Строительный девелопмент. Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Девелопмент недвижимости - это многоэтапный процесс, который может быть рискованным, длительным и сложным в современных условиях. Существует много препятствий, которые могут появиться на пути развития недвижимости. Такой процесс может занять годы для того, чтобы довести проект от начальной стадии планирования до стадии завершения строительства. Проекты по девелопменту недвижимости также могут быть весьма прибыльными инвестиционными возможностями.

Понятие

В последние годы появилась новая концепция в экономической терминологии - деятельность в области девелопмента объектов недвижимости. Развитие данной отрасли относится к предпринимательской деятельности, которая связана с изменениями в существующих зданиях, структурах или земельных участках, что ведет к увеличению их рыночной стоимости.

Девелопмент - это вид бизнеса, который связан с созданием, реконструкцией либо изменением имеющегося объекта собственности либо земли в сфере строительства многоэтажных домов, торговых, офисных, производственных и складских помещений, в целях получения дохода от роста их цены.

Концепция

Трудность улучшения развития строительной отрасли привела к расширению научных и прикладных исследовательских работ в области разработки и внедрения новых форм, способов и систем управления объектами недвижимости в целях увеличения конкурентоспособности и продуктивности их деятельности.

Одной из таких форм является девелопмент. Развитие девелопмента в Российской Федерации - это относительно новый вид бизнеса, появившийся в результате тенденций рыночной экономики из смежных областей бизнеса в сфере недвижимого имущества, инвестиций и строительства.

Как считают деятели российской экономической науки Мазура И. И., Шапиро В. Д., которые занимались исследовательскими работами в области управления и развития недвижимым имуществом, девелопмент - это особенный процесс и тип профессиональной деятельности (бизнеса), который связан с высококачественной трансформацией недвижимого имущества с целью прироста его стоимости.

Девелопмент - это процесс, посредством которого достигается высококачественное изменение недвижимого имущества.

В итоге главными признаками развития являются конкретные качественные показатели, т. е. базовая трансформация и повышение цены недвижимого объекта, а также продуктивность и рентабельность инвестиций.

С другой стороны, развитие также выступает в качестве системы управления процессом создания и развития недвижимого имущества, в результате чего изменяются его физические, финансовые и юридические характеристики.

Изменение объекта недвижимого имущества во время разработки происходит таким образом, что его цена возрастает в несколько раз.

В итоге физические процессы развития обеспечивают возникновение новых потребительских свойств объекта, которые соответствуют меняющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными, так и не особо видимыми снаружи. Однако они постоянно являются необходимым признаком развития, нужным условием для увеличения финансового эффекта использования недвижимости.

Объекты имущества меняются во времени в процессе разработки таким образом, чтобы соответствовать требованиям общества.

Финансовые процессы развития реализуются в виде роста цены собственности в результате внесенных физических изменений. Одновременно повышение цены не обеспечивается никакими физическими изменениями, а лишь теми, которые отвечают требованиям рынка и потребностям его клиентов.

Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, и тем выше эффективность развития.

Продуктивность развития станет выше, если она будет соответствовать потребностям клиентов.

По своей структуре компания может быть многопрофильным инвестиционно-строительным концерном или холдингом, имеющим сложную развитую систему, которая состоит из нескольких организаций, любая из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свою собственную цель.

Необходимо подчеркнуть, что не все организации, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционного и строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании.

Они могут быть муниципальными и частными компаниями, которые участвуют на определенных этапах осуществления проекта. Но чем больше они будут включены в данный инвестиционно-строительный холдинг и подпадать под общее управление компанией по развитию, тем продуктивнее будет работать эта компания. При этом данные фирмы будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и т. д.

Девелопмент представляет собой новый тип предпринимательской деятельности, связанный с реставрационными, инженерными, строительными и другими работами. После завершения этих работ происходит качественное изменение свойства и увеличивается стоимость объекта недвижимости.

Отличия российского от зарубежного девелопмента

Главное отличие заключается в том, что западное развитие основано на схеме необходимости создания объекта недвижимости, которая строилась на маркетинговых исследованиях. В нашем государстве инвестиционный проект разрабатывается для определенного земельного участка, который доступен для проекта.

Девелопмент недвижимости в России подразумевает, что наши компании еще пока не могут соперничать с зарубежными, но эта доктрина становится все более популярной из-за развивающейся системы городского планирования и европеизации современного общества. Роль девелоперов становится все более осязаемой. Они могут организовывать основополагающие изменения. Преобразования производятся по-различному. Девелоперы - это бизнесмены и специалисты широкого профиля: в области права, денег и строительства. В России их немного, а цена их услуг достаточно высока.

Задачи девелопмента

Центральной задачей девелопмента и управления недвижимостью является максимизация дохода по объекту недвижимости. Источником этого дохода является добавленная стоимость, которая была создана в процессе осуществления проекта как разница между стоимостью объекта и стоимостью проекта.

Тут деятельность девелопера обязана быть ориентирована ​​на максимизацию ценности выполненного объекта и минимизацию издержек.

Главные цели профессионального девелопмента недвижимости:

1. Эффективная организация процесса утверждения проекта с госструктурами.
2. Эффективная организация работы с подрядными организациями, а также привлечение надежных подрядных организаций с минимизацией цен и временем осуществления проекта при помощи контрактных торгов. Одним из принципиальных инструментов совершенствования управления строительной частью (реализацией) проектов развития является привлечение профессиональных менеджеров проектов со знанием строительных технологий.
3. Эффективная организация проектного финансирования средств - формирование экономически действенного и отлаженного механизма выделения финансовых ресурсов, который включает сочетание разных источников поступления средств и изменение соотношения между ними по мере продвижения проекта.

Источниками денежных ресурсов для проектов девелопмента являются: собственный капитал, прямые финансирования, заемные средства (включая банковские кредиты, фонды).

Любой из этих источников имеет свои достоинства и недостатки. В итоге собственные средства девелопера обычно составляют наименьшую долю в общем объеме выделения финансовых средств на проект.

Главным источником выделения финансовых средств проекта на этапе строительства являются заемные средства и средства от прямых источников финансирования, при всем этом доля последнего увеличивается по мере окончания проекта. Девелопер обязан уметь сочетать эти источники по мере продвижения проекта, избегая лишней зависимости проекта от выделения финансовых средств из кредитных средств и минимизируя плату за привлеченные денежные ресурсы.

4. Эффективная организация продажи (сдачи в аренду) объекта, которая создается с привлечением специализированных брокерских компаний. Повышение возможностей работы отделов продаж за счет использования разных способов организации продаж включает: работа через Интернет, применение социальных сетей, продажа на местах.

Принципы

Одним из главных принципов основ девелопмента недвижимости является создание мощной команды консультантов, которые будут работать на различных этапах проекта - от маркетинговых работ до реализации этапа эксплуатации объектов строительства. Привлечение таких профессионалов недешевое, но, как показывает опыт, оно выгодно.

На каждом шаге разработки проекта следует выделить главные моменты, с удачной реализацией которых можно ждать успешного результата всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

• в каком секторе рынка сейчас есть незаполненные ниши и будут ли они сохраняться в будущем;
• какой более возможный уровень цен на продажу построенной площади;
• какой прогноз рентабельности проекта;
• какой уровень конкурентной борьбы в определенном секторе;
• вероятные риски и методы их сокращения.

Исследование рынка недвижимого имущества позволяет найти имеющийся баланс спроса и предложения в разных секторах и тем самым выявить незаполненные ниши, в которых имеется недостаток определенных областей.

Изучение цены реализации и цены строительства позволяет найти сектора, в которых эффективность осуществления проекта развития будет максимальной.

Огромное внимание в исследовании следует уделить прогнозам этих характеристик, так как положение дел на рынке постоянно меняется. Исследование также должно содержать изучение работы конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон.

Виды

Обычно принято различать два главных типа девелопмента: fee-development и speculative development.

Fee-development - это тип строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является обладателем объекта, который строится, а только занимается чистым девелопментом без инвестиционных функций. Такой вид девелопмента несет наименьший риск.

Традиционное развитие на современном российском строительном рынке предполагает непременное участие девелоперских средств в инвестиционном и строительном аспектах.

Доля роли строительной компании в инвестиционных проектах колеблется в размере от 100 до 35-40 процентов.

Спекулятивный девелопмент является более трудным, чем первый вариант. Девелопер строит коммерческую недвижимость, предпринимая действия как основатель проекта. Финансовая схема больших проектов развития - это сложное сочетание собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций: банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.

Высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками в случае отказа проекта. Спекулятивный девелопмент - это самая непростая форма отношений между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимого имущества, так как в одном проекте смешиваются недвижимость, строительный процесс, дизайн и чрезвычайно трудные банковские операции.

Кто такой девелопер?

Девелопер - это компания, которая создает объект и руководит этим процессом. Совокупность всех работ, которые выполняет девелопер, представляет собой комплексный инвестиционный проект в сфере недвижимости. При реализации проекта разработчик (он же девелопер) стремится минимизировать риски и повысить прибыльность. В некоторых случаях он может действовать только как исполнитель и получать фиксированную плату от клиента за свою работу. Если разработчик выступает инициатором проекта, то он вынужден принимать на себя все риски.

Девелопер - это профессионал в сфере недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешном маркетинге и продаже. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и рабочую нагрузку, и они могут работать для крупных компаний, которые проводят девелопмент недвижимости в больших масштабах или используют развитие недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в разнообразном портфеле.

Люди могут подойти к карьере девелопера с разных точек зрения. Девелоперы могут иметь ученые степени в области развития недвижимости, или исходить из функционирования в качестве агента по недвижимости, подрядчика или архитектора.

Работа в качестве девелопера недвижимости является очень сложной задачей. Разработчики должны иметь возможность оценить широкий спектр будущих вариантов событий и определить, будут ли они работоспособны и приемлемы. Он может посмотреть на пустой участок и найти в нем потенциал или совершить экскурсию по ветхому зданию и создать план для реконструкции и успешной продажи в будущем.

Девелоперы, как правило, работают в больших масштабах, участвуют в строительстве нескольких единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.

Опыт работы в сфере недвижимости имеет решающее значение, так как девелопер должен хорошо знать рынок, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Девелоперы также нуждаются в связях с местными органами власти, которые помогают им выполнять проекты, начиная от людей в офисе, которые могут предоставить рекомендации, чтобы помочь продвинуть проект до соратников по планированию в муниципальных органах, которые будут продвигать эти проекты.

Хороший застройщик также является частью более крупной команды. Девелопер должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, ландшафтными дизайнерами, политиками, агентами по недвижимости и многими другими профессионалами, чтобы сопровождать проект от начала до конца. Девелоперы должны выбирать хорошие команды, организовывать их эффективно и управлять ими, удовлетворяя потребности проекта и членов команды, сохраняя контроль над общим развитием.

Многие застройщики выбирают определенную область специализации, такую как элитная жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость среднего класса, жилье для малоимущих и так далее.

Девелоперы могут также расширять географические границы своих проектов. Например, девелопмент, который связан с элитным жилым рынком в Нью-Йорке, не обязательно будет столь же успешным в Миннеаполисе.

Этапы проекта

Проект девелопмента жилой недвижимости можно разделить на три этапа:

1. Ранняя стадия: на начальном этапе проект ориентирован на экспертизу, исследования и разрешения. Обычно это самая непостоянная по продолжительности часть. Инвестирование на данном этапе несет самые большие и разнообразные риски, потому что есть много неизвестных факторов. Некоторые из основных шагов на этом этапе включают следующие процедуры:

• экологическая оценка;
• обследования;
• анализ рынка и технико-экономическое обоснование;
• приобретение земли или обеспечение прав на покупку земли;
• планы площадки, планы развития и планы строительства;
• организация финансирования строительства;
• улучшения инфраструктуры.

2. Средний этап (этап строительства): включает в себя строительство и улучшения построек. Так как предпроектные работы уже завершены, риски проекта на данном этапе значительно снижены, но окончательно не устранены. Некоторые из основных шагов на этом этапе включают процедуры:

• привлечение финансирования строительства;
• маркетинг проектов;
• предварительный лизинг;
• организация управления недвижимостью (если это не сделано во время предварительной разработки).

3. Заключительный этап (эксплуатация): является первым этапом жизненного цикла здания. Хотя риски, связанные с предварительной разработкой и строительством, могут быть устранены к этому моменту, состояние арендаторов по-прежнему находится под угрозой. Некоторые мероприятия на заключительном этапе включают следующие процедуры:

• поиск покупателя, если это не сделано ранее;
• постоянный маркетинг и лизинг;
• определение стратегии удержания;
• укрепление управления недвижимостью;
• достижение стабилизации.

А если имеем дело с коммерческой недвижимостью?

Для того чтобы инвестиция принесла ожидаемую прибыль, нужно побеспокоиться о ее соответствующем размещении и продвижении на рынке. На данный момент в России задача осложняется тем, что конкуренция на данном рынке чрезвычайно высока. По данной причине развитие коммерческого недвижимого имущества более актуально, чем когда-либо.

Девелопмент коммерческой недвижимости имеет много преимуществ для финансиста. Главные из них:

• поэтапное повышение цены торговых площадей, что позволяет им в скором времени перепродавать площади по более высокой стоимости;
• возможность получать пассивную прибыль от аренды;
• надежные инвестиции с наименьшим риском.

При любом варианте сам объект имеет некое значение, потому как по мере необходимости в любое время можно получить средства от его реализации.

