Лизинговые операции. Технология осуществления лизинговой сделки этапы заключения лизинговой

Подготовка пакета документов

Анализ обеспечения, финансового состояния клиента

Вывод о целесообразности сделки

Возврат документов клиенту

Оформление договора лизинга

Лизинговые платежи

Приобретение и передача в эксплуатацию предмета лизинга лизингополучателю

Выкуп и передача предмета лизинга в собственность лизингополучателю

Рис. 2. Процесс лизинговой операции.

Первый этап предполагает осуществление подготовительной работы, выражающейся в изучении рынка лизинговых услуг, условий и особенностей сделки, определении экономической эффективности лизингового проекта.

Данный этап лизинговой сделки предполагает оформление следующих документов:

заявки лизингополучателя на покупку имущества;

заключения о платёжеспособности лизингополучателя;

заявки-наряда, направляемой лизингодателем продавцу имущества;

заявки на получение кредита, направляемой лизингодателем банку;

кредитного договора, заключаемого лизингодателем с банком о предоставлении ссуды для проведения лизинговой сделки.

На втором этапе заключаются договоры лизинга, купли-продажи, на техническое обслуживание, страхования, на предоставление дополнительных услуг, осуществляются регистрационные и приёмопередаточные процедуры.

Третий этап предполагает эксплуатацию лизингодателем имущества.

Общая схема документооборота лизинговой операции представлена на рис.3.

6 7 8 9 10 11

• 1 2 3 4 12 14 15

Лизинговая компания

Лизингополучатель

Страховая компания

Рис. 3. Схема документооборота при лизинговой операции.

Перечень документов:

• 1. Заявка лизингополучателя по установленной форме.
• 2. Анкета лизингополучателя по установленной форме.
• 3. Комплект документов лизингополучателя:

копии учредительных документов, нотариально заверенные, свидетельство о постановке на налоговый учёт из ГНИ, протоколы о назначении генерального директора и главного бухгалтера;

копии форм №1,2 бухгалтерской отчётности предприятия за последние 2-3 отчётных периода, формы №4,5 годового отчёта за последний финансовый год с отметками ГНИ;

расшифровка структуры дебиторской и кредиторской задолженности, краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений;

справка о стоимости имущества и сумме обязательств, учитываемых на забалансовых счетах организации; справка о выданных поручительствах с приложением копий договоров по состоянию на дату запроса;

справки по оборотам из обслуживающих банков за последние 3 месяца;

справки, подтверждающие наличие кредитов (с приложением копий кредитных договоров) по состоянию на текущую дату;

копия банковской карточки с образцами подписей, заверенная печатью банка;

перечень имущества (включая денежные средства и прочие активы) за подписью руководителя и главного бухгалтера, с печатью предприятия;

свидетельство на право собственности или договор аренды, подтверждающие право пользования производственными помещениями, где предполагается разместить предмет лизинга (при лизинге автотранспортного средства – документ, подтверждающий место стоянки);

наиболее крупные договоры о реализации работ или услуг в случае наличия;

дополнительные документы, которые могут иметь отношение к проекту.

• 4. Договор лизинга.
• 5. Кредитный договор.
• 6. Договор купли-продажи.
• 7. Счёт на оплату предмета лизинга.
• 8. Счёт-фактура.
• 9. Товарно-транспортная накладная.
• 10. Справка-счёт на техническое средство.
• 11. Паспорт технического средства.
• 12. Свидетельство о регистрации технического средства.
• 13. Договор страхования (страховой полис).
• 14. Копия договора страхования (страхового полиса).
• 15. Копия платёжного поручения об уплате страхового взноса.

Договор как правовая форма лизинговой сделки.

Основным финансово-правовым документом, определяющим порядок и условия осуществления лизинговой сделки, является договор лизинга. Как правило, он включает следующие разделы:

стороны договора: лизингодатель и лизингополучатель;

предмет договора (объект лизинга, его наименование, количественные и качественные характеристики);

срок действия договора лизинга;

права и обязанности сторон;

условия лизинговых платежей;

страхование объекта лизинга;

порядок расторжения договора.

Договор лизинга не зависимо от срока заключается в письменной форме. Кроме того, субъекты лизинга заключают ещё обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным относится договор купли-продажи. К сопутствующим – договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства, страхования и др. В договоре лизинга могут оговариваться обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств, ведущие к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга. Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга. Лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором лизинга. В этом случае все расходы, связанные с возвратом имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование, транспортировку, несёт лизингополучатель.

Законодательно чётко определены права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя (таблица 2).

Таблица 2. Права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя.

Понятие лизинга

Лизинг означает экономико-правовые отношения, осуществляемые при передаче имущества в аренду.

Лизинговые операции регулируются Гражданским Кодексом РФ и Федеральным законом № 164ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Лизингом обычно называют операции по аренде на долгий срок, на основании договора имущества, которое куплено лизингополучателем для дальнейшего его производственного использования и сохранением за лизингодателем права собственности на имущество на протяжении всего периода действия договора.

Договором лизинга является документ, в котором берет на себя обязательства приобрести в собственность имущество у конкретного поставщика и далее предоставить лизингополучателю данное имущество на условиях платности, временного владения и использования.

В случае окончания периода действия лизингового договора в праве:

• Приобрести , согласовав цену;
• Продлить период действия договора;
• Вернуть объект договора по истечению срока.

Компоненты лизинговых операций

1) Объектом или предметом выступают различные не потребляемые вещи, при этом предметом не может выступать земельный участок или другой природный объект (имущество), запрещенный к свободному обращению, согласно государственным законам.

2) Субъектами являются стороны, которые непосредственно причастны к объекту договора. Они бывают косвенные и прямые.

