Вы здесь: Бизнес дома

Введение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;

исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.

Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.

Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

реальные инвестиции - это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;

финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);

Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения:

внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;

внешние инвестиции - вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления:

долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;

среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;

краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;

Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.

По характеристике инвесторов:

частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;

государственные и муниципальные инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;

реинвестиции - вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;

дезинвестиции - высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2013, стр. 13).

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:

неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;

неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;

невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;

особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;

бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;

обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;

гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.

По организационной форме:

юридические лица;

физические лица;

объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);

объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;

государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);

институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).

По форме собственности инвестированного капитала:

частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);

государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);

муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);

умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);

агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).

По целям инвестирования:

стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);

портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).

По принадлежности к резидентам:

отечественные инвесторы (все лица - резиденты);

иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).

Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников - пассивная форма инвестирования).

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

стратегические инвестиции - они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;

базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;

текущие инвестиции - они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;

новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.

Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

Ипотека. Это - предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).

Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион - обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона

Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

Лизинг. Это - долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).

2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости - административное здание

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 - Задание на оценку

Задание на оценкуОбъект оценкиАдминистративное зданиеОцениваемые праваПраво собственностиСобственники Зарипова Д.И.Цель оценкиОпределение рыночной стоимостиСрок проведения оценки23.12.2013 - 20.03.2014инвестиция недвижимость финансирование стоимость

Таблица 2 - Описание объекта оценки

Описание объекта недвижимостиМестоположение РБ, г. УфаГод постройки 1979Материал стенКирпичТехническое состояние объектаФундамент Трещины в цокольной части зданияСтены и перегородкиГлубокие трещины, выветривание швовПерекрытия и покрытияСостояние удовлетворительноеКровля Искривление местами металлических желобовПолы Мелкие повреждения, сколы, потертостьПроемы Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверяхОтделочные работыСостояние хорошееВСТ и ЭТ устройстваВолосные трещины, местами сколы, мелкие царапины

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам

Элемент сравненияЕд. изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия продажиРын.Предл.Предл.Предл.Предл.Предл.Корректировка%-3-3-3-3-3СЦт.р.29100310407129597000106700Время продажи27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.14Корректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Местоположениег. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237,75РС47188

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.

Условия финансирования

Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

Условия продажи

На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.

Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.

Общая площадь

В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.

Функциональное назначение

Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения - административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

Наличие коммуникаций

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Состояние помещения

Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.

Транспортная доступность

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Дополнительная информация

В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта

Показатель Источники Цифровое значениеОбъем зданияS*H5000Стоимость зданияСборник УПВС №26 т.222,9Группа капитальностиСм. в табл. 5 группа (капитальности 2)1Коэффициент 69-8444,4Коэффициент территориальный1,02Коэффициент инфляции1,16НДС1,18Коэффициент прибыли подрядчика1,2Итого 8517456

Таблица 5 - Группа капитальности

Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78

Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа

Конструктивные элементыУдельный вес, %Физический износ, %Накопленный износ, %1234Фундамент 12273,24Стены и перегородки16335,28Перекрытия и покрытия14243,36Кровля 11272,97Полы 15142,1Проемы 17172,89Отделочные работы 850,4ВСТ и ЭТ 7130,91Итого10021,15

(1)

Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементыУдельный вес, %Нормативный срок службы, летФактический срок службы, летНакопленный неустранимый износ, %Фундамент12120353,5Стены и перегородки16120354,67Перекрытия и покрытия14120354,08Итого 12,25

(2)

Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

Конструктивный элементПВС констр. элементаОст. ст-тьФакт. срок службыНорм. срок службыСтепень физ. износа физ. износаНеустр. физ. износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

Таблица 9 - Расчет общего физического износа

№ п/пПоказатель Величина1ПВС85174562Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов8517456*21,15% = 18014423Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом6896154Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом8517456*12,25% = 10433885Общий физический износ3534445

(8)

(9)

(10)

(11)

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

№ п/пПоказательРасчеты Цифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли1м2 = 150 руб1250*150 = 1875002Страхование объекта3% от ПВС8517456*3% = 2555243Другие постоянные расходы1% от ПВС8517456*1% = 851754Итого постоянные расходы(1+2+3)528199Переменные расходы5Расходы на управление3% от ДВД1980000*3% = 594006ЗП управляющего3% от ПВД2250000*3% = 675007Коммунальные услуги1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 243003167708Расходы на уборку1% от ДВД198009Расходы на текущий ремонт2% от ПВД4500010Итого переменные расходы(5+6+7+8+9)508470Расходы на замещение11Стоимость КЖЭ здания2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 40852112Ставка дохода инвестора1% от КЖЭ408513Итого резерв(11+12)41260614Всего ОР(4+10+13)1449275

ЧОД = ДВД - ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД - Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.

Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют "экзаменом совести". В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.

Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Наконец, получив результат всех исследований - значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме - составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом "Об оценочной деятельности".

Таблица 11 - Определение удельного веса

Наименование подхода и методаСпособность учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУд. вес, %Доходный подходрангНизкийСреднийВысокийСреднийбалл0121425Затратный подходрангВысокийВысокийВысокийСреднийбалл2221743,75Сравнительный подходрангСреднийСреднийВысокийСреднийбалл1121531,25 Общая баллов16100

Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки

Стоимость, т.р.Удельный вес, %Взвешенный результат, т.р.Доходный подход3 79125947,75Затратный подход3 41043,751 491,88Сравнительный подход47 20031,2514 750Согласованная стоимость----17 189,33

Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;

исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.

Список литературы

Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. - Москва: Проспект, 2011. - 376 с.

Введение

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;

исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

По отношению к объекту вложения:

внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;

По периоду осуществления:

долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;

среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;

краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;

По характеристике инвесторов:

частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

земельный участок;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;

возможность новых интересов: в одном и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

По организационной форме:

юридические лица;

физические лица;

объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);

объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;

государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

По форме собственности инвестированного капитала:

государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);

муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

По целям инвестирования:

По принадлежности к резидентам:

отечественные инвесторы (все лица - резиденты);

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;

новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 - Задание на оценку

Таблица 2 - Описание объекта оценки

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Условия финансирования

Условия продажи

Время продажи

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Общая площадь

Функциональное назначение

Наличие коммуникаций

Состояние помещения

Транспортная доступность

Дополнительная информация

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет выявленных видов износа;

Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта

Таблица 5 - Группа капитальности

Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78

Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа

(1)

Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

(2)

Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

(3)

(4)

(6)

(7)

Таблица 9 - Расчет общего физического износа

(8)

(9)

(10)

(11)

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

Где Кк = 14% (12)

ЧОД = ДВД - ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД - Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.

Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Таблица 11 - Определение удельного веса

Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;

исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Список литературы

Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. - Ростов н/Д: Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее образование)

Асаул А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. - Спб.: Питер, 2013. - 416 с.: ил.

Приложение А

(справочное)

Объект-аналог №1

Приложение Б

(справочное)

Объект-аналог №2

Приложение В

(справочное)

Объект-аналог №3

Приложение Г

(справочное)

Объект-аналог №4

Приложение Д

(справочное)

Объект-аналог №5

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Недвижимость как объект инвестиций. Основные особенности инвестиционной деятельности в сфере строительства. Роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Сформировавшаяся в России хозяйственная система, основанная на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создала условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с недвижимостью - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений.

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например, шахты, мосты, плотины).

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования.

В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости как объекта инвестиций:

? недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

? существует прочная физическая и юридическая связь с землей;

? каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий. Хотя участки земли довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение;

? недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб;

? стоимость недвижимости в настоящее время очень высока;

? доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика;

? долговечность объекта инвестирования;

? потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

? способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

? новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений;

? стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает;

? недвижимому имуществу присущи некоторые риски - это риск физического повреждения под влиянием природных или техногенных факторов, риск накопления функционального и внешнего износа, финансовый риск, связан с условиями арендной платы;

? недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы;

? на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек;

? необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры.

Инвестиции способствуют развитию недвижимости, под которым понимается процесс, сопровождающийся не только созданием новых объектов недвижимости, но и появлением новых рабочих мест, расширением и улучшением национальной инфраструктуры.

Инвестиции в сферу недвижимости имеют многоцелевое назначение. Целью инвестора является:

- возращение вложенных денег в виде периодически получаемых потоков платежей. Основным видом получаемого дохода от инвестиционных проектов является рентный доход, образующийся в результате предоставления объекта недвижимости в аренду;

Обеспечение ликвидности инвестиций, т.е. способности конверсировать богатство из одного вида материальной субстанции (недвижимость) в другой (денежные средства). Недвижимость является менее ликвидным активом, чем, например, ценные бумаги, поскольку рынки недвижимости локальны, имеют сравнительно небольшое число покупателей и продавцов, а юридическое оформление продажи недвижимости занимает более длительное время, чем оформление продажи других товаров или ценных бумаг; инвестиционный вложение недвижимость строительный

- налоговое укрытие, или изъятие части дохода из налогооблагаемой базы;

- надежда на увеличение стоимости оценки объекта недвижимости в будущий период времени, за счет чего может быть получена более высокая норма дохода, чем от альтернативных вложений;

- для получения более высокой нормы дохода. Если в инвестиционном проекте используется не только собственный, но и заемный капитал и норма дохода от инвестиции в виде рентного платежа выше процентной ставки по займам, то происходит увеличение размера собственного капитала инвестора путем сокращения суммы долга;

- для получения нематериальных выгод в виде престижа, связанного с владением определенными видами недвижимости.

Инвестиции в недвижимость имеют целый ряд преимуществ перед инвестициями в другие сферы. Они в большей степени отвечают требованиям сохранности и безопасности. Так, земельный участок, офис или квартира обладают большей привлекательностью, чем акции, облигации или накопительные счета в банках и в других финансовых компаниях. Инвестиции в недвижимость в большей степени контролируемы инвесторами, чем, например, инвестиции в ценные бумаги, на них в меньшей степени влияют политические и общественные факторы, рыночная паника и т.д. Недвижимость может быть привлекательной для инвестора и в качестве портфельного актива, так как диверсифицированный портфель инвестиций придает фирмам большую финансовую устойчивость.

К основным особенностям инвестиционной деятельности в сфере строительства можно отнести:

Во-первых, ее особый объект - недвижимость.

Во-вторых, то, что вложение инвестиций в строительство требует достаточно длительного времени для создания конечного объекта. Его создание включает в себя не только этап возведения здания, но и этап подготовки, согласования строительно-разрешительной документации, проведения различных экспертиз, включая экологическую и архитектурную, этап проведения государственной приемки готового объекта. Фактор времени обуславливает повышенные риски для инвестора по сравнению, например, с рисками, которые возникают при покупке объектов недвижимости. К числу таких рисков относится и возможность изменения в ходе инвестирования политической обстановки в стране, экономических условий хозяйствования, возникновения природных катаклизмов, чрезвычайных ситуаций, которые могут воспрепятствовать инвестору получить готовый объект недвижимости или компенсировать понесенные издержки.

В-третьих, инвестиции в строительство объектов недвижимости, как правило, характеризуются большой степенью затрат (имущественных, трудовых, научно-технических), что говорит об их капитало- и наукоемкости. В связи с этим, осуществление инвестиционной строительной деятельности требуют объединения усилий и капиталов одновременно нескольких хозяйствующих субъектов, а иногда, даже десятков или сотен. Это обстоятельство порождает потребность в разработке особых правовых форм организации взаимоотношений участников такой деятельности.

И, наконец, в-четвертых, по своей природе любой объект недвижимости, в который вкладываются инвестиции, как правило, представляет собой повышенную техническую, экологическую или иную опасностью для человека в частности, и общества в целом. Это обстоятельство диктует необходимость государственного регулирования инвестиционной деятельности в строительстве, которое будет рассмотрено ниже.

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего мирового богатства).

Точно никто не знает стоимости всей недвижимости. По некоторым оценкам, стоимость всей имеющейся в США коммерческой и жилой недвижимости, соответствующей установленным стандартам качества, находится в диапазоне от 815 млрд. до 4,7 трлн. долл.

Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообразных активов. Более 50% всех физических лиц в развитых странах - это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю имеет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов.

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внушительной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует несколько подходов.

Оценка емкости ипотечного рынка . В середине 1970-х гг. общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с другими долговыми обязательствами - правительственными ценными бумагами и корпоративными облигациями. На основе данных о суммарном количестве непогашенных обязательств можно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего используется коэффициент ипотечной задолженности. Как правило, делается допущение, что ипотечный кредит составляет не более 70% залоговой стоимости предмета залога. Конечно, эти данные не учитывают недвижимость свободную от залога. В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается, прежде всего, как средство приобретения недвижимости, растянутое на 25-30 лет, поэтому подавляющая масса объектов может быть заложена. Мизерность российского ипотечного рынка не позволяет в полной мере применить этот способ в отчетной практике.

