По сути, предварительный договор купли-продажи — это договор о намерении. То есть будущий покупатель квартиры и застройщик в дальнейшем обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи. Это условие о цене, условие по характеристикам квартиры и прочее.

Статус покупателя по предварительному договору носит условный характер. Покупатель обязуется передать продавцу деньги в качестве обеспечения своих обязательств.

Обязательства — это заключение договора в будущем. То есть по предварительному договору покупатель, внося деньги в качестве обеспечения, не покупает квартиру. Он лишь обеспечивает обязательство в будущем ее купить, хоть и вносит сумму полной стоимости квартиры.

Что же касается договора долевого участия, по нему дольщик инвестирует. Когда дольщик выполнил обязательства, остаются только обязательства у застройщика — передать дольщику квартиру в надлежащем состоянии.

Приведем пример.

Берем один и тот же дом. В нем часть квартир проданы по предварительному договору, а другая часть — по договору долевого участия. С домом случилась неприятность. У застройщика (допустим, он же инвестор) возникли проблемы с муниципальными органами. Застройщик не выполнил некоторые обязательства: по аренде площади застройки, по разрешительным документам и т.д.

То есть дом сдан государственной комиссии и введен в эксплуатацию, но регистрационные службы не регистрируют право собственности в связи с тем, что некоторые обязательства застройщик не выполнил.

Что происходит по первой и по второй схеме?

По предварительному договору купли-продажи

Застройщик должен изначально зарегистрировать квартиру на себя. То есть сначала застройщик сам должен стать собственником, а только потом передать право собственности дольщику по законам вторичного рынка недвижимости. Заключить, по правилам предварительного договора с дольщиком, основной договор купли продажи. После этого покупатель-дольщик идет регистрировать право собственности на себя.

И если застройщику не удается зарегистрировать на себя право собственности, то он никак не сможет передать эту квартиру дольщику. Ведь нельзя передать то, чего нет. Вот и получается, что дольщик свои обязательства по предварительному договору выполнил, а на заключение основного договора его не приглашают, так как предмета этого договора, собственно, и нет.

Эта ситуация может затянуться. и будет тянуться до тех пор, пока застройщику муниципальные власти не дадут зеленый свет на регистрацию права собственности.

Но даже когда застройщик право собственности зарегистрировал, вы все равно не можете оставаться полностью спокойны. Пока право собственности не перешло к вам (все равно это займет некоторое время), кто-то из кредиторов вашего застройщика подаст на него в суд и будет наложен арест на всю собственность застройщика. Это значит, что под этот арест попадет и ваша квартира.

В последнем случае, если застройщику нечем будет рассчитаться с кредиторами, он будет признан банкротом, а ваша квартира, которая еще юридически не ваша, перейдет в собственность кредиторов незадачливого застройщика. Конечно, это дикий случай, но, с точки зрения материального права, он вполне возможен.

По договору долевого участия

Пусть у застройщика ровно такие же проблемы и права собственности он зарегистрировать опять же никак не может. Но по договору долевого участия вы становитесь не покупателем, а инвестором. В плане инвестирования данной квартиры вы уже исполнили все свои обязательства.

Проблемы застройщика вас мало волнуют, потому что со своей стороны вы сделали все. Вы можете через суд признать за собой право собственности на проинвестированную вами квартиру. На основании решения суда вы идете в регистрационные органы и регистрируете квартиру на себя.

Как видим, по схеме участия в долевом строительстве все это делается достаточно просто. Не надо ждать, пока застройщик урегулирует свои отношения с властью города. А по первой схеме вы попадаете в неприятную ситуацию, когда вы сильно завязаны на проблемах застройщика.

Вывод: предварительный договор купли продажи существенных правовых гарантий вам как дольщику не дает. Никаких правовых обязательств у застройщика перед вами нет, кроме как заключить основной договор купли-продажи. А по договору долевого участия вы инвестируете, а значит можете требовать проинвестированный объект через суд и получить его.

Если же так случилось, что вы уже начали сотрудничать с застройщиком по первой, заведомо опасной для вас схеме, постарайтесь перезаключить договор предварительный на договор долевого участия.

Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.

Каковы особенности ПДДУ

Предварительный договор долевого участия в строительстве, нюансом которого является намерение о подписании в дальнейшем основного соглашения, не проходит процесс регистрации в специально уполномоченных на это органах, так как не выражает материальных обязательств о возведении и передаче квартиры приобретателю.

Считается, что он не является по сути процедурой по передаче права собственности на жилое пространство.

Учитывая это, возможны случаи неоднократных продаж одной и той же недвижимости, отсутствие гарантии добросовестности застройщика, а также наличии всех разрешительных документов для постройки жилья.

