Предельные параметры разрешенного строительства реконструкции установленные градостроительным регламентом. Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков

СТ 38 ГрК РФ .

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ

1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.

Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.

Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.

С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.

Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).

Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».

3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.

Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны Р.1.

Максимальный процент застройки земельного участка объектами капитального строительства данной зоны составляет 7%.

4. Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка – до 3-х этажей.

Р.2. ЗОНА ЗЕЛЕНЫХ НАСАЖДЕНИЙ

Зона зеленых насаждений предназначена для улучшения микроклиматических и рекреационных условий (создания благоприятных возможностей для отдыха людей), улучшение облика населенного пункта, повышения эстетических его достоинств, а также для выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций. При этом учитывается функциональное значение зеленых насаждений и общее планировочное решение, максимально сохраняются существующие зеленые насаждения.

2. бульвары;

   озеленение территории древесными, кустарниковыми и травянистыми растениями.

элементы дизайна, скульптурные композиции;

элементы благоустройства;

места парковки для легковых автомобилей на земельном участке основного объекта;

отдельно стоящие туалеты на земельном участке основного объекта.

1. Суммарная площадь озелененных территорий общего пользования – парков, лесопарков, садов, скверов, бульваров и др. должна быть не менее 10 м2/чел.

2. Площадь территории парков, садов и скверов следует принимать не менее:

городских парков - 15 га;

парков планировочных районов - 10 га;

садов жилых районов - 3 га;

скверов - 0,5 га.

Для условий реконструкции площадь указанных элементов допускается уменьшать.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны Р.2.

1. Коэффициент застройки (отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка) земельного участка составляет:

В общем балансе территории парков и садов площадь озелененных территорий следует принимать не менее 70 %;

Максимальный процент застройки земельного участка объектами капитального строительства данной зоны составляет 25%.

2. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до границ земельных участков должны быть не менее 1 м.

3. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м.

4. Максимальная высота вновь размещаемых и реконструируемых объектов капитального строительства, отнесенных к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, не должна превышать 8 метров от планировочной отметки земли.

Зоны особо охраняемых территорий:

ЗВ. ЗОНА ИСТОЧНИКОВ ВОДОСНАБЖЕНИЯ

Зона источников водоснабжения выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий предназначенных для размещения и санитарной охраны объектов водоснабжения, а также сооружений и коммуникаций, служащих для функционирования и эксплуатации объектов водоснабжения.

Виды разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости, расположенных в зоне источников водоснабжения устанавливаются в индивидуальном порядке уполномоченными органами.

1. Размеры земельных участков для станций очистки воды в зависимости от их производительности следует принимать не более:

при производительности до 0,8 тыс. м 3 /сут. – площадь участка 1 га;

свыше 0,8 до 12 тыс. м 3 /сут. – 2 га;

свыше 12 до 32 тыс. м 3 /сут. – 3 га;

свыше 32 до 80 тыс. м 3 /сут. – 4 га;

свыше 80 до 125 тыс. м 3 /сут. – 6 га.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны ЗВ.

2. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до границ земельных участков должны быть не менее 1 м.

3. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м.

4. Максимальная высота вновь размещаемых и реконструируемых объектов капитального строительства, отнесенных к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, не должна превышать 15 метров от планировочной отметки земли.

Зоны специального назначения:

КЛ. ЗОНА КЛАДБИЩ

Зона кладбищ выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, на которых осуществляется специализированная деятельность.

Основные виды разрешенного использования:

кладбища традиционного захоронения;

кладбища урновых захоронений после кремации;

бюро похоронного обслуживания;

иные объекты похоронного назначения.

Условно разрешенные виды использования:

культовые сооружения.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

места парковки легковых автомобилей;

элементы благоустройства.

1. Размеры участков кладбищ должны быть:

Минимальный размер земельного участка 0,24 га на 1 тысячу человек;

Максимальный размер земельного участка 40 га.

2. Для объектов иного назначения - в соответствии с документацией по планировке территории.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны КЛ.