Применение девелопмента в торговле

Принимая во внимание развитие девелопмента торговой недвижимости, можно выделить главные задачи, которые ставятся перед инвестором в данном случае.

Они включают:

• маркетинговое изучение рынка для выявления конкурентов и поиска наилучших вариантов привлечения клиентов в торгово-развлекательный комплекс;
• поиск оптимального участка для расположения торгового либо бизнес-центра с учетом потока людей;
• разработка предполагаемого плана расположения торговых площадей (разделение на зоны).

Для торговых центров цена аренды зависит не только от площади помещения, но и от ее местонахождения - те точки, которые размещены поближе к входу либо в местах огромных толп людей, будут стоить дороже.

Время от времени также может понадобиться привлечение дополнительных инвестиций в стройку.

Складская недвижимость

Складская недвижимость сегодня является одним из привлекательных сегментов рынка российского девелопмента. До насыщения рынка еще далеко. Предложения качественных объектов незначительны. Спрос значительный. Доходность инвестиций составляет около 15-17%, а срок окупаемости - в пределах 4-5 лет. Реализацией проектов в девелопменте складской недвижимости занимаются как крупные девелоперы, так и средние.

Заключение

Таким образом, девелопмент - система экономических, организационных, правовых и физических отношений на рынке недвижимости. Реализация проекта в данной сфере есть возможность применения инноваций и получения доходности на основе их вложения.

Девелопмент объектов жилой недвижимости

Понятием и сущность девелопмента жилых объектов, классификация объектов жилой недвижимости

Мы изучили и исследовали все аспекты девелопмента объекта жилой недвижимости. И начнем с самого мало: Что же такое недвижимость?

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым .

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

По материальному фактору недвижимость разделяется.:

2. объекты недвижимости:

3. сооружения;

4. (помещения для постоянного или временного нахождения людей, гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные строения туристической структуры);

5. в многосемейных коммунальных квартирах;

6. квартиры;

7. дачные домики и иные объекты дачной садовой инфраструктуры отличные от земли;

8. индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах.

Так же недвижимость делится на рынке, не жилу и жилую.

Таб.1. Сегменты рынка недвижимости

Для нашего исследования нужна жилая недвижимость, и мы будем рассматривать жилые здания.

Жилая недвижимость

Жилой недвижимостью являются строения, которые пригодны для проживания, соответствуют установленным санитарным нормам и требованиям страны в которой данная недвижимость находится . Риэлторы называют следующие виды объектов жилой недвижимости: квартиры в много квартирных домах, дачи, дома, коммерческая недвижимость, элитная недвижимость.

Виды жилой недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например: предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

Недвижимость, которая находится в жилищной сфере включает в себя: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно, недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Термин "жилое помещение" имеет несколько значений.

Жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей; жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания:

Жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания; жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям; жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1. Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты (постройки).

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если необходима оценка именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в классификации, которая позволяла бы учитывать основные "товарные" свойства объекта. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений.

Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

1. первичное жилье - место постоянного проживания;

2. вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

3. третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье. К нему обычно предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции); кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде);наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др. Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров. Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств.

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая: дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период; дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

"Сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Все это заранее учитывается и просчитывается при запланированном строительстве здания. Выбирается свободный участок, не чем не обремененный, и более выгодный по месторасположения. Разрабатывается план по строительству, привлекаются инвесторы, и начинается реализация участка.

Все это идет по пристальным взглядом девелопера или девелоперской компании.

Начнем с самого понятии, что жен такое девелопмент?

Деве́лопмент (также деве́лопментнедви́жимости; от англ. realestatedevelopment «совершенствование, развитие недвижимости») - это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант - development, имеющий то же значение.К объектам девелопмента в общем случае относятся не только объект недвижимости но и например информационные технологий.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность,

долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Девелопмент является экономически важным процессом современной жизни. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования. В конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляется в двух основных аспектах:

· Косвенном
Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента.Как такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог, а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению». Для этого создаются инвестиционные проекты для того что бы привлечь потенциальных инвесторов для вложения, свои свободные инвестиции. Они предоставляются в презентации будущему инвестору.

Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения полезного эффекта.

Исходя, из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект - сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии. Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер, делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта.

1. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

2. Проектирование и оценка проекта

3. Заключение контрактов и строительство

4. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмента представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта - они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.
Именно это существенно для понимания девелопмента - прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. ХХ в. во многих городах России, особенно столичных, этот перевод - одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмента», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Девелопмента является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой. Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы дохода бюджета, социальные отношения.

