В последнее время практически невозможно представить сделку с недвижимостью, для осуществления которой не привлекался бы ипотечный кредит и без такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ. В основе данного вопроса лежит прежде всего особенность определения стоимости объектов недвижимости.

Она вычисляется как сумма, складываемая на основе нескольких показателей:

• сам кредит;
• доход в связи с применением объекта по назначению;
• объём выручки после того как имущество перепродано.

Разберемся поподробнее.

Благодаря применению данной модели у многих инвесторов появляется возможность точно оценить цену того или иного капитала. При этом основной упор идёт на соотношение между заёмными и личными средствами. Сам процесс оценки ускоряется и упрощается благодаря применению данных решений.

Такой анализ ещё часто носит название техники остатка. Это означает, что на инвесторах лежит обязанность по перечислению остаточного объёма от первоначальных расходов. Сначала должна быть погашена задолженность у кредиторов и только после этого можно рассчитывать на деньги от реализации, чистую прибыль операционного характера.

Из трёх этапов состоит сам процесс, в котором передаётся право имущества на любой объект:

1. Сначала приобретается сам актив. На этом этапе инвестор должен внести сумму, которая равна остатку стоимости недвижимости. Остаток считается после того, как вычтена сумма ипотечного займа.
2. Далее, переходят к применению самого имущества . Остаточная прибыль от использования имущества идёт к участнику. Из суммы исключаются только общие выплаты, которые направляются на погашение задолженности.
3. Ликвидация. Этот процесс происходит, когда имущество реализуется. Владелец капитала получает весь доход от продажи. Только при этом не учитывается выплата остатков по самой ипотеке.

Описание традиционного метода

В данном случае ожидается, что обе стороны желают вернуть свои вложения, получив доход от использования тех или иных видов имущества. Общий доход на всю сумму инвестиций обеспечивает защиту и соблюдение прав для каждого из участников. В конце срока инвестиционного проекта все активы продаются для того, чтобы добиться наилучшего результата.

Отдельно определяют такую величину, как необходимые инвестиции. Чаще всего речь о сумме, которая определяет цену текущего потока с денежными средствами.

В свою очередь, данный поток определяется как слагаемое из двух частей:

• собственный инвесторский капитал;
• текущий остаток по долгу.

Сама стоимость текущего потока денег определяется тоже несколькими факторами. Её обычно складывают из увеличения стоимости активов в результате амортизации, а также цены периодических поступлений средств, которые организуются в настоящее время. Без определения данного фактора ипотечно инвестиционный анализ невозможен.

Традиционная техника предполагает несколько этапов осуществления расчётов.

Первый этап

Последовательность действий на первом этапе следующая:

• Сначала составляем отчёт по расходам и доходам на период, требующий фиксации и контроля. Характеристики кредита влияют на то, как определяются суммы по обслуживанию долга. Здесь значение приобретают периодичность платежей для погашения долга, величина кредита, срок полной амортизации вместе с условиями погашения, нормы по процентам.
• Потом считают денежные потоки, в которых завязаны собственные средства.
• Норма прибыли по вложенному капиталу считается отдельно.
• Наконец, считают стоимость регулярных потоков с деньгами до того, как применяется налогообложение.

Что на втором этапе?

Нам потребуется текущая стоимость кредита. Из неё вычитают только остаток, который ещё не был оплачен.

1. Начинается всё с дохода от реверсии.
2. Потом вычитают остаток долга на конец периода, когда собственник ещё владел объектом.
3. Используем норму прибыли, которую подсчитали ещё во время первого этапа. И получаем текущую стоимость.

Заключительный этап

Определяется итоговая стоимость, для чего друг с другом складываются результаты операций, проведённых ранее. Это обязательный этап, из которого состоит техника ипотечно инвестиционного анализа.

О субъектах и целях процедуры

Субъекты в смысле анализа инвестиционного характера – те, кто стремится пользоваться аналитической информацией. Либо те, кому интересны результаты деятельности в этой сфере. Интерес бывает прямым или косвенным.

Обычно к данным группам граждан относят:

1. Государство.
2. Кредиторов.
3. Покупателей.
4. Поставщиков.
5. Персонал.
6. Руководителей.
7. Владельцев объектов или предприятий.

Интересы государства обычно представляются налоговыми и другими видами контролирующих органов. Они анализируют информацию, чтобы оценить, насколько верные решения принимаются в той или иной сфере. И насколько эффективны те или иные показатели ипотечно инвестиционного анализа.

Возьмём пример. Есть собственники-инвесторы, которые сделали вложения. Они заинтересованы в том, чтобы дивиденды росли и были стабильны. Потому в анализе для них приоритетными направлениями становятся: устойчивость в плане финансов, а также стабильность.

Что касается поставщиков и покупателей, то им интереснее определить, способен ли партнёр выполнить обязательства, в том числе, долгосрочного характера. Они стараются понять, насколько велика вероятность того, что финансовое положение изменится в ближайшем будущем. И насколько сильны будут изменения, связанные именно с инвестиционной деятельностью.

У инвесторов предприятий свои объекты для такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости:

• кредитоспособность;
• платёжеспособность;
• ликвидность имеющегося баланса.

Какие ещё характеристики имеют значение?

Персонал любого предприятия заинтересован в увеличении заработной платы. И поощрений, социальных выплат в других формах. Но он тоже анализирует возможные результаты инвестиционной, финансовой деятельности. Эти же результаты деятельности важны для органов, выполняющих контролирующие функции.

Наконец, само предприятие старается проводить всестороннюю оценку активов. Это правило распространяется и на любые операции, проводимые с недвижимостью. Иначе просто невозможно будет принять правильные решения с точки зрения вложения инвестиций.

Внимание! Как уже было сказано, инвестиционный анализ проводится с целью определить стоимость того или иного имущества.

Кроме того, методы ипотечно инвестиционного анализа помогают с выполнением следующих функций:

1. Помощь в принятии компетентных решений в сфере управления финансами и использования .
2. Определение проблем в экологическом и социальном, технологическом, финансовом, организационном плане. Они часто возникают, пока реализуются те или иные разновидности инвестиционных проектов.
3. Оптимизация процесса принятия решения путём поиска подходящих действий.
4. Разработка упорядоченной базы данных. Которая способствует координации любых действий во время выполнения инвестиционных проектов.

Если будет принято решение, что не обеспечивает возврата вложенных средств, то сам проект не будет принят к реализации. При этом нужно оценить и вероятность получения прибыли, обеспечивающей рентабельность средств. Инвесторы отдельно выставляют желаемый уровень для получения такой прибыли.

Традиционная методика имеет множество преимуществ, хотя есть и недостаток – она не учитывает последствия, наступающие в результате налогообложения. Этот метод хорош, когда инвестор принимает на себя долг, существовавший ранее. Способ достаточно гибкий, чтобы учесть большинство условий, способных измениться.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа - один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Сущность метода ипотечно-инвестиционного анализа

Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно- - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки - возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ - техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:

- покупка актива. Здесь задача инвестора - внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;

- использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;

Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного - дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

Составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита - нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

Определяются денежные потоки собственных средств;

Рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

По рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

Определяется доход от реверсии;

Из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

По рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где NОI - чистый операционный доход n года проекта;

DS - сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM - невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i - отдача на собственный капитал;

М - первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

Если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

Если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость - критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

где NPV - чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со - начальные инвестиции; С i - денежный поток периода t; i, - ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

Прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

Определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

Определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

Выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости - время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Д n a),

где R 0 -- общий коэффициент капитализации;

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

Д -- долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) -- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Д n -- долевое изменение дохода за прогнозный период;

а --коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

где р -- доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение 1/(1 + Д n а ) в уравнении -- стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m). Величина (sff,)Y m) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

3. Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода

3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где N01 – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

,

где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; С i – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

V = Ve + Vm, (4.22.)

Где V - стоимость объекта недвижимости;

V e - текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;

V m - текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

где V - стоимости объекта недвижимости;

V m - текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

СFj - чистый операционный доход;

РMTj - ежегодное обслуживание долга;

V term - цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;

MP n -- остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

Ro = r e, - M _ C - ДI v _ sff(r e, n), (4.24.)

Где Ro -- общий коэффициент капитализации;

M - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

ДI v - темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ДI v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ДI v = - dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ДI v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ДI v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ДI v = 0.

Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:

R o = r e - M _ C (4.25.)

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = r e + р_ sff(r e, n) - R m , (4.26.)

где С -- ипотечный коэффициент Эллвуда;

r e -- ставка доходности на собственный капитал;

р -- доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),

sff(r e, n) -- фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

R m -- ипотечная постоянная.