Проекты домов и коттеджей. Индивидуальное жилищное строительство

Построить свой дом - задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.

Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разно-образие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.

ИЖС - что это такое?

Расшифровка аббревиатуры ИЖС - это индивидуальное жилищное строительство. ИЖС предусматривает строительство жилого строения на находящемся в собственности участке земли.

Объектами ИЖС являются : жилой дом, пристройка, надстройка, гараж и прочие капитальные строения. Т.е. те строения, для возведения которых нужно разрешение местных органов власти и, в ряде случаев, согласие соседей.

Земельный участок - это территория, имеющая четко обозначенные границы. При этом, поверхностный слой земли также считается частной собственностью. Глубина слоя на законодательном уровне не прописана. Но стоит помнить, что, собираясь вырыть колодец, вы действуете в рамках своих интересов. Если же в планах бурение артезианской скважины, то вы посягаете на государственную собственность, а значит, ее бурение должно быть согласовано и задокументировано.

Участок под строительство дома

Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.

На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:

• личные интересы . В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;

• местонахождение . Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;

• размеры участка . Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;

• наличие инфраструктуры . Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;

• близость к транспорту . Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;

• наличие коммуникаций . Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;

• состояние экологии в местности . Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);

• тип грунта . От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой - нереально.

• рыночная стоимость участка . Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.

Совет. Определившись с участком, не поленитесь проверить юридическую чистоту документов, соответствие фактических размеров участка, с тем размерам, которые указаны в кадастровом паспорте. Вам могут продать территорию, фактически принадлежащую кому-либо другому.

Ситуация с участком может развиваться по двум сценариям:

Во-первых , на участке уже могут располагаться капитальные строения. Довольно распространенная ситуация - приобретение участка с уже возведенным домом. Сейчас речь идет не о его реставрации, а о сносе. Преимущество такого участка в том, что к нему подведены основные коммуникации. В этом случае, помимо указанных выше параметров, нужно проверить законность проведения коммуникаций.

Во-вторых , участок может быть не застроен. Этому варианту и уделим внимание.

С чего начинать строительство дома на пустом участке?

1. Определиться со стилем участка/дома

От дизайна будут зависеть внешний вид строения, место его расположения, выбор материала и т.п.

Размеры дома зависят от числа людей, постоянно проживающих в нем. Дом можно сделать в несколько этажей, таким образом, удается получить достаточную площадь, но не за счет застройки участка.

Примечание. Если планируется рытье колодца, нужно сразу вызвать мастеров, которые подскажут, где есть вода. Возможно, единственным местом на участке, где водоносная жила находится близко к поверхности, окажется как раз то место, где планировалось размещать дом. Кстати, в этом случае, нужно пообщаться с соседями и выяснить какого качества вода на участке.

Самостоятельное строительство дачного дома будет проще, поскольку нет необходимости, например, в отоплении.

2. Когда начинать строительство дома?

Строительные работы лучше начинать, как только потеплеет - т.е. ранней весной. В распоряжении будет полгода хорошей погоды. На практике, самым удачным временем для начала стройки является поздняя весна. А точнее, тот период, когда ночная температура не опускается ниже +5°С. В такое время года не только сойдет снег, но и уйдет вода, мешающая рытью котлована или изготовлению фундамента. Кроме того, в теплое время производительность труда гораздо выше.

Примечание. Не стоит рассчитывать завершить строительство дома за один сезон. По нормам, только фундамент должен выстояться в течение 1 года. А, например, строительство кирпичного дома по времени отличается от возведения каркасного дома. Так что, консервация незавершенного строительства неизбежна (исключение быстровозводимые дома).

3. Из какого материала строить дом?

На выбор повлияет: время эксплуатации дома (для постоянного проживания или только в летнее время), бюджет, требования к экологичности, мода, возможность выполнить работы быстро с привлечением специалистов или своими руками. Рассмотрим несколько вариантов:

• . Распространенный материал для строительства. Безусловным достоинством кирпичного дома можно назвать проверенный временем срок эксплуатации;

• . По соотношению цена/качество пенобетон занимает выгодную позицию. Пеноблок, изготовленный из прочного ячеистого бетона, за счет пузырьков воздуха имеет хорошие показатели теплопроводности и малый вес;

• . Этот материал прочный, легкий, отличается высокой теплопроводностью и способностью дышать, простота обработки. Строительство из газобетона не выдвигает особых требований к устройству фундамента;

• . Практикуется реже в виду дороговизны материала. Арболитовые блоки представляют собой разновидность легкого бетона, состоят из смеси цемента и дробленой древесины (щепы). Характеризуются низким водопоглощением и высокими теплоизоляционными свойствами;

• каркасное или модульное строительство. Особенность в наличии модульных конструкции. Они дешевле, а работы выполняются в сжатые сроки. Такое строение легкое, поэтому не требует значительных расходов на фундамент;

• строительство деревянного дома. Относится по стоимости и технологичности работ к категории элитного строительства:

Не забывайте, любой стройматериал, имеет как достоинства, так и недостатки, которые нужно устранять.

Из чего строить дом для постоянного проживания?

Краткая сравнительная характеристика материалов для строительства коттеджа в таблице (приблизительные цены 2016-2017 года). Какой лучше, решать вам.

4. Кто будет строить дом?

Решение данного вопроса предполагает выбор из трех вариантов:

Работы поручаются генеральному подрядчику

Это компания, которые берет на себя обязательства сдать объект под ключ. В комплект услуг всходит все - от оценки местности и разработки проекта до выполнения отделочных работ. Поиск и доставка материала также вменяется им в обязанность. Генподрядчик может привлекать субподрядчиков. Но он должен вложиться в оговоренные сроки и смету.

Работы выполняются полностью своими руками

Стоит оговориться, что построить дом одному человеку практически невозможно. Подразумевается привлечение помощников из числа друзей, родственников, из которых хотя бы один знает порядок выполнения работ определенного вида. Такой вариант позволяет сэкономить на стоимости материала до 20 % (часто подрядчики закладывают свой интерес в стоимость приобретаемого материала), а также до 100% на стоимости работ. Кроме того, осуществляется полный контроль над процессом строительства.

Минусы самостоятельного подхода:

• увеличение срока строительства;

• недостаток знаний и опыта по выполнению того или иного вида работ;

• сложности в оформлении проектной и разрешительной документации;

• ответственность за результат строительства.

Часть выполняется самостоятельно, а часть - субподрядчиком

Наиболее распространенный и реальный способ. В этом случае хозяин выполняет самостоятельно ту часть работ, которую он в силах сделать, а для остальных задач привлекаются специалисты. При этом заказчик, находясь на стройплощадке может оперативно оценивать качество работы.

Но такой подход чреват недостатками:

• поиск узкоспециализированных компаний занимает много времени, а стоимость их услуг выше. Как правило, обращаются к мастерам-кустарщикам (шабашники), но здесь нет уверенности в качестве работы;

• полный контроль над ходом работы. Если хозяин по незнанию упустил какой-то момент в строительстве, никто ему не укажет на оплошность. Наемные люди выполняют свою часть работ и удаляются;

• нарушение сроков. Может обнаружиться какая-то часть работы, которая не выполнена вовремя. Из-за этого строительство коттеджа своими руками придется приостановить, что чревато дополнительными выплатами и потерей времени;

• разделенная ответственность. При появлении брака сложно найти виновного. Например, мастера-плиточники будут винить каменщика или штукатура за кривые стены, или неправильно выполнена заливка пола. И таких примеров масса.

Примечание. Пользователи советуют привлекать мастеров, которые будут делать последующий этап работ с оценкой работы предыдущих. Так они принимают на себя ответственность за свою часть работы.

5. Бюджет на строительство дома

После всего вышеперечисленного имеет смысл еще раз пересмотреть бюджет на строительство.

Что увеличивает стоимость строительства:

• индивидуально разработанный проект;
• сложная конфигурация строения;
• наличие балконов, подвалов, зимнего сада, гаража, бассейна, сауны и т.п.;
• значительное количество комнат;
• ломанная кровля;
• использование необоснованно дорогого материала в строительстве.

Что снижает стоимость (на чём сэкономить):

• готовый типовой проект;
• простая форма строения;
• отказ от второго этажа в пользу мансарды (субъективно);
• наличие значительного количества окон;
• сокращение перегородок;
• обоснованный выбор вида фундамента;
• обоснованная толщина наружных и внутренних стен;
• выбор конфигурации кровли, позволяющий рационально использовать пиломатериал и минимизировать отходы кровельного материала.

Соотношение расходов на строительство дома

На этом этап планирования закончен, пора переходить к непосредственным действиям.

