Независимая рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости – когда это необходимо? Существует три вида определения цены наследства

Воспользуйтесь качественной услугой от компании по оценке недвижимости «МитраГрупп»! Мы работаем со всеми видами недвижимости: жилой и коммерческой, городской и загородной!

стоимость оценки
от 3 000 Р

Определяется дата и время проведения оценки

Наши сотрудники проводят тщательный осмотр объекта

Владелец предоставляет необходимые документы

Специалисты анализируют данные и делают детальный отчет

Независимая оценка недвижимости – услуга, которая поможет узнать рыночную стоимость объекта. Процедура должна производиться в ряде случаев: при продаже квартиры, дома, офиса и других видов коммерческой и жилой, городской и загородной недвижимости, при судебных разбирательствах и некоторых других ситуациях.

Объектом процедуры, которую проводит центр оценки недвижимости «МитраГрупп» являются не только жилые площади, но и гаражи, подсобные помещения, склады. Главное условие при заказе услуги рыночной оценки – они должны быть зарегистрированы в качестве собственности.

Наша компания имеет очень большой опыт работы и весомую практику расчета стоимости жилых и коммерческих объектов самого разного типа. Мы точно определяем текущую стоимость, благодаря чему вы не потеряете время и деньги. Наше кредо – профессиональный подход и оказание услуг высокого уровня.

Что такое независимая оценка недвижимости

В широком смысле под недвижимостью подразумеваются любые земельные участки, объекты, расположенные на них, сооружения, помещения, строения, здания, гаражи, складские помещения.

Оценка рыночной стоимости коммерческой и жилой недвижимости представляет собой процедуру, в результате проведения которой определяется ценность объекта в переводе на деньги при текущем положении дел.

Данная деятельность регламентируется рядом федеральных законов, которые определяют, как следует проводить данный вид работ. Также, нормативно-правовые акты прописывают, в каких случаях в обязательном порядке требуется провести независимую оценку недвижимости.

В широком смысле, под недвижимостью подразумеваются любые земельные участки, объекты, расположенные на них, сооружения, помещения, строения, здания, гаражи, складские помещения. Они могут быть как жилыми, так и нежилыми, коммерческими и промышленными.

№ п/п	Наименование работ		Стоимость работы
1.
	Садовый дом с земельным участком			от 10 000 руб.
	Частный жилой дом (домовладение)			от 12 000 руб.
	Коттедж			от 15 000 руб.
	Коттедж со строениями			от 20 000 руб.
	Однокомнатная квартира			4 000 руб.
	Двухкомнатная квартира			5 000 руб.
	Трехкомнатная квартира и более			6 000 руб.
2.
	Гараж некапитальный			3 500 руб.
	Гараж капитальный			4 000 руб.
	Нежилое отдельно-стоящее здание		до 500 м 2 500 – 1000 м 2 1 000 – 5 000 м 2 5 000 – 10 000 м 2 более 10 000 м 2	18 000 руб 22 000 руб. 27 000 руб. 40 000 руб. 40 000 – 60 000 руб.
	Нежилое встроенное помещение		до 500 м 2 500 – 1000 м 2 1 000 – 5 000 м 2 5 000 – 10 000 м 2 более 10 000 м 2	12 000 руб. 20 000 руб. 25 000 руб. 30 000 руб. 40 000 руб.

Виды недвижимости, рыночную оценку которых можно заказать в оценочной компании «МитраГрупп»

• Земля. Земельный участок, находящийся во владении, является ценностью. Рыночная оценка направлена на установление его стоимости. Основными параметрами, влияющими на конечный денежный показатель, являются его местоположение и площадь. В немалой степени цена, определяемая оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости, зависит от спроса.
• Жилая недвижимость. Квартиры, дома, коттеджи – это может быть любое жилье, которое используется людьми для проживания. Проводить независимую рыночную оценку недвижимости в Москве оказывается несколько сложнее, так как тут учитываются еще и стоимость ремонта, отделка, месторасположение, ситуация на рынке и многое другое. Только учет всех этих факторов и критериев при экспертной оценке помогает специалистам определить стоимость жилой (городской и загородной) недвижимости. У нас можно заказать услугу ее оценки для ипотеки, продажи, сдачи в аренду, дарения.
• Коммерческая недвижимость. К данной категории относятся здания и земли, используемые организациями для ведения бизнеса. Это могут быть магазины, торговые комплексы, офисы и др. При их оценке учитывается ряд параметров, в том числе и их будущая доходность.
• Промышленная недвижимость. В данную категорию входят все производственные комплексы, предприятия, которые занимаются выпуском ряда продукции. Этот вид представляет собой один из наиболее сложных для оценки. Для определений справедливой рыночной стоимости недвижимости Московской области нужно принимать во внимание ряд моментов, в том числе и то, как складывается ситуация на рынке и насколько перспективен данный вид бизнеса. Также учитываются состояние и новизна предприятия, используемые технологии и многое, многое другое.

