Возможные риски при продаже квартиры. Как продать квартиру: подробная инструкция

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

• заключением сделки;
• передачей денег;
• в операциях с оригиналами документации;
• при продаже ипотечного жилья;
• при продаже жилья в рассрочку;
• реализация при участии посредника;
• иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

• юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
• невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
• фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
• участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

• при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
• покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
• может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

• при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
• при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
• документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

• банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
• фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
• банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).

Продажа в рассрочку также не лишена всевозможных рисков, например, после продажи в рассрочку покупатель может перепродать квартиру третьим лицам и просто перестать выплачивать деньги. По этой причине непосредственно в соглашении необходимо указать, что дальнейшее отчуждение жилья невозможно, пока покупатель не выплатит полную стоимость продажи.

• посредник может начислять комиссию, причём немаленькую;
• получив деньги от покупателей, он попросту может с ними скрыться.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

• переуступка прав;
• по жилищному сертификату;
• по материнскому капиталу;
• по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

• приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
• он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
• при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

• юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
• дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

В любом случае может оказаться так, что документы, подтверждающие права покупателя на начисление средств со стороны третьих лиц, могут оказаться фальшивыми.

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

• чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
• подталкивание к поспешному заключению сделки;
• настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

• сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
• необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
• нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Такую же настороженность необходимо проявить при заключении посреднических соглашений по поводу реализации квартиры. Ведь в большинстве своём мошенники – это лица, на профессиональном уровне разбирающиеся в тонкостях дела.

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

• документ необходимо внимательно изучать;
• ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
• нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
• необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Риск, конечно, благородное дело. Но эйфория от долгожданного приобретения жилья может оказаться очень недолгой, если вдруг выяснится, что квартира находится в зоне риска. Лишиться ее очень легко. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», рассказал, что должно насторожить при покупке и на чем не стоит экономить.

Риск 1-й. Какая стоимость?

Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и с гарантией продать «нечистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам. Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу.

Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии. Например, «Инком +» или «Миэль 1». Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем.

К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам. Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. Желание совершить «удачную» сделку по дешевке подхлестывается и самими мошенниками, внушающими покупателям, что на квартиру стоит очередь из желающих ее приобрести и уже готовых внести аванс.

В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять его на время для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам. Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.

Риск 2-й. Доверенность

Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать по доверенности, это серьезный повод насторожиться. От такой проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, а также изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы (частенько случается, что сам собственник по каким-либо причинам на сделке отсутствует, но потом выясняется, что его уже нет в живых – такое обычно происходит при продаже квартир по поддельным доверенностям).

Что касается доверенности, то она может быть отменена в течение нескольких минут, а к чему такое действие может привести? Допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию. На 13-й или 14-й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Безусловно, данные требования можно с квалифицированным адвокатом, как говорится, «отбить», однако нервы свои покупатели попортят основательно.

Риск 3-й. Собственник и зарегистрированные

Нередки случаи, когда собственник квартиры является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным человеком. В судах находится масса дел об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительными только по перечисленным выше основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца.

Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой психоневрологической экспертизы обязательны.

Если в квартире «прописаны» лица, которые вызывают опасение (не только в связи с преклонным возрастом и состоянием здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, их тоже необходимо тщательно проверить.

Пример безвозмездной сделки – дарение. Допустим, пожилая женщина дарит квартиру дочери, дочь решает ее продать, после продажи бабушка обращается в суд и требует вернуть ей квартиру со ссылкой на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения. Если отсутствие воли, например в силу психического состояния на момент сделки, будет доказано, то покупатель останется без квартиры в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.

Случай из адвокатской практики

Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, купившим квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело.

Продавец квартиры, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости. Покупатели нашлись очень быстро, заплатили за покупку 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации договора купли-продажи продавец обращается в суд, причем действует очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчета в своих действиях в момент оформления договора. На основании проведенной судебно-медицинской психоневрологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, суд вынес решение в его пользу.

Кстати

Несмотря на то что в таких спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, – это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться жильем, которое оплатили в полном объеме, да и пользование им существенно ограничено. Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно. Наложить арест на квартиру с целью продажи также нельзя, т. к. данная недвижимость является единственным местом жительства продавца. Правда, продавец сам предложил покупателям за 5 миллионов рублей «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т. к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены.

Риск 4-й. Число продаж

Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

И вот почему. Многие мошенники – неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок. Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам. И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Поэтому квартирные аферисты полагают, что, совершив одну незаконную сделку по квартире, они проведут еще две-три, тем самым «очистив» квартиру, и новый покупатель будет считаться добросовестным.

Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов. Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований).

Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Проверить данные о квартире можно, изучив выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, а также расширенной выписки из домовой книги.

Риск 5-й. Красные линии

Неплохо бы запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель никогда об этом не узнает. Причем эти документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупателя вряд ли обрадует необходимость затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.

Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования. Документы БТИ в обычном порядке невозможно получить не собственнику, или «непрописанному» в квартире лицу (кроме как по доверенности, конечно) и без наличия правоустанавливающего документа на квартиру. Однако эти вопросы решаемы, в том числе как путем посещения БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов.

Риск 6-й. Что отражено в договоре

Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-либо причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре. Чтобы избежать таких рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.

Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка – это долговой документ, при наличии ошибок в котором или текста, не отражающего действительного положения вещей, возврат денежных средств по которому может быть невозможен. К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, которая реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. В большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире. Но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки.

Открою небольшой секрет: суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством. Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения деньги взыскать очень сложно.

Риск 7-й. Третьи лица

Следует проверить, не собираетесь ли вы купить жилье с «невидимками»? Для этого надо тщательно изучить расширенную историю квартиры: «прописка» (регистрация) в жилое помещение и «выписка» (снятие с регистрационного учета) подлежат исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовой книге. По ней можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры окажется ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям.

Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. При покупке квартиры, проверяя расширенную выписку из домовой книги, необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то «выписан» из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Такие граждане сохраняют право на жилье вне зависимости от того, какой срок «отсидки» они получили. Если квартира, в которой проживал человек, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована, либо он являлся одним из ее сособственников, то распоряжаться ею можно только с его согласия. Таким образом, закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, «прописаться» и проживать в квартире. При этом указанную информацию можно получить порой именно по расширенной выписке из домовой книги, т. к. в обычных выписках, которые предоставляются на сделку, нет пометок об обременении жилого помещения в части наличия установленного законом права проживания выписанного заключенного.

Риск 8-й. Женат или холост

Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты его заключения и расторжения, дату и основания приобретения квартиры собственником. Если жилье было куплено во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае может возникнуть риск дележки недвижимости со второй половиной продавца.

Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира (купленная во время брака) у одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.

Риск 9-й. Жилье – по наследству

На этот пункт обратите в правоустанавливающих документах особое внимание. Если выбранная квартира получена по наследству, то обязательно нужно поинтересоваться, на каком именно основании – завещания или наследования по закону.

Правила наследования по закону и по завещанию различны. При наличии завещания наследовать могут также лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве и иждивенцы наследодателя. Круг таких лиц необходимо установить, в противном случае они смогут претендовать по суду на значительную долю наследства, и суд эту долю им присудит. Новый собственник квартиры будет вынужден делить купленное помещение с такими претендентами. Кроме того, необходимо обращать внимание, на кого и когда оформлено завещание, т. к. оно может быть оспорено недовольными наследниками первой очереди, что были лишены наследства по завещанию. Более того, необходимо устанавливать состояние здоровья в целом, и психическое состояние наследодателя, который оформлял завещание. Так как очень часто оформленные престарелыми людьми завещания по суду признаются недействительными.

Принимая решение о покупке квартиры, полученной по наследству, нужно быть готовыми к тому, что какой-нибудь наследник может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. Или в течение трех лет неожиданно может объявиться взрослый «неучтенный» претендент на наследство, который сумеет доказать свои права. Тогда все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.

Покупателю самому решать, приобретать такое жилье или нет. И если с момента принятия наследства прошло менее трех лет, лучше от такой сделки отказаться.

Еще вариант: в подобных случаях подписывать с продавцом квартиры соглашение, в котором он возьмет на себя обязательства в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы денег.

Риск 10-й. Наличие споров и обременения

Такую информацию можно узнать, отправив заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения. По результатам полученной информации определиться, стоит все же в последующем выходить на сделку или нет. И если решите, что стоит, то насколько возможно уменьшать стоимость приобретаемой недвижимости.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

• Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
• Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
• Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
9. Нарушение прав супругов .
10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

• состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
• чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
• дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
• состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
• расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
• материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
• законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
• социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

• При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
• Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
• Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
• Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
• Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
   • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
   • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
   • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
   • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
   • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
   • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
   • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
   • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
   • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
   • сокрытие информации о собственнике;
   • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
   • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
   • встречная продажа квартиры и расселение.
5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться - продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.