Получить ипотеку с дифференцированными платежами. Аннуитетные платежи по ипотеке

При выборе ипотечного продукта потенциальные заемщики зачастую обращают основное внимание на годовую процентную ставку, срок кредитования, размер первоначального взноса. Однако есть еще один фактор, который оказывает существенное влияние на возможность обслуживать ипотечный займ и на фактические расходы заемщика по ипотечному кредиту. Это – схема погашения, наиболее распространены два варианта:

• ипотека с дифференцированными платежами;
• ипотека с аннуитетными платежами.

Поговорим о каждой из них более подробно.

Ипотека с дифференцированными платежами

Ряд банков предлагают гасить ипотечный кредит по дифференцированной схеме. Ее еще называют «погашение равными долями».

Утверждение о равных долях относится к телу кредита, поскольку в данной схеме строго установлен размер ежемесячного погашения основной суммы кредита. К части тела кредита прибавляют процент за пользование займом на остаток суммы. Таким образом, у дифференцированной схемы погашения появляется ряд особенностей, в частности:

• ежемесячно сумма выплат будет разной (в зависимости от остатка долга и количества дней в месяце);
• ежемесячный платеж будет плавно уменьшаться по мере выплаты суммы долга;
• при досрочном погашении всего займа или его части будут погашены начисленные за этот месяц проценты, а остальная сумма пойдет на погашение тела кредита.

У такой схемы есть важное преимущество: она позволяет меньше переплачивать по займу, поскольку проценты насчитываются на оставшуюся сумму долга, а она постоянно уменьшается. К примеру, если вы возьмете ипотеку по цене 1 миллион рублей на десять лет под 12,5% годовых, то первый ежемесячный платеж составит 18,75 тысяч рублей, а последний – 8,42 тысячи рублей, что ощутимо ниже. А если учитывать и постепенное обесценивание рубля посредством инфляции, то последние платежи становятся совсем необременительными для заемщика.

Правда у такого преимущества есть и обратная сторона: первые платежи достаточно ощутимы и могут оказаться заемщику просто не по карману. Такой размер ежемесячных выплат сохраняется на протяжении не нескольких месяцев, а нескольких первых лет и это следует учитывать.

Ипотека с аннуитетными платежами

Для аннуитетной схемы погашения кредита характерно сохранение одного и того же размера ежемесячных платежей на протяжении всего периода действия договора. Но со временем изменяется структура основного долга и процентов в них. Так, сразу после взятия кредита заемщик погашает исключительно проценты за пользование деньгами, а ближе к концу срока – непосредственно тело кредита. Если брать исходные данные из приведенного выше примера (1 миллион рублей на десять лет под 12,5%), то сумма ежемесячных взносов составит 14,64 тысячи рублей.

Эта схема является более предпочтительной для банков, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг: своевременно или досрочно. Ипотека с аннуитетными платежами на порядок доступнее, чем кредит с дифференцированной схемой. Она встречается практически во всех кредитно-финансовых учреждениях, выдающих ипотечные кредиты, в то время как равные платежи предлагают лишь некоторые банки.

Преимущества аннуитетных платежей

Среди преимуществ аннуитетной схемы можно назвать ее предсказуемость и стабильность. Заемщик всегда может смело планировать свой семейный бюджет, поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц. С дифференцированными платежами такой стабильности нет, там ежемесячный платеж рассчитывается каждый месяц заново и в зависимости от длительности расчетного периода может быть как менее, так и более предыдущего.

Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Не секрет, что банки устанавливают для каждого заемщика определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет обслуживать. У некоторых банков это 40% от общего дохода семьи, у других – 50%, третьи смотрят, чтобы по итогу на каждого члена семьи оставалось не менее 7 тысяч рублей.

Но в любом случае эта максимальная планка устанавливается. В случае с дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же. Если, например, в банке установлен предел – не более 50% от общего дохода заемщика, то в соответствии нашим примером заемщик должен будет иметь такой доход:

1. дифференцированные платежи – 37,5 тысяч рублей;
2. аннуитетные платежи – 29,28 тысяч рублей.

Разница в доходах достаточно ощутимая. В то же время если заемщик обладает доходом в 37,5 тысяч рублей, то по первой схеме ему дадут в кредит 1 миллион рублей, а по второй он сможет взять больше средств.

Недостатки аннуитетных платежей

Наиболее существенным недостатком является, конечно же, сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может принимать достаточно внушительные размеры. Механизм возникновения такой разницы следующий: при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, а при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.

По принятым нами исходным данным за 10 лет переплата по аннуитетной схеме составит около 130 тысяч рублей по сравнению с дифференцированной. А если срок кредитования 30 лет, то разница между схемами достигнет почти миллиона рублей.

Еще одним значительным недостатком можно назвать трудности с досрочным погашением займа. Так, при дифференцированной схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. При аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. Таким образом, получается, что выплачивать кредит досрочно заемщику попросту невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.

Выходом из этой ситуации может стать аккуратное погашение кредита в срок, а возникшие сбережения можно положить на депозит или направить на собственное развитие.

Полное досрочное погашение ипотеки или частично-досрочное погашение в любом случае выгодно для клиента, но не выгодно для банка. Не каждый может разобраться как правильно погашать ипотечный кредит, как происходит уменьшение выплаты процентов, а также суммы основного долга. Рассмотрим подробнее этот вопрос.

Что такое аннуитетные платежи?

Сейчас банки чаще всего при выдаче ипотечного кредита заключают договор, в котором график ежемесячных платежей подразумевает аннуитетные платежи, то есть клиент ежемесячно выплачивает одинаковую сумму.

Если внимательно присмотреться, то в графике будет две колонки, в одной из них указана сумма процентов, во второй сумма основного долга.

То есть платеж будет ежемесячно одним и тем же, только на первоначальном этапе клиент выплачивает в основном проценты банку. Пропорции составляются исходя от суммы основного долга. Поэтому, если брать ипотечный кредит на большой срок, через несколько лет сумма основного долга по ипотеке практически не уменьшится. К примеру, ежемесячный платеж составляет 20000 рублей, то из них сумма процентов примерно составит 19000, а всего лишь 1000 рублей пойдет в погашение основного долга. Данная схема выплат была позаимствована из практики европейских стран, и, естественно, наиболее выгодна для банка, но не для клиента.

Особенности аннуитетных платежей

Каковы же основные особенности выплаты аннуитетными платежами:

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Сейчас законодательством предусмотрено отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, а также сумма дополнительных взносов в счет перерасчета суммы основного долга банками, как правило, не ограничена, что позволяет клиенту экономить на выплатах процентов. Существует два способа частично-досрочного погашения кредита, при которых банк при каждом обращении будет делать перерасчет и выдавать новый график. В этом графике также будут прописаны аннуитетные платежи:

• первый способ изменения перерасчета - это уменьшение ежемесячного платежа. В случае внесении дополнительной суммы, клиент имеет право изменить сумму аннуитетного платежа, расчет ведется на весь срок кредитования, сумма будет прописана в дополнительном соглашении с банком;
• второй способ подразумевает уменьшение срока возврата кредита. Перерасчет естественно ведется в зависимости от вносимой суммы, за счет этого при выдаче нового графика будет указан новый срок выплаты.

В обоих случаях выплата дополнительной суммы будет учтена только в сумму основного долга, а не процентов.

Выгода досрочного погашения

Некоторые клиенты думают, что выплачивать частично-досрочно частями невыгодно, но с этим можно поспорить, если понимать порядок начисления процентов. Если даже имеется небольшая дополнительная сумма, которую клиент может потратить на изменение договора, не стоит ее откладывать, а нужно сразу обратиться в банк за перерасчетом. Рассмотрим все возможные плюсы, которые предусмотрены при выплате долга:

• во-первых меняется пропорция выплаты процентов, то есть с изменением суммы ежемесячного платежа % уменьшаются;
• во-вторых снижается финансовая нагрузка, что позволяет в дальнейшем клиенту вкладывать дополнительную свободную сумму уже в уменьшение срока возврата кредита.

В заключении нужно отметить, что в самом начале график платежей с его конечной суммой выплаты при аннуитетных платежах выглядит устрашающе, но если производить дополнительную выплату согласно схеме, которая была описана выше, то можно научиться грамотно возвращать долги банку, при этом выплачивать меньше процентов.

Ипотека в большинстве случаев является значительной нагрузкой на семейный бюджет и выбор вида погашения кредита очень важен .

В данном вопросе нет универсального решения, которое подходит всем категориям заемщиков, но владея актуальной информацией о формировании структуры платежей, безусловно, можно сделать оптимальный выбор для любой ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Погашение ипотечного кредита

Условия и порядок погашения ипотечного кредита зависят от выбранного банковского продукта и осуществляются на основании заключенного с банком кредитного договора.

Несмотря на все многообразие предложений и программ кредитования, знание основных терминов и понятий, касающихся исполнения обязательств по ипотеке, позволит заемщику обезопасить себя от излишних трат и выбрать для себя наиболее выгодные условия.

Полная стоимость кредита включает :

1. Основной долг (это денежные средства, которые банк перечислил продавцу недвижимости, приобретаемой в ипотеку в счет погашения суммы или части суммы по договору купли-продажи);
2. Проценты за пользование кредитными средствами (определяются в зависимости от процентной ставки и срока, на который предоставлен кредит);
3. Дополнительные платежи (комиссии).

Большинство кредитов предполагают погашение его ежемесячными платежами, состоящими из части основного долга и процентов, начисленных за этот период .

Проценты за определенный период пользования кредитом рассчитываются по формуле:

П = (С / 100 /Г х Т) х З , где

П – рассчитываемый размер процентов;

С – кредитная ставка по договору (процентов годовых);

Г – количество дней в текущем году (365 либо 366);

Т – срок пользования кредитными средствами (в днях);

З – остаточная задолженность по основному долгу (телу кредита), имеющаяся на дату расчета.

Однако на величину процентов влияет не только ставка, но и способ их исчисления и уплаты .

Таких способов всего два:

• Аннуитетный (размер платежа не меняется на протяжении всего периода выплаты ипотеки);
• Дифференцированный (размер взносов постепенно уменьшается).

Также важно помнить о том, что статьей 11 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» закреплено право должника на досрочное погашение своих обязательств по ипотечному займу, в том числе частичное .

Кредит с аннуитетными платежами

Подавляющее большинство российских банков предоставляют ипотечные займы с условием погашения его аннуитетными платежами .

При аннуитетном способе выплаты ипотеки тело долга и проценты выплачиваются одинаковыми на протяжении всего срока погашения платежами.

К а = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1) ), где

К а – коэффициент аннуитета;

С – 1/12 ставки кредита;

п – количество месяцев, в течение которых необходимо погасить ипотеку.

Например, ежемесячный взнос у заемщика, оформившего ипотечный кредит в сумме 600 000 рублей на 10 лет со ставкой 12% годовых составит:

600000 х ((0,01 х 1,01 120)/ (1,01 120 – 1)) = 8608,26

Таким образом, кредит погашается равными частями, но сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты, доля основного долга незначительна. Такая схема имеет преимущества как для банка, так и для заемщика.

Банк получает большую сумму процентов и даже в случае досрочного погашения значительная часть процентов за полный срок пользования кредитными средствами останется в его распоряжении.

Привлекательность данной схемы для заемщика заключается в:

1. Удобстве планирования своего бюджета, так как сумма платежа по ипотеке неизменна ;
2. Возможности получения максимально возможной суммы на приобретение жилья , поскольку финансовая нагрузка по выплате займа распределена равномерно на весь срок погашения, что актуально для граждан с невысоким уровнем дохода.