1. Коэффициент застройки (отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка) земельного участка составляет:

Для всех типов кладбищ площадь мест захоронения должна составлять не более 70% от общей площади кладбища,

Площадь зеленых насаждений - не менее 25%;

2. Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка – до 3-х этажей;

3. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до границ земельных участков должны быть не менее 1 м.

КО. ЗОНА КАНАЛИЗАЦИОННЫХ ОЧИСТНЫХ СООРУЖЕНИЙ

Зона канализационных очистных сооружений выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, на которых осуществляется специализированная деятельность.

Основные виды разрешенного использования:

1. канализационные насосные станции;

2. нежилые помещения для дежурного персонала.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

1. места парковки легковых автомобилей на земельном участке основного объекта.

Предельные размеры земельных участков в зоне КЛ.

1. Размеры земельных участков под очистные сооружения, включая иловые площадки, в зависимости от производительности очистных сооружений должны быть не более приведенных в таблице 5.

Таблица 5

2. Размеры земельных участков очистных сооружений локальных систем канализации следует принимать не менее 0,25 га.

3. Размеры земельных участков, отводимых под сливные станции, следует принимать не менее 0,02 га.

4. Для объектов иного назначения - в соответствии с документацией по планировке территории.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны КО.

1. Коэффициент застройки (отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка) земельного участка данной зоны составляет - 60%.

2. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до границ земельных участков должны быть не менее 1 м.

3. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м.

4. Максимальная высота вновь размещаемых и реконструируемых объектов капитального строительства, отнесенных к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, не должна превышать 21 метр от планировочной отметки земли.

1. Статья 34. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации

На территории муниципального образования Остахновского сельского поселения установлены следующие зоны с особыми условиями использования территорий, применительно к которым градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации:

прибрежная защитная полоса;

водоохранная зона;

санитарно-защитная зона;

санитарно-защитная зона кладбищ;

охранная зона линий электропередачи;

зона санитарной охраны источников водоснабжения (1 пояс);

зона санитарной охраны источников водоснабжения (2 пояс)

охранная зона газораспределительных сетей;

граница территорий объектов культурного наследия;

граница особо охраняемых природных территорий.

Прибрежная защитная полоса.

В соответствии с частью 17 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах прибрежной защитной полосы запрещаются:

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие».

5) распашка земель;

6) размещение отвалов размываемых грунтов;

7) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Водоохранная зона.

В соответствии с частью 15 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

Санитарно-защитная зона.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 , утвержденным Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03», от 25 сентября 2007 г. N 74 зарегистрированным в Минюсте Российской Федерации 25 января 2008 г. N 10995 , в санитарно-защитной зоне не допускается размещать:

Жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.

В санитарно-защитной зоне объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, производства лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий допускается размещение новых профильных, однотипных объектов, при исключении взаимного негативного воздействия на продукцию, среду обитания и здоровье человека.

Санитарно-защитная зона или какая-либо ее часть не может рассматриваться как резервная территория объекта и использоваться для расширения промышленной или жилой территории без соответствующей обоснованной корректировки границ санитарно-защитной зоны.

Санитарно-защитная зона кладбищ.

В соответствии Санитарными правилами и нормами «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения. СанПиН 2.1.1279-03» в санитарно-защитной зоне кладбища запрещается:

Строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием объектов похоронного назначения, за исключением культовых и обрядовых объектов.

Охранная зона линий электропередачи.

В соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 160 от 24 февраля 2009 года, в охранных зонах линий электропередачи напряжением свыше 1000 вольт, запрещается:

Складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

Размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, за исключением гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих физическим лицам, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

Использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

Бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

Осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются:

Строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

Горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель;

Посадка и вырубка деревьев и кустарников;

Дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

Проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке;

Проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

Земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи);

Полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

Полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).

Зона санитарной охраны источников водоснабжения (1 пояс).

В соответствии с "СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы" , утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 26.02.2002, в первом поясе зон санитарной охраны устанавливаются следующие ограничения.

Не допускается посадка высокоствольных деревьев, все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно - бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений.

Здания должны быть оборудованы канализацией с отведением сточных вод в ближайшую систему бытовой или производственной канализации или на местные станции очистных сооружений, расположенные за пределами первого пояса ЗСО с учетом санитарного режима на территории второго пояса.

