Предварительный договор долевого участия в строительстве дома. Предварительный договор купли-продажи с застройщиком и договор долевого участия — в чем отличие? Пдду – суть договора, и в чем его отличие от дду

Следует отметить, что в отечественной философской традиции понятие «ми­ропонимание» недостаточно разработано. Хотя ещё 20 лет назад в научных изда­ниях подчёркивалось, что «миропонимание представляет собой совершенно спе­цифический объект исследований, достойный самого пристального внимания» , лишь немногие учёные обращались к анализу данной философской категории . Сам термин «миропонимание» в большинстве работ носит вспомогательный характер и используется, как правило, в стилистических целях, либо в качестве си­нонима терминам «мировоззрение», «картина мира», либо для выделения некото­рой подсистемы мировоззрения, либо для обозначения формы сознания, имеющей характер системы ненаучных, обыденных, стихийных взглядов на мир, параллель­но с терминами «миросозерцание», «мироощущение» и т. п.

Между тем, в течение многих лет в отечественной философии разрабатыва­ется такая философская категория, как мировоззрение, анализируются его природа, сущность, структура . Трактуется данное понятие весьма широко. Так, В. С. Овчинников подчёркивает, что «мировоззрение… представляет собой систематизированное отражение действительности» . А. Н. Чанышев опреде­ляет мировоззрение как «результат духовного освоения (осознания) мироздания с определённой точки зрения – с точки зрения взаимоотношения таких основных частей мироздания, как природа и люди» . А. Г. Спиркин понимает под мировоззрением систему представлений о мире и о месте в нём человека, об отноше­нии человека к окружающей его действительности и к самому себе, а также обусловленные этими представлениями основные жизненные позиции и установки людей, их убеждения, идеалы, принципы познания и деятельности, ценностные ориентации . Как видим, термин «мировоззрение» далеко не однозначен и, как отмечают С. С. Гусев и Б. Я. Пукшанский, «трудно поддаётся теоретическому анали­зу» . Не обращаясь непосредственно к анализу сущности мировоззрения, следует отметить, что далеко не всегда представления людей о мире носят система­тизированный, концептуализированный характер. Не только обыденное мировоз­зрение, но и его специализированные (научно­философское, естественнонаучное и др.) разновидности формируются в значительной степени стихийно, не имеют стро­гой концептуальной разработки, близки в области гносеологии к наивному реализ­му, весьма противоречивы .

Круг проблем, которые традиционно относят к мировоззренческим, возника­ет в связи с потребностью человека понять мир, в котором он живёт. Успешность деятельности человека в обществе, его ориентация в окружающей действительно­сти предполагают в качестве своей основы некоторую понятность, истолкованность этой действительности. Понимание окружающей действительности является про­дуктом достаточно широкого повседневного опыта, испытывающего через систему образования, воспитания, через средства массовой информации воздействие фило­софии, науки, идеологии, технологии. В условиях структурных и функциональных изменений, охватывающих в настоящее время все сферы человеческой жизнедея­тельности – экономику, политику, право, международные отношения и даже быт – и происходящих чрезвычайно быстрыми темпами, особое значение приобретает исследование именно миропонимания современного человека. Мир меняется стре­мительно, и человек вынужден поспевать за этими переменами, чтобы не быть вы­брошенным за борт, чтобы найти в этом мире своё место и обрести смысл собствен­ной деятельности, почувствовать свою причастность к переменам и свою значи­мость. При этом он далеко не всегда успевает концептуализировать свои представ­ления о мире. Именно поэтому в данной статье мы используем понятие «миропо­нимание », под которым понимается система смыслов, значений, ценно­стей, норм и идеалов, стереотипов и установок, присущих в определён­ный исторический период обществу в целом и человеку в частности . Миропонимание определяет стратегические жизненные цели индивида и повсе­дневные принципы его поведения.

Л. М. Мясникова в качестве структурных элементов миропонимания выделяет мировоззрение, мировосприятие и мироощущение: «Мировоззрение – концептуальное миропонимание, вырастающее в мирообъяснение, – представляет собой единство теоретически выраженных идей и идеалов общества, человека о ми­ре, о себе, о своем месте в мире. Мировосприятие – миропонимание в форме на­глядно­чувственного образа, или образно­-чувственного суждения о мире, о себе и своём месте в мире, а также особые каноны, стереотипы восприятия мира и себя… Мироощущение – эмоционально-­образное миропонимание – стихийно возни­кающий эмоциональный настрой, установки в отношении к миру, себе, своему мес­ту в мире, пронизанные тем не менее особой «эмоциональной логикой» («логика» оптимизма или пессимизма, «логика» добра или зла и т. п.) . Между струк­турными элементами миропонимания существуют сложные взаимоотношения и взаимодействия. В условиях стабильного развития приоритет отдаётся мировоззре­нию, которое является наиболее отрефлексированной формой самосознания, пред­ставляет целостную систему взглядов на окружающий мир и место человека в нём. Однако в переходные эпохи, в условиях кардинальных изменений соотношение между элементами миропонимания может резко измениться. Ведущую роль в соз­дании нового миропонимания могут играть мироощущение и мировосприятие. Именно они и будут определять дух эпохи и мировоззрение . Следует от­метить, что мировосприятие и мироощущение близки к тому, что в культурологии обозначается понятием ментальности. Ментальность – это, по выражению А. Я. Гу­ревича – «мироощущение, мировидение рядового человека», духовная культура «безмолвствующего большинства», способы мировосприятия, понятийный «инст­рументарий» людей определённой эпохи . Ментальность – это социаль­но-­психологические установки, способы восприятия, манера чувствовать и думать повседневного коллективного сознания, не отрефлектированного и несистематизи­рованного посредством целенаправленных умственных усилий мыслителей и тео­ретиков. Таким образом, учитывая сложный, переходный характер современной эпохи, особое внимание исследователи должны уделять анализу понятия миропо­нимания, формирующегося, в первую очередь, под влиянием эмоций и чувств, а не холодного рассудка.

Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.

Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.

Именно такие договоры прокурор Ростовской области В.А.Кузнецов назвал «сомнительными», сообщив на пресс-конференции, состоявшейся 19.05.2010 г. в информационном агентстве «Интерфакс», что «Вызывает озабоченность тот факт, что при широком освещении данной проблемы люди продолжают вкладывать свои денежные средства в обход закона. При этом граждане, отдающие свои денежные средства строительным организациям по сомнительным договорам, не интересуются о наличии у застройщиков прав на земельные участки, разрешений на строительство». (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. ("Жилищное право", 2010, № 4)

Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».

В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

Как правило, в подобном случае дольщики, внесшие денежные средства застройщику, обращаются с исками о понуждении застройщика к заключению основного договора участия в долевом строительстве, несмотря на отсутствие перспективы удовлетворения исковых требований. Примером тому может служить Постановление ФАС СКО от 29.10.2009 года по делу № А32-19165/2008, согласно которому суд кассационной инстанции, не усмотрев в предварительном договоре существенных условий, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. В дальнейшем, как видно из определения ВАС РФ от 03.03.2010 г. № ВАС-2115/10, коллегия судей не нашла оснований для пересмотра указанного Постановления в порядке надзора.

При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.

2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.

Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.

3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.

По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.

Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.

Подписать предварительный договор долевого участия требует каждый застройщик, и заказчики соглашаются. Приобрести жилье по полной стоимости может не каждый человек, поэтому многие обращаются к покупке недвижимости, находящейся на стадии строительства или плана застройки. Цена у таких квартир невысокая, поэтому люди готовы подписать любые документы, в том числе ПДДУ.

После заключения подобного договора вносится оплата - частичная или полная. Однако не все понимают, какие последствия может иметь данный документ, и получится ли в случае несвоевременной сдачи жилья вернуть деньги или продать такую недвижимость.

