Прокуратура против ТСЖ: кто кого? Кто может инициировать аудиторскую проверку и как проверить ТСЖ на воровство? Стоимость аудита и работа счетной комиссии ТСЖ.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, которая создается собственниками квартир в многоквартирном доме для обеспечения эксплуатации общих помещений в жилом доме и совместного управления общим имуществом жилого дома. Товарищество собственников жилья от своего имени заключает договоры, необходимые для управления и эксплуатации жилым домом, при этом товарищество отвечает за поддержание надлежащего технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Для собственника квартиры актуальным является вопрос контроля за деятельностью товарищества собственников жилья, не в последнюю очередь – контроля над целевым расходованием средств, которые выплачивают собственники квартир на цели проведения текущего и капитального ремонта, технического содержания и обслуживания жилого дома. В соответствии со ст.

Аудит тсж

ТСЖ, и найти пути их исправления. Аудит предоставляет жильцам и правлению ТСЖ возможность:

• проверить правильность применяемых тарифов при расчёте коммунальных платежей;
• оценить правильность и эффективность принимаемых председателем ТСЖ финансовых решений;
• сформировать полную картину состояния финансовых дел в ТСЖ или кооперативе;
• обосновать эффективность управления председателем ТСЖ денежными средствами жильцов;
• получить независимый аудит качества ведения бухгалтерией ТСЖ бухгалтерского и налогового учёта.

Как заставить председателя провести аудиторскую проверку в ТСЖ? Порядок назначения аудиторской проверки и полномочия жильцов как членов ТСЖ обычно закреплены в Уставе ТСЖ. Обращаем внимание, что согласно ст.

Проведение аудита тсж (товарищество собственников жилья)

• Как распределяется полученная экономия ТСЖ от оплаты за коммунальные и иные услуги.
• Выявляются платежи сомнительным поставщикам и подрядчикам услуг ТСЖ, сомнительные финансово-хозяйственных операции с ТСЖ.
• В отчете представляются сгруппированные данные по статьям расходов за проверенный отчетный период, в табличной и иной форме для ТСЖ и Управляющей компании.
• Проводится анализ финансового положения Товарищества, выявляются признаки несостоятельности и банкротства.
• Восстановление бухгалтерского учета (при наличии бухгалтерских документов).
• Консультации по бухгалтерскому и налоговому учету.
Вот далеко не полный перечень аудиторских услуг и что проверяют аудиторы в ТСЖ, ТСН и УК, которые могут оказать профессиональные аудиторы ООО «Аудит Эксперт».

Аудиторская проверка товарищества собственников жилья

Проверяет в основном уполномоченный специалист, но допускается проведение проверок со стороны обычных жильцов, т. е. они выступают аудиторами. Ведь стоимость услуг частного аудитора зачастую весьма высока. Во всех случаях за работу в товариществе и ошибки, допускаемые в ходе работы, ответственность несёт председатель данной организации.

Однако в целях выявления ошибок в работе организации нижеследующий перечень лиц может назначить проведение проверки аудиторами:

• председатель ТСЖ;
• члены товарищества;
• собственники квартир.

Таким образом, вне зависимости от того, является лицо членом товарищества, занимает ли оно в нём какую-либо должность, будучи собственником объекта недвижимости под управлением товарищества это лицо правомочно назначить аудиторскую проверку. Но в большинстве случаев такая ревизия назначается председателем организации.

Проверка финансово-хозяйственной деятельности тсж контролирующими органами

Аудиторская организация

• Аудиторская организация - коммерческая организация, являющаяся членом одной из саморегулируемых организаций аудиторов.
• Коммерческая организация приобретает право осуществлять аудиторскую деятельность с даты внесения сведений о ней в реестр аудиторов и аудиторских организаций саморегулируемой организации аудиторов (далее - реестр аудиторов и аудиторских организаций), членом которой такая организация является.
• Коммерческая организация, сведения о которой не внесены в реестр аудиторов и аудиторских организаций в течение трех месяцев с даты внесения записи о ней в Единый государственный реестр юридических лиц, не вправе использовать в своем наименовании слово «аудиторская», а также производные слова от слова «аудит».

В качестве периода проверки обычно указывается календарный год.
А82-14096/2015). А иные документы, такие как: штатное расписание, книги приказов, табели учета дежурств консьержей, ведомости получения заработной платы, графики отпусков, ТСЖ не обязано предоставлять членам товарищества и собственникам дома (Апелляционное определение Санкт-петербургского городского суда от 18.08.2016 г. №33-15377/16). Поэтому для проведения полноценной проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ лучше воспользоваться услугами аудиторской компании. Что проверяют при аудите ТСЖ? ТСЖ, наряду с «обычными» компаниями представляют налоговую, бухгалтерскую, пенсионную, статистическую отчетность в установленном порядке.

Зачем нужен аудит тсж?

В частности, общее собрание решает следующие вопросы, относящиеся к финансовой деятельности товарищества:

• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• образование резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества многоквартирного дома;определение направлений использования дохода от деятельности товарищества;
• утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов) и отчета о выполнении такого плана;утверждение сметы доходов и расходов;
• определение размера вознаграждения

Для целей контроля текущей финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья наиболее важным является полномочие членов товарищества собственников жилья утверждать годовой план финансовой деятельности (смету доходов и расходов) и отчет о его выполнении.

Как провести аудиторскую проверку тсж

Созыва внеочередного заседания правления и общего собрания его членов если в ходе проведения проверки обнаружатся нарушения, имеющие непосредственное отношение к хозяйственной, финансовой деятельности, правам и интересам собственников помещений, правонарушения, способствующие созданию угрозы интересам ТСЖ, которые требуют срочного разрешения вопросов, находящихся в компетенции правления, его председателя Объяснений от правления его привлеченных работников, в том числе должностных лиц по вопросам, которые находятся в рамках полномочий ревизионной комиссии и работника Ревизионная комиссия разрешает вопрос о созыве внеочередного собрания членов ТСЖ путем голосования. При этом она может потребовать внесения в повестку дня вопроса предложений, замечаний. Ее требования должно быть представлено в правление в письменной форме.

Как организовать аудиторскую проверку тсж

Например, в части НДС аудиторы выявляют замечания в правильности применения льготы. Дело в том, что от налогообложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций. Аналогичный порядок применения освобождения от налогообложения НДС установлен пп.30 п.3 ст.

149 НК РФ по работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами ТСЖ (Письмо УФНС РФ по г.

Инфо

Для выявления всевозможных проблем в деятельности ТСЖ и их своевременного устранения, целесообразно проводить аудиторскую проверку не менее раза в год. Стоимость проведения аудита ТСЖ и Управляющих Компаний Наша практика показала - цена аудита ТСЖ во много раз меньше растраченных, разворованных средств. Лучше вовремя предотвратить махинации, чем годами судится и ждать возврата украденных денежных средств.

Стоимость аудиторской проверки ТСЖ за 2015 и другие года, зависит от технического задания Заказчика аудита (сроков проведения, объема и количества документов первичного бухгалтерского учета, необходимости подготовки аудитором отчета о проведенной проверке, и т.п.). Примерная стоимость полного аудита ТСЖ г.Казани: - при наличии квартир 150-200 шт – от 35000 руб. - при наличии в ТСЖ 300 квартир – от 45000 руб.
После аудита возможно направление обоснованного заявления в государственные следственные и иные органы с целью привлечения к ответственности виновных лиц ТСЖ, а также предъявление иска о возмещении убытков.Ревизия деятельности председателя ТСЖ. В товариществе собственников недвижимости председатель правления, жилья имеет право действовать как руководитель без доверенности от имени товарищества, подписывать от первого лица платежные документы и совершать сделки, которые по действующему законодательству и уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения общим собранием членов товарищества либо правлением товарищества (Жилищный кодекс РФ). Жильцы часто хотят проверить деятельность только одного председателя, без аудита деятельности ТСЖ в целом.

Но работу председателя ТСЖ, ТСН в отдельности от самой деятельности ТСЖ аудировать смысла нет.

Как провести аудиторскую проверку тсж г вологда

Ревизионная комиссия осуществляет деятельность, цель которой заключается: В контролировании финансово-хозяйственной деятельности и в проведении анализа финансового состояния ТСЖ, его платежеспособности В рассмотрении планов организации, которые разрабатываются на предстоящий год во внесении предложений, рекомендаций в правление относительно совершенствования финансовой деятельности В выявлении несоответствия осуществляемой хозяйственной деятельности положениям устава, учредительных документов в рассмотрении претензионных жалоб, поступающих от членов товарищества Рекомендации по проведению процедуры Ревизионной комиссии следует проверить наличие сметы доходов и расходов, которые утверждены общим собранием. Они должны соответствовать правилам составления сметы. Каждый произведенный расчет должен быть обоснован вычислениями со ссылкой на формулы, утвержденные Министерством финансов РФ.

Советы юристов

Что же делать тем жильцам, которым не удалось по-хорошему договориться с председателем кооператива? В таком случае у жителей ЖСК выход один: объявить правовую борьбу нечистым на руку руководителям. При этом желательно заручиться поддержкой квалифицированного юриста, ведь в дебрях отечественного законодательства разобраться не каждому по силам.

Итак, если вы сомневаетесь в честности и добросовестности правления ЖСК, первым шагом должна стать проверка финансовых отчетов кооператива: сколько собрано средств с жителей, на что они были потрачены, у кого и за какую цену закуплены те или иные материалы и т.п. - в один голос советуют чиновники. На практике это сделать не так легко, поскольку председатель кооператива может игнорировать просьбе жителей дома или же откажется выдать любые документальные доказательства.

1. Во-первых, нужно созвать внеочередное собрание ЖСК, на которых должно быть по крайней мере 2/3 жителей, чтобы признать собрание легитимными (присутствующих может быть и меньше, если это допускается уставом).

2. На заседании большинством голосов следует принять решение об истребовании отчета о финансово-хозяйственной деятельности, которое передать непосредственно председателю ЖСК под подпись, что он ознакомлен с документом. «На практике может случиться так, что голова отказывается принять этот документ, тогда нужно отправить сообщение по почте», - объясняет Дмитрий Луценко, юрист. Если документ не произвел впечатления, следует принять еще одно решение о внеплановой проверке кооператива налоговой инспекцией (лучше всего эти два документа принимать одновременно, чтобы не пришлось не собирать людей во второй раз), направив соответствующее письмо председателю налоговой. Инспекция проводит проверку, по результатам которой выдает акт. Также к проверке можно привлечь аудиторскую фирму, это будет намного дороже, но быстрее и эффективнее.

3. Если есть убедительные доказательства преступления председателя ЖСК (хищение имущества, незаконные манипуляции с собственностью, например, продажа квартир или земли), обращайтесь с заявлением на имя начальника ГУ РО УМВД, откуда ее перенаправляют определенному исполнителю (как правило, участковому инспектору). «Однако инспектор может не обнаружить энтузиазма вам помочь, - предостерегает юрист. Он либо не заинтересован в этом, или находится в дружеских отношениях с председателем кооператива, и может запросто отказаться возбудить уголовное дело за отсутствием состава преступления».

4. Решение милиции можно обжаловать в суде, который либо возвращает дело в милицию на доработку, либо возбуждает уголовное дело.

Аудиторская проверка ТСЖ кто может инициировать её? Данный правовой инструмент является эффективным механизмом проверки деятельности такой некоммерческой организации. Разумеется, когда она назначается со стороны посторонних лиц, то необходимо разрешение управляющего органа организации. Однако в случаях, когда проверка подобного рода инициируется изнутри организации, действуют совершенно иные правила. Это является одним из способов, как проверить деятельность ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Аудиторская проверка, как правило, назначается с целью изучения финансового состояния той или иной организации. Законодательством, да и на практике данный инструмент обозначен в качестве необходимого и эффективного механизма выявления финансового состояния того или иного предприятия. Наиболее распространено такое явление среди коммерческих организаций, но по желанию заинтересованных лиц она может быть проведена и в некоммерческого типа организациях.

Так в чём же заключается суть данной проверки? Она подразумевает под собой в первую очередь проверку документации, которая ведётся каждой организацией и отражает её хозяйственную деятельность. На практике она назначается контрагентами предприятия при согласии управляющего органа предприятия с целью выявления рентабельности проверяемой организации. Однако в случае с ТСЖ целью такой проверки является правильное и грамотное расходование средств, которые, по сути, являются деньгами участников организации.

Путём аудиторской проверки можно выявить следующие обстоятельства:

• порядок начисления долгов и счетов по коммунальным услугам, а также правильность такого начисления;
• узнать об эффективности тех или иных решений управляющих органов организации;
• оценить финансовое состояние ТСЖ;
• узнать о возможности признания действий управляющих органов неэффективными и оспорить их;
• проверить правильность ведения бухгалтерской документации.

Несмотря на то что ТСЖ является некоммерческой организацией, оно всё же ведёт хозяйственную деятельность.

В данной деятельности ей приходится распоряжаться определёнными денежными средствами и взаимодействовать с иными субъектами, характер существования которых является коммерческим.

К тому же правильность ведения бухгалтерской документации является гарантом законности деятельности тех или иных ответственных лиц организации, так что элемент криминального характера также может быть выявлен при помощи аудиторской проверки.

Проверяет в основном уполномоченный специалист, но допускается проведение проверок со стороны обычных жильцов, т. е. они выступают аудиторами. Ведь стоимость услуг частного аудитора зачастую весьма высока.

Во всех случаях за работу в товариществе и ошибки, допускаемые в ходе работы, ответственность несёт председатель данной организации.

Однако в целях выявления ошибок в работе организации нижеследующий перечень лиц может назначить проведение проверки аудиторами:

• председатель ТСЖ;
• члены товарищества;
• собственники квартир.

Таким образом, вне зависимости от того, является лицо членом товарищества, занимает ли оно в нём какую-либо должность, будучи собственником объекта недвижимости под управлением товарищества это лицо правомочно назначить аудиторскую проверку. Но в большинстве случаев такая ревизия назначается председателем организации.

