Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:

в хозяйственное ведение

оперативное управление

безвозмездное пользование

в аренду

проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:

Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.

Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:

Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:

оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;

приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;

недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;

уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.

Министерство образования Российской Федерации

Новосибирский Государственный Архитектурно –

Строительный Университет

Кафедра менеджмента

Курсовая работа

На тему: «Анализ состояния,формирования и развития рынка недвижимости в городе Новосибирске»

Выполнил студент гр

Проверил преподаватель

Крикунова
А.Б.

Новосибирск-2003

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследо ваний рынка недвижимости

1.1 Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами
(продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.
Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на
4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации
(подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в
России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается

«тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

Индивидуальность ценообразования;

Высокий уровень трансакционных издержек;

Важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

Высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

Многообразие рисков;

Низкая ликвидность товара на рынке;

Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

Труднодоступность достоверной информации;

Ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

Многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке.
Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть.
Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.
Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во- вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров

(продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки.

Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

Для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

Для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

Для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр. в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка
– позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке
(принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики
(качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту
(например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей.
Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Глава 2 Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе
2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья.
Объект недвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.
Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.
Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.
Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.

1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

Для определения рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г.

Новосибирске и его пригородных районах. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по районам.

Таблица 2 .1 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
|1 |Тип строения |Улучшен. |Полно- |Улучшен.|Улучшен. |Полоногаб|
| | |План. |Габарит | |План. |арит |
| | | | |План. | | |
|2 |Кол-во комнат |3 |2 |2 |4 |1 |
|3 |Материал стен |Панель |Кирпич |Панель |Панель |Шлакоб |
|4 |Этажность |6/10 |1/4 |7/10 |9/9 |1/2 |
| |квартиры | | | | | |
|5 |Жилая площадь |40 |32 |35 |51 |22 |
|6 |Общая площадь |70 |57 |63 |74 |38 |
|7 |Фактор |Все |Все |Две |Все | |
| |изолированности|изолирован|изолиров-а|смежные |изолирован| |
| |комнат |ные |нные | |ные | |
|8 |Наличие балкона|балкон |балкон |Лоджия |Две лоджии| |
| | | | |балкон | | |
|9 |Телефон |+ |+ |+ | | |
|11|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, тыс.| | | | | |
| |р. | | | | | |
|12|Рыночная | | | | | |
| |стоимость 1 | | | | | |
| |кв.м, тыс.р. | | | | | |

Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
|№ |Переменные |Характеристика переменных |
|1 |Тип строения |Полно-г|Улучшенная |Улучшенная|Полног|Улучшенная |
| | |абарит |Планировка | | |планировка |
| | | | |Планировка|абарит| |
|2 |Кол-во комнат |1 |4 |2 |2 |3 |
|3 |Материал стен |Кирпич |Панель |Кирпич |Шлакоб|Кирпич |
|4 |Этажность |1/5 |1/10 |7/10 |Ѕ |ѕ |
| |квартиры | | | | | |
|5 |Жилая площадь,|15 |50 |39 |35 |51 |
| |кв.м | | | | | |
|6 |Общая площадь |28 |79 |52 |47 |76 |
| |кв.м. | | | | | |
|7 |Фактор | |Все |Все | | |
| |изолированност| |изолированные|Изолирован| |Все |
| |и комнат | | |ные | |изолированные|
|8 |Наличие | |Лоджия |Балкон | |Два балкона |
| |балкона | | | | | |
|9 |Телефон | |+ |+ | | |
|10|Наличие метро | | | | | |
|11|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, | | | | | |
| |тыс.р. | | | | | |
|12|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, | | | | | |
| |кв.м. | | | | | |

Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила с помощью методического указания.
2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе
При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев эта доля составляет более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

Изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;

Преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

Изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

Обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

Демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;

Провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

Изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;

Решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.
Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе. К сожалению ввод жилой площади в
Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда. Жилье нельзя продавать и производить, как пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.
Итак, как видно из расчетов, рыночная стоимость квадратного метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза. Это можно объяснить тем, что в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб.
(соответственно: окраины Левобережья и улицы, прилегающие к центру города).
Подобно ценам варьируется и качество жилья: на окраинах Левобережья средняя общая площадь не превышает 45,9 кв.м., а в зоне средней удаленности Левого берега площадь (среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает за
56,6 кв.м. Стоимость единицы площади в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчет за значения 12353 руб/кв.м. На окраинах
Левобережья средняя цена единицы площади – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади в 49,3 кв.м. такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.

Зона средней удаленности, применительно к ценам и характеристикам рассматриваемой категории жилья – «зона контрастов». В относительном исчислении дороже стоят квартиры Правобережья, где единица площади оценивается в 14663 руб. На Левом берегу квадратный метр дешевле на 732 руб – 13931 руб/кв.м., но разница в качестве жилья такова, что средняя цена двухкомнатной квартиры в зоне средней удаленности Левобережья – 789 тыс.руб, а на Правом берегу среднестатистическая квартира стоит 696,5 тыс.руб. В цифрах разницу качества жилья лучше всего выражает соотношение средних площадей предлагаемых на продажу квартир. На 11,3% (соответственно,
680 тыс.р. и 757 тыс.р.). Удивительно, но помимо площадей совпадает и количество предлагаемых квартир – вся зона занимает сектор в 17% структуры предложения, при котором на долю каждой части города приходится почти по
8,5%. Центр и улицы, прилегающие у центру применительно к двухкомнатным квартирам можно считать одной большой зоной (27,6% структуры предложения), настолько близки параметры выставленного на продажу жилья.
Среднестатистическая общая площадь двухкомнатных квартир в этой суперзоне –
54 кв.м., цена единицы площади – 18960руб, а стоимость усредненной квартиры
– 1030 т.р..
Заключение
Итак, по-прежнему, в Новосибирской области, где еще сохранились крупные строительные организации, отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния.
Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

Список литературы

1. Щербаков А.И., Золотарев И.И.,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124

2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.:РИО

Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231 с.: ил., табл., граф.

3. Маркетинговые исследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (в строительстве)» всех форм бучения.

Редактор Г.К. Найденова. – Новосибирск: НГАС, 1999. –25 с.

4. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. – М.:

Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.

5. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6.

6. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст.

Е.М.Пеньковой. –М.: Прогресс, 1993. – 736 с.

7. Недвижимость. Еженедельный специализированный журнал. – Новосибирск:

Некоммерческий фонд «Учебно-методический центр риэлтеров», 2002.№15.

8. “Из рук в руки” Газета бесплатных объявлений.

Введение

Глава 1. Основные виды и методы маркетинговых исследований рынка недвижимости

1. Понятие недвижимости

2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

4. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Глава 2. Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе

2.1 Виды стоимости жилья

2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

2.3 Анализ развития рынка жилья в городе

2.4 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе
Заключение
Литература

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

ВВЕДЕНИЕ

Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

Актуальность исследования заключается в том, что в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Целью курсовой работы является анализ текущего состояния и прогноз развития рынка недвижимости. Поставленная цель определяет основные задачи исследования:

· раскрыть понятие рынка недвижимости;

· проанализировать факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости;

· рассмотреть показатели, характеризующие рынок недвижимости;

· проанализировать текущее состояние рынка недвижимости в РФ;

· дать прогноз развития рынка недвижимости России.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования - система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

1. Теоретические основы определения сущности рынка недвижимости

рыночный прогноз недвижимость российский

1.1 Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем. Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований .

В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени .

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости <#"881661.files/image001.gif">

Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают. В этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.

Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики - рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны - начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция .

В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы исследования. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.

2.2. Прогноз развития рынка недвижимости России

Внешние факторы в любой момент могут выбить рынок недвижимости из равновесия. Цены на недвижимость весь 2014 г. топтались на месте и, по всей видимости, продолжат это занятие и в 2015-м. Если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор , который обвалит экономику или, наоборот, придаст новый импульс ее развитию. Экономическая ситуация сейчас настолько неустойчива и в ней накопилось такое количество факторов неопределенности, что цены могут качнуться как вверх, так и вниз .

В последние годы рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности, обусловленном взаимодействием двух групп факторов с противоположными векторами. Одна группа, к которой относятся высокие темпы инфляции и ограниченное предложение жилья в Москве , - не позволяет ценам упасть, другая - низкие доходы населения, сложная макроэкономическая обстановка, дорогие кредиты и т.п. - не дает им вырасти. Так как обе группы уравновешивают друг друга, стоимость жилья в столице уже который год «гуляет» вокруг круглой цифры в $5000 за квадратный метр .

Вывести рынок из этого волатильного равновесия, характеризующегося частой сменой трендов , могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, погода на рынке зависит от текущего макроэкономического фона.

Если ситуация в экономике в 2015 г. не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все останется по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от текущих уровней, в плюс или минус.

Однако возможны и другие варианты. Рынок замер на распутье. Цены могут как клюнуть вниз. Состояние отечественной экономики не располагает к оптимизму - темпы роста ВВП падают на протяжении семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2014 г. составили менее 1,3% против 4% годом ранее.

Нарастают проблемы в банковском секторе . Отзыв лицензии у «Мастер-банка», входившего в топ-100 крупнейших банков страны, спровоцировал панику среди вкладчиков и банкиров. Обоснованность подобных настроений подтвердила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявившая в Госдуме, что «Мастер-банк», прикрытый из-за дыры в балансе диаметром в 2 млрд руб. и подозрений в отмывании денег, - «не один такой». И действительно, вслед за «Мастер-банком» обанкротились еще пять банков, - «Инвестбанк», «Банк проектного финансирования », «Смоленский», «Аскольд» и «Рублевский». Банкиры и журналисты гадают, кто следующий в очереди на «зачистку», а граждане экстренно снимают деньги со счетов .