Прямые участники:

* Лизингодатели – это субъекты лизинга, приобретающие имущество в личную собственность с целью осуществления лизинговых операций, и передающие его на основе платности во временное на установленный срок и под условия оговоренные в договоре.

* Лизингополучатели – это лица, обязующиеся принять объект лизинга согласно договору за плату, на указанный срок и условия, чтобы временно владеть и пользоваться им.

* Поставщики – это продавцы, которые продают лизингодателю имущество (объект лизинга) в указанный срок согласно договору купли-продажи.

Косвенные участники:

Банки (коммерческие и инвестиционные), которые выступают гарантами и кредиторами сделок;

Компании по страхованию;

Фирмы, предоставляющие консалтинговые услуги;

Посреднические компании, принимающие участие в осуществлении лизинговых операций.

3) Сроком действия договора называется период лизинга. Определяя период действия договора лизинга необходимо учитывать:

• Срок эксплуатации оборудования;
• Срок его амортизации;
• Цикл появления дешевой аналогичной сделки;
• Динамику инфляции;
• Конъюнктуру на рынке ссудных капиталов и его развитие.

4) Суммы платежей . В случае краткосрочного и среднесрочного лизинга сумма будет напрямую зависеть от конъюнктуры на рынке арендуемых товаров, если же лизинг долгосрочный, то тут проводят обоснованные расчеты.

Элементы платежей по лизинговому договору:

• Амортизация;
• Плата за ресурсы для проведения операции;
• Лизинговая ;

5) Услуги по договору лизинга. Бывают технические – услуги по транспортировке объекта лизинга, и консультационные услуги, которые помогают решить вопросы налогообложения лизинговых операций.

Классификация лизинговых операций и лизинга

Лизинговые операции бывают таких видов:

1. Согласно количеству сторон

• Прямой лизинг, когда владелец имущества сам сдает предмет в лизинг (двусторонний договор);
• Косвенный лизинг, когда имущество передается через посредника (многосторонний договор)

2. Согласно типу имущества

• Лизинг движимого имущества;
• Лизинг недвижимого имущества;
• Лизинг имущества, которое уже было в эксплуатации.

3. Согласно степени окупаемости

• С полной окупаемостью (за весь период действия договора выплачивается полная стоимость имущества);
• С неполной окупаемостью (за все время действия договора выплачивается часть стоимости имущества).

4. Согласно условиям амортизации

• С полной амортизацией (выплата всей стоимости);
• С неполной амортизацией (выплата части стоимости).

5. Согласно уровню окупаемости и условиям амортизации

• Финансовый лизинг – арендатор за все время действия договора выплачивает полную стоимость имущества;
• – имущество сдается на меньший срок его периода амортизации.

Этапы организации лизинговых операций:

1. Установление отношений между предприятиями, которые заинтересованы в приобретении имущества на условиях лизинга, и производителем (продавцом) данного имущества. Эти субъекты должны договориться о цене, условиях поставки имущества, его технических и экономических характеристиках и в результате подписать соответствующий документ.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Здравствуйте! В этой статье поговорим о том, что такое лизинг и как им воспользоваться. В сложной экономической ситуации, когда банки требуют непомерных процентов по кредитам, а аренда как вид сделки не подходит по ряду причин, предприятия или ИП все чаще обращаются в лизинговые компании. Цель – закупить оборудование, транспорт, недвижимость на выгодных условиях. Что такое лизинг для физических лиц и юридических? Какие бывают виды лизинга? В чем преимущества такой сделки? Обо всем этом вы узнаете в данной статье!

Выгодные предложения по лизингу автомобилей сейчас у Европлана с Господдержкой!

Что такое лизинг простыми словами

Лизинг – это та же аренда. (В переводе с английского «lease» – «аренда» ). Но есть ряд существенных отличий.

Рассмотрим схему на примере:

У предприятия или предпринимателя не хватает средств на приобретение оборудования. Можно взять кредит с высокими процентами, а можно попросить купить необходимое оборудование лизинговую компанию. Она, в свою очередь, рассматривает предложение, оценивает для себя прибыль. В случае одобрения, лизингодатель сдает в аренду предприятию приобретенное имущество по специальному договору.

По условиям этого договора лизингополучатель выплачивает компании каждый месяц некую сумму (лизинговые платежи), как за аренду. Через определенный срок можно выкупить оборудование, недвижимость или автомобиль, заплатив остаточную стоимость.

Как видно из примера в процессе лизинга участвуют три стороны:

• Получатель имущества – лицо (физическое или юридическое), которому на некоторое время в пользование сдается предмет лизинга, с возможностью его полного выкупа;
• Лизинговая компания – сторона, приобретающая оборудование: недвижимость, транспорт, оборудование или целое предприятие.
• Продавец – сторона, которая продает, вышеперечисленное ценное имущество.

Иногда достаточно и двух сторон, если владелец имущества выступает в роли лизингодателя. Во многих случаях понадобится еще одна сторона – страховая компания.

Цель лизинга для предприятия – расширить производство, модернизировать технологии, что приведет к увеличению прибыли.

Лизингодатель же получает выгоду с разницы между рыночной ценой на имущество и ее стоимостью после операции по лизингу. Продавец оборудования, недвижимости, автотранспорта получает возможность быстро продать дорогостоящее оборудование, недвижимость, транспорт и прочее.

По закону РФ в лизинг можно сдавать (транслировать) имущество:

• Автомобильный транспорт;
• Недвижимость;
• Оборудование;
• Предприятия.

Под запретом некоторые объекты, к которым по законодательству применимы особые условия использования, например, предметы военного назначения. Нельзя получить в лизинг и такое имущество :

• Без индивидуального или заводского номера (например, когда у транспорта отсутствует VIN);
• Выведенное из оборота;
• Природные ресурсы и земельные участки.

