Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления. Как продлить разрешение на строительство по Градостроительному кодексу — образец заявления

1. Возможность проникновения на рынок: - открытые; - замкнутые (Закрытый рынок – рынок с установившимися прочными коммерческими связями между продавцами и покупателями, проникновение на который новых лиц затруднено рядом барьеров.).

2. Характер организации: - организованные (аукционы, биржевая торговля); - стихийные.

3. Степень локализации торговых сделок: - глобальные;- региональные;- местные.

4. Стадии зрелости: - пионерные; - растущие; - зрелые; - затухающие.

5. Характеристика товара: - однопродуктовые рынки; - рынки дифферекнцированной продукции.

Понятие структуры рынка. Характеристика основных рыночных структур

Структура – способ сочетания составных частей (компонентов) системы для наилучшего выполнения главной цели системы.

Структура отраслевого рынка – основные характерные черты рынка.

Структура отраслевого рынка характеризуется численностью и распределением продавцов и покупателей, уровнем физической (объективной) или субъективной (мнимой) дифференциации, различающей конкурирующие продукты, наличием или отсутствием барьеров для входа новых фирм, конфигурацией кривых затрат, уровнем вертикальной интеграции фирм, начиная от производства сырья до розничной торговли, степенью диверсификации производства фирмы (конгломеративностью) и проч.

Ключевые факторы структуры отраслевого рынка:

Уровень концентрации;

Барьеры проникновения;

Вертикальная интеграция;

Дифференциация продукции;

Политика правительства.

К основным структурам (или типам) рынка относятся:

1. Рынок совершенной конкуренции

2. Рынок монополистической конкуренции

3. Олигополия

4. Монополия

Объединяет пассивная роль потребителей)

Графически концентрация на конкретном отраслевом рынке анализируется с помощью кривых концентрации.

Количественные показатели

1. Доля рынка (отношение объема продаж продукта данного предприятия к суммарному объему продаж аналогичных продуктов всех предприятий, действующих на данном рынке).

(q – объем продаж)

2. Коэффициент концентрации (удельный вес в процентах от общего объема продаж, приходящегося на определенное число крупных фирм. Характеризует отношение суммы рыночных долей нескольких крупнейших фирм на данном отраслевом рынке к общему объему реализации товара на данном рынке).

рекомендуется расчет для 3, 4, 6, 8 участников; Чем больше полученное значение, тем выше степень концентрации, тем менее конкурентным является рынок. Недостаток: не отражает распределения долей как внутри группы крупнейших фирм, так и за ее пределами.

3. Показатель дисперсии рыночных долей – показатель, используемый для измерения степени неравенства размеров фирм, действующих на рынке, выражает неравномерности распределении долей между участниками рынка.

Чем больше полученное значение, тем более неравномерно распределение долей, тем больше степень концентрации.

4. Показатель дисперсии логарифмов рыночных долей .

5. Индекс Херфиндаля-Хиршмана – мера концентрации отрасли, учитывает общее число фирм, действующих на данном отраслевом рынке, и их распределение по величине, вычисляется как сумма квадратов относительных размеров (долей) всех фирм, действующих на рынке.

(в зависимости от % или долей м.б. *10000)

Если: 70% < СR3 < 100%; 0,2 < HHI < 1 - высококонцентрированный рынок

45% < СR3 < 70%; 0,1 < HHI < 0,2 - средняя концентрация рынка

0% < СR3 < 45%; 0 < HHI < 0,1 - низкая концентрация рынка

Если: 0 < HHI < 0,04 рынок совершенной конкуренции

0,04 < HHI < 0,1 рынок монопольной конкуренции

0,1 < HHI < 0,3 олигополия

0,3 < HHI монополия

6. Коэффициент энтропии – показывает среднюю долю фирм, действующих на рынке, взвешенную по натуральному логарифму обратной ей величины (энтропия- мера внутренней неупорядоченности системы, мера неопределенности ситуации).

Чем выше значение, тем ниже концентрация продавцов на рынке.

7. Относительный показательэнтропии.

Коэффициент вариации . Это отношение стандартного отклонения в распределении рыночных долей к среднему значению размера фирмы. Он оценивает меру разброса в распределении рыночных долей.

7. Качественные показатели структуры рынка. Определение барьеров «входа-выхода»

Качественные показатели структуры рынка характеризуют:

Наличие или отсутствие (сила) барьеров входа на рынок для потенциальных конкурентов, степень их преодолимости;

Открытость рынка для межрегиональной и международной торговли.