Оценка емкости строительного рынка. Другим общим показателем размеров стоимости недвижимости является объем инвестиций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительства (частного и государственного) в развитых странах оценивается из расчета 8-10% валового национального продукта и включает многое - от домов до плотин, новых магистралей и систем обработки питьевых и сточных вод. Поэтому далеко не все может быть учтено как прямые источники роста стоимости недвижимой собственности. Но, так или иначе, цифры показывают, что это значительный ежегодный прирост стоимости в дополнение к существующей.

Методология использования этих данных для определения суммарных показателей стоимости недвижимости статистически имеет слабости, поскольку используемые показатели суть оценочные величины. Однако можно сделать вывод о существенном значении и роли инвестиций в недвижимость в общей инвестиционной активности в развитых странах. Например, в США емкость рынка коммерческой недвижимости почти эквивалентна корпоративному и превышает рынок государственных облигаций.

Рассмотрим регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

- Гражданский кодекс РФ;

- Земельный кодекс РФ;

- Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 33-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

- постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народно-хозяйственной значимости».

Нормативные акты, регулирующие отношения, возникающие между участниками инвестиционно-строительной деятельности можно разделить на три группы.

1. Нормативно-правовые акты регулирующие «технологические» особенности строительной отрасли.

К этой группе относятся акты, определяющие нормы качества, безопасности, порядок получения необходимых разрешительных и иных документов и т.д.

Осуществление строительной деятельности может повлечь угрозу или нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью и безопасности граждан, о чем уже упоминалось выше. Так, согласно ст. 1079 Гражданского кодекса строительная деятельность отнесена к деятельности, имеющей повышенную опасность для окружающих.

С 1 января 2010 г. в соответствии с вступившими в силу изменениями в Градостроительный Кодекс РФ и закон «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ вступил в действие новый механизм надзора и контроля в области строительства, проектирования и инженерных изысканий. С начала 2010 г. прекращают действие лицензии, полученные до ноября 2008 г., на вышеуказанные виды работ. С этого момента ведение в сфере строительства, проектирования и изысканий будет осуществляться только при наличии соответствующего разрешения - допуск СРО (на строительство, проектирование и изыскания).

Продолжение финансово-хозяйственной деятельности компании не разрешается без допуска, который выдает саморегулируемая организация. В случае, когда предприятие не имеет допуск СРО, но продолжает выполнение общестроительных, проектных и изыскательных работ, к нему применяются административные и уголовные взыскания.

СРО (саморегулируемая организация), - организация, созданная на базе некоммерческого партнерства, объединяющая в себе юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на принципах саморегулирования и добровольности, с целью защиты финансовых интересов своих членов, осуществляющих деятельность в области строительства, архитектурного проектирования и инженерных изысканий. Некоммерческое партнерство может получить статус «саморегулируемая организация» в уполномоченной на это Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), на которую также возложены надзорные функции за СРО (постановление Правительства РФ № 864).

Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. №73-ФЗ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Федеральный закон от 17.11.1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определяет права, обязанности и ответственность граждан и юридических лиц, осуществляющих архитектурную деятельность, а также органов государственной власти, органов местного самоуправления при условии наделения их государственными полномочиями, заказчиков (застройщиков), подрядчиков, собственников (владельцев) архитектурных объектов.

К другим нормативным актам относятся многочисленные строительные нормы и правила (СНиПы), стандарты и технические условия, различные инструкции и положения, принимаемые уполномоченными государственными органами. Многие из действующих правил данного вида были утверждены еще союзными ведомствами.

2. Нормативно-правовые акты регулирующие организационные формы и взаимоотношения субъектов инвестиционно-строительной деятельности (права, обязанности, порядок заключения договоров и т.д.).

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет правовое положение участников инвестиционно-строительной деятельности, основания возникновения и порядок осуществления прав собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства. Одними из самых распространенных в строительстве являются подрядные отношения, которые регулируются параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 «Подряд» Гражданского кодекса.

Права и обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Кроме этого для того, чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, передать в пользование необходимые для выполнения работ здания и сооружения, осуществить временную проводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода и оказать иные услуги.

Федеральный закон от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

3. Нормативно-правовые акты регулирующие вопросы финансов, учета и налогообложения.

Экономические и правовые особенности строительной деятельности обуславливают определенную специфику финансирования, статистического, бухгалтерского учета и налогообложения строительных организаций.

2. Задача 1

Условие

Рассчитайте наращенную сумму с исходной суммы в 2 млн. руб. при размещении ее в банке на условиях начисления сложных процентов, если годовая ставка 15%, а периоды наращивания 90 дней, 180 дней, 1 год, 5 лет, 10 лет.

Решение

Начнем с того, что деньги имеют временную стоимость, т.е. рубль, полученный сегодня, стоит дороже, чем рубль, полученный завтра. И не только потому, что инфляция способна снизить его покупательную способность, но и потому, что рубль, инвестированный сегодня, завтра принесет конкретную прибыль. Временная стоимость денег - важный аспект при принятии решений в финансовой практике вообще и при оценке инвестиций в частности.

Вычисление на основе сложного (кумулятивного) процента означает, что начисленные на первоначальную сумму проценты к ней присоединяются, а начисление процентов в последующих периодах производится на уже наращенную сумму. Процесс наращения капитала в этом случае происходит с ускорением. Он описывается геометрической прогрессией. Механизм наращения первоначальной суммы (капитала) по сложным процентам называют капитализацией.

Различают годовую капитализацию (процентный платеж начисляется и присоединяется к ранее наращенной сумме в конце года), полугодовую, квартальную, месячную и ежедневную. Существует также понятие непрерывного начисления процентов, которое по своему смыслу близко к ежедневному начислению.

Расчет наращенной суммы по сложным процентам производится по формуле:

где S - наращенная сумма;

Р - первоначальная сумма, на которую начисляются проценты;

i - ставка сложных процентов, выраженная десятичной дробью;

n - число лет, в течение которых начисляются проценты.

Величина называется множителем наращения сложных процентов. Она показывает, на сколько увеличится одна денежная единица при наращении на нее процентов по ставке i в течение п лет.

Однако в большинстве случаев указывается не квартальная или месячная ставка, а годовая ставка, которая называется номинальной. Кроме того, указывается число периодов (т ) начисления процентов в году. Тогда для расчета наращенной суммы используется формула:

где i - номинальная годовая процентная ставка;

т - число периодов начисления процентов в году;

п - число лет;

тп - число периодов начисления процентов за весь срок.

Рассчитаем наращенную сумму с первоначальной в 2 млн. руб. Временную базу примем равную 360 дням.