Начало работ на участке с ветхими строениями включает в себя снос старых построек и очистку территории от мусора. О сносе здания нужно сообщить в местное БТИ и получить документ об исключении снесенного дома из федерального реестра.

Если дом был подключен к коммуникациям нужно согласовать их отключение перед сносом в соответствующих службах, например, службе газа. Проще, когда участок пустой.

В этом случае последовательность работ можно представить пошагово:

1 шаг - Проект частного дома

Как уже упоминалось, путей приобретения проектов может быть три.

Во-первых , купить готовый проект. Стоимость проекта дома зависит от сложности и уникальности. Цена стартует от 3 000 руб.

Во-вторых , обратиться к архитектору. Стоимость разработки индивидуального проекта начинается от 20 тыс. руб. При этом, проведение проекта и авторский контроль за его соблюдением на практике оплачивается дополнительно.

В-третьих , разработать проект самостоятельно. Как разработать проект дома самому, не обладая достаточными знаниями? Опираясь на предоставленный ниже пример.

Профессионалы выделяют несколько принципов проектирования жилых домов, которые позволяют построить действительно комфортное жильё и выгодно продать его в случае необходимости. Принципы грамотного проектирования на самом деле очень простые и логичные, давайте изучим их вместе.

Первое, что следует помнить, приступая к проектированию жилого дома — заниматься этим этапом нужно уже после покупки земельного участка. Во-первых, вам важно знать, как и откуда будут идти коммуникации, как расположить здание по сторонам света, какой вид будет открываться из гостиной, если окна разместить на южной стороне и так далее. Пока участка нет, помечтать о доме, конечно, можно, но ни о какой конкретике речь идти не будет.

Второе — распланируйте бюджет. Вы не сможете реализовать проект огромного особняка из дорогостоящих рубленых брёвен большого диаметра, если ваш бюджет всего два миллиона рублей, например. Максимально точно рассчитайте свои возможности и только после этого приступайте к проектированию будущего дома, согласно имеющимся сбережениям или будущим поступлениям.

Итак, выбрав земельный участок и хотя бы примерно подсчитав финансовые возможности, можно приступать к составлению проекта. Сразу подчеркнём, что, по мнению профессионалов, целесообразней взять типовой проект, чтобы переделать под потребности своей семьи, чем чертить «с нуля», особенно если вы никогда этим не занимались, а на архитекторе решили сэкономить. Бесплатных программ, которые позволят переделать любой готовый проект, много, мы писали об этом .

Выбирая проект дома, сразу следует ответить себе на очень важный вопрос — один или два этажа будет у вашего будущего жилья! Специалисты отмечают, что дом площадью более 100 квадратных метров лучше делать двухэтажным или хотя бы с жилой тёплой мансардой. Фундамент и крыша — весьма затратные элементы дома, помните об этом. Если все комнаты дома большой площади располагать на одном этаже, серьёзно увеличивается периметр, то есть придётся потратить больше средств на обустройство фундамента и кровельной системы.

Кроме того, двухэтажный дом выглядит привлекательнее и даёт возможность разделить личное пространство и общее, для гостей. Разумеется, решать вам, с учётом того, кто именно будет жить в доме. Для пожилой пары, конечно, лучше обойтись без лестниц в доме, например.

Выделим основные принципы рациональной планировки.

1. Для семьи из четырёх человек вполне достаточно площади 120 квадратных метров, считают эксперты. Кроме того, дом площадью от 150 квадратных метров в случае необходимости продать будет сложнее.

2. Минимальная площадь спальни — 12 квадратных метров, хозяйскую можно сделать побольше, гостиной — около 25 квадратных метров, кухни — тоже примерно 12 «квадратов». Признаем, что это типовые размеры, но они вполне отвечают потребностям будущих обитателей дома и приняты за образец во многих странах.

3. Сразу запланируйте место под лестницу, если в доме два этажа или мансарда . Бывали случаи, когда хозяева, казалось бы, удачно расположили все комнаты, а про лестницу забыли. Эта конструкция занимает много места! Выделите его в проекте сразу.

4. Экономьте на прокладке коммуникаций. Например, если в доме два этаже, постарайтесь санузлы и ванные комнаты расположить друг над другом, чтобы не тянуть водопроводные и канализационные трубы по всему зданию. Котельную желательно разместить как можно ближе к кухне, чтобы не заниматься дополнительной прокладкой газовой трубы, которая к тому же может испортить экстерьер дома, так как, согласно правилам, должна проходить снаружи.