Во-первых, череда банковских банкротств - если дело все-таки не ограничится несколькими банками среднего и мелкого калибра - может подрезать платежеспособность потенциальных покупателей жилья , хранивших деньги в прогоревших банках. Во-вторых, сами банки, даже благонадежные, в подобной ситуации могут ужесточить кредитную политику, сократив объемы выдачи ипотеки , что в итоге также ударит по и без того низкой платежеспособности населения.

Возможны сюрпризы и со стороны внешних рынков. Институциональные проблемы мировой экономики, ставшие причиной кризиса 2008 г., до сих пор не устранены. Страны лишь пытаются нивелировать их проявления с помощью печатного станка. Соответственно, не исключены новые обострения старых болезней в еврозоне и США, последствия которых может ощутить и российская экономика.

Кроме того, относительную стабильность российского бюджета и экономики в целом обеспечивают высокие цены на нефть, которые держатся на нынешнем уровне в основном из-за политических рисков: реальный спрос на черное золото падает. Как мы все знаем, положение дел на Ближнем Востоке может меняться с поразительной быстротой, поэтому никто не гарантирует, что в будущем году цены на нефть не просядут до «экономически обоснованных» величин. По экспертным оценкам , таковые находятся около $80-60 за баррель.

Прямой зависимости между ценами на нефть и на квадратные метры нет, однако рынок недвижимости является неотъемлемой частью российской экономики, которая серьезно пострадает в случае обвала цен на свой главный экспортный продукт. Отечественный бюджет на следующие три года, напомним, сверстан исходя из среднегодовой цены на нефть в $93 в 2015 г. и $95 - в 2016-2017 гг.

В общем, в экономике к настоящему времени накопилось множество рисков, которые могут вылиться в очередную волну кризиса. Когда случится форс-мажор - внезапное падение цен на нефть, «обострение» в Европе или Америке - предсказать невозможно, но вероятность негативного развития событий есть и к ней надо быть готовым .

Масштабный кризис в экономике, естественно, затронет и рынок недвижимости. Глубина падения долларовых цен, скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г., или $4000 за метр на вторичном рынке жилья Москвы. Цены снизятся максимум на 20-25%. Все-таки сейчас и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса , поэтому логично предположить, что реакция рынка недвижимости на новый катаклизм окажется не острее, чем в 2008 г. Рублевые цены также просядут, но меньше, чем долларовые, так как в случае резкого ухудшения макроэкономической обстановки неизбежно упадет и курс национальной валюты. Скорее всего, цены в рублях упадут не более чем на 10-15%.

Впрочем, вероятен и другой, прямо противоположный сценарий. Ситуация в экономике пока далека от катастрофической, падение темпов роста ВВП - это еще не кризис. Бюджет стабилен: за январь-ноябрь, по данным Минфина, федеральный бюджет исполнен с профицитом в 599,94 млрд руб., или 1% ВВП. По итогам года, правда, планируется дефицит , но небольшой - около 400 млрд руб., или около 0,5 - 0,6% ВВП.

Цены на нефть держатся около $100-110 за баррель и не выказывают никакого желания упасть. Главным образом, благодаря конфликту в Сирии, который еще очень далек от завершения. Помимо Сирии на Ближнем Востоке достаточно очагов напряженности, которые могут вспыхнуть в любой момент, заставив нефтяные котировки устремиться к новым рекордам. Напомним, в 2011 г. в связи с войной в Ливии цены на черное золото подобрались к докризисным максимумам, что обеспечило экономике РФ период относительного благополучия. В случае серьезного скачка нефтяных котировок из-за очередного конфликта в нефтедобывающих регионах вполне возможно повторение такого сценария: чем выше цены на черное золото, тем больше денег вливается в нашу основанную на экспорте энергоносителей экономику. И часть этой нефтяной ренты затем оказывается на рынке недвижимости.

Кроме того, дорогая нефть резко увеличивает привлекательность недооцененного российского рынка акций в глазах иностранных инвесторов - если, конечно, они поверят, что высокие цены на нефть установились всерьез и надолго. А если иностранный капитал серьезно заинтересуется отечественным фондовым рынком, то отток средств из страны может смениться притоком, что самым положительным образом скажется на отечественных финансах вообще и рынке недвижимости в частности.

Однако даже оттепель в экономике вряд ли вызовет бурный рост цен на недвижимость . Скорее при благоприятном развитии событий стоит ожидать активизации спроса, роста рынка по объемам, количеству сделок. А цены будут расти на уровне инфляции или чуть выше .

В общем и целом, рынок недвижимости сейчас находится на распутье. При развитии ситуации в том или ином направлении рынок может метнуться как вверх, так и вниз. Соответствующий вектор может сформироваться очень быстро, буквально в течение нескольких месяцев. А может и не сформироваться.

Спроса на всех не хватит. Главная проблема отечественного рынка недвижимости - несоответствие цен на жилье уровню платежеспособного спроса . Проще говоря, жилье людям очень нужно (огромный неудовлетворенный спрос на недвижимость копится с советских времен), но купить его они не могут - денег нет. А тех, у кого средства есть и кто недвижимостью еще не обзавелся, - очень мало. Соответственно, как ни ограничено предложение жилья в России - объемы жилищного строительства у нас по-прежнему низкие - платежеспособного спроса на все не хватает, особенно в периоды макроэкономических «встрясок», когда у населения падают и без того невысокие доходы.

Наиболее устойчиво к катаклизмам новое жилье эконом и комфорт класса на высоких стадиях строительства , расположенное в районах с хорошей транспортной доступностью , поблизости от мест приложения труда. Особенно там, где ощущается недостаток предложения - в основном в старой Москве и ближайшем Подмосковье.

Речь идет как о многоэтажных новостройках , так и о «малоэтажке». Главное, чтобы это были дома, которые используются в качестве основного места проживания и откуда реально ездить каждый день в Москву на работу.

А вот загородное жилье , «второй дом», не относится к предметам первой необходимости, поэтому спрос на дома в поселках для сезонного проживания, «дальние дачи », участки без подряда и т.п. в кризис может серьезно просесть.

Конечно, и здесь очень важна не только степень полезности объекта, но и его цена. Участок без подряда за полмиллиона рублей, скорее всего, удастся продать значительно быстрее «дальней дачи » стоимостью в 10 млн.

Не лучшим образом будет чувствовать себя и старое, морально и физически устаревшее жилье - даже в Москве. Сейчас из-за дефицита жилья в столице «убитая хрущоба» по цене метра может приближаться к стоимости квартиры в современном доме. Дело в том, что в докризисные времена девелоперы предпочитали строить огромные квартиры , поэтому общий бюджет покупки нового жилья был в разы больше, чем квартиры в старом фонде, что обеспечивало последнему огромное конкурентное преимущество. Сейчас площади квартир в новостройках сокращаются, снижается и их общая стоимость. В результате у людей, которые раньше могли претендовать только на квартиру в пятиэтажке , появился выбор - купить жилье в старом фонде или в новостройке (пусть в районе похуже и в ипотеку), но последний вариант, естественно, выглядит привлекательнее. Соответственно, на фоне общего сокращения спроса преимущества качественного, современного жилья по сравнению со старым будут еще очевиднее .

В зоне наибольшего риска находится сегмент оптовых земель в Подмосковье и Новой Москве. Вряд ли в период стагнации или тем более кризиса найдется много девелоперов, желающих скупать переоцененную землю тысячами гектаров, чтобы строить на ней нерентабельные проекты. Дополнительным катализатором снижения цен может стать налоговая политика, направленная на повышение налогообложения неиспользуемых земель.

Впрочем, падение цен на землю пойдет на пользу рынку недвижимости и придаст новый импульс строительной отрасли. Завышенные цены на землю для освоения, сформированные во многом еще до кризиса, в эпоху бурной спекуляции участками, - одна из основных причин разрыва между стоимостью жилья и уровнем платежеспособного спроса. Последний, как мы уже отмечали, очень низок, однако застройщики не снижают цену на свой продукт, мотивируя это высокой накопленной себестоимостью строительных проектов, одной из составляющих которой как раз и является земля. Снижение стоимости участков позволит девелоперам продавать жилье в новых проектах по ценам, более соответствующим финансовым возможностям потенциальных покупателей.

Конечно, стоимость земли - не единственный ресурс для снижения рыночных цен на недвижимость. Разбюрократизация строительной отрасли и удешевление кредитов для бизнеса также могли бы дать положительный эффект в этом смысле, но это уже отдельная история. Чем ближе к народу, тем лучше перспективы. Кризис или не кризис, но человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. А «излишества» типа загородной недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, не пользуются популярностью в период стагнации, когда люди начинают усиленно экономить. Тем более что предложение на загородном рынке уже давно превышает спрос. Последнее в еще большей степени касается коммерческой, особенно офисной, недвижимости, которая в принципе ориентирована на потребности бизнеса, а не населения.

По планам российских властей, ежегодный объем ввода жилья в стране к 2020 году достигнет 100 млн кв. м, сообщает пресс-служба министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ .

Так, в новую редакцию государственной программы по обеспечению доступным жильем включена программа «Жилье для российской семьи», цель которой - увеличение объемов ввода жилья экономкласса и снижение стоимости 1 кв. м жилья минимум на 20%. План реализации госпрограммы на 2014 год и на плановый период 2015 - 2016 годов уже утвержден правительством РФ.