Лизинговые компании устанавливают и свои ограничения. Они зависят от политики лизингодателя и от самих предметов. Есть и общие для всех параметры для объектов, которые не предоставляют в лизинг:

• Имеющие низкую ликвидность;
• Ненадежный производитель;
• Бывший в употреблении предмет сроком больше 5-7 лет.

Основное правило – все предметы лизинга приобретаются, чтобы задействовать их в процессе любого коммерческого дела.

Виды лизинга

В соответствии со сроками и экономической сущностью договоров, существует три основных вида лизинга:

• Возвратный;
• Операционный;
• Финансовый.

Также существуют лизинги недвижимости, оборудования, автотранспорта и прочие.

По степени риска, сделки лизинга подразделяются на три вида:

1. Гарантированный – риски распределяются между несколькими сторонами – гарантами сделки;
2. Необеспеченный – лизингополучатель не предоставляет никаких гарантий по выполнению своих обязательств;
3. Частично обеспеченный – имеющий договор страхования.

Описание основных видов лизинга

Возвратный лизинг

Это особенный вид сделки. В этом случае лизингополучатель и продавец имущества – это одно лицо. Предприятие заключает договор с лизинговой компанией о передаче своего имущества в собственность за определенную сумму и тут же выступает в роли лизингополучателя. При этом производственный процесс не останавливается – оборудование не изымается. Предприятие получило крупную сумму, которую может сразу пустить на увеличение прибыли или на другие нужды. При этом выплачивает небольшие платежи каждый месяц. Выглядит такая сделка, как кредит под залог имущества, только нет процентов в банк.

Возвратный лизинг выгоден предприятиям, которым нужны дополнительные средства для развития . Ведь есть возможность получить деньги от лизинговой компании и при этом не будет потеряно оборудование, а процесс производства будет продолжен.

Но есть существенный минус. К сделкам по возвратному лизингу приковано особое внимание налоговых служб. Они могут посчитать такие договоры одним из способов ухода от налогов. Но если сделка будет проведена по всем финансовым и юридическим правилам, и договор будет оправдан экономической целесообразностью, то у фискальных органов не будет основания для штрафа.

Налоговая служба сравнивает условия лизинга и возможный кредит. Если окажется, что выгоднее для предпринимателя кредит, то ФНС подозревает уклонение от налога.

Вот, условия сделок, которые привлекают внимание фискальных органов:

• Соглашение о возвратном лизинге подписано двумя зависящими друг от друга сторонами. По закону такое возможно, но на практике ФНС не выплачивают возмещения по НДС именно по этой причине;
• Стороны сделки при расчете использовали векселя, чеки и прочие безналичные способы;
• Одна из сторон договора ранее уже была замечена в недобросовестной уплате налога.

Операционный лизинг

Это сделка, при которой срок использования имущества намного больше, чем составленный срок договора. Ставка больше, чем в случае с финансовым лизингом. По сути можно провести параллель с обыкновенной арендой.

За предмет договора лизинговая компания несет полную ответственность. Иными словами, ремонтом, техническим обслуживанием и страховкой. Получатель предмета лизинга при этом не несет никакой ответственности. Все риски, связанные с гибелью или утратой предмета лизинга ложатся на плечи компании.

Получатель предмета лизинга может расторгнуть договор с компанией, если был представлен не пригодный для использования предмет.

По окончании срока действия договора оперативного лизинга, лизингополучатель может:

• Поменять объект на другой;
• Оставить имущество лизингодателю;
• Заключить другой договор;
• Выкупить имущество и стать его собственником.

Операционный лизинг положительно влияет на динамику производственного процесса. Ведь обновляется оборудование.

Понятие финансового лизинга

Финансовый лизинг – способ привлечения денежных средств на определенные цели. Сроки использования предмета лизинга равны срокам договора. К конечной дате соглашения стоимость имущества приближено к нулю. Чаще лизингополучатель желает получить такое имущество в собственность, тем более к концу лизинга оно практически ничего не стоит.

Основные признаки и условия финансового лизинга:

• Лизингодатель закупает имущество специально для передачи его в лизинг, а не для собственного использования;
• Покупатель выбирает имущество и продавца;
• Продавец осведомлен о наличии лизингового договора, но при этом предмет договора поставляется покупателю, а он принимает его в эксплуатацию;
• Лизингополучатель направляет все претензии по качеству оборудования, техники, транспорта в адрес продавца, минуя лизингодателя;
• В случае порчи предмета лизинга, он переходит покупателю после подписания акта приемки-сдачи в эксплуатацию.

Этапы заключения лизинговой сделки

Несмотря на то, что процесс получения объекта в лизинг считается простой сделкой, нужно внимательно отнестись ко всем этапам ее проведения.
Основные шаги на пути к успешной сделке по лизингу:

1. Выбор лизинговой компании . Лучше отдать предпочтения крупным организациям, которые являются дочерними у известных финансовых учреждений. Советуем воспользоваться Европланом по выгодным условиям лизинга .

2. Изучение всех предлагаемых условий договора . До подписания договора необходимо выяснить: первоначальную и ежемесячную сумму платежа, график платежей, условия при которых сделка расторгается, а также характеристики передаваемого имущества.

3. Составление договора . Перед этим лизинговая компания может потребовать такие документы от клиента:

• заявление о намерении взять в лизинг определенный объект;
• выписку из банка об оборотах предприятия за последнее время;
• отчетность по финансам за последние 4 месяца;
• копии документов руководителя бизнеса;
• договор с поставщиком;
• документы, подтверждающие страховку объекта лизинга.

Лизингодатель может потребовать и другие документы и бумаги – это зависит от вида сделки и самой компании.

4. Затем следует внесение первого взноса . После этой операции предприятие получает объект договора в пользование.

— один из выгодных способов, позволяющий предприятию без больших затрат увеличить производство, построить новые цехи, обновить технологии за счет покупки технических новинок.

Можно приобрести все необходимое для оперативной работы офиса, компьютерную технику. В сельском хозяйстве купить новые аппараты для обработки урожая, сбора молока, разделки мяса. В ресторанном бизнесе закупить необходимое оборудование для торговли. Выгоден такой лизинг и для деревообрабатывающей, газовой, нефтеперерабатывающей отраслей.

Основные достоинства использования лизинга оборудования :

• Дает предприятию или ИП развиваться, даже если у них есть часть денег на покупку нового оборудования;
• Платежи равномерно распределены по месяцам согласно персональному графику, нет необходимости платить всю стоимость сразу;
• Предметы лизинга получаются в пользование сразу, и они могут после подписания договора участвовать в производственном процессе;
• Ежемесячные платежи перекрываются прибылью, которая пойдет от использования нового оборудования, цехов;
• Платежи относятся к себестоимости, что приводит к понижению базы налога на прибыль;
• Экономия, за счет снижения выплат налога на имущества. Это происходит из-за ускоренной амортизации. После срока договора получается, что предмет лизинга почти ничего не стоит.

Лизинг автомобилей

Купить авто в лизинг может как юридическое, так и физическое лицо. Это сравнительно новый вид сделки для населения России, но за последние годы усиленно прогрессирующий в своем распространении.

Разберемся подробнее с вопросом, что такое лизинг для физических лиц. Фактически любой гражданин РФ может приобрести автомобиль, как бы в аренду. Одно отличие – можно в конце договора стать владельцем транспорта.

Автомобилист получает возможность использовать автотранспорт после оформления сделки и внесения первого взноса. Такие процедуры могут оформлять не только специальные лизинговые компании, но и банки и автосалоны.

Как происходит процедура оформления лизинга на автомобиль?

1. Клиент предоставляет удостоверения личности и водителя, заполняет необходимые документы;
2. Заключается договор между сторонами: будущим автовладельцем и лизингодателем. Документ дает право на пользование транспортом с последующим его выкупом. Заключается также договор купли-продажи между продавцом (поставщиком транспорта) и компанией (банком), взявшей на себя обязанности лизингодателя;
3. Получатель автомобиля в аренду платит первый 20-30% взнос от общей стоимости по договору;
4. Обязательно оформляется страхование предмета лизинга (автомобиля) по двум пакетам: ОСАГО и КАСКО;
5. Лизинговая компания берет на себя расходы и хлопоты по регистрации автомобиля в ГИБДД и проведению ТО;
6. После всех вышеуказанных пунктов транспорт переходит в пользование лизингополучателю, но не во владение. Владельцем является лизинговая компания, в роли которой может выступать автодилер, банк и другая финансовая организация ;
7. Пользователь автомобилем выплачивает ежемесячные суммы, а по истечении срока договора транспорт может перейти во владение. Можно и произвести обмен на новое авто.

Плюсы автомобильного лизинга

1. Можно приобрести не только легковой автомобиль, но и грузовой, спецтехнику;
2. Не имеет значения б/у машины или новые авто были приобретены в лизинг в салоне или у частного лица;
3. Минимальный пакет документов для совершения сделки лизинга;
4. Уровень требований к клиенту ниже, чем при оформлении кредита;
5. Срок аренды до 5 лет, по истечении этого срока клиент может стать владельцем, для этого надо внести остаточную сумму;
6. Можно досрочно вернуть предмет лизинга – авто;
7. Можно сразу пользоваться автомобилем после сделки.

Минусы автомобильного лизинга

1. Проценты для договоров по автолизингу больше, чем по кредиту, особенно это касается транспорта средней ценовой категории;
2. При нарушении лизингового графика платежей автомобиль изымается;
3. Автомобиль не является собственностью и его нельзя сдать в аренду, использовать в качестве залога без согласия официального владельца – лизинговой компании;
4. Для периодического осмотра нужно предоставлять автомобиль лизинговой компании.

Прежде чем принять решение о способе приобретения автомобиля, необходимо внимательно изучить все факторы, взвесить все плюсы и минусы, разузнать все выгодные предложения банков.

Лизинг недвижимости – это что-то среднее между арендой и ипотекой. Суть процесса такая же, как и при другом виде лизинга. Компания покупает недвижимость, которую выбрал клиент. Затем, лизинговая организация сдает ему в аренду эту жилплощадь. Клиент же обязан выплачивать ежемесячные суммы за пользование лизингом.

Лизинг недвижимости для физических лиц

Квартира в лизинг для обычного населения пока еще не получила широкого распространения. Может, дело в том, что люди хотят сразу видеть недвижимость в своем владении, а не через 15-20 лет. Психологически гораздо спокойнее, когда квартира переходит в собственность сразу, как, например, при ипотеке.

При оформлении недвижимости в кредит, покупатель получает возможность пользоваться и владеть квадратными метрами, право распоряжаться придет после последнего платежа. При лизинге же у человека есть только одно право – пользоваться жилплощадью, Все остальные права вступят в силу после окончания срока по договору и выплаты остаточной стоимости.

Приобретение дома или квартиры в лизинг имеет и ряд других недостатко в:

• Чаще всего, ипотечный договор дешевле лизингового соглашения;
• Оформляются две сделки: одна из них по купле-продаже между лизинговой компанией и продавцом, вторая между гражданином и лизинговой компанией. В результате, расходуется больше средств на оформление. Эти расходы чаще всего ложатся на человека, желающего приобрести квартиру.

В чем же выгода в лизинге недвижимости физических лиц?

