Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости. Грамотная аналитика и прогноз от знающих людей

Год 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Сегмент Складские помещения Торговая недвижимость Офисы

заголовок	дата	сегмент
	27.03.2019	Офисы
	10.10.2018	Офисы
	08.07.2018	Офисы
	12.04.2018	Офисы
	15.01.2018	Офисы
	07.11.2017	Офисы
	01.08.2017	Офисы
	25.04.2017	Офисы
	15.02.2017	Офисы
	24.11.2016	Офисы
	16.09.2016	Офисы
	18.05.2016	Офисы
	19.02.2016	Офисы
	02.11.2015	Офисы
	03.08.2015	Офисы
	27.04.2015	Офисы
	30.01.2015	Торговая недвижимость
	30.01.2015	Офисы

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

В январе 2019 г. в аренду предлагалось 1 972 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 220 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 34%, а по общей площади - на 26%. Средняя арендная ставка за месяц сократилась на 2% и с...

19.02.2019

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2019

В январе на продажу предлагалось 658 объектов общей площадью 873 тыс. кв. м и общей стоимостью 153 млрд. руб., что ниже показателя декабря на 58% как количеству и на 54% - по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях не изменилась и состави...

04.02.2019

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2018

В декабре на продажу предлагалось 1578 объектов общей площадью 1 925 тыс. кв. м и общей стоимостью 335 млрд. руб., что выше показателя ноября на 58% как по количеству, так и по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 9% и сос...

04.02.2019

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2018

В декабре 2018 г. в аренду предлагалось 2 968 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 641 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 4%, а по общей площади - на 5%. Средняя арендная ставка за месяц не изменилась и состав...

04.02.2019

Рынок коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 2018 года

Негативные факторы продолжают оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости, в результате чего особого роста не наблюдается. Сделанный нами год назад прогноз о том, что при отсутствии существенных предпосылок для роста в макроэкономик...

19.12.2018

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2018

В ноябре на продажу предлагалось 997 объектов общей площадью 1 219 тыс. кв. м и общей стоимостью 194 млрд. руб., что ниже показателя октября на 16% по количеству и на 24% по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 11% и состави...

19.12.2018

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2018

В ноябре 2018 г. в аренду предлагался 2 671 объект коммерческой недвижимости общей площадью 1 377 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади - на 12%. Средняя арендная ставка за месяц выросла на 6% и составил...

27.11.2018

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2018

В октябре на продажу предлагалось 1 183 объекта общей площадью 1 609 тыс. кв. м и общей стоимостью 231 млрд. руб., что выше показателя сентября на 11% как по количеству, так и по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 5% и...

27.11.2018

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве.Октябрь 2018

В октябре 2018 г. в аренду предлагалось 2 846 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 559 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 25%, а по общей площади - на 16%. Средняя арендная ставка за месяц выросла на 5% и сост...

12.11.2018

Итоги III квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Несмотря на рост цен по отдельным сегментам коммерческой недвижимости в целом на рынке продолжается стагнация. Тот факт, что, в отличии от рынка аренды, на рынке продажи цены по отдельным сегментам движутся разнонаправлено, может свидетельствовать о то...

Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Общее положение на рынке коммерческой недвижимости

Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость .
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

Офисные помещения

По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с . Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:

• Рост цен на аренду офисов
• Превышение спроса над предложением
• Создание новых районов для бизнес центров
• Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)

Прогнозы:

• Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
• Ввод в эксплуатацию новых площадей
• Продолжение роста арендных ставок
• Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.

Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)

Торговые помещения

Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.

Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.

Прогнозы

Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.

Исследование предоставлено
Порталом ДОМЕТРА

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:

Торговая;

Офисная;

Производственная;

Складская.

Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.

Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за значительной удаленности от основных пешеходных и автомобильных маршрутов, по которым осуществляется перевозка пассажиров и имеют специфическую планировку, мало пригодную для офисов и торговой деятельности.

Наиболее рациональным и физически возможным, на наш взгляд, для оцениваемых объектов недвижимости является вариант использования в качестве производственных или складских объектов. Они имеют всю необходимую функциональность, специфические объемно-планировочные решения, характерные для преимущественно типичного складского типа деятельности (капитальные стены и фундамент, металлические двери и ворота, достаточную высоту помещений, большое число окон, бетонные полы и проч.).

В соответствие с вышеизложенным, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

Анализ рынка подготовлен по материалам Сибирского информационного агентства (www.sia.ru) и других источников. Обзор рынка недвижимости необходим для отображения реальной картины, в рамках которой могут быть обозначены ценовая ситуация, поведение участников рынка недвижимости и последствия принятия решений по той или иной сделке.

Анализируя процессы, происходящие на рынке недвижимости, необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:

а) рынок офисной, торговой, производственной и складской недвижимости - составная часть экономики района, поэтому он испытывает на себе влияние макроэкономической ситуации и сам, в свою очередь, влияет на эту ситуацию;

б) рынок такой недвижимости - часть экономики, анализ которой затруднен по причинам:

труднодоступности достоверной информации;

ограниченности количества сделок объектов аналогичных оцениваемому объекту;

разнонаправленного влияния многообразных факторов, определяющих тенденции развития рынка.

Известно, что региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости. От того, где располагается объект оценки можно определить насколько вырастет его стоимостной потенциал или этот потенциал снизится, какими преимуществами или недостатками он обладает, как объект вписывается в свое ближайшее окружение и как на него будут воздействовать отдаленные от него объекты, в условиях той или иной тенденции развития экономики района и конкурентных центров экономического развития. Таким образом, оцениваемый объект может выиграть от своего окружения, а может и проиграть, что делает важным исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в целях максимизации его рыночной стоимости.

В ходе преобразований и распада управленческих и хозяйственных связей, экономика промышленных районов г. Иркутска существенно снизила свою эффективность. В процессе разукрупнения части действовавших ранее предприятий появилось большое число вновь образованных производственных структур, которые не устояли, несмотря на некоторую поддержку государства и городской администрации, в условиях открытого рынка и неадекватного соотношения цен на производимую предприятием продукцию и услуги, необходимые для ее выпуска и импортируемую продукцию.

В этих условиях о рынке производственного имущества (недвижимого, движимого и нематериальных активов) можно говорить как о неразвитом, сопровождающемся многими факторами скрытого характера. Однако, так или иначе, экономические действия хозяйствующих субъектов продолжаются и акты сделок с имуществом имеют место. Данные сделки, как правило, имеют спорадический (непредсказуемый), часто кратковременный характер и не всегда имеют отношение к строго производственной деятельности. Это имущество собственников, предприятий и других хозяйствующих субъектов используется на договорной основе, что формирует ткань рыночных отношений, учитывающих направления действия факторов внутри - и внешнеэкономического характера.

В наиболее общем виде в регионе на данный момент рынок недвижимости разделяется на три группы: рынок жилой недвижимости; рынок нежилой недвижимости и становящийся рынок земельных участков. В первой группе можно выделить рынок нового жилья и вторичный рынок жилой недвижимости. Во второй группе превалирует сегмент коммерческой недвижимости, однако имеет место предложения и по крупным объектам производственно-складского назначения. В третье группе развивается сегмент рынка земельных участков под строительство и садовых участков. Каждая из перечисленных групп развивается с относительно самостоятельным оборотом и объемом сделок, опираясь на адекватную им нормативно-правовую базу.

Так например, рынок коммерческой недвижимости в г. Иркутске имеет несколько сегментов - это объекты торгового назначения (павильоны, помещения под магазины, для общественного питания и т.п.); объекты офисных помещений и зданий; объекты недвижимости административного назначения, гостиницы (помещения и отдельные здания) и пр.

Рынок объектов производственно-складского назначения также имеет несколько направлений - собственно рынок складских помещений и объектов (складские помещения, отдельные здания и сооружения, складские комплексы) и смешанного назначения, когда производственные здания и помещения при той или иной ситуации отводятся временно под складские и торговые объекты.

Офисные помещения.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.

К началу 1998 года в Москве было зарегистрировано более 4 000 представительств западных фирм и свыше 2 500 совместных предприятий. Для 50 000 сотрудников этих фирм появилась потребность примерно в 650.000 кв. м. общей офисной площади, что соответствовало использованию около 13 кв. м. общей площади на сотрудника. Произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России.

В 1999г. цены на «российские» офисы в центре и прилегающих престижных районах возросли на 10-15%. Арендные ставки возросли до 250-300 долларов. Минимальная арендная плата составляет около 40 долларов за кв. м - за подвальные и полуподвальные помещения в отдельных районах столицы.

К концу 1999 года качественные офисные площади, с хорошим местоположением уже были «выбраны» и найти хороший недорогой офис в центре города было проблемой.

Гораздо больше вакансий в 1999 году было на рынке офисов западного стандарта. После кризиса события на рынке качественных дорогих офисов развивались весьма драматично. Поскольку главные арендаторы офисов класса А и В - иностранные компании и представительства, спрос на эти площади за год упал почти вдвое. Соответственно резко сократилось строительство, уменьшились арендные ставки и доходность проектов. Доля поступающих офисных площадей западного стандарта в 1999 г. составляет 15-20% (в 1997 году: не более 5-7%). Из-за резко увеличившегося предложения изменились условия аренды офисов.

Если раньше компании арендовали помещения без внутренней отделки и тратили дополнительно 600-800 долларов на кв. м на отделку, дизайн, электропроводку, подключение коммуникаций и прочее, то в 1999 году появилось множество площадей, освобожденных другими арендаторами. Зачастую они полностью отделаны, порой там есть даже мебель. Поэтому в новых зданиях почти все затраты на отделку ложатся на застройщиков.

После кризиса арендные ставки на офисные площади западного стандарта снизились на 25-30%, в 1999 году они в среднем составили 500 долларов за кв. м (1997: 700 долларов). Самые высокие арендные ставки, до 570 долларов за кв. м, сегодня платят за офисы, расположенные в современных бизнес-центрах, внутри Бульварного кольца. В прилегающих к центру районах стоимость аренды - 350-400 долларов за кв. м. При этом ставки на площади класса А стабилизировались, тогда как аренда офисных площадей класса Б медленно продолжает снижаться.

В 2000 г. рынок уже заметно оправился от кризиса. Спрос на дорогие просторные офисы стал заметно расти с самого начала года, только за первый квартал офисных помещений классов А и В было арендовано и приобретено в собственность по площади на 50% больше, чем за весь 1999 год. Во втором квартале эта тенденция сохранилась, рост составил 24%. В результате заметно сократились объёмы свободных площадей дорогих офисов и стабилизировались цены. После зимы средняя арендная ставка на офисы класса А пошла было вниз, но к лету, когда рынок оживился, цены вернулись к уровню конца 1999 года - 570 долларов за квадратный метр включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет отделки. По классу В цены остановились на уровне 400 долларов. Стоимость конкретной аренды колеблется в пределах 15-20% от среднего показателя и зависит от расположения помещения, объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже) срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Постепенно уменьшается доля субаренды. Субаренда как массовое явление возникла в конце 1998 года, поскольку многие банки и крупные финансовые компании, только что подписавшие долговременные договоры аренды, в связи с кризисом стали сокращать персонал и переезжать в более дешёвые помещения. В результате площади в 1-2 тыс. кв. м. в лучших зданиях с дорогой отделкой стали сдаваться в субаренду по ставкам на 20-30% ниже докризисных. Но теперь срок многих договоров истёк, а новые договоры стали более гибкими.

В субаренду предлагаются элитные офисы площадью от 300 до 1400 кв. м. при средней ставке в 415 долларов за метр в год. В эту сумму входит стоимость эксплуатационных расходов и отделки - и это по-прежнему в среднем на 25% ниже, чем ставка аренды.

Средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения на середину июня 2001 года составляли:

- $560 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом, для класса А1 это значение составляло $635, А2 - $540, А3 - $475);

- $430 за 1 кв. метр в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1 - $455, В2 - $370).

По состоянию на начало июня 2001 года на рынке имелось около 1,3 млн. кв. метров офисной площади класса А и В. Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- $110-290 - класс "С";

- $70-150 - класс "D".

На рынке офисных помещений класса А и В сохраняется благоприятная ситуация для таких профессиональных участников рынка, как риэлтеры, девелоперы, управляющие недвижимостью, несмотря на некоторую стабилизацию цен на объекты рынка различных классов.

Торговые помещения

Москва имеет высокий рыночный потенциал в области торговли товарами и сервисного обслуживания. Принцип государственного администрирования, целью которого было по возможности равномерное распределение товаров, оставил на всей территории Российской столицы сеть объектов розничной торговли и сервисного обслуживания.

Рынок площадей под розничную торговлю по сравнению с рынком офисных площадей и жилья развивался в первой половине 90-х годов очень медленно. Но в связи с празднованием 850-летнего юбилея города в 1997 году произошло буквально "наступление розничной торговли".

Многочисленные киоски и торговые палатки, отрицательно влиявшие в 90-х годах на вид города, уступили место торговым центрам и магазинам. Назначение некоторых заметных площадей в центре города изменилось, и они были переданы для использования под розничную торговлю и сервисное обслуживание.

Арендная плата за торговые площади в этих объектах после начала реформ колебалась от 1800 до 3000 US$ за кв. м в год. Такая высокая арендная цена, вызванная нехваткой площадей, превзошла для арендаторов пределы рентабельности.

С середины 1998 и в 1999 году стало заметным значительное понижение арендной платы за самые дорогие торговые площади. Это понижение колебалось от 30% до 50% и оно больше, чем в области офисов.

За весь 1999 год не было построено ни одного торгового центра: одни значительно снизили темпы строительства, большинство же объектов и вовсе были заморожены. Активность на рынке торговых помещений была низкой, в условиях постоянного ожидания очередного обвала цен или очередной кризисной ситуации, рынок занимал выжидательную позицию. Перемены на рынке торговых помещений начались к середине 1999 года, когда ряд российских коммерческих фирм, расширяя сферу влияния, стал продвигаться из центра в «спальные» районы. Основной тенденцией было открытие небольших (до 2 тыс. м) торговых центров на окраинах города вблизи от станций в метро, в частности, сетей супермаркетов - «Рамстор», «Седьмой континент» и «Перекрёсток». Аналогичные планы у торговых компаний «Партия-Домино» и «Спорт-Мастер».

В 2000 г. заполнение явных пустот для торговли заканчивается. Свободные площади ещё предлагаются в бывших универмагах или НИИ (25-30% всего объема предложения), но из-за неудобного расположения (на самой окраине или в стороне от значительных потоков покупателей), они почти никому не нужны. А в удобных местах спрос догнал предложение, и цены выросли на 16-20%. В таких престижных торговых центрах, как ГУМ, «Петровский Пассаж» или «Рамстор», где помещения полностью сданы, арендные ставки колеблются в интервале 1200-2400 долларов за кв. м (в 1999 году эта цифра равнялась 1100-2000 долларов). Что касается отдельно стоящих небольших помещений, расположенных на Садовом кольце, Кузнецком мосту, Кутузовском проспекте и т. п., то здесь средняя ставка аренды сейчас составляет 600-700 долларов за кв. м, а в 1999 году она была 700-800 долларов. И эта тенденция, видимо, сохранится в ближайшем будущем, поскольку предложение растёт медленно. В 2000 году введено всего крупных торговых центра - первая фаза мебельного комплекса «Гранд Стор» на Можайском шоссе площадью 89 тыс кв. м. и торговый центр шведской мебели «ИКЕА» в Химках, который к назначенному сроку открытия в конце марта 2000 года имел в наличии только одно двухуровневое здание площадью 33 тыс. квадратных метров, то есть примерно треть от запланированного.

Настоящий же бум наблюдается в нижнем сегменте рынка. Так, примерно 75% спроса приходится на недорогие, по 150-200 долларов за метр, помещения под парикмахерские, маленькие магазинчики, кафе и прочий сервис. Как правило, речь идет о первых этажах жилых домов, и предложение здесь вдвое меньше спроса.

На середину июня 2001 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила $945 за 1 кв. метр в год.

Складские и производственные помещения.

Начиная с 90-х годов в процессе приватизации бывшие государственные складские базы получили возможность хозяйственной самостоятельности и стали осуществлять в качестве предпринимательской деятельности хранение товаров и оказание сопутствующего хранению комплекса услуг. Поскольку постепенно и непрерывно рос поток товаров и продуктов питания, ввозимых в Московский регион отечественными и зарубежными компаниями, спрос на складские помещения увеличился. Действующие складские базы не справились с возросшей нагрузкой, что привело к использованию под хранение товаров различных приспособленных помещений: простаивающих площадей фабрик и заводов, бомбоубежищ, ангаров, подвалов и т. п. Рынок производственных помещений в 1998 году считается практически неразвитым, поскольку в современных условиях начинается слишком мало новых производственных проектов. В силу этого существует и сильный дисбаланс в структуре спроса и предложения. Предлагаются, как правило, крупные производственные помещения бывших опытных заводов, НИИ, ЖКБ, автокомбинаты и т. п., площадью от 500 до 1000 кв. м. В то же время спрос предъявляется в основном на помещения малой площади (от 50 до 300 кв. м) для организации малых производств. Сделки купли-продажи имеют эпизодический характер.

В мае 1998 года правительством было проведено лицензирование складов, работающих в городе, с целью вывода их из городской территории.

В 1999 г. рынок производственных и складских помещений также занимал выжидательную позицию. В 2000 г. замечен рост спроса на недорогие площади на рынке производственных и складских помещений. Особенно велик интерес к объектам в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) площадью до 2 тыс. кв. м, которые используются как сборочные цеха. Очевидная востребованность на рынке зданий площадью более 4 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой, например, с подведёнными подъездными путями и даже дополнительной железнодорожной веткой, оборудованной погрузочно-разгрузочными механизмами. Цена аренды в таких зданиях достигает уже 40 долларов за квадратные метр в год при средней ставке 20-25 долларов.

Что касается цехов и складов международного класса, сдающихся по 100-120 долларов за метр, то здесь большого оживления не наблюдается. Площадь таких помещений составляет не более четверти от общего метража складских помещений в Москве и ближайшем Подмосковье (всего 2 тыс. га).