Ликвидность квартиры. Ликвидность недвижимости: оценка, определение

Вы никогда не задумывались, почему некоторые квартиры, попав в базу риэлторов, продаются очень быстро, а другие – висят в базе по несколько месяцев? Причина – в ликвидности конкретного объекта. Если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, то сначала необходимо узнать, насколько ликвидной будет приглянувшаяся квартира. Давайте выясним, какие квартиры в Москве являются самыми ликвидными, а какое жилье в столице перешло в категорию неликвида.

Если вкратце, то ликвидность квартиры – это возможность быстро и выгодно ее продать. предполагают не просто приобретение недвижимости с целью проживания в ней. Чем меньше времени требуется на то, чтобы в случае необходимости продать жилье, тем ликвиднее данная квартира.

Вложения в жилую недвижимость можно назвать ликвидным активом: спрос на качественные квартиры есть даже во время кризиса. Найти желающих приобрести элитную квартиру в Москве гораздо проще, чем уникальную скульптуру или картину – ими интересуются чаще всего только коллекционеры. Именно поэтому большинство аналитиков рекомендуют инвестировать свободные деньги не только в зарубежную , но и в российскую.

Но следует отдавать отчет, что не любое жилье является одинаково ликвидным: Подмосковья может дорого продаться буквально за одну неделю, а квартира в ждет своего нового владельца несколько месяцев.

Ликвидность района

Оценивать ликвидность жилья необходимо начинать с анализа его местоположения.

• Экология . Если говорить о квартирах в Москве, то наибольшая ликвидность у недвижимости, расположенной в экологически чистом районе;
• Транспортная доступность . В первую очередь – близость к метро. Продать квартиру в Москве в районе, где нет метро, значительно сложнее. Улица, на которой находится объект недвижимости, не должна быть загазована; сильно загруженные трассы снижают ликвидность.
• Развитая инфраструктура (школы, детские сады, супермаркеты, поликлиника в шаговой доступности).
• Структура жилого фонда . Котируются районы, в которых преобладают современные , так и относящиеся к элит-классу. Кварталы, застроенные старыми пятиэтажками, практически не интересуют покупателей.

Самые востребованные районы Москвы

Легче всего продаются квартиры, которые находятся в районе Кутузовского проспекта, на Воробьевых горах. Традиционно востребована недвижимость, находящаяся на западе, северо-западе и юго-западе Москвы (Строгино, Кунцево, Крылатское и т. д.)

Элитная недвижимость, находящаяся в центре (лучше, если дом включен в так называемую «Золотую милю»), тоже без проблем находит своего покупателя.

Удачный с точки зрения ликвидности район Москвы для покупки элитной недвижимости – Хамовники. Квартал реконструируется, в нем уже построено несколько престижных жилых комплексов.

Ликвидные районы существуют и на менее раскрученных направлениях. Юг и юго-восток столицы относят к округам, которые, мягко говоря, причисляют к проблемным с точки зрения благоустройства и экологии. Но все не так однозначно.

Сокольники и Новые Черемушки эксперты по недвижимости относят к востребованным районам Москвы. Они расположены относительно недалеко от центра, отличаются развитой инфраструктурой, поэтому их ликвидность с точки зрения покупки жилья не вызывает сомнений.

На юго-востоке Москвы лучше всего приобретать московскую недвижимость в Люблино и Марьино.

Вы не ошибетесь, если решите купить квартиру в Теплом Стане, Измайлово, Чертаново, на Беговой и в районе метро Аэропорт.

Что повышает ликвидность района

Не весь район бывает одинаково ликвидным с точки зрения транспортной развязки и инфраструктуры. Шаговая доступность до метро – большое преимущество. Вокруг станций метро всегда кипит жизнь: рестораны, супермаркеты, салоны красоты, химчистки и т. д.

Ликвидность таких кварталов способны понизить только два фактора: преобладание старого жилого фонда и расположенные в непосредственной близости крупные заводы. Ликвидность недвижимости повышает расположенная по соседству парковая зона.