Если вы хотите узнать, что это такое государственный жилищный сертификат, советуем вам прочитать .

Ипотека с дифференцированными взносами

Дифференцированные платежи также состоят из части основного долга и процентов, однако применяется иной подход к формированию ежемесячного платежа.

Большинство банков неохотно дают ипотеку с дифференцированными платежами по ипотеке и все же такие встречаются.

При дифференцированном способе погашения ипотеки тело кредита погашается одинаковыми неизменными частями, а проценты исчисляются исходя из суммы остаточной задолженности.

В начале срока погашения ежемесячная плата по кредиту достигает максимума и пропорционально снижается к концу срока .

Поскольку снижается общий долг по телу кредита, то размер процентов также уменьшается, то есть величина платежа снижается за счет уменьшения суммы процентов.

Что касается размеров платежей, то наибольшая нагрузка приходится на первую четверть всего периода выплаты ипотеки, а наименьшие соответственно на последнюю . Платежи в середине срока сходны по размерам с аннуитетом при таких же условиях.

Для этого полную сумму займа необходимо разделить на количество месяцев, течение которых будет выплачиваться ипотека .

Для ипотеки в размере 600000 рублей, предоставленной на 10 лет, такой платеж составит: 600000/120 = 5000 рублей.

К этому платежу необходимо прибавить начисленные на остаточную сумму основного долга проценты.

В нашем случае для первого взноса по ипотеке со ставкой 12% годовых проценты составят: 600000 х (0,12/12) = 6000 рублей. Таким образом, величина первого взноса по ипотеке составит 11000 рублей (5000 + 6000).

Для расчета следующего платежа применяется остаток задолженности, уменьшенный на 5000 рублей, и так далее.

Данный механизм выплаты ипотеки позволяет быстрее выплачивать основной долг, тем самым снижая размер итоговой переплаты по кредиту, что не может не привлекать заемщиков .

Но у такого способа формирования платежей есть и недостатки:

• Большой размер платежей первых лет пользования кредитом ограничивает круг заемщиков , поскольку уровень требуемого для получения ипотеки дохода рассчитывается исходя из величины максимального взноса;
• Изменяющаяся сумма ежемесячного платежа создает неудобства для заемщика в части планирования своих расходов .

Плюсы и минусы

Оценивая плюсы и минусы аннуитетного и дифференцированного способов погашения ипотеки, необходимо учитывать, что проценты за пользование кредитными денежными средствами рассчитываются по одному и тому же принципу.

Сокращение переплаты по процентам при дифференцированной системе происходит исключительно за счет более быстрого погашения основного долга .

Однако такая экономия процентов сопряжена с интенсивной финансовой нагрузкой на должника и связана с большими размерами платежей в начале срока выплаты ипотеки.

Помимо способа погашения кредита, необходимо учитывать также срок исполнения долговых обязательств и ставку кредита .

Разница в переплате между двумя схемами погашения ипотеки более существенна при длительном периоде кредитования и высокой процентной ставке.

Клиентам, стремящимся погашать ипотеку с опережением предложенного банком графика платежей, выгоднее оформить кредит с дифференцированным способом расчета платежей .

Напротив, для заемщиков, выплачивающих кредит, досрочное погашение аннуитетными взносами не столь выгодно, так как большую часть процентов они погашают в первые годы после оформления займа .

Если у заемщика на момент оформления кредита есть возможность оплачивать увеличенную сумму платежей, но нет уверенности в стабильности своего дохода, то можно сократить общую сумму выплачиваемых процентов по кредиту, не беря на себя риски по обязательной выплате значительных сумм, характерных для выплат первых лет по дифференцированной системе.

Этого можно достичь путем выбора аннуитетного способа возврата кредита с периодическими частичными досрочными погашениями кредита.