Все дело в надежности сделки для сторон договора. При ипотеке для банка есть риск невыполнения клиентом всех обязательств. Тогда придется принимать дополнительные меры, которые несут за собой расходы для финансового учреждения. Тогда как лизинговая компания и так является собственником жилой площади и ничего не теряет в случае неплатежеспособности клиента. Поэтому она более лояльно относится к просрочкам по платежам и рассматривает все варианты по выплатам, которые предлагает ей физическое лицо.

Лизинговым компаниям нет никакого дела до кредитной истории ее клиента. Поэтому такой вид приобретения квартиры подходит гражданам, которым было отказано в банковском кредите.

Привлекательно приобретение жилья в лизинг и тем людям, которые не хотят освещать свое имущество в собственности и платить налоги на него. Например, такой вариант можно рассматривать в случае, если супружеская пара состоит в нестабильных отношениях и одна из сторон боится потерять часть имущества при разделе.

Среди лизинговых компаний, занимающихся недвижимостью, много мошенников, поэтому простому гражданину следует тщательно подойти к выбору организации. Лучше всего обратить внимание на лизинговые компании, которые являются дочерними крупного банка.

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Другое дело обстоит с лизингом коммерческой недвижимости для лиц, осуществляющих предпринимательскую, финансовую деятельность. Такой вид сделок существует уже давно и пользуется спросом. Это связано в первую очередь с выгодными схемами налогообложения.

Не ставить на баланс недвижимость всегда выгодно любому предприятию, в частности по таким причинам:

• Можно рассчитывать на возврат налога на добавленную стоимость;
• Платежи по лизингу бухгалтерия относит в расходы, тем самым не занижается прибыль и соответствующий налог уменьшается;
• Налог на имущество можно и вовсе не платить – недвижимость не числится на балансе предприятия и не принадлежит ему.

Именно поэтому приобретение квадратных метров с помощью лизинга, гораздо привлекательнее для предприятия, чем договор о коммерческой ипотеке.

Лизинг или кредит – что выгодней

Для наглядности представим сравнительную таблицу с одинаковыми сравнительными характеристиками по кредиту и лизингу.

Сравнение кредита и лизинга

Преимущество лизинга перед кредитом не всегда очевидно. Каждый конкретный случай надо рассматривать отдельно со всех сторон. Без юридической и финансовой помощи не обойтись.

На конкретном примере разберем лизинг автомобиля известной марки. В условиях предлагаются платежи на 30% меньше, чем за кредит. Но есть еще один пункт – чтобы получить такое выгодное предложение после срока договора автомобиль надо вернуть продавцу. Если же его выкупать полностью, то переплата будет выше, чем по предполагаемому кредиту.

Налоги и амортизация

При определении базы по налогу на прибыль, предприятие (лизингополучатель) относит платежи по лизингу к расходам. Это подробно расписано в 264 статье НК в пункте 1 подпункта 10.

Можно по условиям договора относить имущество на баланс предприятия, тогда из суммы на расходы платежей по лизингу вычитается сумма амортизации.

Когда имущества нет на балансе предприятия, то тогда оно учитывается у лизингодателя. В этом случае из суммы всех расходов по платежам за лизинг вычитается стоимость предмета договора. В базе по налогу на прибыль по закону не учитывают расходы на приобретение имущества подлежащего амортизации. Это и есть выкупная стоимость предмета лизинга, и списывается она постепенно с помощью начисления амортизации.

Бывают случаи, когда в договоре не прописана четко сумма выкупной стоимости. Специалисты министерства финансов в этом случае предлагают в первоначальную стоимость включать все суммы платежей по лизингу. После того, как права собственности перейдут предприятию, начислять платежи, как расходы через амортизацию.

Предприятие или ИП может оспорить эту позицию, ведь в законе и НК нет никаких упоминаний о выкупной цене. Статья 264 НК так и гласит, что все платежи по лизингу относятся к прочим расходам. Исключение – начисленная предприятием амортизация.

Предусмотрен также особый порядок вычисления стоимости амортизируемого имущества при лизинговых операциях. Это указано в статье НК 257. Первоначальная стоимость имущества включает в себя расходы на доставку, сооружение, приобретение, доведение до состояния пригодного для использования. Это значит, что для сторон лизингового договора первоначальная стоимость предмета лизинга отличаться не будет.

Получается, что если лизингодатель полностью погасит стоимость имущества за счет амортизации, то к концу договора он передает предприятию предмет договора с нулевой остаточной стоимостью.

Если же имущество самортизируется не полностью, то оно переходит другой стороне договора по стоимости, которая останется после начислений амортизаций. Эта часть будет списываться в расходы у предприятия посредством амортизации. Поэтому если лизингополучатель накапливает выкупную стоимость, то списать он ее не сможет, так как амортизация на нее не начисляется.

Получается, что выгоднее не делить лизинговый платеж, а полностью отнести его на прочие расходы.

Амортизация

Коэффициенты ускоренной амортизации действуют на имущество, приобретенное в лизинг. В политике по налоговому учету предприятия при этом должен быть указан метод расчета амортизации.

Лизинговые платежи содержат в себе НДС, поэтому в дальнейшем предприятие может зачесть его из бюджета согласно статьям 171-172НК.

При покупке в кредит стоимость НДС будет меньше, чем при лизинговой сделке. Это происходит, потому что при лизинге в базу для расчета НДС входят, не только стоимость имущества, но и цена за услуги лизингодателя.

Аренда и лизинг – сходства и различия

Лизинг похож на аренду только с внешней стороны. Часто лизинг называют финансовой арендой. По сути, в обоих случаях главными субъектами сделки являются два клиента. Одному нужен определенный дорогой предмет, а всей суммы чтобы его купить нет. Другой клиент имеет средства на приобретение этого предмета, и может сдать его в аренду с наценкой для получения прибыли.

Тем не менее это только внешняя сторона. На самом деле эти две операции имеют много различий.

Главное различие это возможность при лизинге учитывать оборудование, как на балансе лизинговой компании, так и на балансе предприятия. При аренде предмет показывается на забалансовых счетах получателя объекта.

Различия и сходства между лизингом и арендой

Графики лизинговых платежей

Регулярные платежи по имуществу, взятому в лизинг, могут быть регрессивными, сезонными, аннуитетными.

Регрессивные взносы подразумевают уменьшение ежемесячной оплаты с каждым последующим платежом. Одинаковую сумму (фиксированную) подразумевают под аннуитетными платежами. Как видно из названия сезонные платежи зависят от времени года. Многие предприятия получают прибыль в определенный сезон, поэтому лизинговая компания может рассмотреть для них специальные условия выплат.

Что такое сублизинг

Часто возникают такие случаи: лизингополучателю больше не нужно полученное имущество или он его не может использовать. И тогда возникают мысли, а нельзя ли сдать предмет лизинга в аренду? Это и будет считаться сублизингом.

Такой вид сделки узаконен и при этом оформляется соответствующий договор сублизинга. Его участниками становятся новый приобретатель имущества – субарендатор, прежний лизингополучатель, которому больше не нужен предмет договора.

Лизингодатель – организация, которая владеет имуществом, пишет письменное согласие или запрет на совершение сделки.

Заключение

Теперь вы знаете, что такое лизинг, виды лизинга и как оформить в лизинг автомобиль, оборудование и т.д. Если у вас есть вопросы, задавайте в комментариях ниже. А также читайте другие статьи на нашем сайте!

Процесс формирования лизинговых отношений предполагает определенную последовательность в действиях по заключению между сторонами соответствующих договоренностей. Эту последовательность условно можно разделить на три этапа: подготовка и обоснование; юридическое оформление; исполнение. [Приложение 3]

Первый этап предполагает осуществление подготовительной работы, выражающейся в изучении рынка лизинговых услуг, условий и особенностей сделки, определении экономической эффективности лизинговой операции. На этом этапе предприятие, заинтересованное в получении конкретных и определенных видов имущества, самостоятельно подбирает располагающего этим имуществом поставщика. Стороны предварительно договариваются о цене, об условиях поставки. Потенциальный лизингополучатель в силу недостаточности собственных средств или ограниченного доступа к кредитным ресурсам для приобретения имущества в собственность или отсутствия необходимости в обязательной покупке имущества обращается к лизингодателю, имеющему необходимые средства. В результате, будущий лизингополучатель формирует свою заявку лизингодателю с просьбой принять участие в сделке. Действия лизингодателя предполагают изучение и анализ поступившей к нему заявки. При этом лизингодатель: исследует информацию о потенциальном лизингополучателе; проводит маркетинговое исследование по оборудованию, предполагаемому по поставке в лизинг; осуществляет предварительные переговоры с продавцом (поставщиком) имущества; рассчитывает риски готовящейся лизинговой операции; решает вопросы, связанные с условиями финансирования покупки имущества и страхования; определяет величину лизингового процента и основных параметров будущего договора лизинга и сопутствующих ему других договоров.

На данном этапе оформляются следующие документы: заявка, полученная лизингодателем от будущего лизингополучателя на покупку оборудования; [Приложение 4]

заключение о платежеспособности лизингополучателя и эффективности лизингового процесса; заявка-наряд, направленная лизингодателем поставщику оборудования;

На втором этапе производится юридическое закрепление лизинговой сделки. Лизингодатель после согласований всех условий сделки c заинтересованными предприятиями и организациями получает необходимое финансирование или выделяет собственные средства на покупку имущества. Заключается договор лизинга. По поручению лизингополучателя лизингодатель осуществляет закупку необходимого имущества у поставщика или производителя на основе договора купли-продажи. При этом лизингодатель становится собственником имущества и осуществляет страхование лизинговой операции.

Основные документы второго этапа лизинговой сделки: кредитный договор о предоставлении ссуды для проведения лизинговой сделки; договор купли-продажи объекта лизинга; акт приемки-сдачи объекта лизинга в эксплуатацию; договор на страхование объекта лизинга; лизинговый договор. [Приложение 5]

На третьем этапе купленное имущество передается лизингополучателю во временное владение и пользование на оговоренных в договоре лизинга условиях. Лизингополучатель, пользуясь имуществом, переданным ему в лизинг, выплачивает в предусмотренные в договоре сроки соответствующие лизинговые платежи собственнику имущества. Лизинговая операция может быть завершена выплатой всех предусмотренных договором лизинга платежей. Как правило, по истечении срока лизингового договора лизингополучатель приобретает объект сделки по остаточной цене в собственность, но он может также продлить лизинговый договор на прежних или на иных условиях или вернуть оборудование собственнику по истечении срока договора.

Лизинг коммерческой недвижимости на настоящий момент является одним из самых обсуждаемых видов лизинга. Во многом потому, что сами лизинговые компании выделяют его огромный потенциал и ожидают стремительного роста этого сегмента рынка. Во второй половине 2006-го – начале 2007 года у многих лизингодателей лизинг недвижимости был выделен в самостоятельное направление, сформированы отделы, специализирующиеся на этом сегменте лизинга. При этом доля договоров лизинга недвижимости в портфеле компаний остается незначительной – в 2006 году она составила в среднем 1,5-7%. Также незначительна и доля лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых сделок – по словам коммерческого директора компании «Прогресс-Нева Лизинг» Андрея Майданика , она может быть оценена максимум в 5%. Всего же, по данным управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в городе в 2006 году оформлено менее двух десятков лизинговых сделок по приобретению коммерческой недвижимости.

Впрочем, участники рынка уверены: в целом ситуация на рынке такова, что проблемы, препятствующие активному развитию лизинга недвижимости в ближайшем будущем должны отойти на второй план.