В исключительных случаях при отсутствии канализации должны устраиваться водонепроницаемые приемники нечистот и бытовых отходов, расположенные в местах, исключающих загрязнение территории первого пояса ЗСО при их вывозе.

Зона санитарной охраны источников водоснабжения (2 пояс).

В соответствии с "СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы" , утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 26.02.2002, во втором поясе зон санитарной охраны устанавливаются следующие ограничения.

Бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно - эпидемиологического надзора.

Запрещение закачки отработанных вод в подземные горизонты, подземного складирования твердых отходов и разработки недр земли.

Запрещение размещения складов горюче - смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод.

размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод;

применение удобрений и ядохимикатов;

рубка леса главного пользования и реконструкции.

Территории объектов культурного наследия

В соответствии c Федеральным Законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» №73-ФЗ от 25 июня 2002г.: «В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Охранная зона газораспределительных сетей.

Ограничения использования территории устанавливаются Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 N 878:

Любые работы в охранных зонах газораспределительных сетей производятся при строгом выполнении требований по сохранности вскрываемых сетей и других инженерных коммуникаций, а также по осуществлению безопасного проезда специального автотранспорта и прохода пешеходов.

На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается:

а) строить объекты жилищно - гражданского и производственного назначения;

б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями;

в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений;

г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно - измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей;

д) устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ;

е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей;

ж) разводить огонь и размещать источники огня;

з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра;

и) открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики;

к) набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них;

л) самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не указанные выше, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ.

10 /19 , 18а, Ленинградская, д. 31, Симонова, д. 15 ... 130а, 134, 138, 140, 142, 142а , 152, 156а, 160, 162, 164а...

Эффектным способом используя удобство места строительства и удобство реализации сроков возведения объектов на нем, можно добиться многого. Предельные параметры разрешенного строительства - это почти то же самое, что предельные размеры земельного участка, на котором организуется строительное производство, являются важной темой для разговора с заказчиком. По этой причине мы написали эту публикацию. Кому же не захочется знать, на какие моменты обратить внимание и в каких местах лучше строить.

Предельные параметры разрешенного строительства ГрК РФ определяются, как минимальные и максимальные размеры земельных участков, для которых существуют ограничения. В статье 38 вышеназванного кодекса говорится, предельные параметры разрешенного строительства могут включать в себя:

• размеры земельных участков, в том числе их площадь;
• минимальные отступы от границ;
• предельное количество этажей или предельную высоту зданий (сооружений);
• максимальный процент застройки.

Все эти ограничения указаны в законодательных актах федерального значения и являются руководством для установления дополнительных предельных параметров разрешенного строительства в региональных зонах.

Отсюда следует, что определяя предельные параметры разрешенного строительства, которые учитываются в Правилах застройки определенной территории, местным муниципалитетам можно руководствоваться конкретными условиями земли и другими особенностями, с помощью которых можно предельно расширить или сузить эти границы.

В пункте 3 ст. 38 ГрК РФ региональные зоны России разделены на подзоны, но в границах одной территориальной зоны, несмотря на одинаковые виды разрешенного строительства (ВРИ) каждый конкретный участок земли может иметь свои предельные параметры разрешенного строительства. При этом, согласно стандартов градостроительства, в таких подзонах будут различными доли озеленения участков. Давайте рассмотрим этот вопрос подробно.

Наиболее распространенный вариант использования земли под строительство дач и садоводств, определял, в свое время, предельные параметры разрешенного строительства, как пресловутые 6 соток земли. Во всех градостроительных регламентах России это был предельно допустимый показатель использования надела гражданами для разрешенного ИЖС. Люди невольно стали рассматривать дачные участки в предельно допустимых размерах, которые могли быть допустимыми в одной территориальной зоне и совсем непригодными к садоводческому хозяйствованию - в другой.

Фактические подобные предельные параметры разрешенного строительства могли быть эффективными при борьбе с недобросовестными застройщиками, не соблюдающими градостроительные нормы и границы застройки, строящими дома в несколько этажей. Практически же подобное уравнивание привело к дополнительным нагрузкам на дачные и садоводческие хозяйства, которые негативно отразились на обычных гражданах. Участок, не вписывающийся в предельные параметры разрешенного строительства, согласно действующему законодательству, не может быть поставлен на кадастровый учет, соответственно все постройки на нем подлежат сносу. При этом не имеют значения форма собственности и права на землю.

Правда, для собственников некапитальных построек есть смягчение. В статье 36 ГрК РФ предлагается такие участки, предельные параметры разрешенного строительства которых нарушены, использовать без срока действия, если они не несут в себе угрозу жизни и здоровью другим людям.

В предельные параметры разрешенного строительства включены также минимальные отступы от границ земельных участков, за пределами которых возведение конструкций запрещено. А также предельная высота строений в соответствии с техническими регламентами, в которых установлены требования об ограничении высоты и недопустимости превышения определённых показателей. Эти и иные показатели, как максимальный процент застройки в каждом проекте регулируются на уровне местного законодательства, поэтому рассматриваются и согласуются с заказчиком на индивидуальной основе.

По всем вопросам строительства на собственных и арендованных землях обращайтесь к специалисту компании по телефону 391 209-09-40. Ждем звонков!

кандидат юридических наук

судья Краснодарского краевого суда.

О п р е д е ль н ы х р а з м е р а х з е м е ль н ы х у ч ас т к о в и п р е д е ль н ы х п а р а м е т р а х

р а з р е ш е нн о г о с т р о и т е ль с т в а

(«Судебные ведомости» Выпуск №3(41), 2012)

В ходе градостроительного зонирования территорий населённых пунктов выделяются определённые территориальные зоны, что предопределяет ряд предельно-ограничительных характеристик создаваемых в пределах таких зон объектов.

Правовую основу таких пределов и ограничений составляет ст. 38 Градостроительного кодекса РФ.

Важно отметить отсутствие обязательности установления всех потенциальных пределов. Законодатель предусмотрел в ч. 1 ст. 38 ГрК РФ наиболее распространённые пределы и параметры, но, к сожалению, перечень их нельзя признать исчерпывающим.

Конкретизация же пределов и ограничений излагается в муниципальном правовом акте - правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования. Такие правила разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 30 ГрК РФ).

Материал настоящей статьи преимущественно будет построен на положениях Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар(1). Сам Градостроительный кодекс РФ предусматривает лишь основополагающие критерии и не может служить единственным источником рассматриваемых пределов и ограничений. Исследователи данного вопроса отмечают, что в большинстве муниципальных образований России муниципальный правовой акт, закрепляющий правила землепользования и застройки,не принят(2).

Итак, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя следующее.

Во-первых, предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь. Такие пределы могут быть как минимальными, так и максимальными; не исключены варианты одновременного установления пределов обоих типов.

Например, в зоне «Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» минимальная площадь земельных участков составляет 300 кв. м. При этом минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) должна составлять 8 метров.

Максимальная площадь участков при этом не ограничена. В городе-курорте Геленджике, например, установлены одновременно оба предельных параметра: минимальная площадь участка равна 300 кв. м, а максимальная ограничена для индивидуального жилищного строительства и приусадебных участков площадью 1500 кв. м.(3).

Эти предельные значения будут использованы не только при предоставлении земельных участков. Они послужат ограничительным критерием, в частности, при разделении земельного участка по инициативе правообладателя на основании ч. 4 ст. 41 ГрК РФ. Например, по этому основанию административным органом правомерно отказано в образовании земельных участков путём разделения одного земельного участка; что подтверждено судебными органами (4).

Во-вторых, минимальные отступы от границ земельных участков. Этот параметр может быть установлен в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Такие отступы обязательно указываются в градостроительном плане земельного участка (п. 3 ч. 3 ст. 44 ГрК РФ).

В уже названной зоне Ж.1.1. в г. Краснодаре минимальный отступ зданий, строений и сооружений от красной линии улиц, проездов должно составлять 3 метра. Допускается уменьшение отступа либо расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учетом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки.

