Признание сделки купли-продажи недействительной. Признание договора купли-продажи недействительным

В зависимости от обстоятельств, при которых была заключен договор, выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Кроме того, от категории недействительности зависит необходимость обращения в суд.

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий - возврата всего полученного сторонами.

Признаками ничтожности могут быть:

1. Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
2. Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
3. Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
4. Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
5. Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
6. Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.

Оспоримые сделки

Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:

• несовершеннолетие одного из участников;
• совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
• участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
• заблуждение одной из сторон;
• совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.

Перечень оснований для признания недействительными оспоримых сделок не является исчерпывающим. Кроме того, каждое из них подлежит тщательному доказыванию в суде с привлечением документов, свидетельских показаний, аудио- и видеозаписей, экспертных заключений.

Порядок признания сделки недействительной

Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.

Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:

• сведения о предмете сделки;
• основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
• просьба к суду установить факт недействительности;
• предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).

В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции - то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.

Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.

Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.

Сроки исковой давности

Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.

Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки - они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.

Последствия

Одно из основных последствий недействительности сделок - это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.

В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.

Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.

Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.

Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.

Процесс купли-продажи появился после принятия закона о признании частной собственности и закона о приватизации. Эти две составные дали право гражданину распоряжаться своим недвижимом имуществом по своему усмотрению. К распоряжению можно отнести право продавать, покупать, обменивать, отдавать в залог свою собственность, если это не противоречит законам РФ. Всякая сделка по купле-продаже квартиры, дома, земельного участка, машины начинается с составления договора. На этом этапе важно сопровождение договора купли-продажи недвижимости со стороны юриста по недвижимости. Почему так остро стоит вопрос о консультации юриста по договору? Прежде всего, это важно с точки зрения безопасности по сделке. В основном продажами недвижимости занимаются риэлторы, но они являются посреднической организацией, имеющие базу данных о продаваемых квартирах, об обменах. Риэлторы просто сводят покупателя и продавца за определенную плату, могут собрать документы, составить договор купли-продажи, но они не отвечают за «чистоту квартиры». Проверить это они могут только за отдельную плату. Такие фирмы заинтересованы продать как можно больше жилья и получить доход. Им не важно, какая это квартира или дом.

Для обеспечения безопасности продажи и покупки желательно обратиться в юридическую фирму к юристу по недвижимости за проверкой покупаемой квартиры. Специалист по желанию клиента проверит квартиру, дом, часть дома, земельный участок, машину "на чистоту". Он обратится в различные государственные и частные организации за справками по данной недвижимости, например в БТИ, Единый регистрационный центр, паспортный отдел. Во всех этих организациях адвокат по недвижимости проверит собственность на правильность приобретения прежними собственниками. Иногда мошенники пользуются гражданами и совершают махинации перепродавая жилье несколько раз, как бы отмывая его. Например, жилье может находиться в залоге, быть под каким-то обременением, находиться в наследстве, тогда такая продажа станет незаконной, а отвечать придется последнему покупателю. По решению суда такую квартиру могут забрать, и у покупателя не останется ни жилья, ни денег. Вернуть деньги можно только с продавца, но это отдельные суды, доказательства того, что гражданин был добросовестным покупателем. Не факт, что деньги, возможно, вернуть в такой ситуации, так как прежний продавец мог не знать и продавать квартиру честно, виноватым в этой цепочке может оказаться неизвестно какой по счету продавец. Поэтому очень важно проверить квартиру, дом или земельный участок, проверить прежних владельцев собственности. Еще один очень важный момент, проверка жилья на временно прописанных граждан, выписанных, отсутствующих. Надо точно знать, а это можно узнать через паспортную организацию, имеются ли граждане, которые по закону могут пожизненно проживать в данном жилье. Такие жильцы не могут быть выселены из квартиры по закону даже при переходе права собственности к новому владельцу. Об этом всегда прописывается в договоре.

Недействительность договора купли-продажи

Любой договор по купле-продаже должен составляться по определенным правилам, которые прописаны законом, иначе договор можно признать недействительным или его можно расторгнуть. Все основания и правила, по которым можно признать договор недействительным прописаны в ГК РФ и ЖК РФ. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости можно на основании:

• если договор составлен гражданином, не имеющим право собственности на данное жилье;
• договор подписан недееспособным гражданином или гражданином, дееспособность которого на это время рассматривается в суде;
• договор подписан несовершеннолетним без разрешения опеки;
• мнимый договор, прикрывающий собой противозаконные действия или другие сделки.