Тогда как ДДУ обязательны для в службе Росреестра и оберегают покупателей от случаев недобросовестного исполнения обязательств. Её сотрудники осуществляют экспертизу документов, их соответствие законодательным требованиям, устанавливают законность их получения.

О долевом строительстве и предварительном договоре купли-продажи, можно посмотреть на видео:

Законность заключения предварительного ДДУ

А теперь о главном. Положениями закона ФЗ-214 предоставляются правовые гарантии сторонам долевого участия, в частности:

• Обязательная процедура договора.
• Залоговое право на недостроенный жилой объект и землю под ним.
• Поручительство банковского учреждения.
• Открытость для изучения проектной и финансовой отчетности девелопера.

Обязанностями застройщика становится привлечение материальных средств только на основании договора, прошедшего регистрационный процесс, которые могут иметь лишь целевое использование, раскрытие бухгалтерской информации и обязательное осуществление аудиторами проверки организации каждый год.

Возможность привлечения капиталов дольщиков у строительной компании появляется только при получении разрешения на возведение здания в порядке, определяемом действующим , ознакомления со строительной документацией и приобретением права на территорию под застройку.

К тому же, средства граждан могут привлекаться только после подписания договоров долевого участия. Кстати, если дольщик все же был вынужден внести некоторую сумму по предварительному ДДУ, у него есть право на обращение в суд для признания документа недействующим.

При этом, строительная компания будет подвергнута наложению взыскания и выплате штрафных санкций в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Такие ограничения толкают застройщиков на построение схем, дающих возможность не соблюдать законодательства, заключая различные виды соглашений, не представляющих возможность для передачи недвижимого имущества.

Обязанность, устанавливаемая гражданским кодексом для участвующих в предварительном договоре понуждает их заключить в дальнейшем основной с передачей имущества, выполнением работы либо оказанием услуги на условиях, предусмотренных ранее.

На основании положений статьи 429 ГК РФ, в нем должна содержаться , точно идентифицирующая предмет и другие существенные требования ДДУ, о которых упоминалось ранее.

Удостоверение соглашения состоялось при достижении договоренностей в подлежащих случаях форме по существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Под ними подразумеваются:

• Данные о предмете договорных обязательств.
• Основания, являющиеся необходимыми для таких договоренностей.
• Все случаи, по которым могут быть достигнуты договоренности по обращению одного из участников.

Учитывая это, при отсутствии соглашения по одному из условий предварительный ДДУ считается незаключенным. А его не заключение не влечет для участников выполнения никаких обязательств. Складывающаяся ситуация несет риски в виде лишения возможности для дольщиков права приобретение .

Нужно отдавать себе отчет, что отдавая деньги по таким видам договоров покупатели ограничивают себя в правах на их возврат при возникновении конфликтной ситуации. Судами не удовлетворяются требования о принуждении застройщика заключить ДДУ, так как предварительный не содержит условий по существу и отсутствуют основания для исполнения обязательств.

При этом, существует возможность для возврата материальных вложений — это взыскать их в виде неосновательного обогащения. Их возврат налагает на застройщика ответственность за использование чужих денежных средств, что означает для него выплату процентов.

Если дольщик – это физическое лицо, девелопер вынужден будет не только компенсировать потраченную сумму, но выплатить удвоенные проценты и возместить нанесенный ущерб.

Несоблюдение сроков подписания основного договора ДУ

Гражданское законодательство устанавливает обязанность определить срок для заключения постоянных договоренностей. Но очень часто застройщик находит массу объяснений, почему им предлагается предварительный договор и именно сейчас он не может заключить с дольщиком соглашение о ДДУ. И, как правило, такие доводы излагаются в устной форме.

Между тем, наступающие последствия могут оказаться ужасающими. Пункт 6 ст.429 ГК предусматривает прекращение обязательств по ПДДУ, если не соблюден , определенный для подписания основного документа или какой-либо из участников не сделает другой стороне предложение о составлении такового.

Таким образом, обязательства строительной компании могут дальше не исполняться, а материальное обеспечение, внесенное в виде аванса или другого вида платежа, дольщику могут не вернуться. И, кстати, перспективы её взыскания в этом случае отсутствуют.

Несостоятельность застройщика

Ещё одной, весьма распространенной проблемной ситуацией, может стать банкротство строительной организации, с которой приобретатель подписал предварительный ДДУ.

Внеся сумму предоплаты, существует вероятность не только не обрести жилую площадь, но и проститься с деньгами.

Учитывая, что компанией — подписантом ДДУ не предоставляется гарантированное исполнение обязанностей по договору, так как такие отношения не попадают под действие норм ФЗ-214.

Складывающиеся прекращают взаимоотношения покупающей и продающей стороны без компенсации внесенных сумм.

Споры по указанным ситуациям решаются судом в пользу приобретателей, так как любые соглашения, предполагающие продажу жилья, должны характеризоваться как действующие, действительными и нести обязанность девелоперов отдавать жилые площади при различных обстоятельствах.

Конечно, предварительный ДДУ весьма привлекателен для потенциального покупателя жилой недвижимости, когда стоимость квартиры снижена существенно. Но хочется отметить, что защита прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от них самих.

В стране давно сложилась практика подписания различного рода юридических документов без необходимости проведения правовой экспертизы. А когда возникают конфликтные ситуации, пытаются их решить при помощи специалистов, которым для того, чтобы достичь желаемого результата требуется огромный опыт и высокая квалификация, а также приложение массы усилий по восстановлению нарушений.

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " " (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т. д.

Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан. На сегодняшний день он активно используется в юридической практике (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу № 33-4780, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 г. № 33-6142/2014 по делу № 2-3916/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. по делу № 33-19862/14, ).

Для признания договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве через суд необходимо доказать два факта: соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику, и соблюдение существенных условий ДДУ.

Договорная сфера правоотношений в российском законодательстве отличается высокой степенью диспозитивности. Это позволяет, с одной стороны, при заключении договора сочетать всевозможные правовые конструкции, а с другой стороны, при анализе имеющегося договора обращать внимание лишь на его смысл и облеченную в правовую форму действительную волю сторон. Так, согласно при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловой составляющей. Такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ в преамбуле "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.). Там сказано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Например, рассматривая одно такое дело, Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга исходил из того, что хотя денежные средства истца были привлечены застройщиком для строительства посредством заключения предварительных договоров купли-продажи, фактически стороны договора при совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве (Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 г. по делу № 2-74/2015).Суд признал предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве. Данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией ().

Соблюдение существенных условий ДДУ подтверждает факт его заключения по смыслу . Перечень условий, признаваемых существенными для ДДУ, можно найти в . Он включает в себя пять пунктов:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику – следующий факт, подлежащий доказыванию. Застройщиком в соответствии с признается:

а) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;

б) имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;

в) привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

г) на основании полученного разрешения на строительство.

ДДУ подлежит государственной регистрации. При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется по решению суда на основании .

К слову, рассмотренный способ защиты применяется в настоящее время гражданами-соинвесторами одного крупного застройщика, исчезнувшего с рынка, для защиты нарушенных прав. Их положение осложняет факт отсутствия на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку застройщик заключил с гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. В связи с этим ими заявлены в суд требования о признании предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве и о вынесении решения об их государственной регистрации (исковые заявления поданы в Мытищинский городской суд Московской области).

По смыслу заключенные дольщиками предварительные договоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договорах указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с установлен 5-летний гарантийный срок. Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору не требует согласования. Оно было введено в закон уже после заключения застройщиком договоров с гражданами.

Очевидно, что фактически сторонами заключен ДДУ, хоть и поименованный предварительным договором купли-продажи.

Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Резюмируя вышесказанное, соинвестору для признания, имеющегося у него на руках договор договором участия в долевом строительстве необходимо:

найти на интернет-сайте застройщика проектную декларацию;

определить, на каком основании принадлежит застройщику земельный участок: на праве собственности, аренды или находится в безвозмездном пользовании;

подтвердить наличие разрешения на строительство: оно находится у застройщика, если он отказывается его предоставить, можно запросить данный документ через суд;

проверить наличие в имеющемся на руках договоре достигнутого соглашения по вопросам:

• характеристик передаваемого объекта строительства;
• срока передачи объекта;
• стоимости, порядка и сроков оплаты;
• гарантийного срока на объект;
• страхования ответственности застройщика;

на основании собранной информации, подать исковое заявление в суд с требованием о признании договора договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

Заключение ДДУ с застройщиком – это наилучшая гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный ДДУ, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Без зарегистрированного ДДУ граждане не могут быть включены в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а значит, они лишаются права на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральной власти.

Часто стороны того или иного правоотношения стремятся максимально их стабилизировать, с тем чтобы предоставить большую защиту своим интересам как можно раньше. По этой причине часто заключается называемый предварительный договор. Среди его разновидностей встречается и предварительный договор долевого участия в строительстве. Оговоримся, что заключение предварительных договоров, договоров долевого участия в строительстве содержит множество «подводных камней», и на практике обойти их без затруднений удается не всегда. Отмечая особую социальную значимость правоотношений в этой сфере, законодатель издал специальный закон N 214-ФЗ, которым они и регулируются. Стоит отметить, что заключенный предварительный договор долевого участий в строительстве может нести для лица, желающего приобрести таким образом квартиру, определенные риски. По этому договору лицо-застройщик берет на себя обязательство заключить в будущем основной договор долевого участия в строительстве, а не передать квартиру. Таким образом, основанием для возникновения прав собственности на строящееся жилье этот документ не дает. Предварительный договор долевого участия является интересным вариантом для застройщика, и возможно, позволит приобрести жилье по более выгодным условиям. Образец договора предварительного долевого участия можно получить у застройщика, можно и скачать в Интернете. Но также вы можете воспользоваться функционалом нашего сервиса, который позволит вам учесть все важные нюансы и подготовить договор самостоятельно. Все, что нужно сделать, это ответить на вопросы опросного листа, внести в поля ввода соответствующие значения, распечатать документ и предоставить его на подпись сторонам.

Покупка новостройки. Предварительный договор долевого участия: что общего с ФЗ-214? Эксперты рынка недвижимости предупреждают о возможных подвохах. Что достанется покупателю – квартира или деньги…

Уже около 6 лет с вступлением в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» девелоперам и застройщикам разрешается реализовывать свои новостройки по договорам долевого участия, а также через жилищные сертификаты и организацию жилищно-строительных кооперативов. Остальные способы продажи считаются незаконными, однако их все равно продолжают использовать. А не так давно к хорошо известным схемам реализации (и законным, и не очень) первичного жилья добавилась еще одна: путем заключения предварительного договора долевого участия.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » решил разобраться, правомерен ли такой путь и стоит ли покупателям соглашаться на подписание подобного документа.

Сама суть
Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона ведь не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ), а, как разъясняет адвокат Олег Сухов , в необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (более того, ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). А это значит, что по данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, пусть и недостроенную: «При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание, которое до сдачи дома оформляется в собственность застройщика», - говорит эксперт, попросивший не называть его имени в статье.

Но естественно, участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия, как сообщает Олег Сухов, вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут.

По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. «Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ», - объясняет Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» .

ПДДУ, закон и оплата
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя: «Отношения субъектов ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ», - сообщает наш безымянный комментатор. Как и все предварительные договоры. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство .

По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют наши эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.

Но бывает и иначе. Застройщики, используя эту схему, даже в тех случаях, когда квартира приобретается за кровные сбережения покупателя (без ипотеки), зачастую требуют полной оплаты жилья либо какой-то очень существенной суммы (треть, половину от стоимости квартиры). Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. «Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту», - категоричен адвокат Олег Сухов. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.

Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? Ради обмана? Нет, конечно. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Для некоторых участников рынка – это необходимая мера. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. «Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости», - подтверждает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»).

В общем, инвестиции начинают привлекаться по ПДДУ, но как только все необходимые разрешения оформляются, с покупателями-дольщиками заключаются основные «законные» договоры долевого участия.

Основные пункты
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, и предложит максимально понятный и содержательный документ.

Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, ведь, как сообщает адвокат Олег Сухов, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.

Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.

Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. «В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, и нужно, чтобы это была конкретная дата, - говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), - хотя на практике довольно часто срок определяется путем указания определенного периода времени, которое пройдет с какого-либо неизбежного события. Обычно это событие - получение застройщиком разрешения на строительство объекта». Таким образом, в ПДДУ можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. Даже несмотря на проволочки в этом вопросе, добросовестные застройщики обычно понимают, в какой срок могут получить разрешительные документы. Однако ДДУ может быть заключен и до истечения срока, указанного в ПДДУ, – это не возбраняется.

Также, как отмечает эксперт, не назвавший своего имени, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.

Ко всему перечисленному, по мнению комментатора, хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А Олег Сухов добавляет, что в ПДДУ должна быть определена подсудность разрешения споров.

Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».

Суд поможет
Однако даже с самым честным застройщиком может произойти все что угодно, а прав на квартиру при заключении ПДДУ гораздо меньше, чем при оформлении ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Поэтому адвокат Олег Сухов утверждает, что для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: «Стоимость квартиры остается той же. Строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены», - рассуждает эксперт. «Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия», - соглашается с ним и анонимный эксперт.

Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. «Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения», - говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»). Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением: суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. А уж если покупатель не выполнил каких-либо обязательств, например, задержал очередной взнос «обеспечения», то суд может вынести решение и в пользу продавца (застройщика).

С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Кстати, как сообщает адвокат Олег Сухов, ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).

Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.

А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры. Причем требовать нужно возврат именно рыночной стоимости», - советует Олег Сухов.

Большинство подобных споров решаются в пользу покупателей, «поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах», - сообщает юрист. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор все-таки будет признан ничтожным: покупатель, скорее всего, вернет свои деньги, но не получит квартиру.

Резюме портала
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.