Как стать дольщиком в строящемся доме. Досудебное взыскание неустойки: порядок проведения

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и «бренд»,
• «дополнительные» метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

• разрешение на строительство,
• документы на землю (право собственности, аренда)
• контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Врут все. Психологи подсчитали, что среднестатистический человек прибегает к обману несколько раз в день. Обычно лгут там, где легче соврать, чем долго объяснять. И даже, если человек вам нравится и вы считаете, что у него нет причин вас обманывать, поверьте – скорее всего, они есть. А особенно, это касается деловых отношений. Ведь в бизнесе …

Физические деньги можно своровать физически, а виртуальные – виртуально. Увы, пока что не существует совершенной системы безопасности, которая бы смогла стопроцентно защитить деньги от воровства. Нишу уличных воришек в виртуальном мире занимают точно такие воришки, только интеллектуалы. Они мошенническим способом опустошают электронные кошельки …

Зачастую, отправляясь в магазин за одним лишь хлебом, мы покупаем кучу ненужных вещей. И это не потому что мы безвольные расточители:) На самом деле, есть целая наука о том как грамотно продать тот или иной товар. Всучить покупку «между прочим» или «на всякий случай» - одна из главных уловок маркетологов. Для начала возьмите за правило никогда …

Как ни прискорбно это отмечать, но, к сожалению, большинство мошеннических схем разрабатываются с участием банковских служащих. Как правило, для получения кредита клиенту необходимо предоставить свои персональные данные, справку с места работы и другие документы, которые должны быть проверены банком с особой тщательностью. Тем более это касается …

Пластиковые карты стали уже привычным средством для оплаты различных услуг, для осуществления денежных переводов и пополнения счёта мобильных операторов. Помимо этого, карты функциональны также в качестве электронных пропусков и идентификаторов личности. Для безопасности самих пластиковых карт и конфиденциальной информации, которую они несут, …

Банковская карта стала сегодня привычным платёжным средством, помогающим произвести расчёт быстро и просто. В этом и состоит секрет её актуальности и популярности среди пользователей, особенно тех из них, которые на карту получают зарплату. Но для того чтобы обналичить средства (не все магазины пока принимают карту), необходим банкомат …

Наличие запаса денег – гарантия стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Ведь неприятности могут подстерегать каждого, а для быстрого и успешного решения срочно требуются наличные деньги. Поэтому хранение денег дома многим кажется оптимальным вариантом в наши беспокойные времена. Сколько денег хранить дома Разумеется, чтобы хранить деньги …

Изучите застройщика

Застройщик – это ваш будущий контрагент, с ним вы подписываете договор и взаимодействуете в дальнейшем. Многих сложностей и неприятностей можно избежать, изучив историю функционирования выбранной компании. Но не стоит ограничиваться просмотром раздела "Достижения и благодарности" на основном сайте застройщика. Ознакомьтесь с мнением потребителей. Их можно найти, например, на форумах или в группах в социальных сетях. Необходимо проверить как информацию о предыдущих проектах, так и о текущих. Кроме того, на всякий случай необходимо убедиться в реальности существования юридического лица, называющего себя застройщиком, с помощью сервисов ФНС.

Обратитесь к картотеке суда

В рамках проверки добросовестности застройщика необходимо также обратиться к удобному сервису арбитражного суда – картотеке арбитражных дел . Внеся в специальное поле название компании, вы получите информацию обо всех судебных разбирательствах, в которые она вовлечена. Таким образом вы сможете проверить, какие реальные претензии имеются со стороны дольщиков к данной строительной фирме и определите для себя, насколько они существенны.

Используйте реестры

Власти, озаботившись проблемами обманутых дольщиков, решили облегчить жизнь лицам, намеревающимся заключить договор долевого участия (ДДУ), и создали ряд реестров, в которых содержатся сведения о благонадежности застройщиков. В разных регионах создаются разные реестры: кто-то ведет учет проблемных объектов, кто-то предоставляет информацию о проблемных застройщиках, а кто-то, наоборот, о компаниях, регулярно сдающих отчеты и действующих в соответствии с законодательством. Сведения находятся в открытом доступе на сайтах государственных органов, уполномоченных на их ведение. Например, Министерство строительного комплекса Московской области ведет и ежемесячно обновляет реестр проблемных застройщиков.

Изучите документацию

Законодательство о долевом строительстве содержит четкие требования к документации застройщика. В наличии должны быть:

• разрешение на строительство;
• опубликованная проектная декларация (обращаем внимание, что заключать первый договор с гражданином-инвестором застройщик вправе только спустя 14 дней после опубликования декларации);
• подтверждение прав на земельный участок (многие заблуждаются, думая, что в данном пункте имеется в виду свидетельство о государственной регистрации; застройщик может пользоваться участком на праве аренды, поэтому права на земельный участок подтверждают также зарегистрированные договоры аренды, субаренды, безвозмездного пользования);
• страхование гражданской ответственности (правило применяется к объектам, строительство которых началось после 1 января 2014 года).

Изучите договор

Отношения с застройщиком оформляются только ДДУ и никак иначе. Поэтому если вам предлагают заключить договор предварительной купли-продажи, инвестиционного вклада или что-то иное, отличное от ДДУ, не соглашайтесь. Вы лишитесь возможности защищать свои права в полном объеме, случись какая-то неприятность. На сегодняшний день только ДДУ предоставляет максимальную защищенность гражданам, вкладывающим деньги в строительство жилых помещений. Кроме того, ДДУ в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации. Помните, что только после государственной регистрации договора у вас возникает обязанность внести оговоренную сумму.