Согласно госпрограмме, объем ввода жилья в России к 2020 году должен достигнуть 100 млн кв. м, а количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов к тому же сроку должно превысить 1,05 млн штук.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства.

Рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости.

Рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита.

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика Недвижимости 2-е изд. СПб.: Изд. Питер. 2012.

2. Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2013. - №1

Быстров А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2011.

Видяпин В.И. Экономическая теория: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2010.

Гуров А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости // Экономика и жизнь. - 2014. - №15(апр.).

Калюжнова Н.Я. Маркетинг: общий курс. - М.: Омега-Л, 2012

Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2010.

Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2012.

Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2012. - №10

Родин А.М. Проблемы инвестиционной политики рынка жилья в России Управление персоналом. - 2013. - №12(июнь).

Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2013. - №3.

Стерник С. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Национальные проекты - 2012. - №5

Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2011.

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2010

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОЫУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«Санкт-Петербургский государственный университет
Водных коммуникаций»

ФАКУЛЬТЕТ ВЕЧЕРНЕ-ЗАОЧНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Кафедра Международного бизнеса, менеджмента и туризма

Дисциплина: Управление развитием территории

Курсовая работа
На тему: Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Проверил: Исполнил:
Смолокуров Е.В. студентка Некрасова Е.В.
«___»__________________ 2010г. Группа ГМУ-V (5,5)

Санкт-Петербург
2010

Содержание:

Введение.............................. .............................. .............................. .........	3
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его емкость, качественная и территориальная структура
1.1 Понятие и сущность коммерческой недвижимости.....................	4
1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. ......................	5
1.3 Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. ..........	6
1.4 Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............	7
Глава 2. Процесс развития коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения................	13
2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости..... .............................. .............................. .........................	20
2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.............. .............................. .............................. .......................	21
2.4 Тенденции и прогнозы...................... .............................. ................	24
Заключение.............................. .............................. .............................. ....	29
Список использованных материалов.............................. ......................	31
Приложение №1.
Приложение №2.

Введение

Актуальность данной темы обусловлена тем, что в процессе подготовки и реализации управленческих решений руководитель может ощутить противодействие или взаимодействие потенциальных исполнителей и потребителей решения. Эта реакция зависит от социально-психологической проработки управленческого решения, задача которой заключается в обеспечении согласованности потребностей и интересов управляющей и управляемой системы.

Цель исследования – произвести анализ процесса развития рынка коммерческой недвижимости.

Объект исследования - рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Предмет исследования – процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

Задачи, решаемые в исследовании:
- дать понятие коммерческой недвижимости;
- определить качественную структуру рынка Санкт-Петербурга;
- определить ёмкость рынка Санкт- Петербурга;
- определить территориальную структуру рынка Санкт-Петербурга
- дать классификацию коммерческой недвижимости;

Исследованность темы достаточная. Ей посвящено большое количество литературы и интернет-ресурсов.

Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, его ёмкость, качественная и территориальная структура.

Понятие и сущность коммерческой недвижимости.

Одним из видов недвижимости является коммерческая недвижимость.
Понятие коммерческая недвижимость вошло в деловой обиход не так давно и по настоящее время рынок коммерческой недвижимостинаходится в стадии если не становления, то развития.
Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать , передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами, но и сдают (или продают -собственники, проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость так же получают свой доход. Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод.
Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка - любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого в том или ином случае пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме.
Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды) нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду обета коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е краткосрочные договора – на 11 месяцев - не регистрируются).
Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты:
- торговой недвижимости (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.);
- офисной недвижимости;
- производственно-складской недвижимости.
Кроме них - это еще:
- гостиницы,
- гаражи,
- доходное жилье .

1.2 Емкость рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Больше всего в городе производственно-складских помещений - 23 млн кв. м (34,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц - 0,9 млн кв. м (1,3%). За 6 лет самый большой прирост площадей отмечен в сегменте производственных (165,3%) помещений и гаражей (92,4%), а самый незначительный – в сегменте гостиниц (12,1%, учитывая значительную латентность сектора мини-гостиниц) и учебно-научных помещений (13,6%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 50% за 6 лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.

Качественная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

88,6% нежилого фонда Санкт- Петербурга сосредоточено в нежилых строениях (59,2 млн кв. м) и лишь 11,4% (7,6 млн кв. м) - во встроенных помещениях. Тенденция – рост доли нежилого фонда в составе нежилых строений 1 .
Постепенно улучшается техническое состояние нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также ремонта, реконструкции или сноса старых (за те же 6 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетворительном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 68%), Московском (1,0 млн кв. м/18%), Калининском (1,9 млн кв. м/15%) Центральном (0,9 млн кв. м/12%) и Выборгском (0,7 млн кв. м/12%) районах города 2 .
Особо следует отметить увеличение ровно вдвое только за один 2004 год доли нежилого фонда города, находящейся в частной собственности (по показателю общей площади) – с 10,2% до 21,5% (на 1.01.1999г. было всего 3,3%). Хотя самыми крупными собственниками нежилого фонда города остаются Российская Федерация (44,8%) и Санкт-Петербург (20,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ 3 .
Внутри каждого сегмента объекты подразделяются на классы (бизнес-центры, гостиницы, склады) или на специальные группы (например, в торговле – это универсамы, супермаркеты, гипермаркеты, моллы и т.д.). И во всех сегментах рынка пока преобладают форматы недвижимости вчерашнего дня. Профессионально управляемые объекты коммерческой недвижимости пока занимают меньшую долю рынка (только 10% бизнес-центров и 3% торговых центров управляются компаниями, привлеченными со стороны) 4 .

Территориальная структура рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Больше всего нежилых площадей в Центральном районе - 8,1 млн кв. м (12,1% всего фонда, притом, что на его долю приходится лишь 1,3% городской территории и менее 6% населения). В Московском и в Выборгском районах – по 5,7 млн кв. м (по 8,6%). Меньше всего нежилых площадей (из городских районов) – в Красносельском (1,9 млн/2,9%), Красногвардейском (2,3 млн/3,5%) и Василеостровском (2,9 млн/4,4%). В 2004 году самый большой прирост нежилых площадей был отмечен в Петроградском (32,3%) и Фрунзенском (16,3%) районах, минимальный – в Адмиралтейском (0,8%), Московском (2,6%) и Василеостровском (2,9%) 5 .
По объемам нового строительства объектов коммерческой недвижимости в городе лидируют Центральный, Выборгский, Приморский и Петроградский районы. Из ближайших к городу территорий Ленобласти - Всеволожск, Горелово, Кудрово, Тосно, Гатчина.

Классификация коммерческой недвижимости

Созданы некоторые классификации коммерческой недвижимости.

Класс "А"
Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3 6 .
Класс "А1"
Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием 7 .
Класс "А2"

Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам 8 .
Класс "А3"

Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

Класс "B"

Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие) 9 .
Класс "C"

Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Класс "C1"
Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель 10 .

Класс "C2"
Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне 11 .

Класс "D"

Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С 12 .

Глава 2. Процесс развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
2.1 Анализ рынка помещений коммерческого назначения
Развитие финансового кризиса существенно отразилось на динамике показателей рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В период с августа 2008 года по декабрь 2009 года ценовые показатели рынка встроенных помещений снижались, что демонстрируют графики, представленные на Рисунке 1 и Рисунке 2 13 .


Рис. 1. Динамика ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Рис. 2. Динамика ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения за период с августа 2008 года по декабрь 2009 года.

Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно- аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса. Результаты последнего опроса представлены в Таблице 1 14 .

Таблица 1. Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
в конце ноября 2009 года по сравнению с августом 2008 года

Показатель аренда продажа торговля офис склад торговля офис склад Уровень цен сделок 58,3 44,3 44,5 50,2 41,4 40,8 Объем предложения 247,7 313,2 260,5 143,8 201,0 165,4 Объем спроса 42,8 21,2 23,7 32,7 17,0 21,6 Количество сделок 47,1 38,5 21,9 13,1 10,4 6,8 Прогноз уровня цен на конец сентября 2009 года 58,4 43,2 41,6 50,6 39,1 38,4