Кроме этих оснований судом могут рассматриваться и другие основания, например на момент оформления сделки гражданин был в неадекватном состоянии, особенно это касается пожилых граждан. Недействительность договора признается судом и его действие прекращается со дня подписания договора. Все обязательства, исполненные во время заключения договора или заключения предварительного договора купли-продажи становятся недействительными. Все должно вернуться в исходное состояние.

Но существует такая ситуация, когда продавец не может вернуть деньги, после признания недействительным договора купли-продажи квартиры, так как деньги могут быть потрачены или гражданин будет малоимущим. В такой ситуации незащищенным будет покупатель. Он лишается жилья и денег. Это считается несправедливо. Недавно судом было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи недействительной, но впервые суд разрешил покупателю не возвращать квартиру продавцу, хотя право собственности было возвращено бывшему собственнику. Суд разрешил удерживать квартиру в качестве обеспечения возврата денег за квартиру. Теперь квартиру покупатель вернет только после возврата денег. Это сделано было впервые. В принципе это хорошая защита от нечестных продавцов, которые хотят нажиться за счет махинации с квартирами.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительные сделки могут быть признаны в двух случаях, первый, когда сделка признается ничтожной. Это может быть, если:

• продавец несовершеннолетний ребенок не достигший 14 лет;
• продавец, признанный судом недееспособным;
• сделка не отвечает нормам законодательства;
• сделка без перехода собственности;
• одна сделка прикрывает другую.

Ничтожная сделка признается недействительной с момента подписания. Недействительность такой сделки не надо доказывать в суде, судебное решение потребуется для возврата собственности и денег сторонами.

Часто встречаются сделки при покупке недвижимости и земельных участков, которые называют оспоримые. Оспаривание договора проходит только в судебном порядке. В законодательстве четко прописаны основания при которых договор купли-продажи признается оспариваемым. Эти основания:

• несовершеннолетие продавца;
• недееспособность признанная судом;
• гражданин, не отвечающий за свои действия;
• сделка, совершенная под давлением и угрозами.

Многие из этих действий носят откровенно противоправный характер и при доказательстве можно заработать уголовный срок. Важно отметить, что любое представленное основание должно быть доказано с помощью документов.

Порядок признания сделки недействительной

Для установления факта недействительности договора купли-продажи требуется обращение в суд. Иск в суд может быть направлен только по оспоримой сделке, ничтожная сделка в судебном порядке не признается недействительной. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной может любое заинтересованное лицо. Это могут быть участники сделки, представители, родственники участников сделки, если по закону продавец или покупатель являются недееспособными.

Заявление в суд подается по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости. Иск направляется в районный суд, так как имеется спор между сторонами. В бланке заявления указывают определенные требования. Первым требованием всегда будет признание договора купли-продажи недействительным и восстановление всех прав на собственность и возврат денежных средств, если таковые были исполнены. В процессуальном кодексе прописано четко и понятно, что суд рассматривает требования по иску указанных в заявлении. Если иск был составлен не правильно и требования не определены точно, то можно не добиться вынесения решения по возврату недвижимости. На судебном заседании признают только недействительность договора, а по возврату собственности придется обращаться снова в суд.
Не всегда основание, предоставленное в суде, может считаться безотказным, такое основание необходимо доказывать. Некоторые истцы порой создают искусственное основание для признания сделки недействительной, однако суд всегда рассматривает внимательно все доказательства адвоката по недвижимости.

Для подачи искового заявления существует срок давности. Он определяется в год с момента, когда истец узнал об основании на признание договора купли-продажи недействительной. Последствия ничтожной сделки признаются в течение 3-х лет. Все остальные случаи имеют трехлетний срок давности. Если, например квартира была куплена с добавлением материнского капитала по ипотеке, то по закону доли выделяют на всех членов семьи и даже на маленьких детей. Но иногда банки не дают согласие на выделение доли малолетним детям, поэтому родители обещают выделить долю при выплате ипотеки, однако этого не делают. Отсюда следует, что при продаже такой квартиры сделка может признаться недействительной по достижении ребенком 18-ти лет, став совершеннолетним, он может обратиться в суд о признании сделки по купли-продажи недействительной, так как были нарушены его права в детстве.

Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то в судебном порядке покупатель лишается права собственности, это право возвращается продавцу, но при этом покупатель обязан вернуть деньги. Бывает так, что покупатель не может вернуть всю сумму, так как он ее мог потратить. Что делают в такой ситуации? Снова обращаются в суд о взыскании теперь долга, если суд присудит платить по исполнительному листу, то возврата можно ждать много лет. В конечном счете, покупатель остается без жилья и денег.

Юридическая помощь при недействительной сделки купли-продажи

Как только у вас появилось желание приобрести квартиру, дом, земельный участок, то сразу можно обратиться за юридической помощью в юридическую фирму. Этим самым вы уменьшаете риск обмана по покупке квартиры. Самостоятельно такое дело не стоит совершать. Вам придется работать с риэлторкой фирмой, а она является посредником между сторонами договора купли-продажи. поэтому не отвечает за правовую сторону сделки. К выбору фирмы посредника отнеситесь очень внимательно, так как бывают фирмы однодневки, которые пришли на рынок, чтобы быстро заработать. Выбирайте фирму со стажем и у которой хорошая репутация, этим вы обезопасите себя.

Если вы обратитесь на этапе подбора квартиры для покупки, то адвокат по недвижимости проверит вашу квартиру на «чистоту». Это нужно сделать обязательно, так как существует огромное количество мошеннических схем по продаже обремененной квартиры. В настоящее время огромное количество квартир находится под залогом, взяты по ипотеке, квартиры продают бывшие супруги, пока об этом не знает другой супруг, есть жильцы имеющие право пожизненного пользования и проживания. Некоторые хотят продать квартиру с нарушением закона. Поэтому все эти и многие другие ситуации может проверить юрист по недвижимости. Для этого достаточно заключить договор на оказание юридических услуг и выдать ему доверенность на сопровождение этой сделки. Юрист по недвижимости обратиться в различные государственные организации, например в Единый регистрационный центр и узнает, как проходили сделки по купли-продажи этой квартиры прежними собственниками. Здесь он может взять выписку всех бывших собственников.

Далее юрист может обратиться в паспортную организацию и проверить количество зарегистрированных, количество выбывших и по каким причинам. Может быть такая ситуация, когда гражданин сособственник, но временно выписан, так как отбывает наказание в колонии. Таким способом часто пользуются супруги. Если такая продажа совершится, то вернувшись из колонии, гражданин имеет полное обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При этом может пострадать честный покупатель. Особенно много махинаций с жильем проходит в больших городах, например Москве. Все это упирается в высокую стоимость жилья в Московском регионе. Такая же ситуация складывается и земельными участками в Подмосковье. Стоимость сотки земли очень высокая.

Юрист по недвижимости может сопровождать сделку до конца, то есть до передачи денег и оформления права собственности на нового собственника. Специалист по недвижимости человек не заинтересованный, ему платят за юридические услуги, за продажу квартиры он ничего не берет.

Юридическая помощь по признанию сделки недействительной в Москве

Особенно много сложностей по покупке квартиры может возникнуть в Москве. Наиболее внимательно необходимо относиться, когда покупается вторичное жилье, здесь стоит все внимательно проверять. В любой квартире может оказаться несколько собственников, проживать граждане имеющие право пожизненного пользования, так как в свое время отказались от приватизации данной квартиры, сложные родственные связи и отношения. Не секрет, что после оформления квартиры и получения денег, могут объявиться новые лица, которые потребуют признать сделку недействительной. Много нарушений при продаже, когда квартира оказывается в наследстве. Адвокат по недвижимости в городе Москве проверит все сделки по бывшим собственникам этого жилья, чтобы уменьшить риск потери квартиры и денег. Юристы по недвижимости ведут работу не только в Москве, но и в Московской области. Они работают в судах по месту нахождения собственности, выезжают на место, работают с Подмосковными организациями.

В Московской области наиболее востребованы адвокаты, работающие с земельными участками. Эти участки были получены, как правило, очень давно, документы на многие утеряны. Все это приходится восстанавливать через архивы и другие документы. Покупка таких участков проводится внимательно, иначе судов не избежать. Если возникла ситуация, когда вашу сделку по купли-продаже хотят признать недействительной, то требуется юридическая помощь юриста. В суде другая сторона представит основания признания сделки недействительной, но другая сторона должна организовать защиту. Здесь столкнуться доказательства двух сторон, каждый будет доказывать свою правоту.