S 1 = 2 * (1 + 0,15) 90 / 360 = 2 * (1 + 0,15) 1 / 4 = 2,08 млн. руб.

Доход 80 тыс. руб.

S 2 = 2,08 * (1 + 0,15) 180 / 360 = 2 * (1 + 0,15) 1 / 2 = 2,24 млн. руб.

Доход 160 тыс. руб.

S 3 = 2,24 * (1 + 0,15) 1 = 2,58 млн. руб.

Доход 340 тыс. руб.

S 4 = 2,58 * (1 + 0,15) 5 = 5,19 млн. руб.

Доход 2,61 млн. руб.

S 5 = 5,19 * (1 + 0,15) 10 = 20,99 млн. руб.

Доход 15,8 млн. руб.

Таким образом, наращенная сумма с исходной суммы в 2 млн. руб. при размещении ее в банке на условиях начисления сложных процентов составит 20,99 млн. руб., а дополнительный доход составит:

20,99 - 2 = 18,99 млн. руб.

или

S 1 + S 2 + S 3 + S 4 + S 5 = 0,08 + 0,160 + 0,340 + 2,61 + 15,8 = 18,99 млн. руб.

3. Задача 2

Условие

Проект, требующий инвестиций в размере 160 000 $, предполагает получение годового дохода в размере 30 000 $ на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

Решение

При принятии решений о долгосрочных инвестициях возникает потребность в оценке их эффективности. Для этого нужен долгосрочный анализ доходов и издержек.

Один из основных методов оценки программы инвестиционной деятельности является определение чистого приведенного эффекта (NPV ).

Для этого необходимо:

Определить текущую стоимость затрат (IC 0 ), т.е. решить вопрос, сколько инвестиций нужно зарезервировать для проекта.

Рассчитать текущую стоимость будущих денежных поступлений от проекта, для чего доходы за каждый год CF приводится к текущей дате:

где PV - текущая стоимость доходов;

r - ставка процентов, в виде десятичной дроби;

n - число лет в расчетном периоде.

Далее текущую стоимость затрат сравнить с текущей стоимостью доходов. Разность между ними составит чистый приведенный эффект инвестиционного проекта:

Чистый приведенный эффект показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с альтернативным их вложением, например хранением в банке. Если NPV 0 , значит, проект принесет больший доход, чем при альтернативном размещении капитала. Если же NPV 0 , то проект имеет доходность ниже рыночной и поэтому деньги выгоднее оставить в банке. Если NPV = 0 , то оба варианта вложения капитала обеспечивает одинаковый доход.

По приведенным выше формулам оценим целесообразность инвестиции в размере 160 000$ (табл. 1).

Таблица 1 - расчет текущей стоимости доходов и инвестиционных затрат

Показатели	Учетная стоимость затрат и доходов, долл.	Коэффициент дисконтирования при r = 0,15	Дисконтированная сумма доходов, долл.
Инвестиционные затраты, долл.
Доход, долл.: Первый год
Второй год
Третий год
Четвертый год
Пятый год
Шестой год
Седьмой год
Восьмой год
Девятый год
Десятый год
Одиннадцатый год
Двенадцатый год
Тринадцатый год
Четырнадцатый год
Пятнадцатый год
Итого дохода

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составит:

NPV = 175 420,39 - 160 000 = 15 420,39 $

В данной ситуации она больше нуля. Следовательно, доходность проекта выше 15%, что указывает на необходимость реализации инвестиционного проекта.

Список использованной литературы

1. Бочаров В.В. Инвестиции. - СПб.: Питер, 2003.

2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007.

3. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие / Л.П. Гончаренко. - М.: КноРус, 2005.

4. Кущенко В.В. Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2005.

5. С. Вобленко, Г. Огнев «Система имущественного бюджета» // Городское управление, 2008 - № 7.

6. Слепнева Т.А. Инвестиции. - М.: ИНФРА-М, 2003.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.

курсовая работа , добавлен 28.03.2013

Теоретическая сущность инвестиций и её роль в процессе воспроизводства. Классификация инвестиций, государственное регулирование инвестиционной деятельности организаций. Обеспечение эффективности инвестиционной деятельности предприятия ЗАО "Рубикон-завод".

курсовая работа , добавлен 18.12.2009

Понятие, виды и сущность инвестиций, особенности инвестиционной деятельности предприятия в современных условиях. Механизмы привлечения средств и характеристика их источников. Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности предприятия.

курсовая работа , добавлен 23.08.2013

Задачи инвестиционной политики государства. Анализ инвестиционной политики Российской Федерации. Особенности регулирования инвестиционной деятельности в России, определение путей его совершенствования. Оценка инвестиционной ситуации в государстве.

курсовая работа , добавлен 07.12.2016

Сущность и классификация инвестиционной деятельности. Анализ понятия и содержания инвестиционной политики предприятия. Методы оценки инвестиционной привлекательности проектов. Исследование инвестиционной деятельности предприятия на примере ОАО "МРСК ЮГА".

дипломная работа , добавлен 12.06.2014

Понятие и сущность экономического механизма и экономического регулирования в сельском хозяйстве. Место, роль и значения государства и свободного рынка в экономическом регулировании инвестиционного процесса в сфере сельскохозяйственной недвижимости.

диссертация , добавлен 03.05.2018

Необходимость государственного управления инвестиционными процессами. Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности. Особенности и проблемы регулирования инвестиционной деятельности в регионе на примере Курской области.

курсовая работа , добавлен 02.05.2008

Принципы и отличительные особенности инвестиционной деятельности. Инвестиции как одна из наиболее часто используемых в экономической системе категорий как на макро-, так и на микроуровне. Основные задачи и цель государственной инвестиционной политики.

реферат , добавлен 05.12.2012

Экономическая сущность и классификация инвестиций. Роль инвестиций в достижении макроэкономического равновесия. Государственное регулирование и поддержка инвестиционной деятельности. Состояние и проблемы в инвестиционной сфере Республики Беларусь.

курсовая работа , добавлен 19.05.2014

Сущность инвестиций и их роль в экономическом развитии. Инвестиционная деятельность, признаки, сущность, направления. Кредиты как источники финансирования инвестиционных проектов. Источники формирования инвестиционной деятельности в сфере строительства.