Основная суть договора

Предварительный договор долевого участия в строительстве теоретически должен соответствовать действующему на протяжении более, чем 10-ти лет, ФЗ 214. Этот закон обязывает застройщиков оформлять договора долевого участия. Однако реальный ДДУ может отличаться от ПДДУ - более того, предварительное соглашение не имеет ничего общего с законом!

ДДУ является гарантией, он проходит обязательную регистрацию в Росреестре. ПДДУ представляет собой именно соглашение, подразумевающее все те же основания, обязывающее застройщика в будущем заключить ДДУ. Однако никакой регистрации этот вид соглашения между двумя сторонами не проходит. Это означает лишь одно - никаких гарантий не предоставляют, соответственно, одну и ту же квартиру могут продать нескольким лицам.

Буква закона

Зачем составляется подобный документ? Зачастую компании не могут получить разрешение на строительство, и причина этого отнюдь не компания. Администрация может долго рассматривать заявки, хотя нередки случаи отсутствия ряда необходимых документов. В таком случае ПДДУ как бы компенсирует временный недостаток определенных разрешений.

Предварительный договор участия в долевом строительстве является весьма рискованной сделкой, так как по сути дольщики подписывают обещание. Однако застройщики ничего не проигрывают - в отличие от второй стороны, они себя обезопасили, внеся пункт о необходимости оплатить часть стоимости жилья.

Разница между ДДУ и ПДДУ огромная, и многое зависит от условий договора. Чтобы заключить предварительный договор, не требуется выполнения каких-либо обязательств. При регистрации ДДУ, основного договора участия в строительстве, придется соблюсти все нормы, включая качество жилья и прохождение всех проверяющих инстанций. Судебная практика доказывает, что максимальная потеря застройщика заключается в возврате обеспечительного платежа, причем без моральной компенсации и пени.

Заключать предварительный договор можно, но при этом должны быть соблюдены минимальные условия. В нем обязательно следует указать срок подписания основного ДДУ. Если этого не сделано, суд принимает во внимание период в один год. Если за это время не был подписан ДДУ, и ни одна сторона не изъявила требования сделать это, обязательства по договору прекращаются. Соответственно, можно вообще не увидеть свои деньги, если не обратиться в суд, составив иск договора с признанием законным сделку с предварительным договором долевого участия.

Закон четко регулирует возможность оплаты со стороны дольщиков - вносить деньги можно только по договору ДДУ. Однако застройщики стали называть платеж «обеспечительным», хотя обязанности вносить его не существует. Инвестирование в этом виде очень опасно, поэтому следует оценивать все риски перед подписанием договора и произведением платежей.

Заключение договора

Иногда предложения слишком заманчивы, поэтому человек готов сразу же внести денежные средства, несмотря на риски. Например, удобное местоположение дома, хорошая планировка, парковая зона в шаговой доступности - причины могут быть разными, но как заключить ПДДУ с минимальными потерями?

Во-первых, следует понимать, что какими бы ни были заманчивыми условиями, ни в коем случае не следует соглашаться на перевод платежа, равный полной стоимости квартиры. Серьезные организации, понимающие и соблюдающие законы никогда не будут выдвигать подобные требования. Они предложат внести задаток, соответствующий разумным пределам.

Типового образца или формы ПДДУ не существует, в идеале он должен соответствовать основному ДДУ. Чтобы после не составлять ходатайств и заявление о признании предварительного договора долевого участия, важно обратить внимание на следующие пункты:

• указаны взаимные обязательства;
• условия будущего договора ДДУ;
• срок заключения ДДУ;
• название юридического лица должно совпадать в обоих документах;
• подписывать договор должен только генеральный директор. Подписи бухгалтеров, менеджеров и других лиц не имеют силы. Представляет компанию именно генеральный директор, о чем должно быть сказано в уставе компании.

Условия ПДДУ

Следует понимать, при покупке жилья в новостройке и заключения предварительных соглашений в 2018 году, обязательно должен быть указан предмет договора. Суду должно быть понятно, о чем договорились стороны, какие между ними обязательства, которые они должны выполнить с учетом указанных условий.

Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.

Обязательно следует указывать стоимость жилья, график платежей и их размер. Об обеспечительном платеже должно быть сказано, что он является частью стоимости жилья, а не платой за какие-либо иные услуги, бронь и прочее.

Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство. Однако это неверно - должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.

Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.

Иногда возникает необходимость смены одной из сторон - либо застройщик может смениться, либо заказчик. Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций. Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.

Заключение

Передача квартиры по договору долевого состоится только при условии, если произойдет регистрация ДДУ. По другим предварительным договорам никто не вправе передавать недвижимость в пользование независимо от суммы, внесенной в качестве оплаты. Прежде, чем подписывать документы и переводить деньги, следует четко понять разницу между двумя видами соглашения. Законодательство разъяснило порядок заключения ДДУ и ответственность по его соблюдению, поэтому если одна из сторон уклоняется от обязанностей, разобраться будет проще, чем при отсутствии ДДУ.

Законные основания на право пользования жильем возникают после регистрации договора в Росреестре, о чем необходимо направить сообщение в соответствующие структуры. ПДДУ не дает никаких прав, поэтому доказывать свою принадлежность к недвижимости будет труднее.

Однако вовсе не всегда застройщики намеренно пытаются обмануть дольщиков. На практике ПДДУ заключаются практически в 99% случаев, и не все компании нарочно стремятся обмануть или схитрить. Большинство крупнейший магнатов в строительстве оформляет подобные договора. Но при этом они соответствуют всем нюансам, перечисленным выше.

Также полезным будет почитать информацию о самом застройщике - насколько он добросовестный, были ли на его практике случаи мошенничества, задержки строительства, судебные разбирательства. Одним словом, поинтересоваться репутацией.

Если все равно возникают трудности и неясности, имеет смысл проконсультироваться у юристов, разъяснив все нюансы.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " " (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщики основывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положениях названного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоров купли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т. д.

Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан. На сегодняшний день он активно используется в юридической практике (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу № 33-4780, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 г. № 33-6142/2014 по делу № 2-3916/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. по делу № 33-19862/14, ).

Для признания договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве через суд необходимо доказать два факта: соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику, и соблюдение существенных условий ДДУ.

Договорная сфера правоотношений в российском законодательстве отличается высокой степенью диспозитивности. Это позволяет, с одной стороны, при заключении договора сочетать всевозможные правовые конструкции, а с другой стороны, при анализе имеющегося договора обращать внимание лишь на его смысл и облеченную в правовую форму действительную волю сторон. Так, согласно при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловой составляющей. Такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ в преамбуле "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.). Там сказано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Например, рассматривая одно такое дело, Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга исходил из того, что хотя денежные средства истца были привлечены застройщиком для строительства посредством заключения предварительных договоров купли-продажи, фактически стороны договора при совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве (Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 г. по делу № 2-74/2015).Суд признал предварительный договор купли-продажи договором участия в долевом строительстве. Данное решение было оставлено в силе апелляционной инстанцией ().

Соблюдение существенных условий ДДУ подтверждает факт его заключения по смыслу . Перечень условий, признаваемых существенными для ДДУ, можно найти в . Он включает в себя пять пунктов:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику – следующий факт, подлежащий доказыванию. Застройщиком в соответствии с признается:

а) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;

б) имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;

в) привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

г) на основании полученного разрешения на строительство.

ДДУ подлежит государственной регистрации. При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется по решению суда на основании .

К слову, рассмотренный способ защиты применяется в настоящее время гражданами-соинвесторами одного крупного застройщика, исчезнувшего с рынка, для защиты нарушенных прав. Их положение осложняет факт отсутствия на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку застройщик заключил с гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. В связи с этим ими заявлены в суд требования о признании предварительных договоров купли-продажи договорами участия в долевом строительстве и о вынесении решения об их государственной регистрации (исковые заявления поданы в Мытищинский городской суд Московской области).

По смыслу заключенные дольщиками предварительные договоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договорах указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с установлен 5-летний гарантийный срок. Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору не требует согласования. Оно было введено в закон уже после заключения застройщиком договоров с гражданами.

Очевидно, что фактически сторонами заключен ДДУ, хоть и поименованный предварительным договором купли-продажи.

Касательно соответствия лица, осуществляющего строительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующие доказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированного жилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Резюмируя вышесказанное, соинвестору для признания, имеющегося у него на руках договор договором участия в долевом строительстве необходимо:

найти на интернет-сайте застройщика проектную декларацию;

определить, на каком основании принадлежит застройщику земельный участок: на праве собственности, аренды или находится в безвозмездном пользовании;

подтвердить наличие разрешения на строительство: оно находится у застройщика, если он отказывается его предоставить, можно запросить данный документ через суд;

проверить наличие в имеющемся на руках договоре достигнутого соглашения по вопросам:

• характеристик передаваемого объекта строительства;
• срока передачи объекта;
• стоимости, порядка и сроков оплаты;
• гарантийного срока на объект;
• страхования ответственности застройщика;

на основании собранной информации, подать исковое заявление в суд с требованием о признании договора договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственной регистрации.

Заключение ДДУ с застройщиком – это наилучшая гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный ДДУ, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Без зарегистрированного ДДУ граждане не могут быть включены в общефедеральный реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, а значит, они лишаются права на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральной власти.

Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант — договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. О рисках мы рассказали в , теперь рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) — самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.

Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов — обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000-300 000 руб.

Если застройщик продает квартиры по ДДУ — значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых — отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.

При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие — к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд — процедура наблюдения — внешнее управление — конкурсное производство — продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.

Еще один минус ДДУ — более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект... А деньги нужны уже сейчас. Выход — либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется предварительный договор долевого участия.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Обиходное название — «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть — «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.

Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор — рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.

Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир — необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена — начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.

Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.

Договор переуступки

Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.

Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5-10% от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много — скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».

Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски — такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.

Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.

Договор займа, вексель

Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование).

После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет — передаст квартиру, не захочет — выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП — затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта » дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом... Есть и риски двойных продаж, в общем — два красных флажка.

По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (домана ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!

Комментировать статью "Как не стать обманутым дольщиком. Часть вторая"

подскажите, пожалуйста, в 2016 году внесена оплата за квартиру - заключен договор ДДУ, т.е. дом еще не сдан в эксплуатацию. или внесение денег по ДДУ - это не покупка жилья? а что делать в таком случае? можно ли получить налоговый вычет с учетом года внесения денег по...

Обсуждение

Нет, нельзя. Право на налоговый вычет при покупке квартиры возникает после государственной регистрации перехода права на этот объект к налогоплательщику с даты дата возникновения права собственности в выписке из ЕГРП.. Т.е. после регистрации права вернуть налог, опоаченный с момента заключения договора ДДУ нельзя. Исключение - только для пенсионеров, они могут вернуть ранее оплаченный ндфл, но не более, чем за 3 налоговых периода, предшествующих покупке

Дата подписания акта приёма передачи квартиры

Договор долевого участия. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома? Запуталась с налоговвым вычетом. ДДУ - будет ли налоговый вычет. имущественный вычет по квартире в...

Обсуждение

ДДУ - нормальный договор. Оплата после его заключения и регистрации - тоже хорошо.
Смотрите на степень готовности дома и текст самого договора(застройщики любят туда включать пункты, полностью защищающие их сторону в ущерб стороне покупателя)

С ДДУ связываться можно.
Важнее смотреть на объект, застройщика, а не вообще на наличие ДДУ.

Оплата по ДДУ после регистрации в Росреестре - достаточно стандартная практика. Только регистрация дду занимает 5 дней, а не 2 месяца. В сроках, Вы, скорее всего, что-то не так поняли.

строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого По преддоговорам не давали вычет. По договору ЖСК не знаю - Вам нужно узнать в самой имущественный вычет по квартире в новостройке. нет, у меня был предварительный договор...

Обсуждение

То, что Вы процитировали из НК, действует с 1 января 2014г., раньше этот текст выглядел иначе. По преддоговорам не давали вычет. По договору ЖСК не знаю - Вам нужно узнать в самой налоговой. Можно письменный запрос отправить.
В ФЗ-212 от 23.13.2013г. есть такая фраза относительно введенных изменений "2. Положения "статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
3. К правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и не завершенным на день вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения "статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом."
Вот это еще почитайте. Как раз про ЖСК. [ссылка-1]

Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. Искали на вторичке, вдруг подвернулся вариант в новостройке по договору долевого участия, времени на изучения вопроса почти нет.

строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его ДДУ - будет ли налоговый вычет. Про налоговый вычет - крик о помощи! Я могу подать на имущественный налоговый вычет и одновременно...

Обсуждение

Точно лучше узнавать в налоговой.
мы сейчас как раз оформляем.
Нам нужно-свидетелство о собствнености на землю.
Договор оплаты работы от фирмы с чеками.
Документ о регистрации дома из БТИ.

Ну а вообще стоит затевать эту идею с налоговым вычетом, если на руках нет сметы (сама...все сама...), нет договора со строительной конторой (в нашем сельпо много умельцев со стажем:) и кучей выцветших чеков?
Хочу услышать Ваше мнение?

В марте 2008 заключили предварительный договор долевого участия в строительстве квартиры, все деньги сразу заплатили. Основной договор был заключен уже в ноябре 2008, в котором сдача дома была указана на 4 кв. 2009 г. В этот срок сдать дом не успевали и...

Обсуждение

Вы хотите сроки передачи узнать или получить право собственности? Вы даже вправе потребовать неустойку и возмещение иных убытков, или вообще расторгнуть договор.
см. ст.6 ФЗ-214:
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (это ваш случай), неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
С 1 июня 2010 ЦБ РФ установлена ставка рефинансирования - 7% годовых. Узнаем, сколько будет неустойка за 1 день просрочки: 7%/150, затем умножаем на кол-во дней просрочки.

В случае расторжения договора при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, застройщик также должен уплатить те же проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Если хотите узнать сроки, то пишите им письма с описью этого отправления (печать на почте поставьте) и с уведомлением, в письме слова типа "просьба сообщить мне о сроках сдачи объекта / состоянии готовности объекта / сроках подписания передаточного акта".. И просьбу письменно ответить на ваш запрос. По телефону лучше не общаться, т.к. слова к делу не пришьешь, как говорится))

Если хотите оформить право собственности, вы можете добиться решения о признании права собственности на квартиру через суд, путем подачи искового заявления, тем более, что у вас на руках уже договор долёвки, что проще, чем предварительный, т.к. долевка - это уже ФЗ-214.

Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Следовательно, застройщик не имеет права на передачу вам помещения, не вправе составлять акт передачи в одностороннем порядке. Риск случайной гибели помещения так же остается на застройщике до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и передачи вам квартиры.

Объект недвижимости как таковой уже существует? дом построен, у БТИ квартиру обмерить есть возможность?

Обсуждение

Мы брали кредит не в Сбере, но опишу наш путь ипотеки. Порядок таков:
1. Подача заявки на кредит+документы по списку банка. Кредитный комитет рассматривает заявку (3-5 дней) и дает одобрение (ну или отказ). Если одобрение есть, то выдается разрешение на кредит в размер ХХХ (или ипотечный сертификат)на ограниченный период времени (у нас было 3 месяца).
2. Поиск квартиры. Самый непростой этап, т.к. из всех предложений на рынке сразу отметаются новостройки, если у продавца еще нет права собственности, 5-этажки панельные, ветхое, аварийное жилье и т.п., квартиры менее 3-х лет в собственности (т.к. тогда продавец должен будет платить налог 13%, поэтому продавцы таких квартир в договоре не указывают полную стоимость недвижимости, что ипотечникам не подходит). После того, как выбрана квартира, достигнуто устное соглашение, заключается с продавцом предварительный договор (соглашение о предоплате, об авансе или т.п.) на определенный срок. Рекомендую вам внести в договор фразу, что продавец информирован, что квартира преобретается с использованием ипотечного кредита в Х-Банке и определить сроки предоставления продавцом полного пакета документов (обычно за 5-10 дней (зависит от сроков одобрения квартиры банком) до предполагаемой сделки), кроме того обязать продавца обеспечить доступ в квартиру оценщика.
Оценщики должны быть согласованы с банком (иногда у банков есть перечень фирм, с которыми они сотрудничают). Стоит оценка около 3 000 руб. (отчет 2-3 дня) или 4 500 руб (за 1 день). В отчете указывается рыночная цена квартиры, которая зачастую берется по средней по аналогичному жилью из доступных баз данных (н-р ИРР), так что разброса в 30 т. быть не должно если цена на вашу квартиру адекватна рыночной.
Исходя из результатов оценки квартиры (рыночной цены)банк и будет определять максимальный размер кредита на данную квартиру (от 70% - 90% в зависимости от условий кредитования данного банка), эти деньги будут предоставлены вам в день заключения договора купли-продажи и подписания кредитного договора с банком и будут заложены в арендуемую банковскую ячейку в депозитарии банка. Свои средства (от 10-30%) вы должны будете также внести в ячейку или передать продавцу иным путем, с предоставлением расписки, что указанная сумма продавцом получена. Наличие первоначального взноса вы подтвердите еще когда будете подавать заявку на кредит в банк, они требуют выписку по счетам в банках, где у вас лежат деньги. Выписка за 6 мес. нужна обычно. Момент закладки денег - день отсчета вашего кредита, т.е. через месяц уже платить по графику.
3. Страхование. Обязательное требование банка. Комплексный договор страхования (Жизни и утраты трудоспособности, недвижимости) заключается в страховой компании по согласованию с банком. Предварительный договор заключается до сделки (т.е. страховая должна тоже получить пакет документов на квартиру и оценить ее для себя). Страхуется не полная стоимость, а в размере кредита + 10%, страховку будете платить каждый год до полного погашения кредита.
4. Регистрация перехода права собственности и оформление в залог происходят одновременно. Срок минимум 2 недели, максимум месяц.
5. Прописаться имеете право сами, детей, и жена скорее всего должна быть созаемщиком (если брак зарегистрирован), т.е. кредит будет выдаваться на 2-х, квартира также на 2-х, без выделения долей.

Со сбером скорее всего купить квартиру получиться с трудом. Поэтому советую обратить внимание на другие банки. Условия рассмотрения Вас как заёмщика может быть в сбере и лучше, но условия приобретения квартиры-просто ужасные и как правильно сказала Юля, обычно таких покупателей (ипотечников Сбера) посылают искать дальше..
Теперь по вопросам:
2.По поводу документов и условий приобретения банк Вам немного не договорил-условий у них куча. Документы в большинстве те же+дополнительные специально для ипотеки.Соответственно именно по этм документам банк будет проверять т.н. юрчистоту квартиры...
Оценка квартиры производится Вами в обязательном порядке, но с согласия продавца(т.к. он должен пустить оценщика в квартиру)
5,6. Регистрация сделки проводится одновременно с регистрацией залога. в Москве минимум-2 недели.
7.Обычно запрета прописки нет, но это будет прописываться в кредитнике..

Договор долевого участия. Новостройки. Недвижимость. Покупка и продажа жилья, аренда, риелтор, агент, агентство. А никто не может сбросить по почте хороший договор (например, правленный юристами) о долевом участии в строительстве жилого дома?