Юрист по недвижимости в Москве может по желанию клиента принимать участие во всех заседаниях городского, районного судов. Если сделка связана с организацией, то юристы работают и в арбитражном суде.

В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки. От правильности и полноты оформления документов по этим операциям зависит дальнейшее спокойствие новых или прежних владельцев объекта и их уверенность, что договор купли-продажи не будет оспорен и признан недействительным, что повлечет за собой возвращение к первичному положению вещей.

Но если саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, как правило, приходится бороться. Если вы хотите свести к минимуму риски, возникающие при купле-продаже недвижимости, следует знать о возможных неприятных последствиях и юридических способах их предотвращения.

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Дела о признании договора купли-продажи незаключенным могут рассматриваться как в общем суде, так и в арбитражном, так же, как и дела о взыскании кредитной задолженности . Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля). Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально. Для сделок, связанных с недвижимостью, наиболее важными являются следующие условия:

• Подписание договора в письменной форме
• Госрегистрация операции в отделении Росреестра

Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью. Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их. Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Признаки ничтожности

• Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
• Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
• Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
• Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
• Цель договора противозаконна или безнравственна.
• Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

Признаки оспоримой сделки

• Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
• Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
• Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
• Одну из сторон ввели в заблуждение;
• Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

• О предмете сделки;
• Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
• Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
• Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам , рассчитывают очень редко.

Обзор практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Сроки давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте. Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.

Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

Когда договор купли-продажи недвижимости может быть признан судом недействительным?

1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.

2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат - соответствующие правовые последствия.

3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий. В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.

5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.

6. Сделки,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет) без согласия родителей (опекунов). Однако лишь в тех случаях, когда требуется их согласие. Суд может признать подобную сделку оспоримой, а не ничтожной, если она направлена на выгоду для несовершеннолетнего.

7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.

8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.

9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.

10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.

11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).

Возможные последствия признания договора недействительным

Как видите, наличие одного либо нескольких противозаконных элементовв договоре купли-продажи недвижимого имущества может привести к признанию договора недействительным. А это, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые уже казались свершившимся фактом.

Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.

Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию. То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Помощь юриста при признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет - для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.

Компания «Правовой стандарт» значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и будут представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.

Для того, чтобы совершаемая сторонами сделка с квартирой считалась действительной, нужно соблюдать определенные требования. Они касаются сделок, их содержания, свободы воли заключающих ее лиц. Если какие-либо требования нарушаются, то возникают основания для оспаривания таких сделок. О том, как происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры, расскажем далее.

Можно ли признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? Фото № 1

Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру. Для того, чтобы эти изменения были правомерными и порождали последствия для участников сделки, она должна быть законной и юридически грамотной.

Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности. Это означает, что она не может изменять ее сторон, положения заключенного договора не могут применяться ими.

Однако далеко не любые совершенные сторонами сделки можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами. По своему характеру такие сделки разделяются на ничтожные и оспоримые. Для каждого вида предусматриваются свои условия, порядок, срок для оспаривания, применения последствий их недействительности.

По каким основаниям признавать недействительность сделок?

Основания для признания договора купли-продажи недействительным. Фото № 2

Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.

Говорить о недействительности заключенной сделки можно в случаях:

• ее положениями законов или иных нормативных актов;
• противоречия установленным нравственным номам или основам правопорядка;
• совершения мнимых, притворных сделок;
• совершения недееспособным лицом;
• совершения малолетним (до четырнадцати лет) гражданином;
• заключения противоречащих целям деятельности юридических лиц сделок;
• совершения лицами в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• совершения лицами с ограниченной дееспособностью;
• совершения в состоянии существенного заблуждения;
• совершения лицом, которое не осознавало последствия и значение своих действий;
• под влиянием неблагоприятных обстоятельств, в том числе, угроз, насилия, обмана.

Оспаривание сделки по приобретению квартиры

Процедура оспаривания условий договора купли-продажи. Фото № 3

Согласно пояснениям, содержащимся в ГК РФ, оспоримые сделки могут признаваться таковыми только решением суда. Если лицо, заключившее договор на продажу (покупку) квартиры может лишь предполагать, то имеются основания для ее оспаривания.

Однако для установления данного факта требуется обращение в судебный орган. Пока вынесенное судом решение не вступит в силу, договор будет признаваться действующим и действительным. Основаниями для оспаривания сделок может служить их заключение лицом с ограниченной дееспособностью, в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцатилетия. Кроме того, она может оспариваться, если имеются сомнения в добровольном свободном и осознанном согласии на ее совершение.

Мнение юриста-эксперта:

В заключаемом договоре купли-продажи отражаются какие-либо условия совершаемой сделки. К таким условиям можно отнести порядок оплаты, передачу имущества или количество прописанных в квартире. Если после заключения сделки не выполнены какие-либо условия, то при обращении в судебные органы такую сделку можно отменить.

В суд должны быть представлены доказательства не исполнения или недобросовестного исполнения условий. Возможен вариант, когда по условиям договора часть денежных средств получена до подписания договора, а оставшаяся часть будет получена после регистрации в рос реестре до какого либо числа. Но по истечении времени окончательный расчет не произведен. Договоренность об отсрочке не достигнута. В таком случае присутствует факт не исполнения условия договора. Доказательством в таком случае будет расписка о получении первой части оплаты и отсутствие второй расписки.

Если в результате заключения сделки объект не передан новому собственнику, отсутствие акта приема передачи так же может стать причиной обращением в суд за расторжением сделки. Встречаются случаи искажения или утаивания информации о зарегистрированных гражданах. В один неожиданный момент может предъявить свое право на проживание прописанный жилец. Выписать такого гражданина возможно будет по решению суда, пока решение не вступит в законную силу, посторонний человек имеет законное право проживать в квартире.

Для предотвращения судебных разбирательств лучше всего тщательно перепроверить приобретаемую квартиру. Не составит большого труда самостоятельно запросить в регистрационном органе сведения о покупаемом объекте. Заплатив 300 руб. и подождав несколько дней можно удостовериться о наличии зарегистрированных прав и узнать, действительно ли квартира принадлежит продавцу и не наложен ли на объект сделки какой-либо арест.

Перед проведением купли продажи необходимо вместе с продавцом посетить ресурсоснабжающие организации и уточнить задолженность по коммунальным услугам. Посетить паспортный стол для решения вопроса о наличии в квартире прописанных граждан. Обратиться в налоговую для решения вопроса о погашении задолженности по долгам продавца. В каждой инстанции лучше сразу брать документ, подтверждающий отсутствие проблем.

Так же нужно обратить внимание на наличие нотариального согласия супруга, в случае, если имущество приобретено в браке, или согласия органов опеки при малолетних собственниках.

В каждом рассматриваемом случае при отсутствии должного документа договор купли продажи можно признать недействительным.

Речь идет о так называемых пороках воли. Например, если лицо подписывало бумаги под воздействием серьезных угроз или при совершении над ним насилия. Сюда же относятся сделки, заключаемые под влиянием заблуждения (существенного), обмана, иных тяжелых обстоятельств, неспособности оценивать свои действия.

Заявить в суд о признании заключенного договора приобретения квартиры недействительным могут сами участники сделки и иные указанные законом лица. Главное условие, чтобы права этих лиц были нарушены ее заключением. Такая сделка должна повлечь для них возникновение каких-либо неблагоприятных негативных последствий.

О ничтожности сделок

Процедура признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной. Фото № 4

Ничтожных сделок от оспоримых заключается в том, что они являются недействительными сами по себе. Это значит, что их не нужно признавать ничтожными, они уже ничтожны в силу нарушения требований закона. Перед судом же можно ходатайствовать о применении ее последствий.

Получается, что ничтожность влекут существенные нарушения установленных законодателем к сделкам требований. Они признаются ничтожными, если нарушают принятые законы, нравственные нормы, существующий правопорядок. К таким случаям, к примеру, можно отнести несоблюдение требований к форме заключаемой сделки.

Не может быть действительной сделка, заключенная с участием лиц недееспособных или не достигших возврата четырнадцати лет. Это объясняется тем, что при совершении сделок должна быть явно выражена воля лица на данное действие. Она должна быть свободной, а должно понимать значение того, что делает.

Отдельно выделяется в законе такое основание для ничтожности сделок, как их притворность или мнимость. Заявлять о применении последствий ничтожности совершенной сделки вправе ее стороны. В специально оговоренных законом случаях этой возможностью наделяются и иные лица. В случаях ничтожности сделок, применять ее последствия может также по своей инициативе суд. Например, если это требуется для защиты каких-либо публичных интересов.

О мнимости и притворности сделок

Как признать сделку купли-продажи мнимой или притворной? Фото № 5

Сделки также считаются ничтожными в связи с их мнимостью и притворностью. По сути, оба эти понятия подразумевают, что фактически заключенной сделки не существует. Только при мнимой сделке не имелось вообще намерения ее совершать. А под притворной прикрывалась совершенно другая сделка.

В первом случае на самом деле изменении прав участников сделки не происходит. Прежний собственник, например, продолжает пользоваться жильем, хозяйничать в нем, распоряжаться им. Часто такие сделки преследует цель избежать какой-либо , не оплачивать долги.

Во втором случае куплей-продажей прикрывается какая-либо другая сделка. Чаще всего это дарение, не отличающееся признаком возмездности. Фактически изменения в правовом положении сторон происходят, но на совершенно иных условиях.

Законодателем к притворным сделкам также отнесены и те, которые соответствуют данному виду договоров, но имеют иные условия. Например, если квартира фактически продана за другие деньги. Это может быть вызвано желанием сократить свое налоговое бремя.

При этом следует иметь в виду, что ничтожной является только формально заключенная сделка. Имеющие место на самом деле отношения признаются действительными.

О последствиях установления недействительности сделок

Что следует за признанием сделки купли-продажи недействительной? Фото № 6

Как было сказано выше, сделки недействительные не влекут за собой возникновение () или изменение каких-либо прав их участников. Проще говоря, они не имеют никаких юридически значимых для них последствий. Положения таких договоров применяться не могут. При этом, недействительность сделки наступает не с момента признания ее таковой, а со времени ее заключения.

Поскольку правовых последствий сделка не несет, то при ее недействительности стороны должны вернуться к своему прежнему положению. При купле-продаже предполагается передача жилья обратно продавцу, а уплаченных за него денег – покупателю.

Таким образом, осуществляется предусмотренная двусторонняя реституция. Это означает, что стороны должны вернуть друг другу все, полученное ими по такой сделке. Однако в некоторых случаях возможен только односторонний возврат (реституция). Например, если один из участников сделки ликвидировался. Или когда одна из сторон вела себя недобросовестно. Законом также защищаются права добросовестных приобретателей.

Изъятие купленного жилья у них возможно не во всех случаях. Каждый такой случай отдельно рассматривается судом.

Следует знать, что признание недействительности какой-либо части сделки, не означает ее недействительности в целом.

Сроки для признания сделок недействительными

В какие сроки можно обжаловать условия сделки купли-продажи недвижимости? Фото № 7

При обращении с любыми заявлениями в суды важно помнить о существовании сроков давности. Они имеют важное значение для судьбы рассматриваемого судом дела. Законодателем устанавливаются следующие исковой давности для таких заявлений:

• по оспоримым сделкам — не более одного года;
• по ничтожным – три года для самих участников сделки, до десяти лет для иных лиц.

При этом следует знать, что течение сроков в первом случае начинается с момента, когда лицо могло (должно было) узнать (узнало) о наличии оснований недействительности. Либо с того момента, кода прекратились угрозы, насилие и иные тяжелые обстоятельства.

Во втором случае отсчет ведется с момента заключения самой сделки для ее сторон. Для иных лиц он также считается со времени, когда лицу стало об этом известно. Важно запомнить, что истечение указанных сроков не является препятствием для подачи иска в суд.

Во-первых, можно просить суд о его восстановлении.

Во-вторых, он применяет его не самостоятельно, а только по ответчика.

Если другой стороной заявления о его пропуске не делается, то и обращать на него внимание суд не должен.

Как расторгается договор покупки (продажи) квартиры

Процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости. Фото № 8

Недействительность совершенных сделок является не единственным способом их прекращения. Законодательством предусматриваются и основания для ее расторжения. Оно подразумевает прекращение всяческих отношений между ее сторонами.

Поскольку заключается сделка по взаимному согласию сторон, то и расторгать ее нужно также. Если по каким-либо причинам стороны решили отказаться от исполнения заключенной сделки, они составляют соответствующее . Сделано оно должно быть в той же форме, что и сам расторгаемый договор.

Однако далеко не всегда присутствует обоюдное желание обеих сторон на расторжение действующего договора. В этих случаях можно расторгать его только при наличии установленных законом (договором) оснований через суд. Общие основания для судебного расторжения предусмотрены в статье 450 ГК РФ:

• существенное нарушение установленных договором положений;
• иные установленные законом или самим договором случаи.

