Дополнительное соглашение к договору аренды

о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему соглашению Арендатор обязуется в период с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] за счет собственных средств произвести капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого [жилого/нежилого] помещения, расположенного по адресу: [вписать нужное] (далее по тексту - Объект), по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему соглашению проектно-сметной документации, общей стоимостью [цифрами и прописью] рублей.

2. По настоящему соглашению Арендодатель обязуется с [число, месяц, год] по [число, месяц, год] осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы, предусмотренной п. [значение] договора аренды от [число, месяц, год] N [значение], расчетной стоимости затрат Арендатора на проведение работ по улучшению Объекта в размере [цифрами и прописью] рублей.

3. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты Арендатора на:

3.1. Обследование Объекта и изготовление проектно-сметной документации.

3.2. Проведение ремонта.

3.3. Устранение неисправностей всех изношенных элементов Объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

3.4. [Указать иное].

4. При выполнении работ Арендатор обязан:

4.1. Обеспечить технический надзор за производством работ.

4.2. Обеспечить соблюдение строительных норм и правил, требований закона и иных правовых актов безопасности строительных работ.

4.3. В случае повреждения инженерных сетей и (или) конструктивных элементов Объекта производить за счет собственных средств, не подлежащих зачету в счет арендной платы Объекта, все необходимые восстановительные работы в кратчайшие сроки, а также возмещать причиненные им убытки, возникшие вследствие указанных обстоятельств.

5. В срок не позднее [значение] дней с даты окончания работ, установленной [вписать нужное], представить Арендодателю следующие документы:

5.1. Акт выполненных работ, составленный Арендатором и [указать кем].

5.2. Платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на выполненные работы с отметкой банка.

6. Стоимость затрат Арендатора сверх суммы, установленной в п. 2 настоящего соглашения, а также стоимость работы, не предусмотренной согласованной сметой, к зачету в счет арендной платы не принимаются.

7. При непредставлении или представлении Арендатором документов, указанных в п. 5 настоящего соглашения, позднее [значение] дней с установленной даты окончания работ проведение зачета затрат прекращается и Арендатор теряет право на зачет стоимости понесенных затрат в счет арендной платы. При этом начисление арендной платы возобновляется в полном размере со дня заключения настоящего соглашения с начислением пени в порядке, установленном для погашения задолженности по арендной плате.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений Объекта Арендатору не возмещается.

8. В случае, если Арендатор не может завершить работы по улучшению Объекта в сроки, установленные [вписать нужное], он обязан в течение [значение] дней после даты завершения работ, установленной настоящим соглашением, письменно уведомить Арендодателя, представив мотивированные причины невозможности завершения работ в установленный срок и с просьбой о продлении срока исполнения работ.

9. Внесение изменений и дополнений в настоящее соглашение осуществляется в порядке, установленном для его заключения.

10. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [жилого/нежилого] помещения от [число, месяц, год] N [вписать нужное].

11. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания.

Ю.В. Капанина, аттестованный налоговый консультант Как правильно оформить и учесть проведение зачета встречных требований Упомянутые в статье судебные решения можно найти: раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс Когда у компании и ее контрагента есть взаимные долги, они могут упростить и ускорить свои расчеты путем зачета. Это позволит не гонять деньги «ты - мне, я - тебе» и тем самым сэкономить на банковских комиссиях. О нюансах проведения взаимозачета, об оформлении сопутствующих документов и отражении этой операции в учете вы узнаете из нашей статьи. Когда возможен взаимозачет Зачет встречных требований - это способ прекращения (полностью или частично) уже существующих взаимных обязательствст. 410 ГК РФ. Суммы взаимной задолженности очень редко совпадают, обычно долг одной стороны больше долга другой. Тогда взаимозачет производится на меньшую из сумм.

Оформление взаимозачета в счет погашения арендной платы

Re: Взаимозачет по аренде К примеру, арендатор должен арендодателю определенную сумму арендной платы. В то же время он оказал ему на ту же сумму услуги. В таком случае два названных обязательства могут быть прекращены без фактических платежей путем взаимного их погашения зачетом. При этом даже необязательно составлять специальное соглашение.

Достаточно заявления одной из сторон о намерении осуществить зачет взаимных требований и документального подтверждения, что контрагент данное заявление получил (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65).Операция взаимозачета имеет определенные преимущества по сравнению с договором мены. Во-первых, при взаимозачете доход определяется суммой погашенной задолженности, которая четко была прописана в договоре, в отличие от договора мены, где стоимость сделки устанавливается по рыночным ценам.