Ликвидность двора и дома

Даже в самых востребованных районах Москвы встречаются неликвидные дома. Ликвидность здания принято оценивать по следующим параметрам: год постройки, особенностей типового проекта, из какого материала оно построено. Самые ликвидные – монолитные и кирпичные дома. Панельные дома котируются меньше. Если хотите купить квартиру в панельном доме с целью инвестиций, то учтите, что чем выше этажность здания, тем лучше. Популярнее всего современные серии. Затем – 9- и 12-этажные панельные высотки. Меньше всего пользуются спросом пятиэтажки.

Кирпичные дома предпочтительнее панельных, а современные востребованы больше, чем относящиеся к старому жилому фонду.

Дом, построенный 30-40 лет назад, характеризуется изношенными коммуникациями, подъезды, как правило, нуждаются в капитальном ремонте. Квартира в таком доме может привлечь покупателя только существенно сниженной стоимостью.

Исключение из этого правила – , они по-прежнему ценятся на московском рынке недвижимости.

Есть интерес и к панельным пятиэтажкам-хрущевкам. Они привлекают покупателей возможностью получить качественное современное жилье при расселении. Но тут есть свои подводные камни: снос здания может затянуться на неопределенное время. К ликвидным в этом случае можно отнести только те дома, у которых срок сноса уже точно известен.

На ликвидность кроме характеристик здания влияет еще множество разных факторов: состояние лестничных площадок и подъезда в целом, наличие грузового лифта, удобная парковка, детская площадка, прогулочная зона и т. д.

В сегментах «бизнес» и «премиум» желательно, чтоб присутствовал подземный паркинг, охраняемый закрытый двор. Для элитных квартир имеет значение и количество квартир в доме, идеален – клубный вариант, не более 2 квартир на этаже.

Важное примечание: характеристики дома имеют значение в первую очередь для многокомнатных квартир. Для однокомнатных и двухкомнатных квартир эти параметры имеют меньшее значение, поскольку именно квартиры маленького метража больше всего востребованы у покупателей на рынке недвижимости Москвы. Если цена не является заоблачной, то квартира в данном сегменте реализуется максимум за 3-4 месяца, при этом неважно в каком районе и доме она находится.

Ликвидность квартиры

Ликвидность квартиры принято определять исходя из следующих параметров:

• на каком этаже расположена;
• общая площадь;
• размер и планировка санузла и кухни;
• высота потолка;
• удобство планировки в целом;
• наличие и количество балконов и лоджий.

Наиболее важна площадь квартиры: она должна соответствовать заявленной категории. Для эконом-класса и комфорт-класса наиболее востребованы квартиры:

• однокомнатная квартира (37-42 м 2);
• двухкомнатная квартира (54-64 м 2);
• трехкомнатная квартира (70-85 м 2).

Предпочтительны квартиры, имеющие стандартную планировку и метраж. Легче найти покупателя на двухкомнатную квартиру площадью 55 м 2 , чем однокомнатную, имеющую тот же метраж.

На ликвидность квартиры в немалой степени влияют этаж, на котором она находится, высота потолков и метраж кухни. Под кухню должно быть отведено минимум 8 м 2 , оптимально – 10-12 м 2 . Высота потолка – не меньше 2,7 м.

Снижается ликвидность квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Также есть проблемные угловые квартиры.

Ликвидность недвижимости уменьшают комнаты, расположенные вагончиком, деревянные и смешанные перекрытия, вид из окна на оживленную автомагистраль, сидячие ванны.

– важное условие ликвидности недвижимости. Поэтому если история у квартиры запутана, собственники менялись несколько раз и не представляется возможность проверить все сделки купли-продажи с этой недвижимостью, то эти обстоятельства снижают ее ликвидность.

Квартиру даже в проблемном округе Москвы гораздо легче продать, если она имеет опрятный вид и не нужно в срочном порядке менять сантехнику, окна, двери. Необходимость капитального ремонта – существенный минус для недвижимости, если только она не продается по бросовой цене.

Резюме сайта «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» : быстрее реализуются квартиры эконом-класса, потому что покупатели к ним выдвигают минимум требований. Чем выше класс недвижимости, тем больше всевозможных характеристик влияет на ликвидность. В элит-классе остаются востребованными так называемые видовые квартиры. Для инвестиций не стоит вкладывать деньги в многокомнатные квартиры, которые находятся в спальных районах, где метро планируется построить только в отдаленной перспективе. Будет сложно найти покупателя на дорогую квартиру, расположенную в непрестижном районе Москвы.

В целом ликвидность московской недвижимости не вызывает сомнений.

© 2009 - 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://сайт обязательны.

Применяемый в экономике термин «ликвидность», широко используется и в сфере недвижимости. Слово пришло к нам из латинского языка, переводится как «текучий» и обозначает способность недвижимого имущества быстро продаваться.

Оценивая недвижимость, выставленную на продажу, специалисты дают характеристики и ее ликвидности. Недвижимое имущество может быть ликвидным, малоликвидным или неликвидным. Давайте разберемся в значениях этих слов.

В экономике существует такой термин, как ликвидность. Слово заимствовано из латинского языка, дословный перевод его - «жидкий» или «текучий». Ликвидными называются активы, в том числе и недвижимое имущество, которые реализуются в короткие сроки по рыночной цене. Какие же характеристики жилья позволяют отнести его к категории ликвидный и можно ли как-то повысить ликвидность продаваемой квартиры.

Что является ликвидом?

Определение «ликвидный» в области , коттеджей, загородных домов никаким образом не соотносится с качественными характеристиками жилья. Например, запущенные квартиры в плохом состоянии, требующие капитального ремонта, или жилье на первом или последнем этаже, или хрущевки в старых панельных домах - это более ликвидный товар, нежели элитные . Почему? Да потому что его легче продать; и, как подтверждают профессионалы в области недвижимости, такой товар пользуется наибольшим спросом и реализуется быстрее. А вот чтобы продать элитку, нужен не один месяц, а то и год. Этот факт подтверждает такое явление, как «аукционы», устраиваемые собственниками жилья. Например, на хрущевки, которые являются относительно недорогим жильем, хозяин квартиры в ходе сделки может увеличить цену, если на квартиру найдется сразу несколько желающих. Конечно, если бы такое жилье не пользовалось определенным спросом, ни о каком повышении цены и речи бы идти не могло.

Сроки на экспозицию ликвидного жилья

Ликвидная недвижимость реализуется в примерно установленные сроки, которые назовет вам любой опытный риэлтор.

Для каждой категории жилья - экосегмент, квартиры бизнес-класса или элитное жилье - можно установить примерные временные рамки, в которые продается та или иная недвижимость. Здесь все зависит от ценовой категории: понятно, что более продается и легче, и быстрее, т.к. количество покупателей на него больше. Есть разница между тремя миллионами и пятьюдесятью? Безусловно! Поэтому, если апартаменты продать в течение нескольких месяцев, да еще по докризисной стоимости, - это достаточно быстро.

Понятие об оптимальных сроках, касающихся продажи жилья, с момента наступления кризиса поменялись, а именно, выросли примерно вдвое. Поиск покупателя на недвижимость на вторичном рынке составлял до кризиса пару месяцев, - месяца три-четыре. Время экспозиции для составляло полгода, и год для элитного жилья. Сейчас эти цифры смело можно умножать на два.

Некоторые характеристики ликвидной недвижимости

К критериям, которые повышают ликвидность продаваемого жилья, относятся следующие:

• привлекательная цена,
• близость к метро,
• развитая инфраструктура,
• тихое место,
• хорошее состояние квартиры (в первую очередь - для эконом-класса).

Для элитного жилья большим плюсом будет живописный вид из окна, подземная парковка, достойные соседи. К минусам следует отнести расположение в промзоне, первый этаж, окна, выходящие во двор - «колодец».Если анализировать рынок продаж, то в числе лидеров, продаваемых в нелегкое для экономики время, оказались такие квартиры:

• Квартиры в спальных районах, имеющие небольшую площадь.
• Одно-двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии с удобной планировкой и большой кухней, расположенные недалеко от метро.
• В новых домах лучше раскупаются эконом-класса площадью 49-55 кв.м.
• В эконом-сегменте - двух-трехкомнатные квартиры размером от75 до 110 кв.м.
• А также спросом пользуется , не превышающее 175 кв.м.

Если такие характеристики, как район, расположение, планировка поменять нельзя, то изменить внутреннее состояние квартиры вполне в ваших руках. Придав жилью товарный вид, тем самым повысив его ликвидность, вы сможете быстрее найти своего покупателя.

В первую очередь, стоит навести в квартире порядок, вымыть окна, исправить сантехнику, ликвидировать следы протекания, если таковые имеются. В некоторых случаях придется сделать небольшой косметический ремонт. Но в этом случае цель всегда оправдывает средства.

Квартира не должна быть сильно загромождена, это смазывает впечатление, ведь комнаты кажутся меньше. Самое время избавиться от лишних ненужных вещей. Убрать лестничную площадку тоже не помешает.

Время для просмотра квартиры потенциальными покупателями лучше назначать такое, когда большинства членов семьи нет дома: все на работе или в школе. В крайнем случае, можно отправить своих домашних на прогулку или в магазин. А когда придут люди, включите приятную музыку, она поможет заглушить разговоры соседей и шум, доносящийся с улицы.

При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.

Как распознать ликвидную недвижимость?

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.

Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).

Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;

• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);

• неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:

Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.

А как у нас?

В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.

Рано или поздно, практически каждый гражданин, который имеет дело с недвижимостью, сталкивается с вопросом: что же такое ликвидность недвижимости : оценка, определение самого понятия, и его значение в стоимости квартиры или дома. Все это мы и обсудим в данном материале.

Допустим, вы решили приобрести частный дом, и уже довольно долго анализируете предложения риэлтерских контор и частных продавцов. Спустя некоторое время возникает вопрос, почему некоторые дома продаются за несколько дней, а другие держаться на позициях продаж по нескольку месяцев, а то и лет, при учете, что стоимость объектов практически идентична. Именно этот пример и объясняет ликвидность недвижимости на рынке вашего города.

Любое жилье, будь то частный дом, коттедж, дача или квартира, сейчас стоит весьма недешево, поэтому, прежде чем совершать покупку, следует тщательно оценить все характеристики выбранного объекта. И кроме документального подкрепления, анализа состояния и места расположения жилья, необходима также и оценка ликвидности жилья. Перед тем, как переходить непосредственно к самой оценке, следует определить для себя, что значит понятие ликвидности, и как его понимать.

Ликвидность недвижимости – это показатель, который характеризует, насколько легко может быть продан объект в случае необходимости, а так же получит ли выгоду продавец, или столкнется с убытками. Чаще всего этот коэффициент становится важным для тех покупателей квартир, которые не планируют в них жить на протяжении длительного времени, а скорее, инвестируют средства в недвижимость, или занимаются куплей продажей объектов. Максимальная ликвидность недвижимости присуща тем жилым площадям, которые могут быть проданы за довольно быстрое время, и по весьма выгодной цене.

Как известно, не смотря на кризис, экономические проблемы, колебания курсов валют, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость. Да, может, объемы продаж слегка сократились, но они не упали кардинально, и те риэлторы, которые были готовы к непредвиденным ситуациям, остались на плаву. Многие бизнесмены считают, что наиболее перспективными вложениями являются именно те, которые внесены в недвижимость.

Всегда проще продать жилой дом, чем антикварную вазу или другие предметы старины, которые интересны лишь антиквару. Недвижимость прельщает покупателей самых разных профессий, уровней дохода и возможностей. Но здесь снова необходима оценка ликвидности объекта, так как если она будет низкой, то вполне вероятно, что проще продать будет ту же вазу.

Ликвидное размещение недвижимости.

Практически каждый покупатель квартиры или дома, в первую очередь, оценить место, где он находится. Факторы ликвидности недвижимости, согласно её месторасположения:

1. Транспорт. Если вы покупаете квартиру в мегаполисе, то первое, что необходимо учитывать, это насколько близко она расположена к метро. Даже если у покупателя есть автомобиль, или два или больше – это неважно. Далеко не всегда есть время на то, чтобы стоять в пробках, если намного проще проехать на подземке. Да и вообще ситуации могут быть самые разные, поэтому практически все покупатели жилья заинтересованы в наличии станции метро поблизости от дома. Согласно статистике, у квартир, которые размещены далеко от подземки, или же на загазованных, шумных улицах и возле загруженных трасс, довольно низкая ликвидность в сравнении с остальными.

