Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечного кредитования еще очень молод, однако наблюдается его активное развитие. Участники рынка усердно перенимают положительный опыт других стран, успешно внедряя жизнеспособные модели в свою деятельность. Идет эволюция кредитной системы страны.

Открытая ипотека – это форма залога, подразумевающая под собой имущество, которое должник закладывает, как гарант своей платежеспособности. При этом имущество остается собственностью должника, однако кредитор в случае отказа плательщика от выплат займа и процентов по займу, может на законных основаниях реализовать имущество в первостепенном порядке.

В России ипотекой пользуются преимущественно те граждане, которые хотят купить свое жилье, иными словами, ипотека и недвижимость в нашей стране стали тождественными понятиями.

О плюсах этой модели открытого кредитования:

• посредством использования вторичного рынка ценных бумаг по ипотеке, можно получить кредитные ресурсы на довольно большой промежуток времени;
• число кредиторов неуклонно растет, а вместе с кредиторами увеличиваются вариации и схемы кредитования, благодаря чему люди с разным уровнем достатка могут рассчитывать на кредит под покупку жилья.

О минусах этой модели:

• эта модель окажется эффективной только в тех странах, где есть стабильная экономика, и финансовый рынок развит на достаточно высоком уровне,
• наблюдается некоторая зависимость процентных ставок от того, на каком уровне стабильности находится финансовый рынок в данный момент времени.

Сбалансированно-открытая, немецкая модель кредитования

Немецкая модель ипотеки является одноуровневой. Отличие очевидно: и кредитор – одно и то же лицо – финансовое учреждение, кредитующее, выпускающее ценные бумаги и самостоятельно реализующее их. Но, чтобы реализовать такие ценные бумаги, нужно пройти через немалые трудности, связанные с индивидуальностью каждой банковской закладной.

Исходя из всего вышесказанного, банкам, работающим по немецкой сбалансированно-открытой системе, для поддержания баланса пассивов и активов нужно иметь и постоянно увеличивать масштабность уставного капитала. В идеале – чем больше , тем больше доверие к банку и к его закладным. Это связано с тем, что такие банки сами выступают эмитентами своих же ценных бумаг. К примеру, американская модель кредитования не требует такого.

Немецкая система стройсбережений

В Германии развита система стройсбережений, характеризующаяся удачным сочетанием накопительного процесса и кредитования населения. Государство поддерживает и продвигает этот вариант ипотечного кредитования. Потенциальному заемщику нужно открыть накопительный банковский счет и периодически делать на него взносы. Как только оплата части стоимости жилья будет накоплена, а это обычно 50%, то государство предоставляет будущему заемщику субсидии и дотации, которые обычно характеризуются льготным кредитом с более низкой процентной ставкой.

Система имеет сберегательно-ссудный принцип работы. Средства, полученные от заемщиков, идут на обеспечение ипотечного кредитования и не могут быть использованными для сторонних нужд.

Плюсы сберегательно-ссудной модели открытого кредитования:

• Модель полностью автономна, финансовый рынок не влияет на формирование ставок по ипотеке, банк устанавливает их, исходя из собственных интересов.
• Риск не возврата кредита сводится к минимуму.
• Такой ипотечный кредит будет доступен заемщикам разного социального уровня.

Минусы этой модели:

• Средства заемщиков, которые поступают от них на счет банка, могут быть нестабильными и разными.
• Кредит можно получить не раньше, чем энная сумма денег будет накоплена на счету. Это могут быть как месяцы, так и годы.

Ипотека усеченно-открытого типа

Эта модель успешно применяется в Англии, Италии, Испании и Франции. Ее используют страны с плохо развитым рынком ценных бумаг. Эта модель – самая простая, однако не очень совершенная и характеризуется работой исключительно в рамках первичного рынка ценных бумаг.

Эта модель подразумевает использование закладных, полученных от заемщиков по кредитам, только для того, чтобы привлечь внешнее финансирование. В тех странах, где работает только эта модель кредитования ипотеки, банки могут повышать процентную ставку искусственно. Также финансовые учреждения вправе уменьшить сроки кредитования, поскольку решения по этим вопросам они принимают самостоятельно. Усеченная модель применяется исключительно специализированными банками, занимающимися выдачей кредитов. Но только в том случае, если в банке присутствует подразделение по ипотеке.