Потенциальными конкурентами, которые могут быть соперниками в проникновении на рынок, являются:

а) хозяйствующие субъекты, которые имеют материально-техническую базу, кадры, технологии для изготовления данного товара, но по разным причинам не реализуют эти возможности;

б) хозяйствующие субъекты, которые изготовляют данный товар, но не продают его на территории исследуемого товарного рынка;

в) новые хозяйствующие субъекты, входящие на данный товарный рынок.

Барьеры входа на рынок - факторы объективного и субъективного характера, из-за которых новым фирмам трудно, а подчас и невозможно начать свое дело в выбранной отрасли; в результате уже действующим фирмам можно не опасаться конкуренции.

Нестратегические барьеры входа - создаются фундаментальными условиями отрасли и в целом независимы от деятельности фирмы или слабо поддаются ее воздействию.

Стратегические барьеры входа - создаются самой фирмой в результате реализации ее целенаправленной политики.

Барьеры выхода с рынка - выход из отрасли в случае неудачи сопряжен со значительными издержками, что означает слишком высокий риск деятельности в отрасли, поэтому вероятность входа в отрасль нового продавца будет невелика.

Барьерами являются любые действия, препятствующие проникновению в отрасль новых компаний, например необходимость наличия патентов, лицензий, законодательные ограничения.

Именно наличие барьеров для входа в сочетании с высоким уровнем концентрации производителей в отрасли дает возможность фирмам поднимать цены выше предельных издержек и получать положительную экономическую прибыль не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периодах, что и обусловливает рыночную власть этих фирм. Там, где барьеры для входа не существуют или слабы, фирмы даже при высокой рыночной концентрации вынуждены учитывать конкуренцию со стороны фактических или потенциальных соперников.

Похожая информация.

Для определения типа рыночной структуры можно использовать показатели рыночной власти фирмы.

Показатели рыночной власти фирмы подразделяются на прямые - их значение непосредственно показывает степень влияния фирмы на рынок - и косвенные - они характеризуют рыночную ситуацию в целом, исходя из которой можно понять степень независимости фирмы при принятии рыночных решений. К прямым показателям относятся индекс Бейна, Индекс Тобина, индекс Лернера. К косвенным - индекс Херфиндаля-Хиршмана, индекс концентрации, коэффициент относительной концентрации, коэффициент энтропии, дисперсия рыночных долей, коэффициент Джини, индекс Холла-Тайдмана.

Для каждого типа рынка эти показатели принимают свое значение. Следовательно, определив значение показателя рыночной власти, можно установить тип рыночной структуры и возможный (наиболее вероятный) вариант поведения фирмы.

Индекс Бейна - норма доходности - показывает степень использования денежной единицы инвестиций. Норма доходности должна обеспечить владельцу капитала альтернативные издержки использования капитала в другом месте и, следовательно, должна включать определенную доходность после вычета амортизации. Показывает экономическую прибыль, полученную на один доллар собственного инвестированного капитала:

I Б =(П б -П н)/К с, (1.1)

где П б - бухгалтерская прибыль;

П н - нормативная прибыль;

К с - собственный капитал фирмы.

Индекс Лернера является показателем степени конкурентности рынка. Его применение базируется на использовании о предельных издержках фирмы и эластичности спроса:

I Л =(P-МС)/Р = -1/E d, (1.2.)

где Р - цена;

МС - предельные издержки;

E d - ценовая эластичность спроса.

Индекс Тобина основан на сравнении рыночной стоимости активов фирмы (измеряемой рыночной ценой ее акции) с восстановительной стоимостью активов, равной сумме расходов, необходимых для приобретения активов в текущий момент времени:

I T =C p /C в, (1.3.)

где C p - рыночная стоимость активов фирмы;

Св -- восстановительная стоимость активов фирмы.

Коэффициент рыночной концентрации рассчитывается как процентное отношение реализации продукции определенным числом крупнейших продавцом к общему объему реализации на данном товарном рынке:

СR i = ? d i , (1.4.)

где d i - доля продаж данной фирмы в объеме реализации рынка.

