Индивидуальная жилищная застройка и частное ведение хозяйства. Дома и другие строения на участках ижс

Приобретая территорию для ИЖС, на ней необходимо организовать . Можно запланировать постройку жилого дома, сооружений хозяйственного типа, и не только. Но если нарушить существующие нормативы, все труды могут оказаться напрасными.

Одна из категорий земель в РФ – это Как раз на них располагаются участки под ИЖС. Их главным предназначением как раз является установка сооружений в личных целях. Следует отметить, что эти территории самые востребованные среди населения. Люди приобретают их, чтобы строить дома, гаражи,

Правовые аспекты

О целевом назначении участка под ИЖС можно узнать из 7 статьи ЗК РФ. В ней указано, что постоянное проживание на участке более чем одной семьи, является невозможным.

Построенное здание должно обязательно соответствовать характеристикам, на которые указывают статьи 48 и 49 Градостроительного кодекса. Например, ограничена максимальная высота дома – 3 этажа. Но возможна постройка четырехэтажного здания, если последний этаж будет служить в качестве мансарды.

Любая собственность, включая землю и возведенные на ней объекты, в обязательном порядке должна быть зарегистрирована. Порядок регистрации указан в Федеральном законе №122.

Владелец такого участка имеет определенные , которые закреплены в 49 статье Градостроительного кодекса.

Подключение к дому необходимых для жизни коммуникаций должно проводиться в соответствии с 190-ФЗ (статья №48, п.5).

Собственник жилого строения без ограничений может претендовать на получение коммунальных услуг, о чем говорит ПП РФ №344. На данные услуги действуют расценки, принятые на территории конкретного населенного пункта.

Запланировав стройку, очень важно согласовать это действие с муниципалитетом.

• Те, кто приобретают участок, чаще всего планируют строительство на нем жилого дома. Если объект будет возведен по всем правилам, ему присвоят статус жилого помещения. А это значит, что в нем без труда можно будет Одним из ограничений по строительству является площадь дома – она не может превышать 1500метров. Нельзя пристраивать строение к другим объектам – оно должно быть расположено отдельно.
• Кроме жилого помещения, владелец участка имеет право возводить надворные постройки. Например, баню, гараж, стайку или сарай. Нельзя упускать из вида право разбивать у дома сад и огород для использования в личных целях.

Планируя обустройство территории, необходимо соблюдать нормы, установленные законом. К примеру, есть такое понятие, как красная линия. Это полоса, которая отделяет улицу от личного участка. Так вот, есть необходимость сохранять расстояние в 5метров между этой линией и жилым зданием.

По существующим нормативам, соседская территория должна находиться не менее чем в трех метрах от дома.

А нежилые строения должны быть удалены от границы с соседями более чем на 1метр.

Нарушение установленных правил не пройдет бесследно. Первые сложности возникнут, когда появится необходимость подключать дом к ЛЭП и прочим коммуникациям. Кроме этого, запрет может последовать и на в доме. Крайней мерой в таких случаях является снос здания.

Открытие гостиницы на участке ИЖС

В законах об ИЖС нет запрета на строительство гостиниц. Зданиями, состоящими из малого количества этажей, могут считаться не только дома, предназначенные для проживания.

Сюда можно отнести и помещения коммерческого типа, и здания, которые служат для ведения хозяйственной деятельности, например, склады.

Поэтому, сооружение гостиниц на участках под индивидуальное жилищное строительство, можно считать возможным.

Но перед тем, как заняться данным проектом, необходимо обратиться к местным властям для того чтобы получить разрешение.

Самое частое направление для использования участков ИЖС – это с последующим проживанием. Кроме жилых домов, можно строить и нежилые помещения для иных нужд – например, гараж или баню. Однако характеристики построенных зданий должны соответствовать установленным в законе нормативам. Их несоблюдение, как правило, влечет за собой наложение административной ответственности.

ИЖС - аббревиатура, которая расшифровывается как "индивидуальное жилищное строительство". Многие желающие приобрести территориальный участок с ней знакомы и знают, что это категория земли, для которой она предназначена. Что такое ИЖС по своей сути? Какие возможности скрывает это обозначение? Какой должна быть территория для него? Обо всем по порядку.