Особенность этой модели открытого кредитования – чтобы привлечь средства на ипотеку, банк применяет все возможные источники: , депозиты и кредиты между банками.

Вторая и, пожалуй, самая яркая особенность - зависимость процента по ипотеке от финансового состояния страны. Данная зависимость оказывает сильное влияние на такие показатели, как активность ипотечного кредитования и его масштабность.

• минимальное число участников,
• нет вторичного рынка,
• не нужно создавать многоуровневые финансовые организации - ипотечные банки.

• ограничение числа привлекаемых ресурсов,
• отсутствие стандартов,
• зависимость ставки по кредитованию от финансового положения страны.

Такой тип кредитования как ипотечное – получил широкое распространение на практике за рубежом. Существуют различные сложные и многогранные зарубежные модели . Они в реальной жизни становятся звеном, связующим человеческую потребность обладать собственным жильем и существующими ограничениями в области финансов у этого самого человека.

Особенно важную роль в становлении целой кредитной системы и формировании собственной модели ипотечного кредитования в России, сыграла возможность сравнения практики кредитования на территории федерации и за рубежом.

России для формирования наиболее эффективной модели ипотечного жилищного кредитования, просто необходимо с умом использовать накопившийся уже в достаточном объеме, опыт разнообразных зарубежных банковских систем в деле предоставления кредитов и их обслуживания.

Конечно, в деле формирования новой модели кредитования не следует использовать метод слепого копирования, в первую очередь по причине различных экономических ситуаций за рубежом и в России. Однако качественная сравнительна характеристика и анализ, позволят обнажить наиболее проблемные места в системе кредитования ипотеки на территории России.

Модели ипотечного кредитования распространенные за рубежом

Сегодня в США существует собственная американская модель ипотечного кредитования . Рынок недвижимости в Америке обслуживается практически полностью только двумя видами кредитов:

Строительный заем

Строительный заем – это модель кредитования, организованная следующим образом. Фирма-подрядчик собирает все необходимые документы и получает в банке строительный заем. Полученные средства используются для исполнения всех работ по проектированию, а также для выполнения строительных работ.

Ипотечный кредит

Схема данной модели выглядит следующим образом. Покупатель получает в банковской структуре кредит для покупки недвижимости, а точнее, жилья. Обеспечением для такого кредита служит покупаемая недвижимость.

Ипотечный кредит в таком случае оформляется как закладная на имущество или в виде акта о передаче в опеку. Эти самые документы и передают жилье банку в случае неуплаты по кредиту, с правом выкупа имущества заемщиком в период до двух лет, при условии полной выплаты оставшегося долга.

На территории Германии идея формировании ипотечного типа кредитования зарождалась еще в средние века, в те времена земля была наиболее ценным имуществом. Сегодня Германия – это страна с наиболее качественно налаженной системой поддержки заемщиков.

Таким образом, заемщики немецких банков могут получать дотации деньгами, в случае если у заемщика, к примеру, родился ребенок, или же получить непрямые льготы при оценке имущественного положения заемщика, полного состава его семьи пр.

Основные модели ипотечного кредитования

К классическим моделям кредитования ипотечного типа мирового масштаба можно отнести следующие:

• Одноуровневая модель ипотечного кредитования

Целый ряд стран западной Европы успешно применяют на практике данную модель, это такие страны как: Франция, Германия, Дания и т.д. Стоит отметить, что такого рода система имела место на территории России еще в дореволюционный период.

Одноуровневая модель предусматривает существование специализированных учреждений или структур, таких как – ипотечные банки. В общем своем числе организации, предоставляющие услуги по кредитованию ипотечного типа могут быть представлены в двух видах, в качестве банков, обладающих правом осуществления всего перечня услуг и операций как для лиц физически, так и для юридических и кредитные организации не банковского типа, обладающие правом осуществления всего нескольких операций.

Основным и наиболее привлекательным для России преимуществом в данной одноуровневой системе является легкость ее интеграции в законодательство. Такую модель достаточно легко и экономически выгодно организовывать и контролировать, особенно если сравнивать ее с двухуровневой моделью.

В одноуровневой модели нет нужды страховать возможные риски кредитно-финансового характера, пользоваться услугами различных рейтинговых агентств, и что самое главное, отсутствуют любые затраты на выплату вознаграждений агентам, ведущим работу по обслуживанию кредита, что делает размер кредита для самого заемщика ощутимо меньше.

• Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Двухуровневая модель, именуемая также универсальной, предусматривает выдачу кредита заемщику, возврат которого обеспечивается закладной на купленную недвижимость. Впоследствии банковская структура может осуществить продажу требований по данному кредиту ипотечному агентству государственного типа.

А государственное агентство формирует из нескольких выкупленных кредитов пул, на основании данного пула выпускаются облигации.

В ходе применения такой модели кредитования, финансирование ипотеки происходит в основном уже за счет рынка ценных бумаг вторичного типа. Покупателями таких облигаций зачастую являются такие институционные инвесторы как – фонды пенсионные или инвестиционные, а также страховые компании и др.

kredito_admin

Двухуровневая (Классическая, Американская) модель ипотечного кредитования.
Основное отличие заключается в том, что покупатель приобретает недвижимое имущество оплачивая незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму оплачивает (с которым у покупателя заключен договор) которому покупатель обязуется, в течении срока действия договора, вернуть заемные средства, а так же оплатить определенные процент за пользование . При этом банк переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств, которое в свою очередь возмещает банку выданные деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся ежемесячные (как правило) платежи заемщиков. Данные ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования - что это значит, и где она применяется

Двухуровневая система организации ипотеки действует ныне в США. Она была сформирована с учетом того, что государство стремилось к достижению единства и прозрачности системы ипотечного кредитования на территории своей страны. Для чего? Таким образом повышается , и достигается простота в .

Механизм подобной системы выдачи заключается в том, что государство передает в специальные агентства (учрежденные с помощью федеральных властей) ипотеки, оформленные на первичном рынке. Эти агентства в свою очередь имеют право поступить с ними следующим образом:

Передать инвесторам на вторичный рынок;
- из единичных предложений по ипотечному кредитованию сформировать пул и продать на тот же вторичный рынок инвесторам эту группу ипотек целиком, либо же выставить на продажу доли пула;
- на основании имеющегося пула или единичных ипотечных предложений выпустить свои ценные бумаги и продвинуть их на рынок.

Какую пользу приносит двухуровневая система ипотечного кредитования?

Богатый опыт властей США в сфере ипотечного кредитования подталкивает нас к следующим выводам:

1. Улучшение предложения ипотечного кредитования граждан стимулирует активное развитие области жилищного строительства. С момента принятия США закона о жилье (от 1934 года) прошло чуть более 80 лет. За это время процент владения гражданами своим собственным жильем вырос практически вдвое.
2. Благодаря такой системе выдачи ипотечных кредитов, государство берет под контроль практически весь рынок недвижимости. С такими возможностями им легче осуществлять политические программы социального характера. Держа под контролем львиную долю всей недвижимости страны федеральные власти гарантируют своим гражданам безопасность и стабильное функционирование рынка жилищного строительства.
3. Благодаря тому, что ипотека передается на вторичный рынок, выпускаются ценные бумаги, которые фигурируют не только на отечественном фондовом рынке, но и на международном. Таким образом США привлекает иностранных инвесторов.

В нашей стране действует двухуровневая модель ипотечного кредитования, тоже. Разработана она под руководством Н. Б. Косаревой, которая совместно с американским ученым Раймондом Дж. Страйком адаптировала двухуровневую модель ипотечного кредитования США под российский рынок и внедрила ее.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Казахский Национальный Университет имени аль-Фараби

Факультет «Высшая школа экономики и бизнеса

Тема:Модели ипотечного кредитования

Подготовила: Иманбекова А.Д

Приняла: Досжан Р.Д.

Алматы 2010

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

Земельные участки, находящиеся в частной собственности;

Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

-
В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

Одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Сравнительные параметры моделей кредитования

Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.
Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.