Чувствуйте себя уверенно

Не стоит стесняться, находясь в офисе застройщика и изучая документацию. Приобретение жилья – это серьезный шаг, а потому вы имеете полное право в спокойном режиме ознакомиться с документами и задать все интересующие вопросы. Рекомендуется также лично посетить строительную площадку, чтобы понаблюдать за ходом строительства. Сокрытие или нежелание застройщика предоставлять какую-либо информацию должно вас насторожить.

Доверьтесь профессионалам

Если вы испытываете трудности в оформлении документов, проверке благонадежности застройщика или сомневаетесь в своем выборе, то для верности можно обратиться за юридической консультацией к специалистам по долевому строительству. Они сделают анализ предложенного к заключению ДДУ, документации застройщика, его истории и текущего положения дел и дадут рекомендации по дальнейшим действиям. Неблагонадежность строительной компании грамотный специалист определит незамедлительно, о чем вы узнаете в первую очередь.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»

Количество банкротств застройщиков в РФ за последние три года увеличилось в четыре раза. Если в 2015 году насчитывалось 72 банкротства , то в начале 2018 года их число выросло до 281 . Сейчас в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве числятся 366 компаний .

В июне общий объем незавершенного строительства в России достиг 8,2 млн кв. м, месячный рост – 3,7%.

В Москве, по официальной статистике, насчитывается 34 проблемные новостройки, в Московской области – 37 .

В этих условиях главная «головная» боль покупателя – вовремя распознать проблемного девелопера и ненадежный проект. Как это сделать?

Разведка боем

Чтобы стать счастливым обладателем квартиры и не пополнить ряды обманутых дольщиков, нужно следовать определенному алгоритму, который поможет минимизировать риски. Итак.

1. Запросите у застройщика основные документы: разрешение на строительство с актуальными датами, план-график работ, проектную декларацию. Компания, у которой нет проблем со стройкой, спокойно предоставит эти документы.
2. Изучите информацию о компании и проекте в интернете. Это и форумы дольщиков, с которыми можно пообщаться, и новости о застройщике, его жилых комплексах за несколько лет. Обратите внимание, были ли громкие судебные разбирательства, как строились и вводились предыдущие объекты, что о них пишут жители, какие банки выступают партнерами проектов. Запомните: банки, прежде, чем аккредитовать проект, проводят тщательную проверку надежности застройщика.
3. Обязательно съездите на стройку. И не один раз, а несколько, чтобы оценить процесс в динамике.

Информация о проектах компании, а также просрочках по сдаче, есть в Едином реестре застройщиков, на порталах стройкомплекса Москвы и Московской области. Если отставание от заявленных сроков больше полугода – задумайтесь.

Симптомы «болезни»

Есть и определенные признаки, которые говорят о потенциальной уязвимости застройщика. Используя этот чек-лист , вы снизите вероятность покупки квартиры в проблемном проекте.

Первый признак – отсутствие диверсифицированного портфеля проектов. Если застройщик присутствует только на одном перспективном рынке, это не лучшая стратегия. Хеджирование рисков, связанных с локацией, делает компанию устойчивой – на одном рынке спрос может начать сокращаться, на другом – расти. Так, в Московском регионе преимущество имеют компании, которые строят и в столице, и в Подмосковье.

Второй признак – отсутствие перспективного земельного банка. Если такой банк есть, застройщик способен в сложной ситуации продать участки, чтобы достроить свои проекты.

Изучите, когда последний раз девелопер сообщал о выводе новых объектов, приобретал ли он недавно земли для нового строительства.

Если такой информации найти не удалось, это плохой сигнал: компания уже продала принадлежащую ей землю или сознательно не покупает новые активы, зная, вероятно, что не сможет довести проекты до финала.

Т ретий признак – закредитованность, отсутствие сбалансированного кредитного портфеля. Чем меньше кредитов у застройщика, тем надежнее бизнес. Справедливости ради стоит отметить: исследуя этот вопрос, обычные граждане делают выводы на основе информации из открытых источников, заявлений самого застройщика, а также новостей по сделкам.

Фото: группа ВК Val-d"Emerol-силавдвижении.рф, Игорь Порхомовский

Волна банкротств строительных компаний больно ударила по дольщикам, которые мечтали о собственном новом жилье. Каждый дольщик - это самая потерпевшая сторона, которая не только потеряла свои деньги, но и надолго рассталась со своим стремлением въехать в новую квартиру. Как не попасть в ловушку ложных обещаний застройщиков? Попробуем сформулировать главные правила работы с представителями строительных компаний.

Кто такие дольщики

В первую очередь давайте разберемся с терминологией. Застройщики - это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.

Дольщик - это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны - и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик - получить деньги.

Основной документ дольщика

Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.

Договор участия в (ДДУ) - документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?

Предварительный договор: обман для дольщика

Простой и надежный способ обмануть будущего жильца - предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название - «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.

Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.

Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке. Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций - все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия. В итоге обманутый дольщик не получает самого главного - гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:

• не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
• не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
• не обладает законными методами давления на застройщика.

Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.

Вексельная схема

При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору. Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.

На что обратить внимание при оформлении документов?

Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.

Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.

Следующий шаг при анализе надежности застройщика - изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.

Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.

Посещение объекта

Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование. Следует сверить данные со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией. Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.

Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!