Нарушение ипотечного договора: как не потерять свои деньги. Судебная практика по залогу, по договору залога Признание договора залога квартиры недействительным судебная практика

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9 Дело о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку необходимо учесть положения законодательства, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовой Аллы, действующей в интересах несовершеннолетнего Свиридова Алексея, к Ситникову Александру Александровичу, Ситниковой Ларисе Николаевне, публичному акционерному обществу "АКИБАНК" о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога по кассационным жалобам Ситникова А.А., Ситниковой Л.Н. и представителя ПАО "АКИБАНК" на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя ПАО "АКИБАНК" Модзолевского В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Романова А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между Ситниковым А.А. (продавец) и Свиридовым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ...

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в названном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7000 000 руб., заключили с ПАО "АКИБАНК" (далее - банк) договор ипотеки недвижимого имущества N .., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу.

Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и Ситниковыми, применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах заявители просят отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июня 2018 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 г. между Велиевым А.А.-оглы, действующим в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующим в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ... Договор купли-продажи был исполнен, денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. Велиев А.А.-оглы, действующий в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующий по доверенности в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган прекратил регистрацию, о чем имеется уведомление Управления Росреестра Воронежской области.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в указанном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части с образованием трех отдельных объектов недвижимости, о чем сделаны записи в едином государственном реестре прав.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору (кредит в размере 7 000 000 руб.), заключили с банком договор ипотеки недвижимого имущества N ..., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

11 февраля 2016 г. на имя несовершеннолетнего Свиридова А. нотариусом города Москвы было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 декабря 2016 г. в данной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 5 июля 2016 г. кредитный договор, заключенный между банком и Ситниковыми, расторгнут, в пользу банка с последних солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 297 603 руб., обращено взыскание на заложенные по договору ипотеки от 23 сентября 2014 г. нежилые помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2017 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что Ситниковы не вправе были распоряжаться спорным имуществом и отдавать его в залог, поскольку ранее Ситников А.А. с согласия Ситниковой Л.Н. уже им распорядился, заключив со Свиридовым А.Б. (наследодателем Свиридова А.) договор купли-продажи указанного нежилого помещения, передав его последнему по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик не мог не знать, что фактически не является его владельцем.

Суд полагал, что оспариваемый договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. заключен позже возникновения наследственных прав несовершеннолетнего Свиридова А. на спорное имущество и на момент передачи нежилых помещений в залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не являлись их владельцами, а потому названный договор ипотеки является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что договор ипотеки недвижимого имущества от 23 сентября 2014 г. является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования абзаца первого пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А.

Кроме того, судебные инстанции, сославшись на положения пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о злоупотреблении Ситниковыми своими правами при заключении названного договора ипотеки.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Суды обеих инстанций, разрешая спор и признавая недействительным договор ипотеки по тем основаниям, что у залогодателей отсутствовало право распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой, не учли положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Ситниковыми в ЕГРП погашена не была.

При заключении договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. банку были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателей права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатели (Ситниковы) являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходы по его содержанию. При этом, Свиридов А. владельцем заложенной недвижимости не был, право собственности за ним на спорное нежилое помещение в порядке наследования признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вынесенным только 5 апреля 2016 г. и вступившим в силу 1 декабря 2016 г.

Таким образом, судам следовало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.

Также нельзя согласиться с выводами судов о признании договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. ничтожной сделкой в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А., является необоснованным.

Договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало Ситниковым, а не Свиридову А., право собственности за которым признано через два года после заключения договора ипотеки (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вступившее в силу 1 декабря 2016 г.), в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.

В связи с изложенным, указанный договор является оспоримой сделкой, а потому при рассмотрении заявления о пропуске истицей срока исковой давности, суду надлежало руководствоваться пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Обзор документа

Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.

Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.

Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.

Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.

Советы юристов:

1. Кредитный договор (ипотека) заключен в декабре 2007 года какие сроки давности применяются при признании его недействительным? Спасибо.

1.1. Срок исковой давсности - три года.

Вам помог ответ? Да Нет

1.2. 3 года ст.196 ГК

Вам помог ответ? Да Нет

2. Выписали человека через суд признав что он утратил право пользования квартирой, приватизировали квартиру и потом продали, через некоторое время появился человек которого выписали теперь подал иск на признание договора приватизации и последствия сделки недействительной, если суд признает договор купли продажи недействительной, и покупателю что делать в этом случае, как себя застраховать если у продавца уже этих денег нет возвращать, Квартира в ипотеке, у банка?

2.1. Для того, чтобы избежать тех негативных последствий, которые Вы только что описали в своем вопросе, необходимо тщательно проанализировать доводы искового заявления выписанного, дать им оценку с точки зрения фактических обстоятельств и норм действующего законодательства, подготовить мотивированный, документально и нормативно обоснованный отзыв, и участвовать в судебном заседании.

Вам помог ответ? Да Нет

3. Вынесено решение о взыскании долга по ипотеке. Апелляция вернула дело в суд из за... недостатков для их устранения. Можно ли сейчас подать ВСТРЕЧНЫЙ иск о признании договора недействительным? (или обратиться с обычным иском...)

3.1. Нет, сейчас подать встречный иск вы не можете. Вы можете обратиться в суд с самостоятельным иском, составленным по правилам ст. 131, 132 ГПК РФ.

Вам помог ответ? Да Нет

3.2. Если у Вас есть основания для признания договора недействительным то Вы вправе подать отдельный иск об этом.

Вам помог ответ? Да Нет

3.3. Исковое вы можете или юристу в личную переписку заказать, или сами его составить в соответствии со статьёй 131 гражданско процессуального кодекса России.

Вам помог ответ? Да Нет

4. Владислав Александрович - уточните пож.-та по Вашему если я пойду в суд о признании сделки недействительной в связи с тем что не указано в договоре лицо отказав. От приватизации, суд удовлетворит иск? А если пойдут продавцы? И как же то что я выплачиваю ипотеку?

4.1. Оценку доказательствам дает только суд, он же и решает
Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:

• недееспособности одной из сторон соглашения;
• отсутствии полномочий для заключения соглашения;
• выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка;
• отсутствии государственной регистрации договора;
• отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
• неполном перечне основных условий сделки.

Порядок процедуры

Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.

Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Судебная практика

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

Бесплатная юридическая консультация:

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

Бесплатная юридическая консультация:

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Бесплатная юридическая консультация:

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Банк произвел реорганизацию путем присоединения, первоначальный залогодержатель ликвидирован - отсутствуют сведения о госрегистрации договора залога новым залогодержателем - условиями договора предусмотрено внесение изменений в закладную (в нашем случае новая организация в порядке реорганизации) осуществляется при выдаче новой закладной и ее регистрации. Возможно ли признать старую накладную недействующей - а требование банка о о реализации залога с торгов незаконным?

Нет, к сожалению, старую накладную нельзя признать недействующей, а требования от банка о реализации залога с торгов незаконными, так как сведения все равно остались.

Бесплатная юридическая консультация:

Юрист с 7-летним опытом работы в области Гражданского законодательства. Окончил Российскую правовую академию.

Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом.

Руководство сайта не несет ответственности за использование размещенной на сайте информации.

Копирование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт или источник информации.

Бесплатная юридическая консультация:

Признание договора ипотеки незаключенным

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. (Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу №)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Бесплатная юридическая консультация:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. (Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу №)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Бесплатная юридическая консультация:

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу №/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано, так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №. залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «. в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от. определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. (Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года №)

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:

Бесплатная юридическая консультация:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. (Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года, по делу №/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

Бесплатная юридическая консультация:

В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни - личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу №/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. - физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

Бесплатная юридическая консультация:

Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.

Имущественный поручитель - это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица - должника.

Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое - либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя - ипотекодателя.

Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.

Бесплатная юридическая консультация:

Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости - нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу №/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога - подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что «. делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом». (Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года)

Бесплатная юридическая консультация:

Судебная практика по ипотеке в 2017 году

Споры, возникающие при исполнении обязательств по ипотечным договорам, требуют разрешения чаще в суде.

Судебная практика по ипотеке в 2017 году имеет свои особенности и нюансы, особенно в таких узких отношениях, как развод или военная ипотека.

Ипотечный кредитный договор обязывает заемщика вовремя исполнять взятые обязательства.

Случаи игнорирования оговоренных условий, просрочки по причине финансовых проблем обогащают судебную практику по ипотеке в 2017 году.

Именно этот год стал тяжелым из-за финансовой нестабильности рынка.

Бесплатная юридическая консультация:

Споры по займам

В случае просрочки или непогашения кредита полностью между банком и его клиентом возникает спор.

Судебная практика говорит о наиболее частых причинах появления споров с заемщиками:

В случае неоплаты остатка по денежному долгу, когда, например, не вносится последний платеж в несколько тысяч рублей, необходимо понимать, что на этот остаток начисляются проценты по ипотеке.

Это прописано в графике платежей, а еще проценты в качестве штрафной неустойки за допущенную просрочку.

Ответственность за просрочку предусматривается не только законом об ипотеке и ГК РФ, но и самим договором.

Бесплатная юридическая консультация:

Именно этот документ прописывается размер взыскиваемой неустойки, который может быть выше, чем указано в ГК РФ.

По условиям ипотечного договора банк уже при первой просрочке вправе требовать от клиента погашения полной суммы займа.

При судебных разбирательствах большое внимание уделяется договорным условиям.

В своей основной массе законодательство в области гражданского права, в частности по ипотечным отношениям, применяется с оговорками, прописанными в договоре.

Потому так важно при оформлении ипотеки внимательно отнестись к изучению кредитного соглашения. Все прописанное в документе, становится обязательным для исполнения.

Бесплатная юридическая консультация:

Обращение в суд

Обращение в суд следует, если банк не смог договориться с клиентом. На практике банк без обращения к нему заемщика не станет по собственной инициативе проводить никакие согласительные процедуры.

Потому, как только клиент понимает, что не сможет вовремя оплачивать заем, ему стоит обратиться в банк с просьбой о рассрочке, отсрочке, уменьшении процента, рефинансировании кредита, об иной «помощи» от организации.

В самом договоре о возможности получить меру поддержки от банка может быть не указано, но это не лишает права обратиться с подобной просьбой.

Обычно договор на кредит с господдержкой (например, по программе «Жилище», по накопительной программе для военных) предусматривает возможности отсрочки платежа.

Об обращении в суд банк оповещает заемщика. Обычно судебное разбирательство рассматривается как крайняя мера и следует не сразу за первой просрочкой.

Бесплатная юридическая консультация:

Практика показывает, что судебный процесс инициируется при просрочке в сумме 5% от цены заложенного жилья.

Обращение готовится к суду в порядке искового разбирательства, если речь идет о необходимости взыскания заложенного имущества (определение начальной цены для торгов).

В иных ситуациях, если речь идет о списании со счетов, а не о реализации залога, допустимо обращаться за судебным приказом в порядке гл.11 ГПК РФ.

Необходимые документы

Как только заемщик получил судебное извещение о начале процесса, он должен подготовиться к разбирательству.

Для этого оформляются и собираются документы:

Бесплатная юридическая консультация:

Сам банк – инициатор производства готовит документы:

Если в ходе судебного процесса возникает необходимость получить некоторые документы, то можно заявить ходатайство о судебном истребовании их или предоставить их самостоятельно.

Признание договора недействительным

Кредитный договор может быть признан недействительным только в судебном порядке.

Для такого признания необходимы достаточные основания, свидетельствующие, что при оформлении сделки были допущены нарушения закона или воли контрагента.

Признание договора ипотеки недействительным судебная практика допускает по следующим причинам:

Бесплатная юридическая консультация:

Если ипотечная сделка признается недействительной, то все правовые последствия, которые следовали за ее заключением, прекращаются, все полученное возвращается обратно.

То есть возникает необходимость вернуть деньги банку. Если сделать это невозможно, то допустимо оплатить компенсацию.

Признать сделку недействительной участники кредитного отношения могут в течение трех лет, после того как договор вступил в силу.

Если действие договора затрагивает посторонние интересы, то такие заинтересованные лица могут обратиться в суд с просьбой признать сделку ничтожной в течение десяти лет со дня действия договора.

Видео: что делать, если нечем платить кредит. Судебная практика

Ничтожность означается, что даже при согласии сторон с договором, он не может порождать правовые последствия и вообще не должен был заключаться в силу закона (например, ничтожна ипотечная сделка, которая оформилась только для вида, мнимая).

Оспорить действительность договора ипотеки можно в течение года со дня как лицо узнало о такой возможности.

Оспоримость означает, что сделка признается таковой судом и может быть признано, что не порождает последствий на будущее (например, совершена лицом, которое не имело достаточных полномочий).

Судебная практика по ипотеке

Банк при возникновении конфликта с клиентом заинтересован в том, чтобы вернуть вложенные деньги.

Потому большинство споров в суде разрешаются по вопросам возврата ипотечного долга.

Судебная практика приходит следующие варианты разрешения конфликта:

Дел, в ходе которых требуется признание ипотеки недействительной, судебная практика знает немного. Основная масса связана с взыскательными мероприятиями.

В пользу заемщика

Клиент выиграть судебный спор по ипотечному договору может. Для этого стоит внимательно изучить собственный кредитный договор, квитанции об уплате средств по займу.

Решение суда может быть вынесено в пользу заемщика по причинам:

В любом случае, спор по ипотеке относится в разновидности сложного финансового спора.

При его разрешении целесообразно воспользоваться помощью профессионального юриста.

Участие специалиста в разы повышает шанс на положительный исход судебного процесса.

По валютной

До кризиса 2015 года заемщики по валютной ипотеке выигрывали по сравнению с заключившими договор с ценой в российских рублях.

Процентные тарифы по валютной ипотеке всегда были (и в настоящий момент тоже) ниже, чем по «отечественной».

Когда курс составлял, например, 35 рублей за один доллар, то такие клиенты существенно выигрывали в итоговой сумме.

Разразившийся кризис, последствия которого в основном пришлись на 2017 год, заставили многих валютных заемщиков почувствовать собственную финансовую несостоятельность.

Значительная часть из них получает зарплату в российских рублях. Даже если она и индексируется, то не может поспеть за ростом долларового курса.

Банки не могут удовлетворить просьбы всех об отсрочках и иных мерах поддержки.

Потому растет число судебных разбирательств с валютными заемщиками-неплательщиками.

Большую опасность в этом случае представляли договоры с плавающим процентом, когда итоговый размер ежемесячной платы зависит от скачков курса на валютном рынке.

Резкий рост доллара сделал значительную массу валютных клиентов неспособными погашать взятые обязательства.

Возникают вопросы о том, как выйти из ипотеки, тем более, что судебные споры разрешаются в основной массе не в пользу заемщиков.

Военной

Накопительно-ипотечная программа для военных в 2017 году продолжает действовать.

У каждого военного после трех лет службы возникает право стать ее участником.

Постановка в программу участника осуществляется автоматически, а вот выдача сертификата участника – по рапорту служащего.

Конфликты могут возникать при этом не только с банком по поводу уже конкретного кредита, но и с Росвоенипотекой.

Ипотека под залог земли и недвижимости, читайте здесь.

Наиболее распространенными являются споры:

1. Об отказе включить военного в программу.
2. Отказ в выдаче свидетельства.
3. Неверный расчет размера ежегодных платежей на личный счет военного.

Если военный оформил кредитный ипотечный договор, то обращение в суд может последовать из-за:

• непогашения долга по договору;
• отказа от страхования заложенного имущества.

Сам военный может оспорить в суде действия банка:

Если накопленных средств достаточно, то военный может не прибегать к услугам банковского займа.

Тем более, что у военного нет обязанности покупать жилое помещение только в том районе или регионе, в котором получил сертификат участника программы.

Но если потребуются средства банка, то кредитный договор оформляется в регионе, где планируется приобрести жилье.

Судебная практика по военной ипотеке при разводе говорит об особенностях судебного разбирательства в этом случае, возникающих по причине:

В случае военной ипотеки банки и Росвоенипотека могут требовать оформления брачного контракта между военным и его супругом.

При расторжении брака

Многих заемщиков волнует вопрос, что будет с кредитным договором и заложенным по нему жилым помещением в случае развода.

Развод не является основанием для расторжения кредитного договора.

Но сама ситуация чаще складывается так, что возникает необходимость раздела имущества, находящегося в залоге, а также определения порядка погашения платежа.

Если ипотека оформлена в браке, то имущество, приобретенное в кредит, считается совместным имуществом, а долг распределяется на плечи обоих супругов.

Банк в случае развода может потребовать:

1. Погасить долг досрочно.
2. Раздела иного имущества на доли для погашения кредита.

О бракоразводном мероприятии в банк сведения автоматически не передаются органами власти, если не возникает спора по поводу кредита, имущества в залоге.

Но наличие конфликта между супругами провоцирует банк на активные действия в виде требований досрочного погашения.

Некоторые кредитные организации могут требовать на стадии оформления ипотеки заключения брачного договора, где прописывается, чьим имуществом после развода считается ипотечная жилплощадь, а также порядок погашения остатка по долгу.

Участие семьи в госпрограмме требует оформлять квартиру в собственность всех членов, в том числе детей.

Важно помнить, что по актуальному ГПК РФ на ипотечную квартиру, даже если это единственная недвижимость и семья с ребенком, может быть наложено взыскание (в случае просрочки).

Рассмотрение исков

Иски рассматриваются районным судом, так как цена его больше 50 тыс. руб. Если цена иска меньше, то процесс инициируется у мирового судьи.

По правилам процессуального законодательства судебное разбирательство проводится в открытом заседании, посетить которое может любой желающий.

После поступления заявления с приложениями судья проверяет их на соответствие требования ГПК РФ к форме, содержанию иска.

Неправильное оформление документов влечет отказ в их принятии к рассмотрению и возврат заявителю.

Если документы оформлены верно, то судья выносит решение о назначении самого заседания.

Об этом оповещаются все участники и заинтересованные лица (например, при конфликте заемщика с банком оповещают супруга как заинтересованную персону).

Стороны конфликта приглашаются на предварительное заседание, где судья до начала самого процесса предлагает разрешить конфликт мирным путем и объясняет как отказаться от требований согласно ГПК РФ.

На этом заседании уточняются обстоятельства спора, происходит передача документов и других доказательств.

Непосредственное рассмотрение иска происходит в судебном заседании. Неявка стороны конфликта на процесс может служить основанием для его переноса.

Весь процесс состоит из этапов:

По итогам рассмотрения иска готовится решение.

Если кто-то из участников спора не согласен с ним, то он может обратиться в вышестоящий суд для обжалования вынесенного судебного акта (на это дано десять дней).

Вынесенные решения

Итоговую часть своего акта, то есть непосредственное решение, судья сообщает в последний день рассмотрения конфликта.

Суду ГПК РФ предоставляет пять дней на оформление акта в конечном виде.

В решении по ипотечному спору суд прописывает:

После оформления решения, его нельзя изменить.

Но допустимо принять дополнение к решению в случае:

• одно из требований в иске было в решение проигнорировано;
• размер присужденного не был указан;
• определения порядка компенсации расходов на процесс.

Если заемщик или представитель банка не понимают решение, то судья вправе его пояснить.

Полную правовую силу решение приобретает после десяти дней от его оглашения. В этот срок заинтересованному лицу дается возможность его оспорить в суде высшего уровня.

Наложенные взыскания

При отказе заемщика погашать ипотечный долг, суд может наложить следующие виды взыскания:

Процедура взыскания может быть отложена в случае оспаривания решение в суде следующей инстанции. Для этого необходимо подготовить соответствующее ходатайство.

Возможные нюансы

Судебные разбирательства по ипотечным спорам имеют следующие особенности:

Частое обращение за ипотечными кредитами, возникающие во время существования отношений между заемщиком и банком, обогащает судебную практику.

Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса, читайте здесь.

Рефинансирование ипотеки в 2017 году, читайте здесь.

Ведение разбирательств с банком в рамках судебного процесса часто требует участия профессионального адвоката.

Ипотека от застройщика

Ипотека на вторичное жилье

Check Also

Перечень документов для снятия обременения по ипотеке

Доходы большинства российских граждан не позволяют им купить собственное жилье за наличные деньги. Они долгие.

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

Москва и область

Санкт-Петербург и область

, Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению..., отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Закладная

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки

Ипотека земельных участков, жилых помещений

В "Обзоре" использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу №33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
"Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений , рассмотренным судами Амурской области в 2009 году", подготовленная Амурским областным судом"
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу №33-93/2011
"Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года" (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57

Когда человек решает взять кредит на жилье, он в первую очередь озабочен размером процентной ставки и качеством недвижимости. Однако в ипотечном кредитовании есть подводные камни, из-за которых соглашение между банком и клиентом может быть признано недействительным. В каких случаях реально оспорить ипотеку, и чем это грозит покупателю недвижимости? Вариантов много, разберем основные.

В каком случае можно оспорить ипотеку

Ситуации, в которых соблюдение договора ипотеки находится под угрозой, можно разделить на три категории:

• неправомерные действия банка;
• заемщик использует залоговое жилье не по назначению или перестал платить банку;
• проблемы с объектом - оспаривание купли-продажи, перепланировка жилья.

Если банк оказался ненадежным

По отношению к ипотечному заемщику банк является продавцом услуг. Заемщик выступает потребителем, и он должен знать свои права. Взаимоотношения банка и заемщика регулируются нормами Российского законодательства: УК РФ, ФЗ «Об ипотеке», Законом о защите прав потребителей, ГК РФ, ФЗ «О банках». Когда банк нарушает права потребителя, можно оспорить договор займа через Центробанк и в Роспотребнадзор.

Оспорить договор ипотеки в ненадежном банке

Кредитор нарушает права потребителя в следующих случаях:

• запрет на досрочное погашение займа в договоре. После подписания такой договор можно оспорить в суде;
• при просрочке платежа банк автоматически выдает потребителю новый кредит без его согласия и начисляет «сложные проценты». Вопрос решается через суд;
• банкротство кредитора. При банкротстве банк продает долговые обязательства заемщиков третьим лицам. Теоретически это нормально. Но пока договор займа не переоформлен на нового кредитора, нужно выяснить, куда платить деньги. Иначе заемщику придется погашать огромные штрафы.

Практика показывает, что коммерческие кредитные организации чаще пытаются обмануть клиентов, чем государственные. Крупные банки дорожат лицензией и ради нескольких миллионов рублей не готовы рисковать своими миллиардами.

Если заемщик нарушает договор

Если у ипотечника нет денег на выплату кредита, банк может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора. Когда сам плательщик не предпринимает шагов для сохранения недвижимости, залоговая квартира идет с молотка за долги. Минус подобной ситуации в том, что после продажи недвижимости заемщик наверняка останется должен банку. Оптимальное решение - самостоятельная продажа по рыночной цене, перекредитование на приемлемых условиях или кредитные каникулы. Какой бы сложной ни была ситуация, банки предпочитают идти навстречу проверенным клиентам.

Банкротство заемщика - еще один повод оспорить ипотеку. Каким должно быть положение ипотечника? Право подать иск о собственном банкротстве есть у человека, который задолжал банку более полумиллиона рублей. Просрочка должна составлять не менее 3 месяцев. При успешном признании заемщика банкротом назначенный судом финансовый управляющий решит все вопросы с кредиторами. Минус банкротства заемщика - в течение трех лет после прохождения этой процедуры человек не сможет получить кредит ни в одном банке.

Согласно договору кредитования, получатель займа не может продать, подарить, обменять или сдать в аренду залоговое жилья без ведома банка. Ели операции купли-продажи, обмена и дарения элементарно не пройдут через Росреестр, то с арендой все интереснее. Многие россияне покупают квартиры в кредит с целью сдавать залоговое жилье в обход правил. Теоретически сотрудники банка могут наведываться в квартиру для проверки. Но если человек исправно платит, этого может не произойти. Если факт сдачи жилья в аренду третьим лицам станет известен банку, кредитор оспорит соглашение ипотеки. Многие собственники ипотечного жилья смотрят на этот запрет сквозь пальцы.

Проблемы с объектом залога

Страшный сон заемщика - признание договора купли-продажи недействительным. В результате банк оспорит кредитное соглашение. Эта проблема возникает с объектами вторичного рынка в следующих случаях:

• продавец признан недееспособным на момент совершения сделки;
• договор купли-продажи нарушает закон;
• в суд подают прописанные в квартире третьи лица;
• о правах на жилье заявляют неожиданно появившиеся наследники;
• договор купли-продажи подписывал ребенок до 14 лет без согласия органов опеки или родителей;
• сделка является фиктивной.

Если по суду сделка будет оспорена и признана недействительной, заемщик лишится недвижимости и при этом останется должен банку. От такой ситуации спасает титульное страхование. Квартиру оно обратно не вернет, зато избавит от необходимости платить долги за потерянную недвижимость в данном случае.

Сложности с оформлением договора могут возникнуть, если произошла перепланировка квартиры в ипотеке . Например, гражданин Иванов собирается покупать квартиру на вторичном рынке. В выбранном помещении снесена одна из межкомнатных перегородок, которая не является несущей стеной. Продавцы не узаконили данную перепланировку. Банк требует узаконить перепланировку. Сделать это можно в несколько этапов. Сначала нужно обратиться в ЖКО, затем в БТИ, потом в местное архитектурное управление. Другой вариант - заемщик подписывает с банком дополнительное соглашение, согласно которому получатель займа обязан восстановить «все как было» в срок до полугода. Вывод: если вы выбрали квартиру с незаконной планировкой, придется искать компромисс с банком и с регистрационными органами. Иначе банк может оспорить договор займа.

Существует много случаев, в которых можно оспорить договор ипотечного займа. Как не оказаться в неприятной ситуации из-за проблем с квартирой или недобросовестности банка? Пользуйтесь услугами надежного ипотечного брокера. Сотрудники «Ипотекаря» помогут вам не только выгодно получить кредит на покупку жилья, но и обойти подводные камни при проведении сделки.