Взаимозачет без проблем

Ведь при отсутствии документов ни у вас, ни у вашего делового партнера не будет подтверждения ваших фактических затрат, а значит, есть риск попрощаться с расходами, заработать пени и штрафы. Разумеется, у вас должны быть «традиционные» документы, фиксирующие ваши взаимоотношения с контрагентом и факты возникновения взаимных долгов: договоры, товарные накладные, акты сдачи-приемки выполненных работ/оказанных услуг, счета-фактуры и т. п. А сам зачет можно оформить двумя способами. СПОСОБ 1.

Одна из сторон заявляет о зачетест. 410 ГК РФ. Но перед тем, как провести односторонний зачет, рекомендуем вам подписать с контрагентом акт сверки взаимных расчетов. Этот документ необязателен, но он поможет подтвердить суммы задолженностей (особенно если часть долгов уже была ранее оплачена) и избежать лишних споров с контрагентом.

Взаимозачет между двумя организациями: образец, как провести в 2018 году

Суды считают возможным, например, зачесть требования об оплате задолженности заказчика за выполненные работы и об уплате неустойки за нарушение подрядчиком сроков выполнения работ, ведь, несмотря на различную правовую природу, эти требования являются денежными, то есть однороднымиПостановление Президиума ВАС от 19.06.2012 № 1394/12. В принципе стороны могут договориться о зачете неоднородных требованийп. 4 Постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16, допустим таких, когда задолженность одной стороны выражена в рублях, а другой - в иностранной валюте. Но тогда компаниям нужно согласовать курс, по которому валютный долг будет переведен в рубли.

Наступление срока исполнения обязательств На момент проведения зачета уже должен наступить срок оплаты каждого требования по договору.

1. возмещение затрат комиссионера на исполнение поручения

Т.е. в вашем случае После перечисления 70 руб:Комиссионер должен комитенту 100 руб — 70 руб (перечислил) — 20 руб (взаимозачет) = 10 рубКомитент должен комиссионеру 20 руб — 20 руб (взаимозачет) = 0 руб Аноним 28.06.2004, 09:54 jaspis Ну так получается, что комиссионер удержал (взаимозачет) комиссионное вознаграждение, не перечислив комитенту денег. А согласно договора комиссионер удержывает свое комиссионное вознаграждение в момент перечисления денег комитенту.Т.е. комиссионер не может зачет сумму 20 руб, Комитент должен комиссионеру 20 руб — 20 руб (взаимозачет) = 0 руб пока не перечислит причитавшуюся комитенту сумму 80 руб.Или я не прав? jaspis 28.06.2004, 10:07 А согласно договора комиссионер удержывает свое комиссионное вознаграждение в момент перечисления денег комитенту. И что вас смущает? Имхо, «удерживает вознаграждение» означает всего лишь «платит за минусом вознаграждения».

НДС 7,63 51 62расчёт с ООО «В» 8 Оплачен остаток задолженности перед «А» 150 в т.ч. НДС 22,88 60расчёт с ООО «А» 51 Учёт ООО «В» 1 Оприходованы материалы, полученные от ООО «Б» 211,86 (250/118*100) 10 60расчёт с ООО «Б» 2 Отражён «входной» НДС по приобретённым материалам 38,14 19 60расчёт с ООО «Б» 3 Принят к вычету «входной» НДС 38,14 68-2 19 4 Отражена выручка от реализации материалов ООО «В» 200 62расчёт с ООО «А» 90-1 5 Начислен НДС 30,51 90-3 68-2 6 Отражён взаимозачёт 200 60расчёт с ООО «Б» 62расчёт с ООО «А» 7 Оплачен остаток задолженности перед «Б» 50 60расчёт с ООО «Б» 51 дебиторская задолженность ООО «А» после взаимозачёта считается полностью погашенной Как сделать корректировку долга (взаимозачёт) в 1 С 8.3? Бывают ситуации, когда один контрагент является одновременно поставщиком и покупателем, то есть он учитывается и на 60 счёте, и на 62 счёте (см.

Взаимозачет аренды в счет комиссионного вознаграждения

ГК РФ) и только тогда возникнут встречные обязательства 5) Зачёт производится на сумму наибольшей задолженности Соглашение признаётся недействительным Ниже на рисунке 1 приведён образец акта (соглашения) о взаимозачёте. Образец акта (соглашения) о взаимозачёте

• Соглашение содержит расшифровку подписей.
• Обозначается срок действия договора.
• Количество экземпляров соответствует числу сторон.