Предусматриваются и более детальные правила: до границы соседнего земельного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должно быть не менее: от жилого дома – 3 м; от других хозяйственных построек (бани, гаража и др.) – 1 м; от стволов высокорослых деревьев – 4 м; от стволов среднерослых – 2 м; от кустарника – 1 м. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки. При возведении на земельном участке хозяйственных построек и строений и сооружений вспомогательного использования, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего участка, следует водосток с их крыш ориентировать на свой участок.

При ширине земельного участка 12 метров и менее (но не менее 8 м), в случае расположения на нем объектов недвижимого имущества минимальный отступ от границы соседнего земельного участка при строительстве индивидуального жилого дома на таком земельном участке должен быть не менее: для одноэтажного жилого дома – 1 м; для двухэтажного жилого дома – 1,5 м; для трехэтажного жилого дома при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5 метров – 2 м.

Указанные минимальные расстояния применяются в отношении стен, не относящихся к жилым комнатам, или глухих стен жилых комнат. Минимальное же расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани и др.), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Градостроительное законодательство предусматривает весьма детальные правила подготовки документации по планировке территории. В частности, выделяются правила об особенностях подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (ч. 1 – 16 ст. 46 ГрК РФ).

Конечно, проверку рассматриваемых в настоящей статье границ и пределов стоит проводить до приобретения земельного участка и такая информация должна быть открытой, так как от этого напрямую зависят параметры разрешённого строительства на таком участке.

Соответственно, запросить градостроительный план земельного участка вправе любое лицо. При этом действует ч. 17 ст. 46 ГрК РФ, на основании которой при обращении физического или юридического лица в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 – 16 данной статьи, не требуется.

Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления такого обращения обязан подготовить градостроительный план земельного участка и утвердить его. Плата при этом с заявителя не взимается.

Вообще подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (ч. 1 ст. 44 ГрК РФ).

С учётом изложенного, критически следует оценить сделанный на основании норм ст. 44 и части 17 ст. 46 ГрК РФ вывод суда о том, что «с заявлением о выдаче градостроительного плана вправе обратиться либо правообладатель земельного участка, либо лицо, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта» (5). Соответственно, судом в данном случае признан правомерным отказ органа местного самоуправления в предоставлении градостроительного плана земельного участка, так как «Доказательств существования у предпринимателя титульного права владения спорными земельными участками в материалах дела не имеется»(6).

Незаконным также является отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с непредоставлением правоустанавливающих документов на находящиеся на земельном участке объекты недвижимости(7).

В будущем градостроительный план земельного участка в обязательном порядке подлежит приложению к заявлению о выдаче разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Напротив, так как подготовка градостроительных планов осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства участкам, или реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам, правомерным является отказ в случае, если участок для таких целей не предназначен. Например, орган местного самоуправления правомерно отказал в выдаче градостроительного плана земельного участка, находящегося во второй зоне санитарной охраны города-курорта Пятигорск (Пятигорского место рождения минеральных вод). При этом был запрошен план с разрешенным использованием «для строительства торгово-офисного центра», что не соответствует целевому назначению земельного участка, находящегося в указанной зоне горно-санитарной охраны. В силу п. 3 ст. 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»(8) на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха. Во второй горно-санитарной зоне недопустимо проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению (9).

Сами отступы могут де-факто отсутствовать, если они предусмотрены как нулевые, при которых размещение зданий, строений или сооружений допускается в любом месте земельного участка, в том числе на всей его площади. Запрета на установление нулевых отступов градостроительное законодательство России не содержит. Поэтому заслуживает поддержки судебная практика, признающая правомерность закрепления в качестве минимальных нулевых отступов (10).

В-третьих, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений.

В Краснодаре в настоящее время закреплены следующие пределы данной группы. В зоне «Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» среди основных видов разрешенного использования указаны административные здания, конторы (офисы) площадью не более 150 кв. м с количеством надземных этажей не более двух; а во вспомогательных видах административные здания, конторы (офисы) площадью более 150 кв. м с количеством надземных этажей не более двух. В целом же максимальное количество надземных этажей возводимых зданий составляет три; а максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа – 12 метров. Практически такие же пределы закреплены для зоны «Ж.1.2. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара», с тем лишь отличием, что эксплуатация административных зданий площадью более 150 кв. м включена в условно разрешённые виды использования, а не во вспомогательные.