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
Различные варианты инвестиций в недвижимость;
Особенности инвестиций в строительство;
Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

недвижимость обладает высокой ликвидностью;
на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
относительная доступность вложений;
широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
цены на объекты недвижимости довольно высоки;
в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
состояние — наличие и качество ремонта;
инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

вид из окна;
этаж;
соседи;
контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

минимальный уровень вероятности мошенничества;
не требуется делать ремонт;
отсутствие оплаты коммунальных услуг;
процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
относительно невысокие налоги;
простое оформление;
нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

приобретение объектов на стадии строительства;
вложение средств в готовые коттеджи;
покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
полная заморозка стройки;
при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

время существования фирмы;
количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

репутацию фирмы;
сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
отзывы;
насколько опытна компания в комплексном строительстве;
сколько инвесторов у застройщика;
партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

инфраструктура;
близость остановок общественного транспорта и станций метро;
прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

оформить договор долевого участия;
вступить в строительный кооператив;
зарегистрировать инвестиционный вклад;
заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

когда планируется закончить строительство;
каковы условия расторжения;
цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

неэффективное управление;
нецелевое использование средств;
нехватка финансов;
высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

стратегии;
как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
вложения в различные виды недвижимости;
аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

Введение 3

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость 7

2. Методы определения эффективности инвестирования в недвижимость 14

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость 23

Заключение 31

Список использованных источников 35

Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

Современное состояние российской экономики, характеризующееся определенными нарушениями общеэкономических балансов и пропорций, сопровождаемое процессами восстановления и создания новой экономической системы, отражается на функционировании рыночной среды, условиях организации рыночного пространства в России. Однако отсутствие опыта формирования новой системы в условиях демонтажа старого хозяйственного механизма обуславливает необходимость изучения мирового опыта и овладения знаниями, накопленными в процессе исторического развития экономической науки. В рамках мировой экономической мысли аналоги современных процессов, происходящих в России, связанные с формированием новых экономических отношений, отсутствуют. Анализ специфики российской экономики позволяет учитывать тенденции в развитии экономических процессов, оценивать их характер и свойству принимать адекватные меры по регулированию и корректировке элементов новой системы. Поэтому возникает необходимость исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Рыночная среда в условиях реформируемой системы приобретает особые признаки и свойства. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

В обеспечении нормального функционирования любой современной экономической системы важная роль принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации национальной обороны, выполняло определенные функции в сфере экономики. Государственное регулирование экономики имеет долгую историю - даже в период раннего капитализма в Европе существовал централизованный контроль над ценами, качеством товаров и услуг, процентными ставками и внешней торговлей.

Итак, целью данной работы является раскрытие особенностей инвестирования в недвижимость и определение его состояния в современных экономических условиях.

Ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость. Рассмотреть его классификацию.

Рассмотреть инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Объектом исследования является состояние инвестирования в недвижимость, а предметом – непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, дедукция, индукция.

При написании работы были изучены основные нормативные документы, регулирующие недвижимость в РФ, рассмотрены методы определения эффективности инвестирования в недвижимость, изучено состояние инвестиций в недвижимость в условиях кризиса. Также в рамках подготовки данной работы проанализирован мировой опыт поведения рынков жилой недвижимости в периоды кризисов, а также собраны данные по динамике и текущему состоянию наиболее интересных рынков недвижимости России.

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Традиция в теоретическом изучении проблем инвестиций в недвижимость, которая существовала в советской экономической науке, была унаследована и развивается в настоящее время российскими учеными. Категориальный научный аппарат, созданный в отечественной экономической науке, является важной основой для изучения проблем инвестиций в недвижимость. Однако, изменения, произошедшие в этой области в последние десятилетия - это сравнительно новое явление. Также и мировой кризис, который начался у нас в 2008 году, повлиял на решение людей инвестировать в недвижимость. И тема инвестиций в эту область так или иначе касается каждого человека.

Для начала рассмотрим само понятие недвижимости, инвестора и сущность рынка недвижимости.

Согласно ГК РФ к недвижимости как объекту собственности относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно. К таковым относятся: недра, леса, земельные участки, здания и сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты .

Инвестор - это лицо, который вкладывает свои средства в недвижимость. Он характеризуется налоговым статусом, целями, типом имущества, которым он, как ожидается, будет интересоваться, количеством собственных средств, которые он может инвестировать в покупку объекта, и условиями доступного для него кредитного финансирования. Так как эти факторы влияют на оценку ожидаемого потока дохода от имущества и на ставку, по которой должен капитализироваться доход от имущества, определение характеристик и особенностей типичного инвестора представляет собой важный этап, предшествующий непосредственной оценке имущества. Фактически типичный инвестор идентифицирует рынок для рассматриваемого имущества, устанавливая область альтернативных инвестиционных возможностей, конкурирующих с данным имуществом. Такой инвестор рассматривается как наиболее вероятный инвестор, который, как ожидается, проявит интерес к соответствующему типу имущества на заданном рынке в заданное время. Процесс идентификации такого инвестора требует со стороны оценщика детализированного и осторожного рыночного анализа, а также самого рынка недвижимости.

Рынок недвижимости один из наиболее емких рынков. К основным его особенностям относится: наличие значительного числа юридических формальностей и документов; возможность ограничения свободной конкуренции; неполнота и своевременность информации; невозможность совершать сделки по образцам; наличие значительных операционных издержек.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду .

Инвестиции в недвижимость один из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора, ведь их стоимость не будет равна 0.

Инвестиционная стоимость зависит от ценности объекта, которая определяется способностью объекта инвестиций соответствовать определенным критериям, таких как обеспечение прав и преимуществ собственника. Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора.

В экономической теории существуют следующие виды инвестиций в недвижимость :

Инвестиции в городскую недвижимость;

Инвестиции в загородную недвижимость;

Инвестиции в земельную недвижимость;

Инвестиции в офисную недвижимость;

Инвестиции в складскую недвижимость;

Инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам:

По объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.);

По региону инвестирования (Казань, Москва, заграница);

По стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта).

По форме финансирования:

1) по правовому статусу (частные и государственные).

2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания).

3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Как и любой другой объект инвестирования, инвестиции в недвижимость обладают своей спецификой, которая состоит как из положительных, так и отрицательных элементов. Таким образом, основными свойствами инвестирования в недвижимость являются :

1) Необходимость обладания крупным первоначальным капиталом. Итак, если инвестор располагает всего лишь парой тысяч долларов, он не сможет инвестировать их в какой-либо крупный объект, хотя и существуют различные способы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, инвестирование на стадии строительства того или иного здания, так как стоимость квартиры после окончания строительства, скорее всего, сильно возрастет по сравнению с той суммой, которую инвестору пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой.

2) Относительно низкая ликвидность. Если инвестору срочно потребуется высвободить свои средства от недвижимости, то это скорее всего ему не удастся.

3) Возможность получать доход вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Это свойство проявляется, когда мы говорим о сдаче недвижимости в аренду.

4) Внезапное изменение стоимости активов. Однако в случае с недвижимостью, как правило, предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на внешние факторы, такие как: степень престижности района их расположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и – динамику спроса и (или) предложения за последнее время. Так же существуют и внутренние факторы, среди которых: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, площадь, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома, внутреннюю инфраструктуру, физический износ, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости.

4) Условия законодательства. Эта особенность может проявиться в случае незнания всех бюрократических тонкостей, что может повлечь за собой крупные неприятности.

5) Практически полное отсутствие инфляционного риска. Здесь имеется в виду договор с застройщиком, где устанавливается конечная сумма за объект инвестирования, порядок и сроки ее внесения.

1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью.

2) Антиинфляционная устойчивость недвижимости.

3) Повышенный уровень риска. Это объясняется более длительными сроками капитальных вложений и недостаточностью и сложностью доступа к рыночной информации. Также причиной этого выступает недостаточная ликвидность недвижимости.

5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

В практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. К ним относится :

1) Акции и доли компаний, занимающихся строительством, эксплуатацией недвижимости и производством строительных материалов и оборудования.

2) Доли и паи фондов, инвестирующих непосредственно в объекты недвижимости или в компании, владеющие объектами недвижимости.

3) Ипотека. Это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости.

4) Опцион на покупку (продажу) недвижимости. Это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

5) Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона.

6) Право преимущественной аренды земли. Создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю.

7) Лизинг недвижимости. Это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости, который является самым долгосрочным видом лизинга.

При формировании инвестиционного портфеля чаще всего используются сочетание вышеперечисленных финансовых инструментов с целью повышения диверсификации и получению максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости четко регулируется. Его характерная черта – это наличие специальной нормативно-правовой базы, которая также регламентирует и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Особенность также заключается в том, что роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значима, чем в других секторах экономики.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, ясно, что инвестиции в недвижимость неотъемлемая часть современной экономики, которая является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов. Также инвестиции в недвижимость имеют свою классификацию, свойства, инструменты и нормативно-правовые акты регулирования. Все операции по инвестициям в этой области происходят на рынке недвижимости, который является одним из наиболее емких рынков.

2. . Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Для начала рассмотрим методы оценки рыночной стоимости недвижимости, их выделяют 2:

метод сравнения

затратный метод

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Все это делается для выявления эффективности инвестирования в недвижимость. В свою очередь, работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя этапы;

1. Оценка существующей ситуации;

2. Разработка концепции эффективного использования объекта;

3. Анализ экономической эффективности проекта.

Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2.1) :

Рис. 2.1. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость

Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.

Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС) определяется по формуле:

ЧНС =  (Дт - Кт)/(1+Е) т = Дн - Кн, (2.1)

где: Дт - доход в год Т, руб.;

Кт - капиталовложения за счет собственных средств в год Т, руб.;

Е - ставка дисконтирования в десятичных дробях;

Т - порядковый номер года с начала расчетного периода;

Р - длительность расчетного периода, год;

Дн - доход приведенный к началу расчетного периода, руб.;

Кн - капиталовложения, приведенные к началу расчетного периода, руб.

Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.

Накопленный денежный поток определяется по формуле (2.1) при условии, что Е=0.

Внутренняя рента (Евн) определяется путем нахождения величины Е в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0.

Срок возврата капитала (Тв) определяется путем нахождения величины Р в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0 .

Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.

Предельные капиталовложения определяются по формуле (2.1) при условии, что Кт= О.

Теперь перейдем к рассмотрению удельных показателей.

Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.

Формула для расчета модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR) выглядит следующим образом:

(2.2)

где: CFt - приток денежных средств в периоде t = 1, 2, ...n;

It - отток денежных средств в периоде t = 0, 1, 2, ... n (по абсолютной величине);

r - барьерная ставка (ставка дисконтирования), доли единицы;

d - уровень реинвестиций, доли единицы (процентная ставка, основанная на возможных доходах от реинвестиции полученных положительных денежных потоков или норма рентабельности реинвестиций);

n - число периодов.

В левой части формулы - дисконтированная по цене капитала величина инвестиций (капиталовложений), а в правой части - наращенная стоимость денежных поступлений от инвестиции по ставке равной уровню реинвестиций.

Отметим, что формула MIRR имеет смысл, если терминальная стоимость притоков превышает сумму дисконтированных оттоков денежных средств (приток денег больше их оттока).

Критерий MIRR всегда имеет единственное значение и может применяться вместо показателя IRR для оценки проектов с неординарными денежными потоками. Проект приемлем для инициатора, если MIRR больше барьерной ставки (цены источника финансирования) .

Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.

Внутренняя норма доходности определяется по формуле:

(2.3)

Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле:

(2.4)

Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVb и rb>IRR>ra.

Достоинством показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых .

Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле:

PI =  ----- : IC. (2.5)

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI

Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

Расчет производится следующим образом:

(2.6)

где r - месячная ставка дисконтирования;

CFt - чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t .

Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических показателей, и прежде всего - нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений - период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.

Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).

Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления

Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

После резкого ухудшения состояния мировой экономики в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в первом полугодии 2009 года оказался одним из самых низких в истории.

Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю.

По данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть на рис. 3. 1:

Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

В нашей стране, равно как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования, вновь возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали с недоверием смотреть на возможность вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем более во многих странах Европы и в США недвижимость начала дешеветь.

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Доходность жилья за 2009 г.

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая .

Рис3.3. Стоимость жилья за 2009 г .

По данным Федеральной службы государственной статистики, годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн. кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

Рис. 3.4. Ввод в действия жилых домов

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

В РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

В Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

В Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

В Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 3.5. Ввод в действие жилых домов в РФ, млн. кв. м.

Данные рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

Также существуют различные схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6).

Рис. 3.6. Доли различных схем финансирования во вводе жилья

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% .

Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

Есть банки, но даже самым надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции.

Фондовые биржи – полностью потеряли доверие инвесторов. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны так же, как и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в условиях кризиса сохранять и приумножать капитал с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить за счет этого качества дополнительную прибыль.

Поэтому в ближайшее время следует ожидать прихода инвесторов с фондовых рынков на рынок недвижимости.

При этом многие эксперты выражают некоторые опасения, связанные с инвестированием в новые дома. Одной из главных проблем, которые ожидают человека, рискнувшего в данный момент вложить деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у малоизвестного застройщика, нет гарантий, что строительство будет доведено до конца и дом будет сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.

Также сейчас вызывает большое опасение приобретение квартир на начальной стадии строительства. Так как в условиях разразившегося кризиса в первую очередь пострадала банковская сфера, и выдача кредитов сильно ужесточилась, то в основном строительные компании будут наиболее заняты в основном доделкой уже строящихся домов. И новые дома будут возводиться не в таких уж глобальных количествах. Также возрастают риски, связанные с их реализацией.

Еще одним из рисков в настоящее время является срок завершения строительства. Он может существенно вырасти для каждого индивидуального объекта. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость всегда были подвержены возникновению задержек связанных с документацией, т.е. такая проблема существовала и ранее, в теперешних условиях это может иметь и более плачевные результаты. Минимизировать возникновения подобных моментов возможно лишь внимательным изучением и анализом возможных объектов инвестирования, их долголетие, репутацию, источники финансирования.

Таким образом, существует угроза появления как недостроенных объектов, так и продления сроков завершения работ.

Несмотря на то, что рынок недвижимости в данный момент переживает некоторый спад, некоторые аналитики видят в этом и положительные стороны. Они считают, что рынок покинут некомпетентные игроки.

На сегодняшний день есть три главные опасности, которые подстерегают инвестора, решившего вложить деньги в недвижимость. Первая – это опасность вложить средства в компанию – банкрот. Для того чтоб этого не произошло, следует внимательно выбирать объект для инвестирования. Вторая – это сроки окончания строительства. В сложившейся ситуации, чтобы избежать в будущем проблем, связанных с увеличением сроков реализации, следует вкладывать средства в объекты, находящиеся на конечном этапе строительства, или в уже готовые объекты. И последняя – это опасность купить недвижимость по более высокой цене, чем придется реализовывать. Сильнее всего это затрагивает рынок вторичного жилья и массового строительства, поскольку здесь возможно перенасыщение рынка.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что вложения в недвижимость считаются одними из наиболее привлекательных для частных инвесторов. При этом в условиях кризиса появляются дополнительные возможности для получения высоких доходов от вложения денежных средств в жилую недвижимость. В результате влияния экономического кризиса стоимость жилья в России и многих других странах значительно снизилась. В то же время, данное падение цен во многих случаях не связано с влиянием фундаментальных факторов, определяющих спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе, что позволяет находить недооцененные активы со значительным потенциалом роста. При этом доходность вложений в подобные активы может значительно превышать средние значения в периоды стабильного роста экономики.

Таким образом, ключевыми условиями эффективного инвестирования в условиях кризиса являются наличие сильно подешевевшего актива, обладающего значительным потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене.

Заключение

Изучение инвестиций в недвижимость очень важно, особенно в сложившейся ситуации в связи с мировым кризисом.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.

Исходя из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход от капиталовложений, максимальный доход на единицу капиталовложений, минимальный срок, за который будет получен нормативный доход от вложений.

Анализ эффективности инвестиционных проектов - сложный процесс, поэтому лишь точные расчеты и компетентность экспертов способны привести к полной реализации инвестиционных планов.

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние на рынок недвижимости.

В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации.

Сейчас, как никогда, велики риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Во-первых, вложение средств в компанию – банкрот. Во-вторых, сроки окончания строительства. И, в-третьих, покупка недвижимости по более высокой цене, чем придется реализовывать.

Список использованных источников

Гражданский кодекс Российской Федерации // Система «КонсультантПлюс».

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Система «КонсультантПлюс».

Аликаева М.В. Источники финансирования инвестиционного процесса // Финансы. -2008. -№ 5. -C.12-14.

Бевзелюк А.А. Анализ инвестиционных проектов: Учебно-методическое пособие. -Мн.: 2008, -31с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 2007. -263с.

Бланк И.А. Управление инвестиционными предприятиями. -К.: Ника-Центр, Эльга, 2008. -480с.

Бард В.С., Бузулуков С.Н. Инвестиционный потенциал российской

экономики. М., 2004.

Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер,

Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2007.

Золотогорова В.Г. Инвестиционное проектирование. - М.: ИП

Перспектива, 2004.

11. Игонина Л.Л. Рынок инвестиций в современной экономике. М., 2004.

12. Карякина О.А. Финансы: Курс лекций / О.А.Карякина, Н.А.Прокопович; Академия управления при Президенте Республики Беларусь. -Мн., 2002. -174с.

Киселева Н.В., Боровикова Т.В., и др. Инвестиционная

деятельность: уч. пособие. – М.: КНОРУС, 2005.-432с.

Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. -М.: Финансы и

статистика, 2006. -768с.

Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор

инвестиций. Анализ отчетности. М., 2005.

Колбина М. Недвижимость под давлением кризиса.//РЦБ, 2009 №5/6.

Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М:

Феникс, 2008- 508с.

Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2007. – (Учебники для вузов. Специальная литература).

Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

Марголин А.М., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций:

учебник. – М.: «ТАНДЕМ». Изд. «ЭКМОС» 2007. - 183с.

Пеньевская И.С., Щербаков А.И. Оценка состоятельности

инвестиционного проекта. Новосибирск, 2007.

Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий // Экономист. -2007. -№ 8. -C.28-37.

Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие. - 5-е изд., испр. - М.:

ОМЕГА-Л, 2008. - 237 с.

Савчук В. Анализ и разработка инвестиционных проектов. М., 2006

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2008. -319с.

Чернов В.А. Инвестиционная стратегия: уч. пособие для вузов. – М.:

ЮНИТИ-Дана, 2007.-158с.

Фридман Дж.П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. / Пер.с англ. -М.: Дело Лтд., 2007. -437с.

Харин А., Володин А. непрямые инвестиции в недвижимость:

выбирая между домом и паем. // РЦБ. 2008 №23/24.

Холт Р.Н., Бариес Сет. Планирование инвестиций. М., 2004.

Хонко Я. Планирование и контроль капвложений. М., 2003.

Шарп У.Ф., Александрер Г.Дж., Бэйли Дж.В. Инвестиции. М., 2003.

Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред.

В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

Менеджмент организации. / Под ред. З. П. Румянцевой, Н. А.

Соломатина. М., 2005.

34. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред.

Е.С.Стояновой. -5-е изд., перераб. и доп. -М.: Изд-во «Перспектива», 2002. -656с.