Схема 1.2 Эффективность проекта девелопмента

1. Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности - неотъемлемая часть анализа проекта в целом и будет предметом специального рассмотрения. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.
Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий.

Девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмента» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

В «рыночной» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты - выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта.

Этапы девелопмента

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.
Создание каждого объекта недвижимости - особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект - это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».

Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».
Исходяиз приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта:

«Инвестиционный проект - сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода»

В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр.

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации.
В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить напод процессы, связанные друг с другом в определенной последовательности.
Содержание и количество таких под процессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей.
В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам схема девелопмента

Схема.1.2.Фазы девелопмента

Концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит о их содержании.

С учетом последнего замечания более развернутым является подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

1.1 Разработка концепций и предварительное рассмотрение проекта

1.2 Постановка целей девелопмента и алгоритм и достижений

1.3 Определение основной стратегии девелопмента

1.4 Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта

1.5 Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

1.6 Анализ спроса и физической возможности реализации проекта

1.7 Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования

1.8 Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон определение вероятности получения финансов.

Проектирование и оценка проекта:

1.1 Формирование команды девелопера

1.2 подготовка бизнес-плана проекта

1.3 Проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта

1.4 Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

1.5 Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений

Заключение контрактов и строительство:

1.1 Выбор подрядчика и заключения контракта с ним

1.2 Создание системы взаимодействия между участками реализации проекта

1.3 Создание системы контроля за проектом

1.4 Маркетинг, управление и распоряжение результатами

1.5 Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками.

По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые под процессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента - не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента - получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Условия на участке

В данный момент на участке проектирования расположены производственные и административные корпуса завода, которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкции производственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимо выполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участке присутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующие производственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежат переносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из данной ситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладки сетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объекта недвижимости.

Характеристики проекта

Основной целью проекта является проектирование и строительство регионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре и соответствующего международным стандартам, в целях формирования деловой инфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий для предпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышению эффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций в экономику региона.

Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м 8 , отвечающий высоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полного комплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбле деловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местом притяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплекс услуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый в рамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктуры обслуживания предпринимательской деятельности в части:

1. информационно- маркетинговое обеспечение

2. презетанционной и выставочное-ярмарочное деятельности

3. оказание экспертных услуг

4. инновационное-технического обеспечения

5. подготовки специалистов в сфере предпринимательства

удовлетворения потребностей в качественных бизнес-услуг

Исходя из этих данных мы можем рассмотреть краткое содержание всех этапов девелопмента.

.
Инициирование проекта девелопмента

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона.

Оценка инициативы

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое , говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Вконтакте

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости . Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик .

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России ?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией .

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
2. Поиск участка.
3. Создание проекта и оценка его стоимости.
4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

• жилой отрасли;
• коммерческой;
• загородной недвижимости;
• земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для з емельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

• мощности, которые планируется размещать на объекте;
• въезд и выезд на ближайшие магистрали;
• объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

• по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
• уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
• воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента . Его характерными чертами являются:

1. Относительно невысокая стоимость.
2. Расположение далеко от центра города.
3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

• расположение объекта в уникальном месте;
• оригинальный внешний вид;
• при сооружении использовались новые технологии;
• выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
• предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

• сдачи объекта в аренду;
• использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
• продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

• fee development ;
• speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент , то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Слово "девелопер" вошло в обиход участников столичного рынка недвижимости в 2000 году, когда оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все - и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки.

При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Москве практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

Стена к стене

Долгое время московский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжиниринга, продажи площадей, рекламы и тд.

По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Noble Gibbons Яны Кузиной, "задача консультантов сделать проект физически возможным, юридически допустимым, а также оправданным и востребованным в данном месте в данном окружении".

"С помощью специалистов девелопер должен построить здание под ключ и наполнить его арендаторами. Тогда его задача считается выполненной", - говорит вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский.

В России отступление от классической схемы начинается уже на стадии организации работ. "Многие считают консультантов пиявками, сосущими соки и отказываются от их услуг, считая, что и сами с усами, - поясняет собеседник "Интерфакса". - В результате, неграмотно спроектированные или неправильно расположенные объекты не пользуются спросом на рынке. Типичный пример - загородные особняки площадью 500 кв. метров, построенные на участках в 10 соток стена к стене. Или торговые центры, запроектированные без учета транспортной доступности".

"В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса", - говорит гендиректор компании "Ведис-Девелопмент" Игорь Евтушевский.