В табл. 1.3. приводится пример, когда сравнительный анализ концентрации продавцов на отраслевых рынках А и В приведет к разным результатам в зависимости от выбора числа фирм, для которых измеряется индекс концентрации. Если рассматривать индекс концентрации трех, то более высокий уровень концентрации мы обнаружим на отраслевом рынке А; анализ индекса концентрации четырех покажет одинаковую концентрацию на отраслевых рынках А и В; судя по индексу концентрации пяти, более концентрированным окажется рынок В.

Таблица 1.3. Сравнительный анализ индексов концентрации на рынках А и В

Индекс рыночной концентрации Херфиндаля-Хиршмана рассчитывается как сумма квадратов долей, занимаемых на рынке всеми действующими на нем продавцом:

ННI = ? d i 2 , (1.5.)

где d i 2 - доля продаж i-ой фирмы в 2%.

Определение уровня концентрации по двум показателям приведено в табл. 1.4.

Таблица 1.4. Оценка уровня концентрации по двум показателям

Коэффициент Джини определяется как процентная доля размера отрасли, приходящаяся на процентное число фирм, действующих на рынке:

где D - кумулятивный процент размера рынка;

N - кумулятивный процент числа фирм на рынке.

Максимальное значение коэффициента, равное единице, свидетельствует о ситуации абсолютного неравенства (на одну фирму приходиться весь объем выпуска отрасли). Минимальное значение показателя, равное нулю, означает абсолютное неравенство: каждая фирма производит одинаковую долю отрасли (или одинаковый процент фирм производит одинаковый процент совокупного выпуска).

Коэффициент Джини иллюстрируется кривой Лоренца (рис. 1.3).

Рис. 1.3.

Индекс Холла-Тайдмана рассчитывается на основе сопоставления рангов фирм рынка следующим образом:

HT=1/(2?R i q i - 1) (1.7.)

где R i - ранг фирмы на рынке (по убывающей, самая крупная фирма имеет ранг 1);

q i - доля фирмы.

Рассмотрим теперь, от чего зависит преобладание той или иной структуры на рынке. В связи с чем одни отрасли характеризуются почти максимальной конкуренцией, а в других она практически отсутствует, какое число фирм можно считать оптимальным для отрасли и почему.

Главным детерминантами рыночной структуры являются факторы технологического характера, которые в соотношении с величиной спроса ведут к преобладанию на рынке большого или малого числа фирм. Рассмотрим эти факторы.

Минимально эффективный выпуск (МЭВ) - это объем производства (или сбыта), соответствующий минимуму средних издержек отрасли. Эффективное число фирм рынка определяется как отношение размера рынка (спроса в отрасли) к минимально эффективному выпуску. Если на МЭВ приходится 50% рынка, рынок допускает только две эффективные фирмы; если МЭВ покрывает 2% спроса отрасли, в отрасли возможно 50 фирм. При одинаковом спросе чем больше величина МЭВ, тем меньше число фирм допускает отрасль.

Величина МЭВ определяется, как правило, технологическими особенностями производства, хотя в издержки могут входить также расходы на рекламу, НИОКР, излишние административные затраты, чрезмерную дифференциацию товара.

Дифференциация товара - это выпуск различных марок какого-либо товара на одной фирме. В рамках дифференциации возможна специализация фирмы на одной-двух товарных нишах относительно небольшой группы потребителей, предпочитающих данную товарную марку. Критериями дифференциации служат внешний вид товара, его качество, дополнительные услуги по сбыту, предоставляемые фирмой, сроки гарантии. Места продажи товара. Дифференциация товара усиливает рыночную власть фирмы путем создания и поддержания стереотипов поведения потребителей, их приверженность определенной товарной марке через внедрение на рынок имиджа фирмы.

Эластичность и темпы роста спроса. Чем больше эластичность и чем выше темпы роста спроса (изменения числа потребителей данного товара), тем меньше оказывается рыночная власть фирмы. Эластичность спроса ограничивает возможности увеличения цены, поскольку в условиях эластичного спроса рост цен не компенсирует падение объемов сбыта: совокупная выручка фирмы при увеличении цены начинает падать. Тем самым обостряются проблемы конкуренции для фирм, действующих на рынках с эластичным спросом. Темпы роста спроса, изменяя соотношение размера рынка и величины минимально эффективного выпуска отрасли, увеличивают число эффективных фирм на рынке. Что в свою очередь, ведет к ослаблению рыночной власти отдельной фирмы.

Иностранная конкуренция. Наличие дополнительных конкурентов на рынке (в том числе иностранных) сокращает рыночную власть отдельной национальной фирмы, увеличивая степень конкуренции на рынке .

Барьеры для входа на рынок и выхода с рынка являются важнейшими характеристиками структуры рынка. Барьеры для входа на рынок - это такие факторы объективного или субъективного характера, из-за которых новым фирмам трудно, а подчас и невозможно начать свое дело в выбранной отрасли. Благодаря такого рода барьерам фирмы, уже действующие на рынке, могут практически не опасаться конкуренции, в результате чего данный рынок становится рынком несовершенной конкуренции.

К таким же результатам приводит и наличие барьера для выхода из отрасли. Если выход из отрасли в случае неудачи на рынке сопряжен со значительными издержками (например, производство товара требует узкоспециализированного оборудования, которое нелегко было бы реализовать в случае банкротства фирмы), - следовательно, высок риск деятельности в отрасли, - вероятность входа на рынок нового продавца относительно невысока.

Существует классификация отраслевых рынков по уровню характеристик входных барьеров. Так, входы на отраслевой рынок подразделяются следующим образом:

1. Легкий вход - тип рынка характеризуется конкуренцией, близкой к совершенной, с высокой мобильностью капиталов, свободой приобретения ресурсов, а также ценой, стремящейся к равновесной. На таких рынках отсутствуют фирмы, имеющие существенные и устойчивые преимущества в отношении издержек производства;

2. Слабо затрудненный (предоствляемый) вход - отдельные функционирующие фирмы могут иметь ощутимые преимущества в отношении затрат, реализуемые, как правило. Посредством минимального повышения цен по сравнению с издержками. Однако, с точки зрения долгосрочной перспективы, этим фирмам выгоднее допускать вхождение на рынок новичков, чем нести затраты по возведению входных барьеров;

3. Сильно затрудненный (сдерживаемый) вход - укоренившийся фирмы стремятся максимально затруднить вход новичков; здесь функционируют явно доминирующие фирмы;

4. Блокированный вход - функционирует фирма, являющаяся естественным монополистом, или число участников стабильно.

Можно различать два типа входных барьеров: стратегические, формируемые как следствия поведения фирм, и нестратегические (или структурные), выступающие для любых хозяйствующих субъектов как внешняя данность.

Нестратегические барьеры, связанные с фундаментальными условиями функционирования отрасли, имеют три основные разновидности: административные (государственные), социально-экономические и гражданские.

Административные (государственные) барьеры - это как правило, правообеспеченные (посредством законодательных или подзаконных актов) ограничения на ведение определенных видов деятельности (лицензирование на определенные виды бизнеса, распределение квот между фирмами, сертификация оборудования и продукции, установление норм экономического контроля, всевозможные регламенты ввоза и вызова ресурсов, и т.п.). Преодоление таких барьеров требует от хозяйствующих субъектов временных и финансовых затрат.

Однако рассматриваемые барьеры в каждый конкретный период времени способны быть важным рычагом регулирования экономики и приносить доход в казну государства.

Кроме чисто административных барьеров любое государство в рамках законодательного поля задействует барьеры социально-экономические: определяются правила функционирования отраслевых рынков и на них проводиться та или иная промышленная, структурно-инвестиционная политика, налоговая, таможенная и иная экономическая политика.

В хозяйственной практике есть примеры того, как вследствие применения административных и организационно-экономических барьеров подавлялись те или иные виды предпринимательской деятельности. Поэтому от таких административных барьеров нужно отказаться и искать формы гражданского контроля.

Гражданские инициативы обеспечивают состыковку возможностей и интересов государства и бизнеса с многообразием потребностей и интересов как отдельных граждан, так и их объединений. Так, в объединениях разрабатываются кодексы корпоративного поведения. Развивается система отраслевого социального партнерства, куда вход строго ограничен. К гражданским инициативам примыкают барьеры входа, связанные с социально-экономическим характером рынка, характеризующегося степенью насыщенности рынка товарами и платежеспособностью населения (покупателей), наличием системы надежных взаиморасчетов между продавцами и покупателями, системы страховых услуг, оптимистичностью поставок и т.д. Укоренившиеся на рынке фирмы несут меньшие издержки в уровне затрат, а для фирм-новичков эти затраты могут быть и непомерными.

Стратегические барьеры входа на рынок делятся на ценовые и неценовые. Ценовая политика активных фирм определяется объемами предложения и спроса. Возведение барьеров возможно путем ценообразования, ограничивающего вход, например, путем установления цен ниже уровня, максимизирующего прибыль.

Неценовые барьерные стратегии осуществляются либо путем дифференциации продукта труда, либо дополнительного инвестирования в рост производственных мощностей, либо интеграции с третьими лицами. Действующая фирма опять же несет меньше издержек на проведение этой политики, а новичкам такие затраты, как правило, не по плечу .

Согласно положений в Градостроительном кодексе Российской Федерации, срок действия разрешения на строительство рассчитывается, исходя из условий предусмотренных проектом организации строительства для данного конкретного капитального объекта жилого, производственного, коммерческого или иного назначения. Разъясняются различные варианты срока действия, возможностей продления срока разрешения на строительство, положенный регламент срока выдачи такого разрешения, установление времени срока получения полностью готового и утвержденного разрешения на строительство в главе шестой под общим названием "Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства". Начиная с пункта 19 вышеупомянутой главы 6 Градостроительного кодекса РФ, весь дальнейший материал полностью освещает взаимоотношения застройщиков и государственных органов архитектурно-строительного надзора при местных администрациях, рассматриваются случаи и действия сторон, когда разрешение на строительство закончилось, когда этот документ просрочен (по какой причине, чьей вине). Устанавливаются наиболее общие случаи для возможности продления разрешения на строительство, регламентируется порядок продления разрешения на строительство и дается перечень основных документов, которые при этом требуются. В данном материале в сжатом виде указывается, как продлить разрешение на строительство, поскольку для всей данной темы этот вопрос наиболее актуален. Ведь понятно, что при завершении (или хотя бы начале) строительства в положенные сроки вопрос о них вообще не стоит.

Итак, в общем случае по Градостроительному кодексу Российской Федерации срок действия разрешения на индивидуальное жилищное строительство исчисляется десятью годами с момента его срока выдачи на руки застройщику. Срок действия разрешения на строительство при переходе прав собственности после любого, законно оформленного и вступившего в силу, отчуждения конкретного земельного участка, отданного под застройку, и объектов незавершенного капитального строительства на нем остается неизменным для новых владельцев. Однако, на местах могут быть приняты иные сроки действия разрешения на строительство. Так по закону Правительства Москвы срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с утвержденным перечнем проектно-сметной документации и действующими специальными нормативами продолжительности сроков строительства не более чем на 3 (три) года со дня вступления в действие разрешения на строительство. Причем, в этот срок должна пройти уже и приемка в эксплуатацию законченного объекта капитального строительства. Как видите, в данном случае длительность срока действия разрешения на строительство отличается более, чем в 3 раза от средних норм для России. То же касается и сроков выдачи, сроков получения, продолжительности продления срока разрешения на строительство и положений порядка продления этого разрешения. Так, по федеральным нормам в соответствии с пунктом 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации, продление срока действия разрешения на строительство осуществляется федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления по заявлению (письму) от застройщика, которое должно быть подано и зарегистрировано в этих органах исполнительной власти не позднее, чем за два месяца (60 календарных дней) до момента окончания основного срока действия. А вот для города Москвы продление срока действия разрешения на строительство осуществляется два раза на срок до 1,5 года каждый раз. Причем, первое продление производится органом архитектуры и градостроительства города Москвы самостоятельно, а вот решение о повторном продлении срока действия разрешения на строительство в Москве принимается только на основании специального решения Правительства Москвы, где рассматриваются причины задержки строительства, выясняется их достоверность и объективность. Еще при решении вопроса, как продлить разрешение на строительство в Москве следует помнить, что при подаче заявления на продление срока действия разрешения на строительство необходимо представить документы, подтверждающие невозможность завершить строительство в установленный срок, а также технико-экономические расчеты и обоснования заявленного срока продления разрешения на строительство, а также и на реконструкцию старых объектов недвижимости. При положительном решении вопроса о продлении просроченного разрешения на строительство срок выдачи соответствующего документа застройщику исчисляется десятью днями с момента принятия решения на продление срока по разрешению на строительство. То есть этот срок выдачи исчисляется уже после того, как было принято решение местных органов власти о продлении срока действия разрешения на строительство, которое закончилось. Само же рассмотрение вопроса о продлении срока действия разрешения на строительство делается в органах архитектуры и градостроительства города Москвы и Правительстве Москвы в течение 30 календарных дней. Далее, застройщик информируется о решении и, как уже говорилось, при положительном результате получает готовое продление не позднее, чем через 10 суток.

Обязательно делается продление срока действия разрешения на строительство при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (но не отсутствие финансовых средств), объективных причин, которые не зависят от застройщика и препятствуют завершению строительства в установленные сроки. Решение об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство выносится по общим положениям Градостроительного кодекса РФ, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления на продление разрешения на строительство. Это же правило действует и в Москве.

Кроме того, для московского региона разъясняется, что в продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано при обстоятельствах, когда причиной невыполнения работ по завершению строительства в ранее установленные сроки явилось устранение выявленных в ходе выполнения работ нарушений или неисполнения застройщиком обязательств по договору на строительство. При повторном обращении застройщика с целью продления срока разрешения на строительство, которое уже было просрочено один раз, причиной отказа в таком продлении может быть принятие Правительством Москвы решения о нецелесообразности и неперспективности продолжения строительства. Это может быть связано с необходимостью использования данного земельного участка для иных государственных нужд, при принятии такого решения застройщику возмещаются все затраты и убытки, предоставляются компенсации, предусмотренные законом. Любые иные причины отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, как и затягивание сроков выдачи, нарушение порядка продления разрешения на строительство могут быть оспорены сторонами в судебном порядке.

Согласно требованиям, предусмотренным Градостроительным кодексом, чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, требуется несколько документов. Если пропустить этот этап, то в дальнейшем могут появиться проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости. Бумага подтверждает соответствие разделов проектной документации объекта плану участка и межевания территории. Если в соответствии с Градостроительным кодексом выдано разрешение, то застройщик вправе законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.

Что такое разрешение на строительство

В сфере строительства, учитывая и индивидуальное жилое, основным документом выступает Градостроительный кодекс. На эти нормы ориентируются при возведении всех зданий и сооружений. Согласно установленным градостроительным нормам, для стройки требуется получение разрешения. Оно представляет собой бумагу, где орган власти подтверждает соответствие проектной документации на возведение здания проекту планировки участка и проекту межевания территории (при постройке или реконструкции линейного объекта).

Кто выдает

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное разрешение на строительство выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного, в том числе и дачного участка. Здесь имеются некоторые исключения:

• при проведении строительных работ с использованием недр – Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации;
• при использовании на объекте атомной энергии – Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору;
• при строительных работах внутри границ исторических поселений – орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия;
• при возведении объекта космической инфраструктуры – Государственной корпорацией космической деятельности «Роскосмос».

Зачем нужно

Основное назначение разрешения – отразить, что выполнение архитектурного проекта здания осуществлено без отклонений от установленных строительных норм и правил. Это необходимо для подтверждения соответствия будущего жилища требованиям безопасного проживания, исключения рисков нанесения ущерба окружающей среде или объектам инфраструктуры, которые находятся в строительной зоне. Документация необходимо проверить на соответствие:

• требованиям Градостроительного кодекса;
• санитарно-эпидемиологическим нормам;
• строительным нормам;
• требованиям пожарной безопасности;
• нормам технического надзора.

Чем чревато отсутствие разрешительной документации

Дом, будь то коттедж, дача или частное жилое строение, на который отсутствуют разрешительные документы на строительство, считается возведенным вне закона. Такой объект нельзя подключить к инженерным коммуникациям, а в худшем случае ему угрожает принудительный снос. Застройщик не может этому препятствовать, иначе его привлекают к административной ответственности. Она наступает при обнаружении несоблюдения санитарно-гигиенических норм при возведении здания.

Построенный без одобрения государством дом не зарегистрирует БТИ. Физическое лицо, допустившее самовольное возведение, не имеет права на:

• продажу;
• сдачу в аренду;
• дарение.

Как получить разрешение на строительство

Чтобы получить одобрение на постройку здания, требуется профессионально разработать весь проект. Лучше в этом случае обратиться в специализированную организацию любого города, будь то Москва или более мелкие пункты. Она может предоставить уже имеющиеся проекты или разработать новый. В противном случае придется самостоятельно собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации. Их прикладывают к заявлению и представляют в соответствующий федеральный орган, через представителя или многофункциональный центр.

Ст. 51 градостроительного кодекса

Подробно об органах, порядке выдачи разрешения, правовых актах, необходимой для этого документации, в том числе и проектной, процедуре ее получения говорится в статье 51 Градостроительного кодекса. Она содержит 23 пункта. Помимо порядка получения и документации в статье сказано о том, как и кем будет проводиться проверка бумаг, какое решение может принять орган самоуправления и причины в случае отказа. Также она содержит информацию по поводу срока действия, восстановления по его истечению и передачи в случае продажи.

В каких случаях разрешение не требуется

Есть ряд случаев, когда не потребуется выдача специальных разрешений на строительство объекта. Они описаны в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. К этим случаям относится строительство:

• гаража на земельном участке, предоставленном для некоммерческого использования;
• компактного некапитального сооружения, такого как киоск, беседка, павильон, летняя кухня, навес, баня, сарай, погреб, колодец;
• вспомогательного объекта для подключения к инженерной сети или прокладке ее коммуникаций;
• внутриканальных системных соединений.

Получение разрешения на строительство ИЖС

Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.

Особенности градостроительного регламента

Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.

Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:

• хотя бы одна жилая комната – 12 кв.м. гостиная или 8 кв.м. спальня;
• раздельный санузел – ширина от 1,5 м для ванной и от 0,8 для туалета;
• кухня – 6-8 кв.м.;
• коридоры – ширина от 0,85 м.

Какие объекты попадают под категорию

Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.

Подача заявления от застройщика в органы местного самоуправления

Прием заявления застройщика на выдачу разрешения осуществляется через многофункциональный центр, который и занимается предоставлением государственных услуг. Ожидание в очереди должно занять не более 15 минут. Само заявление органы самоуправления обязаны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. При индивидуальной застройке с использованием недр необходим документ, подтверждающий право на них. В случае возведении здания в границах исторического поселения необходимо приложить описание внешнего облика объекта в текстовой и графической формах, включая:

• основные параметры объекта;
• варианты цветового решения;
• планируемые строительные материалы;
• фасады.

Сопроводительные документы для получения разрешения на строительство

При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:

• правоустанавливающие документы;
• проектная документация;
• документы, устанавливающие личность заявителя;
• заявление, которое пишется в органе местного самоуправления по образцу уже при обращении.

Правоустанавливающие документы

Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:

• Подтверждающие личность каждой стороны сделки;
• свидетельство о наследстве, судебное решение или другой документ, служащий основанием для регистрации права собственности;
• кредитный договор при покупке объекта в ипотеку;
• полученное ранее свидетельство о регистрации;
• документ об оплате госпошлины;
• кадастровый паспорт объекта, если ранее он не был предоставлен в Росреестр;
• заявление о регистрации.

Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:

• пояснительная записка;
• копию схемы планировки земельного участка, где планируется возведение, с указанием размещения объекта капитального строительства, проходов и подъездов к нему;
• копию схемы планировочной организации земельного участка с указанием красных линий;
• архитектурные решения;
• проект организации работ по демонтажу или сносу;
• сводный план инженерно-технического обеспечения, на котором отмечены места подключения;
• проект организации строительства;
• описание доступности для инвалидов социального объекта;
• заключение экспертизы проектной документации;
• разрешение на отклонение некоторых параметров;
• согласие правообладателей на реконструкцию.

Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:

• градостроительный план земельного участка, выданный в течение последних трех лет до дня написания заявления на разрешение;
• схема планировочной организации земельного участка, на котором обозначены места нахождения объектов ИЖС;
• описание того, как объект будет выглядеть внешне, если строительство предполагается в области исторических поселений.

Заключение государственной экспертизы

Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.

Градостроительный план участка

Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:

• топографическая съемка участка с отметкой подземных, наземных и надземных конструкций;
• подтверждающие личность заявителя;
• написанное застройщиком заявление на выдачу плана;
• Кадастровый и технический паспорт объекта.

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

• адресате судебной инстанции, куда подается иск;
• полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
• заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
• пояснении ситуации;
• просьбе признать решение определенного органа незаконным;
• приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:

• если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
• если участок зарезервирован для государственных нужд;
• при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
• если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешительный документ на строительство сохраняется на протяжении всего времени, которое указывается проектом организации. Срок действия составляет 10 лет. На протяжении этого времени можно продолжать строить дом. До окончания указанного срока действия объект должен быть введен в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, может и продлить его при необходимости, или выдавать их на отдельные этапы строительства.

