Ситуация: арендатор помещения в одном из объектов культурного наследия реконструировал его (организовал отдельный вход в здание). После проведенной прокуратурой и Госстройнадзором проверки, администрация района обратилась в арбитражный суд с требованием о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние. Поводом для иска стало отсутствие разрешения Министерства культуры МО.

Вопрос: требуется ли разрешение Министерства культуры или иного органа на реконструкцию недвижимости, расположенной в охранной зоне объекта культурного наследия.

Ответ: постройка, созданная без получения необходимых разрешений, признается самовольной.

Обоснование ответа: О строительстве без разрешения VERDICTO уже писало. В самом узком смысле имеется ввиду разрешение на строительство/реконструкцию объекта капительного строительства (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). Однако, формулировка 222 статьи Гражданского кодекса РФ в контексте судебной практики дает более широкое представление о том, какие «необходимые разрешения» могут потребоваться застройщику для начала строительства.

Например, согласно п. 1 ст. 45 федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ремонтно-реставрационные работы, проводимые в отношении объекта культурного наследия, проводятся только на основании письменного разрешения уполномоченного органа. В результате проведения таких работ на объекте культурного наследия может произойти изменение его высоты, количества этажей, площади или объема. Такие изменения в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса признаются реконструкцией объекта.

По общему правилу, если в результате реконструкция привела к возникновению нового объекта, на него распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Таким образом, объект культурного наследия, реконструированный без разрешения уполномоченного органа государственной власти, может быть признан самовольным (со всеми вытекающими последствиями).

Такая правовая позиция находит свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 10.04.2015 г. № 309-ЭС15-3816 по делу № А34-4281/2013. Судья Верховного Суда Борисова Е.Е., вынося указанное определение указала: «установлено, что предприниматель на части территории объекта культурного наследия самовольно провел работы по демонтажу двухэтажного деревянного пристроя с восточной стороны здания и устройству крытого эвакуационного выхода из помещений второго этажа. Поскольку возведение пристроев к объекту культурного наследия произведено предпринимателем без получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, суды признали их самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу».

Таким образом, проблема получения дополнительных разрешений актуальна для собственников недвижимости, расположенных в границах объектов культурного наследия. Перестройка таких объектов требует получения разрешения от органа охраны объекта культурного наследия.

В городе Москве такое разрешение выдает Департамент культурного наследия г. Москвы, а в Московской области – Министерство культуры Московской области. Исчерпывающий перечень документов, предоставление которых требуется для получения разрешения, перечислен утвержденными Административными регламентами. Какой пакет документов необходимо собрать - зависит от объекта культурного наследия, в границах которого запланировано проведение работ и цель проведения работ.

Для правильного разрешения дела о сносе самовольной постройки будет иметь значение:

1. Осуществлял ли застройщик строительство новой недвижимости в границах объекта культурного наследия или реконструкцию существующего здания;
2. Если застройщик осуществлял реконструкцию объекта культурного наследия, привели ли работы к возникновению нового объекта;
3. Предпринимал ли застройщик меры, направленные на получение такого разрешения и какое решение вынес уполномоченный орган;
4. Иные обстоятельства.

Во всяком случае выяснение этих обстоятельств и их правовая оценка должна осуществляться квалифицированными юристами, имевшими судебный опыт защиты самовольных построек. Если в отношении Вашего объекта подан иск о признании его самовольным, настоятельно рекомендуем Вам прилечь таких специалистов для трезвой оценки ситуации и разработки алгоритма действий, направленных на защиту объекта.

Можно ли производить реконструкцию и/или снос зданий и сооружений, имеющих историческую ценность и являющихся объектами культурного наследия? Кто может осуществлять подобную реконструкцию? Кто (собственник или арендатор) и с кем (органы исполнительной власти ГИОП, ГАТИ) должен согласовывать реконструкцию и/или снос объектов культурного наследия? Последствия проведения такой реконструкции и/или сноса. Порядок проведения ремонтных и других видов работ (реставрационных) зданий и сооружений, имеющих историческую ценность и являющихся объектами культурного наследия.

Ответ

Снос объекта культурного наследия, включенного в реестр, запрещен. Данное правило установлено в ст.18 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Реконструкцию, направленную на сохранение объекта культурного наследия (ремонтно-реставрационные работы, которые направлены на обеспечение физической сохранности ОКН) () может проводить любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Однако исполнитель таких работ обязательно должен иметь лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Такое правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН - см. « ».