К реализации крупных строительных проектов привлекаются управляющие компании, а также широкий спектр специалистов-консультантов. Все более популярными у компаний становятся внутренние тендеры по выбору архитектора проекта и генерального подрядчика, от которых зависит как минимум 50% успеха будущего проекта.

Показателен в этом плане опыт "Стройинком-К" , представляющей в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. К работе над торгово-развлекательным комплексом в центральном ядре ММДЦ Сити она привлекла израильское архитектурное бюро (Moshe Zur Architects), компанию, управляющую строительством ("Mace Ltd."), специалистов в области инженерии (английская компания "Arup Associates"), консультантов в области маркетинга и функционального зонирования торговых пространств (немецкая компания "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG"), а также генерального подрядчика (компания "Дения Сибус"). В беседе с корреспондентом "Интерфакса" генеральный директор "Стойинком-К" Александр Халдей признал, что по мере продвижения работ к реализации проекта планируется привлечь еще до 30 различных организаций.

Девелопмент - "фи"

Стоимость аренды офиса в москве на arendathebest.ru

Основа девелоперского бизнеса - финансовые операции. На Западе различают два вида девелопмента - fee development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар) и speculative development (когда девелопер вкладывает в проект собственные средства и самостоятельно выстраивает финансовую схему проекта). В России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости.

И.Евтушевский поясняет, что на рынке есть те, кто предлагает решение части проблем, но не всего их комплекса. "Почти все российские девелоперы - бывшие строители, и мы в том числе", - признается А.Закревский.

Fee-девелоперы работают за фиксированный гонорар, который в отдельных случаях может достигать 10% стоимости проекта. "Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, а деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают", - говорит партнер компании Хаарманн, Хеммельрат и партнеры Герд Ленга. Фиксированная ставка не устраивает участников рынка, прежде всего строительные компании, привыкших к более высоким доходам.

При speculative development и собственных вложениях в размере хотя бы 10% стоимости проекта девелопер может рассчитывать на 50% построенной недвижимости при условии, что в финансировании будут задействованы также крупный стратегический инвестор (не менее 25%-30% стоимости проекта), банк (кредит в размере 25-30% стоимости проекта), подрядчик (10% стоимости проекта) и будущие клиенты (предарендные платежи).

"Так выглядит классическая схема смешанного финансирования. Однако в Москве, - отмечает А.Закревский, - отработанные на западе приемы адаптируются к местным реалиям. Например, девелопер может также выполнять роль стратегического инвестора и подрядчика, и самостоятельно финансировать более 50% стоимости проекта. Возможно также нахождение крупного клиента, который возьмет значительную часть инвестиций на себя уже на начальной стадии проекта".

По такой схеме действует девелоперская компания ST Group, принадлежащая известному бизнесмену Шалве Чигиринскому. Летом 2005 года ST Group заключила соглашение Metro Group AG, согласно которому немцам будет принадлежать часть площадей в торгово-развлекательном комплексе, который российская компания собирается построить на участке в юго-западном округе столицы (улица Обручева - ИФ). Уже известно, что площади нужны Metro под размещение гипермаркета Real.

новый жк в московской области

Девелоперские потемки

О девелопменте в жилищном строительстве вообще можно говорить с большой натяжкой, поскольку действующие там схемы финансирования бесконечно далеки от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер практически полностью сливается с застройщиком. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. "В мире не существует долевого строительства, и ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц. Для развития профессиональной девелоперской деятельности многострадальный 214-ФЗ на самом деле благо, поскольку это попытка государства покончить с долевым строительством в пользу торговли готовым жильем и ипотеки", - отмечает А.Закревский.

Участники рынка отмечают, что в ходе своей деятельности девелоперу в Москве приходится решать ряд проблем, с которыми его западные коллеги практически не сталкиваются.

Трудности начинаются уже на подготовительной стадии, когда девелопер должен заказать профессиональное исследование того сегмента рынка, где он собирается работать. На Западе одна из модных теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления - тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи.

"Российская беда в том, что, во-первых, наш рынок недвижимости не настолько предсказуем, как западный, а во-вторых, абсолютно непрозрачен. Сложно найти информацию по конъюнктуре рынка, чтобы знать, с кем ты конкурируешь", - говорит А.Закревский. О тенденциях можно судить лишь на основе неофициальных данных и собственных заявлений его участников, которые, отмечает собеседник "Интерфакса", подчас далеки от реальности. "В начале года компании заявляют о намерении к декабрю ввести в строй 1 млн. кв. метров офисных площадей, а 1 января оказывается, что построено только полмиллиона", - поясняет он. Получается, что в российских условиях девелопер движется к цели в потемках и должен в значительной степени рассчитывать на собственное чутье и удачу.

Непрофильные активы

Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.

Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и т.п. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.

"Экономическая составляющая взаимоотношений девелопера и города должна определяться, исходя из реальных показателей доходности, а не из абстрактных коэффициентов", - считают участники рынка, отмечая что подчас затраты на обременения составляют до трети стоимости проекта.

Городские структуры могут заниматься девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространятся исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады и т.д. Так происходит на Западе. Но в Москве мэрия пытается конкурировать с бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. А.Закревский называет это неумелой попыткой чиновников заработать там, где бизнес должен зарабатывать сам. "Задача властей - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это и есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито", - поясняет он.

Запутанные отношения между властями и бизнесом тормозят приход на столичный рынок недвижимости иностранных игроков, привыкших работать по понятным правилам и не имеющих рычагов влияния на местный бюрократический аппарат.

Отсутствие конкурентов создает благоприятные условия для развития российских девелоперских компаний, однако существенно осложняет задачу иностранных инвесторов (прежде всего международных ритейловых сетей), которым, отмечает А.Закревский, "приходится всем заниматься самим". "У Ашана, Оби, ИКЕА есть четкие требования к торговым комплексам, однако на рынке нет девелопера, способного реализовать их в полном объеме на практике", - поясняет он.

Сначала детерминируем дефиниции. Ну или, более простым языком, разберемся с определениями. В переводе с английского языка слово девелопмент означает развитие . И совершенно правильно означает! Применительно к недвижимости данный термин подразумевает продвижение проектов, связанных с недвижимостью.

Развитие недвижимости представляет собой сложный комплексный и многоступенчатый процесс создания нового и очень специфичного продукта - объекта недвижимости . В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, согласование, строительство, финансирование, налогооблжение, бухгалтерский учет, управление недвижимым имуществом и его инфраструктурой. Это бизнес, где требуется достаточно серьезные по объему инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать устойчивый денежный поток.

Виды девелопмента

Различают два основных вида девелопмента: fee-development и speculative development . Иногда к девелопменту относят также возведение объекта недвижимости под себя (так называемый build-to-suit ), однако такая строительная деятельность не имеет целью получение прибыли, а служит для уменьшения накладных расходов (в первую очередь - арендных платежей) в будущем.

В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за фиксированный гонорар. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и наполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Девелопер, не участвуя собственными финансами, лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей в аренду. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар девелопера за ведение строительного проекта может составлять от 8 до 15 процентов от стоимости проекта.

Вторая разновидность девелопмента - speculative development - более сложна, чем описанный ранее fee-development . Девелопер в этом случае возводит коммерческую недвижимость, выступая как единоличный (либо как основной) организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник может быть обречена на провал, если речь не идет о долгосрочном кредите крупной банковской организации уровня "Сбербанка России", "Credit Swisse" или "Barclays Bank". При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании.

Понятно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и административные, и строительные, и экологические, и финансовые риски.

Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Девелоперский проект в любом формате проходит несколько обязательных этапов. Развитие проекта включает в себя следующие стадии.

Предпроектная стадия:

• анализ рынка недвижимости


• подбор объекта недвижимости


• формирование стратегии проекта


• инвестиционный анализ


• оформление исходно-разрешительной документации


• привлечение кредитных и инвестиционных средств

Стадия проектирования:

• Разработка финансовой схемы, организация финансирования


• формирование архитектурно-инженерной группы


• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади


• руководство проектированием


• проведение тендера на строительные работы

Стадия строительства:

• координация ведения строительных работ


• контроль качества строительства и сметных расходов

Стадия реализации:

• маркетинг и продвижение объекта на рынок


• реализация возведенных площадей


• контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем

Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов , которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта.

На предпроектной стадии девелоперского проекта это исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: 1) в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем; 2) какой именно объект нужно строить; 3) каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей; 4) каков прогноз рентабельности проекта; 5) уровень конкуренции в том или ином сегменте; 6) возможные риски и способы их уменьшения.

Исследование рынка недвижимости позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка. Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения.

Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться - в период спада.

Следует отметить, что в Москве задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Часто юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство более затратным, чем ожидалось.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке.

Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания. В Москве ситуацию на данном этапе осложняет отсутствие или недоступность генерального плана города с исчерпывающей информацией о территориальном зонировании и планах будущей застройки.

Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. В Москве требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Если к моменту готовности здания арендаторы (либо покупатели) уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договоры об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям.

Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампания, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу.

Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых площадей

В зависимости от функционального назначения строящихся площадей, развитие проектов имеет ряд особенностей. В основе каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления, однако выбор сегмента придает определенную специфику процессу реализации проекта. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.

Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. то может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы - максимально увеличить полезную площадь . Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена - идеальные места для создания торговых площадей. В этом случае экология не имеет практического значения. Значительно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными помещениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Особенности зарубежного девелопмента

Американский рынок недвижимости весьма развит, поэтому схемы девелопмента, применяемые на нем, весьма сложны. Такие схемы вряд ли могут применяться на развивающихся рынках. Особенно тяжело применять на неамериканских рынках инструменты, связанные с эмиссией акцией или обменом облигациями (сделка "своп"). К примеру, компания "Olympia-&-York" часто под построенное ей офисное здание проводила эмиссию облигаций, а часть арендной платы со здания шла на дивиденды держателям облигаций. Естественно, что такая операция возможна только при наличии развитого фондового рынка.

Другой особенностью американского рынка является высокая конкуренция и затоваривание рынка недвижимости. В связи с этим, девелоперские проекты должны ставить своей целью создание недвижимости более высокого качества, чем ныне существующая. Только в условиях высокой конкуренции и могла появиться операция, применяемая Olympia-&-York, когда компания для привлечения арендатора выкупала его арендный договор с прежним офисным зданием.

Неамериканские рынки более консервативны, не так критичны к качеству недвижимости, а применяемые на них финансовые схемы не так сложны. В качестве примера можно привести рынок недвижимости Кипра, который развивался практически с "нуля" последние двадцать лет после захвата турецкими войсками северной части острова.

На рынке недвижимости Кипра действуют несколько крупных девелоперских компаний. Такие компании обычно представляет собой часть крупной финансово-промышленной группы. К примеру, девелоперская компания Cybarco, имеющая проекты в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе, является частью одноименной крупной кипрской группы, обладающей строительным, туристическим, гостиничным и банковским направлениями. Посредством девелоперской компании группа либо вкладывает собственные капиталы в недвижимость в качестве долгосрочных инвестиций (офисы, гостиницы, торговые комплексы), либо развивает жилищные проекты с быстрой окупаемостью. Во втором случае девелоперская компания должна обеспечить прибыльность операции на уровне 15-25% годовых, что выше банковской ставки.

Другая кипрская группа - "Leptos" - также имеющая развитую сеть направлений бизнеса, а девелоперскую деятельность проводит через дочернюю "Leptos Estate". Все операции компания сконцентрировала в одном из городов-Пафосе. На сегодняшний до половины коммерческой недвижимости в городе принадлежит "Leptos Estate". Таким образом, большинство кипрских девелоперских компаний являются частью крупных местных финансовых групп.

Другая отличительная черта кипрского девелопмента - весьма среднее, но добротное качество объектов. В то время как в Америке большинство девелоперов каждое новое здание строят, чтобы оно было лучше того, что присутствует на рынке, конкуренция и состоятельность покупателей на Кипре такова, что особого качества и не требуется.

В Европе с начала 1990-х, когда разразился кризис на рынке недвижимости, девелопмента практически не было - рынок затоварен, ставки аренды низки. Во многих странах девелопер не начинает нового проекта пока не имеет на руках сформированного пакета договоров с будущими арендаторами. Тем не менее намечается постепенное общее оживление рынка.

Одним из немногих мест, где коньюктура местного рынка дает возможности для девелопмента - Восточная Европа. Однако, большинство экспертов сходится во мнении, что рынки всех восточноевропейских столиц весьма ограничены и насыщение спроса может произойти весьма быстро.

Затоваренность рынков недвижимости Северной Америки и Европы заставляет мировых девелоперов и инвесторов обратить серьезное внимание на крупные развивающиеся рынки, где существует значительный дефицит качественной недвижимости при значительном спросе. Это - Китай, Индия, Аргентина, Бразилия, Мексика, страны Юго-Восточной Азии и, конечно же, бескрайние земли России . Между этими странами по сути происходит грандиозный тендер за инвестиции в недвижимость. Большинство западных экспертов считает, что Россия в таком соревновании явно занимает место аутсайдера - в основном благодаря слабой законодательной базе и плохому инвестиционному климату.

Девелопмент: резюме и выводы

Девелоперский бизнес является по своим характеристикам интеллектуальным, профессиональным, комбинированным. Он ориентирован на высокие прибыли, но и подвержен большому количеству рисков. Наиболее серьезным риском является конъюнктурный, то есть риск того, что концепция оказалась ошибочной и объект недвижимости не будет востребован рынком.

Использованы материалы, подготовленные Евгением Дудиным и Алексеем Щукиным (группа "Монолит")