Как продлить

Для продления разрешения застройщику не позднее 60 дней до момента окончания срока действия необходимо подать заявление в тот же орган, который выдавал бумагу ранее. Отказ может быть получен, если до конца срока подачи данного заявления так и не было начато возведение, реконструкция или капитальный ремонт объекта. При долевом строительстве дополнительно потребуется договор, который отражает поручительство банка, подтверждающее надлежащее исполнение застройщиком обязанностей, касающихся передачи жилого помещения гражданам, чьи средства были привлечены.

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома

Сам разрешительный документ, согласно части 15 статьи 51 ГК РФ, выдается соответствующим органом без взимания платы. Затраты могут быть связаны лишь с подготовкой и согласованием документации. Специализированные фирмы, куда часто обращаются застройщики, предлагают свои услуги по цене 10-45 тысяч рублей. Все зависит от сложности и скорости работ. При подготовке документации в сжатые сроки приходится доплачивать за срочность. Кроме того, для каждого региона устанавливаются свои тарифы и пошлины.

Плюсы и минусы ИЖС

Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:

1. Земли для ИЖС могут быть участниками каких-либо государственных программ поддержки.
2. Если нет общей собственности на участок, то его владелец не столкнется с зависимостью от других собственников.
3. За счет прописки на участке его хозяин имеет возможность пользоваться всеми социальными учреждениями.
4. На участке под ИЖС можно построить любой дом вне зависимости от вопросов по переводу земель в другую категорию.

Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.

Видео

Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Для индивидуального жилищного он составляет десять лет, для остальных объектов определяется проектом организации строительства. Кодекс 1998 года предусматривал выдачу разрешения на строительство сроком на три года. Конечно же, это не отражало индивидуальных особенностей каждого строительного объекта.

В Градостроительном кодексе 2004 года в статье 51, часть 19 закреплен более гибкий подход к решению этого вопроса.

При переходе права собственности на земельный участок и объект строительства или реконструкции к другим лицам, срок действия ранее полученного разрешения на строительство сохраняется. Новый владелец может продолжать выполнение строительных работ с обязательным внесением изменений в разрешение, выданное прежнему владельцу.

Индивидуальное или капитальное строительство

Для индивидуального жилищного строительства не требуется разработка проектной документации. Следовательно, не разрабатывается и проект организации строительства, по которому можно было бы определять срок строительства в каждом конкретном случае. Поэтому, для таких объектов срок действия разрешения на строительство составляет десять лет. При необходимости этот срок может быть продлен в установленном порядке, о чем будет сказано ниже.

Капитальное строительство или реконструкция выполняются на основании разработанной и утвержденной проектной документации. Одним из разделов проектной документации является проект организации строительства, в котором указывается время, необходимое для строительства или реконструкции этого объекта.

Что учитывается при определении сроков?

Расчет времени строительства объекта производится по действующим нормативным документам. В них заложены усредненные сроки строительства аналогичных объектов, взятые из практики строительства. Нормативные сроки строительства предусматривают применение передовых технологий строительства или реконструкции, соблюдение технологии строительных работ, обеспечение качества строительства. При нормальной организации работ на строительной площадке ввод объекта в эксплуатацию в предусмотренные проектом организации строительства сроки не вызывает особых проблем.

Единственный фактор, который не учитывается проектом организации строительства и нормами продолжительности строительства – это финансирование. Нормативные сроки рассчитаны на полноценное регулярное финансирование на протяжении всего периода строительства. Перебои в финансировании объекта могут привести к срыву сроков строительства. В подобных случаях действующим законодательством предусмотрена возможность продления сроков строительства.

Не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство , застройщик должен подать заявление на продление срока действия разрешения, в те же органы, которые это разрешение выдали. Важным фактором, влияющим на продление срока действия разрешения, является то, что работы по строительству или реконструкции должны быть начаты до подачи такого заявления, точнее, истечения срока его подачи. Если такое требование части 20 статьи 51 кодекса не выполнено, в продлении срока действия разрешения будет отказано.

Следует иметь в виду, что при подаче заявления на продление срока действия разрешения необходимо будет предоставить проект организации строительства с измененным календарным планом, по которому будет определяться срок продления. Для внесения изменений в проектную документацию требует время. Специальным распоряжением Правительства Москвы № 2631-РП от 29 декабря 2010 года на всех строительных объектах, где велись строительно-монтажные работы, срок действия разрешений которых истекал до 1 февраля 2011 года, эти разрешения были продлены на три месяца. Сделано это было с целью обеспечения бесперебойной работы на этих объектах. Как показывает этот пример, несвоевременное оформление продления срока действия разрешения, может привести к приостановке строительства.