Проект надстройки этажа. Виды надстроек зданий и их особенности

Это один из наиболее важных видов реконструктивных работ, применяемых в следующих случаях.

• 1. Надстройка из градостроительных требований
• (для выравнивания застройки и укрупнения групп зданий)

Надстройка зданий может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего). Экспериментальное проектирование показывает, что существующие пятиэтажные здания можно надстраивать на 2-3 этажа, как правило, без усиления фундаментов, но с усилением простенков первого этажа. При этом удается получить прибавление общей площади за счет:

пристройки эркеров и лоджий...........................................3-8%

надстройки одно- и двухэтажных зданий...................... 13-14%

надстройки четырех- и пятиэтажных зданий................ 60-70%

Выполнение надстроек, опирающихся на самостоятельный каркас, позволяет довести высоту зданий до 16-17 этажей (например, московская гостиница «Москва»). При надстройке кирпичных зданий чаще применяют внутренний каркас, а крупнопанельных - наружный каркас, состоящий из «этажерок-лоджий» по длинным фасадам и опирающихся на них мощных поперечных балок, несущих надстройку (метод «Фламинго»).

2. Исходя из экономических соображений

По статистике общая площадь кирпичных и панельных жилых зданий, построенных на территории России в 50-60-х годах по типовым проектам первого поколения (так называемые «хрущовки»), оценивается в 250 млн.м 2 , что составляет не менее 10% всего жилого фонда и около 15-20% городского. За два десятилетия было построено 70-80 тыс. четырех-, пятиэтажных домов. Сегодня эти дома имеют очень высокий моральный износ, т.е. не отвечают современным требованиям к жилью, значительная их часть требует неотложной реконструкции (причем срок эксплуатации многих зданий без капитального ремонта превышает 30 лет).

Площадь плоских покрытий и пустующих чердаков жилых зданий оценивается в 500-600 млн м 2 , поэтому только надстройка в один этаж может дать 50-70 млн м 2 дополнительной площади, т.е. около 1 млн квартир. Кроме того, экономия городской территории для нового строительства составит около 10 тыс.га. Мансардные этажи позволяют получить жилье по себестоимости на 25-40% дешевле, чем в новом доме. У города появляется реальная возможность получить дополнительную жилую площадь при меньших затратах, без отвода новых земель, на благоустроенной территории, уже имеющей социальную и транспортную инфраструктуры.

Таким образом, возможны три вида надстроек".

• 1) устройство мансард, т.е. расположение помещений в подкрыш-ном пространстве, на месте переустроенного чердака;
• 2) собственно надстройка здания, т.е. возведение еще нескольких этажей на существующих или автономных конструкциях;
• 3) размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств (например, устройство престижного жилья - «пентхауса», площадок обзорных, прогулочных, для приготовления барбекю и пр.).

В настоящее время надстройка мансард происходит повсеместно (зачастую без реконструкции здания). Работы, как правило, ведутся без отселения жильцов или прекращения функционирования административного здания.

Во всех вариантах устройства мансард (рис. 6.1.1) показаны схемы устройства двухэтажных помещений. Однако при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и здесь реально можно разместить лишь спальные помещения. Окна в помещениях мансарды могут располагаться: а) непосредственно в плоскости ската крыши; б) в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в) в плоскости наращиваемых по высоте стен здания (т.е. в фасадной плоскости). При применении двухуровневых мансард возникает проблема размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и очень важным фактором решения (украшения) интерьера.

Несущие конструкции мансард обычно выполняют в дереве, иногда с включением металлических конструктивных элементов. Обычно это самостоятельная рамная стропильная подкосная система. Если мансарда двухуровневая, то межуровневые балки служат затяжками стропильной системы, уменьшающими свободную длину стоек и стропильных ног.

Рис. 6.1.1. :

А - с использованием верхнего технического этажа или с превращением существующего верхнего этажа в зону дневного пребывания и размещением спальной зоны в подкрышном пространстве;

Б - устройство мансарды с надстройкой одного этажа;

В - размещение двухэтажных помещений под высокой крышей

На рис. 6.1.2 приведены различные схемы надстроек, позволяющих увеличить высоту здания сразу на несколько этажей. По схеме А (рис. 6.1.2, А) надстройка выполняется без изменения конструктивно-планировочной схемы и существенного усиления несущих элементов. В основном используются резервы прочности основания, стен и фундаментов, поэтому при перепланировке стены (или каркас) здания не затрагивают.

По схеме Б на существующие конструкции передается только часть нагрузки от надстройки. Основная часть дополнительной нагрузки передается на вновь возводимые несущие элементы, планировку этажей при реконструкции увязывают со старыми вертикальными несущими элементами и вновь возводимыми колоннами каркаса внутри контура здания, опирающимися на собственные фундаменты. Описываемая схема надстройки конструктивно сложна, но рациональна, когда нужно заметно изменить этажность застройки.

По схеме В (схема «Фламинго», рис. 6.1.2, В) по контуру здания устанавливаются колонны, опирающиеся на самостоятельные фундаменты. Между колоннами и стенами существующего здания устраивают балконы или лоджии, увеличивающие ширину корпуса. Конструктивно надстройка представляет собой совокупность внешних колонн и однопролетных балок-стенок, совмещающих в себе функции перегородок и несущих конструкций, устанавливаемых через этаж. Ростверк надстройки опирается на самостоятельные колонны и совершенно не связан с надстраиваемым зданием.

Рис. 6.1.2. :

А - с передачей нагрузки на существующие конструкции без изменения конструктивной схемы здания;

Б - с передачей только части нагрузки на существующие конструкции и с устройством дополнительных колонн каркаса;

В - с поперечными балками-стенками и внешними колоннами, несущими надстройку (схема «Фламинго»);

• 1 - надстраиваемое здание;
• 2 - надстройка (выделена заливкой цветом);
• 3 - колонны нового каркаса, устанавливаемые по новой

конструктивно-планировочной схеме (показаны пунктиром);

• 4 - колонны, несущие только надстройку (показаны пунктиром);
• 5 - балки-стенки (показаны текстурированной заливкой)

В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, мини-кафе, открытые места (террасы) на крыше при квартирах верхнего этажа, на которых разбиваются газоны, площадки для игр и отдыха, ставят перголы и беседки. При этом возникает необходимость не только усиления перекрытий над последним этажом, но и создания условий для эксплуатации крыши. Например, зеленые насаждения выставляются в емкостях с грунтом, газоны устраиваются из рулонных ковров по усиленной гидроизоляции.

Это один из наиболее важных видов реконструктивных работ, применяемых в следующих случаях.

1. Надстройка исходя из градостроительных требований (для выравнивания застройки и укрупнения групп зданий).

Надстройка зданий может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего). Экспериментальное проектирование показывает, что существующие 5-этажные здания можно надстраивать на 2-3 этажа, как правило, без усиления фундаментов, но с усилением простенков первого этажа. При этом удается получить прибавление общей площади за счет:

Выполнение надстроек, опирающихся на самостоятельный каркас, позволяет довести высоту зданий до 12-15 этажей (например, гостиница «Москва», демонтированная в 2004 г., где 10 этажей надстройки была выполнены над 5-этажным корпусом «Грандотеля»). При надстройке кирпичных зданий чаще применяют внутренний каркас, а крупнопанельных - наружный каркас, состоящий из «этажерок-лоджий» по длинным фасадам и опирающихся на них мощных поперечных балок, несущих надстройку (метод «Фламинго»).

2. Надстройка исходя из экономических соображений.

По статистике, общая площадь кирпичных и панельных жилых зданий, построенных на территории России в 1950-60-х гг. по типовым проектам первого поколения (так называемые хрущевки), оценивается в 250 млн. м2, что составляет не менее 10% всего жилого фонда и около 15-20% городского. За два десятилетия было построено 70-80 тыс. 4- и 5-этажных домов. Сегодня эти дома имеют очень высокий моральный износ, т.е. не отвечают современным требованиям к жилью; значительная их часть требует неотложной реконструкции (причем срок эксплуатации многих зданий без капитального ремонта превышает 30 лет).

Первая волна реконструкции зданий путем надстройки прокатилась по стране в 1932-1938 гг., когда только в Москве ежегодно надстраивалось в среднем 120-150 зданий. В настоящее время самый распространенный вариант надстройки зданий в России - устройство мансард (часто без реконструкции основного объема здания). Работы зачастую ведутся без отселения жильцов или прекращения функционирования административного здания.

Площадь плоских покрытий и пустующих чердаков жилых зданий в Российской Федерации оценивается в 500-600 млн. м2, поэтому только надстройка в один этаж может дать 50-70 млн. м2 дополнительной площади, т.е. около 1 млн. квартир. Кроме того, экономия городской территории для нового строительства составит около 10 тыс. га.

Мансардные этажи позволяют получить жилье по себестоимости на 25-40% дешевле, чем в новом доме. У города появляется реальная возможность получить дополнительную жилую площадь по меньшим затратам, без отвода новых земель, на благоустроенной территории, уже имеющей социальную и транспортную инфраструктуры.

Таким образом, возможны три вида надстроек:

Следует отметить, что в конструктивном плане надстройки чрезвычайно разнообразны в большинстве случаев стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здании:

Во всех вариантах устройства мансард показаны схемы устройства 2-этажных помещений. Однако при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и здесь реально можно разместить лишь спальные помещения. Окна в помещениях мансарды могут располагаться: непосредственно в плоскости ската крыши; в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в плоскости наращиваемых по высоте стен здания (т.е. в фасадной плоскости). При применении двухуровневых мансард возникает проблема размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и очень важным фактором решения (украшения) интерьера.

Несущие конструкции мансард обычно выполняют в дереве, иногда с включением металлических конструктивных элементов. Обычно это самостоятельная (не наслонная) рамная стропильная подкосная система. Если мансарда двухуровневая, то межуровневые балки служат затяжками стропильной системы, уменьшающими свободную длину стоек и стропильных ног.