Общее понятие

Что такое ИЖС? Как уже говорилось, это категория земли определенного назначения. Название говорит само за себя - на таком участке можно строить индивидуальный коттедж, в котором будет проживать одна семья. Это очень востребованный вид недвижимости, поскольку загородное домостроение становится все более популярным - многие предпочитают сменить душный город на свежий воздух. Если у вас имеется земля под ИЖС, вы имеете право использовать ее для возведения жилого дома для постоянного или временного проживания, не предназначенного для коммерческого использования. При этом строение будет иметь точный адрес, в нем можно оформить прописку.

Земельные участки ИЖС и прилегающие к ним ближайшие территории должны быть оснащены всей необходимой инфраструктурой:

• Пригодными для проезда дорогами, очищаемыми зимой от снега коммунальными службами.
• Школами, детскими садами, больницами, магазинами.
• Пассажирским транспортом общего пользования.

Размеры

Минимальный участок под ИЖС должен иметь площадь 300 м 2 (3 сотки), максимальный - 30 соток. Размер территории определяется местными властями в регионах. От чего он зависит:

• Наличие свободных земель.
• Спрос.
• Степень заселения региона.
• Целесообразность отвода земель в зависимости от приоритетного развития края.

Кроме общих норм существуют ограничения, накладываемые планом будущего дома: минимальный размер участка определяется площадью будущей застройки, на нем должны разместиться строительные материалы и машины, подсобные установки. Данный параметр рассчитывается при разработке проекта, который согласовывается с кадастровыми и градостроительными органами.

Не запутайтесь в сокращениях

В случае покупки и регистрации важно понимать, что такое ИЖС и как такой участок должен быть оформлен.

Современный рынок земельных угодий предлагает территории разного назначения, все они имеют свои аббревиатуры:

• ДНП - дачное некоммерческое партнерство.
• СНТ - садовое некоммерческое товарищество.
• ЛПХ - личное подсобное хозяйство.

Участки ДНП и СНТ, по идее, предназначены для хозяйственного использования. На них разрешена установка небольших дачных домов и построек, но именно эту лазейку используют многие землевладельцы и возводят на них полноценные дома. Правда, получить прописку в таких весьма непросто. Сложности возникают с проведением достаточного для обеспечения нужд жилого дома водопровода и линий электропередач: приходится получить согласие многих дачников в товариществе, обойти административные барьеры.

Земля ЛПХ предназначена для садоводства. Она может располагаться внутри поселка как приусадебная территория или быть частью полевого участка. Максимум, что может быть на ней построено - кладовка для хранения инструмента. Территория категории ЛПХ может быть заменена на ИЖС, если это не будет противоречить нормам и законам.

Конечно, каждый участок должен использоваться по своему назначению. Строительство ИЖС без дополнительных сложностей доступно только на соответствующей территории.

Какие преимущества дает присвоенный статус ИЖС

Ситуации, в которых без соответствующего разрешения не обойтись:

• При необходимости получения технических условий для проведения газопровода, линий электропередач достаточного напряжения, центральной системы водопровода в органах управления.
• Если есть потребность в получении кредита на строительство, банк не выдаст ссуду без разрешительной документации.
• Применение материнского капитала для возведения дома.
• Участок может принимать участие в различных государственных программах поддержки и получения льгот.

Если земля не оформлена соответствующим образом, в отношении застройщика могут быть применены штрафные санкции за незаконную установку разных сооружений и дома, органы управления могут заставить хозяина убрать эти строения посредством судебных разбирательств.

Иными словами, получение разрешения дает вам право спокойно пользоваться территорией по назначению.

Как оформить участок для строительства

Чтобы возведение дома было законным и беспрепятственным, необходимо получить соответствующее разрешение для земли. При покупке площади обращайте внимание на обозначение в сертификате, прилагаемом к документам. В нем должна быть указана категория "Земли населенных пунктов", разрешенное использование "Для отдельно стоящих жилых домов на одну семью с приусадебными участками".

Если у вас имеется участок без нужного обозначения, обратитесь в органы местного самоуправления для пересмотра статуса. Во многих случаях внутрипоселковые территории могут быть переведены в категорию ИЖС, если это не противоречит нормам и ограничениям (недостаточная или избыточная площадь, близость к охраняемым объектам: рекам, заповедникам).

Где получить разрешение

Земля под ИЖС может быть оформлена на отведенной для этого территории. Власти районов выделяют определенные площади, к которым подводят необходимые коммуникации и инфраструктуру. Соответственно, оформить ИЖС можно у органов управления конкретной местности.

