Порядок оформления ипотеки при долевом строительстве. Ипотека на долевое строительство: нюансы

Юрий Кормош , исполнительный вице-президент АРБ, к.ю.н
Анастасия Буркова , научный сотрудник Института государства и права РАН, к.ю.н

В последние несколько лет законодатели пытались максимально защитить права физических лиц, приобретающих квартиры или дома (иногда их также называют дольщиками) по договорам долевого строительства, против застройщиков, что не заметили, как вместе с застройщиками по новому законодательству также пострадали коммерческие банки.

Участие банков в долевом строительстве состоит из двух основных функций:

• участие в финансировании застройщика;
• участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика

Такое участие прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (точное название — «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004). В соответствии со статьей 13 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Залогом этого имущества может обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• возврат денежных средств, предоставляемых банком;
• уплата банку денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по кредитному договору, и иных денежных средств, причитающихся банку в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Однако режим и условия этого залога, а также права банка по такому залогу, зависят от стадии, в которой банк предоставляет финансирование застройщику. В частности, банк может предоставлять средства:

• до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
• после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В первом случае банк будет являться первоочередным залогодержателем по договору залога. Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они — после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией — распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства. Причем деньги распределяются пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Кроме того, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, не хватает для удовлетворения требований участников долевого строительства, банки вместе с застройщиками несут солидарную ответственность по этим требованиям. Таким образом, по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка ухудшаются: во-первых, потому, что банк по существу не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица), а во-вторых, потому, что должен нести солидарную ответственность с застройщиком за действия последнего и по обязательствам, в которых банк может даже не участвовать как сторона.

Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. То есть его требования будет удовлетворяться после требований участников долевого строительства и банков, получивших обеспечение до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. В этом случае банки также будут нести солидарную ответственность с застройщиком по требованиям участников долевого строительства.

Эти законодательные положения были приняты в конце декабря 2004 года, и с тех пор очень немногие банки на российском рынке соглашаются предоставлять финансирование застройщикам при долевом строительстве. Похоже, недостатки заметны и самим законодателям, которые уже готовы рассмотреть изменения, которые бы исключили солидарную ответственность банков по договорам долевого строительства.

Но, пока эти изменения не приняты, банки предпочитают «не связываться» с долевым строительством, в котором привлекаются средства физических лиц…

Впрочем, Закон о долевом строительстве ввел еще несколько новелл, также неблагоприятных для банков.

Во-первых, в соответствии со статьей 13 этого закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога на данный объект не распространяется. Это правило прямо противоположно общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу . Во-вторых, закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии с той же статьей 13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка — особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, и государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда.

В-третьих, неблагоприятна для банков и статья 14 закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. В соответствии с этой статьей «взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

• наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски.

Участие в финансировании физических лиц

Если кредитование банками застройщиков более или менее прописано в законодательстве, то вопрос о кредитовании банками физических лиц Законом о долевом строительстве не затронут. Однако не помогает в его решении и Закон об ипотеке (№102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 77 Закона об ипотеке «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

Иными словами, с момента регистрации права собственности на недвижимость, она автоматически становится предметом ипотеки по кредитному договору. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Что же происходит на этапе до регистрации прав на недвижимость? Что банк получает в обеспечение? Очевидно, что банк не получает в залог квартиру или жилой дом, так как на данном этапе их просто не существует. Банк не может получить в залог и иные права на недвижимость в силу закона (например, права на земельный участок), поскольку законодательство такой возможности не предусматривает.

Поэтому единственным реальным обеспечением на данной стадии, связанным со строящейся недвижимостью, может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Но такие права не всегда могут быть реальным обеспечением для банка. Например, если застройщик становится банкротом, если строительство не закончено вовремя или с существенными недостатками, банку будет трудно найти покупателя на эти права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Невыгодно ему и оставлять эти права требования себе. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставляющего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предоставляется какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).

Неоднозначна и ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста РФ №82 от 9.06.2005 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.

Такие положения могут быть истолкованы различно. С одной стороны, можно встать на позицию, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой, можно сделать вывод, что регистрация обременений обязательна, зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.

Таким образом, сегодня банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего — брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.

Статья 353 Гражданского кодекса РФ.

Время чтения ≈ 7 минут

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

1. по инициативе участника долевого строительства;
2. по инициативе застройщика;
3. в судебном порядке;
4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
2. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

• копию ДДУ;
• доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
• документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
• расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
• копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
• судебного разбирательства;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

• застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
• вы расторгаете ДДУ,
• застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

• получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• постановить дом на кадастровый учет,
• провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

1. Документ, подтверждающий личность,
2. акт приема-передачи квартиры,
3. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
4. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
5. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Сегодня ответ на вопрос, можно ли выгодно взять ипотеку на долевое строительство, положительный.

Но так было не всегда. Законодательная база для выдачи ипотечных кредитов под залог права на еще не существующую в физическом смысле квартиру появилась в 2004 году и начала работать в 2005. Принятие закона «Об участии в долевом строительстве» и появление типового договора участия в долевом строительстве пресекло следующие возможности махинаций со строящейся недвижимостью:

• застройщик не может начать строительство без разрешения;
• благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;
• срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.

Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.

По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:

• с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;
• рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;
• среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.

Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.

Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья .

Первое, второе и компот

При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:

• выбираем квартиру в строящемся доме;
• оформляем договор бронирования у застройщика;
• вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);
• собираем необходимые для банка документы;
• подаем заявку в банк;
• после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;
• регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;
• вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);
• предъявляем ДДУ в банке;
• заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;
• оплачиваем все необходимые виды страхования;
• кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;
• банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;
• вы перечисляете средства застройщику.

В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком. То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком. На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.

После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:

• подписание акта приема-передачи новой квартиры;
• экспертная оценка стоимости и ликвидности;
• получение техпаспорт в БТИ;
• составление закладной с банком на готовую квартиру;
• регистрация закладной в Росреестре;
• получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.

Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.

Его величество ДДУ: разбор по составу

Договор долевого участия считается имеющим юридическую силу и заключенным, если в нем четко обозначена следующая информация:

• какой именно объект подлежит передаче дольщику после того, как застройщик введет жилье в эксплуатацию;
• в какие сроки застройщик обязуется передать дольщику объект;
• фактическая цена договора, порядок оплаты, сроки оплаты;
• гарантийный срок ДДУ.

Перед оформлением ДДУ стоит изучить образец типового договора и проконсультироваться с юристом.

Договор не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке, что важно для покупателя. Однако в одностороннем порядке может быть изменена проектная документация по объекту. Недобросовестный застройщик может по окончанию строительства предложить вам не совсем то, за что вы заплатили. Возможно появление дополнительных квадратных метров, которые вам могут предложить оплатить по рыночной цене, или другие неприятные нюансы.

Учтите, хотя сам по себе ДДУ и защищает дольщиков от многих неприятностей, но лазейки все равно есть. Чтобы дополнительно обезопасить свои вложения, не лишним будет выполнить следующие шаги:

• лично убедитесь в том, что у застройщика все в порядке с разрешением на строительство;
• посетите стройку, ознакомьтесь с ходом строительных работ;
• почитайте отзывы дольщиков и новоселов о данном застройщике, ознакомьтесь с историей сданных им объектов;
• изучите информацию о застройщике в Едином реестре застройщиков.

Несмотря на то, что банки проверяют застройщиков, самостоятельная проверка не будет лишней, хотя бы для собственного спокойствия.

Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет. Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.

Страхование и ипотека по ДДУ

В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования. Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков. Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.

Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.

Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.

Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты

Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.

При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.

Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:

• заявление на вычет;
• договор ДДУ;
• акт приема-передачи;
• свидетельство о собственности;
• все платежные документы.

Ипотечный компромисс: только бизнес, ничего личного

Нередко встречаются ситуации, когда банк отказывает в выдаче ипотечного кредита. Для того, чтобы избежать такого поворота событий, нужно трезво оценивать свои возможности и учитывать требования банка, в который вы обращаетесь. Такие крупные игроки рынка, как Сбербанк и ВТБ, часто отказывают вполне платежеспособным клиентам даже без объяснения причины. Принятие решения об одобрении или отказе в ипотечном займе на строящееся жилье производится на основании следующих данных:

• надежность застройщика;
• ликвидность объекта недвижимости на рынке жилья;
• надежность заемщика.

Если первые два пункта касаются исключительно самого объекта кредитования, и заемщик не может на них повлиять, то последний пункт имеет самое прямое отношение лично к клиенту. Банки склонны отказывать в ипотеке, если:

• у вас плохая КИ, имеются просроченные платежи, или вы были поручителем по невыплаченному кредиту;
• у вас совсем нет КИ (тоже подозрительно);
• ваш официальный доход оставляет желать лучшего;
• ваша профессия не относится к числу благонадежных с точки зрения кредитных аналитиков (менеджер по продажам и другие специальности с «плавающей» зарплатой).

Что касается кредитной истории, если у вас ее нет, можно ее создать. Для этого попробуйте взять пару потребительских кредитов и выплатите их точно по графику. С просрочками сложнее. Банки с подозрением относятся к тем, кто задерживал выплаты, поэтому возможно придется обратиться в несколько банков, или смириться с высокой процентной ставкой. Если вы не уверены в своих силах на все 100%, воспользуйтесь помощью профессионалов. В Санкт-Петербурге качественную помощь в получении ипотечных кредитов с хорошей ставкой оказывает компания «Ипотекарь». Один из основных плюсов этой фирмы - оплата услуг производится по факту заключения кредитного договора с банком, а экономия на процентах намного превышает комиссию ипотечного брокера.