Обмен квартирами между родственниками. Родственный обмен квартирами- документы

В 72 статье ЖК РФ определено право нанимателя квартир на обмен. На основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ участники квартирного обмен, могут осуществлять обмен квартир между двумя, тремя более нанимателями, которые проживают и в одно и том же или в различных городах и посёлках.

Договор обмена квартирами состоит из 3 экземпляров (два- у обменивающихся сторон и один- у владельца жилья- муниципалитета для его регистрации). Он является главным удостоверяющим сделку обмена юридическим документом- в нём закрепляются все права и обязанности сторон.

Фактически на основании ч. 5 ст. 74 ЖК РФ прежние договора найма квартир аннулируются и наймодатель заключает с нанимателями новые договора социального найма. Местные органы расторгают старые договора и заключают новые в течение 10 дней.

Как оформляется родственный обмен квартирами (приватизированными)

Когда происходит обмен квартирами, находящимися в собственности физических лиц, заключается договор обмена квартир с его последующей регистрацией в органах Реестра. После этого квартиры перерегистрируются в кадастровых органах.

При этом законодатель не предусмотрел обязательного нотариального удостоверения таких договоров. Новым владельцам после завершения всех юридических процедур выдается новые документы на обмененные квартиры.

Если обмен квартир происходит не между родственниками, это в большинстве случаев позволяет одному из участников обмена получить доплату- квартиры очень редко бывают абсолютно одинаковы по стоимости. При этом придётся заплатить налог- ведь Налоговый кодекс не предусматривает безналоговую сделку, если обмен жилья происходит не между родственниками.

На основании деньги, полученные от реализации недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх лет- это прибыль и она должна облагаться налогом.

Если же меняющиеся квартирами- родственники, квартиры можно обменять по договору дарения. В этом случае налог не платится вообще. другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В определено, что если дарение производится в отношении родственника, налог не платится.

Документы для оформления дарения квартиры

1. Паспорта дарополучателя и дарителя
2. Документы, подтверждающие степень родства
3. Документы на квартиру (видетельства о праве собственности)
4. Согласие на продажу (дарение) всех принимавших участие в приватизации жилья (совладельцев)
5. Согласие опеки (если в квартире прописаны недееспособные или частично дееспособные граждане)
6. Выписка с подтверждением отсутствия обременений
7. Техпаспорта квартир с планом квартир

Обмен не приватизированной на приватизированную квартиру между родственниками

Сделки такого характера в законодательном поле России не предусмотрены- ведь фактически одной из сторон является арендодатель (муниципалитет). Поэтому придётся пройти такую двухходовую комбинацию:

• Приватизировать квартиру соцнайма , а затем уже совершать обмен квартир или оформлять договора дарения.
• В квартире соцнайма прописать одного из членов семьи (дееспособного, совершеннолетнего). После этого подписать на него договор социальной аренды (сделать его ответственным квартиросъёмщиком). А вторую квартиру- приватизированную теперь можно просто подарить.

Вообще- обмен квартир между родственниками- наиболее безопасная сделка среди всех. Трудно представить, чтобы мать могла таким хитрым образом выбросить из квартиры дочь или бабушка- внуков. Поэтому главное здесь- не торопясь собрать необходимые документы и провести обмен.

Обмен долями в квартирах между родственниками - сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное - доля должна быть надлежащим образом зарегистрирована, чтобы ею можно было распоряжаться.

Обмен долями в неприватизированном жилье

Процедура обмена долями в квартирах между родственниками, когда речь идет о жилье, занимаемом сторонами по договорам соцнайма, происходит в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Не имеет значения, в данном случае, в каких конкретно населенных пунктах находятся оба объекта сделки. Это может быть один и тот же город, или два разных. Чаще всего происходит обмен долями в разных квартирах , но ничто не мешает совершить обмен и между проживающими в одной и той же квартире, особенно когда доли не равны.

Оформляется обмен соответствующим договором (соглашением). Документ заранее готовится в трех экземплярах, после чего стороны подписывают каждый из них. Очень важно правильно соблюсти форму договора и указать все необходимые сведения. Для этого формулировку документа следует доверить квалифицированному юристу.

По одному экземпляру после подписания стороны оставляют у себя, а третий подается в местную администрацию для регистрации. Последствием такой сделки становится аннулирование прежних договоров соцнайма. Опираясь на договор обмена, администрация заключает новое соглашение о передаче данного жилья новым нанимателям. Соответственно заявление подается от имени всех участников, не только обменивающихся сторон, но и тех, кому принадлежат оставшиеся доли в квартирах. Данная процедура занимает не более 10 дней с момента подачи заявления.

Какие документы потребуются?

Вместе с заявлением в администрацию подается следующий пакет документов:

1. Копии паспортов всех участников.
2. Прежние договора соцнайма.
3. Ордера на право вселения в квартиры.
4. Разрешение администрации на вселение.
5. Справка о составе семьи на каждую квартиру.
6. Письменные согласия всех нанимателей данного жилья.
7. Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, либо недееспособные граждане, тогда потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.
8. Квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Причины для отказа в выдаче разрешения на обмен

Крайне неприятно столкнуться после тщательной подготовки документов с отказом в ее проведении. Администрация вправе отказать сторонам в выдаче разрешения на совершение обмена (ст. 73 ЖК РФ). Причинами могут стать:

1. Любое из помещений не подходит для дальнейшего в нем проживания (находится в аварийном состоянии).
2. Имеется судебное решение, закрепляющее право на использование жилья.
3. Дом, указанный в соглашении сторон, внесен в план на снос.
4. Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
5. Любой из домов нуждается в капремонте.
6. Жилье является служебным и не может являться объектом любых сделок с недвижимостью.

Если ни одна из причин не соответствует вашему конкретному случаю, тогда отказ можно оспорить в судебном порядке.

Если доли не равны

Администрация выдаст разрешение на обмен, без оглядки на равенство обмениваемых долей. Однако, стороны часто производят обмен с доплатой. В данном случае доплата - вопрос договоренности между сторонами, не фиксируемой в процессе юридического оформления сделки. Например, стороны могут заключить между собой любой договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне деньги в указанный срок. В этом случае его не нужно представлять в администрацию. Факт передачи денег необходимо зафиксировать распиской в получении.

Обмен долями в приватизированном жилье

Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре. Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса. Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.

Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.

Какие документы потребуются?

В Росреестр стороны подают заявление на регистрацию договора обмена, а также следующий пакет документов:

1. Сам договор обмена. В нем обязательно указывается размер долей, их стоимость, а также описание каждого объекта недвижимости.
2. Паспорта всех сторон.
3. Документы, подтверждающие родство: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д.
4. Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственников на доли в квартирах.
5. Согласие остальных совладельцев на сделку, заверенное нотариально. Если любая из сторон состоит в законном браке, потребуется дополнительно приложить нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
6. Если в любой из квартир зарегистрирован несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, то дополнительно подается письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
7. Выписки из ЕГРП об отсутствии на обоих объектах ареста, залога и иного обременения.
8. Техпаспорта квартир.
9. Поэтажные планы домов, в которых находятся квартиры, а также экспликации.

Если доли не равны

В случае, когда обмениваемые доли не отличаются между собой ни по площади, ни по стоимости, не возникает никаких препятствий. Но так бывает крайне редко. Чаще всего доли сильно отличаются друг от друга. В этом случае закон требует той стороне, которая получает большую долю произвести доплату.

Избежать этого можно в том случае, если сделка оформляется не договором мены, а двумя дарственными. В этом случае размеры долей и их стоимости не имеют никакого значения. Каждая сделка проводится отдельно и отдельно регистрируется. Лучше провести ее через нотариуса, который сам подготовит заявление в Росреестр и выдаст сторонам по окончании процедуры выписки о переходе права собственности.

Обмен долями в квартирах с несовершеннолетними

Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью. Так, будет признана незаконной сделка по передаче в дар несовершеннолетним своей доли кому-либо. В то же время принимать дар несовершеннолетние могут, хотя и с согласия своих родителей (опекунов).

Нельзя снять с регистрации перед сделкой несовершеннолетнего в квартире, участвующей в сделке. Это обстоятельство обязательно проверяется органом опеки и попечительства и может стать причиной запрета на сделку.

Можно ли обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах?

Сделка такого рода не пройдет. Администрация не выдаст разрешение на обмен, так как обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам придется подождать завершения приватизации муниципального жилья, чтобы совершить обмен.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками

Фактически сделка обмена - это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Когда платят налог?

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

1. Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче - 3 года).
2. Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Как начисляется налог?

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

1. Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
2. Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
3. Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Вывод

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.

Несмотря на то что обмен жилья между родственниками может проходить в неформальной обстановке, все же существует нормативно-правовая база, которая помогает сделать подобные операции и действия «легальными»и такими, которые отвечают современному законодательству.

Особенности обмена жилья между родственниками

Сегодня большинство людей старается приватизировать квартиры и обмены уже осуществляются на основе договора дарения, или купли продажи. Но обмен между родственниками все – же имеет некоторые преимущества. У нанимателей есть возможность улучшить свои условия, например, переехать в квартиру родителей, которая значительно больше и лучше. Также у нанимателей есть возможность поменяться с родственником, проживающим в другом городе, в связи с учебой, образованием детей, чем также выгоден обмен жилья одной и другой стороне.

Обмен квартирами социального найма

Согласно статье 72 ЖК РФ, родственники имеют право на обмен социальных квартир, находящихся в социальном найме, причем проживать они могут в любом городе, главное, на территории РФ. Для этого в письменном виде, в трех экземплярах составляется договор. Подписывается всеми участниками мены, отражает в себе все права и обязанности физических лиц обеих сторон. Один экземпляр служит в качестве оригинала и передается в местные органы администрации для одобрения и регистрации. Прежние договора найма на квартиры аннулируются, и на основе договора заключается новое соглашение о передаче квартир новым нанимателям на основании обменного договора. В течение 10 дней прежний договор расторгается органами управления и жильцам предоставляется новое соглашение.

Необходимые документы

Квартиронаниматели должны предоставить следующие документы для обмена, а именно:

1. заявление на обмен квартир, взятых по социальному найму
2. паспорта всех заявителей, ксерокопии
3. прежний договор о найме на квартиру
4. ордер, подтверждающий право вселиться в новую квартиру
5. разрешение муниципальных органов о в селении, выписку
6. справку о составе семьи, прописке, в том числе детей, совместно проживающих с нанимателем
7. согласие в письменном виде всех членов семьи с другой стороны, проживающих в квартире, подлежащей обмену
8. согласие в письменном виде органов опеки на обмен, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, а также недееспособные, опекаемые, или усыновленные дети.

Желательно собрать все чеки, квитанции, по оплате коммунальных услуг. Отсутствие задолженности по платежам будет для нанимателей только плюсом, и ускорит процесс обмена.

Обмен приватизированными квартирами

Приватизированные квартиры являются собственностью жильцов. Родственный обмен возможен на основании договора мены, зарегистрированного в реестре, а затем пройденного перерегистрацию в кадастровых органах. Обмен приватизированных квартир по сути дела является договором дарения, который не требует нотариального заверения, а после перерегистрации каждый участник обмена получит новый тех паспорт. Сегодня договор дарения подлежит регистрации, заверить у нотариуса его можно по желанию, но совсем не обязательно.

Пакет документов для обмена квартир

В Центре недвижимости для регистрации данной сделки участники мены должны предоставить следующие документы:

1. паспорта всех участников по обмену жилья, дарителя, получателя жилья в дар
2. свидетельства о браке, рождении детей, подтверждающие родственные отношения
3. договора о праве на собственность на квартиры
4. согласие на дарение, или продажу всех участников сделки, составленное в письменном виде
5. согласие органов опеки на обмен и переезд несовершеннолетних, опекаемых, недееспособных детей
6. выписку из кадастрового реестра о том, что обмениваемые квартиры не находятся в залоге и не имеют обременений
7. план на жилье с БТИ, техпаспорт.

Уплата налогов при обмене жилья

Если приватизированное жилье находится в собственности более трех лет, то налогом оно не облагается. Если 3-летний срок не истек, то собственник должен заплатить 13%-ный налог на недвижимость, полученную в результате мены. Но если стоимость отчуждаемой квартиры не превышает 1000000 рублей, то уплата налогов при обмене жилья не производится. Не взимается она даже в том случае, если обмен произошел совсем недавно.

Квартира, превышающая по стоимости установленный уровень, облагается налогом, причем первый миллион в счет не входит, то есть при стоимости жилья в 5000000 рублей, 13 %-му налогу подвержена сумма в 4000000 рублей.

Родственный обмен приватизированного жилья на неприватизированное

Данная сделка чревата длительным процессом, поскольку одна квартира является собственностью, вторая находится в найме. В качестве первого варианта можно приватизировать арендуемую квартиру и тогда уже осуществить обмен на основе договора дарения, или купли продажи. В ином случае можно прописать одного совершеннолетнего члена семьи в квартире по найму, если этому способствуют размеры социальной жилплощади, и выписать его из приватизированной квартиры. Далее новый квартиросъемщик должен заключить с администрацией договор – обмен на неприватизированное жилье. Владелец же приватизированной квартиры может поменять жилье, заключив договор дарения в пользу того родственника, который ранее проживал в неприватизированной квартире.

Вариант родственного обмена квартирами может осуществляться как прямым обменом (с доплатой или без нее), так и с помощью заключения договоров купли-продажи. Пошаговое описание процедуры, особенности налогообложения при совершении сделки – все это можно найти в статье.

В законодательстве нет понятия родственный обмен как такового. Но есть понятие договора мены, который заключается между обеими сторонами сделки. Правоотношения в данном случае регулируются Гражданским кодексом.

С точки зрения этой статьи обмен представляет собой такую же операцию, как и купля-продажа, то есть в отношении него действуют те же правила, например:

1. Обмен должен быть равноценным, иначе одна сторона делает другой доплату.
2. Стоимость каждого объекта недвижимости должна быть согласованной.
3. Право собственности перейдет к новому гражданину только в результате регистрации договора мены, которое нужно сделать в органах Росреестра.

Понятие мены не следует путать с обменом. Эту операцию могут совершить наниматели муниципального жилья (квартир, которые были переданы государством на праве пользования). Право на обмен регулируется Жилищным кодексом.

Таким образом, мена приватизированных (частных) квартир между родственниками в юридическом смысле представляет собой такую же операцию обмена объектами недвижимости. Стороны сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, поскольку передавая одну квартиру, собственник тут же принимает во владение другую. Однако поскольку квартирами владеют родственники, есть несколько отличий, которые прежде всего касаются налогообложения.

3 варианта мены: пошаговая инструкция

На практике возможны 3 варианта мены, в зависимости от правового статуса объекта недвижимости:

1. Мена частной квартиры на частную.
2. Обмен неприватизированными квартирами, в которых наниматели проживают на основании договора социального найма.
3. Мена частной квартиры на муниципальную – наиболее сложный случай, занимает большое количество времени.

Мена приватизированных квартир

Это наиболее простой случай – сторонам достаточно определить точную стоимость каждого объекта, сделать доплату (при необходимости), оформить все документы и .

Для начала нужно адекватно оценить стоимость каждого объекта. В большинстве случаев это делается самостоятельно исходя из рыночной цены аналогичных объектов в том же районе или доме. Затем нужно согласовать эту стоимость друг с другом и выбрать вариант обмена:

• равноценный (с одинаковой ценой);
• с доплатой.

В последнем случае нужно договориться, как именно осуществляется доплата – сразу наличными или в рассрочку за несколько месяцев/лет.

После определения стоимости нужно собрать весь пакет документов (перечень приведен для обоих объектов недвижимости):

• паспорта каждого участника сделки;
• договоры, на основании которых квартиры перешли в собственность сторон сделки (купли-продажи, дарения и т.п.);
• свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2016 года вместо него выдают );
• , подтверждающая отсутствие задолженности по квартплате.

Все эти документы подаются в отделение Росреестра или любой – центра по оказанию госуслуг гражданам. Также вместе с этими документами нужно предоставить и подписанный договор мены. Законодательство не предъявляет конкретных требований к этому документу, но в нем обязательно должны быть отражены ФИО сторон, а также сам предмет – обмен квартирами (с указанием адресов) с доплатой или без нее. Также стороны фиксируют, что они действуют по доброй воле, а передаваемое ими имущество не находится в залоге (например, при действующей ипотеке) или под арестом, на него не претендуют третьи стороны и т.п.

Договор нужно составить в 3 одинаковых экземплярах – по 1 для каждой стороны сделки. Еще один оригинал остается на хранении в Росреестр. Типовой договор мены выглядит так.

Также стороны должны подписать акты приема-передачи обеих квартир. Именно эти документы подтверждают, что договор исполнен в полном объеме (ключи от имущества переданы, состояние объектов нормальное – т.е. соответствует тому, в котором оно находилось на момент подписания договора мены). Акт является неотъемлемым приложением к договору и составляется в 2 одинаковых экземплярах.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Договор мены необязательно регистрировать у нотариуса. Но стороны могут сделать это по своему желанию. Нотариус подтверждает, что каждый человек полностью отдает отчет в последствиях своих действий, находится в здравом уме и принимает решение добровольно.

Обмен муниципальных квартир

Обмен такими объектами возможен, но только при наличии письменного согласия каждого совершеннолетнего дееспособного гражданина, который проживает в этом же помещении. Если речь идет о недееспособных людях или детях, необходимо получить и согласие органов опеки. А для этого нужно доказать им, что законные интересы таких нанимателей будут учтены, т.е. например, ребенок не переедет в худшие условия (меньшая площадь проживания, маленький город с ограниченными возможностями самореализации и т.п.).

Если получено согласие всех нанимателей (а также органов опеки), необходимо собрать полный комплект документов и отправляться в местную Администрацию, с которой и был ранее подписан договор социального найма. Без ее согласия провести любую операцию с квартирой будет невозможно. Вместе с заявлением наниматели предоставляют такие документы:

• паспорта каждого проживающего;
• свидетельства о рождении (для детей);
• документы на обе квартиры (договоры социального найма, ордера – при наличии, технические паспорта);
• выписка из лицевого счета, в которое подтверждается отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Спустя 30 календарных дней Администрация должна принять решение, согласна ли она на этот обмен или нет. В случае ее несогласия, а также если какой-либо из нанимателей отказывается принять участие в обмене остается только 1 законный вариант – обратиться в суд.

Мена приватизированной квартиры на муниципальную

Законодательство не предусматривает возможности прямого обмена частной квартиры на муниципальную, и наоборот. Поэтому придется действовать обходными путями, например:

1. Приватизировать муниципальную квартиру, после чего совершить типичную мену.
2. Проживающему в частной квартире сняться с регистрации, а затем прописаться в муниципальной (беспрепятственно таким правом могут воспользоваться супруги, родители и несовершеннолетние дети). Затем наниматель, проживающий в государственном жилье, выписывается и прописывается в частную квартиру. Полноценного обмена не получается, но в результате стороны действительно будут проживать в разных местах (и при этом иметь официальную регистрацию).

Налог при обмене квартиры

Законодательство рассматривает обмен квартирами как 2 операции купли-продажи, поэтому в договоре мены необходимо обязательно указывать стоимость как той, так и другой недвижимости.

При этом налог взимается с обоих собственников, поскольку в результате обмена они получают доход в виде объекта недвижимости.

Сумма налога – 13% от стоимости квартиры, которая превышает 1 миллион рублей.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Например, 1 объект оценен в 2 миллиона (эта же стоимость прописана в договоре мены). Тогда новый собственник должен оплатить 13% только с 1 миллиона рублей, т.е. 130 тысяч рублей. Второй объект оценен в 2,5 миллиона рублей. Тогда другой собственник, который получил этот объект, должен оплатить 13% от 1,5 миллионов рублей, т.е. 195 тысяч р.

Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля, а сама декларация 3-НДФЛ подается в местное отделение ФНС не позднее 30 апреля. В обоих случаях речь идет о годе, следующим за годом операции обмена. Если владелец уклонится от оплаты, ему грозят административные штрафы (взыскивается полная сумма налога, неустойка за просрочку в размере 20%).

Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район желаемого проживания, планировка и другие нюансы. Теперь об обмене практически забыли, ведь квартиру можно спокойно приобрести на рынке недвижимости, причем выбор вариантов многообразен. Но договор мены все же имеет право на существование, и к нему нередко прибегают риелторы на вторичном рынке недвижимости.

Не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ.

Суть договора мены

Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.

Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.

Документы, необходимые для сделки

Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

• Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР.
• Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
• Паспорта всех участников сделки.
• Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
• Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.

Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу.

Налогообложение при обмене квартирами

Так как обмен недвижимости приравнен к сделке купли-продажи, то и налоговые последствия для сторон будут определяться по таким же правилам. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. При обмене получается, что обе стороны выступают продавцами, а значит, обе облагаются налогом.

По общему правилу ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Но из данного правила есть исключения. Налог уплачивается только при продаже квартиры, которая пребывала в собственности последнего владельца менее трех лет. К тому же продавец может попросить налоговую службу о применении к нему налогового вычета. Тогда налог будет платиться со стоимости квартиры, превышающей 1 млн. руб.

Указание реальной стоимости обеих квартир очень важно даже при обмене между родственниками, ведь именно эти суммы будут фигурировать в случае возникновения необходимости расторжения договора, или признания сделки недействительной.

Обмен квартиры по социальному найму

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма - процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным...

Договор мены квартир

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто...

Обмен приватизированной квартиры

Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в...

08.10.2018 - Даниил Мягкий

Здравствуйте,хотим обменять квартиру в большом городе на дом в городе поменьше, мена с мамой мужа. Она согласена, без доплат. Меня интересует вопрос, если стоимость 1 300 000, с нас будут вычитать налог?Спасибо

29.08.2018 - Евгения Виноградова

Здравствуйте! Какие налоги и пошлины возникают при дарении квартиры?

27.08.2018 - Юлия Николаева

добрый день.хотим совершить мену долей между родственниками.с несовершеннолетним ребенком.органы опеки одобрили.а нотариус говорит.что по закону мена между родственниками не возможна?

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2018 - Лидия Попова

Добрый день. У меня есть долевая собственность (1/2 части) квартиры вместе с отцом, у матери есть полная квартира в собственности, мы собираемся "

Ответ на вопрос дан по телефону.

17.08.2018 - Светлана Степанова

Добрый день! Хотим обменяться квартирами со свекровью.обе квартиры приватизировоны.в одной собстаенник муж, с ним прописан наш новорожденый сын.в квартире свекрови она собсьвенник и прописана только она.каким оброзом осущесьвить сделку.спасибо

Ответ на вопрос дан по телефону.

03.08.2018 - Леонид Машенькин

Добрый день! Мы с мужем жили в однокомнатной квартире. квартира была на основании договора дарения. Родители решили сделать договор мены между сыном и родителями на 3-х комнатную квартиру. После обмена квартира была передана в индивидуальную собственность мужу. В этой квартире мы живем в четвером. (двое детей и я) прописаны. Действует ли договор дарения с 1 комнатной квартиры на трехкомнатную, какие права мы имеем при разводе? Заранее спасибо.

02.08.2018 - Алла Максимова

Здравствуйте! Меня интересует вопрос по обмену: у отца есть доля 1/3 квартиры, у дочери есть квартира, приобретенная при помощи материнского капитала (собственники она, ее муж и двое несовершеннолетних детей). Но у дочери есть так же 1/3 в той квартире, где проживает ее отец. Можно ли совершить родственный обмен 1/3 доли отца на квартиру дочери, приобретенную за мат капитал. Как это сделать менее затратно и проще

Ответ на вопрос дан по телефону.

17.07.2018 - Алина Ильина

Хотим с мужем совершить обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную (кв, свекрови) и доплатить материнским капиталом. Возможна ли такая сделка?

Ответ на вопрос дан по телефону.

16.07.2018 - Станислав Юрков

Здравствуйте. Планирую договор мены с отцом. Я ему свою долю в 3хкомнатной (где только мы с ним являемся собственниками), он мне 1-комнатную квартиру. Нужно нам один документ составлять или два?

Ответ на вопрос дан по телефону.

10.07.2018 - Вера Яковалева

могу ли я (мать) поменяться жильем со своим сыном инвалидом

06.07.2018 - Артур Лучкин

я хочу обменяться квартирой с братом: он согласен, без доплат. Меня интересует процедура и стоимость такой мены

05.06.2018 - Юрий Лихин

Здравствуйте, я собираюсь обменятся своей квартирой на дом при этом распишусь.муж сможет иметь что-то от моей доль? у меня 2 детей от другого брака.

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.04.2018 - Вероника Богданова

Нужно ли регистрировать договор мены между родственниками у нотариуса, если квартиры равноценны и претензий никаких нет сторон к друг другу.

16.04.2018 - Богдан Боровский

Я проживаю в квартире дочери. Она с семьей живёт в моей квартире. Сейчас хочу написать завещание., чтобы разделить поровну между сыном и дочкой. Моя квартира лучше. Дочь пусть живёт в ней, Но я не могу делить квартиру дочери,

21.02.2018 - Федор Тонкин

Здравствуйте, я имею 1/2 доли квартиры с моей мамой, сейчас бабушка предлагает поменяться с ней моей долей на ее двухкомнатную квартиру, могу ли я это сделать и как? на моей части прописан несовершеннолетний ребенок.

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.02.2018 - Ольга Сергеева

Здравствуйте! Что посоветуете для родственников, обмен квартирами или дарение.

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.02.2018 - Евдокия Соколова

можно ли обменяться с сыном квартирами и сколько это будет стоить? : 19:00 - 21:00

19.01.2018 - Владимир Лепов

какими льготами НК РФ пользуется при обмене частных домов между отцом и дочерью приобретенного 2016 году дочкой частный дом за счет мат капитала|

16.01.2018 - Кирилл Боровых

Добрый вечер. Скажите пожалуйста возможен ли обмен недвижимостью между родственниками, один из которых несовершеннолетний?

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.12.2017 - Станислав Денисов

Здравствуйте.у нас с мамой 3 доли в 4к квартире.Хотели бы обменять их на 2к сестры,она нелротив.Подскажите,как это сделать с минимальными затратами.

Ответ на вопрос дан по телефону.

15.11.2017 - Лидия Соловаьева

Здравствуйте.Хотим с дочерью обменяться долями в разных квартирах методом дарения. Какие документы нужны надо ли согласие родственников,т,к, у неё доли с отцом и сестрой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.11.2017 - Раиса Федотова

Здравствуйте подскажите нужно сагласие родной сестры на обмен родительской квартиры

13.11.2017 - Илья Дедухов

Добрый день. Подскажите необходимо ли платить налог по договору мены если он осуществляется между родными братьями?

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.10.2017 - Лилия Данилова

здравствуйте у меня вопрос такой: как обменяться квартирами если у нас в меньшей есть доли несовершеннолетних детей а меняемся мы с родителями на большую разрешение органов опеки есть нотариусы не беруться регистрировать сделку обмена долями между близкими родственниками

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.10.2017 - Анна Крылова

как лучше обменятся квартирами.мать с сыном

07.10.2017 - Елизавета Комарова

мы с женой решили свою квартиру подарить сыну, а он дарит свою квартиру жене и в итоге я остаюсь без права владения?

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.09.2017 - Наталья Дорофеева

Здравствуйте! У меня свой дом, и свой дом у жены. Мы хотим произвести обмен, или как то ещё переоформить. То есть её дом перевести на меня, а мой на неё. Это связано с тем, что я инвалид, но мой дом маленький, соответственно маленький и налог. А дом, который оформлен на неё большой, с огромным налогом. Можно ли что то предпринять в нашей ситуации?

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.09.2017 - Клавдия Дорофеева

Будучи замужем, мы купили однокомнатную квартиру в ипотеку, родили двоих детей и погасили ипотеку материнским капиталом. После развода я выкупила долю мужа и теперь мне принадлежит 1\2, а детям по 1\4. У меня есть ещё одна однокомнатная. Могу ли я совершить родственный обмен с мамой на трёхкомнатную? Соц. опека даёт согласие, а нотариус сказал, что дети не могут совершать обмен с близкими родственниками такими как бабушка.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.09.2017 - Елизавета Цветкова

Добрый день. Моя бабушка является квартиросьемщицей. Она дарствует 1/2 квартиры моему брату (её внуку). Я отдаю ей 1/4 квартиры. Не будет ли проблем с пропиской у бабушки.

Ответ на вопрос дан по телефону.

29.08.2017 - Кристина Матвеева

фактически проживаем я в квартире сына,сын с семьей в моей квартире, квартиры в собственности. В2015 году хотели официально обменяться, но органы опеки отказали. Сейчас в семье сына 1 несовершеннолетний ребенок. Хочу подать снова документы на обмен, если смысл, или будет снова отказ?

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Алена Киселева

обмен квартиры отца и сына

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.07.2017 - Павел Дебольский

Добрый вечер! Как лучше осуществить обмен 1 комн.кв-ры сына на 75% доли в благоустроенном доме матери? Как дешевле? Звонить с 1400 до 1500

26.07.2017 - Илья Белобровый

хочу обменять квартиру+маткапитал с домом брата. Есть ли какие запреты для родственников?

20.07.2017 - Григорий Белый

У меня имеется жилищная субсидия, могу ли я преобрести квартиру у своей матери. в данной квартире мама является собственником, а я и мой несовершенной летний ребенок там прописаны.

Ответ на вопрос дан по телефону.

25.06.2017 - Олег Полоротов

у нас две квартиры

19.06.2017 - Анатолий Кулеш

Здравствуйте. Меня зовут на. Проконсультируйте, пожалуйста, по жилищному праву. У нас с сыном две комнаты в трехкомнатной квартире, были приватизированы, как один общий объект по ½ доле на каждого. Далее, в 2016г., мы сделали разделение комнат на 2 разных объекта, опять по ½ каждому. Собираемся продавать. Теперь оказалось, что, продажа долей, производится только через нотариуса, а это, в соотношении к стоимости комнат, (3%) очень дорого. Можем ли мы, произвести, например, обмен своими долями, без нотариуса, и потом продать отдельно эти комнаты, без его участия? Ведь комнаты уже разделены, как отдельные объекты. : 15:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.06.2017 - Василий Ворожбитов

я являюсь опекуном не дееспособной дочери инвалида с детства 2 группы можем ли сделать мену домо и земельного участка принадлежащей ей с её отчимом

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.06.2017 - Егор Царюк

может ли собственник выписать из свой квартиры сына с его ребенком если хочет ее продать.У ребенка есть мама с долей в своей квартире.

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.05.2017 - Полина Суханова

Зять в разводе с моей дочерью проживают в 2х ком. кв-ре, он предлагает оставить бывшую жену с дочерью (14 лет) в своей квартире, а он переедет в мою 2х ком. кв-ру, как правильно оформить сделку, что бы никого не обидеть, особенно его дочь, т.к. у него есть еще 2 взросл. дочери от др. браков?

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.05.2017 - Полина Борисова

как обменяться между братом и сестрой наиболее дешевле

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.05.2017 - Ирина Белоусова

как совершить родственній обмен наиболее дешевле

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.04.2017 - Валентин Торочешников

Мой ребенок 15 лет участвовал в приватизации ¼ части квартиры, в которой я сейчас проживаю. С женой брали ипотеку (двухкомнатная квартира), которую погасили, могу ли я обменять половину своей доли в этой квартире на ¼ в которой живу сейчас. С женой не живем и хотим развестись.

Ответ на вопрос дан по телефону.

04.04.2017 - Диана Филиппова

родственный обмен

Ответ на вопрос дан по телефону.

04.04.2017 - Никита Колташев

Здравствуйте! У меня доля в квартире 2/5, у сына 1/5. у меня есть квартира. как поменять долю сына на мою квартиру.? спасибо

Ответ на вопрос дан по телефону.

31.03.2017 - Евгения Крылова

Спляши, животное

Ответ на вопрос дан по телефону.

28.03.2017 - Сергей Нагирный

добрый день. Могу я между своими детьми подарить доли в двух разных квартирах,прописав все в одном договоре дарения в ппф? А то у них в каждой по-немногу.

22.03.2017 - Клавдия Васильева

Добрый день, мне предстоит обмен долями в квартире с моей мамой. Я не понимаю, как лучше (выгоднее) оформить сделку: через договор мены или договор дарения. Моя доля у меня в собственности менее трех лет. Что подскажите? : 17:00 - 19:00

11.03.2017 - Владислав Цыбулька

как дешевле обменять квартиру между родственниками по договору мены или дарению

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.02.2017 - Дмитрий Новохатский

Здравствуйте, мы приобрели в ипотеку квартиру 1 комнатную и использовали мат. капитал. Сейчас хотим улучшить жилищные условия, продав данную квартиру и взяв 2-х комнатную (недостающую сумму снова в ипотеку). Есть двое несовершеннолетних детей. Так же у мамы есть доля в другой квартире. Может ли мама сделать договор мены с детьми. Отдать им долю в другой квартире, а себе забрать долю в однешке, чтоб продать ее и купить двушку. Отдел опеки никак не пропускает продажу 1-комнатной с долями детей и покупку 2-х комнатной квартиры в ипотеку. Мы не знаем как нам по-другому улучшить жилищные условия. Тяжело вчетвером жить в 36 кв.м.

26.02.2017 - Юрий Комольцев

можно ли сделать родственный обмен с ребенком инвалидом, если у него 1/4 доля в квартире, а поменять на комнату в общежитии? : 17:00 - 19:00

21.02.2017 - Богдан Десницкий

Я являюсь собственником 3/4 квартиры совместно с моей матерью-пенсионеркой (1/4). На меня составлено завещание на её долю. Квартира была приватизирована на отца, бабушку, маму и меня в равных долях. Я вступила в права наследства и имею 3/4 квартиры. Я -вдова, двое детей, из них один ребёнок 16 лет. Они собственники квартиры моей умершей свекрови (я с детьми там и живу). У меня есть сестра, которая при жизни отца и бабушки получила от наших родителей другую квартиру в результате родственного обмена. Имеет мужа, несовершеннолетнего ребёнка. В квартире также прописан её взрослый сын. Квартира приватизирована (не знаю точно, кто собственники, но считаю, что сестра). Сестра с мужем строит дом, хочет продать квартиру. Предложила продать не свою, а нашу с мамой (на время строительства переедет с семьёй к соей маме). По рыночной стоимости они примерно равны, но у неё ремонт лучше. Каким наилучшим образом её квартира должна оказаться в нашей собственности, а наша - в её собственности, чтобы ни я, ни мама не пострадали. Сестре 48 лет, она пенсионер по выслуге, работает. Мне - 51, маме 79.

06.02.2017 - Полина Фомина

Мы с племянницей владеем по 2/5 доли квартиры. Еще 1/5 принадлежит моей матери. Как можно поменять 2/5 доли моей племянницы на принадлежащую мне однокомнатную квартиру. При это подразумевается, что племянница доплачивает мне за лишние метры в однушке.

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.02.2017 - Никита Бахорин

Есть 2 несовершеннолетних детей по 1/4 доли собственности у каждого. Можно ли сделать равноценный по площади обмен долями собственности на другую квартиру у родственников?

31.01.2017 - Инна Павлова

бывшая жена по суду лишенная прав на квартиру муницыпальную могу ли я приватизировать квартиру не боясь что бывшая жена через суд потребует долю ордер на эту квартиру вепесан на нее она 20 лет не живет в россии

28.01.2017 - Анна Журавлева

Здравствуйте, у меня квартира куплена за капитал можно ли ее обменять на частный дом? Время когда перезвонить: 11:00 - 13:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2017 - Владислав Балабон

здравствуйте. Хочу обменять 2хкомн квартиру на 1комн с доплатой. Какие документы для этого нужны?

Ответ на вопрос дан по телефону.

22.12.2016 - Зинаида Андреева

Добрый вечер! Есть квартира дяди, в собственности 7 лет прописан там сын от первого брака! И есть квартира племянника. которая в собственности погода, в ней никто не прописан! По факту дядя живет в квартире племяника, им обоим это удобно территориально! Обе квартиры однокомнатные! Как с наименьшими затратами узаконить проживания в этих квартирах, что дешевле сделать в связи с новым положением о наложении налога с трех лет проживания до 5 лет! Обе квартиры были приобретены через Московский Арендный Центр! Спасибо Время когда перезвонить: 21:00 - 23:00

19.11.2016 - Клавдия Ершова

У нас 3х комн.кв которая приватизирована на троих(мама,я и дочка моей сестр.)(третий девочка 12 ет.её мама в приват. не участвоваа)У мамы есть 1комн.кв. от её мамы...Может и моя мама поменяться с внучкой..но потом не относиться к той 3 комн.кв.надеюсь понятно написаа

08.11.2016 - Григорий Созонюк

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. При получении 2 комнатной квартиры по программе Ветхое жильё, мы можем продать её или разменять на 2 однокомнатной

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.10.2016 - Егор Верховитинов

можно ли вместо обмена произвести акт дарения между сыном и матерью

27.10.2016 - Павел Мамонтов

что нужно чтобы обменять квартиры между матерью и сыном

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.10.2016 - Владимир Летин

Здравствуйте! Можно ли совершить обмен квартирами между родственниками, если есть доля несовершеннолетнего,причем эта доля перешедшая по дарственной?

Ответ на вопрос дан по телефону.

15.10.2016 - Олеся Козлова

здравствуйте. Я имею 2-х комнатную квартиру, мои н/л внучки (10 лет и 6 лет) имеют 1-ю квартиру. Хотим поменяться по Договору Мены. Я пойду в их, они в мою квартиру. Как оформить и имею ли я право поменяться квартирами с внучьками??

14.10.2016 - Виталий Десяткин

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, будьте добры! Хотим продать приватизированную квартиру. Приватизирована на трех человек, один из них несовершеннолетний ребненок. Является ли это помехой к продаже? И что можно сделать, в таком случае?

Ответ на вопрос дан по телефону.

28.09.2016 - Жанна Николаева

У сын после развода половина трёхкомнатной квартиры, в которой все комнаты раздельные.

28.09.2016 - Полина Попова

Здравствуйте!У нас гос квартира 3 ком.Мама квартира семщица но с нами она не живет.Проживаю я с двумя не савершенно летнеми детьми.И сестренка с мужем (он не прописан)много раз судили ведет не правильную жизнь пьет.И так же их дети 2 сына и дочка.Мы не ужеваемся мама хочет приватезировать продать и купить две разные кв-ры по одной комнате.Но сестренка против всего.Я хачу жить отдельно.Принудительном судом у меня палучается?Я живу в Туркмении г.Ашхабад.

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.09.2016 - Денис Мукосеев

Мы семьёй,муж,сын и дочь живём в материнском доме,а она проживает в квартире купленной на материнский капитал в прошлом году...можем ли мы произвести обмен этих жилищь наториально сейчас,или же только по совершеннлетию младшего ребёнка?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.09.2016 - Полина Соколова

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, в какую организацию следует обращаться для обмена долями квартиры, совершаемом между родственниками?

29.08.2016 - Федор Домерников

Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить. Хотим с мужем поменяться квартирами с мамой, квартиры в собственности ее у нее, наша у мужа.

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.08.2016 - Валентина Сорокина

Здравствуйте, мы хотим обменять долю несовершеннолетнего в квартире на долю в другой квартире. Та другая квартира находится в собственности одного лица полностью. Можем ли мы менять не всю его квартиру, а тоже долю?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.08.2016 - Антонина Никитина

Здравствуйте. Как производится договор мены между братьями и сестрами. Облагается ли налогом. В собственности более трех лет.

10.08.2016 - Василий Комякин

10.08.2016 - Виктор Булыгин

Теряет ли человек право на субсидию после обмена квартирами?

02.08.2016 - Алла Крылова

После смерти жены у меня осталась 1/2 часть 3-х комнатной квартиры другая 1/2 часть - у сына. У сына есть 1- комнатная квартира, купленная 3,5 года назад. Как нам лучше - обменяться или провести акт "Купли- продажи?

Ответ на вопрос дан по телефону.

29.07.2016 - Валерия Пугачева

мы с дочерью хотим поменяться квартирами,+она мне делает ремонт и отдаёт машину как удобнее это сделать?

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.07.2016 - Антонина Тимофеева

Я получила свою квартиру по наследству 10 лет назад. можно ли сделать родственный обмен с сыном на его квартиру которую он купил 2.5 лет назад?

Ответ на вопрос дан по телефону.

11.07.2016 - Диана Громова

можно ли проводить сделку обмена между родствннниками

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.07.2016 - Ярослав Симоненков

Добрый вечер, . Я вместе со своей несовершеннолетней дочерью (13 лет) являюсь собственником однокомнатной квартиры (1/3 часть у ребёнка). Точно такой же недвижимостью обладает моя мама (бабушка).Она единоличный собственник. Можем ли мы обменяться квартирам? (Квартиры полностью равнозначны). Сп