Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации. С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований. Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Значение слова Оценщик по Ефремовой:
Оценщик - 1. Тот, кто производит оценку (1) чего-л.
2. перен. разг. Тот, кто в состоянии оценить, оценивать (2) что-л.; ценитель.

Значение слова Оценщик по Ожегову:
Оценщик - Специалист, который устанавливает цену, производит оценку чего-нибудь

Оценщик

Оце́нщик - специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие .

Организация оценочной деятельности

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики.

К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции :

• Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности
• Координация деятельности оценщиков
• Разработка федеральных стандартов и правил оценки

Методы оценочной деятельности

В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.

Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .

Существует несколько подходов к оценке объектов:

1. Доходный подход, объединяющий совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
3. Сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом оцениваемого объекта признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примечания

1. Оценочная деятельность (рус.) . Энциклопедия юриста. Проверено 7 мая 2013.
2. Оценочная деятельность (рус.) . Министерство экономического развития РФ. Проверено 7 мая 2013. Архивировано из первоисточника 19 мая 2013.
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 1. "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (рус.) . Проверено 7 мая 2013. Архивировано из первоисточника 19 мая 2013.

Литература

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ
• Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. Москва: Финансы и статистика, 2009, 736 с.

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). О.д. производится оценщиками - физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным. характеристикам. Оценщик- юридическое лицо должен иметь в своем составе определенное количество оценщиков - физических лиц. Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения. В РФ широко используется понятие "рыночная стоимость".

О.д. подлежит лицензированию и осуществляется на основании ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Указом Президента РФ от 26 июля 1995 г. № 765 "О дополнительных мерах

по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации" устанавливается необходимость проведения независимой оценки недви-^ жимого имущества паевого инвестиционного фонда. Одно из обязательных условий регистрации проспекта эмиссии инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда - заключение управляющей компанией договора (соответствующего утверждаемым ФКЦБ типовым договорам) с независимым оценщиком. Оценка стоимости имущества паевых инвестиционных фондов производится в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, утвержденными распоряжением ФКЦБ РФ от 25 сентября 1996г. №6-р. Обязательность ли-цензии ФКЦБ на право оценки недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов установлено постановлением ФКЦБ РФ от 30 августа 1995 г. № 7 "О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов". Лицензия выдается юридическим лицам - коммерческим организациям при наличии: а) не менее 3 профессиональных оценщиков недвижимости, имеющих со-. ответствующий образовательный документ, признаваемый ФКЦБ, для которых эта организация - основное место работы; б) в уставе юридического лица записи о том, что предмет его деятельности - проведение работ по оценке недвижимости и оказание консультационных услуг: в) опыта практической работы по оценке недвижимости не менее года (по усмотрению ФКЦБ лицензия может быть выдана коммерческой организации, не имеющей опыта практической работы по оценке недвижимости).

В настоящее время в субъектах РФ формируется собственное законодательство об О.д. Так. 11 февраля 1998 г. принят Закон г. Москвы № 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".

Лит.: Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости// Финансовая газета. 1994. № 13- 16. 19- 21. 24, 25; Грачев И.Д. Вопросы законодательного регулирования оценочной деятельности//Вопросы оценки. 1996;

Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.. 1997; Григорьев В.В.. Федотова М.А. Оценка предприятий. М.. 1997; Международные стандарты оценки МСО 1-4 и предисловие к стандартам, МКСОИ. Т. 1.М.. 1995; Международные стандарты оценки (Проекты), МКСОИ. Т. 2. М.. 1995; Рутгайзер В. Законотворчество как бизнес. К истории законопроекта об оценочной деятельности//Эксперт. 1996. № 39; Abdulla- е v N.A., S е s е kin V.B. The formation of the valuation system in the Russian Federation//Privatisation in Russia,.RIA "Novosti", 1996,№8; ll.Abdullaev N.A., Sesekin V.B. Regulatory base for assessing the results of intellectual activity. The first steps//Privatisation in Russia, RIA "Novosti", 1996, №12.: Сесекин В . Б .

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Юридический словарь

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, организационного и иного характера, в которые вступают ее участники (включая отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования экспертов по оценке, осуществления контроля за их… … Словарь терминов антикризисного управления

оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта зависит от целей… … Большой юридический словарь

Оценочная деятельность - Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости...… … Официальная терминология

оценочная деятельность - Accounting: valuation activities … Универсальный русско-английский словарь

оценочная деятельность - adj econ. Bewertungen (мн.ч. в немецком) … Универсальный русско-немецкий словарь

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, экономического, организационно технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.) … Ипотека. Словарь терминов

Оценочная деятельность, оценка - Деятельность, включающая в себя весь набор действий и процедур, связанных со сбором и обработкой информации, выбором форматов и объема конечных данных, целью, которой является определение рыночной стоимости ценных бумаг … Депозитарных терминов

Оценочная экспертиза - профессиональная легитимная деятельность, направленная на оценку стоимости имущества или недвижимости, либо основных фондов предприятий: для внесения их в качестве доли акционерного капитала; при продаже имущественных прав произведений искусства; … Финансовый словарь

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. При том, что формирование рынка оценочных услуг еще не завершено, а ряд сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования.

Основная роль в развитии российской оценки сегодня отдана саморегулируемым организациям – профессиональным объединениям оценщиков. Профессия нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а также активно участвовать в нормотворческой деятельности. Саморегулируемые организации должны стать сильными, реально действующими, выражающими общественно значимые, а не узконаправленные интересы. С внесением в 2007 году изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемым организациям оценщиков Национальному совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а также разрабатывать федеральные стандарты и правила оценки.

Ранее институтом аналогичным Национальному Совету по оценочной деятельности можно было назвать Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития Экспертно-консультативный Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития.

Тем не менее, государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, которые выступают гарантией развитого рынка и единства экономического пространства. Поэтому нормативное правовое регулирование остается в сфере государственных интересов и ответственности.

На настоящем этапе развития института оценки можно выделить следующие основные проблемы, затрудняющие развитие единого и эффективного рынка оценочных услуг:

• Актуализация законодательства в сфере оценочной деятельности в связи с изменением системы регулирования, вхождения России в международное экономическое сообщество.

• Уточнение норм смежного законодательства, затрагивающих вопросы независимой оценки, для обеспечения полноты и непротиворечивости законодательства, регулирующего вопросы независимой профессиональной оценки, повышения роли оценщика в гражданском и хозяйственном обороте.

• Разработка подзаконных нормативных актов, обеспечивающих формирование единой, полной методологической базы оценочной деятельности, совершенствование межведомственного взаимодействия по вопросам оценки, повышение эффективности оценки государственного имущества.

Роман Чибисов, Генеральный директор,
Елена Масленникова, эксперт,
Российский офис швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal

Поводом для написания данной аналитической статьи явились актуальные вопросы практической деятельности Swiss Appraisal во время проведения проектов по оценке объектов иностранных и российских Заказчиков и последующего аудита со стороны международных компаний.
В ходе выполнения такого рода работ Swiss Appraisal сталкивается с различиями в стандартах оценки, методах и качестве проведенных работ зарубежными оценщиками и, поэтому может сделать вывод о том, что российская школа оценщиков, хоть и является молодой, выполняет поставленные цели зачастую более тщательно и может по праву считать себя одним из лидеров в мировой практики в области оценки.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ В РОССИИ.
Рынок услуг по оценке в России в основном представлен следующими направлениями:

График: Темпы роста выручки от различных видов оценочных услуг за три года, %

Принятые поправки к закону "Об оценочной деятельности" с 1 января 2008 года отменили лицензирование оценщиков, которыми теперь могут стать профессионально подготовленные физические лица, являющиеся участникам саморегулируемых организаций (СРО) и застраховавшие свою ответственность. Одновременно официальное признание и правовой статус получили и сами СРО. Кроме того, в 2007 году были приняты первые три федеральных стандарта оценки.
Совокупная выручка вошедших в рейтинг компании РА Эксперт 119 оценочных компаний в 2007 году выросла на 65%, сразу на 8 процентных пунктов опережая динамику 2006г., и достигла 7,15 млрд. рублей. Подобных темпов роста рынок не демонстрировал c 2003 года. На данный момент страна находится на стадии экономического кризиса, что вполне может повлиять на рост объемов услуг оценочных компаний. Данные 2008г. еще не опубликованы и ожидаются в середине апреля.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ И В СТРАНАХ ЕВРОПЫ.
Проведем сравнительный анализ различных областей оценочной деятельности в России и странах Европы.

На наш взгляд подобное рассмотрение стоит начинать с системообразующих фактов, а именно с выделения оценочной деятельности в самостоятельную профессиональную область, а также с законодательной базы и регулирования оценочной деятельности.

Основным регулятором оценочной деятельности на международном уровне является Международный комитет по стандартам оценки. Комитет был основан Королевским институтом чартерных сюрвейеров (RICS), Американским обществом оценщиков (ASA), профессиональными организациями из Австралии, Новой Зеландии, Малайзии, Индии, Канады в 1981г. Впоследствии к Комитету так же присоединилось большинство членов TEGoVA (Сообщество оценщиков Европы).
Основными задачами Международного комитета по стандартам оценки является гармонизация и учет мнения оценщиков при составлении стандартов финансовой отчетности, доведение мнения оценщиков и лоббирование соответствующих интересов в таких организациях как Международный валютный фонд, Организация экономического развития и сотрудничества, Мировой банк и Базельский банковский комитет.

Развитие оценочной деятельности в нашей стране началось в 1993 году с семинаров, которые проводил Институт экономического развития Всемирного банка. Летом 1993 года в Санкт-Петербурге состоялся первый в России семинар по оценке недвижимости. Второй проходил в Подмосковье в декабре 1993 года. В мае 1994 года в Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации прошел первый семинар по оценке стоимости бизнеса. Деятельность организаций, занимающихся оценочной деятельностью регулировалась государством посредством выдачи лицензий.

В настоящее время в каждой Европейской стране, входящей в IVSC (Международный Комитет по стандартам оценки) или TEGOVA (Европейскую группу ассоциаций оценщиков), существуют национальные режимы регулирования оценочной деятельности. При этом регулирование оценочной деятельности в США отличается, например, от регулирования оценки в Великобритании или Германии, так же как и Россия несколько отличается от Европейских стран.
Во всех странах с рыночной экономикой существуют и активно функционируют общественные организации оценщиков. Например, в США сейчас действуют 32 такие организации. Наиболее известные из них это Фонд оценки и Институт оценки США в которых насчитывается примерно 40 000 специалистов. Исключением пожалуй являются Италия и Испания - страны, в которых существует определенное государственное регулирование, а также США, где в 1989 г. было введено государственное лицензирование оценщиков недвижимости.

ОРГАНИЗАЦИИ- РЕГУЛЯТОРЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
Соединенные Штаты Америки
Ведущие профессиональные организации США - Институт оценки (Appraisal Institute) и Американское общество оценщиков (American Society of Appraisers - ASA) - создали в 1987 Фонд оценки (The Appraisal Foundation), который должен служить целям достижения единообразия и профессионализма в оценке и обучении. Последнему способствует и работа двух независимых органов - Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Государственное регулирование в США осуществляется как на федеральном уровне, так и на уровне отдельных штатов. Согласно Закону о реформе финансовых институтов (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act -+ FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989, полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы Фонду оценки.
Одновременно с Фондом в структуре Правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства - Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee). СКО разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики - ЕСПОП (Uniform Standards, of Profesional Appraisers Practices - USPAP), обязательные для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США. СКО устанавливает минимальный уровень образования опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости.
На уровне штатов оценочная деятельность регулируется на основании местных законодательных актов комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. Требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются, и для работы в конкретном штате необходимо получать соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен.
Примечательно, что в США до 1989 г. рынок оценочных услуг был саморегулируемым. Переход к государственному лицензированию был связан с кризисом недвижимости в США. Оценка стоимости недвижимости вышла из-под контроля государственных органов, что повлекло массовое проведение недостаточно объективных оценок при ипотечном кредитовании, размещении муниципальных заказов на строительство и в ряде других случаев. В последнее десятилетие аналогичная кризисная экономическая ситуация, связанная с завышением цен на недвижимость, наблюдалась и в Японии. В условиях финансового кризиса можно сделать предположение, что данная ситуация вполне может развиться и в России, учитывая общепризнанные сейчас тенденции частого завышения цен на недвижимость, особенно в крупных городах.
Великобритания
В рамках Европейской группы ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA) создана единая система аттестации профессиональных оценщиков на базе европейского стандарта DIN 45013. Такая же система действует в Германии. Она построена с учетом требований Королевского института специалистов в области оценки недвижимости (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), находящегося в Великобритании.
Королевский институт сертифицированных оценщиков (The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) — одна из крупнейших в мире организаций профессионалов в области земельных отношений, недвижимости и строительства. Общество создано в 1868 году в Великобритании, в 1881 году ему была пожалована королевская грамота.
На сегодняшний день институт насчитывает 136 тыс. членов—физических лиц из 120 стран мира, а также 50 национальных ассоциаций, ассоциированных групп и общественных объединений. Европейская штаб-квартира RICS, созданная в 1993 году в Брюсселе, представляет интересы 17 национальных ассоциаций Европы.
Основные функции RICS: поддержка высоких стандартов образования и профессиональной подготовки; защита потребителей посредством контроля за соблюдением правил и профессиональных стандартов деятельности; предоставление информации и независимой экспертизы по вопросам землепользования, недвижимости, девелопмента и проблемам окружающей среды, связанным с этой деятельностью. Кроме того, RICS является консультантом в области экономики, оценки, финансирования, инвестиций и управления активами.
Методическую основу стандартизации оценки в рамках Европейского Союза составляют стандарты оценки RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, UK), что обусловлено историей развития оценки в Великобритании и Западной Европе. RICS является старейшей профессиональной организацией, которой правительство Великобритании делегировало все полномочия по регулированию оценочной деятельности начиная с середины XVII в. RICS публикует стандарты оценки начиная с 1974 г, известные как «Красная книга (Red Book)». В начале они применялись при оценке для целей официальной бухгалтерской отчетности, но с середины 1990-х гг. они используются практически при любой оценки. С 1991 г. они стали обязательными для членов RICS.
В ряде других европейских стран (например, в Дании, Чехии и др.) введены в действие системы сертификации качества услуг по оценке на основе стандарта ИСО 9002 (ISO 9002).
Австралия
В июне 1994 года по инициативе Австралийского института оценщиков и Земельных экспертов был создан Австралийский совет по Стандартам оценки. Цель деятельности совета - определение позиции стандартов в общей системе законодательства и внедрение их в практику оценки. На данный момент издано более 20 проектов стандартов практики оценки, которые частично утверждены Австралийским советом.
Австралийский институт оценщиков также выпускает руководства по оценке, стандарты практики оценки для объектов оценки в промышленности, жилой недвижимости, доходной собственности, оценки для целей залога и т. д. В 1995 году было опубликовано Руководство по управлению собственностью, в январе 1996 года - Руководство по надлежащему осуществлению процесса приобретения коммерческой недвижимости.
Россия
В России оценочная деятельность до 01.01.2008г регулировалась согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемым в соответствии с ним федеральным законам и иным нормативно-правовым актам РФ, а также международным договорам РФ. В соответствии с Законом оценочная деятельность в РФ контролируется органами, уполномоченными Правительством РФ и субъектами Федерации в рамках своей компетенции, установленные законодательством России.
По мере становления профессии оценщиков в России также образовались различные общественные организации оценщиков. Это, в первую очередь, Российское общество оценщиков (РОО) (создано в 1993 г.), Санкт-Петербургское общество оценщиков, Межрегиональное общество экспертов-оценщиков, Московское общество оценщиков, Российская Коллегия Оценщиков, Московское областное общество оценщиков и др. но регулирование осуществлялось посредством государственного лицензирования.
Согласно решению правительства Российской Федерации от 9 октября 2003 года, государственное лицензирование оценочной деятельности должно было быть отменено с 1 октября 2004 года.
В начале февраля 2004 года по инициативе Комитета по оценочной деятельности Торгово-промышленной палаты Российской Федерации состоялось совещание саморегулируемых организаций оценщиков и организаций, претендующих на то, чтобы стать саморегулируемыми. 11 февраля 2004 года одиннадцать из них подписали обращение в правительство, в котором подтвердили свою принципиальную заинтересованность в переходе от государственного лицензирования к саморегулированию. Тем не менее, переход произошел только в начале 2008 года.
На данный момент в России оценочная компания имеет право функционировать на рынке только при условии, что у нее в штате не менее двух оценщиков, состоящих в Саморегулируемой организации. При этом просматривается связь с прошлым. Во время лицензирования оценочной деятельности компания имела право функционировать на рынке при условии, что два штатных специалиста включены в лицензию.

ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА
В Америке существует множество отраслевых изданий, около 20 фирм специализируются на сборе информации для оценщиков. Аналогичные фирмы есть в Англии, Франции, Германии. Одной из самых известных баз данных является Damodaran (база данных содержащая экономическую информацию) и Value Line (база данных по компаниям, содержащая финансовую информацию)

В связи с тем, что оценочная деятельность в России появилась несколько позже, чем на Западе, обеспеченность открытой и доступной информацией о рынках, компаниях, сделках оставляет желать лучшего.

На русский язык переведены издания, которыми руководствуются практикующие оценщики в США, Англии и других странах. В Российской практике оценки основной проблемой можно назвать недостаточное информационное обеспечение проведения расчетов, что можно объяснить условиями формирования рынка в России. Рыночная стоимость чего-либо формируется покупателем и продавцом, которые действуют каждый в своих интересах. В советской действительности такого не было. Как правило, покупателем или продавцом выступало государство, которое и диктовало цену. На сегодняшний день ситуация изменилась в лучшую сторону и регулятором цен в большей степени выступает рынок. Только в последние 7-8 лет стали формироваться и пополняться такие информационно-аналитические базы данных как СПАРК, СКРИН и другие. Но по большей части базы данных остаются платными.

ФОРМИРОВАНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ.
В Австралии отсутствуют какие-либо требования к отчету об оценке как на уровне законодательства, так и на уровне делового оборота. Результатом оценки могут являться как одностраничные заключения, так и подробные отчеты. Форма отчета зависит от вида объекта оценки и цели оценки. Тем не менее, отчет, составленный в любой форме, должен быть:
. простым для понимания;
. логично составленным;
. содержательным.
В Великобритании все требования к формированию отчета об оценке или же свидетельства об оценке изложены в RICS. Отчет должен быть полным и содержать в себе всю необходимую информацию для идентификации объекта оценки, расчеты для определения стоимости.
Итальянский закон закрепляет особую концепцию стоимости, которой должны придерживаться оценщики собственности. Например, взаимосвязь между оценкой недвижимости, общественными работами и городской застройкой была отражена в двух специфических законах, более известных как акты Мер-лони. Эти законы описывают процесс передачи подрядчику права владения недвижимостью, принадлежащей муниципальным учреждениям, для того, чтобы частично или полностью возместить затраты подрядчика на строительство. Сложность правильного определения
стоимости (с учетом критериев оценки и налоговых правил) делает инвестирование в недвижимость и управление недвижимостью все более трудоемким.

В 1998 году Латвийской ассоциацией оценщиков собственности были изданы требования к содержанию отчета об оценке. Тем не менее при оценке объектов залога для банков до сих пор составляется краткое экспертное заключение.
В Новой Зеландии при проведении оценки оценщики руководствуются общим кодексом этики и руководством по оценке соответствующего объекта оценки, которые изданы Институтом.
Во Франции, результаты оценки оформляются в виде отчета, в котором содержатся необходимые допущения и условия, анализ рынка объекта оценки, описание местоположения объекта, состав оцениваемых прав, количественная и качественная оценка объекта и необходимые выводы. Тем не менее в ряде случаев эксперт-оценщик может составлять экспертные заключения, в частности, при:
. актуализации ранее составленного отчета или проведении промежуточной оценки;
. экспертной оценке одного и того же объекта, проводимой каждые 5 лет;
. экспертизе отчета об оценке;
. аудите объектов недвижимости.

В России же требования к содержанию отчетов об оценке прописаны в Федеральном законе об оценочной деятельности, а так же в Федеральном стандарте оценки №3. Отчет должен быть содержательным, полным, раскрывающим всю информацию, касающуюся объекта оценки (месторасположение, окружение, экономическую ситуацию, ценообразующие факторы, применяемые законы и стандарты и др.). В России, также как и во Франции, в ряде случаев допускается составление экспертных заключений для определения диапазона стоимости того или иного объекта.

Если сравнивать оценщиков, работающих на развитых рынках Европы и США с российскими, то можно увидеть следующие недостатки. При оценке предприятий/бизнеса европейские оценщики учитывают слабые звенья управленческого учета на предприятии, а в России, пока не существует достаточно полного, отвечающего реалиям экономических отношений и управленческого учета, что не позволяет рассматривать их в рамках оценки стоимости компании. Прежде всего, необходимо перестроить управленческий учет на предприятии, чтобы он соответствовал стандартам, существующим в странах с развитой рыночной экономикой. Предпосылки для этого существуют и для некоторых компаний ведется управленческий учет по международным стандартам финансовой отчетности, что позволяет использовать его в расчетах при проведении оценки.

По мнению западных специалистов, отчеты об оценке Российских оценщиков хорошо структурированы, методологически верные. Но существуют и некоторые недостатки, как например, недостаточная широта взгляда на объект оценки, характерная для зарубежных оценщиков и инвесторов. Иностранному инвестору - пользователю отчета об оценке важно понимать не только стоимость оцениваемого объекта на отчетный период времени, а важно понимать макроэкономическую ситуацию в целом. Скажем, насколько информационно прозрачен рынок, каков юридический, налоговый климат в регионе, каковы прогнозы на развитие рынка вообще и прочее. Российские же оценщики чрезмерное внимание уделяют конкретному объекту оценки в отрыве от рынка в целом. В этом кроется опасность неправильно оценить объект, и в результате инвестор может потерять деньги.

В то же время, при проведении работ по оценке в соответствии с международными стандартами для иностранных компаний, Российские отчеты ценятся и признается их высокий класс исполнения.

Существует так же и мнение российских оценщиков относительно отчетов западных специалистов. В нашей практике в ходе выполнения проекта по оценке земельных участков в Черногории мы столкнулись с отчетом местного оценщика. Данный отчет содержал 7 страниц и не имел четких, проверяемых данных по вопросу, касающемуся объекта оценки. Рыночная стоимость в данном отчете была рассчитана сравнительным подходом на основании единственной формулы. Данные, взятые для расчета, не были подтверждены ни документально, ни ссылками или упоминанием какого-либо источника. Несмотря на то, что отчет был выполнен в соответствии с международными стандартами оценки, в России его нельзя признать действительным по многим причинам.

СТОРОНЫ, ДЛЯ КОТОРЫХ ПРОИЗВОДИТСЯ ОЦЕНКА/ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ ОТЧЕТОВ
Основные виды оценки в Германии:
. Оценка для целей бухгалтерской отчетности.
. Оценка при заключении сделок.
. Оценка для целей ипотечного кредитования.
. Оценка для целей налогообложения и наследования.
. Оценка портфелей недвижимости.
Основными лицами, использующими результаты оценки, являются риэлтеры, банки, налоговые службы, финансовые службы различных по профилю компаний и физические лица.
Большинство оценщиков в Сингапуре являются сотрудниками агентств недвижимости. В зависимости от размера фирмы оценщик либо занимается непосредственно оценкой, либо совмещает ее с обязанностями консультанта по управлению недвижимостью и т. п. Часть оценщиков работает на банки или государственные структуры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя только внутреннюю оценку. В настоящее время деятельность по управлению недвижимостью в Сингапуре, в том числе оценка, регулируется Законом о лицензировании деятельности аукционов.
Основные виды оценки, осуществляемой во Франции:
. Оценка для бухгалтерской отчетности компаний, котирующихся на бирже.
. Оценка при выдаче залоговых ссуд, регулируемая рекомендациями, изданными Банковским комитетом, а также особыми требованиями, предъявляемыми к обществам кредита (Societes de Credit Foncier).
. Оценка при уплате налогов с недвижимости (Обычно оценщиками недвижимости не осуществляется). Этот вид оценки основан на так называемом значении величины арендной стоимости, которую до настоящего времени едва ли можно было соотносить с рыночной стоимостью.
. Принудительная оценка или оценка при взимании налогов. В этой области существуют определенные правила и постановления суда.

В Чехии действуют две группы оценщиков. Первая группа - судебные эксперты, зарегистрированные в реестре областных судов и назначаемые на проведение оценки председателем областного суда. Вторая группа - сертифицированные оценщики - физические лица. Деятельность экспертов регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках».

Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов.

В существующих условиях переходной экономики Чешской Республики потребителями оценочных услуг в основном являются банки. Оценка прежде всего используется для следующих целей:
. при слиянии-поглощении;
. кредиторской задолженности;
. оценка акций;
. недвижимости для реализации и определения налогооблагаемой базы.

В России, как уже обозначалось в начале статьи основными направлениями являются:
. Оценка стоимости предприятия/бизнеса и ценных бумаг
. Оценка стоимости активов/основных фондов
. Оценка стоимости недвижимого имущества
. Оценка стоимости оборудования и транспортных средств
. Оценка стоимости нематериальных активов
. Оценка стоимости инвестиционных проектов.

В силу специфики формирования рынка и рыночных условий в России достаточно широкий круг потребителей оценочных услуг. До недавнего времени основными потребителями являлись крупные предприятия (это было связано с подъемом экономики, выходом крупных компаний на международные рынки, процессом приватизации, а так же с переходом на Международные стандарты финансовой отчетности) такие как например ОАО «РАО ЕЭС России», ОАО «РЖД», ОАО «Газпром», банки (это было связано с развитием ипотечного кредитования), инвестиционные фонды.

В связи с кризисом сегментирование рынка потребителей услуг оценки несколько изменилось. До минимума снизилась доля сегмента инвестиционных компаний/фондов, то же произошло и с сегментом услуг по оценке частным лицам из-за кризиса ликвидности и снижения кредитования под залог недвижимости.
Больший сегмент данного рынка услуг занимает оценка для банков в целях кредитования, залогов, а так же для страховых компаний и предприятий.

ВЫВОД
Несмотря на то, что оценочная деятельность в России появилась и сформировалась позже, чем в Европейских странах, она получила хорошую основу для эффективного развития и функционирования, а так же возможность использовать неоценимый опыт других стран. В существующий непростой экономической ситуации в стране и в мире оценочная деятельность должна быть подспорьем в принятии правильных управленческих, финансовых и инвестиционных решений.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Развитие оценочной деятельности в России

1.1 История оценочной деятельности

1.2 Система государственного регулирования оценочной деятельности

2. Затратный подход оценки недвижимости

2.1 Сущность затратного подхода оценки недвижимости

2.2 Сфера применения и ограничения затратного метода

2.3 Этапы оценки недвижимости затратным методом

2.4 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

2.6 Определение износа объекта недвижимости

2.7 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

Заключение

Список литературных источников

В ведение

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Актуальность темы связана с тем, что оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Цель работы: проанализировать структуру затратного метода, рассмотреть механизм оценки недвижимости.

Объектом работы является затратный подход оценки недвижимости.

Предмет курсовой работы - нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность.

1. Р азвитие оценочной деятельности в России

1.1 История оценочной деятельности

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. оценочный стоимость рыночный затратный

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли". Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности, которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно-выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлтерской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлтерской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности "оценщик", в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

1.2 Система государственного регул ирования оценочной деятельности

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (приложение).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1. Отсутствие методологической базы;

2. Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3. Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4. Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5. Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6. Отсутствие единых стандартов оценки.

2. З атратный подход оценки недвижимости

2. 1 Сущность затратн ого подхода оценки недвижимости

Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле:

Цн = ПСВ - И + Цз, или Цн = ПСЗ - И + Цз,

где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Цз - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

2 .2 Сфера применения и ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Применение затратного метода необходимо при:

Анализе нового строительства;

Определении варианта использования земли;

Реконструкции зданий;

Оценке для целей налогообложения;

Оценке для страхования;

Оценке последствий стихийных бедствий;

Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

2 .3 Этапы оценки недвижимости затратным методом

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

4. Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

5. Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6. Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

2 .4 Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

Стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

Основную заработную плату строительных рабочих;

Стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

Прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

Затраты на подготовку территории строительства;

Затраты на проектные и изыскательские работы;

Прочие затраты и работы;

Другие виды косвенных издержек.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимость завершенного проекта.

Существует несколько способов определение восстановительной стоимости замещения объекта недвижимости:

Сметный способ расчета стоимости недвижимости. Заключается в составлении смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект.

Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умно­жается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м 2, 1 м 3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базис­ном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экс­пертами-оценщиками.

Поэлементный способ. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д.)

Оценка стоимости земельного участка. Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

индивидуальное (жилищное) строительство;

крестьянское (фермерское) хозяйство;

личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

приватизированные участки под предприятиями

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

Физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

Данные о взаимосвязи участка с окружением;

Экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

* методом техники остатка для земли;

* методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

* методом сравнения продаж;

* методом разбиения;

* методом капитализации;

* методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

* методом сравнительной единицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта);

* методом поэлементного расчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемых для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

* индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие "износ", используемое оценщиками, и понятие "износ", используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями по отношению к оцениваемому объекту факторов: "старение" окружения, изменения экологических условий, изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения;

2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок;

д) экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

* городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

* риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

* ипотечные кредитные организации;

* оценочные фирмы;

* периодическая печать;

* другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) сравнения продаж;

2) соотнесения (переноса) стоимости;

3) капитализации земельной ренты;

4) техники остатка для земли;

5) развития земельного участка.

Метод сравнения продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных (например, для покупки участка взят 100 %- кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

При анализе соотношения спроса и предложения на земельном рынке можно выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Следует отметить, что принятие того или другого законопроекта или правительственного постановления может оказать значительное влияние на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка . Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки на освоение и продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

2.6 Определение износа объекта недвижимости

Износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ используется для учета различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта,

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:

где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;

ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.

Следует отметить, что в практике оценочной деятельности различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.

Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ или износ внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.

Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия выступает сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

2.7 Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка

На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе, реализации затратного подхода.

З аключение

В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.

Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

С писок литературных источников

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: "Маркетинг", 2002. - 804с.

2. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с.

3. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М.: Экономика, 2000. - 294 с.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.:СПбГТУ, 1997.

5. Управление портфелем недвижимости/ Пер. с англ. Под ред. С.П. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.

6. Экономика и финансы недвижимости./ Под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: Издательство СПб- университета, 1999.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.

контрольная работа , добавлен 10.10.2014


Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.

контрольная работа , добавлен 25.02.2009


Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.

курсовая работа , добавлен 16.12.2012


Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 04.08.2012


Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.

курсовая работа , добавлен 13.01.2015


Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

дипломная работа , добавлен 30.01.2015


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

дипломная работа , добавлен 19.12.2011


Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 22.01.2016


Применяемые стандарты оценочной деятельности. Заключение договора на проведение оценки. Обзор социально-экономической ситуации в области и городе. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости недвижимости.