Что влияет на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости в Подмосковье и Москве На конечную цифру влияет совокупность факторов, которые могут меняться в зависимости от типа недвижимости. Либо изменяется их значимость. Так, например, месторасположение играет очень большую роль в случае с жилыми домами, но практически не влияет на стоимость завода.

В каких случаях требуется проводить независимую оценку недвижимости?

Существует ряд случаев, в которых может понадобиться услуга оценки жилой, коммерческой, промышленной, городской и загородной недвижимости. Причины различаются в зависимости от объекта.

• Продажа. В некоторых случаях, например, если у объекта два собственника и у них имеются расхождения в продажной цене, есть смысл заказать услугу оценки его стоимости.
• Имущественные споры. Судебные разбирательства любых видов сопровождаются получением всех требуемых бумаг, в том числе и отчета о стоимости объекта на настоящий момент. Касается это любых видов жилой (городской, загородной) и коммерческой недвижимости вне зависимости от типа.
• Ипотека. Российское законодательство диктует, что заключению договора между заемщиком и банком должна предшествовать экспертная оценка. Она проводится для получения ипотеки с учетом требований правовых актов и внутренних положений банка. При оформлении займа на жилье, банк, как правило, требует документальное свидетельство его стоимости, и получить деньги без отчета не удастся.
• Заем или кредит в банке. Банки требуют проведения оценки не только для ипотеки, но и при оформлении кредита под залог жилой и иной недвижимости. При этом от конечной цифры может зависеть сумма кредита. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества является обязательным в любом случае, идет ли речь о частном лице или компании.
• Реорганизация компании. Относится только к коммерческим и промышленным объектам. Но в любом случае требует проведения оценки, касается ли дело передачи юридического лица в доверительное управление или другого процесса.
• Привлечение инвесторов. Оценка проводится для того, чтобы организация могла показать, какими активами она располагает. Также данный документ является обязательным приложением к бизнес-плану.

Это не полный список возможных причин, почему может потребоваться оценка городской, загородной, жилой, коммерческой, промышленной недвижимости. Вне зависимости от того, что привело вас к нам, все работы будут проведены на самом высоком уровне. Мы даем отчет в бумажном виде, который является документом и может служить для удостоверения суммы у нотариуса, в суде, в банке для получения кредита или ипотеки.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

- стоимость объекта недвижимости (ден.ед) - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI) ) - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

- коэффициент капитализации - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке. - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Примечания

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями , например, Российское общество оценщиков.

Литература

• Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
• Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
• Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
• Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

Wikimedia Foundation . 2010 . - Процесс выработки расчетной величины цены недвижимого имущества или других активов для конкретной цели (напр., сдачи в аренду, покупки, продажи, аудита, рейтинга, вынужденной покупки или обложения налогом). Цель и имеющие отношение к делу… …

оценка недвижимости - Оценка (расчет) стоимости имущества, обычно требуемая при продаже, финансировании, отсуживании, обложении налогом, страховании или разделе. Оценка не является расчетом стоимости. При оценке используется три подхода. Для более точного определения… …

оценка недвижимости в фискальных целях - Стоимость собственности в долларах, оцененная муниципалитетом в целях определения размеров налогообложения, которое основывается на количестве миллей на доллар суммы оценки недвижимости. Если дом оценивается в 100 000 долл. и ставка налога… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Оценка (в философии) способ установления значимости чего либо для действующего и познающего субъекта. Оценка (педагогика) выраженное в числе мнение преподавателя (другого проверяющего лица) об уровне знаний ученика (качестве его работы) Оценка (в … Википедия

Оценка активов - (asset valuation) на рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости имущества, которое может быть включено … Экономико-математический словарь

оценка активов - На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости имущества, которое может быть включено в бухгалтерские… … Справочник технического переводчика

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ - (англ. land appraisal) – процедура определения полезных свойств земельных участков различного назначения и вида использования в физическом или денежном выражении. До 1991 была широко распространена оценка физико химич. свойств земли… …

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА - (англ. real estate appraisal) – оценка стоимости одного из видов материальных активов (недвижимости). Гражданским кодексом РФ (ст. 130) к недвижимости отнесены: земельные участки; все, что прочно связано с землей, в т.ч. здания и сооружения, леса … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

оценка - 3.9 оценка (evaluation): Систематическое определение степени соответствия объекта установленным критериям.