Для специфических ситуаций (использование природных ресурсов в недрах земли, применение атомных технологий на участке и других) обратитесь к Градостроительному кодексу. В нем указан перечень инстанций, в которые необходимо обратиться в той или иной ситуации. Но, как правило, земельные участки используются по целевому назначению, и нестандартные обстоятельства возникают крайне редко.

Сроки, о которых нужно знать

Разрешение на строительство дома ИЖС выдается сроком на 10 лет. В течение этого времени на участке можно возвести дом, зарегистрировать его и оформить прописку.

1 марта 2018 года закончится так называемая «дачная амнистия». Это период, когда собственники садовых участков могут документально оформить некоторые объекты недвижимости в упрощенном порядке. Многие, пользуясь этим, регистрируют дачные домики. Соответственно, в дальнейшем имеют возможность зарегистрироваться в нем, и земля будет переведена в категорию, разрешенную для строительства.

Не многие успеют до указанной даты построить коттедж на таком участке и оформить все документы в упрощенном порядке. Соответственно, в дальнейшем придется через суд отстаивать свои права на дом, чтобы он не был признан самовольной постройкой.

Процесс регистрации

Мы рассмотрели, что такое ИЖС. Теперь необходимо разобраться в процессе его оформления.

Первым делом соберите пакет документов:

1. Бумагу, подтверждающую право собственности на участок.
2. Ситуационный план, выданный градостроительным органом.
3. Паспорт заявителя.
4. В случае необходимости - доверенность, оформленную на представителя владельца.
5. Проектную документацию на дом (все планы, пояснительную записку к технической части, заверенную информацию об инженерных сетях и коммуникациях, расположение строений).
6. Одобрение экспертных органов (если проект был создан не профессиональной лицензированной организацией).

Стоит знать, что наличие проекта для строительства дома не выше 3-х этажей не обязательно, но очень желательно.

Собранный пакет документов вместе с заявлением предоставляется в уполномоченный орган непосредственно заявителем или официально доверенным лицом. В течение 10 рабочих дней организация обязана проверить предоставленные данные и сверить их с нормами и требованиями градостроительства. Далее выносят решение об отказе в разрешении или предоставляют право на индивидуальное жилищное строительство.

Где приобрести

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется в самых разных местностях, отведенных для этого: в городской черте и в сельской местности за чертой мегаполиса на разном отдалении. Выбор того или иного района зависит исключительно от личных предпочтений и финансовых возможностей хозяев.

Стоимость участков ИЖС

Во всех регионах своя средняя цена за 1 сотку ИЖС. Подмосковье для частного домостроения выбирают в основном жители столицы, желающие иметь свой уголок вдали от шумного города, но в то же время оставаться рядом. Средняя стоимость 100 м 2 зависит от удаленности от МКАД, престижа местности и спроса на землю, подведенных коммуникаций и начинается от 45 000 руб. (в г. Павловский Посад). Соответственно, чем ближе к Москве, тем дороже (например, в пос. Ивушкино цена стартует от 189 000 руб./сотка).

Бесплатные участки

Далеко не всем доступна покупка земли под застройку. В этом случае государство предоставляет возможность получить земельный участок бесплатно для некоторых категорий лиц. Кто может этим воспользоваться?

1. Семьи, в которых имеется 3 и более детей, получают участок под строительство на безвозмездной основе.
2. Герои Труда РФ.
3. Герои Социалистического Труда.
4. Кавалеры ордена Трудовой Славы.
5. Герои Советского Союза и РФ.

В каждом регионе имеются свои нормативные акты, согласно которым осуществляется предоставление бесплатных участков земли. Ими определяется как размер доступной территории, так и категории получателей (инвалиды, дети-сироты и т.д.).

К сожалению, как показывает практика, места для строительства на безвозмездной основе отличаются неудобным расположением. Это объясняется тем, что более удобные территории пользуются коммерческим спросом, редко муниципальные власти упускают возможность заработать на этом. Конечно, так бывает не всегда, но все же в своем большинстве участки располагаются вдали от городов, хорошей инфраструктуры.

Как получить участок по минимальной цене

Интересный способ, доступный в некоторых регионах: можно найти бесхозный участок, который не отмечен на кадастровой карте. За свой счет поставить его на государственный учет и предоставить документы в департамент недвижимости местного значения, где его проверят «на чистоту». Далее участок выставляют на торги. По истечении месяца, если никто не заинтересовался данной землей, вы сможете оформить аренду на нее сроком до 6 лет, далее построить дом и оформить его в собственность, а следом и территорию.

Если желающие все же появились, можно выиграть аукцион по заниженной или приемлемой для вас цене. Тут уж как получится.

Минусом данного способа может стать большое количество дополнительных затрат на строительство: проведение коммуникаций или обеспечение дома энергоресурсами, ведь на незарегистрированной территории нет никаких готовых удобств. Кроме того, если в процессе регистрации один из органов власти не одобрит оформления, убытков никто вам не возместит.

Аренда как вариант использования земли для различных целей может стать способом приобретения на выгодных условиях: с 1 марта 2015 г. в Земельном кодексе появились статьи 39.5 и 39.10, согласно которым, государственной землей можно пользоваться в течение 5 лет для ведения личного хозяйства или строительства дома бесплатно. После данного срока можно оформить собственность на эти участки.

ИЖС является одним из самых популярных для строительства видов участка.

Такой вид разрешенного использования земли подразумевает под собой использование надела для индивидуального жилищного строительства .

Но, при необходимости, ВРИ земли можно и изменить.

Удобнее всего осуществлять строительные работы в черте населенных пунктов, из них самый благоприятный вариант – земли, выделенные .

Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм , прописанных в СНиПах.

Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:

• Составление схемы планировки участка.
• Получение разрешения на ведение строительных работ.

Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний :

• от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
• от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
• от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
• от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.

Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов , защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.

Жилой дом

Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:

• Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
• Площадь строения — не более 1500 м 2 .
• Размещение стройобъектов до «красной линии».

Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.

Противопожарный режим диктует следующие правила:

• Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
• Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
• Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
• Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
• Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.

Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:

• Высота потолка – 2,5 м.
• Площадь гостиной – от 12 м 2 .
• Размер спальной комнаты – от 8 м 2 .
• Суммарная площадь санузла – от 2,7 м 2 .

Законодательно регламентирована высота изгороди : 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.

Гараж

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства .

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

• Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов .
• Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
• Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
• Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
• Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.

Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент . Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются , поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.

Баня

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил :

• удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
• расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
• расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
• возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен .

Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи .

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

• качественный грунт;
• отсутствие затенения от деревьев;
• использование естественного противоветрового заграждения;
• отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.

Скважина

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания . До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

• Наличие плана застройки участка.
• Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
• Расстояние до септика – свыше 25 м.
• Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Сарай

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.

• 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
• 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Навес

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей . Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Веранда

Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.

Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.

Беседка

При строительстве беседки существуют следующие правила:

• для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
• для временного строения отступ от забора – 1 м.

Туалет и выгребная яма

Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м .

При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.

Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м. , от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.

Что еще разрешено

Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.

Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:

• расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
• интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
• высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.

Отдельные виды застройки

При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.

Правила землепользования и застройки территорий позволяют менять основной вид разрешенного использования земли на один из условно-разрешенных .

Для предупреждения возникновения разногласий с органами государственного надзора и муниципального контроля разделите участки на два – один будет по-прежнему использоваться под дом и ведение личного хозяйства, второй – при смене ВРИ, используется для коммерческих целей.

Таунхаус

Понятия таунхаус в российском законодательстве не существует, зато есть понятие жилого дома блокированной застройки , под которое можно «подогнать» данный термин.

Условия, для законности расположения таунхауса на землях ИЖС:

• этажность не выше трех;
• количество блоков, не превышающее десяти;
• наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
• отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
• расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
• соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).

Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей реализацией их разным собственникам является незаконным.

Пристроенный дом

К жилому дому, расположенному на землях ИЖС, если в документах на землю не указано обратное, разрешается возведение капитальных и некапитальных пристроев .

Нужно учитывать, что пристраивание некапитальных строений не требует согласования с уполномоченными органами.

При возведении основательных пристроев, процедурой предварительного получения разрешения на строительство лучше не пренебрегать.

Конечно, самострой можно узаконить впоследствии в судебном порядке, но существуют случаи, когда суд откажет в вынесении положительного решения:

• расположение пристроя в непосредственной близости от коммуникационных труб и подземных кабелей;
• разрушение несущей конструкции здания для обеспечения встраивания пристроя в конструкцию дома;
• применение некачественных стройматериалов или устаревших строительных технологий.