В каких случаях лучше выбирать аннуитетные платежи по ипотечному кредиту, а в каких - дифференцированные? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов. В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы. В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы , в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг . В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход :

• нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
• равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

• общего платёжа;
• начисляемых процентов;
• суммы основного долга;
• остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

1. НП — начисленные проценты в периоде;
2. ОК — остаток кредита в месяце;
3. ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчёта аннуитетного платежа:

1. АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
2. СК — первоначальная сумма кредита;
3. ПС — процентная ставка по кредиту;
4. КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте . Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

Видео: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Итого

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2019 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Способы, график и порядок погашения ипотечного займа оговариваются между банком и клиентом ещё до момента подписания кредитного договора. Погашать любой банковский кредит можно либо дифференцированными, либо аннуитетными (равными) ежемесячными платежами. Впрочем, большинство кредитных организаций самостоятельно решают дифференцированный или аннуитетный платежи по ипотеке будут использованы клиентом для погашения займа. В данной публикации мы рассмотрим, чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи по ипотеке, чтобы выбирая схему возврата займа, вы чётко понимали о чем идёт речь.

Предложения месяца:

Кредитные карты

Микрозаймы

Потребительские кредиты

Посмотреть ещё

Посмотреть ещё

Аннуитетные платежи по ипотеке

При погашении ипотеки аннуитетными платежами клиент ежемесячно перечисляет банку фиксированную сумму денег, размер которой остаётся неизменным вплоть до последней выплаты по займу.

Для большей наглядности рассмотрим погашение ипотечного кредита банка «ВТБ 24» с процентной ставкой 13,85% годовых сроком на 10 лет. Стоимость квартиры в нашем примере будет составлять 2 млн. рублей, первоначальный взнос – 10%.

Формулу для вычисления аннуитетного платежа мы уже рассматривали в предыдущих публикациях — вы можете увидеть её в статье «Расчёт по кредиту ».

После проведённых вычислений (для экономии времени можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка) мы определили, что без учёта дополнительных комиссий размер ежемесячного платежа по ипотеке составит около 27,78 тыс. рублей. Величина переплаты по кредиту (за счёт процентов) превысила 85% от суммы займа – 1,5 млн рублей.

В первые годы клиент практически не погашает «тело» кредита, выплачивая банку лишь проценты по займу. Следовательно, в данном случае нет никакого смысла в досрочном погашении ссуды с точки зрения уменьшения переплаты по ипотеке.

Дифференцированные платежи по ипотеке

Использование дифференцированных платежей предусматривает ежемесячное погашение равной доли «тела» кредита и суммы процентов за его использование. Так как проценты начисляются ежедневно на сумму непогашенной клиентом задолженности (величина которой уменьшается с каждым месяцем) размер платежей по ипотеке постепенно снижается.

На сайте ВТБ 24 нет информации о возможности погашения жилищных займов подобным методом, однако для сравнения мы рассчитаем переплату по кредиту и размер ежемесячных взносов на тех же условиях, что и аннуитетные платежи по ипотеке в предыдущем примере.

В случае погашения займа дифференцированными платежами сумма ежемесячного взноса будет постепенно снижаться от 35,8 до 15,2 тыс. руб., а переплата по кредиту составит 1,26 млн рублей. Ежемесячно клиент будет возвращать ровно 15 тысяч основного долга – остальная часть платежа направляется на погашение процентов.

Отметим, что переплата по займу при погашении равными платежами всегда выше, чем при использовании дифференцированных выплат. Однако использовать данное преимущество дифференцированных платежей по ипотеке имеет смысл лишь клиентам с соответствующим уровнем доходов — первые годы размер выплат по кредиту будет существенно выше, чем при «аннуитетном» погашении.

Кроме того, дифференцированные платежи по ипотеке выгодны также клиентам, рассчитывающим в будущем уменьшить переплату по кредиту посредством досрочного его погашения либо рефинансирования займа.