Как видно из таблицы, все сектора рынка коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2009 года в сравнении с докризисным уровнем августа 2008 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 53-78% для рынка аренды и на 87-93% для рынка продаж). Это вызвано существенным падением спроса (в 2,3-4 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж 15 .
Как видно из графиков, приведенных на Рисунках 1 и 2, падение цен в секторе аренды торговых помещений остановилось, сектор продаж торговых помещений также стабилизировался. Существенно замедлилось падение цен в офисном секторе. Ниже представлена динамика показателей каждого сектора отдельно.
Графики динамики количественных и ценовых показателей рынка аренды встроенных помещений коммерческого назначения представлены в Приложении 1. Из графиков видно, что на рынке аренды торговых помещений цены стабилизировались. Стабилизировалось и количество сделок. В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, в сентябре количество предложения незначительно выросло, но в октябре – ноябре рост прекратился. В сочетании с замедлением падения спроса стабилизация количества предложения на рынке способствует стабилизации арендных ставок.
В Приложении 2 представлены графики динамики количественных и ценовых показателей рынка продаж встроенных помещений. Как видно из графиков, падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Санкт-Петербурге. Особенно заметна тенденция стабилизации на примере рыка продаж торговых помещений, цены которых по состоянию на ноябрь 2009 года практически прекратили свое падение. Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов 16 .
В 1997 году специалистами ГУИОН на основании анализа рынка методом массовой оценки была разработана методика оценки рыночной стоимости аренды нежилых помещений. По результатам дополнительных исследований в конце 1998 года и в начале 2000 проводились корректировки методики массовой оценки. В 2005 году была подготовлена очередная корректировка, которая была введена с 1 января 2006 года 17 .
Для массовой оценки характерна объективность, измеряемая точность и показательность. Вместе с тем, построение эконометрических моделей рынка является сложной задачей, требующей специального технического обеспечения, высокой квалификации исполнителей и тщательного учета параметров каждого, участвующего в расчете, объекта. При этом обрабатывать можно только ту информацию, которая была накоплена в прошлом.
С января 2006 года в рамках метода массовой оценки выполняется ежеквартальный мониторинг рынка нежилых помещений Санкт- Петербурга. Специалисты ГУИОН ежеквартально на основании собранных рыночных данных корректируют модели определения арендных ставок и встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения. Кроме цен аренды аналогичным образом анализируются и цены продаж нежилых помещений. Результат мониторинга – ежеквартальный анализ цен как рынка в целом, так и каждого, отдельно взятого нежилого помещения. Наиболее наглядно изменение среднего уровня цен показывает поквартальное изменение цен аренды и цен продаж «базового» объекта 18 .
На Рисунке 3 представлена динамика изменения цен продаж и ставок арендной платы встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения за период с 1 квартала 2006 (ценовые показатели которого приняты в качестве базовых для всех секторов) по 4 квартал 2009 года и прогноз развития рынка до 1 квартала 2010 года 19 .
Для сравнения на графике приведена соответствующая динамика изменения цен продаж жилых квартир. Из графиков видно, что до 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен была в начале 2009 года. В настоящее время во всех секторах заметна тенденция стабилизации цен.
В целом по рынку можно говорить, что по состоянию на ноябрь 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года 20 .

Рисунок 3. Динамика ценовых показателей и прогноз их изменения до 1 кв. 2010 г.

Таким образом, по состоянию на конец 2009 года можно говорить о том, что развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации и стагнации. Развитие рынка аренды коммерческих помещений во многом повторяло общую динамику рынка, однако за счет более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине существенно меньшей стоимости, рынок аренды проявил себя как гораздо более динамичный, вследствие чего и процессы стабилизации на рынке аренды наступили раньше. Ожидается, что в начале 2009 года произойдет окончательная стабилизация всех секторов рынка встроенных помещений коммерческого назначения 21 .

Динамика показателей рынка аренды

Рисунок 4. Динамика показателей рынка аренды торговых помещений

Рисунок 5. Динамика показателей рынка аренды офисных помещений

Рисунок 6. Динамика показателей рынка аренды производственно-складских помещений

Динамика показателей рынка продаж

Рисунок 7. Динамика показателей рынка продаж торговых помещений

Рисунок 8. Динамика показателей рынка продаж офисных помещений

Рисунок 9. Динамика показателей рынка продажи производственно складских помещений

2.2 Анализ строительной активности коммерческой недвижимости
В конце 2009 года в Санкт-Петербурге на этапе строительства находилось более 50 бизнес-центров офисной площадью около 1,2 млн. кв. м. Возведение примерно половины из них приостановлено.
По данным аналитиков АРИН, высокая активность строительства наблюдалась лишь в 19% объектов офисной недвижимости. «В конце 2009 года наибольшая часть строящихся бизнес-центров находилась на начальной стадии строительства – 56%», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это около 900 тыс. кв. м офисной площади или 76% от общего объема строящихся площадей». По мнению эксперта, значительное число объектов на начальной стадии строительства объясняется выходом на рынок большинства проектов в 2008 году (накануне кризиса) и их слабой строительной активностью в течение 2009 года 22 .
Таблица №2. Структура строящихся бизнес-центров по стадиям готовности, %

Наибольшее число неактивных объектов находилось на начальной стадии строительства – более 20 объектов офисной площадью около 440 тыс. кв. м. «В связи с финансовыми трудностями девелоперы замораживают проекты на начале их реализации или строят их низкими темпами», - комментирует ситуацию Зося Захарова. Число неактивных объектов снижается по мере приближения к срокам сдачи объектов – от 49% на начальной стадии до 14% на стадии 70%-й готовности. На завершающей стадии строительства неактивных объектов нет.
По данным аналитиков АРИН, строящиеся бизнес-центры представлены преимущественно объектами класса «А» и «В+» (36% и 29% соответственно). «Наибольшее количество неактивных объектов позиционировалось в сегментах «В» и «В+» - более 10 объектов общей офисной площадью около 250 000 кв. м, - говорит Зося Захарова. – При этом, доля активно строящихся объектов ни в одном из классов не превышала 30% от общего числа строительных площадок» 23 .

2.3 Арендные ставки рынка коммерческой недвижимости

Санкт-Петербурга

В ходе борьбы за ликвидные объекты арендные ставки возрастают до 40%. Количество сделок по встроенным помещениям по сравнению с зимним периодом выросло на треть. «От месяца к месяцу активность на рынке нарастала, спрос ежемесячно увеличивался примерно на 10%, - отмечает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. - Весной 2010 года сдались помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Если раньше средний срок экспозиции объекта составлял 2-3 месяца, то в настоящее время брокер может найти арендатора на объект за две недели. Есть прецеденты, когда сделка по аренде совершается в течение суток».
Частично подобная активизация рынка происходит под воздействием реализации отложенного спроса. Кроме того, по мнению экспертов АРИН, серьезную роль в формировании нынешнего состояния рынка сыграл процесс развития новых сетей. Замороженные на период кризиса инвестиционные программы сейчас начали активно воплощаться в жизнь.
Продолжается «наступление» на встроенные помещения продуктового формата в его различных проявлениях: «магазины у дома» площадью 100-150 кв. метров, продовольственные дискаунтеры, заинтересованные в аренде помещений площадью 500-1000 кв. метров, а также сетевые магазины более высокого ценового уровня, которые предпочитают размещаться на площади 1500-2000 кв. метров 24 .
Трендом последних месяцев стал выход на рынок бывших игровых операторов, начавших развитие нового бизнеса. Сейчас бывшие владельцы игровых сетей обратили свое внимание на сегмент общественного питания – рестораны и интернет-кафе, а также на формирование крупных развлекательных зон 25 .
Второй особенностью этой весны стало постепенное развитие сетей, специализирующихся на непродовольственной товарной группе – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи, промтоваров. Кроме того, о расширении своего присутствия в Петербурге, ближайших пригородах и в регионах заявил ряд сетей бытовой техники. На новый для себя формат гипермаркетов электроники планирует перейти «Евросеть». Производители электроники открывают официальные сервисные центры. Например, на ул. Марата, 12 открывается единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Открываются новые отделения банков (Невский пр., 107 отделение банка «Восточный экспресс», 9-я линия В.О. дом 32 «Ренессанс Кредит банк», «Газпромбанк» на проспекте Просвещения, 34) и коммерческие образовательные центры (на ул. Одоевского, 28 – новое отделение международной школы English First) 26
и т.д.................

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Рынок жилой недвижимости является инвестиционно привлекательным. Современная экономическая нестабильность показывает, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. Так, например, приобретенная на начальной стадии строительства квартира у надежного застройщика, по окончании строительства может прибавить в стоимости до 10%.

Этот показатель не однозначен и может варьировать как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от степени риска застройки, что в свою очередь в значительной степени зависит от репутации застройщика. Чем выше риски, тем ниже цена на начальной стадии строительства и выше вероятность роста стоимости квадратного метра по окончании строительства. Надежные застройщики, имеющие положительную репутацию на рынке недвижимости, как правило, не меняют стоимость продажи квартир на всем протяжении строительства и только при перепродаже (вторичный рынок жилья) стоимость квартиры возрастает при условии стабильно растущего рынка.

Рынок жилья весьма разнообразен. На стоимость квартиры влияет масса факторов - от более глобальных к более детальным: к какому типу рынка относится жилой дом (вторичному или первичному рынку жилой недвижимости), ее географическое месторасположение, класс, тип здания, «возраст» жилья, площадь и прочие факторы.

Рынок недвижимости, прежде всего - локальный рынок. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются даже в рамках единой национальной экономики. Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью рынка недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков на рынке недвижимости.

Тема работы весьма актуальна и интересна для изучения. Применение методов прогнозирования на рынке недвижимости дает возможность оценить влияние внешних условий на динамику рынка и принять правильные управленческие решения.

Цель моей работы - проанализировать рынок жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, выявить факторы, влияющие на ценообразование жилой недвижимости.

В рамках моего исследования будет проведен анализ вторичного и первичного рынков жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, будут выявлены их характеристики, а также приведена динамика некоторых показателей по рынку. В данной работе интересующими нас факторами будут динамика ввода жилой недвижимости по г. Нижнему Новгороду, количество и объем предложений на вторичном рынке жилой недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости.

Во второй главе проводится анализ факторов, влияющих на стоимость жилья, а именно курс доллара, инфляция, доходы населения, ипотечная ставка, демографическая ситуация и прочие. Также исследование затрагивает изменение данных факторов во времени.

В третьей главе представлены трендовые прогнозы цен на рынке жилья г. Нижнего Новгорода, а именно анализ временных рядов абсолютных цен первичного и вторичного рынка жилья, строится линейная регрессионная модель для прогнозирования развития первичного и вторичного рынка жилья.

В ходе работы решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей рынка жилой недвижимости; исследование динамики показателей; исследование факторов, влияющих на изменение показателей, а также совместное исследование динамики некоторых показателей для возможности прогноза тенденций изменения цен.

Глава 1. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Начало развития рынка недвижимости относится к 1991 г., когда шел период первоначального накопления капитала. Затем отмечается его становление и бурное развитие. В этот период отмечается рост цены в 11-12 раз. Для периода с 1995 г. по август 1998 г. характерны стабилизация и колебания цен в пределах 10-15%. Послекризисное время наступает для рынка недвижимости с 2000 г. Рынок, конечно, еще не стал по-настоящему цивилизованным, но уже далеко продвинулся в этом направлении.

1.1 Определение рынка жилой недвижимости. Общие характеристики рынка недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [статья 130 ГК РФ]

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилая недвижимость обладает следующими свойствами:

– неоднородность;

Жилье различается по местоположению, времени постройки, площади, планировке, внутренней отделке.

– уникальность;

– недвижимость;

Перемещать жилые здания практически невозможно, наблюдается прочная связь с землей.

– долговечность;

Износ зданий происходит в течение длительного времени, требует вложений для поддержания. В соответствии с действующими в России строительными нормами срок службы жилых зданий варьирует от 15 до 150 лет.

– длительность создания объектов;

Сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

– высокая стоимость;

Для покупки жилой недвижимости как правило требуются заемные средства, так как достаточно сложно внести единовременную плату.

– высокие издержки переезда.

Здесь можно выделить 2 вида издержек -- материальные и «психологические», связанные с расставанием с привычным окружением.

Также следует отметить факт, что рынок жилой недвижимости является сезонным рынком (в конце года наблюдается повышение спроса на жилье, а в начале года цены, как правило, снижаются, либо удерживаются на прежнем уровне), и инертным.

Главная характеристика жилой недвижимости -- это местоположение. Местоположение существенно влияет на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости.

В экономической теории принято деление всех активов на реальные (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Недвижимое имущество одновременно может выступать для разных лиц как разновидность финансового актива и как реальный актив, предназначенный для личного использования. Это зависит от цели приобретения недвижимого имущества. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для личного или производственного потребления, то как разновидность реальных активов. [Максимов]

Таким образом, выделяют понятия «операционная» недвижимость (реальный актив) и «инвестиционная» недвижимость (финансовый актив). Отсюда следует, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, с какой целью он приобретается.

1.2 Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

При анализе первичного рынка жилой недвижимости проводятся кабинетные и полевые исследования. Постоянно ведется и пополняется база новостроек г. Нижнего Новгорода, где вводятся все необходимые параметры, а именно название фирмы застройщика, его контактные данные, класс жилого дома, высота потолка, сроки сдачи объекта, количество и площади квартир и прочее (Приложение 1).

Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости осуществляется с помощью теле маркетинга. Ежеквартально производится обзвон всех новостроек, где ведутся продажи квартир от застройщика.

1.2.1 Понятие и сегментация первичного рынка жилой недвижимости

Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).

Как уже говорилось ранее, основная характеристика рынка жилой недвижимости - это местоположение.

При анализе жилья в г. Нижнем Новгороде по местоположению принято разделение на нагорную и заречную часть города и далее по районам города. Заречная часть города - Автозаводский, Канавинский, Ленинский, Московский, Сормовский районы. Нагорная часть города - Нижегородский, Советский, Приокский районы. В свою очередь Нижегородский район делится на историческую часть и микрорайон «Печеры».

Тенденция современного рынка - дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене и разделение рынка на классы.

По сложившимся на сегодняшний день тенденциям спроса на объекты строящегося жилья в Нижнем Новгороде их можно типизировать следующим образом:

Элитное жилье (А класс);

Жилье бизнес класса (премиум - В класс и бизнес - В-);

Жилье эконом класса.

Элитное жилье предполагает:

Центр города, историческая часть;

Удаление от оживленных магистралей

Небольшую этажность дома (не свыше 5-ти этажей);

Количество квартир до 50 шт.;

Наличие подземной парковки автомобилей (желательно 2 парковочных места для каждой 3-х и 4-х комн. квартиры);

Однородность инфраструктуры;

Наличие внутреннего дворика для детских и спортивных площадок;

Отсутствие либо минимальное количество нежилых помещений цокольного и первого этажей, не принадлежащих кондоминиумам;

Привлекательный вид из окон.

Стоимость квадратного метра составляет: 90 000 - 180 000 рублей.

Жилье бизнес класса.

Премиум класс предполагает:

Историческая часть города;

Желательно удаление от оживленных транспортных магистралей;

Этажность дома - 5-10 этажей;

Количество квартир - 50-100 шт.;

Подземная парковка автомобилей на 1 парковочное место для квартиры или открытая стоянка;

Инфраструктура развитая;

Первый и цокольные этажи - офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 75 000 - 100 000 рублей.

Бизнес класс предполагает:

Верхняя часть города или центр района в заречной части или престижный спальный район;

Этажность дома - более 10 этажей;

Наличие подземных парковочных мест = минимум 1/3 от количества квартир;

Возможное расположение на оживленных магистралях центра, либо в местах с неоднородной инфраструктурой;

Первые и цокольные этажи - магазины и офисы.

Стоимость кв. метра составляет: 65 000 - 85 000 рублей.

Эконом класс предполагает:

Спальный район, заречная часть города;

Этажность дома - от 10 до 18 этажей;

Количество квартир - более 100 шт.;

Наземная парковка автомобилей.

Стоимость кв. метра составляет: 40 000 - 65 000 рублей.

Согласно представленной выше классификации, проведем сегментацию объектов, в данный момент находящихся на стадии строительства, а также сданных в эксплуатацию, где еще осуществляется продажа квартир от застройщика.

По данным 1 кв. 2015 года на первичном рынке многоквартирного жилья г. Нижнего Новгорода ситуация с сегментацией по классам выглядит следующим образом:

Рис. 1 Количество объектов первичного рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода с сегментацией по классам, %

В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости преобладают жилые дома класса эконом - 68%.

1.2.2 Характеристика классов жилой недвижимости

Эконом класс.

Новостройки эконом класса - это типовое жилье.

Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах эконом класса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв.м.

Характерная черта таких домов - отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка - типовая для серийного панельного дома. Лифты - отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга как правило нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам.

Для домов эконом класса характерно наличие 1-2-3 комнатных квартир. В основном при проектировании дома эконом класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам (в 20% рассматриваемых домов отсутствуют в проекте 3-комнатные квартиры). Но в некоторых домах предлагаются 4-5-комнатные квартиры, а также квартиры свободной планировки (ЖД «Северный дворик», Автозаводский район).

В последнее время все чаще в проектах жилых домов предусматривается строительство квартир студий.

В среднем в осуществляющихся проектах эконом класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом (без учета квартир студий):

1-комнатные - 49%

2-комнатные - 35%

3-комнатные - 15%

На 4-комнатные квартиры может приходиться порядка 1%, на квартиры свободной планировки - менее 0,5%.

Рис. 2 Средняя площадь квартир эконом класса на 1 кв. 2015 г., кв.м.

Проектирование в жилых домах эконом класса квартир большой площади и с количеством комнат более 3 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья бизнес класса.

Бизнес класс.

Новостройки бизнес-класса - это жилье повышенной комфортности в домах, построенных по новейшим технологиям, с предоставлением качественных услуг в период эксплуатации.

Дом с квартирами, относящимися к бизнес классу, как правило, спроектирован по индивидуальному проекту. Функциональные и комфортные планировки квартир, высокие потолки, скоростные лифты, качественная отделка лестниц и фасада, подземный гараж, обустроенный двор.

Удобные квартиры бизнес класса, отличающиеся от типового жилья в лучшую сторону, и не имеющие притом высокую стоимость, показали себя как достаточно востребованный товар. Эксперты считают, что прогноз развития этого сегмента рынка является весьма благоприятным.

На данный момент в Нижнем Новгороде наблюдается центростремительная тенденция строительства домов бизнес класса. В основном строительство жилых домов бизнес класса ведется в Советском и Нижегородском районах, хотя есть несколько жилых комплексов, строительство которых ведется вдали от центра города. Такая децентрализация благоприятно влияет на появление квартальных застроек микрорайонов жильем данного класса.

Эксперты придерживаются мнения, что для отнесения жилья к бизнес классу, необходимо, чтобы оно удовлетворяло следующим требованиям:

Месторасположение (верхняя часть города, центр района в нижней части города, престижный спальный район);

Хорошее техническое оснащение здания, выстроенного по индивидуальному проекту (обычно монолит);

Просторные квартиры с оптимальной планировкой;

Обустроенная территория около дома;

Хорошая доступность для транспорта;

Достаточная внутренняя инфраструктура (подземные стоянки, парковки, магазины, организации по оказанию услуг и пр.);

Близость парковых зон или зеленых насаждений, видовые характеристики являются преимуществом.

Отсутствие одного-двух факторов выводит данное жилье из категории бизнес класса в категорию "эконом".

Дом бизнес класса представляет собой, как правило, монолитное или кирпичное сооружение, построенное по индивидуальным архитектурным проектам, имеет хорошее техническое оснащение и привлекательный современный облик. Обычно предусмотрен подземный и наземный паркинг, наличие развитой внутренней инфраструктуры (магазины, фитнес-центры и т.п.), а у придомовой территории и мест общего пользования - повышенной степени благоустройство.

Также, в проектах бизнес класса должны быть соблюдены, прежде всего, общепринятые стандарты качества отделочных и строительных материалов, эффективность планировки и звукоизоляция.

В жилье бизнес класса опасения, связанные с расположением жилья на более высоком этаже, относительно комфорта - не существенны, так как нижние этажи применяются в основном для размещения сервисных служб.

В бизнес-классе наибольшим спросом пользуются квартиры без отделки. Среди ключевых характеристик - хорошая подготовка под чистовую отделку. Но следует отметить, что в настоящее время в Москве повышается спрос на готовые к жилью квартиры, даже частично меблированные.

Площадь однокомнатных квартир бизнес класса может варьироваться до 50 кв.м., двухкомнатных - до 70 кв.м., трехкомнатных - до 100 кв.м., четырехкомнатных - до 140 кв.м. Потолки должны быть высотой не менее 2,7 метров. Рекомендуемая площадь кухни - от 12 до 15,2 кв.м. Количество квартир в доме бизнес-класса обычно варьируется в диапазоне от 100 до 300.

В крупных комплексах часто предусматривают прогулочные зоны с декоративными элементами, фитнес-центр, предприятия торговли, предприятия общественного питания и сферы услуг, например, кафе, ресторан, аптека, медицинский центр, салон мобильной связи. Многоквартирные дома, как правило, оснащены вспомогательными помещениями для управляющей компании, эксплуатационной службы.

Брендинг объекта так же актуален для бизнес-класса, как и для практически любого сегмента. Имидж нужен каждому дому, независимо от сегмента. В целом в Нижнем Новгороде сегодня порядка 60% жилых комплексов имеют название. Название позволяет лучше позиционировать проект и помогает покупателям ориентироваться на рынке недвижимости.

Квартиры в жилых домах бизнес класса имеют большие площади, чем квартиры эконом класса. Также при проектировании бизнес жилья следует учитывать потребительские предпочтения при грамотном планировании соотношения количества квартир различной комнатности.

В настоящее время в осуществляемых проектах бизнес класса в каждом проекте имеется различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах отсутствуют 3-комнатные квартиры. В основном при проектировании дома бизнес класса предпочтение отдается 1-2-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры с количеством комнат от 4 до 7, а в жилом доме №3 «КМ Мегаполис» предлагается квартира свободной планировки.

В среднем в осуществляющихся проектах бизнес класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 38%

2-комнатные - 34%

3-комнатные - 25%

4-комнатные - 2%

Более 4 комнат и квартиры со свободной планировкой - 1%.

Рис. 3 Средняя площадь квартир бизнес класса, кв.м.

Проектирование в жилых домах бизнес класса квартир большой площади и с количеством комнат более 4 говорит о том, что в данном сегменте иногда проявляются параметры жилья премиум класса.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья бизнес класса.

Инфраструктура дома бизнес класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не уходя далеко от собственного дома.

В доме бизнес класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, звукоизоляция, отопление, возможно кондиционирование. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместу);

Предприятия сферы услуг;

Продуктовый магазин или магазин товаров первой необходимости;

Премиум класс.

Жильё премиум класса предполагает некий элемент необходимой роскоши.

Как правило, премиальные объекты -- это дома, расположенные в престижных районах с небольшим (до 100) количеством квартир, с видом на парк, реку, озеро. Принципиальные характеристики бизнес-класса -- оригинальная архитектура, наличие подземной парковки, благоустроенной и охраняемой территории, служб сервиса, высокоскоростных бесшумных лифтов, качественной инженерии -- для жилья премиум-класса являются лишь дополнением к престижной локации.

На премиальность квартиры влияют следующие факторы:

Строительство дома по индивидуальному проекту;

Насыщенность дома современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

Премиум класс имеет 7 основных признаков:

Местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

Ограничение здания по этажности, количеству квартир (не более 100 квартир);

Возможны дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

Наличие квартир свободной планировки или с количеством комнат более 3.

Для зданий премиум класса характерны прямые линии и простые фигуры, использование качественных дорогих материалов, создание спокойных и лаконичных фасадов, широкое применение стекла, за счет которого помещения обретают глубину и получают больше света, а также отсутствие лишних, нефункциональных элементов дизайна. Форма должна быть функциональной, но при этом в ней должна быть особая эстетика.

Такой стиль объединяет элегантность и простоту архитектурного решения. Все технологии, используемые при строительстве домов премиум класса, достаточно дорогие.

Рис. 4 Динамика ввода жилых домов премиум класса с 2009 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка недвижимости премиум класса до 2012 г. имеет выраженный ниспадающий тренд. В 2013 г. и 2014 г. было введено 2 жилых дома премиум класса. В 2015 г планируется построить 4 жилых дома.

Квартиры премиум класса имеют большие площади, чем квартиры бизнес и эконом классов.

Все рассматриваемые жилые дома премиум класса в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-комнатных квартир. В основном при проектировании дома премиум класса предпочтение отдается 2-3-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются квартиры свободной планировки (ЖК «Пражский квартал», ЗАО «Жилстройресурс»; ЖК «Respect», ООО «Консорциум НН-90») и пентхаусы (ЖК «Изумрудный замок», ООО «РосАвтоСтрой»).

В целом в осуществляющихся проектах премиум класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 20%

2-комнатные - 39%

3-комнатные - 35%

4-комнатные - 5%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 1%

Рис. 5 Средняя площадь квартир премиум класса, кв.м.

При проектировании премиум дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений жилья премиум класса.

Инфраструктура дома премиум класса - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома.

Наличие кондиционера;

Отделку.

В доме премиум класса должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 1 машиноместа);

Детский клуб;

Химчистку;

Фитнес-центр;

Оздоровительный комплекс;

Помещения кладовые;

Элит класс.

Элитное жилье - это развитая инфраструктура, которая образует так называемый «город в городе». В городе элитным жильем можно считать жилье, которое привлекательно в экологическом плане, удаленно от основных магистралей, а также приближено к социально-однородной среде.

На элитность квартиры влияют следующие факторы:

Степень престижности района;

Нестандартность внешней и внутренней отделки дома;

Насыщенность его современными средствами связи (спутниковая антенна, интернет и др.);

Наличие в доме внутренней инфраструктуры (помещений службы охраны, колясочные, комнаты для хранения меха, помещения для проведения досуга жильцов дома и т. д.)

«Элитность» имеет семь основных признаков:

местоположение (центр города с видом на парковую зону, реку, панораму города);

Социальная однородность жильцов;

Качественная техническая "начинка" (звукоизоляция, стеклопакеты и т. д.);

Архитектура и дизайн помещений (свободная планировка, потолки не менее 3м);

Комфорт и сервис жилья (кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения, паркинг или подземный гараж, охрана);

Дополнительные услуги внутри дома (социальная инфраструктура: кафе, спортзал, прачечная, химчистка и т. п.);

Дом должен быть брэндом;

Ограничение здания по этажности, количеству квартир (в пределах 20-40 квартир);

Наличие не более двух квартир на площадке.

Отсутствие одного из факторов автоматически выводит данное жилье из категории элитного в категорию "повышенной комфортности".

Архитектурный облик очень влияет на категорию дома. Архитектурный облик элитного дома должны создавать профессиональные архитекторы, чтобы архитектура находилась на уровне шедевра.

Архитектура элитного комплекса должна соответствовать местонахождению участка застройки. Если это историческая часть города - архитектура здания должна быть выполнена в историческом стиле.

Объекты элитной жилой недвижимости должны иметь привлекательный архитектурный облик. Дополнительным плюсом будет наличие некой «изюминки» в облике, которая бы создавала статусность дома, создавала индивидуальность.

Элитное жилье должно строиться из хороших и качественных материалов. Материал, из которого строится элитное жилье, преимущественно должен быть экологически чистым.

Вокруг элитного дома должно располагаться огороженное пространство, с охраной и системой доступа.

В последние годы одним из характеристик элитарного жилья стала его свободная планировка - open space («свободное пространство»). Поверхности стен, потолка и пола чаще всего подготовлены под отделку, так как все больше клиентов предпочитают оформлять интерьеры по собственному вкусу. Структура квартиры должна быть достаточно гибкой, чтобы была возможность что-либо поменять в ней по желанию заказчика.

Элитная квартира должна иметь привлекательный вид из окна, желательным является ориентация каждой квартиры на три стороны света.

Элитная квартира предполагает наличие большой гостиной, столовой, рабочей зоны (кабинета), остекленную лоджию.

Признаком хорошей пространственной организации элитной квартиры является наличие больших окон и зимнего сада. Жильцы последних этажей должны иметь возможность установить в квартире камин.

На верхних этажах элитного дома могут располагаться двухуровневые квартиры, территорию крыши которых возможно использовать под земельный участок, спортивную площадку или бассейн.

В цоколе возможен просторный вестибюль, где может быть распложена комната для охраны, зона для ожидания хозяев квартиры, помещения, где сосредоточены все пульты управления (видеонаблюдение, пожароохранная сигнализация, пульты охраны).

В элитной квартире должен быть просторный санузел, чтобы была возможность разместить разнообразные вещи для комфорта. Если санузел один, то его площадь должна быть около 12 кв.м.

Стандартом становится размещение ванной с выходом в спальню, количество ванных комнат должно соответствовать количеству спален в квартире.

Площадь кухни должна быть не меньше 14 кв.м.

Рис. 6 Динамика ввода элитных жилых домов с 2002 г. с прогнозом до 2016 г., шт.

Динамика ввода рынка элитной недвижимости имеет выраженный ниспадающий тренд. По прогнозным данным на 2013 г. планируется ввод 4 жилых домов элит класса.

На сегодняшний момент снижение ввода элитных жилых домов связано со следующими причинами:

Отсутствие на рынке недвижимости земельных участков в историческом центре Нижнего Новгорода для строительства вышеупомянутого жилья;

Быстро меняющиеся требования по качеству элитного жилья у целевой группы, что приводит к несоответствию ранее заявленных проектов именно этому классу жилья;

В посткризисной ситуации большинство застройщиков ориентировано на строительство жилья эконом класса в формате квартальных застроек, что в свою очередь может обеспечить им использование своих производственных мощностей, а именно принадлежащих им заводов (ООО «Жилстрой-НН», ООО «Кварц» и т.д.);

Элитные квартиры имеют большие площади, чем квартиры других классов. Причем при проектировании элитного жилья следует учитывать потребительские предпочтения, которые имеют свою динамику.

Все рассматриваемые элитные жилые дома в каждом проекте имеют различное соотношение квартир по количеству комнат. Так, например, в некоторых объектах нет 1-2-комнатных квартир. В основном предпочтение отдается 3-4-комнатным квартирам. Так же в некоторых домах предлагаются 5-комнатные квартиры, квартиры свободной планировки, пентхаусы.

В целом в осуществляющихся проектах элит класса соотношение квартир по количеству комнат выглядит следующим образом:

1-комнатные - 16%

2-комнатные - 41%

3-комнатные - 22%

4-комнатные - 16%

5-комнатные, свободной планировки, Пент Хаус - 5%

спрос предложение рынок недвижимость

Рис. 7 Средняя площадь элитных квартир, кв.м.

При проектировании элитного дома в настоящее время учитывается возможность объединения двух или трех квартир.

Внутренняя инфраструктура является одним из основополагающих определений элитного жилья.

Инфраструктура элитного дома - это те удобства и услуги, которые покупатель жилья получает, не выходя из собственного дома. Идеальный вариант подобного инфраструктурного пакета, считается пакет, оказываемый клиентам гостиниц класса пяти звезд.

В элитных домах вся инфраструктура - только для жильцов дома. Одним из преимуществ элитного жилья как раз и является обособленность, самодостаточность инфраструктуры и ее ориентированность на узкий круг лиц - жильцов дома.

Внутренняя инфраструктура квартиры может включать:

Наличие кондиционера;

Автономного водоснабжения (с фильтрацией);

Системы энергоснабжения (с установкой источника бесперебойного питания);

Систему автономного отопления;

Отделку.

В элитном доме должны быть следующие инженерно-технические решения: водоподготовка, водоочистка, воздухоочистка, вентиляция, звукоизоляция, отопление. Как правило, это сочетание централизованных городских и индивидуальных систем, таких, как бойлеры и воздухоочистители, обслуживающие только данный, конкретный дом.

Внутренняя инфраструктура дома может включать:

Многоуровневую систему безопасности;

Подземный паркинг (в лучшем случае - на каждую квартиру - по 2 машиноместа);

Круглосуточный медпункт;

Детский клуб;

Химчистку;

Бассейн;

Фитнес-центр;

Оздоровительный комплекс;

Тренажерный зал;

Наличие морозильной камеры хранения изделий из меха;

Бильярд;

Ресторан;

Помещения кладовые;

Прачечную;

Комнаты для обслуживающего дом персонала.

В последнее время в Москве застройщики элитного жилья склоняются в сторону сокращения внутренней инфраструктуры комплекса. Это связано в первую очередь с тем, что малое число квартир элитно дома не может позволить окупить внутреннюю инфрастуктуру комплекса, а привлечение граждан «со стороны» разрушает статус элитарности, обособленности.

1.2.3 Анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода

Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке варьирует в зависимости от класса и расположения объекта. В объектах эконом и бизнес класса стоимость квадратного метра квартир зависит от количества комнат, от этажа, на котором располагается квартира. В объектах премиум и элит класса, как правило, нет зависимости стоимости квадратного метра от количества комнат, цена зависит от этажа, на котором располагается квартира, видовых характеристик и общего метража квартиры.

Проанализируем динамику средней стоимости квадратного метра в г. Нижнем Новгороде.

Рис. 8 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде, руб./кв.м.

Как видно из графика динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода показывает растущий тренд.

В период с конца 2006 г. и в течение 2007 г. наблюдался резкий скачок стоимости жилья, что в последствие, во время экономического кризиса, повлекло серьезное снижение стоимости квадратного метра. В настоящее время наблюдается стабильный рост цен на первичное жилье.

Так как жилье премиум и элит классов территориально располагается в исторической части города, а именно только в Нижегородском районе, стоимость квадратного метра таких домов не учитывается при формировании средней стоимости квадратного метра в целом по г. Нижнему Новгороду.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2014 года возросла на 0,8%.

Рис. 9 Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде с сегментацией по классам, руб./кв.м.

Далеко не сразу при анализе стоимости квадратного метра жилья предусматривалось сегментирование стоимости по классам. Изначально жилье делилось на типовое жилье, улучшенной планировки, повышенной комфортности и элитное жилье.

Как видно из диаграммы для эконом, бизнес и премиум классов характерен стабильный рост без явных колебаний. Стоимость элитного жилья имела резкие изменения в 4 квартале 2011 года и 1 квартале 2012 года. Также с 3 квартала 2014 года наблюдается резкий рост стоимости квадратного метра элит класса. Это было спровоцировано выходом на рынок нового жилого дома «Клубный дом Royal Landmark» на Верхневолжской набережной.

Наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке характерна для Советского района, наиболее низкая - для Ленинского района.

Изменение стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости зависит от стадии строительства объекта, от количества оставшихся непроданных квартир, спроса и предложения на рынке,.

Рост стоимости квадратного метра зависит от задержки продаж застройщиками, связан с развитием ипотеки, ростом стоимости строительных материалов, высокими затратами на расселение, подводкой инженерных коммуникаций, высокими транзакционными издержками.

Снижение стоимости квадратного метра связано с окончанием продаж последних квартир в сданных жилых домах по более высокой цене и выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой по сравнению с конкурентами..

1.3 Анализ регулярного (вторичного) рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

Вторичный объект недвижимости -- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты). [Максимов].

Согласно реальной рыночной практике, оборот «вторичных» объектов недвижимости составляет большую долю.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны в части ценообразования.

Почти во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на первичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому для определения стоимости контракта при покупке квартиры в новом доме можно ориентироваться на стоимость квартиры вторичного рынка минус 10%.

При анализе вторичного рынка жилой недвижимости используется база данных «NMLS» (Национальная мультилистинговая система). В ней собрана наиболее полная и достоверная информация по вторичному рынку жилья.

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости подразумевает анализ следующих параметров: объем предложений, количество предложений, средняя стоимость квадратного метра. Далее можно рассматривать эти параметры более детально, сегментируя их по количеству комнат, по классу, по материалу стен.

Рис. 10 Динамика количества предложений на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, шт.

За весь период исследования из графика видно растущий тренд. Количество предложений на рынке не стабильно, особенно это проявилось в период с 4 квартала 2006 года по 1 квартал 2008 года.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья в экспозиции находилось 7 401 квартира. Количество предложений возросло на 16,7% по сравнению с 4 кварталом 2014 года.

Динамика объем предложения совпадает с динамикой количества предложений на вторичном рынке жилья. Для объема предложений также характерен растущий тренд.

По данным за 4 квартал 2015 года на вторичном рынке жилья объем предложений составил 378 443 квадратных метра, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года объем предложений вырос на 11,7%.

Рис. 11 Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Нижнего Новгорода, руб./кв.м.

Резкий спад предложений на вторичном рынке в 4 квартале 2006 года повлек за собой серьезное повышение стоимости квадратного метра с последующим стабильным ростом вплоть до 3 квартала 2008 года. В связи с кризисной ситуацией в течение 2009 года наблюдалось снижение цен. В период 2010-2011 гг. на рынке стоимость квадратного метра стабилизировалась и с конца 2011 года вновь стала нарастать.

По данным за 4 квартал 2015 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизилась на 3,4%. Наблюдается стабилизация стоимости.

Глава 2. Анализ факторов, влияющих на стоимость квадратного метра жилой недвижимости

Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - это важный этап при анализе и прогнозировании. Именно эти факторы определяют потребности и возможности общества по приобретению недвижимости, обороты на рынке.

Сформировалась система факторов регионального уровня, которые определяют состояние и динамику рынка недвижимости:

1. Экономические

Уровень и динамика доходов населения

Доступность финансовых ресурсов, в том числе кредитных

Состояние альтернативных и смежных рынков

Риски инвестиций в недвижимость

Стоимость строительства

Цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоресурсы

2. Социальные

Уровень и динамика изменения численности населения и его возрастной структуры

Уровень и динамика изменения социальной структуры населения

Уровень и динамика изменения образовательного уровня населения

3. Административные

Налоговый режим

Зональные ограничения

Правовые и экономические условия совершения сделок

Правовые и экономические условия получения прав на застройку

4. Условия окружающей среды

Обеспеченность транспортной инфраструктурой

Уровень развития социальной инфраструктуры

Экологическая обстановка

2.1 Ввод жилой недвижимости в г. Нижнем Новгороде

Жилищный фонд города на 01.01.2014 г. составил 29 840 тыс. кв.м. общей площади, на одного жителя в среднем приходится 23,4 кв.м. общей площади.

Население г. Нижнего Новгорода по данным Нижегородского областного Комитета Государственной статистики на начало 2014 г. составило 1 272 746 человек. Распределение населения по административным районам города следующее:

Таблица 1. Распределение численности населения, жилищного фонда и площади на 1 человека по районам города

Наименование административных районов города	Численность населения на 01.01.2014 г. (тыс.человек)	Общая площадь жилых помещений (ориентировочная), тыс. кв. м. на 01.01.2014 г.	Приходится в среднем на 1 жителя (кв.м. общ.площ.)
Автозаводский район
Канавинский район
Ленинский район
Московский район
Нижегородский район
Приокский район
Советский район
Сормовский район
г. Нижний Новгород

Наименее обеспеченным в плане жилья является Московский район, здесь на 1 жителя приходится 21,1 кв.м. Нижегородский район является самым обеспеченным в плане жилья районом города, на 1 жителя приходится 31,8 кв.м.

Таблица 2

Динамика ввода жилого фонда, тыс. кв.м. общей площади / % к итогу

Районы города	Фактически по годам	Прогноз (2015 г.) Многоквартирное жилье
						В среднем за год (за 5 лет)
Автозаводский
Канавинский
Ленинский
Московский
Нижегородский
Приокский
Советский
Сормовский
Всего по городу

В течение долгого периода времени лидером по вводу жилой недвижимости был Нижегородский район. В 2013-2014 гг. наибольший объем ввода пришелся на Советский и Приокский районы.

В 2015 году планируется ввести более 621 000 кв.м. многоквартирного жилья в г. нижнем Новгороде.

Наибольший объем ввода в 2015 году также планируется в Нижегородском, Советском и Приокском районах. Общий объем ввода многоквартирного жилья в этих районах составит более 50% от общего ввода многоквартирного жилья по г. Нижнему Новгороду.

Спрогнозировать общий объем ввода не предоставляется возможным, так как отсутствуют данные о строящемся индивидуальном жилье.

Рис. 12 Динамика объема ввода жилой недвижимости, в том числе ИЖС, кв.м.

Объем ввода жилой недвижимости пережил как рост, так и снижение. До кризиса 2008 года за 2 года в период 2005-2007 гг. прирост жилья составил 218%. В кризисный период вплоть до 2010 года темпы строительства значительно сократились. С 2011 года прирост нового строительства ведется быстрыми темпами. За 2014 год было введено 800 779 квадратных метров жилья, что на 15,3% больше по сравнению с 2013 годом и на 119,2% больше по сравнению с посткризисным 2010 годом.

Рис. 13 Динамика объема ввода многоквартирной жилой недвижимости, кв.м.

Динамика ввода многоквартирного жилья практически повторяет динамику общего ввода жилья в г. Нижнем Новгороде.

За 2014 год было введено 587 958 квадратных метров многоквартирного жилья, что на 37,9% больше по сравнению с 2013 годом.

Высокий рост строительства многоквартирного жилья связан с освоением больших земельных участков под комплексную застройку. Так на сегодняшний день возводятся такие крупные проекты, как «Микрорайон Юг» в Автозаводском районе, «Микрорайон Бурнаковский» в Московском районе, жилой комплекс «Цветы» в Приокском районе, жилой комплекс «Красная поляна» в Нижегородском районе, жилой комплекс «Седьмое небо» и жилой комплекс «Первомайский» в Канавинском районе, жилой комплекс «Удачный» в Сормовском районе.

2.2 Демографическая ситуация

Тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной мере зависят от демографической ситуации, миграции населения. Влияние этих факторов не сиюминутно, но их обязательно нужно принимать в расчет при анализе рынка жилой недвижимости.

Рис. 14 Динамика численности населения г. Нижнего Новгорода на начало периода, чел.

В течение долгого периода времени наблюдалось снижение численности населения г. Нижнего Новгорода. С 2012 года произошли кардинальные изменения и наблюдается рост численности населения, но за счет миграционных потоков.

2.3 Доходы населения

Рис. 15 Динамика доходов населения г. Нижнего Новгорода, руб.

Исходя из данных графика, можно отметить, что темпы роста доходов населения значительно возросли. По данным за январь-декабрь 2014 г. средняя номинальная начисленная заработная плата в г. Нижнем Новгороде составила 34 331 руб., что на 7,2% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее, уровень доходов населения г. Нижнего Новгорода ниже, чем уровень доходов в региональных городах ПФО, таких как Казань, Самара, Пермь, Уфа. В то же время себестоимость строительства жилья в Н. Новгороде выше, чем в тех же городах ПФО.

Основные потребители рынка доступного жилья все больше нуждаются в системах кредитования для покупки квартиры. Застройщики строительства, особенно нижегородцы, привлекают денежные средства населения на самых ранних этапах строительства.

2.4 Влияние других экономических факторов на состояние рынка

«Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать ухудшения состояния экономики в целом. Если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет к подъему в реальной экономике» .

Рис. 16 Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости

Так одним из явных показателей изменений в состоянии рынка недвижимости относятся срок экспозиции объектов на рынке и количество сделок на рынке. Повышенный спрос на жилье подогревается желающими вложить деньги в недвижимость, тем самым провоцируя повышение стоимости жилья. Количество желающих не бесконечно, таким образом, после оживления на рынке недвижимости приходит затишье, но это никак не означает, что с падением спроса снизится цена, она замедлит свой рост.

Изменения на рынке недвижимости имеют цикличный и сезонный характер. Спустя некоторое время после снижения спроса, происходит оживление на рынке.

Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, то есть ведет к снижению спроса и увеличивает издержки строителей, то есть снижает предложение на рынке (Рисунок 17).

Рис. 17 Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса

Ипотечное кредитование пользуется большим спросом в Нижнем Новгороде. Причиной этому служит тот факт, что кредит можно взять без первоначального взноса, либо в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Также программы различных банков явно конкурируют между собой.

По аналитическим данным 2014 года компании IPOhelp ипотеку в Нижнем Новгороде и Нижегородской области представляют 25 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 170 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде и Нижегородской области находятся в диапазоне 8.50 - 28.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.98 - 12.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет .

Количество сделок с ипотекой, зарегистрированных Росреестром в первом квартале 2015 года, сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Доля подобных сделок в общем объеме продаж жилья уменьшилась до 22%. По данным ЦБ, объем предоставленных в январе--апреле этого года рублевых жилищных кредитов в России составил 304,5 млрд руб., что на 40% меньше показателя за аналогичный период прошлого года .

На данный момент банки начали снижать ставки по ипотеке. Также в помощь пришла программа господдержки ипотеки, по которой ставка на первичное жилье не должна превышать 12%, что в свою очередь повлекло изменение структуры спроса. Предпочтение отдается новостройкам нежели квартирам на вторичном рынке жилья.

Изменение цен на жилье обусловлено притоком нефтедолларов в страну и ростом себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов.

Профессиональный строитель отталкивается от себестоимости строительства, включая в это понятие не только стоимость строительно-монтажных работ, но и:

Стоимость выделения земельного участка (которая может в отдельных случаях может достигать до 30% стоимости всего проекта);

Технические условия -- подключение к коммуникациям (стоимость которых сегодня всецело зависят от произвола монополистов);

Время реализации проекта,

Стоимость кредитных ресурсов;

Наблюдения последнего десятилетия показали, что цена «усредненного» 1 квадратного метра в России, при условии, что это новостройка, средний район, уровень готовности строительства 75%, прямо пропорциональна стоимости барреля нефти. Такому соотношению было дано название «НефтеБакс» .

Зная динамику курса доллара (рис. 18) и динамику стоимости барреля (рис. 19) можно проследить динамику условной единицы «НефтеБакс».

Рис. 18 Динамика курса USD ЦБ РФ, руб.

Рис. 19 Динамика цен на Нефть Brent (ICE.Brent), USD/баррель

Ряд российских аналитиков выявили следующую зависимость, что для Москвы количество бочек нефти (баррелей), содержащееся в 1 квадратном метре, примерно составляет 50-60, для регионов (города-миллионники: Самара, Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург) - 25-30.

Объяснения такого феномена таковы, что бюджет страны в огромной степени зависит от конъюнктуры нефтегазового сектора экономики. При этом значительная часть бюджета через различные механизмы экономики перетекает на рынок недвижимости, оказывая существенное влияние на инвестиционный процесс.

«НефтеБаксы» попадают в экономику после некоторой обработки. Этот процесс назвали «Крекингом».

Монетарные власти (Центральный банк и Министерство финансов РФ), являющиеся по существу распорядителями ресурсов, всегда, а в условиях кризиса -- особенно, обеспечивают поступления денежных потоков в экономику с определенной задержкой. Эта задержка составляет примерно от 3 до 6 месяцев.

Подобные документы

Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.

курсовая работа , добавлен 28.05.2014


Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

курсовая работа , добавлен 22.01.2014


Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.

дипломная работа , добавлен 19.11.2015


Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.

дипломная работа , добавлен 14.08.2015


Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010


Сущность рыночного и государственного регулирования в условиях "смешанной экономики". Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в период финансового кризиса. Характеристика экономических методов управления рынком недвижимости в кризисных ситуациях.

реферат , добавлен 07.10.2012


Анализ ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости г. Барнаула. Определение цены квадратного метра жилых квартир в центральном районе города. Маркетинговый анализ аренды нежилых помещений. Определение величины вероятной прибыли девелопера.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.

дипломная работа , добавлен 17.12.2013


Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.