По общему правилу, порядок назначения аудиторской проверки устанавливается . Однако отсутствие указаний в уставе не лишает указанных выше лиц права требовать назначения аудиторской проверки. Так, жилищным законодательством закреплено их право требовать от председателя ТСЖ, а также иного управляющего органа проведения проверки финансового состояния организации, а также состояния бухгалтерской документации.

Если законными доводами убедить председателя либо иную управляющую структуру ТСЖ в необходимости проведения проверки не удалось, то вопрос можно решить в судебном порядке. Однако данный порядок очень долгий и не всегда эффективный. Для этого существует процедура созыва внеочередного . Предоставив на нём убедительные доводы в необходимости проверки можно добиться своего.

Как правило, решение общего собрания ТСЖ является обязательным как для председателя, иного органа управления, так и для любого другого члена товарищества. Таким образом, председатель ТСЖ является основным инициатором аудиторской проверки.

Перед тем как провести ревизию, следует уведомить всех членов ТСЖ.

Любое заинтересованное лицо, в установленном законом порядке уполномоченное на затребование проведения аудиторской проверки ТСЖ, должен пройти следующие этапы, чтобы добиться назначения соответствующей проверки:

1. Ознакомиться с положениями устава ТСЖ, чтобы уяснить порядок назначения аудиторской проверки.
2. Если по каким-либо основаниям права обычных членов ТСЖ или собственников жилья в назначении аудита ограничены, необходимо назначить общее собрание, по решению которого и будет проведена проверка.
3. На общем собрании можно поднять вопрос об изменении порядка назначения аудита, упростить его и добиться своего желания контроля над деятельностью организации.
4. В случае назначения аудита необходимо ознакомиться с заключением профессионального аудитора. Каждый член ТСЖ вправе самостоятельно ознакомиться со всеми документами бухгалтерии, а также затребовать финансовую отчётность и обоснование производимых ТСЖ расходов.
5. Ознакомившись с результатами проверки, при обнаружении каких-либо ошибок необходимо созвать ещё одно собрание членов ТСЖ для обсуждения выявленных недостатков и принятия по ним решения. Один член ТСЖ самостоятельно принять решение не может.

Порядок судебного решения вопроса также закреплён в законодательстве. Однако в подобных делах эффективность судебного разбирательства несколько снижается, так как возникает необходимость участия всех членов товарищества, что осуществить на практике удаётся не всегда.

Председатель ТСЖ является ответственным за нормальное функционирование организации, вследствие чего ему даны определённые полномочия. Так, председатель обладает полномочием заключать от имени ТСЖ сделки с третьими лицами, в том числе и с коммерческими организациями, а значит, и распоряжаться имуществом товарищества. К примеру, сколько тратить на те или иные нужды.

Вместе с тем председателю нет необходимости каждый раз спрашивать разрешения жильцов. Ведь для этого необходимо будет созвать общее собрание, что не представляется желательным в связи с необходимостью оперативно решать некоторые вопросы хозяйственной деятельности ТСЖ.

По этой причине члены ТСЖ и собственники квартир зачастую настаивают на отчётности по деятельности председателя и этому служит аудит ТСЖ. Кстати говоря, председатель обязан отчитываться на общем собрании членов ТСЖ каждый год.

Однако некоторым жильцам этого может показаться недостаточно. В таких случаях они требуют проверки деятельности председателя.

Такая затея отличается следующими особенностями:

• председатель сам должен быть заинтересован в проведении проверки, если он добросовестно выполнял свои обязанности (разумеется, если он не ворует);
• собрание членов ТСЖ может назначить периодичность отчётности председателя чаще, чем это указано в законе;
• результаты проверки могут стать основанием для возбуждения уголовного дела в отношении как председателя, так и других должностных лиц товарищества.

Таким образом, значение аудиторской проверки в качестве инструмента контроля над деятельностью управляющих ТСЖ лиц колоссальное. Так что не стоит им пренебрегать.

Обычно, целью проведения проверки является:

• выявление расхождения между отчётными сведениями и фактическими данными;
• выявление ошибок в ведении бухгалтерской документации;
• выявление фактов преднамеренного нарушения норм законодательства.

В любом случае участие правоохранительных органов в разрешении споров, возникших вследствие проведения проверки, к примеру, в случае выявления факта воровства, является обязательным. Инициировать привлечение сотрудников данных органов может как сам председатель, проверивший деятельность товарищества, так и любое другое заинтересованное лицо.

Тем самым ответственными за правильную работу института ТСЖ признаются не только уполномоченные лица или организации, но также каждый житель многоквартирного дома. Так что не стоит относиться к товариществу как к придаточной организации и нужно стараться участвовать в деятельности организации, так как она функционирует в интересах каждого лица.

Ведь товарищество, будучи некоммерческой организацией, занимается распределением денежных средств, принадлежащих обычным жильцам.

Правильность данного распределения служит целям обеспечения нормальной жизнедеятельности всех членов ТСЖ, а также собственников квартир в пределах влияния того или иного товарищества.

Товарищество собственников жилья относится к организациям некоммерческим.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Согласно положениям гражданского законодательства, это означает, что главной целью ее создания является не получение и распределение денежной прибыли, а удовлетворение нематериальных потребностей ее участников.

Применительно к ТСЖ можно говорить о такой цели, как организация содержания и обслуживания общей собственности - многоквартирного дома.

Права и обязанности организации

Любое юридическое лицо, и ТСЖ не исключение, имеет права и несет обязанности. Они возникают у организации с момента ее в налоговом органе и продолжаются до внесения В ЕГРЮЛ записи о .

• законы, прежде всего, Жилищный кодекс;
• договоры с подрядчиками и поставщиками услуг;
• , не членами ТСЖ.

Закон

Основные нормы, перечисляющие права и обязанности ТСЖ является Жилищный кодекс.

К правам, согласно относятся:

• заключать договоры на управление домом, содержание и ремонт общего имущества;
• составлять сметы доходов и расходов;
• устанавливать размер коммунальных платежей и членских взносов;
• выполнять работы и услуги для жильцов;
• распоряжаться общим имуществом;
• заключать различные сделки, отвечающие целям создания ТСЖ, передавать по ним денежные средства;
• требовать от собственников выполнения их обязанностей по уплате платежей и взносов, в том числе и в судебном порядке.

Обязанности ТСЖ перечислены в . Главной из них является обеспечение выполнения требований законов и иных федеральных нормативных актов, устава товарищества.

Среди других обязанностей названы:

• управление домом;
• выполнение обязательств по заключенным договорам;
• поддерживать состояние общего имущества дома в надлежащем состоянии (техническом, санитаром и т. д.);
• обеспечивать выполнение своих обязанностей собственниками квартир и нежилых помещений;
• соблюдать права и интересы всех собственников при распоряжении общим имуществом;
• вести реестр участников ТСЖ;
• регистрировать все изменения в уставе в установленном порядке.

Деятельность ТСЖ

Главной целью создания ТСЖ закон называет управление многоквартирным домом.

Это достаточно широкое понятие, включающее в себя различные виды деятельности, начиная от ведения требуемых документов, до осуществления коммерческой деятельности.

Однако, можно выделить несколько главных направлений.

Основная

В качестве основной сферы деятельности ТСЖ называет управление общим имуществом в многоквартирном доме.

Если же рассмотреть это понятие детально, то можно выделить такие функции управления, как содержание и ремонт. А также предоставление жильцам различных коммунальных услуг.

Если составить список основных задач ТСЖ, то он будет выглядеть следующим образом:

1. Обеспечение бесперебойной поставки воды и водоотведения, газа (если дом газифицирован), отопления (в холодный сезон).
2. Поддержание всех коммуникаций в пригодном для использования состоянии.
3. Планирование и выполнение работ по техническому обслуживанию дома и прилегающей территории.
4. Заключение договоров на техническое обслуживание и выполнение различных работ с подрядными организациями.
5. Организация и проведение ремонта (текущего и капитального).
6. Поддержание общих помещений дома в надлежащем состоянии (освещение, отопление, уборка, своевременный ремонт).
7. Ведение технической документации.
8. Рассмотрение обращений жильцов и устранение указанных в них недостатков.
9. Расчет платежей и многое другое.

Хозяйственная

К разрешенной хозяйственной деятельности, предусмотренной статьей 137 и , можно отнести такие, как:

эксплуатация, обслуживание и ремонт общего недвижимого имущества;

• строительство новых объектов, относимых к общему имуществу;
• заключать различные сделки, в том числе и по отчуждению имущества;
• получать и передавать поставщикам услуг и исполнителям работ денежные средства;
• сдавать в аренду нежилые помещения.

Несмотря на то, что ТСЖ имеет некоммерческую цель, оно может получать от своей хозяйственной деятельности прибыль. Но вот использовать ее можно только для достижения основной цели - управления домом.

То есть передать полученные средства участникам товарищества закон не разрешает. А вот направить их на ремонт или благоустройство - вполне.

Приносящая доход деятельность облагается налогом.

Поэтому, если ТСЖ получает какие-либо денежные средства от использования общего имущества, это должно непременно отражаться в документах. Как, впрочем, и все остальные действия, относящиеся к денежным средствам или имуществу ТСЖ.

Управление домом

Управленческие функции ТСЖ заключается в решении большого числа организационных вопросов. Решаются они через органы управления. Главным из них является общее собрание.

Право действовать от имени ТСЖ имеет его . Он же подписывает все документы, включая финансовые.

Коллективным органом управления является правление. Контролирует расходование средств ревизионная комиссия.

Регламентирующие документы

Главным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ является Жилищный кодекс. Он устанавливает основные правила, следовать которым обязаны все и повсеместно.

Более конкретно хозяйственная и иная деятельность изложены в - главном документе юридического лица.

В нем прописаны:

• цели ;
• основные виды деятельности;
• ограничения.

Проверка

ТСЖ осуществляет управление домом. Но это не значит, что их работа никем не проверяется и не контролируется. Более того, деятельность ТСЖ более прозрачна, чем у многих управляющих компаний.

В случае недовольства работой правления и председателя, а также допущенных ими нарушениях прав жильцов, у последних есть рычаги воздействия. Рассмотрим, как проверить деятельность ТСЖ.

Кто контролирует?

Контроль за работой товариществ собственника жилья осуществляется как со стороны самих владельцев квартир, так и со стороны государства:

• правление и председатель ТСЖ подотчетны общему собранию;
• любой из собственников, даже не являющийся членом товарищества, вправе обратиться с претензий или на действия или, напротив, бездействие, нарушившие его права.

Заявление составляться письменно и адресуется председателю. Он обязан в установленный срок его рассмотреть и так же письменно дать ответ о принятых мерах или же обосновать свой отказ от их применения.

Такое решение можно затем обжаловать в суд.

Если же ответа не было дано, или не были устранены нарушения, описанные в заявлении, то со своей жалобой жильцы могут обратиться к государству.

В зависимости от сути допущенных нарушений, органом, куда следует обратиться будут:

• прокуратура;
• Государственная жилищная инспекция;
• Роспотребнадзор.

Методика аудита некоммерческих организаций – товариществ собственников жилья должна разрабатываться аудиторской организацией для систематизации подходов к организации проверки. Данная методика может быть использована как основное руководство по проведению аудита и других некоммерческих организаций в сфере ЖКХ. Аудиторские фирмы, проводящие проверки, могут использовать данную методику при разработке внутрифирменных стандартов и руководств, устанавливающих обязательные к использованию общие и специфические принципы и подходы к аудиту в сфере ЖКХ.

Структурно методика включает в себя несколько разделов (рис. 16.1). В разд. I методики представлен подготовительный этап, в разд. II – "Сбор информации и аудиторских доказательств, систематизация материалов проверки" описаны некоторые технические аспекты практического применения положений и подходов методики, методические подходы к сбору аудиторских доказательств, разд. III раскрывает подходы к оценке результатов аудита.

Рис. 16.1.

В ходе подготовительного этапа наряду с выполнением обычных для любой проверки работ по составлению плана, программы, письма согласия о проведении проверки, составления и подписания договора выполняются работы, которые отличаются в зависимости от того, какая проверка – первичная или повторная. При первичной проверке следует провести предварительную оценку деятельности, согласовать условия проверки. При повторной проверке необходимо ознакомиться с материалами предыдущей проверки, оценить, как проведены исправления и внедрены рекомендации аудитора. Источниками информации являются сметы текущего и прошедшего периода, расчеты доходов и расходов, регистры аналитического учета, аналитические регистры, отчетность, нормативные акты.

Особый раздел проверки – проверка обоснованности смет доходов и расходов товариществ собственников жилья и их выполнения . При расчете доходов от реализации услуг используют муниципальные тарифы.

Даже при отсутствии у ТСЖ коммерческой деятельности образуется экономия средств примерно в размере 10% годовой совокупной платы жильцов. Для дома в 450 квартир это около 800 000 руб. Аудитору следует дать заключение об оптимальности установления платы для собственников жилья, эффективности использования временно свободных средств. В частности, необходимо установить, приносят ли доход временно свободные средства, где они хранятся, оптимальны ли условия для их хранения и обеспечения доходности.

В ходе проверки смет ТСЖ аудиторы как независимые профессионалы проверяют бухгалтерскую отчетность, осуществляют экспертизу платежей и взносов членов ТСЖ на предмет экономической обоснованности статей расходов, проводят консультации по бухгалтерскому, налоговому, управленческому учету, правовым вопросам.

Особый раздел проверки составляет аудит доходных источников ТСЖ, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ состоят:

• из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг;
• доходов от хозяйственной деятельности;
• прочих поступлений.

Аудитору следует проверить законность осуществляемой ТОК предпринимательской деятельности. Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ вправе вести предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано. При этом законодательством РФ установлены ограничения на предпринимательскую деятельность отдельных видов НКО. В частности, перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, закрыт и включает в себя:

• обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдачу в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

Аудитор проверяет и точность налогообложения прибыли, так как ТСЖ является плательщиком налога на прибыль на основании ст. 246 НК РФ. С этой целью целесообразно квалифицировать перечисленные выше виды доходов для целей налогообложения прибыли. Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. При этом п. 2 ст. 251 НК РФ предусмотрен ряд доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, таких как целевые поступления из бюджета бюджетополучателям, целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.

Аудитору следует проверить точность отнесения к целевым поступления на содержание товарищества и ведение ею уставной деятельности доходов ТСЖ. В частности, к не учитываемой при налогообложении прибыли могут быть отнесены вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Особое внимание необходимо обратить на то, что взносы должны быть осуществлены в соответствии с законодательством РФ. Аудитор устанавливает, все ли взносы, уплачиваемые членами ТСЖ (собственниками помещений в многоквартирном доме), являются целевыми поступлениями и не подлежат налогообложению. С этой целью целесообразно проверить правильность оформления вступительных и иных взносов членов ТСЖ, обязательных платежей. Несмотря на то что деятельность по управлению домом, содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества является уставной для ТСЖ, обязательные платежи не могут быть признаны целевыми поступлениями на содержание НКО и ведение уставной деятельности, так как перечень целевых поступлений закрытый и не предусматривает таких доходов, как обязательные платежи членов ТСЖ.

Аудитору следует проверить обоснованность внесения членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, установленных органами управления ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, которые могут быть классифицированы как обязательные платежи, взносы, но не как вступительные или членские взносы. Требуется установить порядок формирования и размер таких платежей и взносов членов ТСЖ, определяется ли он органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). При этом размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправления (п. 1 ст. 157 ЖК РФ). Плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг.

Из законодательного определения ТСЖ следует, что ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, поэтому ТСЖ оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по его управлению и эксплуатации. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не пожелают вступить в ТСЖ, то с ними закон обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (н. 2 ст. 138 ЖК РФ). В соответствии с этими договорами собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Такие поступления можно однозначно квалифицировать как выручку от оказания услуг ТСЖ. Более того, указанные платежи для организаций – собственников помещений в доме будут являться расходами по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль. При этом их нельзя учесть на основании пп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ как целевые членские взносы в НКО.

Аудитор должен осуществить проверку элементов обязательных платежей членов ТСЖ с точки зрения налогообложения доходов ТСЖ по входящим в него элементам (плата за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги). При этом аудитору следует иметь в виду, что услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются теми видами хозяйственной деятельности, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ разрешено вести ТСЖ. Поэтому признание дохода ТСЖ в виде платы за содержание и ремонт в качестве налогооблагаемой выручки от реализации представляется правомерным и справедливым. Но при этом ТСЖ вправе учитывать в составе расходов обоснованные и документально подтвержденные затраты, связанные с содержанием и ремонтом имущества, что и следует проверить аудитору.

При проверке платы за коммунальные услуги следует иметь в виду, что ТСЖ, созданное для обеспечения эксплуатации дома, само не предоставляет коммунальные услуги, а заключает с коммунальными организациями договоры в интересах собственников помещений и является лишь посредником в передаче денег организациям ЖКХ, которые оказывают коммунальные услуги жильцам. Товарищество оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства. Аудитору следует выяснить, отражено ли в уставных документах, что ТСЖ занимается именно сбором и направлением денежных средств на обслуживание дома, а не оказанием коммунальных услуг. Так как ТСЖ не оказывает услуг, то не возникает доход, подлежащий налогообложению. Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Выступая лишь транзитной организацией, ТСЖ не получает экономической выгоды.

Следует проверить объемы денежных средств, взимаемых с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги. При это надо иметь в виду, что если взимание средств осуществляется в размере фактически потребленных жильцами указанных услуг, то эти суммы не учитываются в составе доходов ТСЖ для целей налогообложения прибыли. Однако в случае превышения взимаемых с жильцов средств над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указанных средств на иные цели, названные средства рассматриваются в качестве дохода ТСЖ.

Функциями ТСЖ являются планирование, организация и проведение капитального ремонта многоквартирного дома, в связи с этим при проведении проверки отчетности следует проаудировать точность формирования резерва на проведение ремонта многоквартирного дома, установить порядок планирования и расходования средств. Аудитор должен установить, составляется ли смета на капитальный ремонт, как регулируется порядок образования резервного фонда на ремонт, имеется ли решение общего собрания членов ТСЖ, к компетенции которого отнесены данные вопросы в соответствии с жилищным кодексом (пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, так как затраты на ремонт дома могут быть учтены только после фактического их осуществления на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ как другие расходы, связанные с производством и реализацией.

Особый раздел проверки составляет аудит доходов от сдачи общего имущества в аренду, внаем и их использование. Товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, сдавать в аренду часть земельного участка, подвальные помещения, если это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что эти доходы относятся к внереализационным (п. 4 ст. 250 НК РФ) и подлежат налогообложению.

Следующим разделом проверки должны стать вопросы проверки налогов. Особый статус ТСЖ обусловливает специфику обложения НДС. Возникновение объекта обложения этим налогом зависит от квалификации деятельности ТСЖ в качестве оказания услуг. Управление домом, содержание, ремонт общего имущества квалифицируются как оказание услуг, что вызывает обязанность исчисления и уплаты НДС.

При проверке НДФЛ следует иметь в виду, что товарищества, от которых налогоплательщики получили доходы, являются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать и уплатить суммы НДФЛ.

Если товарищество нанимает физические лица по трудовым и гражданско-правовым договорам, то следует проверить правильность обложения налогом данных выплат. В частности, выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые за счет членских взносов, платежей жильцов, подлежат обложению страховыми взносами в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования.

Аудиту следует установить наличие зарегистрированных на ТСЖ транспортных средств, проверить точность обложения их транспортным налогом.

Товарищество собственников жилья не является собственником жилого фонда многоквартирного дома, так как квартиры принадлежат их собственникам, поэтому правовые основания начисления ТСЖ налога на имущество отсутствуют.

Кроме того, ТСЖ вправе перейти на применение упрощенной системы налогообложения, если уровень доходов не превысит установленный уровень.

Аудитор должен выделить среди доходных статей бюджета ТСЖ облагаемые и не облагаемые налогом на прибыль поступления. Следует иметь в виду, что налогоплательщик – некоммерческая организация вправе при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывать доходы, относимые п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям, если данные поступления получены безвозмездно, носят целевой характер, используются ТСЖ по целевому назначению. Причем целевые поступления должны быть использованы либо на содержание данной ТСЖ, либо на ведение его уставной деятельности.

Важным условием освобождения целевых поступлений от налогообложения налогом на прибыль является организация раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений, что следует проверить в ходе аудита. Если при проверке аудитор обнаружил нарушение хотя бы одного из названных выше условий, то доход, полученный налогоплательщиком, не относится к целевым поступлениям и должен быть включен в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

На заключительном этапе устанавливается наличие аудиторских доказательств по всем этапам аудита, формируется мнение аудиторской организации о достоверности отчетности, осуществляется подготовка аудиторского заключения для клиента, письма о результатах проведения проверки.

При наличии ошибок в пределах уровня существенности аудиторская фирма принимает решение о выдаче модифицированного условно-положительного аудиторского заключения. В случае если уровень выявленных ошибок превышает объявленный в плане уровень существенности, то аудитору рекомендуется составлять отрицательное аудиторское заключение с приведением в нем фактов, которые привели к такому выводу (нарушение законодательства, невыполнение правлением возложенных на него задач по управлению и содержанию многоквартирного дома и др.). Оформление отказа от выражения мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества может быть при неполном представлении документов и бухгалтерских данных по аудируемому периоду.

Аудитору необходимо представить доказательства, что товариществу не грозит банкротство или другие серьезные обстоятельства, которые являются несовместимыми с продолжением его деятельности. Проверку следует проводить в соответствии с Федеральным правилом (стандартом) аудиторской деятельности № 11 "Применимость допущения непрерывности деятельности аудируемого лица".

Специфика каждого мероприятия методики закреплена в стандарте "Цели и основные принципы, связанные с аудитом отчетности товарищества собственников жилья".

Аудиторская проверка должна быть спланирована на основе достигнутого аудиторской фирмой понимания ТСЖ. В ходе планирования целесообразно не только составить типовой план и программу проверки, но и определить специфические проблемы, которые следует разрешить в ходе проверки, такие как: соблюдение законодательства по социальным гарантиям жителям, особенно по категории социально незащищенных (многодетным семьям, инвалидам, пенсионерам); учет, налогообложение целевых средств; использование экономических возможностей товарищества по формированию дополнительных источников для финансирования уставной деятельности товарищества за счет доходов от сдачи имущества, земли, стен, крыши в аренду; точность налоговых расчетов; защита имущественных и налоговых льгот, предоставляемых законодательством РФ.

Выборные органы управления ТСЖ несут ответственность за точность и обоснованность информации, представляемой в бухгалтерской отчетности, налоговых расчетах. Помимо требования о необходимости исполнения законодательства по учету, налогам, правление товарищества обязано выполнять уставные требования по защите имущественных интересов собственников жилья, представлять собранию собственников подробный отчет о своей деятельности, подтвержденный аудитором.

Проведение аудиторской проверки не освобождает руководство ТСЖ от ответственности за выполнение присущих ему обязанностей и функций, предусмотренных уставом товарищества, что регламентируется стандартом аудиторской деятельности "Права и обязанности аудиторских организаций и экономических субъектов".

Положения Закона № 307-ФЗ об ответственности аудиторской организации за формирование и выражение профессионального мнения о достоверности бухгалтерской отчетности товарищества в соответствии с уровнем существенности целесообразно дополнить требованием о необходимости выражения объективного мнения о выполнении требований устава товарищества по защите законных имущественных интересов собственников жилья.