Формулы расчета эффективности проекта –

http://www.belinvest.info/theory.html

MIRR - модифицированная внутренняя норма доходности

(рентабельности) - http://www.financial-analysis.ru/methodses/metIAMIRR.html

IRR - внутренняя норма доходности. - http://www.basegroup.ru/solutions/scripts/details/irr_analysis/

Эффективное инвестирование - это просто. - http://www.profiz.ru/se/10_2007/Effektivinv10/ и их оценка» Студент факультета... в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость . Все отдельные блоки информации, отобранные...

Выбор редакции

На вопрос «Можно ли строить дом без разрешения на строительство?

, Эксперт Службы Правового консалтинга компании "Гарант" Любой владелец участка – и не важно, каким образом тот ему достался и какое...

Ип на осно какие налоги платит?

Индивидуальные предприниматели вправе выбрать общую систему налогообложения. Как правило, ОСНО выбирается, когда ИП нужно работать с НДС...

Доходы и расходы будущих периодов Как распределить расходы, затрагивающие несколько налоговых периодов

Теория и практика бухгалтерского учета исходит из принципа соответствия. Его суть сводится к фразе: «доходы должны соответствовать тем...

Экономические циклы, их особенности и виды

Развитие национальной экономики не является равномерным. Оно подвержено макроэкономической нестабильности , которая зависит от...

Необходимо знать от чего зависят цены на жилье

Приветствую вас, дорогие друзья! У меня для вас прекрасная новость – собственному жилью быть ! Да-да, вы не ослышались. В нашей стране...

Контрольная работа: Экономическая мысль Древней Греции

Современные представления об особенностях экономической мысли средневековья (феодального общества) так же, как и времен Древнего мира,...

Бухгалтерские проводки по реализации товаров и услуг 1с бухгалтерия 8

Продажа товаров оформляется в программе документом Реализация товаров и услуг. Документ можно провести, только если есть определенное...

Оборотные активы организации

Теория бухгалтерского учета. Шпаргалки Ольшевская Наталья 24. Классификация хозяйственных средств организацииСостав хозяйственных...

Граница между европой и азией Америка относится к европе

Союз) значительно выросли числом в последние десятилетия. До лета 2011 года союз этот назывался Западноевропейским. Список европейских...

Новое

Репетиторство

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования.

Признаки недвижимости как объекта инвестиций:

? недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

? существует прочная физическая и юридическая связь с землей;

? недвижимость невозможно похитить или нанести ей какой-либо ущерб;

? стоимость недвижимости в настоящее время очень высока;

? доступность к полной и достоверной информации о сделках невелика;

? долговечность объекта инвестирования;

? потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

? способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

? новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящихся земель, зданий, сооружений;

? стоимость недвижимого имущества постепенно (со временем) возрастает;

? недвижимостью, портфелем инвестиций нужно постоянно управлять, для того чтобы получать доходы;

? на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек;

? необходимо соблюдать при совершении определенных видов сделок (например, покупка земли, зданий, сооружений) установленные государством процедуры.

Инвестиции в сферу недвижимости имеют многоцелевое назначение. Целью инвестора является:

- налоговое укрытие, или изъятие части дохода из налогооблагаемой базы;

- для получения нематериальных выгод в виде престижа, связанного с владением определенными видами недвижимости.

К основным особенностям инвестиционной деятельности в сфере строительства можно отнести:

Во-первых, ее особый объект - недвижимость.

Рассмотрим регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

- Гражданский кодекс РФ;

- Земельный кодекс РФ;

- Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 33-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

Нормативные акты, регулирующие отношения, возникающие между участниками инвестиционно-строительной деятельности можно разделить на три группы.

1. Нормативно-правовые акты регулирующие «технологические» особенности строительной отрасли.

К этой группе относятся акты, определяющие нормы качества, безопасности, порядок получения необходимых разрешительных и иных документов и т.д.

3. Нормативно-правовые акты регулирующие вопросы финансов, учета и налогообложения.

2. Задача 1

Условие

Решение

Расчет наращенной суммы по сложным процентам производится по формуле:

где S - наращенная сумма;

Р - первоначальная сумма, на которую начисляются проценты;

i - ставка сложных процентов, выраженная десятичной дробью;

n - число лет, в течение которых начисляются проценты.

где i - номинальная годовая процентная ставка;

т - число периодов начисления процентов в году;

п - число лет;

тп - число периодов начисления процентов за весь срок.

Рассчитаем наращенную сумму с первоначальной в 2 млн. руб. Временную базу примем равную 360 дням.

S 1 = 2 * (1 + 0,15) 90 / 360 = 2 * (1 + 0,15) 1 / 4 = 2,08 млн. руб.

Доход 80 тыс. руб.

S 2 = 2,08 * (1 + 0,15) 180 / 360 = 2 * (1 + 0,15) 1 / 2 = 2,24 млн. руб.

Доход 160 тыс. руб.

S 3 = 2,24 * (1 + 0,15) 1 = 2,58 млн. руб.

Доход 340 тыс. руб.

S 4 = 2,58 * (1 + 0,15) 5 = 5,19 млн. руб.

Доход 2,61 млн. руб.

S 5 = 5,19 * (1 + 0,15) 10 = 20,99 млн. руб.

Доход 15,8 млн. руб.

20,99 - 2 = 18,99 млн. руб.

или

S 1 + S 2 + S 3 + S 4 + S 5 = 0,08 + 0,160 + 0,340 + 2,61 + 15,8 = 18,99 млн. руб.

3. Задача 2

Условие

Решение

При принятии решений о долгосрочных инвестициях возникает потребность в оценке их эффективности. Для этого нужен долгосрочный анализ доходов и издержек.

Один из основных методов оценки программы инвестиционной деятельности является определение чистого приведенного эффекта (NPV ).

Для этого необходимо:

Определить текущую стоимость затрат (IC 0 ), т.е. решить вопрос, сколько инвестиций нужно зарезервировать для проекта.

Рассчитать текущую стоимость будущих денежных поступлений от проекта, для чего доходы за каждый год CF приводится к текущей дате:

где PV - текущая стоимость доходов;

r - ставка процентов, в виде десятичной дроби;

n - число лет в расчетном периоде.

Далее текущую стоимость затрат сравнить с текущей стоимостью доходов. Разность между ними составит чистый приведенный эффект инвестиционного проекта:

По приведенным выше формулам оценим целесообразность инвестиции в размере 160 000$ (табл. 1).

Таблица 1 - расчет текущей стоимости доходов и инвестиционных затрат

Доход, долл.:

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составит:

NPV = 175 420,39 - 160 000 = 15 420,39 $

В данной ситуации она больше нуля. Следовательно, доходность проекта выше 15%, что указывает на необходимость реализации инвестиционного проекта.

Подобные документы

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Вариант 1. Жилая недвижимость