Тройной (многосторонний) зачёт взаимных требований Возможно ли провести взаимозачёт между несколькими организациями? Однозначный ответ – да. И такое право даёт 421 ст. ГК РФ, в которой сказано, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
При этом, согласно п. 4 ст.
Для упрощенцев датой признания доходов является не только день поступления денег, но и день погашения задолженности иным способомп. 1 ст. 346.17 НК РФ. Взаимозачет и есть тот самый иной способ. То есть на основании акта (соглашения, заявления) о зачете вам нужно отразить доход в сумме погашенной задолженности контрагента. Одновременно приобретенные вами товары (работы, услуги) будут считаться оплаченными (также на сумму погашенной задолженности), а значит, выполняется одно из условий признания расходов при «доходно-расходной» УСНОп.

2 ст. 346.17 НК РФ. Бухучет. Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и расходы по их покупке отражайте в учете как обычно. В итоге у вас, как у покупателя товаров (работ, услуг), возникнет кредиторская задолженность (сальдо по кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») по их оплате.
Срок исполнения обязательства Задолженность ООО «Строй-гарант» перед ООО «ПрофАудит» Оплата за консультационные услуги по договору № 12 от 20.03.2015 Акт № 12 от 08.05.2015; счет-фактура № 12 от 08.05.2015 295 000(в том числе НДС 18% - 45 000 руб.) 14.05.2015 Задолженность ООО «ПрофАудит» перед ООО «Строй-гарант» Оплата за ремонт помещения по договору подряда № 96 от 16.02.2015 Акт № 96 от 15.05.2015; счет-фактура № 96 от 15.05.2015 377 600(в том числе НДС 18% - 57 600 руб.) 25.05.2015 Зачет производится на сумму 295 000 (двести девяносто пять тысяч) руб., в том числе НДС 45 000 (сорок пять тысяч) руб. После проведения зачета взаимных однородных требований остаток задолженности ООО «ПрофАудит» перед ООО «Строй-гарант» по состоянию на 28 мая 2015 г. составляет 82 600 (восемьдесят две тысячи шестьсот) руб., в том числе НДС 12 600 (двенадцать тысяч шестьсот) руб.

Инфо

Продажи», подраздел «Расчёты с контрагентами», опция «Акты сверки расчётов»). Формируем печатную версию. В акте сверки видно, что приход, который отражается по 60 счёту, и реализации (продажи), которые отражаются по 62 счёту, перекрывают друг друга по сумме, то есть как таковой задолженности между условными организациями ООО «Регарт» и ООО «Рэдфром» нет (в акте сверки прописывается автоматически «задолженность отсутствует»). Акт сверки расчетов Однако, с точки зрения бухгалтерского учёта (по бухгалтерским проводкам) такого не будет.

Для этого обратимся к карточкам счёта по 60 и 62 счетам (см. в раздел «Отчёты», подраздел «Стандартные отчёты», опция «Карточка счёта»; выбираем необходимый счёт и период, например, «март» - период, когда произошли все операции с контрагентом ООО «Рэдфром», далее «Сформировать»). В карточке счёта по 60 счёту видно, что мы должны поставщику 4 940 р.
Следовательно, взаимозачёт проводить неправомерно. Ниже приведены обязательства, по которым также неправомерен взаимозачёт:

• обязательства с истекшим сроком исковой давности;
• обязательства, связанные с возмещением вреда, причинённого жизни или здоровью граждан;
• обязательства, связанные с взысканием алиментов;
• обязательства, связанные с пожизненным содержанием граждан;
• обязательства, срок исполнения которых ещё не наступил;
• обязательства организации, в отношении которой возбуждено дело о банкротстве.

Взаимозачёт обязательств показывает факт оплаты, то есть погашение дебиторской и кредиторской задолженности, то есть не происходит увеличение или уменьшение экономических выгод, поэтому, согласно п. 2 ПБУ 9/99 и п. 2 ПБУ 10/99, он не приводит к возникновению доходов и расходов.

Акт составляется в двух экземплярах, к нему прикладываются копии документов-источников.

• 16.02.2016

Читайте также

• Взаимозачет между организациями. Соглашение и акт о зачете взаимных требований
• Цессия — это… Образец договора цессии между юридическими лицами
• Переуступка долга между юридическими лицами: как оформить?
• Как правильно составить акт сверки взаиморасчетов?
• Преамбула договора. Внесение изменений в преамбулу договора
• Образцы делового письма. Как написать деловое письмо
• Беспроцентный займ от учредителя.

Договор взаимозачета между тремя организациями — образец

Внимание

Однако нельзя зачесть обязательства по договору взаимозачета, исполнение условий которого ни одной из сторон не было начато.

Важно

Еще одним условиям законности договора взаимозачета является однородность требований, однако принцип однородности касается только предмета требований, а не причин возникновения (см.

Инфо

N 65 касательно обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований).

Перед проведением взаимозачета необходимо, чтобы одна из сторон направила другой заявление.
Причем факта получения другой стороной такого уведомления расценивается, как прекращение обязательств.
Таким подтверждением может служить уведомление о вручении заказного письма с описью вложения.

Соглашение о взаимозачете между организациями

Составление соглашения о взаимозачете происходит в случаях, когда две стороны сделки договариваются между собой о полном или частичном взаимозачете средств по договору.
ФАЙЛЫСкачать пустой бланк соглашения о взаимозачете.docСкачать образец соглашения о взаимозачете.doc Условия, на которых может проводиться взаимозачет Взаимозачет позволяет оплачивать полученные товары или услуги во встречном порядке.

В непростых рыночных отношениях многие предприятия малого сектора экономики испытывают те или иные проблемы с финансами – часто их недостает, они бывают вложены в оборот, товар и т д., а между тем рассчитываться с партнерами необходимо.

Тут как нельзя лучше подходит взаимозачет. Ключевые условия для воплощения этого способа расчетов:

1. наличие как минимум двух договорных обязательств в отношениях между компаниями.

Договор аренды, договор поставки и взаимозачет по ним.

Когда взаимозачет запрещен Если срок оплаты обязательства еще не истек, никакой договор взаимозачета подписать невозможно.
Оформление должно проводиться только по завершенным сделкам с истекшим сроком денежных операций.
Также невозможно оформить подобный договор, если истек срок исковой давности у обязательства. Есть еще несколько условий, которые являются противоречащими заключению такого соглашения.
К ним относятся вопросы о пожизненном содержании, уплата алиментов, случаи нанесения ущерба или вреда здоровью человека. Взаимозачет не может быть осуществлен, если к одной из сторон возбужден процесс признания банкротом.
Могут быть и иные моменты, оговоренные непосредственно в договоре, а также вынесенные государством. Например, в Гражданском кодексе предусмотрена невозможность предъявления такого требования, если не внесен вклад в уставный капитал.

Образец договора взаимозачета. как прописать в договоре взаимозачет

• Сторона 1 производит зачет требования к Стороне 2 путем погашения в полном объеме задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 11.05.2017 г. № 4-АЗ с кадастровым номером 45:54:32487662:12, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Примерная, 83, в размере 320 000 (триста двадцать тысяч) руб.
Срок требования наступил 01.07.2018 г.

1. Сторона 2 производит зачет задолженности Стороне 1 путем уменьшения суммы основного долга по договору займа № 11-З от 07.03.2018 г. на сумму в размере 320 000 (триста двадцать тысяч) руб.

Срок требования наступил 07.07.2018 г.

1. С момента подписания настоящего соглашения Стороны считают себя свободными от обязательств, предусмотренных п.

Соглашение о взаимозачёте между организациями

В договоре должны быть отражены сведения:

• о составе взаимно зачитываемых обязательств;
• правовые основания для возникновения соответствующих обязательств (со ссылками на договоры, первичку);
• о денежном выражении обязательств.

Ознакомиться с образцом тройственного договора взаимозачета вы можете на нашем сайте по ссылке ниже.

Скачать образец Итоги Договор о взаимозачете обязательств с участием трех сторон регулируется нормами ГК РФ.

Ключевой критерий установления возможности его заключения - однородность способа погашения обязательств.

Также нужно учитывать ограничения, указанные в ст. 411 ГК РФ.

Образец соглашения о взаимозачете между организациями

Нюансы оформления соглашения между организациями Оформление соглашения, также как и его содержание полностью отдано на откуп работникам компаний.

Его можно писать на обыкновенном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке какой-нибудь из организаций, от руки или в печатном виде.Далее бумагу подписывают директора или их представители с обеих сторон.

Подписи в обязательном порядке должны быть «натуральными». Если организации используют в своей деятельности печати и штампы, то бланк соглашения следует завизировать. Соглашение делается в двух идентичных и равнозначных экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. После того, как документ будет оформлен и завизирован, он должен быть зарегистрирован в журнале учета документов у каждой из компаний.

В дальнейшем документ служит основанием для проведения соответствующих бухгалтерских операций.

Взаимозачет платежей по договорам аренды

А в соглашения о зачете следует максимально тщательно и детально прописывать все нюансы сделки.

В каких случаях нельзя использовать взаимозачет Законодательство определяет ситуации, в которых использование взаимозачета исключено: в первую очередь это случаи, когда возникает требование о возмещении причиненного ущерба здоровью.

С полным перечнем таких исключений можно ознакомиться в 411 статье ГК РФ.

Кто формирует соглашение Составлением соглашения может заниматься представитель любой из сторон: любо юрист предприятия, любо сотрудник отдела бухгалтерии, либо специалист того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры, по которым достигнуты компромиссы на условиях взаимозачета. Важно, чтобы этот человек имел представление обо всех деталях договорных обязательств, а также был знаком с правилами составления подобного рода бумаг.

Договор взаимозачета: образец заполнения, бланк скачать

Давайте рассмотрим, как правильно оформить договор взаимозачета, при каких условиях это сделать невозможно, какие последствия будут для использующих упрощенную систему налогообложения и как вычислить НДС.

Что такое взаимозачет Взаимозачет по разным договорам — процедура, при которой обязательства организации считаются выполненными посредством исполнения подобных услуг.

То есть вы заказывали определенное экономическое действие у организации клиента, он выступал в роли исполнителя, услугу выполнил и передал.

Но по некоторым причинам вы ее не оплатили в денежном эквиваленте.

Затем ваш клиент выступил в роли заказчика, вы исполнили для него экономически подобную работу.

В момент, когда пришло время востребования оплаты, вы оформили договор взаимозачета услуг.

На выходе — никто никому ничего не должен. Вот он смысл, если излагать простым языком.

Эта страница содержит давнюю архивную публикацию бухгалтерского еженедельника "Дебет-Кредит", которая в настоящее время, вероятно, утратила актуальность и может не соответствовать действующим нормам бухгалтерского и налогового учета.
Для работы с актуальными материалами журнала перейдите к online.dtkt.ua .

Взаимозачет между арендатором и арендодателем возможен при выполнении определенных условий

Предприятие арендует нежилое помещение под офис. По условиям договора арендатор осуществляет текущий ремонт помещения с последующим возмещением понесенных расходов арендодателем. Может ли арендодатель возместить стоимость произведенного текущего ремонта путем неудержания арендной платы (взаимозачетом)? Оба предприятия - на общей системе налогообложения. Как отражается такой взаимозачет в учете?

Для того чтобы иметь право осуществить взаимозачет, в договоре аренды должны предусматриваться периодичность и сроки сверки взаимной задолженности с составлением соответствующего акта. Такой акт в бухгалтерском учете и будет основанием для отражения операции взаимозачета. Поскольку специальная типовая форма акта сверки взаимных расчетов отсутствует, то на практике можно воспользоваться формой акта сверки расчетов, приведенной в приложении 1 к приказу Минэкономики, Минфина, Госкомстата от 10.11.98 г. №148/234/383.

До даты взаимозачета расходы на текущий ремонт арендованного помещения относятся у арендатора, согласно п. 18 П(С)БУ 16 «Расходы», к административным расходам текущего периода. А получение арендатором компенсации за такой ремонт от арендодателя даже путем взаимозачета должно показываться как поставка услуг с отражением дохода на счете 746 с соответствующим начислением ВД и НО по НДС 1 .

В бухгалтерском учете арендодателя сумма компенсации расходов по произведенному арендатором текущему ремонту относится к расходам на сбыт и отражается на счете 93, поскольку помещение используется для реализации услуг по аренде.

В налоговом учете у арендатора расходы на проведение ремонта, которые ему полностью компенсирует арендодатель, найдут место в валовых на основании «общерасходного» пп. 5.2.1 Закона о прибыли и отражаются в строке 04.1 декларации по прибыли.

У арендодателя или по дате компенсации такого текущего ремонта арендатору, или по дате подписания акта о взаимных расчетах (по событию, произошедшему первым) также будут ВР, но на основании пп. 8.7.1 Закона о прибыли - в пределах 10% совокупной балансовой стоимости групп основных фондов на начало периода. Такие расходы отражаются в строке 04.10 декларации о прибыли. В случае превышения суммы понесенных расходов предельного лимита сумма превышения включается в балансовую стоимость здания.

Что касается НДС, то арендатор может отнести уплаченную в составе стоимости ремонта сумму НДС по пп. 7.4.1 Закона о НДС к налоговому кредиту, поскольку такие расходы связаны с хозяйственной деятельностью и используются в налогооблагаемых операциях. А уже при отражении операции по передаче таких ремонтных услуг арендодателю у арендатора возникнут налоговые обязательства по НДС (у арендодателя соответственно право на НК). Поскольку имеем дело с бартерной операцией, следует помнить об обычных ценах.

Пример Сумма месячной арендной платы - 6000,00 грн (в т. ч. НДС). Произведен текущий ремонт арендованного помещения. Ремонт осуществляла организация-подрядчик, оплачивало ремонт предприятие-арендатор. Сумма понесенных расходов на такой ремонт составила 4800,00 грн (в т. ч. НДС).

По договору об аренде арендодатель возмещает арендатору расходы на текущий ремонт помещения. Предприятия пришли к соглашению погасить стоимость ремонта за счет арендной платы, т.е. осуществить взаимозачет обязательств.

Отражение в учете операций по условиям примера представлено в таблице.

Отражение в учете взаимозачета между арендатором и арендодателем за ремонт арендованного имущества

№ п/п	Содержание операции	Бухгалтерский учет		Сумма, грн	Налоговый учет
		Д-т	К-т		ВД	ВР
Учет у арендатора
1.	Отражены расходы по арендной плате за период согласно договору	92	631	5000,00	-	5000,00
2.	Сумма НДС включена в НК	641/НДС	631	1000,00	-	-
3.	Произведен текущий ремонт арендованного помеще- ния сторонней организацией	92	631	4800,00	-	4000,00
4.	Сумма НДС включена в НК	641/НДС	631	800,00	-	-
5.	Оплачен счет сторонней организации	631	311	4800,00	-	-
6.	Подписан акт взаимозачета с арендодателем и выставлен счет ему на возмещение расходов ремонта	631	361	4800,00	4000,00	-
7.	Уплачен остаток задолженности перед арендодателем	631	311	1200,00	-	-
Учет у арендодателя
1.	Начислена арендная плата за период согласно договору	361	703	6000,00	5000,00	-
2.	Начислены НО по НДС	703	641/НДС	1000,00	-	-
3.	Подписан акт взаимозачета с арендатором	631	361	4800,00	-	-
4.	Расходы на текущий ремонт собственного помещения списываются на расходы периода	93	631	4000,00	-	В пределах 10%
5.	Сумма НДС отражается в составе ПК	641/НДС	631	800,00	-	-
6.	Получен остаток арендной платы от арендатора	311	361	1200,00	-	-

1 Такого же мнения придерживаются и налоговые органы (см. письмо ГНА в Запорожской области от 27.09.2005 г. №6943/8/31-210).

Анна Быкова, «Дебет-Кредит»

Одним из способов расчетов между организациями является зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ).

Условия проведения взаимозачета

Односторонний зачет возможен при одновременном выполнении трех условий.

Во-первых, организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом - кредитором.

Во-вторых, встречные требования организаций должны быть .

В-третьих, взаимозачет возможен, если срок исполнения встречного однородного требования:

• уже наступил;

• не был указан в договоре;

• был определен моментом востребования.

Зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил, тоже возможен. Но только в случаях, предусмотренных законом.

Для зачета достаточно заявления одной из сторон.

Если же требования неоднородны или срок исполнения хотя бы одного из обязательств еще не наступил, зачет может быть произведен только по соглашению сторон (абз. 4 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16).

Такой порядок следует из положений статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация: какие встречные требования признаются однородными для проведения взаимозачета?

Обязательства признаются однородными, если они предполагают одинаковый способ их погашения и выражены в одной валюте.

Условие о том, что взаимозачет возможен в отношении однородных встречных требований, содержится в статье 410 Гражданского кодекса РФ. Однако само понятие «однородное требование» гражданским законодательством не определено.

В пункте 7 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 сказано, что законодательство не настаивает на том, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида. Из этого следует, что однородными можно признать обязательства, которые связаны с исполнением разных договоров, но предполагающих одинаковый способ их погашения. Например, если договоры купли-продажи и подряда, заключенные между одними и теми же организациями, изначально предполагали денежную форму расчетов, то при соблюдении остальных условий эти организации вправе провести зачет взаимных требований. То есть обязательства покупателя по оплате поставленных ему товаров могут быть зачтены в счет исполнения обязательств заказчика по оплате выполненных для него работ.

Если же обязательства организаций по одному договору (например, по договору мены) выражены в натуральных единицах, а по другому (например, по договору возмездного оказания услуг) - в денежной форме, то однородными эти обязательства не признаются.

Также не признаются однородными денежные требования, одно из которых выражено в рублях, а другое - в валюте. Это связано с тем, что иностранная и российская валюта являются самостоятельными видами имущества (ст. 140, 141 ГК РФ). К аналогичному выводу пришел суд в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 1 декабря 1999 г. № Ф08-2593/99.

Провести взаимозачет по таким договорам невозможно.

Таким образом, зачесть можно встречные обязательства, если они предполагают одинаковый способ их погашения и выражены в одной валюте (например, только в рублях, только в долларах США). Можно провести зачет даже в случае, когда встречные обязательства выражены в условных единицах. Но при условии, что 1 у. е. и у дебитора, и у кредитора приравнена к одной и той же валюте.

Запрет на взаимозачет

Зачет взаимных требований не допускается по обязательствам:

• в отношении которых истек срок исковой давности;

• связанным с возмещением вреда, причиненного жизни или здоровью;

• связанным с взысканием алиментов;

• связанным с пожизненным содержанием граждан.

Кроме того, проведение зачета невозможно, если это прямо указано в договоре, а также в других случаях, предусмотренных законом. Например, зачет нельзя провести:

• если в отношении одной из сторон взаимозачета возбуждено дело о банкротстве (п. 14 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65).

Такие ограничения предусмотрены в статье 411 Гражданского кодекса РФ.

Совет: перед тем как провести зачет с контрагентом, составьте акт сверки взаимных расчетов с разбивкой по каждому заключенному с ним договору (если договоров было несколько). Это позволит определить точную сумму задолженности, которая может быть погашена зачетом.

Акт сверки является документальным подтверждением суммы взаимных задолженностей. Если в дальнейшем между сторонами возникнут споры, которые придется решать в суде, то отсутствие акта сверки может повлечь за собой признание взаимозачета недействительным. Аналогичные последствия могут наступить, если акт сверки взаимных требований оформлен с нарушением требований законодательства (например, если акт был подписан представителем организации, не уполномоченным подписывать первичные документы). Такой подход подтверждается арбитражной практикой (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г. № А11-13478/2006-К1-11/612).

Документальное оформление

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон.

На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачета законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме .

Сторона, направившая заявление о зачете встречных однородных требований, должна иметь подтверждение, что документ получен контрагентом и у него нет возражений на проведение взаимозачета.

Совет: заявление о проведении взаимозачета контрагенту лучше отправить заказным письмом с уведомлением. Если при возникновении спора организация не сможет доказать, что контрагент получил это заявление, зачет встречного обязательства может быть признан недействительным (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65, постановления ФАС Поволжского округа от 28 января 2008 г. № А55-6395/2007, Центрального округа от 31 августа 2006 г. № А23-3149/03Г-10-121, Западно-Сибирского округа от 2 мая 2006 г. № Ф04-1722/2006(21923-А81-10)).

Если инициатор зачета укажет в заявлении конкретную дату, с которой обязательства сторон считаются исполненными, зачет признается состоявшимся с этой даты. Если такая дата не указана, то зачет считается состоявшимся со дня получения заявления контрагентом.

Второй вариант оформления зачета встречных обязательств - составление акта взаимозачета . Акт взаимозачета также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25).

Если в акте взаимозачета не указана дата, на которую проводится зачет, моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами.

Cовет: независимо от того, как оформляется взаимозачет (по заявлению одной из сторон или на основании совместного акта), в составленных документах подробно опишите все обстоятельства проведения зачета . Отсутствие таких данных может привести к спорам с контрагентом и с налоговой инспекцией.

Подробно отразите в заявлении (акте) следующую информацию:

• какие обязательства сторон погашаются зачетом;

• основания возникновения данных обязательств (со ссылками на подтверждающие документы: договоры, накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), номера выставленных счетов-фактур);

• на какую сумму проводится зачет взаимных требований.

В заявлении (акте) следует отдельно выделить сумму НДС по каждому встречному обязательству. Это позволит организациям, проводившим взаимозачет, правильно отразить данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете.

Отсутствие такой информации может привести к возникновению споров, в результате которых организация может понести договорные санкции. Есть примеры судебных решений, которые подтверждают такую позицию (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г. № А11-13478/2006-К1-11/612). Кроме того, неправильное оформление взаимозачета может повлечь за собой и налоговые санкции. Например, при кассовом методе расчета налога на прибыль налоговая инспекция может не признать расходы, задолженность по оплате которых погашена документально не подтвержденным зачетом (п. 3 ст. 273, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Частичный зачет

Организация может провести как полный, так и частичный зачет взаимных требований. Полный зачет возможен в том случае, если встречные однородные требования полностью эквивалентны.

Если встречные требования не эквивалентны, зачет может быть проведен на сумму наименьшей задолженности (частичный зачет). В этом случае обязательство, по которому предъявлено наибольшее требование, частично сохраняется, а обязательство, по которому предъявлено меньшее требование, прекращается в полном объеме.

Пример проведения частичного взаимозачета

ООО «Альфа» имеет задолженность перед ООО «Производственная фирма "Мастер"» по оплате товаров, поставленных по договору купли-продажи. Сумма задолженности - 50 000 руб. (в т. ч. НДС - 7627 руб.). «Мастер» имеет перед «Альфой» встречную задолженность по оплате работ, выполненных по договору подряда. Сумма задолженности - 35 000 руб. (в т. ч. НДС - 5339 руб.). По заявлению «Альфы» стороны приняли решение провести взаимозачет.

После проведения взаимозачета обязательство «Альфы» перед «Мастером» сохраняется в сумме 15 000 руб. (в т. ч. НДС - 2288 руб.). Обязательство «Мастера» перед «Альфой» в сумме 35 000 руб. погашается в полном объеме.

Ситуация: может ли арендатор зачесть стоимость возмещаемых арендодателем неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора аренды ?

Да, может.

После прекращения договора аренды арендатор вправе возместить стоимость неотделимых улучшений при одновременном выполнении следующих условий:

• договором не предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений;

• неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя и за счет собственных средств арендатора.

Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

При этом со стороны арендодателя возникает встречная обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений. Требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений и требование по оплате арендных платежей являются денежными, то есть однородными.

Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ не связывает право арендатора на возмещение его затрат с наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65). Таким образом, если иное не предусмотрено договором, после прекращения договора аренды арендатор вправе зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений (ст. 410 ГК РФ).

В арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается правомерность такого подхода (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 23 мая 2008 г. № А12-10368/06, Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. № А56-2779/2007).

Ситуация: можно ли провести взаимозачет задолженностей по денежному займу и по оплате товаров (работ, услуг) ?

Да, можно.

Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. По статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи недопустимости взаимозачета установлены статьей 411 Гражданского кодекса РФ. Ситуации взаимозачета задолженностей по денежному займу и по оплате товаров (работ, услуг) в этой статье нет.

При этом в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 указано, что законодательство не настаивает, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида. Требование кредитора по денежному займу однородно денежному требованию исполнителя об оплате товаров (выполненных работ, оказанных услуг). Поэтому провести взаимозачет таких задолженностей можно.

Такие выводы подтверждает и обширная арбитражная практика (см., например, определения ВАС РФ от 13 декабря 2007 г. № 14983/07 и от 13 декабря 2007 г. № 14866/07, постановления ФАС Поволжского округа от 13 сентября 2007 г. № А55-1112/2007, Уральского округа от 9 марта 2004 г. № Ф09-790/04-АК).

Ситуация: можно ли оформить взаимозачет обязательств между организацией и банком, у которого отозвана лицензия. У организации есть долг по кредиту, при этом на ее счете остались деньги ?

Нет, нельзя.

С момента отзыва у банка лицензии на проведение банковских операций обязательства перед ним не могут прекращаться взаимозачетом (п. 4 ч. 9 ст. 20 Закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1). Аналогичной позиции придерживаются арбитражные суды (см., например, определение ВАС РФ от 12 января 2007 г. № 16248/06, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 ноября 2006 г. № А13-14095/2005-17). Не получится сделать это и после вступления в силу решения суда о признании банка банкротом (т. е. после начала процедуры конкурсного производства) (п. 1 ст. 50.16 и п. 10 ст. 50.40 Закона от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ).

В связи с этим, несмотря на факт отзыва лицензии у банка и признания его банкротом, организация должна продолжать погашать свои долги перед ним (по кредиту) (подп. 1 ч. 11 ст. 20 Закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1, подп. 6 п. 3 ст. 50.21 Закона от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ).

Требования о погашении задолженности банка перед организацией можно заявить в ходе конкурсного производства. Они будут выполняться в порядке очередности. Это следует из статьи 50.36 Закона от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ.

Если банк не вернет организации деньги с ее банковского счета (например, из-за недостатка средств для погашения задолженности перед всеми кредиторами), после завершения процедуры признания банка банкротом организация сможет признать дебиторскую задолженность безнадежной . Такую задолженность организация вправе отнести на внереализационные расходы при расчете налога на прибыль или покрыть за счет резерва по сомнительным долгам (если он создан). Однако сделать это можно будет только после официального уведомления об исключении банка из ЕГРЮЛ. Такой вывод следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 265 и пункта 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ. Подтверждается он Минфином России (письма от 4 сентября 2008 г. № 03-03-06/1/505, от 24 июля 2008 г. № 03-03-06/2/94, от 11 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/276, от 21 апреля 2006 г. № 03-03-04/1/380, от 17 января 2006 г. № 03-03-04/1/26) и арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19 ноября 2007 г. № А29-549/2007, Восточно-Сибирского округа от 9 июня 2007 г. № А58-170/06-Ф02-2502/07).