Существенными могут признаваться такие нарушения, которые причиняют контрагенту серьезный ущерб. При этом он значительно лишается того, на что вполне мог бы рассчитывать при нормальном взаимодействии сторон по сделке.

Основания для одностороннего расторжения

Можно ли расторгнут договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке? Фото № 9

Подробно основания, по которым возможно расторжение , прописаны в соответствующей главе ГК РФ. Условно их можно разделить на две группы: для продавцов и покупателей. Продавцам предоставляется возможность отказаться от такого договора в случаях:

• непринятия имущества самим покупателем;
• отказа оплачивать передаваемую квартиру;
• отсутствия страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

Для покупателей устанавливаются такие основания для отказа от сделки:

• при не предоставлении приобретаемой квартиры;
• предоставление , обремененного правами иных лиц, если это не было оговорено и известно покупателю;
• при передаче квартиры с существенными нарушениями качества;
• при невыполнении в указанный срок доукомплектовиия товаров;
• при отсутствии страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.

В договорах сами стороны могут устанавливать и иные условия для расторжения купли-продажи. Главное, чтобы эти условия не противоречили положениям законодательства.

Решив расторгнуть сделку в одностороннем порядке важно помнить о необходимости предварительного направления соответствующего приложения контрагенту.

Если в установленный в нем срок ответа не последовало или он отказался от расторжения, то можно идти с этим требованием в суд. Соблюдение такого порядка обязательно проверяется судом. При отсутствии подтверждения его соблюдения в принятии заявления судом может быть отказано.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Как защитить сделку купли-продажи от признания ее недействительной? Фото № 10

Для заключивших сделку сторон, особенно после ее , ее последующее расторжение или недействительность нежелательны. Представьте, если человек продал свою квартиру и потом заключается сделку по приобретению новой. А при установлении ее недействительности он фактически может остаться без какого-либо жилья. Поэтому перед заключением таких сделок следует внимательно все проверить.

Для покупателей важно хорошо изучить все документы на приобретаемое жилье. Продавец должен обладать правом на ее отчуждение. Кроме того, нужно поверить, нет ли на квартиру обременений и получено ли согласие супруга на сделку с совместным имуществом (при наличии).

Не менее важно, чтобы совершаемая сделка никак не нарушала интересов лиц, не достигших совершеннолетия. Продавцам также желательно проверять способность своего контрагента на совершение такой сделки. Все участники будущей сделки должна выражать свободную волю на ее заключение, и иметь соответствующие правомочия.

Следующим важным моментом является правильное составление и оформление . Они должны включать существенные обязательные условия, не включать противоречащих законам положений. Стороны должны внимательно отнестись к положениям, включаемым в текст документа.

Кроме того, важно ее правильно оформить, пройти процедуру регистрации. Важно помнить, что покупка (продажа) любых недвижимых объектов может быть только письменной и требует последующей регистрации в Росреестре. Заключенная сторонами сделка должна исполняться сторонами в соответствии с ее условиями. В иных случаях будут иметься все основания для ее расторжения.

Лучше всего будет поручить подготовку договора, его оформление опытному юристу. Или, по крайней мере, показать ему подловленный проект будущего договора. Поскольку лица, далекие от юриспруденции, могут и не заметить каких-либо важных нюансов.

Нюансы

Нюансы признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Фото № 11

В вопросах недействительности заключаемых при приобретении квартир разобраться не так уж просто. Данная процедура имеет множество нюансов и тонкостей. При возникновении каких-либо сомнений в действительности заключенной сделки, лучше обратиться за консультацией к специалисту. Он сможет не только подтвердить (развеять) имеющиеся сомнения, но и помочь с составлением необходимой для оспаривания документации.

Однако и при самостоятельном изучении положений закона о недействительности, можно увидеть основания для ее признания таковой. Главное правильно определить подходящее основание и грамотно заявить свое требование. Однако гораздо целесообразнее проявить бдительность на стадии заключения сделок. Поскольку их последующее расторжение или признание недействующими нелегкая процедура.

Выводы

При наличии определенных оснований любой договор покупки может быть расторгнут или оспорен. Поэтому важно заключать его в полном соответствии с требованиями законно.

Не менее важно, чтобы участниками сделки были лица, которые на это правомочны. Иначе придется столкнуться со сложной и зачастую длительной процедурой оспаривания (расторжения) сделок.

Об особенностях признания договоров купли-продажи недействительными вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации