Назначение псн. Помещения свободного назначения

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по , противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит "помещение свободного назначения"?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает "помещение свободного назначения"? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Помещения свободного назначения (ПСН) - это особый вид коммерческой недвижимости. Выражение «помещение свободного назначения» - не юридический термин, а скорее разговорный, который часто встречается в объявлениях продавцов и арендодателей. Речь идет об отдельно стоящих небольших зданиях (либо их части), которые могут быть использованы в других целях. Например, под офис, склад, магазин или кафе. Следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к ПСН предъявляются индивидуальные требования.
В качестве эксперта по ПСН мы попросили выступить коммерческого директора ООО «Центр Коммерческой Недвижимости» Владимира ЛАШМАНОВА.

Часто под ПСН подразумевают также нежилые помещения, расположенные на первых этажах в новостройках. В последнее время офисы и магазины стали активно появляться и на первых этажах давно построенных домов. Так всем удобнее и комфортнее. Жителям проще, потому что продуктовый магазин располагается под боком. Владельцу же обеспечен постоянный поток покупателей, а значит доход и прибыль. Хотя, в случае возникновения на первом этаже жилого дома, например, рюмочной, комфорт и удобства многих жителей будут попраны.
Само появление ПСН во многом обусловлено активным развитием малого бизнеса, требующего помещений для своей деятельности.
Для любого ПСН существует оптимальный вид использования, исходя из его месторасположения и конструктивных особенностей. С точки зрения арендной ставки, торговые площади рентабельнее, но не всегда их можно использовать. Если ПСН находится в центре города, если в него легко попасть с оживленной улицы, то логичнее открыть здесь магазин или салон красоты. А если место потише, то лучше обустроить офис.
ПСН встречается и в индустриальной недвижимости. Так, склад может быть использован под автосервис или производство.
Многофункциональность ПСН, особенности их использования в зависимости от каждой конкретной ситуации приводят к тому, что ПСН не поддаются четкой систематизации.
Как правило, девелоперы заранее не определяют назначение ПСН. По крайней мере, такая ситуация сложилась в Нижнем Новгороде. Ведь позиционирование помещение в данном случае - непрофильный бизнес. Девелоперу намного проще не заниматься перепланировкой, отделкой и так далее, а переложить все эти заботы на плечи нового владельца или арендатора.
Предприниматели как охотно арендуют, так и покупают ПСН. В случае аренды они предъявляют собственные требования к качественным характеристикам ПСН, внимательно изучают пакет услуг, предлагаемый арендодателем. В случае же приобретения ПСН в собственность его хозяин всегда имеет возможность трансформировать свой актив, во что сочтет нужным, при необходимости - продать.
Что касается Нижнего Новгорода, то здесь ПСН - это, прежде всего, выведенные в нежилой фонд помещения (бывшие квартиры) на первых этажах многоэтажек и вновь построенные помещения на первых этажах жилых домов. В большинстве случаев данные помещения стараются позиционировать как магазины и офисы продаж, поскольку их арендная ставка выше. Высок также спрос на ПСН в оживленных местах Нижнего. Здесь активно создаются бутики, турфирмы, офисы продажи банков, центры ремонта бытовой техники и многое другое.
Цены на ПСН зависят также от площади предлагаемого помещения.
Цена продаж варьируется от 40 000 - 50 000 рублей до 150 000 рублей за квадратный метр.
Арендные ставки тоже могут колебаться от 600 до 3 500 рублей в месяц за квадратный метр.

Вот примерные цены на аренду ПСН, предоставленные «Центром коммерческой недвижимости» по состоянию на ноябрь 2008 года :

Автозаводский район - от 3 000 рублей за квадратный метр на пр. Октября до 300 рублей за квадратный метр на ул. Орбели.
Канавинский район - от 2 500 рублей за квадратный метр на пл. Революции до 300 рублей за квадратный метр в пер. Спортсменский.
Ленинский район - от 3 500 рублей за квадратный метр на пр. Ленина до 500 рублей за квадратный метр на ул. Июльских Дней.
Московский район - от 2 500 рублей за квадратный метр на Сормовском шоссе до 250 рублей за квадратный метр на ул. 50 лет Победы.
Нижегородский район - от 4 000 рублей за квадратный метр на пл. М.Горького до 400 рублей за квадратный метр на ул. Бринского.
Приокский район - от 1 800 рублей за квадратный метр на первой линии пр. Гагарина до 250 рублей за квадратный метр на второй линии пр. Гагарина.
Советский район - от 4 000 рублей за квадратный метр на ул. Белинского до 350 рублей за квадратный метр на ул. Ошарская.
Сормовский район - от 3 500 рублей за квадратный метр на ул. Коминтерна до 340 рублей за квадратный метр на ул. Героя Кузьмина.

Что касается тенденций, то в условиях экономического кризиса ситуация с ценами на ПСН, безусловно, будет меняться. Естественно, снижается спрос, и арендодатели более охотно идут на снижение арендной ставки. Арендатор и покупатель сейчас в цене.
Чаще стали выполняться заявки, по которым оплату услуг осуществляет собственник объекта. Сейчас благоприятный момент для перестройки рынка на цивилизованные рельсы (оплата со стороны арендодателя и продавца).

Наталья Чернышева