Тернии недвижимости

Активному росту лизинга недвижимости продолжает мешать целый комплекс проблем, часть из которых можно отнести к особенностям российского рынка недвижимости, другую – к особенностям рынка лизинга. Основная проблема из первой части – то, что до настоящего времени на рынке преобладает доля «серых» сделок, когда прописанная в договоре стоимость объекта значительно меньше той суммы, что отдает за него покупатель. В такой ситуации лизинговая компания не в состоянии участвовать в сделке, поскольку может использовать только легальные способы оплаты. «Лизинговая компания готова заключать официальные и прозрачные договоры», – подтверждает Андрей Майданик.

В настоящее время рынок проходит этап становления, когда формируются правила работы. Идет проработка механизмов взаимодействия между всеми участниками сделки

Не менее популярна схема, замечает начальник отдела лизинга недвижимости компании «Глобус-Лизинг» Александр Фарбер , когда объекты реализуются путем продажи долей в компании – владельце недвижимости без отчуждения самого недвижимого имущества. «Эта схема легальна, – отмечает он, – но при ее использовании очень трудно осуществить лизинг, поскольку ни доли, ни акции компании не могут являться объектом лизинга».

Как объясняют участники рынка, подобная ситуация происходит оттого, что большинство владельцев коммерческой недвижимости долгое время предпочитали занижать балансовую стоимость помещений, уменьшая таким образом налог на прибыль. Если такой продавец решит продавать здание по рыночной стоимости, у него сразу возникнет неприятная обязанность выплатить весьма существенный налог на прибыль. Понятно, что владельцев не радует перспектива выплаты «несообразного» налога, поэтому они предпочитают продавать так, чтобы не прописывать в договоре реальную стоимость объекта.

Также весьма существенное негативное влияние на развитие лизинга недвижимости оказывают проблемы с оформлением лизинговой сделки. В частности, у юристов нет единого мнения о том, когда должен заключаться договор купли-продажи объекта недвижимости – до или после договора о лизинге. В законодательстве о лизинге, как поясняет генеральный директор компании «Техноспецсталь лизинг» Ольга Жарницкая , буквально сказано, что договор лизинга является основным и заключается чаще всего перед договором поставки. При этом из законодательства, посвященного государственной регистрации прав на недвижимое имущество, явствует, что договор поставки необходимо регистрировать перед договором лизинга. Подобная двойственность может приводить к тому, что сроки оформления сделки существенно увеличиваются и иногда это становится причиной отказа от сделки потенциального лизингополучателя. «Сами сроки регистрации объекта недвижимости, – говорит Андрей Майданик, – в определенных случаях становятся причиной отказа от сделки».

Лизинг недвижимости будет полноценным рыночным продуктом, только когда сроки договоров будут соизмеримы со сроками амортизации недвижимости, – порядка 8-10 лет

Кроме того, по закону земельные участки не могут быть предметом лизинга и компании-лизингодателю нужно дополнительно регулировать вопросы с землепользованием: оформлять договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Во многих случаях это весьма длительный процесс. Начальник отдела лизинга недвижимости компании «Номос-лизинг» Светлана Рясная отмечает, что на оформление участка под отдельно стоящее здание обычно уходит от трех до шести месяцев.

Все это приводит к тому, что каждый договор лизинга требует отдельного рассмотрения. А разработка какой-либо программы по лизингу недвижимости, как констатирует генеральный директор лизинговой компании «Зест» Андрей Пушкарев , обречена на провал. «Специфика лизинга недвижимости, – говорит Пушкарев, – заключается также и в том, что приходится работать с абсолютно разными объектами, каждый из которых уникален. Кроме того, мы принимаем во внимание не только правовую составляющую сделки на сегодня, но и ее ретроспективу. Поэтому можно говорить только об общих, концептуальных подходах к реализации лизинговой сделки с уникальным объектом».

Деньги для недвижимости

Необходимо заметить, что вышеназванные причины сами по себе не могли оказать столь сильное влияние на развитие лизинга недвижимости. Не менее значимо то, что компании не могут предложить выгодные условия лизинга недвижимости.

Как известно, лизинг отличается от кредита тем, что объект переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизингодателем, до того компания использует имущество, по которому заключена сделка, как арендатор. При такой схеме, взяв что-то в лизинг, можно сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, налог на добавленную стоимость, уплаченный в составе лизинговых платежей, впоследствии возвращается компании. А получатель кредита сразу же становится собственником приобретаемого имущества, соответственно, сэкономить на налогах в этом случае не представляется возможным.

Но если речь идет о договоре со сроком три-пять лет, особой разницы между лизингом и кредитом не возникает. Как отмечает генеральный директор Петербургской лизинговой компании Дмитрий Горизонтов , «лизинг становится эффективным и востребованным, если его сроки соизмеримы со сроками ускоренной амортизации объектов недвижимости, только тогда лизинг недвижимости будет полноценным рыночным продуктом». Учитывая, что срок амортизации недвижимости составляет порядка 25-30 лет, договор лизинга должен заключаться минимум на 8-10 лет. Чем меньше сроки сделок, подтверждает и Светлана Рясная, тем менее выгоден лизинг по сравнению с ипотекой. И до тех пор пока лизинговая компания не в состоянии заключать договоры хотя бы на срок в семь лет, развивать данное направление для нее малоперспективно.

В недавнем прошлом лизинговые компании могли заключать договор на передачу недвижимости в лизинг только на три-пять лет, и это, по всей видимости, было ключевым фактором, препятствующим развитию лизинга недвижимого имущества. «Договор на лизинг недвижимости должен заключаться как минимум на десять лет, – отмечает руководитель направления лизинга недвижимости компании „Интерлизинг“ Мария Иванова , – а в сегодняшних российских условиях ценовой и экономической нестабильности это невозможно». Не все лизинговые компании могут привлекать столь длинные деньги и заключать договоры хотя бы на семь лет. А предложений по лизингу на срок более восьми лет на рынке еще не встречалось. Как отмечает Дмитрий Горизонтов, таких «длинных» денег сегодня в России мало.