5. Ещё два момента, на которых точно можно сэкономить — отказаться от гостевой комнаты и балкона на втором этаже. Балкон или лоджия — это всегда дорого, а нужны ли они вам в частном доме? Для посиделок на свежем воздухе лучше обустроить открытую террасу или веранду рядом с домом. Гостевая комната нужна, если родственники приезжают к вам очень часто и остаются надолго. Друзей на одну ночь вполне можно устроить в гостиной, сэкономив полезную площадь и не делая лишнюю комнату.

6. Актуальный модный тренд — объединение пространства кухни-гостиной-столовой. Риелторы единодушно отмечают, что такие дома продаются быстрее и по более высокой цене. На самом деле — это очень рациональный подход. Вы ведь не хотите путешествовать из кухни с тарелками по дому, бредя по коридорам к столовой или гостиной, где уже сидят гости? Пусть это будет не общее единое пространство (хотя можно сэкономить на перегородках), а три зоны, разделённые широкими проёмами, но помните — при рациональной планировке кухня, столовая и гостиная должны быть рядом!

7. Обязательно подумайте о буфере между спальнями. Пусть между комнатой детей и родителей расположится гардеробная, санузел, кладовая. Это поможет семье получить приватные зоны, дополнительную шумоизоляцию друг от друга.

9. При возможности старайтесь отказаться от коридоров, лучше просторный холл. Но, если без них не обойтись, то сделайте коридоры достаточно широкими, чтобы можно было встроить шкафы — уже польза, места хранения.

10. Один санузел на весь частный дом — огромный минус. Даже если у вас всего один этаж — запланируйте гостевой санузел где-нибудь недалеко от кухни, через холл, например. Не устраивайте очереди по утрам, поберегите нервы всей семьи.

11. Продумывайте дом до мелочей! Даже до таких, как место для электрического чайника на кухне, не говоря уже о телевизоре или диване в гостиной. Есть много программ, которые позволяют представить, где будет стоять мебель, чтобы правильно расположить розетки и в будущем не цепляться за ножки стола.

Констатируем: рациональный проект дома — это план, который позволяет создать комфортную зону для всех членов семьи, сэкономить и выгодно продать строение, если потребуется. Эксклюзивные коттеджи с зимними садами и бильярдными продать будет дороже, да и вам со временем такой дом может показаться слишком большим.

Портал «Мега-Строй» в разделе «Проекты частных жилых домов» размещает подборку типовых предложений, проверенных на практике. Каталог включает объектов различной стилистики, этажности. Вы можете остановить выбор на объекте нужной площади, материалом для возведения которого станет газобетон, кирпич, СИП-панели, брус и др. В разделе указана стоимость проекта частного дома, самого комплекта, сроки подготовки документации. Кроме основных и дополнительных характеристик, каждый типовой проект частного жилого дома сопровождается фотографиями введенного в эксплуатацию объекта, поэтажными планами. Помимо обширного каталога, сервисные возможности ресурса позволяют заказчикам на месте получить консультацию профильных специалистов, приобрести нужный объем строительных материалов, выбрать фирму-подрядчика для соблюдения требований проектов частных домов. На портале удастся найти и организацию, специализирующуюся на предоставлении спецтехники в аренду, чтобы в сжатые сроки начать работы. Получить полный комплект документацию по проектам частных домов - цена указана итоговая – можно в течение нескольких дней. Среди других полезных возможностей для клиентов «Мега-Строй» следует отметить и сметный калькулятор, форум для общения проектировщиков, дилеров, строителей и других пользователей. Типовые проекты строительства частных домов предоставляют возможности для внесения изменений. Поэтому на площадке «Мега-Строй» приобрести проект сможет клиент с самым взыскательным вкусом. Чтобы сделать заказ, необходимо перенести нужную позицию в корзину сайта. Просто оставьте заявку на интересующие проекты частных домов, цены и другие условия покупки вас приятно удивят!

Часто нам задают вопрос : можно ли строить частный дом без проекта не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?

Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:

Градостроительный кодекс. Статья 48 "Архитектурно-строительное проектирование"

• пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
• Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
• Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:

1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется . Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.

Второй вопрос , часто волнующий застройщика: можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:

Статья 51. Выдача разрешений на строительство.

• пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
• пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
• пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
• пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
• пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
• пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
• пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
• пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство . Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка. Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать. Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.