При этом, правовой режим использования объекта культурного наследия для собственника данного объекта определяется в т.ч. охранным обязательством. Ответственность за нарушение охранного обязательства для собственника объекта культурного наследия может заключаться в следующем.

1. Взыскание неустойки (в виде пеней или штрафа);
2. Обязание выполнить работы по сохранению принадлежащего собственнику объекта культурного наследия;
3. Изъятие объекта культурного наследия (в т. ч. безвозмездное изъятие);
4. Административная ответственность. См. более подробно: « ».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Собственник не может самостоятельно (без разрешения) производить изменения в ОКН

Собственник не может производить никаких пристроек к используемому памятнику истории и культуры и переделок памятника как снаружи, так и внутри его, или вести каких-либо земляных работ на территории памятника без специального письменного разрешения.

Любые работы в отношении объекта культурного наследия совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с ним. Даже если собственник решит установить перегородку в объекте культурного наследия без разрешения такого органа, его могут обязать ее демонтировать и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Пример из практики: собственник установил перегородку в ОКН без получения разрешения органа по охране объектов культурного наследия. По этой причине суд удовлетворил требование госоргана о демонтаже перегородки, освобождении помещения и обязании произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа*

На основании договора купли-продажи ЗАО «А.» приобрело право собственности на жилое помещение в доме, который являлся памятником истории и культуры.

Между государственным учреждением культуры «Н.» (далее - «ГУК «Н.») и ЗАО «А.» было заключено соответствующее охранное обязательство.

В результате проведенной ГУК «Н.» проверки содержания и использования памятника истории и культуры был выявлен факт использования ЗАО «А.» части помещения общего пользования - лестничной площадки первого этажа. По результатам проверки ЗАО «А.» было выдано предписание о демонтаже перегородки в помещении лестничной клетки и закладке дверного проема в помещения аптеки со стороны лестничной клетки.

В связи с невыполнением ЗАО «А.» данного предписания ГУК «Н.» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «А.» о понуждении демонтировать перегородку в помещении лестничной площадки первого этажа; освободить данное помещение и произвести работы по восстановлению отделки в местах демонтажа.

Суд иск удовлетворил, указав, что любые работы в отношении здания-памятника совершаются только с письменного разрешения органа по охране объектов культурного наследия и на основании документации, согласованной с органом по охране объектов культурного наследия ( , Закона об ОКН, ).

Согласно условиям охранного обязательства ЗАО «А.» было обязано «не производить пристроек и переделок памятника без согласования с госорганом; не производить без письменного разрешения госоргана внутренние работы по перепланировке помещений за счет перегородок и несущих конструкций; изменение внутреннего декоративного убранства интерьеров; не сооружать в местах общего пользования конструкций из металла, дерева и других материалов».

Суд указал, что нарушение ЗАО «А.» требований законодательства и условий охранного обязательства выразилось в использовании им общедомового имущества - лестничной площадки, изменении внутреннего интерьера здания-памятника. Тем более что фактическое наличие перегородки, установленной без согласования с уполномоченным государственным органом, подтверждалось материалами дела и не опровергалось ЗАО «А.» ( , отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Собственник обязан немедленно устранить за свой счет обнаруженные госорганом самовольные постройки или переделки

В случае если орган охраны ОКН обнаружит самовольные пристройки или переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территории и зон охраны, то собственник обязан немедленно их устранить за свой счет в срок, который определит ему орган охраны ОКН в соответствующем предписании.

Собственнику следует иметь в виду, что не всегда требования органа охраны ОКН о сносе самовольной пристройки бывают правомерными. Например, если была допущена ошибка в документах, фиксирующих параметры здания.

Пример из практики: суд отказал госоргану в иске о понуждении к сносу самовольной пристройки, поскольку спорный объект таковым не являлся ввиду того, что его размеры в договоре приватизации квартиры были указаны с ошибкой

Несколько собственников владели квартирой в здании - объекте культурного наследия. Как следовало из договора приватизации квартиры, в ее состав входила веранда площадью 1,9 кв. м. Однако фактическая площадь веранды составляла 8,97 кв. м, то есть в пять раз больше.