В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, мини-кафе, открытые места (террасы) на крыше при квартирах верхнего этажа, на которых разбиваются газоны, площадки для игр и отдыха, ставят перголы и беседки. При этом возникает необходимость не только усиления перекрытий над последним этажом, но и создания условий для эксплуатации крыши. Например, зеленые насаждения выставляются в емкостях с грунтом, газоны устраиваются из рулонных ковров по усиленной гидроизоляции и т.п.

Значительно реже встречается такой вариант реконструкции, как перебивка этажей в зданиях старой постройки, где высота этажа составляет от 3,6 до 5,2 м. За счет частичной перебивки оконных проемов и замены перекрытий устраивается дополнительный этаж после незначительного наращивания стен.

До последнего времени дом по улице Мишина, 32 в Савеловском районе Северного округа столицы был ничем не выдающейся четырехэтажкой - кирпичные стены, скатная чердачная кровля с организованным наружным водостоком. За все время эксплуатации в нем ни разу не проводился капитальный ремонт. С течением лет этот дом, построенный в 1956 году, перестал соответствовать современным требованиям: сопротивление теплопередаче наружных стен было существенно ниже того, что должно быть по требованиям энергоэффективности, инженерные системы и оборудование сильно изношены. Словом, и сносить жалко, и позволить обитателям дома жить в прежних условиях тоже не очень хорошо.

И тогда решено было реконструировать дом. Документацией предусматривалась надстройка новых этажей на несущих пилонах, которые позволяли исключить дополнительную нагрузку на существующую конструкцию дома. Улучшить жилищные условия предполагалось за счет утепления фасадов, увеличения площади путем пристройки летних помещений, дополнительных помещений и проведения капитального ремонта дома с заменой его инженерных коммуникаций.

После реализации проекта реконструированный дом должен был «подрасти» до девяти этажей, и в нем должно было появиться дополнительно 30 квартир общей площадью 2222,2 кв. метра.

О том, как реализовывался эксперимент, и будет ли этот опыт распространен дальше, корреспонденту «СГ» рассказал руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Левкин.

Сергей Иванович, работы на объекте подходят к концу, и жителей скоро можно будет поздравить с новосельем. Скажите, дом на улице Мишина так и останется экспериментальным, или у этого проекта есть будущее?

Сегодня в доме на улице Мишина, 32 уже завершены все основные строительно-монтажные работы, установка оборудования индивидуального теплового пункта, лифтов и инженерных систем. На объекте приступила к работе приемочная комиссия специалистов Мосгосстройнадзора . После устранения замечаний комиссии жителей можно будет поздравить с новосельем.

Реализация аналогичных проектов возможна только в случае добровольного принятия решения собственников жилья большинством голосов - 2/3 и отсутствия градостроительных ограничений: по высотности, нахождению в охранных зонах или близости к улично-дорожной сети. Если эти два условия выполняются, департамент готов оказать организационную и методическую помощь инициативным группам, желающим пойти по этому пути.

И такая работа у нас уже ведется. В Москомархитектуру направлены проекты адресных перечней для проработки градостроительной возможности реконструкции. Из 200 адресов по 24 получено заключение о возможности такой реконструкции. Еще 47 адресов нуждаются в дополнительном согласовании с органами исполнительной власти города Москвы - Департаментом культурного наследия, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды.

В своих заключениях о возможности реконструкции в ряде случаев они не рекомендовали проведение работ, так как некоторые дома попадали на земельные участки, находящиеся в зонах культурного наследия. В полученных заключениях были аргументированы причины, по которым они не согласовали предлагаемые адреса для реконструкции.

Учитывая мнение наших коллег и требования закона, эти адреса были исключены из проекта адресного перечня. Управы районов оказывают содействие инициативным группам собственников домов, включенных в перечень, предоставляя помещения для проведения собраний, на которые приглашают представителей и нашего департамента для информирования о методах реконструкции, организационно-правовой модели, финансовой схеме реализации подобных проектов.

На этих встречах мы доводим до людей необходимую информацию, отвечаем на интересующие вопросы. Порой возникают жаркие дискуссии. Могу сказать, что неравнодушных людей там не бывает, ведь это касается каждой семьи и связано с улучшением жилищных условий.

Кто в большей степени выгодоприобретатель - город или жители? С какими трудностями пришлось столкнуться при реализации проекта?

- Конечно, в реализации этого проекта заинтересованы сами жители. Долгое время у них многое не получалось, требовалась административная поддержка, и мы ее им оказали. Фактически уже два с половиной года департамент совместно с заказчиком-застройщиком буквально каждый день координирует работу по реконструкции. В результате путь до получения разрешения на строительство был долгим - целых семь лет.

Основные проблемы в работе по подготовке и согласованию документов - это отсутствие опыта и необходимой квалификации. Проект «Мишина-32» позволил департаменту выявить те сложности, которые мешают процессу согласования необходимых документов. Нам удалось системно разобраться во всех вопросах и предложить решения, что и как можно улучшить.

Итогом совместной работы стали «Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования». Они размещены в свободном доступе на сайте департамента, и ими может воспользоваться любой желающий. По сути это пошаговая (в 35 шагов) инструкция с полным набором всех необходимых инструментов: формы заявок, адресов, наименований, четкого регламента подготовки, прохождения, а также сроков согласования необходимых документов.

- Сергей Иванович, какова стоимость квадратного метра в «новом» доме?

Себестоимость одного квадратного метра готового жилья в реконструированном доме составляет примерно 75-80 тысяч рублей. Сюда входят стоимость оплаты технического подсоединения к инженерным сетям, капитальный ремонт существующего дома, а также строительство надстраиваемой и обстраиваемой частей. Стоит отметить, что средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Савеловском районе - 200-280 тысяч рублей.

После реконструкции дом на улице Мишина стал 9-этажным. Существуют ли ограничения по этажности в надстраиваемой части?

По данной технологии строительства с опорой на отдельно стоящий фундамент можно возводить дома и более высокой этажности. Ограничение - предельные параметры высотности в ГПЗУ.

- Как жители согласились на строительные работы в буквальном смысле прямо над головами?

Это вопрос выбора большинства. К сожалению, бесплатных услуг в нашей жизни почти не существует. И временные неудобства - это плата за возможность приобрести жилье по ценам в разы меньше рыночных, то есть по инвестиционной стоимости.

Те из собственников, у кого не было средств, смогли получить дополнительную площадь в обстройке, лифт, мусоропровод и благоустройство территории. Что касается стройки над головой, то это вопрос применяющейся технологии и четкой организации строительства. Напомню, строительные работы велись на объекте с 8:00 до 20:00.

- Каким образом планируется использовать появившиеся дополнительные помещения?

Функционал помещений определяется проектом, и за него голосуют собственники. В доме на улице Мишина из-за отсутствия подвала часть помещений пятого технического этажа используется под нежилые цели - там размещены коммуникации, диспетчерские помещения, помещения для служб ТСЖ. В случае наличия подвала возможна реализация проекта, когда жители 1-2-го этажей переедут в надстроенную часть, а эти помещения можно перевести в нежилой фонд и разместить необходимые для района службы быта, кафе и другое.

Изначально в доме не было лифтов. Какие технические решения применялись для их установки в реконструируемом доме?

По правилам проектирования в домах выше пяти этажей должен быть спроектирован лифт. Это обязательное требование, и оно, как и другие нормативные требования, было реализовано в данном проекте. На отдельном фундаменте была отлита из монолитного бетона лифтовая шахта, смонтирован гидравлический грузопассажирский лифт шириной 2,2 метра. Никаких проблем с технической точки зрения это решение не представляет. Лифтовая шахта выносится за фасад существующего дома, площадки остановки лифтов межэтажные, то есть нужно подняться или спуститься по одному лестничному маршу в квартиру.

В местах, где были окна в «старом» доме, оконный блок демонтируется вместе с куском кирпичной кладки, расширяется и обеспечивается доступ на пристроенную лифтовую площадку. Сбоку от лифтовой кабины располагается мусоропровод.

- Каким образом проводится согласование реконструкции с собственниками квартир?

Процесс проведения собрания регламентирован Жилищным кодексом. Любой собственник, подчеркиваю, любой, а не совет дома, или любая общественная организация дома инициирует проведение собрания. Создается счетная комиссия, назначается секретарь, делается реестр квартир (помещений), готовится бланк голосования. Собрание может проводиться как в очном, так и заочном виде в определенный законом срок. После этого голоса подсчитываются, подготавливается протокол. В случае принятия решения двумя третями голосов собственников дом может быть реконструирован.

Что касается тех, кто не согласен, им остается выполнить решение большинства, так как это законное решение. Поэтому мы настоятельно рекомендуем: все решения проводить по закону и привлекать к процедуре нотариусов, чтобы тем самым оформить все волеизъявления в четком соответствии с законом.

- Планируется ли привлекать инвесторов к аналогичным проектам в будущем?

Этот проект носит социальный характер, и мы не ищем инвесторов. В «Методических рекомендациях» департамент предлагает самим собственникам организовать работу через некоммерческие объединения ТСЖ или ЖСК и привлекать к финансированию как собственные и заемные средства, так и средства физических лиц, пайщиков по договору паенакопления.

- Кто будет проводить работы по надстройке домов?

Всю работу по надстройке организуют сами жильцы через компанию, которой передают полномочия, в данном случае - заказчику-застройщику. Он нанимает специалистов - сам проводит конкурс на подрядчика, проектировщика, технического заказчика, обеспечивает авторский и строительный надзор. Возглавляет ее, как правило, собственник, которого выбирают на собрании жильцов и передают ему полномочия.

Для контроля формируют ревизионную комиссию. Чтобы исключить некоторые моменты, связанные с недоработками в законодательстве о ЖСК, наш департамент прорабатывает этот вопрос с коллегами из Москомстройинвеста - уполномоченного органа в области долевого строительства, чтобы договоры паенакопления в добровольном порядке (хотя это и не требуется по закону) были зарегистрированы в Едином реестре. Это позволит исключить возможность двойных продаж, самовольного переноса завершения сроков строительства по тем объектам, которые будет координировать наш департамент. Думаю, эти меры не будут лишними, а лишь обеспечат дополнительную прозрачность в юридической схеме реализации подобных проектов.

За рубежом реконструкция с надстройкой жилых домов также встречается. Опыт иностранных коллег пригодился при реализации этого проекта в Москве?

Конечно, при разработке проекта был использован опыт других стран, в частности Германии, Финляндии, Израиля.

- Насколько этот проект уникален для столицы?

Сама идея надстройки жилого дома, конечно же, не нова. Например, в начале 2000-х годов в Москве была проведена реконструкция на Химкинском бульваре, но с отселением и за счет средств городского бюджета. Уникальность проекта на улице Мишина заключается именно в том, что он реализован по инициативе самих жителей. Что характерно, на строительной площадке для ознакомления с опытом побывало уже достаточно много делегаций из федеральных органов исполнительной власти, Московской, Калужской областей, да и жители города посещают этот объект. Мы приветствуем инициативу граждан и всегда готовы оказать им любую методологическую помощь.

ОТ РЕДАКЦИИ

Эксперимент на улице Мишина показал, что появляется возможность существенно нарастить жилищный фонд в условиях давно сложившейся плотной городской застройки. При этом стоимость квадратного метра по существу нового комфортного жилья в три раза ниже! Конечно, новые квартиры в реконструируемых домах - это капля в море в существующих объемах ввода жилья в столице. Но не будем забывать о нынешних непростых временах - кризис на дворе. Словом, данный эксперимент достоин того, чтобы тиражировать его в масштабах всей страны.

Другие материалы по теме

Департамент градостроительной политики города Москвы

ГЛАВА 12

НАДСТРОЙКА ЗДАНИИ

12.1. Общие положения

Старым городам, особенно имеющим большую историю как в отношении совершавшихся там событий, так и в отношении богат­ства архитектурных стилей различных эпох, присуще постоянное развитие и вширь и вглубь. Первое предполагает новое строитель­ство, возрастание экономического потенциала и соответственно уве­личение численности жителей, второе - постоянное видоизменение центральных районов с целью формирования новых площадей, ха­рактерное для каждого периода исторического развития, пробивки новых или расширения существующих магистралей. Таким обра­зом, старые города как бы постоянно молодеют и хорошеют, сохра­няя при этом свой неповторимый, одним им присущий историче­ский городской ландшафт - источник гордости его жителей, осо­бую привлекательность для туристов и гостей. В этом отношении особенно характерен облик центральной части Москвы, который по праву можно считать центром нашей необъятной Родины.

Реконструкция кварталов старой застройки предполагает та­кие виды переустройства, как надстройка, т. е. повышение отдель­ных частей или всего здания; пристройка отдельных зданий; уст­ройство вставок между домами; передвижка зданий и сооружений на новые места для расширения магистралей и площадей, прида­ния им стройности, красоты и одновременно удобства сообщения между центром и периферийными районами, уплотнения застройки города, как непременного атрибута научно-технического прогресса. При решении вопроса о целесообразности надстройки зданий учитываются в основном градостроительные и экономические фак­торы.

Градостроительные факторы определяются генеральным планом реконструкции города и включают высоту надстройки, количество этажей и оформление фасада.

Как известно, определенная разновысотность зданий вдоль ули­цы оживляет застройку, подчеркивает ее разнообразие. Вместе с тем при большом перепаде высот образуются зияющие провалы, неприятные сами по себе и к тому же открывающие стены. Особен­но недопустимы значительные отклонения по высоте от близлежа­щих домов угловых зданий, по градостроительной системе пред­назначенных для определения общего замысла улицы. Надстройка одного или нескольких этажей подчас становится достаточным ус­ловием для придания зданию соответствующего эстетического об­лика, сообразуясь, естественно, со сложившейся композицией фа­садов соседних домов.

Специфическим вариантом надстройки является замена ман­сард нормальными этажами. Если мансарде представляют собой необходимый и важный компонент композиции фасада, то их целесообразно заменять надстройками, максимально приближающи­мися по облику к разобранным мансардам.

Помимо градостроительного и эстетического эффекта надстрой­ки обеспечивают, как правило, получение и экономического эффек­та, так как их возведение не требует дополнительных капиталь­ных вложений на транспортное и инженерное обеспечение и куль­турно-бытовое обслуживание проживающих и поэтому дешевле аналогичного строительства в неосвоенных районах. Но необхо­димо учитывать, что надстройки почти всегда ухудшают освеще­ние и инсоляцию соседних зданий, поэтому при решении вопроса о возведении надстроек в старых кварталах и об их высоте следует учитывать комплекс проблем: градостроительных, экономических, эстетических и социальных.

Сохранение и улучшение облика застройки не является приоб­ретением только нынешних условий существования и развития го­родов. И в дореволюционный период происходили в городах непре­рывные изменения (хотя и не в таких масштабах), в частности шла постоянная надстройка, заполнение пустующих участков, за­мена обветшавших или просто малоэтажных строений новыми. Принципиальное отличие современного пространственного измене­ния застройки от прежнего порождено отличием цели: тогда она заключалась прежде всего в интенсификации использования терри­тории, и все остальные соображения подчинялись этому; в настоя­щее время местное уплотнение периметра преследует в первую оче­редь эстетические цели, ограничивается гигиеническими сообра­жениями и почти всегда сопровождается разуплотнением внутри-квартальной застройки.

Виды надстроек и их особенности

В соответствии с конструктивными решениями надстройки могут быть обычными (без усиления) с изменением конструктивной схе­мы и опирающимися на самостоятельные конструкции, независи­мые от существующего здания (рис. 12.1).

Надстройка без усиления представляет собой продолжение зда­ния в высоту с сохранением его конструктивной схемы и внутрен­ней структуры.

Практика показывает, что для большинства капитальных мно­гоэтажных зданий старой застройки, имеющих, как правило, по­вышенную толщину стен и расширенную конструкцию фундаментов с определенным, часто очень значительным запасом прочности, над­стройки не представляют затруднений и не требуют усиления под­земной части зданий. Вследствие уплотнения грунта основания уже через 10... 15 лет после возведения многоэтажных зданий нагрузки на основания можно увеличивать приблизительно на 30%. Как по­казали обследования состояния оснований кирпичных и полносбор­ных домов послевоенного и более позднего поколения, их также

215 вполне возможно практически повсеместно надстраивать на 2...3 этажа.

Надстройка с изменением конструктивной схемы здания пред­полагает перераспределение схемы передачи нагрузок от массы надстраиваемых этажей и существующего здания на несущие эле­менты, нагружая их более равномерно. Такого вида надстройки осуществляют в тех случаях, когда при инженерных изысканиях и проектировании предстоящей надстройки выявляется невозмож­ность надстройки простым продолжением строительства здания в высоту.

Рис. 12.1. Виды и конструктивные схемы надстроек:

а - обычная надстройка; б - то же, с изменением конструктивной схемы; в - то же, ненагружающая, на платформе основания; г -то же, с поэтажными балками (фер­мами, рамами); д - разрезы и конструктивные схемы планов; / - надстраиваемые эта­жи; 2 - пояс жесткости по стенам; 3 - схема перекрытия, имеющегося в здании; 4 - схема перекрытия в надстраиваемых этажах; 5 - колонна надстройки; 6 - главные балки платформы основания; 7 - второстепенные балки; 8-балки-стенки надстраивае­мых этажей

На рис. 12.1, б показана схема передачи нагрузки от надстраи­ваемых этажей на поперечные стены при восприятии нагрузки от существующего здания на продольные стены. ;

Надстройки с изменением конструктивной схемы позволяют на­ращивать здания на несколько этажей.

Надстройка, опирающаяся на самостоятельные конструкции, или метод «встроенного каркаса», т. е. надстройка, не передающая на­грузки на существующее здание, может быть сооружена над лю­бым зданием и теоретически на любую высоту, сообразно облику существующей застройки квартала, улицы, площади. Такого вида надстройки применяются для сохранения и улучшения ценной, как правило, исторической застройки при невозможности использования существующих стен и фундаментов для наращивания этажей.

Конструктивное решение надстроек ненагружающих существу­ющее здание представляет собой устройство новых несущих кон­струкций, которые основываются на собственных фундаментах. Но­вые несущие конструкции можно устраивать как внутри сущест­вующего габарита, так и вне его. Конструкция дополнительного каркаса состоит из железобетонных или металлических колонн по высоте существующего здания, прогонов и обвязки. Обвязка пере­дает нагрузку от надстройки на колонны, устанавливаемые вдоль наружных стен и опирающиеся на самостоятельные фундаменты. Трудность сооружения фундаментов для дополнительных опор вы­зывает необходимость расположения опор с увеличенными рассто­яниями по сравнению с новым строительством. Наиболее прием­лемыми фундаментами становятся монолитные бетонные массивы или набивные сваи, которые в этих условиях становятся менее тру­доемкими и более экономичными.

Планировка и конструкции надстраиваемых этажей могут быть иными, чем в существующем здании, так как они зависят только от решения несущих конструкций или остова ненагружающей над­стройки.

Несущий остов надстраиваемых этажей имеет два конструктив­ных варианта. Возможно устройство платформы (стола) основа­ния, на котором новые этажи могут иметь любые планировочные и конструктивные решения (рис. 12.1, в). Можно также предусмо­треть в каждом этаже или даже через этаж несущие элементы в виде балок (ферм, рам), устанавливаемых на колоннах надстрой­ки (рис. 12.1, г).

Примеры надстроек зданий имеются в различных городах на­шей страны и за рубежом. В Москве этим способом надстроено, в частности, старое пятиэтажное здание на восемь этажей - пра­вое крыло гостиницы «Москва», обращенное в сторону Манежа.

Особенно важное значение для современного градостроитель­ства имеет надстройка типовых четырех- и пятиэтажных крупно­панельных, крупноблочных и кирпичных зданий, в массовом по­рядке возводимых в большинстве крупных городов страны в пе­риод 50-60-х годов. Не следует забывать, что такие дома имели Полный набор инженерных устройств, т. е. вполне современную сис­тему отопления, горячего водоснабжения, канализации и несколь­ко позднее газификации, что представляло собой крупный шаг впе­ред по сравнению не только с дискомфортными малоэтажными Постройками, включающими заселенные полуподвальные помеще-

217 ния, но и со старыми фундаментальными домами, в которых уст­ройство инженерных сетей не всегда решалось в полном объеме. Кроме того, типовые индустриальные дома предполагались для од-носемейного заселения квартир, что также по сравнению с комму-нальными квартирами представляло собой качественно новое со­циальное достижение.

Проведенное экспериментальное проектирование, подтвержден­ное необходимыми расчетами, показывает, что на существующие пятиэтажные крупнопанельные дома можно с незначительными затратами на усиление части оконных простенков нижних этажей надстроить 3...4 этажа и получить восьми- и девятиэтажные дома. При надстройке крупноблочных пятиэтажных зданий с такими же усилениями может быть надстроено четыре этажа с доведением существующих зданий до девятиэтажной высоты.

Лекция 7. Надстройка, пристройка и передвижка зданий.

Вопросы для самопроверки

1. Расскажите о достоинствах местных тепловых пунктов.

2. От каких факторов, на Ваш взгляд, зависят удельные тепловые потери здания?

3. Назовите основные пути повышения надежности и экономичности систем централизованного теплоснабжения и теплофикации в условиях новой инвестиционной политики.

4. Могут ли автономные системы теплоснабжения быть экономичнее централизованных в конкретных реальных условиях?

5. Перечислите возможные способы реконструкции систем электроснабжения районов реконструируемой жилой застройки.

Реконструкция жилых и общественных зданий старой постройки имеет достаточно широкий диапазон для принятия решений – модернизация, встройка, обстройка и надстройка нескольких этажей.

Все многообразие малоэтажных жилых и общественных зданий по своим принципиальным конструктивным системам, определяющим те или иные возможности их модернизации и реконструкции, можно условно свести к нескольким группам:

Здания с несущими продольными стенами из кирпича или крупных блоков (так называемые трех- и четырехстенки);

крупнопанельные жилые дома с мелким шагом поперечных несущих стен;

крупнопанельные жилые дома с укрупненным шагом поперечных несущих стен;

крупнопанельные жилые дома с неполным несущим каркасом.

Общая площадь кирпичных и панельных жилых зданий, построенных на территории России в 50-60-е годы прошлого столетия по разным оценкам составляет от 250 до 500 млн. кв. м. При средней высоте таких зданий в 4-5 – это 50-100 млн. кв. м площадей плоских покрытий и пустующих чердаков, надстройка на которых хотя бы одного этажа позволяет получить дополнительно 40-80 млн. кв. м жилья. Кроме того, экономия городской территории для нового строительства составит около 10 тыс. га. У города появляется реальная возможность получить дополнительную жилую площадь при меньших затратах, без отвода новых земель, на благоустроенной территории, уже имеющей социальную и транспортную инфраструктуру.

Возможны три вида надстроек:

Устройство мансард , т. е. расположение помещений в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака;

Собственно надстройка здания, т. е. возведение еще нескольких этажей на существующих или автономных конструкциях;

Размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств (например, устройство престижного жилья – «пентхауса», площадок обзорных, прогулочных, для приготовления барбекю и пр.).

Наиболее экономичным, простым и эффективным техническим решением при реконструкции зданий массовых серий любых конструктивных систем является надстройка мансардных этажей. Современные решения позволяют выполнять данный вид работ без отселения жильцов. Для возведения мансард могут быть использованы конструктивные элементы, собираемые вручную, изделия полной или частичной заводской готовности. В качестве строительных материалов могут быть использованы дерево, металлы, сборный и монолитный бетон, комбинированные варианты в зависимости о требуемой долговечности и допускаемых стоимостных показателей.

Надстройка мансардных этажей обеспечивает получение дополнительной жилой площади, стоимость которой не превышает 50% стоимости нового строительства. Имеется возможность использовать местные строительные и отделочные материалы, отличные от остальных конструкций и материалов надстраиваемого здания, работы могут выполняться без применения кранового оборудования и других дорогостоящих средств механизации работ.

Согласно нормам СНиПа, касающихся мансард, нет необходимости устраивать лифты, если в здании они не предусмотрены, сохраняется существующая система мусороудаления, кровля должна решаться с организованным водостоком. Высота помещений должна быть не менее 2,5-2,7 м при минимальной площади помещений, включая кухни не менее 7 кв. м.

Разрешено выполнять мансардные этажи из деревянных конструкций, что значительно расширяет область мансардного строительства. Хотя древесина несколько снижает общую долговечность здания, но этот легкий и удобный в обработке материал экономически оправдан и целесообразен. Повышение долговечности деревянных конструкций достигается путем пропитки антисептическими составами, исключающими гниение и появление биовредителей.

Современные технологии позволяют существенно повысить индустриальность конструкций, устройство мансардных этажей может быть решено в виде сборки из готовых элементов.

Объемно-планировочные решения мансард определяются следующими признаками: этажность (одно- и двухуровневые), очертание крыши (треугольные, ломаные и односкатные, симметричные и ассиметричные), включение в компоновку мансарды нижележащих этажей. (См. рис. 7.1). Окна в помещениях мансарды могут располагаться: а) непосредственно в плоскости ската крыши; б) в вертикальной плоскости (по аналогии со слуховыми чердачными окнами); в) в плоскости наращиваемых по высоте стен здания (т. е. в фасадной плоскости).

При устройстве двухуровневых (двухэтажных) мансард площадь верхнего уровня получается, как правило, очень малой и здесь реально можно разместить лишь спальные помещения. Возникают также проблемы размещения внутриквартирных лестниц, являющихся не только коммуникативным средством, но и очень важным фактором решения (украшения) интерьера.

Рис. 7.1. Типы мансардных этажей: с симметричной крышей (а, б, д, ж); с ассиметричной крышей (в, г, е, з); с треугольной крышей (а, в, д, ж); с односкатной крышей (е);

одноуровневые а, б, в, г); двухуровневые (ж, з);

с включением в композицию нижнего этажа

Надстройка старых жилых и общественных зданий со стенами из каменных материалов высотой 2-5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для увеличения плотности застройки, улучшения внутренней планировки помещений и архитектурного ансамбля города. Наружное обследование фундаментов и стен многих старых зданий свидетельствует об определенном резерве их несущей способности, что создает принципиальную возможность увеличения их высоты без ущерба для эксплуатационной надежности. Принятию решения по надстройке должно предшествовать детальное обследование оснований, фундаментов, размеров и прочностных характеристик кладки стен.

Надстройка осуществляется, как правило, в пределах 1-3-х этажей и сопровождается капитальным ремонтом существующего здания: заменой деревянных перекрытий на более долговечные железобетонные, перепланировкой помещений, заменой перегородок и т. п.

Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления. Ее осуществляют после тщательной технико-экономической, социальной и архитектурной оценки целесообразности проведения работ. Изучив гидрогеологические условия грунтов основания, допускаемое давление под подошвой фундаментов и прочностные характеристики кладки наружных и внутренних стен, принимают конструктивное решение надстраиваемых этажей и их количество. Учитывая жесткие ограничения по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к максимальному снижению массы несущих и самонесущих конструкций надстраиваемых этажей. В такой ситуации возможна надстройка без выселения жильцов, нагрузка от надстраиваемой части будет передаваться на существующие конструкции и фундаменты, имеющие необходимый запас прочности.

Если прочность конструкций существующего здания не позволяет применить такое решение, надстройка здания выполняется на самостоятельном несущем каркасе, опирающемся на собственный фундамент. Если несущие наружные конструкции надежны, а внутренние изношены физически и морально устарели, может быть принято решение о полной разборке всех внутренних конструкций и возведении нового каркаса внутри реконструируемого здания на самостоятельных фундаментах при использовании наружных стен как самонесущих или воспринимающих частично нагрузку от возводимого каркаса.

Актуальной проблемой для нашей страны является модернизация малоэтажных крупнопанельных жилых домов первых массовых серий, построенных в конце 1950-1960-х годов. Их внешний облик и внутренняя планировка не отвечают возросшим эстетическим и социальным требованиям. Наряду с предложениями о постепенной (по мере решения жилищной проблемы) разборке первых индустриальных жилых домов и строительстве на их месте более современных жилых зданий разработаны более экономичные предложения по их реконструкции и надстройке. К наиболее перспективным из этих решений относятся:

надстройка над существующими зданиями 2-4-х этажей, опирающихся на автономные опоры, в которых размещаются лифты, лестницы, санузлы, коммуникации, инженерное оборудование и т. п.;

«вторичная застройка» многоэтажными ширококорпусными домами, возводимыми на месте старых домов без их сноса;

пристройка эркеров, лоджий вдоль протяженного фасада.

Все варианты обеспечивают повышение комфортности жилых помещений, увеличение полезной площади жилых комнат, кухонь, подсобных помещений, а также улучшение архитектурного облика зданий.

Первый и второй варианты изображены на рисунках, третий не требует особых разъяснений. (См. рис. 7.2, 7.3).

Рис. 7.2. Надстройка здания с опиранием

на собственные опоры

Рис. 7. 3.«Вторичная застройка» ширококорпусным домом

В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные помещения, мини-кафе, дополнительные помещения, например, архитектурная (художественная, изобразительная) мастерская на крыше при квартирах верхнего этажа, или открытые места (террасы), на которых разбиваются газоны, площадки для игр и отдыха, ставят перголы и беседки. При этом возникает необходимость не только усиления перекрытий над последним этажом, но и создания условий для эксплуатации крыши. Например, зеленые насаждения выставляются в емкостях с грунтом, газоны устраиваются из рулонных ковров по усиленной гидроизоляции.