Ветер перемен

Но несмотря на существующие проблемы, участники рынка продолжают сохранять оптимизм. Большинство лизингодателей уверены, что в ближайшие годы рынок лизинга недвижимости будет переживать бурный рост. Этот оптимизм зиждется на том факте, что спрос на коммерческую недвижимость в последнее время только возрастает. Стремление компаний приобрести недвижимость, как считает Дмитрий Горизонтов, во многом обусловлено российским менталитетом. Абсолютное большинство компаний предпочитают иметь в собственности помещения, где они работают, а не арендовать их. Особенно ярко эта тенденция проявляется, когда компании испытывают потребность в расширении своих мощностей.

Для лизинговых компаний ключевую роль играет тот факт, что цены на недвижимость растут, причем достаточно высокими темпами. Рост цен имеет два очевидных последствия – вместе с ними увеличивается арендная плата, а также сокращается количество тех, кто может самостоятельно выплатить требуемые суммы. Факт прямой зависимости между количеством богатых граждан и частотой обращения в лизинговую компанию подтверждает опыт этих компаний. В частности, Александр Фарбер рассказывает, что большинство сделок по лизингу недвижимости в 2005-2006 годах было проведено филиалами «Глобус-Лизинга» в Карелии и Калининграде, где богатых покупателей ощутимо меньше, а цены лишь немного ниже.

К услугам лизинга и ипотеки обращается все больше клиентов, в том числе и потому, что увеличивающаяся арендная плата уже сопоставима с выплатами банку или лизинговой компании. Соответственно, становится все более распространенной идея, что лучше заключить договор с лизинговой компанией или банком, чтобы в будущем иметь недвижимость в собственности. У лизинговых компаний ощутимо увеличилось количество заявок, и они озабочены тем, чтобы в столь непростой ситуации все же развивать данное направление. Как отмечает Светлана Рясная, то, что лизинговые компании стали развивать лизинг коммерческой недвижимости, во многом обусловлено резким увеличением цен на недвижимость в 2006 году.

Свою роль играет убеждение представителей многих лизинговых компаний, что в ближайшем будущем ситуация на рынке недвижимости не изменится. «Тенденция динамики цен на недвижимость за последние годы и анализ состояния рынка, – считает Андрей Пушкарев, – не дают повода говорить о стабилизации и, тем более, о падении цен на недвижимость в ближайшей перспективе».

Кроме того, в 2006 году услугами лизинга заинтересовалась администрация Санкт-Петербурга. Осенью городской Фонд имущества вместе с рядом лизинговых компаний («Балтинвест», Балтинвестбанк, «Зест», «Глобус-Лизинг», «Номос-лизинг») разработали программу по приобретению объектов недвижимости, реализуемых на торгах, и передаче их в лизинг. Программа рассчитана на предприятия малого и среднего бизнеса, которые выкупают на торгах объекты нежилого фонда, принадлежащие городской казне. Предприятия имеют возможность заключить договор лизинга, дополнительно оговорив максимальную цену, которую они готовы заплатить за объект. Лизинговая компания участвует в аукционе и, если цена на объект недвижимости не превышает оговоренную сумму, приобретает имущество и передает его по договору в лизинг.

Как отмечают лизингодатели, они участвуют в данной программе, поскольку она позволяет привлечь максимальное количество потенциальных лизингополучателей. Кроме того, диалог с представителями власти необходим лизинговым компаниям, чтобы упорядочить правила работы на рынке и упростить процедуру регистрации сделки по лизингу недвижимости. «В настоящее время, – резюмирует Андрей Майданик, – рынок проходит этап становления, когда формируются правила работы и отрабатывается договорная и законодательная база. Идет проработка механизмов взаимодействия лизинговых компаний со всеми участниками сделки».

Знаки, которые надо истолковать

Свидетельства того, что ситуация на рынке меняется в лучшую сторону, уже имеют место. По данным участников рынка, постепенно уменьшается количество «серых» операций на рынке недвижимости. «Сейчас все больше и больше сделок проводится „по-белому“, хотя еще год назад их практически не было», – отмечает Дмитрий Горизонтов.

Лизинговые компании быстро приобретают опыт решения проблем с регистрацией сделки. На сегодняшний день у большинства из тех, кто присутствует на рынке лизинга недвижимости, отработан механизм, позволяющий одновременно проводить две сделки – купли-продажи недвижимого имущества и передачи его в лизинг, а также заключать договор лизинга недвижимости вместе с договором субаренды земельного участка.

Но все-таки сложно понять, на чем базируется уверенность многих лизингодателей, считающих, что рынок лизинга недвижимости уже в ближайшее время начнет бурное развитие. Лизинговые компании подчеркивают тот факт, что стоимость их услуг уменьшается следом за снижением ставки рефинансирования и процентных ставок, однако не уменьшаются их траты по обеспечению сделок с недвижимостью. Каждая такая сделка остается уникальной, а значит, остаются значительными средства, расходуемые на ее сопровождение.

Необходимо заметить, что уверенные утверждения некоторых лизингодателей в определенной степени обусловлены крайне динамичным развитием всего рынка лизинга. В некоторых случаях это проявляется достаточно отчетливо. «Если вспомнить, – говорит Ольга Жарницкая, – года четыре назад лизинг автотранспорта был на более низкой ступени развития, а на данный момент для предприятий это один из привычных финансовых инструментов. Так что, можно сказать, у лизинга недвижимости хорошие перспективы».

Санкт-Петербург