Как определить платежеспособность предприятия. Коэффициенты ликвидности и платежеспособности: их значение в финансовом анализе

Земельного Кодекса РФ….То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку имеется соответствующий договор с администрацией муниципального района, что не противоречит положениям пункта 5 части 1 статьи 1, статьи 15, пункта 4 статьи 28 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Ленинградского районного суда г.

Как продать незавершенное строительство

Регистрация дает вам два преимущества – во-первых, вы становитесь законным владельцем незавершенного строительства, во-вторых, оно официально признается объектом недвижимого имущества. 3 Государственную регистрацию объекта недвижимости проведите по месту его нахождения в территориальном органе. Для регистрации подайте полный пакет документов и заявление на регистрацию. 4 После оформления права собственности ваше недвижимое имущество можно продать, обменять или совершить относительно него любые другие сделки. 5 Для продажи недостроя подайте объявление в местные СМИ или обратитесь в агентство недвижимости. Найдя покупателя, заключите с ним договор купли-продажи в письменной форме.
Приложите к договору передаточный акт и документы по объекту незавершенного строительства (расчетную проектно-сметную документации, документы БТИ и т. д.).

Как продать незавершенное строительство в 2018 году

Если же объект незавершенного строительства находится на участке, принадлежащем его владельцу на иных правах, то, согласно пункту 4, статьи 25 Закона о регистрации, вместо свидетельства о собственности для регистрации представляется иной документ, подтверждающий права заявителя на пользование данным участком, например, зарегистрированный договор аренды. Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой, в случае: -созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; -созданное без получения на это необходимых разрешений; -созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Зарегистрировать право собственности на самовольную постройку обычным путем не получится.

Продажа объекта незавершенного строительства (знаменщиков с.а.)

Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство, требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы. В чем сложность продажи незавершенного строительства Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства, будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено.
Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности.

Как продать недостроенный дом

Каким образом прикажете помочь?)) почти блондинка 23 — 19.03.2013 — 20:45 за деньги, готовь квитанцию) и приказывай самостоятельно, это привилегия решателей вопросов)) Гость 24 — 19.03.2013 — 21:42 22-Оля ля давайте для начала телефонами обменяемся, о встрече договоримся! Я так полагаю вы практик? Ave Caesar 25 — 19.03.2013 — 21:51 Откажут!!! Незавершенка находится на безправном владении зем. участком. ст. 36 предоставляет исключительное право приобретения в собств. т.е. то законное право на основании которого существует незавершенка …одни косяки администрац… Гость 26 — 19.03.2013 — 21:57 25-andrey333 читайте пост № 8 Ave Caesar 27 — 19.03.2013 — 22:03 26- и что дальше? не нормативный, а административный! Росреестр для того и существует чтобы от имени государства проверять правовую природу сделок.

Продажа объектов незавершенного строительства: налоговые риски

Гость 20 — 19.03.2013 — 17:37 Цитата: Сообщение от Оля ля newcons советует сделать это только потому, что не знает специфики формирования и учета дел росреестра. Я советую это сделать потому, что: 1. знаю, что есть такая специфика, 2. есть прецеденты регистрации права после повторной подачи, 3. Стоимость мероприятия — всего 200 р., 4. Можно подавать не дожидаясь решения апелляции! 5.
Я бы сам так сделал! Гость 21 — 19.03.2013 — 18:55 19-Оля ля а вы бы не смогли помочь в решении данного вопроса? … не за спасибо? Гость 22 — 19.03.2013 — 20:42 Цитата: Сообщение от slash2009 19-Оля ля а вы бы не смогли помочь в решении данного вопроса? …

Как продать объект незавершенного строительства

Гость 5 — 18.03.2013 — 20:10 Цитата: Сообщение от slash2009 Вопрос: можно ли продать объект незавершенного строительства в такой ситуации, когда земля не принадлежит ни на каком виде права? Ситуация интересная! Я думаю так. Право на незавершёнку есть, т.е. можно им распоряжаться, участок сформирован — есть границы и кадастровый номер, поэтому, на мой взгляд, можно составить договор купли-продажи объекта недвижимости в котором прописать, что объект расположен на таком-то з/у, право на который не зарегистрировано… Гость 6 — 18.03.2013 — 20:17 По-поводу земли. Судебная практика по данному вопросу противоречивая в части обязывания кого-либо! Но, поскольку заплачены за участок деньги, есть постановление, заключён дкп, то можно с иском к администрации о признании права собственности! Гость 7 — 19.03.2013 — 07:44 1.

Правовед.RU 380 юристов сейчас на сайте

1. Гражданское право
2. Право собственности

Можно ли продать обьект незавершенного строительства и нужна продавцу документы о праве собственности на объект Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

• Можно ли бесплатно оформить право собственности на землю,если есть право собственности на недострой?
• Можно ли в соответствии с 44-ФЗ продать объект незавершенного строительства стройматериалами?

Ответы юристов (1)

• Все услуги юристов в Москве Оспаривание права на нежилое помещение Москва от 50000 руб. Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб.

Можно ли продать незавершенное строительство без регистрации

Важно

Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление по делу N А43-29587/28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление N Ф04-1130/(20855-А45-5)). Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Продажа незавершенного строительства довольно часто встречается на рынке недвижимости. В этой статье будет рассмотрен порядок использования имущественных вычетов предусмотренных в ст. 220 НК.Сложность налогообложения дохода полученного от продажи указанных объектов обуславливается тем, что во многих случаях это имущество находится в собственности менее трех лет.
ЗУ в аренду (то есть получения права владения — моги строить, не моги продавай), и продаваться тогда должно ПРАВО (часть исключительных прав), а не объект. тогда все становится на свои места — застройщик строит, инвентаризаирует и регистрирует, потом оплачивает ПРАВО полного распоряжения (как составная часть права владения и распоряжения).но требовать такого с муниципалов и регистраторв не стоит.они превышают свои полномочия, требуя с застройщика техпаспорт и указывая в договоре КП чужой объект владения, пусть даже и в описательной части.само указание на наличие на ЗУ недвиги порождает гражданско-правовые последствия (единая судьба), что нарушает ваше право распоряжаться (отказ в регистрации).то есть указание (как словесная конструкция в договоре) «под недвижкой» = нарушение прав.нарушенное право должно быть восстановлено.
Гость 10 — 19.03.2013 — 09:44 Вот ещё это можно использовать в апелляции.Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13…Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 3 ноября 2009 года изменено разрешенное использование земельного участка на «для завершения строительства индивидуального жилого дома» и участок предоставлен Климову Н.Д. в собственность за плату, о чем заключен соответствующий договор.Климов Н.Д. обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, в чем ему было отказано со ссылкой на ст.
Гость 32 — 20.03.2013 — 21:28 Цитата: Сообщение от slash2009 22-Оля ля давайте для начала телефонами обменяемся, о встрече договоримся! Я так полагаю вы практик? Для такого существует личная почта — пишите о своих проблемах, пообщаемся. markonx 33 — 21.03.2013 — 18:08 0-slash2009 надо сначала оформить чисто землю — то есть закрыть глаза на недвигу.для этого надо, чтобы в ДКП с МО предмет договора в точности повторял договор аренды — ЗУ кадастровым таким-то, площадью такой-то И ВСЁ.МО не имеет оснваний включать в ДКП ЗУ что-то помимо земли — они не продают объект незавершенного строительства, поскольку у них в муниципальной казне нет такого объекта. и продавать его они не могут.

Основные проблемы при покупке незавершенного строительства

Приобретение объектов незавершенного строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой. Такая форма приобретения прав на будущий объект имеет свои преимущества и, соответственно недостатки. Преимущества состоят в том, на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т.д. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости. Основным недостатком является то, что новому владельцу придется находится в рамках уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений. Правда встречаются случаи, когда объект покупается исключительно ради земельного участка к нему относящемуся, но такие случаи мы рассматривать не будем.

Естественно перед покупкой такой объект незавершенного строительства необходимо оценить. В это понятие каждый покупатель вкладывает свой смысл, однако все обычно сводится к необходимости дать ответы на следующий банальный вопрос – сколько этот объект стоит.

При ответе на этот вопрос необходимо решить следующие 3 основные задачи:

1. Провести анализ правового статуса данного объекта

2. Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ.

3. Определить стоимость завершения строительства.

Правовой статус объекта незавершенного строительства.

Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение:

в статье 130 ГК РФ. "Недвижимые и движимые вещи", которая гласит, что "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ)".

в статье 25 "Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества" Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой

"1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства."

Данные редакции статей вступили в действие с 1 января 2005 года фактически законодательно закрепив судебную практику. Следует отдельно подчеркнуть, что если раньше объект незавершенного строительства регистрировался только в случае необходимости совершения сделки с ним, то в настоящее время такой объект можно зарегистрировать в любое время.

Более того следует особо подчеркнуть, что без государственной регистрации с объектом незавершенного строительства невозможно совершить сделку купли-продажи. Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11.08.2003 г. установлено, что " Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой, если право на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке."

Это особенно важно так как зачастую такие объекты предлагают купить по схеме не купли-продажи самого объекта, а путем покупки фирмы, которая осуществляет его строительство. Делается это из-за того, чтобы не возникали якобы различные сложности по переоформлению разрешительных и иных документов на нового владельца и т.д. Однако именно покупка объекта позволяет выявить все юридические проблемы (если таковые имеются) т.к. предстоит пройти 2 стадии – государственная регистрация права на объект незавершенного строительства продавцом и совершение сделки купли продажи с государственной регистрацией права покупателя на данный объект. Ведь в процессе регистрации права продавца может выясниться, что как раз прав то на данный объект он и не имеет, потому что наличие права будет определять целый комплект документов – права на землю, исходно-разрешительная и проектная документация, наличие различного рода обременений и претензий третьих лиц и т.д. При этом следует иметь в иду, что согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ "Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется." Так что новому владельцу не потребуется разрабатывать и согласовывать все документы заново. Правда не очень понятно как практически это будет работать т.к. во всех разрешительных документах фигурирует наименование прежнего владельца и эти документы надо бы как то переоформить. Старый Градостроительный кодекс на это указывал прямо.

Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства - в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство (создание) объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица.

Основная проблема на сегодняшний день представляется следующей. Вступивший в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона. Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство по которым на момент вступления в силу закона не было оформлено. Естественно, что первая группа объектов по большей своей части в качестве объекта недвижимости не зарегистрирована. Соответственно не зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов (если таковые были). Следовательно в дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками третьих лиц (инвесторов, подрядчиков). Причем вероятность такого развития событий весьма высока т.к. в условиях строительного "бума" всегда необходимо найти ответ на вопрос "Почему данный объект продается в на стадии строительства?" А ответов в основном 3:

1. Проект не рентабелен.

2. У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта.

3. Цена продажи многократно завышена.

Можно посоветовать будущим владельцам обратить внимание на нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых сказано, что "к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти." Статьей 13 компетенция учреждения юстиции дополнена такой функцией как "правовая экспертиза документов и проверка законности сделок". Согласно судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием, в частности, для возникновения права на недвижимое имущество. Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению понесенные убытки. Но на сегодняшний день прецедентов нет.

Оценка технического состояния

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства производится с целью определения качества выполненных работ и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, что прямо отражается на стоимости завершения строительства (или определении технической возможности и экономической целесообразности такого завершения).

Контролируемыми параметрами здания (приводится по ТСН по обследованию зданий и сооружений Самарской области) являются: габаритные размеры, этажность, высота этажа; конструктивная схема; тип и глубина заложения фундаментов; нагрузки и воздействия; общий крен, деформации (осадки), размеры между осями основных конструктивных элементов (пролет, шаг колонн, балок, ферм), отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т. д.; геометрические размеры конструктивных элементов; конструкции узлов и стыков, типы и материал несущих и ограждающих конструкций.

Контролируемыми параметрами для бетонных конструкций являются: геометрические размеры; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона.

Контролируемыми параметрами для железобетонных конструкций являются:

геометрические размеры; ширина раскрытия трещин; вид арматуры; прогибы;

толщина защитного слоя бетона; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона; диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; состояние стыков или узлов сборных конструкций.

Контролируемыми параметрами для каменных конструкций являются: тип и качество выполнения кладки; вид и марки камней и раствора; геометрические размеры (толщина и высота стен, размеры простенков); прочность камней и раствора; морозостойкость камней; толщина швов кладки; величина пустошовки; вид, диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; влажность кладки.

В число контролируемых параметров, при обследовании бетонных, железобетонных и каменных конструкций, следует включать:

1 Прочностные характеристики бетона, камней и раствора в случаях, если:

имеющаяся документация не содержит проектных данных о прочности материала, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при приготовлении и укладке материалов были нарушены требования, действующие на момент строительства;

есть основания предполагать, что материал в раннем возрасте подвергся воздействию отрицательных температур;

материал имеет существенные коррозионные повреждения, повреждения в результате пожара или в результате переменного замораживания и оттаивания;

конструкция подвергалась значительному динамическому или вибрационному воздействию;

в результате поверочных расчетов с использованием проектных значений прочности материалов установлено, что несущая способность конструкции недостаточна, а есть основания полагать, что фактическая прочность бетона выше проектной;

при изменении нагрузок или условий эксплуатации.

2 Количество, диаметр и прочность арматуры в случаях, если:

отсутствуют проектные данные об армировании, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при изготовлении были допущены отступления от проекта в армировании;

прогибы и ширина раскрытия трещин превышают нормируемые;

характер трещин и повреждений свидетельствует о возможном отступлении от требований проекта по армированию;

имеются признаки, свидетельствующие о коррозии арматуры;

конструкция подвергалась воздействию пожара;

целью обследования является изыскание резервов несущей способности конструкций.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектным данным.

Контролируемыми параметрами для металлических конструкций являются: геометрические размеры, прогибы, предел текучести и временное сопротивление металла; относительное удлинение; ударная вязкость при различных температурах и после механического старения; химический состав стали; предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение, ударная вязкость и химический состав сварных швов, болтов, заклепок; размеры (длина, катет) сварных швов; количество и диаметр заклепок и болтов в узлах; класс точности и класс прочности болтов.

При обследовании металлических конструкций в число контролируемых параметров (с проведением лабораторных испытаний) следует включать прочностные характеристики стали, сварных швов, болтов и заклепок, их пластичность, химический состав и склонность к хрупкому разрушению в случаях, если:

отсутствуют исполнительная документация и сертификаты или недостаточны имеющиеся в них сведения;

обнаружены в конструкциях повреждения, связанные с низким качеством стали (расслой, хрупкие трещины и др.);

металл претерпел пластические деформации или воздействие высоких температур;

возможно развитие межкристаллитной коррозии или коррозионного рас­трес­ки­ва­ния металла.

Контролируемыми параметрами для деревянных конструкций являются: геометрические размеры; прогибы; порода древесины и ее сорт; прочностные характеристики древесины; влажность древесины; ширина годичных слоев и содержание в них поздней древесины; вид фанеры и ее прочностные характеристики; прочностные характеристики стальных или алюминиевых элементов: предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение; материал, количество, размещение и размеры соединительных элементов; степень пропитки древесины антипиренами; длина и глубина лобовых врубок; длина опорной площадки и глубина подрезки растянутой зоны изгибаемых элементов; вид и размеры ослабления сечений врубками, вырезами.

При обследовании деревянных конструкций в число контролируемых параметров следует включать прочностные характеристики древесины, фанеры, стальных или алюминиевых элементов в случаях, если:

отсутствуют рабочие чертежи, паспорта и сертификаты на конструкции;

обнаружены в конструкциях гниль, грибковые, энтомологические и другие повреждения древесины;

изыскиваются резервы несущей способности конструкций;

конструкции подверглись воздействию высоких температур или сильно увлажнены.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектной и исполнительной документации.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений железобетонных конструкций являются: ширина раскрытия и глубина трещин, их расположение и характер; размеры и расположение сколов с оголением и без оголения арматуры; степень повреждения арматуры и состояние ее сцепления с бетоном; степень повреждения закладных деталей и состояние стыков и узлов сопряжений сборных конструкций; размеры и глубина пропитки нефтепродуктами; глубина преобразованного слоя бетона; температура нагрева бетона при пожаре.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений каменных конструкций являются: ширина раскрытия трещин, их характер и расположение; глубина и размеры местных повреждений кладки.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений металлических конструкций являются: размеры ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры трещин в основном металле, сварных швах и околошовной зоне сварных швов; непровары, неполномерность, наличие кратеров, чешуйчатость и др. в сварных швах; подрезы основного металла; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местные искривления на части длины элемента или вмятины; взаимное смещение конструкций; зазоры в местах сопряжения конструкций; смещение болтов и заклепок с разбивочных осей и рисок; глубина коррозии элементов; степень разрушения защитных покрытий и др.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений деревянных конструкций являются: степень поражения древесины грибками, энтомологическими вредителями, гнилью; ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры и расположение усушечных трещин; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местное выпучивание элементов; зазоры между элементами; непроклеи в клееных конструкциях; деформации площадок смятия; глубина коррозии металлических элементов и деталей и др.

Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен в программе обследования в зависимости от вида конструкций, их состояния, полноты технической документации и т.д.

Стоимость завершения строительства

Это самый главный вопрос. Стоимость реализации проекта складывается из двух составляющих – цена покупки объекта плюс стоимость завершения строительства. Сегодня на рынке распространена ошибка, которую допускают покупатели незавершенного строительства. Дело в том, что к оценке стоимости незавершенного объекта привлекаются чисто оценочные фирмы, которые рассчитывают стоимость завершения создания объекта 2-мя способами. Как разницу между общей сметной стоимостью объекта, отраженной в проектно-сметной документации, и стоимостью выполненных строительно-монтажных работ, отраженных в актах формы 2 и 3. Или как разницу между теми же показателями, но определенных по укрупненным нормативам. Эти расчеты проводятся по так называемым "данным заказчика" (общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ и т.д.).

Но достоверность этих данных никем не проверяется. Опыт экспертной работы показывает, что в минимально в 50% случаев полный расчет сметной стоимости строительства конкретного (подчеркиваю – конкретного) объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда! завышены, причем минимально на 15%, а встречается и на 100%.

Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ и сметной документации на предмет их достоверности и обоснованности, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и не дешевая работа.

При проведении оценки стоимости строительства необходимо минимально выполнить следующие работы:

провести оценку достоверности составов и объемов работ по разделам сметной документации на строительство Объекта;

определить правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т.п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

3. определить достоверность стоимости, предусмотренных для применения при строительстве материалов и оборудования, ее соответствие среднерыночным показателям на период строительства;

определить достоверность фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации для их принятия и списания затрат на их производство;

сопоставить фактическую стоимость выполненных работ по Объекту со сметной, установить причины возникновения отклонений (в случае их наличия), дать прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при будущем выполнении строительно-монтажных работ по Объекту;

установить и проанализировать факторы, оказывающие влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Неотъемлемой частью объекта незавершенного строительством является разрешительная, проектно-сметная, договорная и исполнительная документация. Наличие или отсутствие этой документации также влияет на стоимость завершения работ.

Важнейшим фактором является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства в особенности проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот – оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объекта т.к. зачастую не выгодно (а бывает и невозможно) произвести замену как проектной организации так и подрядчиков и поставщиков.

И наконец, только после выполнения всех вышеперечисленных мероприятий, можно дать конечную интегральную оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Она сложится из стоимостных и временных показателей. Техническое состояние объекта, наличие документации, правовые проблемы окажут влияние не только на стоимость завершения строительства, но и соответственно на срок. Соответственно с учетом этого дополнительного срока и фактического объема выполненных и не выполненных работ сложится конечная стоимость строительства. И вот уже ее необходимо соотносить с предлагаемой продавцом ценой с учетом предполагаемого эффекта от вложения средств.

Захаров С.В., ASN Expert Group ©

• отсутствуют материальные возможности;
• ухудшилось материальное положение, и собственник понимает, что содержать домовладение в 300 кв.м. ему не по силам;
• есть проблемы с проведением коммуникаций.

Основной причиной продажи объектов, не введенных в эксплуатацию, является отсутствие денег на продолжение строительства. Наш совет - не тяните время, ищите покупателей. С каждым годом стоимость вашего недостроенного дома будет падать. Причина - воздействие внешних условий на физическое состояние объекта. Осадки, морозы, ультрафиолет - все это скажется на состоянии стен и фундамента, особенно если нет крыши и водостоков. В итоге, ценность будет представлять только земля.

Трудности в проведении инженерных сетей

Коммуникации подведены к участку. В этом случае основной преградой для собственников становятся деньги и время. Например, для подведения газа - необходим проект газификации, составленный газовой компанией. Строительно-монтажные работы также проводят специалисты, а готовность проверяют сотрудники газовой службы. Придется побегать по инстанциям и выложить больше 100 тыс. рублей на все про все.

«Недострой» находится в коттеджном поселке, на доступном расстоянии есть коммуникации. Загвоздка может возникнуть, если инженерные сети будут проходить через участок соседей. Ситуация, когда соседи препятствуют проведению труб через свой участок, достаточно типичная. Иногда единственное решение - обращение в суд. Шансы по положительный результат - 99%. Правда, придется потратить 3–6 месяцев на судебные тяжбы.

Незавершенный объект - в чистом поле. Нет ни технической, ни материальной возможности провести газ, свет и воду. Не отчаивайтесь: такой «недострой» тоже можно продать. Многие состоятельные люди мечтают жить вдали от цивилизации, а проведение коммуникаций для них лишь вопрос стоимости. Можно купить и собственную подстанцию и газгольдер (резервуар, где хранится газ, используют для газификации частных домов) высокой мощности, а с водой вообще не проблема - индивидуальная скважина. Конечно же, стоит это все не 5 рублей, да и последующие обслуживание и эксплуатация не для среднего класса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Как зарегистрировать недострой

Закон ясно дает понять, что до момента регистрации объекта не существует. То есть, чтобы продать недостроенный дом, его надо зарегистрировать. На объекты незавершенного строительства выдается свидетельство о праве с указанием на его степень готовности. По общему правилу зарегистрировать можно и фундамент.

Основания для регистрации:

• право на землю;
• технический и кадастровый паспорт объекта. Смотрите публикацию на сайте на тему: «Как сделать кадастровый паспорт на недвижимость»;
• разрешение на строительства.

Внимание: без разрешения можно зарегистрировать только готовый дом при наличии прав на земельный участок.

Если у вас нет времени и средств на регистрацию, можете продать участок, а в его стоимость включить стоимость дома. Желательно предварительно оценить домостроение. Есть еще вариант с заключением договора купли-продажи будущей вещи или инвестиционного договора (это одно и тоже).

Особенности заключения такого договора:

1. Участок находится в Вашей собственности;
2. Переход права на объект и участок происходит только после государственной регистрации;
3. Инвестор достраивает ваш дом и занимается регистрацией, а потом получает право на собственность.

Внимание: такая схема распространена у застройщиков коттеджных поселков, таким образом, привлекаются инвестиции. Для частных лиц - это не типичная ситуация. Чтобы предусмотреть все нюансы, нужна помощь юриста.

Как продать недострой через риэлтора или своими силами

Если риэлтор опытный, и у него есть положительный опыт в продаже «недостроев» есть смысл к нему обращаться. Начинающие риэлторы компетентны настолько же, насколько и вы.

Проверяем риэлтора.

• Попросите агента представить доказательства его удачных сделок, в том числе и с незавершенными объектами недвижимости.
• Проверьте профессиональный уровень риэлтора. Задайте ему вопросы по поводу оформления сделки, регистрации объекта. Из ответов Вы сразу поймете в теме человек или нет.
• Уточните, сколько, по мнению специалиста, стоит Ваш объект. Если Вы до этого проштудировали предложения, то ответ на этот вопрос подскажет, знает ли риэлтор рынок недвижимости.

Подробнее о том, как найти риэлтора , читайте в нашей статье.

Внимание: многие компании предлагают услуги по продаже недостроенных домов. Смысл в том, что они их покупают за бесценок, потом достраивают и продают по реальной цене. Если Вас будут убеждать, что такая недвижимость неликвидная, не пользуется популярностью, не верьте.

Еще один опасный момент: в договоре риэлторы предусматривают пункт, согласно которому при продаже объекта своими силами вы все равно заплатите риэлтору. Во многих договорах есть запрет на то, чтобы собственник самостоятельно искал покупателей, открыто рекламировал свою недвижимость.

Если Вы поручили риэлтору искать покупателей:

1. Внимательно читайте договор, выясняйте непонятные пункты.
2. Если есть ограничения, не занимайтесь продажей самостоятельно, можно нарваться на штраф, предусмотренный в договоре.

Как продать недострой самостоятельно

Оцените объект у независимого эксперта. Можно самостоятельно найти аналоги объекта и определить цену. Более подробно о методах оценки недвижимости, читайте на нашем портале, статья «Оценка недвижимости: что, где, как?».

Объявление в печатных изданиях и в Интернете, сарафанное радио. Скажите всем своим знакомым, что продаете свой загородный дом. Многих покупателей привлекают «недострои» из-за стоимости и возможности изменить первоначальный проект под себя.

Постарайтесь дать полную и актуальную информацию о вашей недвижимости. Обойдите недостатки, заострите внимание на достоинствах. Если объект внешне не презентабелен, опишите преимущества местоположения: хорошая транспортная доступность, воздух, есть дороги, подведены коммуникации и тому подобное.

Демонстрация объекта. Чтобы убедить покупателя - надо самому поверить в привлекательность объекта. Найдите в вашей недвижимости изюминку. Козырем любого незарегистрированного в готовом виде домостроения является тот факт, что будущий собственник сможет сам сделать ремонт, изменить планировку.

На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект . А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи , зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте , поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение . При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке . Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

• в госкадастре;
• в госреестре.

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Важно
Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН , то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН . Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление . Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра , но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Важно
Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство .

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре . На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости , составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) .

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей . Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи . В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам . Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно . Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной .

К сведению
Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

Второй закон Мерфи гласит: всякая работа требует значительно больше времени, чем вы думаете. Мало того, зачастую она обходится намного дороже, чем планировалось. Если для завершения строительства объекта не хватает средств, то, возможно, его следует продать. Как отразить в бухгалтерском учете продажу "недостроя"?

Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по договору купли-продажи, в силу которого продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки. Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ), требует государственной регистрации и возникает на момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако до того, как передавать право собственности покупателю, его вначале надо получить - внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Для этого необходимо представить в соответствующий территориальный орган Росреестра: правоустанавливающие документы на земельный участок; разрешение на строительство; документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Без наличия правоустанавливающих документов (свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок либо свидетельства о регистрации договора аренды) застройщик не может получить разрешение на строительство, начать работы по возведению объекта. Следовательно, эти документы у застройщика уже должны быть в наличии.
Поскольку объект не завершен строительством, документами, содержащими его описание, на наш взгляд, следует признать акты приема-передачи результата работ на дату, когда застройщик принял решение приостановить возведение объекта.
Обратите внимание, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя (Информационные письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, 16.02.2001 N 59).
Это, с нашей точки зрения, связано также и с тем, что до передачи результата работ застройщику риск случайного повреждения или случайной гибели созданного имущества лежит на подрядчике (ст. 705 ГК РФ).
Застройщик принимает на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, если договоры на строительство заключались через него). В регистрах бухгалтерского учета застройщика затраты на возведение объекта недвижимости подлежат отражению на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (если возводится объект, который застройщик намеревался использовать как основное средство) либо на счете 20 "Основное производство" (если возводится объект, изначально предназначенный для продажи).
Принятие результата работ от подрядчика (технического заказчика) подлежит отражению следующими записями:


принят результат работ от подрядчика (технического заказчика);

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражен НДС по выполненным работам;


зачтен НДС по строительно-монтажным работам, принятым от подрядчика (технического заказчика).
За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Начисление и уплата пошлины отражаются записями:


15 000 руб.


К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
госпошлина перечислена в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")

15 000 руб.

Застройщик должен передать новому владельцу незавершенного строительства права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае если участок находится в собственности застройщика, он обязан кроме самого объекта продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец "недостроя". При этом согласия собственника участка на переоформление договора аренды не требуется (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Обратите внимание, что в регистрах бухгалтерского учета финансовый результат (как прибыль, так и убыток) от реализации имущества подлежит отражению на дату перехода права собственности (п. 12 ПБУ 9/99).
Между подписанием приемо-передаточного акта (исполнением договора купли-продажи) и регистрацией сделки в ЕГРП пройдет какое-то время, в течение которого фактически владельцем "недостроя" будет покупатель, а юридически - продавец.
На дату подписания акта фактическая передача объекта новому владельцу (хотя право собственности сохраняется пока у старого владельца) должна быть отражена записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 (96) (Письма Минфина России от 24.01.2011 N 07-02-18/01, 22.03.2011 N 07-02-10/20).
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости с 1 января 2013 г. подлежит начислению на дату подписания акта приема-передачи (п. 3 ст. 271 НК РФ). Соответственно, возникают налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы, от сумм которых следует начислить отложенный налоговый актив, отложенное налоговое обязательство (п. п. 14, 15 ПБУ 18/02). В регистрах бухгалтерского учета производятся записи:
Д-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"

начислен ОНА;

К-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
начислено ОНО.
В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток. Он увеличивает (уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации с 2013 г. на день подписания приемо-передаточного акта - дату начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.
Подчеркнем, что при этом недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.
После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом НДС. В бухгалтерском учете будут произведены следующие записи:

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы", (90 "Продажи", субсч. "Выручка от продаж"),
начислена выручка (с учетом НДС), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
(90 "Продажи", субсч. "Расчеты по НДС"),

отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;


списана стоимость проданного объекта.
Кроме того, необходимо будет погасить ОНА и ОНО, начисленные на дату подписания акта приемки-передачи (день признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",

погашен ОНА;

К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
погашено ОНО.
Часто возникает вопрос: необходимо ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?
Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Закона о производственных кооперативах).
Указания на обязательность привлечения оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако, на наш взгляд, наличие акта оценки позволит избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые нередко возникают при заключении крупных убыточных сделок, к которым можно отнести и продажу недвижимости).

Пример. Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" арендует земельный участок, необходимый для возведения офисного центра. Для осуществления строительства заключен договор с техническим заказчиком - ЗАО "Бета", который, согласно договору, берет на себя все функции по организации строительства и от своего имени заключает договоры с генеральным подрядчиком, поставщиками материалов и другими участниками возведения объекта.
Объект передается на баланс застройщика после полного завершения работ и получения на имя застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
Застройщик в процессе возведения объекта отражает в регистрах бухгалтерского учета только затраты на арендную плату за земельный участок, на котором возводится центр.
Предположим, что арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц (без учета НДС). Начисление ее ежемесячно отражалось записями по дебету счета 08 и кредиту счета 60.
Через полгода после начала работ ООО "Альфа" решило продать строящийся объект другому лицу. За это время расходы на аренду составили 600 000 руб. (100 000 руб. x 6 мес.).
Допустим, что на дату расторжения договора с техническим заказчиком тот предъявил документы, согласно которым фактические затраты на возведение объекта - 177 000 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 000 руб.).
Принятие результата работ отражено следующими записями:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы" (20 "Основное производство")
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
150 000 000 руб.
принят результат работ от технического заказчика;
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
27 000 000 руб.
принята подлежащая оплате сумма НДС;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
27 000 000 руб.
принята к вычету сумма НДС по затратам на возведение объекта.
Для оформления права собственности на объект уплачена госпошлина. Произведены учетные записи:
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
15 000 руб.
начислена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по госпошлинам",
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
15 000 руб.
перечислена госпошлина в бюджет;
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (96 "Резервы предстоящих расходов")
15 000 руб.
госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.
Общая стоимость недостроенного объекта (с учетом арендной платы, стоимости работ и госпошлины) составила 150 615 000 руб.
Допустим, имеется покупатель, который готов приобрести незавершенный строительством объект за 165 200 000 руб. (в том числе НДС - 25 200 000 руб.).
Передача объекта подлежит отражению записью по дебету счета 45 и кредиту счета 08 на сумму 150 615 000 руб.
Для целей налогообложения прибыли на дату передачи объекта должен быть начислен доход от реализации в сумме 140 000 000 руб. и списана стоимость объекта - 150 615 000 руб. От возникшей вычитаемой временной разницы следует начислить ОНА - 28 000 000 руб. (140 000 000 руб. x 20%), произведя на эту сумму запись по дебету счета 09 и кредиту счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль". От возникшей налогооблагаемой временной разницы необходимо начислить ОНО - 30 123 000 руб. (150 615 000 руб. x 20%), произведя соответствующую запись по дебету счета 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", и кредиту счета 77.
Убыток от реализации имущества (не являющегося объектом основных средств) в сумме 10 615 000 руб. (140 000 000 - 150 615 000) относится на уменьшение налогооблагаемой прибыли периода, в котором подписан приемо-передаточный акт.
На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект незавершенного строительства (продавец получит свой экземпляр договора со штампом "Зарегистрировано" с указанием конкретной даты) ООО "Альфа" необходимо произвести следующие учетные записи:
Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие доходы",
165 200 000 руб.
отражена сумма выручки от реализации объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по НДС",
25 200 000 руб.
отражена сумма НДС, подлежащая получению (полученная) в составе выручки;
Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. "Прочие расходы",
К-т сч. 45 "Товары отгруженные"
150 615 000 руб.
списана стоимость объекта;
Д-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
К-т сч. 09 "Отложенные налоговые активы"
28 000 000 руб.
погашен ОНА, начисленный на дату начисления дохода для целей налогообложения прибыли;
Д-т сч. 77 "Отложенные налоговые обязательства"
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсч. "Расчеты по налогу на прибыль",
30 123 000 руб.
погашено ОНО, начисленное на дату списания расходов для целей налогообложения прибыли.
Полученный убыток (10 615 000 руб.) уменьшает финансовый результат ООО "Альфа" того периода, в котором зарегистрирован переход права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 ноября 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 23 июля 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 28 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 6 мая 1999 г. N 32н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. N 26.
5. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02: Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. N 114н // Российская газета. 2003. N 4. 14 января.