Многоквартирный жилой дом

До смены ВРИ земельного участка начинать строительство многоквартирного дома на ИЖС землях не рекомендуется .

Пройдите всю процедуру от сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением разрешения на строительство многоквартирного дома, и приступайте к строительству на законном основании.

Несколько индивидуальных строений

Требования к каждому дому:

• не превышение предельно установленной этажности;
• выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.

Гостиница

Вид разрешенного использования земельного участка «Индивидуальное жилищное строительство» является неподходящим для размещения объекта гостиничного типа .

Обязательно узнайте перед покупкой и оформлением сделки, есть ли среди возможных ВРИ на интересуемую вас землю использование «Гостиничное обслуживание», «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» или смежные с ними специальные виды.

В случае отсутствия необходимого ВРИ на участок, необходимо пройти процедуру общественных слушаний.

Исполнение вышеуказанных требований гарантирует получение разрешения на строительство гостиницы и возможность осуществления с использованием построенного объекта предпринимательской деятельности.

Магазин

Законодательно запрещено использовать объекты, возведенные на землях ИЖС, в коммерческих целях .

В случае необходимости строительства магазина рядом с жилым домом, или использования земли только для возведения торговой точки рекомендуется:

• разделение участка путем проведения межевания и постановки на кадастровый учет каждой его части, с последующим изменением вида разрешенного использования той территории, где будет размещаться магазин;
• смена ВРИ всего земельного участка.

Автомойка

Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях ИЖС допускается исключительно для личного использования . Автомойка к этим целям не относится. Единственный выход – смена ВРИ участка.

Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории. Перед строительством заручитесь разрешением структур, занимающихся надзорной деятельностью в сфере природоохранного законодательства.

Возведение с разрешением на строительство

Градостроительным законодательством установлено обязательное получение разрешения на строительство в следующих случаях:

• жилой дом;
• гараж, как объект капитального строительства;
• баня, строящаяся с устройством фундамента и являющаяся пристроем к жилому дому;
• веранда, если затрагиваются конструктивные элементы дома.

Нарушение градостроительного кодекса и возведение незаконного объекта или строения без соответствующего разрешения может закончиться для застройщика солидной суммой штрафа или приостановлением деятельности на некоторый срок.

Для владельца постройки дело может закончиться вынесением судебного постановления о сносе и последующим принудительным ликвидированием объекта.

Получение разрешения на строительство не требуется , если речь идет о следующих объектах:

• навес;
• сараи для содержания скота и птицы;
• временные гаражи и беседки, теплицы;
• баня, как отдельно размещаемый хозяйственный элемент;
• туалет и выгребная яма.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором описывается возможность использования участка ИЖС для строительства многоэтажного дома.

Заключение

Земли, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, являются оптимальным вариантом для размещения дома, а так же подсобных помещений. Необходимо помнить, что некоторые виды строительных объектов требуют получения разрешения на строительство .

При намерении использования участка под размещение объектов, цель использования которых – получение дохода, проведите разделение участка на части и пройдите процедуру смены ВРИ.

Вконтакте

Индивидуальное жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99). Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более, чем три, предназначенный для проживания одной семьи (ГрКРФ). Обычно с возможностью регистрации по месту жительства на землях с разрешенным видом использования «для ИЖС» (в городах , рабочих поселках , сельской местности). К прочим объектам индивидуального жилищного строительства относятся также пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи, хозяйственные и прочие постройки на участке домовладения, в том числе усадебные жилые дома.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство

«9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет… заявление о выдаче разрешения на строительство. <…> 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. <…> 19. …Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет».

Перечень документации, необходимой для получения разрешения на строительство объекта ИЖС (СП 11-111-99) :

1. Заявление застройщика на получение разрешения на строительство;
2. Постановление Главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
3. Договор о предоставлении прав на застройку участка;
4. Паспорт проекта жилого дома, согласованный в установленном порядке;
5. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей здания;
6. Лицензия на право строительной деятельности (при осуществлении строительства подрядным способом);
7. Постановление Главы администрации о разрешении строительства объекта.

Выдача разрешения на строительство не требуется () в случае:

«…Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. <…> Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом».

Размеры и общий план

Согласно «Общим положениям» СП 55.13330.2011, СНиП , в состав помещений одноквартирного жилого дома как минимум входят: жилая комната, кухня-столовая, ванная комната (душевая), туалет, кладовая (встроенные шкафы), при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение теплогенераторной. Должны быть предусмотрены отопление , вентиляция , водоснабжение , канализация , электроснабжение . Минимальные площади помещений: общая жилая комната, гостиная - 12 м² ; спальня - 8 м² (при размещении ее в мансарде - 7 м²); кухня - 6 м² (при наличии газового котла - 8 м² ). Ширина кухни, кухонной зоны - 1,7 м; передней - 1,4 м; внутриквартирных коридоров - 0,85 м; ванной - 1,5 м; туалета - 0,8 м. Высота жилых комнат и кухни - не менее 2,7 м (в IА, IБ, IГ, IД и IIA климатических районах по СНиП 23-01), в остальных - не менее 2,5 м; в мансарде не менее 2,3 м; в коридоре не менее 2,1 м . Усадебный, одно-двухквартирный дом по санитарно-бытовым условиям должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния должны быть не менее - 3 м . Предельные размеры выделяемых земельных участков под ИЖС : в городе - до 0,10 Га; в городских поселках - до 0,15 Га; на селе - до 0,25 Га.

Проект на объект индивидуального жилищного строительства

План частного дома

Проект на строительство частного жилого дома включает в себя две основные части: архитектурно-строительную и инженерную.

В примерный состав проектно-технической документации входят (по СП 11-111-99 и СПДС) :

1. Ситуационный план (М1:500);
2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы (М1:500);
3. Генеральный план участка: с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М1:200-1:1000);
4. План подвала (техподполья, цокольного этажа);
5. Планы этажей (М1:100, 1:50);
6. Фронтальный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100);
7. Разрезы дома (характерные) (М1:100, 1:50);
8. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М1:100);
9. План и спецификация элементов стропильной конструкции крыши (М1:100);
10. План кровли (М1:100, 1:200);
11. План фундаментов (М1:100, 1:50);
12. Сечение фундаментов (продольные и поперечные разрезы), характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М1:10, 1:20);
13. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
14. Сметно-финансовый расчет стоимости строительства;
15. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование);
    1. Раздел по электрике, принципиальная схема и главный распределительный щит, схема громоотводной установки;
    2. Раздел по водопроводу и канализации, схема канализационной установки, аксонометрическая схема установки холодной и горячей воды;
    3. Раздел по отоплению и вентиляции, схема установки системы отопления;
    4. Раздел по газовой установке, схема расположения газовой установки;
16. Паспорт проекта.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов ИЖС (). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства ().

Паспорт проекта частного жилого дома

Примерный перечень материалов, входящих в паспорт проекта частного жилого дома (СП 11-111-99):

1. Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке;
2. Постановление Администрации о разрешении строительства;
3. Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
4. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
5. Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
6. Ситуационный план;
7. Выкопировка из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
8. Инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
9. Технические условия присоединения к инженерным сетям (ТУ) со схемой;
10. Планы этажей, фасады, разрезы;
11. Акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Регистрация ИЖС

Основаниями для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, являются:

1. документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2. правоустанавливающий документ на земельный участок (если право заявителя ранее не было зарегистрировано).

Согласно ч. 4, ст. 25.3 № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию . Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется .

Технический и кадастровый (после присвоения почтового адреса) паспорт здания - выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ) . Составление технического плана регламентируется ст. 41 № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

См. также

Примечания

Литература

1. Справочник индивидуального застройщика. От расчетных формул до экономии материалов / Сост. В. И. Рыженко. - М ., 2005. - 448 с.
2. Асаул А. Н., Денисова И. В. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе (на примере Ленинградской области). - СПб. : СПбГАСУ, 2002.
3. Асаул А. Н. и др. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России. - СПб. : «Гуманистика», 2005. - 563 с.
4. ТСН 301-97-ЯО. Индивидуальная застройка в Ярославской области. Часть I. Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства
5. РСН 70-88. Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР
6. СП 11-111-99. Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства
7. СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства
8. СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные (СП 55.13330.2011)
9. НПБ 106-95. Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования
10. СП 31-106-2002. Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов
11. МДС 40-2.2000. Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов