д.).

Завершающей частью соглашения является подробная информация об адресах и реквизитах сторон, включая банковские.

Особенности

В нестандартных случаях составление договора купли-продажи имеет некоторые особенности.

Продажа доли

Собственники жилья имеют приоритетное право на его приобретение (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен уведомить их о продаже квартиры, ее стоимости и иных условиях сделки. Информационное извещение отправляется по адресу проживания дольщиков. Если в течение месяца ответа не последует, то продавец вправе провести сделку с третьими лицами.

Если собственники не хотят приобретать долю, их отказ оформляется у нотариуса.

При нарушении приоритетного права, хозяева долей могут обратиться в суд и восстановить ущемленные интересы.

Извещение на продажу или нотариально заверенные отказы входят в перечень документов на регистрацию сделки. В договоре купли-продажи обязательно отражается стоимость доли.

Сделка с несовершеннолетними

Если в роли собственника при продаже выступает несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки. Для этого нужны доказательства того, что его интересы не будут нарушены: ребенок получит равнозначное жилье или соответствующую сумму.

Разрешение службы опеки необходимо при регистрации сделки в Росреестре.

Если квартиру покупает несовершеннолетний, требуется письменное согласие законных представителей. Лицо старше 14 лет вправе собственноручно подписывать соглашение и другие документы.

Продажа по доверенности

Если сторону сделки представляет доверенное лицо, нужна доверенность, подтверждающая полномочия действовать в интересах участника договора. Доверенность является обязательным приложением к соглашению.

В данной ситуации в договор вносятся сведения о представителе: данные паспорта и адрес.

Операции по доверенности - распространенная схема мошенничества. Документ часто подделывают. Риск сделки по доверенности объясняется следующими причинами:

• Если доверенность подписал недееспособный собственник жилья, то сделку могут признать несостоявшейся.
• После продажи квартиры бывший владелец может отозвать доверенность. Предстоят долгие разбирательства в суде.
• В случае смерти собственника документ теряет юридическую силу, а жилье становится частью наследства.

При составлении договора следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Процесс передачи денег нужно описывать подробно: когда производится передача или перечисление средств, каким документом это подтверждается, наличие и размер аванса.
2. Следует честно указать все недостатки квартиры. Это поможет избежать судебных споров в будущем.
3. Если от продавца выступает его представитель, нужно обратить внимание на дату выдачи и срок действия доверенности, правильность ее оформления.
4. Если прежний хозяин купил жилье с использованием средств материнского капитала, нужно убедиться, что собственниками стали все члены семьи. Если, например, интересы детей ущемлены, суд вправе признать сделку незаконной.
5. Следует указать в тексте соглашения ответственность продавца за возникновение претензий со стороны родственников, наследников или иных лиц.

Часто продавец указывает заниженную стоимость квартиры с целью сэкономить на уплате НДФЛ. В случае расторжения соглашения покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая отражена в договоре.

Документы для составления договора

Для заключения соглашения продавец квартиры должен представить следующие документы:

• Паспорт, свидетельство о присвоении ИНН, военный билет.
• Выписку из домовой книги. При оформлении страховки или ипотеки также требуется архивная выписка. Она содержит сведения обо всех лицах, которые когда-либо проживали в квартире. Документ действителен в течение месяца.
• Бумаги, подтверждающие право собственности (договор дарения, приватизации, купли-продажи и т. д.).
• Свидетельство о собственности.
• Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план. Их готовит БТИ в течение двух недель.
• Техпаспорт и справка о стоимости (при ипотеке).
• Выписку ЕГРП. Содержит данные о сделках с квартирой, о нахождении ее в залоге у банка или в долевой собственности.
• Нотариально заверенное согласие дольщиков.
• Документ об отказе от права выкупа.
• Разрешение органов опеки на выселение несовершеннолетних.
• Согласие второго супруга на продажу. Если собственник в разводе или вдовец, нужны подтверждающие свидетельства. Если владелец не состоял в браке, пишется соответствующее заявление.
• Справку из ЖЭУ об отсутствии долга по квартплате.
• Заверенные у нотариуса заявления проживающих в квартире лиц о ее освобождении в сроки, указанные в договоре.
• Справки от психолога и нарколога (по просьбе другой стороны сделки).
• Нотариально заверенное заявление продавца-наследника о том, что в случае появления иных наследников он самостоятельно будет решать проблемы с ними.

Покупателю потребуется паспорт и ИНН, для лиц до 18 лет - свидетельство о рождении.

Оплата

Любые действия, связанные с деньгами, при сделках с недвижимостью должны быть документально оформлены.

Существует четыре варианта передачи денег, отличающихся по степени безопасности для участников сделки.

Вариант 1. Предоплата под расписку.

Самый опасный способ. Покупатель рискует быть обманутым еще до регистрации недвижимости.

Вариант 2. Наличный расчет по акту передачи после завершения сделки.

Метод не очень надежный: иметь при себе солидную сумму небезопасно. Высока вероятность хищения.

Вариант 3. Аренда ячейки в банке.

Это надежный вид расчета по сделке. Стоимость услуги составляет от 2 000 до 6 000 рублей. Нужно заключить договор с банком. В нем указывают сумму, срок хранения, способ выдачи денег, например, при предъявлении свидетельства о праве собственности.

Вариант 4. Банковский аккредитив.

Это безопасный способ передачи большой суммы. Покупатель арендует счет в банке. Деньги с него учреждение переведет покупателю только после предъявления им оговоренных ранее документов.

Выбранный метод оплаты стороны должны закрепить в соглашении.

Расторжение договора

По законодательству РФ в одностороннем порядке договор нельзя аннулировать. Условия его расторжения указаны в ст. 450 ГК РФ. Это возможно в следующих случаях:

• согласие обоих участников;
• решение суда;
• при обстоятельствах, указанных в соглашении.

При обоюдном решении сторон о расторжении договора, составляется дополнительное соглашение.

Суд расторгнет договор в случае, если заявитель докажет факт нарушения условий сделки другим участником. Например, отказ продавца снять квартиру с учета, заявление третьими лицами своих прав на объект, неоплата указанной в договоре суммы.

Для признания договора недействительным заявителю нужно обратиться в суд по месту проживания. Сделка будет аннулирована в следующих случаях:

• признание участника недееспособным;
• нарушение законодательства при составлении соглашения;
• при подписании документа сторона находилась под воздействием наркотиков, алкоголя или психотропных веществ;
• при заключении договора применялись насильственные действия;
• признание сделки фиктивной.

Обоюдные претензии стороны должны огласить своевременно: до регистрации права нового владельца на квартиру. После этого аннулировать договор невозможно.

Изучив законодательную базу и имея представление об опасностях и особенностях сделок с недвижимостью, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно. Однако в случае сомнений лучше обратиться за юридической помощью. Это поможет избежать трудностей, которые могут поставить под сомнение законность сделки.