В зоне «Ж.1.3. Зона застройки малоэтажными и среднеэтажными многоквартирными жилыми домами» максимальное количество надземных этажей зданий составляет пять.

Для зоны «СХ.1 Зона садоводческих товариществ» максимальное количество надземных этажей зданий составляет два; а максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа – 10 метров.

В-четвёртых, максимальный процент застройки в границах земельного участка. Такой процент определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В Краснодаре данный критерий, в частности, не используется для общественно-деловых зон, в то время как для ряда жилых зон, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, он предусмотрен: для зон «Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» и «Ж.1.2. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара» максимальный процент застройки участка – 50%. В зонах «Ж.1.3. Зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами» и «Ж.2. Зона застройки многоэтажными жилыми домами» такой предел не используется.

В Геленджике максимальный процент застройки земельного участка в зоне Ж-2 «Зона малоэтажной жилой застройки» составляет 60 процентов; а в зоне Ж-1 «Зона малоэтажной жилой застройки сельского типа» – 50 процентов.

В-пятых, иные показатели. Таков, например, предусмотренный в городе Краснодаре параметр максимальной высоты ограждения земельных участков для всех общественно-деловых территориальных зон. Такая высота не должна превышать 2,2 метра; а ограждения между смежными земельными участками должны быть проветриваемыми на высоту не менее 0,5 метра от уровня земли.

Применительно к каждой территориальной зоне пределы и ограничения могут быть установлены как в отношении предельных размеров земельных участков, так и в отношении предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объектов капитального строительства. Такие размеры и параметры могут быть как изолированными, так и представлять собой любые совокупности.

Кроме того, с течением времени изложенные пределы и ограничения могут быть как изменены, так и исключены. Например, в первоначальной редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (11) для территориальной зоны «ОД.2 Общественно-деловые зоны местного значения» устанавливались следующие пределы: минимальный отступ зданий, строений и сооружений от красной линии улиц, проездов должен был составлять 5 метров. В августе 2010 года данный предел был исключён (12).

В зоне «ОД.1. Центральная общественно-деловая зона» до августа 2010 года существовали следующие пределы: максимальная высота зданий от уровня земли должна была составлять 200 м; а минимальный отступ зданий, строений и сооружений от красной линии улиц, проездов – 5 метров. В настоящее время данные пределы исключены.

Ч. 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ позволяет в пределах территориальных зон устанавливать подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

1. Утверждены Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п.6 в ред. от 19 августа 2010 г. // Краснодарские известия. – 2007. – 15 февраля (№ 24); 2010. – 26 августа (№ 152).

2. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. – М.: Новый индекс, 2010. 256 с.

3. П. 3 ст. 25 Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик: утв. Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 г. № 466 // СПС «КонсультантПлюс».

4. См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 2011 г. № ВАС 11135/11 по делу № А41-24269/10 // СПС «КонсультантПлюс».

5. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2010 г. по делу № А53-16887/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

7. См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2011 г. № ВАС-1304/11 по делу № А19-10054/09-14//СПС «КонсультантПлюс».

8. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26ФЗ в ред. ФЗ от 18 июля 2011 г.// СЗ РФ. – 1995. – № 9. – Ст. 713; 2004. -№ 35. – Ст. 3607; 2006. – № 52. – Ст. 5498; 2007. – № 1. – Ст. 21; 2008. – № 30. – Ст. 3616; 2009. – № 1. – Ст. 17; № 52. – Ст. 6455; 2011. – № 30. – Ст. 4567.

9. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 декабря 2009 г. по делу № А63-2467/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

10. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 декабря 2009 г. по делу № А45-3701/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2008 г. по делу № А43-27107/2007-1-443 // СПС «КонсультантПлюс».

11. Утверждены Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. №19 п. 6 // СПС «КонсультантПлюс».

12. См.: О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар»: Решение городской Думы Краснодара от 19 августа 2010 г. № 81 п. 5 // Краснодарские известия. – 2010. – 26августа (№ 152).