Комитет по охране культурного наследия Саратовской области (далее - Комитет) посчитал, что увеличенная веранда является самовольной постройкой и обратился в суд с иском к собственникам о понуждении к ее сносу в части, превышающей 1,9 кв. м. Комитет требовал также от собственников устранить препятствия, созданные для ООО «М.» (собственник помещений этажом ниже), который не может осуществлять ремонт своего помещения в соответствии с взятым на себя охранным обязательством.

Суд в иске отказал, сославшись на вступившее в силу решение мирового суда, который установил, что веранда не является самовольной постройкой. Дело в том, что агентство по приватизации при указании площади веранды в договоре приватизации применило понижающий коэффициент и вместо фактической площади веранды была указана площадь 1,9 кв. м. Кроме того, как указал суд, в инвентарном деле (абрисе) было указано на наличие веранды площадью 9,5 кв. м.

Суд также указал на то, что истец не представил доказательств того, что собственники препятствуют ООО «М.» осуществить ремонт принадлежащего ему помещения и что причиной разрушения данного помещения является веранда собственников, расположенная над ним ().

«Поскольку объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ представляют собой уникальную ценность для всего ее многонационального народа и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия, к работам с ними предъявляются особые требования, которые заказчику необходимо знать. Они установлены в «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об ОКН). Такие работы именуются в нем как «сохранение объекта культурного наследия».

Заказчику следует помнить о том, что за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия установлена ответственность как на федеральном уровне, так и на региональном.

Что такое сохранение объекта культурного наследия и какие работы входят в это понятие

Сохранение объекта культурного наследия (далее - ОКН) - это ремонтно-реставрационные работы, которые направлены на обеспечение физической сохранности ОКН (). Под сохранением ОКН понимаются следующие виды работ.*

1. Консервация ОКН.

Консервация ОКН - это работы, которые проводят, чтобы предотвратить ухудшение состояния ОКН без изменения его облика, дошедшего до настоящего времени, в том числе:

• научно-исследовательские;
• изыскательские;
• проектные;
• производственные;
• противоаварийные работы.

2. Ремонт памятника.

Ремонт памятника - это работы, которые проводят, чтобы поддержать памятник в эксплуатационном состоянии без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе:

• научно-исследовательские;
• изыскательские;
• проектные
• производственные работы.

Такое определение установлено в Закона об ОКН.

3. Реставрация памятника или ансамбля.

Реставрация памятника или ансамбля - это работы, которые проводят, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность ОКН, в том числе:

• научно-исследовательские;
• изыскательские;
• проектные;
• производственные работы.

Такое определение установлено в Закона об ОКН.

4. Приспособление ОКН для современного использования.

Приспособление ОКН для современного использования - это работы, которые проводят, чтобы создать условия для современного использования ОКН без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе:

• реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов ОКН;
• научно-исследовательские;
• проектные;
• производственные работы.

Такое определение установлено в Закона об ОКН.

5. Научно-исследовательские работы.

6. Изыскательские работы.

7. Проектные работы.

8. Производственные работы.

9. Научно-методическое руководство.

10. Технический надзор.

Приведенные выше (п. 1-11) виды работ по сохранению ОКН указаны в статьи 40 Закона об ОКН.

12. Спасательные археологические полевые работы.

13. Воссоздание утраченного ОКН.

Отдельным видом работы закон выделяет работу по воссозданию утраченного ОКН. Воссоздание осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях:

• при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости такого объекта;
• при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания.

Такое правило установлено в статьи 47 Закона об ОКН.

Решение о воссоздании утраченного ОКН за счет средств федерального бюджета принимает Правительство РФ по представлению федерального органа охраны ОКН. Такое представление основывается на заключении историко-культурной экспертизы и должно быть согласовано с органом государственной власти субъекта РФ, определенным законом данного субъекта РФ, с учетом общественного мнения. В случае воссоздания памятника или ансамбля религиозного назначения учитывается мнение религиозных организаций ().

Выше приведены общие названия работ по сохранению объектов культурного наследия. Их более конкретные наименования указаны в , которое является приложением к , утвержденному (далее - Положение о лицензировании деятельности по сохранению ОКН). Данный документ конкретизирует работы, поскольку их проведение требует , а значит, более точного их описания.

Кто может проводить работы по сохранению ОКН

Работы по сохранению может проводить любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Однако исполнитель таких работ обязательно должен иметь лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Такое правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН.