2. Экологические условия. Расположение на территории экологически чистых районов города – огромный плюс к ликвидности жилья.

3. Особенности инфраструктуры. Дом, который находится недалеко от торгового центра, школ, детских садов, больниц или университетов, больше заинтересует покупателей, чем тот, который находится в отдаленном районе.

4. Жилой фонд. Эксперты утверждают, что современные покупатели стремятся найти квартиру в новостройках, или хотя бы в тех районах города, где жилой фонд представляет собой смешанный тип элитных домов и экономных. Дома в районах, где на протяжении нескольких десятков лет не вносилось никаких обновлений, просто не интересуют потребителей.

Ликвидность самих домов и придомовых площадок.

Как не странно, но низкая ликвидность может быть даже у того дома, который расположен в самом центре города. Это может быть обусловлено тем, что он был построен очень давно, из ненадежных материалов или сама планировка и расположение квартир не комфортны для проживания. Если дом монолитный или построен из кирпича – его ликвидность будет значительно выше, чем у зданий панельного типа. Чтобы выгодно инвестировать средства в жилье в панельном здании, необходимо обращать внимание на его этажность. Если в дома пять, даже семь этажей, то вряд ли такая квартира заинтересует покупателя. Зачастую покупатели ищут квартиры в домах с этажностью 9-14 этажей.

Необходимо также учитывать, что быстро и гарантированно продать жилье, которое находится в здании старого типа, построенном много лет назад, можно только в том случае, если снизить его стоимость. Ведь коммуникации, состоянии подъездов – все это давно устарело, обветшало и требует капитальных ремонтных работ, которые управляющая компания проводит фиктивно или не проводит вовсе... А вот квартира в домах элитного типа или бизнес класса наверняка будет намного более интересна покупателям, ведь здесь и парковка удобная, и территория охраняемая. Но не стоит забывать и о цене квартиры. На слишком дорогую элитную квартиру не так просто найти покупателя в условиях кризиса.

Ликвидность квартиры зависит чаще всего от нескольких, значимых для покупателя факторов. К ним можно отнести следующие характеристики:

Сколько квадратных метров составляет площадь жилья;
Какую высоту имеют потолки;
На каком этаже расположена квартира;
Есть ли балкон, лоджия;
Особенности планировки жилплощади.

По мнению специалистов, ликвидность квартиры, в первую очередь. напрямую зависит от ее площади. Допустим, если в квартире, площадь которой составит пятьдесят пять метров, есть две комнаты, то она будет более востребована, чем аналогичная однокомнатная. Когда квартиру покупает семейная пара, а особенно с детьми, им важны и размеры кухонного помещения. Если они будут меньше, чем десять квадратных метров, это может оттолкнуть клиентов. И еще один нюанс: ликвидность недвижимости в многоквартирном доме зависит от того, где именно расположено жилье: в угловой части здания или по центру.

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются. Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя, и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира и можно ли ее таковой сделать?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости – это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность .

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем, картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости «CENTURY 21 Запад» . Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», « », «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН , и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние , а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риелторов Москвы , больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта . А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен Центральный округ, прежде всего «Золотая миля» . «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bonton realty .

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты прежде всего отнесли Сокольники и Новые Черемушки как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро «Аэропорт» и «Беговая» . На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино .

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино ). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость» , добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные – кварталы и улицы в пешей досягаемости от . Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). – Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные хрущевки, затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные – современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домов по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки. – От ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекают покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе комфорт сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах бизнес и премиум ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир - чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева (Bonton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для однушек и двушек они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр – площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий эконом и эконом-плюс (комфорткласс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» , предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража однушку.

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8 - 8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а также в некоторых случаях – в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»). Кроме того, как правило, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность – залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть при необходимости обмениваются на деньги и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев («CENTURY 21 Запад»), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м) по цене 5,4 млн рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6 - 6,1 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так, год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн руб., двухкомнатные (52 кв.м) – по 7,5 млн руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн руб. и за 7,7 - 7,8 млн руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bonton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной – 3 месяца, а трехкомнатной – 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако продать по заниженной цене – дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов – от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких как площадь или размер кухни, а кроме того, она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры – однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и . Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.