Порядок лицензирования деятельности по сохранению ОКН определяет .

Порядок проведения работ по сохранению ОКН

Для того чтобы провести работы по сохранению ОКН, заказчику таких работ необходимо получить:

• письменное на проведение таких работ;
• задание на их проведение, которое составляется с учетом мнения собственника ОКН либо пользователя ОКН.*

Такие правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН.

Эти документы выдаются органом охраны ОКН. Прием документов, необходимых для их получения, и их выдача могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг ().

Выдача задания и разрешения на проведение работ, а также согласование проектной документации на их проведение осуществляются:

• в отношении ОКН федерального значения - органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны ОКН, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях и Закона об ОКН (например, в Москве это департамент культурного наследия г. Москвы);
• в отношении ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения, выявленных ОКН - в порядке, установленном законом субъекта РФ или муниципальным правовым актом.

Такое правило установлено в статьи 45 Закона об ОКН.*

Какими нормативными актами необходимо руководствоваться заказчику, чтобы получить задание и разрешение на проведение работ

Это зависит от того, входит ли ОКН в специальный , установленный Правительством РФ, или нет.

Кроме того, для ОКН регионального значения порядок предоставления указанной услуги устанавливается соответствующим нормативным правовым актом субъекта. Например, в Москве это (приложение 1 к ).

Сможет ли заказчик потребовать от подрядчика получить разрешение на проведение работ, если такая обязанность подрядчика предусмотрена в договоре

Сможет только в том случае, если региональным законом не предусмотрено иное.

Дело в том, что если в договоре подряда предусмотрена обязанность подрядчика получить разрешение на проведение работ, а согласно региональному закону разрешение должен получить заказчик, то действовать будет региональное законодательство. Заказчик в случае отсутствия разрешения на работы не сможет ссылаться на договор подряда.

Пример из практики: суд отказался признать незаконным и отменить постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности за проведение работ на объекте культурного наследия без разрешения, несмотря на то что обязанность по его получению была закреплена за подрядчиком работ

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - Комитет) провел проверку ТСЖ, в ходе которой установил факт ведения строительных работ на объекте культурного наследия без своего разрешения. В связи с этим Комитет вынес постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности по Кодекса РФ об административных правонарушениях.

ТСЖ обратилось в суд с заявлением об отмене и признании незаконным постановления. ТСЖ в обоснование незаконности данного постановления ссылался на договор с подрядчиком, в котором было установлено, что разрешение на проведение работ должен был получить подрядчик, а не заказчик (ТСЖ). Суд указал, что такое условие договора противоречит «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге», который возлагает обязанность получить разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия именно на пользователя объекта культурного наследия (в данном случае ТСЖ). На этом основании суд отказал ТСЖ в удовлетворении его заявления ().

Заказчик получил задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Впоследствии он заключил договор с подрядчиком о выполнении работ, которые по своей формулировке не соответствовали тем работам, которые были указаны в задании. Вправе ли на этом основании орган охраны ОКН, выдавший задание, отказать заказчику в выдаче разрешения на проведение работ по сохранению ОКН

Если заказчик выполнил все необходимые действия в соответствии с законом и регламентом этого органа, то такой орган не вправе отказывать ему в выдаче разрешения, мотивируя это тем, что работы, предусмотренные в договоре с подрядчиком, по своей формулировке не совпадают с формулировками работ, указанных в задании».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Реконструкция объектов культурного наследия должна производиться с особой тщательностью. Они охраняются государством, поэтому даже незначительные изменения в планировке, дизайне, техническом переоснащении часто требуют длительного согласования и не всегда проходят утверждение. Нередко данные изменения объявляются «самостроем». В таких случаях Прокуратура и Арбитражный суд выносят решения о приостановлении ремонтно-восстановительных работ.

Для проведения реконструкции данных объектов необходимо получение разрешения подразделения Министерства культуры соответствующего регионального субъекта.

Законодательная база осуществления реконструкционных работ

Мероприятия по реконструкции объектов культурного наследия выполняются в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса России, регламентирующей порядок выдачи разрешения на проведение подобных работ. В соответствии с этим документом, а также согласно п.1 45-й Статьи ФЗ о зданиях, входящих в Фонд культурного наследия, для проведения реконструкционных мероприятий требуется письменное разрешение соответствующего государственного органа. Однако оно необходимо только при увеличении общей используемой площади, высотности и/или этажности здания.

Если реконструкционные мероприятия существенным образом изменяют облик здания, или к нему добавляются современные пристройки, оно, согласно статьи 222 ГК РФ, приравнивается к новому объекту. В этом случае тоже необходимо разрешение Министерства культуры РФ или его подразделений в соответствующих регионах.

ЭкономСтройСервис - участник СРО

Наша компания является членом профильной СРО, что гарантирует финансовую ответственность перед клиентами и длительность существования организации на рынке. «ЭкономСтройСервис» обладает допуском ко всем требуемым работам и осуществляет их самостоятельно.

Последовательность проведения восстановительных работ

• Получение заключения о необходимости реконструкции объекта культурного наследия;
• Разработка проектной документации в соответствии с ТЗ;
• При необходимости - укрепление фундамента ;
• Реконструкция стен, кровли, перекрытий;
• Монтаж или ремонт инженерных коммуникаций - вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения , канализации;
• Проведение внутренних или наружных восстановительных работ по отделке стеновых покрытий;
• Сдача объекта надзорным органам.

Помимо этого, в соответствии с проектной документацией, в состав реконструкционных работ может входить облагораживание соседней с объектом культурного наследия территории.

Компания «ЭкономСтройСервис» предлагает проведение капитального ремонта зданий и сооружений различного профиля, в том числе официально входящих в фонд культурного наследия. Наши специалисты выполняют работы профессионально, в согласованные с заказчиком сроки. Оснащенность специальными инструментами и высокое мастерство наших сотрудников гарантирует сохранение первозданного облика реконструируемых объектов.

Перед контрактным управляющим поставили задачу – найти исполнителя услуги по ремонту и реставрации памятника культуры. Какой способ закупки выбрать? Читайте в материале.

Закон №44-ФЗ достаточно строго регулирует все закупки для госнужд. Особенно, если это сложные закупки, направленные, к примеру, на сохранение значимых для страны объектов. К последним относятся и работы по ремонту и реставрации объектов культурного наследия - исторических и культурных памятников.

Ремонт объектов культурного наследия

Прежде чем выяснять необходимый способ определения исполнителя услуги по ремонту и реставрации памятника культуры или истории, давайте разберемся, о каких именно работах идет речь.

Вся деятельность, связанная с историческими и культурными памятниками, регулируется ФЗ от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Для получения полного доступа к порталу ПРО-ГОСЗАКАЗ.РУ, пожалуйста, зарегистрируйтесь . Это займет не больше минуты. Выберите социальную сеть для быстрой авторизации на портале:

Согласно п. 1 ст. 40 данного документа, цель деятельности по сохранению объекта культурного наследия - обеспечить физическую целостность объекта, не утратив его историко-культурной значимости. Это может быть реставрация здания или его полный ремонт, а также консервация или адаптация для современного использования.

При этом такая деятельность предполагает проведение научно-исследовательских, поисковых, проектных и производственных работ. За выполнением этой работы должен следить научный руководитель, необходимо также вести авторский и технический надзор.

Конкурс с ограниченным участием на реставрационные работы

Согласно ч. 2 п. 3 ст. 56 Закона №44-ФЗ найти исполнителя работ по сохранению объектов культурного наследия можно с помощью конкурса с ограниченным участием. Такой конкурс проводится также в случае закупки на проведение работ по реставрации предметов музея и его коллекций (если они входят в Музейный фонд РФ), а также при закупке документов Архивного фонда страны, особо ценных и редких документов, которые относятся к библиотечным фондам.

В ходе конкурса с ограниченным участием определяют также подрядчика работ или исполнения услуг, связанных с допуском к учетным базам данных музеев, архивов, библиотек, к хранилищам музея, к системам обеспечения безопасности экспонатов в музее, документам из архива или фонда библиотеки.

Как видим, работы по ремонту и реставрации объекта культурного наследия подпадают под ч. 2 п. 3 ст. 56 Закона №44-ФЗ, а, значит, заказчик может определить исполнителя работ через конкурс с ограниченным участием.

Единые и дополнительные требования к частникам закупки

Согласно 31 Закона №44-ФЗ, при организации любой закупки контрактный управляющий может установить к ее участникам как единые, так и дополнительные требования . В числе обязательных единых требований - если объект закупки относится к лицензируемым видам деятельности, то у участника закупки должна обязательно быть лицензия. Реставрация памятников культурного наследия как раз подлежит лицензированию (п. 48 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

Значит, при определении компании, которая будет ремонтировать и реставрировать памятник истории или культуры, контрактный управляющий должен установить обязательно требование ко всем участникам закупки - наличие лицензии. А участники закупки в обязательном порядке должны предъявить заказчику требуемую лицензию.

Еще один документ, который должен быть у участника закупки - это разрешение на реставрацию объектов культурного наследия. Такое требование можно прописать в числе дополнительных.

Дело в том, что согласно ч. 1 ст. 45 Закона № 73-ФЗ работы по сохранению объектов культурного наследия ведутся только на основании задания на их проведение и разрешения, выданных органом охраны объектов культурного наследия.

Ответы на любые вопросы о закупках вы найдете в журнале «Госзаказ в вопросах и ответах»

МКД - объект культурного наследия (Емельянова Е.В.)

Дата размещения статьи: 13.12.2014

Если МКД или его части являются объектом культурного наследия, на управляющего это налагает дополнительные обязательства. Теперь в законе произошли изменения, конкретизирующие обязанности собственников помещений в доме и прописывающие порядок участия управляющего в сохранении объекта культурного наследия. Внесли ли они ясность в вопрос о роли УК в сохранении объекта культурного наследия?

Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ (он вступит в силу с 22.01.2015, за исключением отдельных положений) был существенно изменен Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" (далее - Закон N 73-ФЗ). Рассмотрим лишь те поправки, которые касаются или могут коснуться работы управляющих МКД.
Данный Закон не изменяет общих правил гражданского законодательства о том, что собственник объекта несет бремя его содержания, а расширяет их. В силу ч. 4 ст. 48 Закона N 73-ФЗ (утратит силу с 22.01.2015) собственник объекта культурного наследия принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований. Все эти требования указываются в охранном обязательстве и являются обременениями права собственности. На основании комплексного анализа этих норм и положений жилищного законодательства правоприменители приходят к выводу, что управляющий МКД принимает на себя обязательства не только по содержанию общего имущества, но и по сохранению МКД как объекта культурного наследия.
В 2015 г. в Законе N 73-ФЗ появится новая ст. 56.1, устанавливающая особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или МКД. Прежде чем перейти к этой норме, перечислим обязательные требования к собственникам (владельцам) объектов.

Обращаем особое внимание, что в действующей редакции Закона N 73-ФЗ не расшифровываются требования к содержанию и использованию общего имущества. Этот пробел будет исправлен путем введения специальной ст. 47.3. Во-первых, целью содержания и использования объекта культурного наследия, включенного в реестр, а также выявленного объекта культурного наследия является поддержание его в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта. Во-вторых, при содержании и использовании объекта лица, о которых сказано в п. 11 ст. 47.6 (в отношении МКД - в ст. 56.1), обязаны (перечислим только актуальные для МКД требования):
- осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
- не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности;
- не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;
- обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;
- незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных им повреждениях, авариях или иных обстоятельствах, причинивших вред объекту или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;
- не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.
Отдельно отмечено, что собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или его части в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны. В этом смысле Закон N 73-ФЗ не вступает в противоречие с жилищным законодательством, которое детально регулирует требования к содержанию МКД независимо от их отнесения к объектам культурного наследия. Однако при выполнении мероприятий по содержанию общего имущества нужно помнить об ограничениях (не изменять предмет охраны) и дополнительных требованиях (незамедлительно уведомлять орган охраны объектов культурного наследия о повреждениях и угрозе причинения вреда).

Сохранение объекта

Содержание и использование объекта культурного наследия следует отличать от его сохранения, под которым понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и, главное, сохранение историко-культурной ценности объекта. Сохранение включает в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за выполнением этих работ (п. 1 ст. 40 Закона N 73-ФЗ в новой редакции).
Ранее мы разбирались с составом работ по сохранению объекта культурного наследия. Считаем необходимым вкратце повторить, что понимается под каждым видом работ:
- консервация имеет целью предотвращение ухудшения состояния объекта без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта и без изменения предмета охраны, включая комплекс противоаварийных работ по защите объекта культурного наследия, которому угрожает быстрое разрушение;
- цель ремонта - поддержание в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны;
- реставрация проводится, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность объекта культурного наследия (для выявленного объекта обязательные требования не включают требование о проведении реставрации);
- приспособление объекта культурного наследия для современного использования - работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта.
Согласно п. 2 новой ст. 47.2 Закона N 73-ФЗ состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, сроки (периодичность) их проведения определяются органом охраны объектов культурного наследия с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта на основании составленного органом охраны акта технического состояния объекта с учетом вида объекта, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования (п. 2 ст. 47.2 Закона N 73-ФЗ).
Все указанные работы выходят за рамки содержания и относятся к текущему или капитальному ремонту, реконструкции. Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в особом порядке - на основании проектной документации, по согласованию с органом охраны, при наличии специальной лицензии и т.п. Сказанное полностью справедливо и для МКД, признанного объектом культурного наследия. Поэтому управление таким домом накладывает на УК, ТСЖ особые обязательства.

Охранное обязательство собственника объекта, включенного в реестр

В Законе N 73-ФЗ появится еще одна новая ст. 47.6, полностью посвященная охранному обязательству собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр.
Во-первых, в охранное обязательство включаются требования, предусмотренные п. п. 1 - 3 ст. 47.3, то есть требования к содержанию и использованию объекта, указанные выше.
Во-вторых, охранным обязательством устанавливаются требования:
- к сохранению объекта (ст. 47.2);
- к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния (п. 4 ст. 47.3);
- к обеспечению доступа к объекту (ст. 47.4);
- к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях, в случае если ее размещение допускается в соответствии с законодательством РФ.
При необходимости органы охраны объектов культурного наследия вправе устанавливать дополнительные требования. При этом за собственником остается право обжаловать в суд требования, предусмотренные охранным обязательством (п. 3 ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ).

Кто обязан выполнять охранные обязательства?

Согласно п. 11 ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ содержащиеся в охранном обязательстве требования в отношении МКД, жилого или нежилого помещения в нем должны выполнять лица, указанные в ст. 56.1 данного Закона.

Об обязанностях бывшего наймодателя

Данная статья начинается с утверждения о том, что обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя помещения проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства. Это положение новой редакции Закона N 73-ФЗ имеет, пожалуй, самое важное значение для граждан, владеющих помещениями в домах, признанных объектами культурного наследия.
Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" гласит: за бывшим наймодателем сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Закон не предлагает механизмов реализации этой обязанности бывшего собственника жилищного фонда.
В настоящее время капитальный ремонт МКД проводится по новой схеме: дома включаются в региональные программы капитального ремонта, формируется фонд капитального ремонта за счет средств собственников помещений. МКД, являющиеся объектами культурного наследия, не исключены Жилищным кодексом из региональных программ. Более того, согласно ч. 3 ст. 168 ЖК РФ в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, при условии что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Судьи на местах удовлетворяют иски жильцов к местным администрациям о проведении капитального ремонта. Некоторые эксперты предлагают включать МКД, которые обязан ремонтировать бывший наймодатель за счет своих средств, в специальный раздел региональной программы.
Одновременно, если физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает 70%, а стоимость работ в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает установленную региональными властями, субъект РФ имеет право не включать такие дома в региональную программу (п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ), но тогда он обязан определить порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством РФ и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещении и нанимателей жилых помещении по договорам социального найма в этих домах. На практике власти некоторых субъектов РФ выделяют субсидии непосредственно региональному оператору на финансирование мероприятий по сохранению МКД - объектов культурного наследия вне рамок региональных программ.
В конечном итоге представляется, что собственники жилых помещений вправе в судебном порядке обжаловать включение в охранное обязательство требований к сохранению объекта, которые обязан выполнять бывший наймодатель.

О зависимости между предметом охраны и обязанным лицом

В зависимости от предмета охраны требования к содержанию и сохранению объекта культурного наследия могут быть установлены в отношении МКД в целом, жилых и нежилых помещений в нем, а также общего имущества собственников помещений в МКД. От этого будет зависеть, кто должен выполнять охранные обязательства. Представим соответствующие предписания из п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ в виде таблицы.

Обратим внимание на последний пункт, но прежде сделаем такое замечание. Если в доме только часть помещений находятся в частной собственности, а остальные - в государственной или муниципальной и охранные обязательства заключаются в требованиях к общему имуществу, все равно следует определять обязанных лиц так же, как в случае, если бы все помещения принадлежали частным лицам. Иного Закон не предполагает.
Теперь перейдем непосредственно к лицам, которые обязаны выполнять требования к содержанию и сохранению общего имущества и МКД в целом. По умолчанию это собственники помещений в МКД. И это единственно возможный вариант, когда они сами управляют домом (напомним, что теперь только в небольших (не более 16 квартир) домах может быть реализовано непосредственное управление). Если же домом управляет УК, ТСЖ, ЖК, то, как следует из п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ, собственники помещений на общем собрании квалифицированным большинством голосов могут принять решение о возложении на управляющего обязанности выполнять охранные обязательства.
Здесь возникает несколько вопросов.
Во-первых, не расходится ли с общими правилами жилищного законодательства положение о передаче полномочий управляющему по особому решению общего собрания? Мы знаем, что УК, приняв на себя управление домом, должна выполнять все мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества, обязательные в силу закона, тем самым обеспечивая нормативное состояние общего имущества. Для возложения на управляющего этих обязательств не нужно специальных решений, условий договора управления. Данные обстоятельства достаточны для судов, которые на основании действующей редакции Закона N 73-ФЗ признают законными предписания, выданные УК, о проведении тех или иных работ по сохранению МКД - объекта культурного наследия. Но, вспомним, охранное обязательство устанавливает требования не только к сохранению, но и к содержанию объекта. Здесь уже нельзя отрицать, что содержание общего имущества - это безусловная задача управляющего домом.
Если представить, что собственники помещений не принимали соответствующего решения, выходит, что при наличии в доме управляющего собственники своими силами обязаны выполнять охранные обязательства: согласовывать перечень и сроки необходимых работ с органом охраны, нанимать подрядчика со специальной лицензией и т.д. Однако достаточно открыть Правила осуществления деятельности по управлению МКД, и становится понятно, что все перечисленные действия представляют собой стандарты управления, обязательные к исполнению управляющим.
Добавим, что в ЖК РФ есть похожая норма: общее собрание вправе выбрать лицо, которое от имени собственников будет заключать договор о передаче элементов общего имущества в пользование третьих лиц (п. 3.1 ч. 2 ст. 44). Таким лицом может быть любой гражданин или организация, а не только управляющий домом. Причем выбранное лицо вправе отказаться от возложения на него соответствующих полномочий. Может ли УК отказаться от обязанности выполнять мероприятия по содержанию и сохранению общего имущества и МКД в целом, если собственники примут соответствующее решение? По мнению автора, вряд ли. То есть мероприятия по содержанию и сохранению дома - это обязательные, а не дополнительные работы и услуги, от них управляющий не может отказаться, если заключил договор управления домом.
Вместе с тем нужно признать, что наличие в п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ упоминания о необходимости принятия решения общим собранием может стать для УК своеобразной индульгенцией, снимающей ответственность. Автору остается признать: несмотря на долгие дебаты вокруг законопроекта, его окончательные формулировки все-таки не внесли ясность в проблемные вопросы.
Во-вторых, следует прояснить вопрос финансирования выполнения охранных обязательств. Принимая дом в управление, УК должна иметь возможность оценить его состояние и стоимость необходимых работ, источники их финансирования и, исходя из этого, предложить размер платы для собственников помещений. Очевидно, что взимать с жильцов можно только плату, пропорциональную их обязательствам в части содержания и сохранения объекта культурного наследия. Те работы, которые должен финансировать бывший наймодатель, не должны оплачиваться собственниками помещений. Все сказанное касается содержания общего имущества и текущего ремонта. Установление взносов на капитальный ремонт вне компетенции управляющего (он может лишь обосновать увеличенный размер взносов по сравнению с установленным законодательно).

Обязан ли управляющий МКД выполнять мероприятия по сохранению дома, признанного объектом культурного наследия? Если читать новую редакцию Закона N 73-ФЗ в отрыве от жилищного законодательства, то он обязан делать это только при наличии решения общего собрания собственников помещений, принятого квалифицированным большинством голосов. Если же вспомнить нормативные документы, регулирующие деятельность по управлению МКД, и правоприменительную практику, то можно прийти к выводу, что управляющий должен проводить указанные мероприятия всегда.
Главной новеллой для собственников помещений в домах - объектах культурного наследия стало исключение из их охранных обязательств требований к сохранению объекта в части капитального ремонта, который должен проводить бывший наймодатель приватизированных жилых помещений.