Кто выплачивает ипотеку в случае развода. Ипотека при разводе: практические рекомендации и раздел имущества

Одной из актуальных проблем, возникающих при расторжении брака, считается раздел имущества. При разводе квартира в ипотеке добавляет еще больше сложностей. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы. В связи с этим однозначного алгоритма распределения обязанностей по залоговому объекту в настоящее время нет. Рассмотрим далее, как провести .

Актуальность вопроса

Итак, проблема, сопровождающая раздел квартиры, - ипотека. Судебная практика на сегодня не выработала единого подхода к вынесению решений. Поэтому зачастую разные инстанции принимают противоположные постановления. Ситуация осложнена тем, что в спорах затрагиваются интересы трех сторон - мужа, жены и кредитной организации. Во многих случаях при распределении обязанностей значительно ущемляются права какого-либо участника. К примеру, в практике немало случаев, когда бывший супруг, лишенный квартиры (или ее части) при разделе, вынужден достаточно продолжительное время выплачивать кредит. Проблемы часто возникают и у банков. Например, желающие продать недвижимость, по которой есть просрочка, сталкиваются с тем, что, по решению суда, она уже не является единоличной собственностью должника.

Нормативное регулирование

Сложности, которыми сопровождается раздел квартиры, купленной в ипотеку , обуславливаются в первую очередь недостаточной правовой регламентацией этого вопроса в гражданском и семейном законодательствах. Инстанции, рассматривающие такие споры, руководствуются положениями СК, ГК, а также ФЗ № 102. Кроме этого, во внимание принимаются условия договора, заключенного с банком. При анализе указанных актов можно выделить следующий принцип. приобретаемая супругами в браке на ипотечные средства, рассматривается как ими. Это, в свою очередь, влечет соответствующие правовые последствия. Совместную собственность принято разделять поровну между супругами, если другой порядок не определен брачным контрактом. При рассмотрении споров значения не имеет, на кого оформлен объект. Финансовые обязательства возлагаются в равной степени на супругов, вне зависимости от того, являются ли они созаемщиками, или кредит был оформлен на кого-то одного. Таким образом, действует принцип "50/50". Между тем в действительности провести раздел квартиры, находящейся в ипотеке , не так просто. Дело в том, что объект находится в залоге у банковской организации. Супруги, являясь формально собственниками, не могут свободно распоряжаться недвижимостью.

Брачный контракт

Во избежание различных проблем, юристы рекомендуют молодоженам заключать договор. При этом законодательство допускает оформление контракта и до регистрации брака, и после нее. Между тем, несмотря на явные преимущества этого документа, не многие его оформляют (не больше 5%). В нем можно прописать различные условия. Как правило, соглашение устанавливает порядок раздела имущества, содержания малолетних и прочие важные моменты.

Гарантии для банка

Кредитные учреждения стараются перестраховаться. При оформлении основного договора они составляют и соглашение о разделе квартиры в ипотеке супругов . Кредитные учреждения, неоднократно столкнувшиеся со сложностями, приобрели достаточный опыт в спорах. Соглашение о разделе квартиры в ипотеке позволяет банку минимизировать риски. Большинство кредитных учреждений стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это, в общем-то, выгодно и самим гражданам. В таком случае они могут объединить свои доходы и получить больший кредит. Многие банки включают в договор пункт о том, что при расторжении брака созаемщиками условия соглашения не изменятся. Этот момент является дополнительной гарантией для кредитной структуры. Если граждане, согласившиеся на это условие, расторгнут брак, а один из них впоследствии откажется погашать кредит, финансовые обязательства в полном объеме перейдут к созаемщику. Это условие защищает, разумеется, исключительно интересы банковской организации.

Варианты решения проблемы

Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке - имущество, права на которое ограничены. Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу. Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно. Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.

Возможные действия кредитной организации

Многие банки дают согласие на реализацию недвижимости. В этом случае организация минимизирует риск невыплаты задолженности. После получения согласия супругам нужно найти покупателя, готового приобрести объект с таким обременением. Чтобы новый владелец получил право собственности, ему необходимо в первую очередь возместить кредитной структуре сумму задолженности. Ему придется дождаться, пока завершится процесс снятия обременения. Только после этого покупатель сможет оформить свое право. Далеко не все приобретатели согласны на такие условия, поскольку риски достаточно высоки. При этом вне зависимости от развития ситуации с реализацией объекта бывшие созаемщики будут обязаны продолжать погашать задолженность. Иначе их положение может значительно ухудшиться.

Права банка

Кредитная организация, не получающая выплат по задолженности, может самостоятельно продать недвижимость. Для этого организовывается аукцион. Стоит сказать, что стоимость объекта в этом случае будет намного ниже рыночной цены. Из суммы, полученной от реализации, кредитная структура удерживает основной долг, пени, штрафы, не отчисленные проценты и затраты на организацию аукциона. Остаток будет распределен между бывшими созаемщиками. Учитывая вообще могут остаться и без жилья, и без денег.

Важный момент

Нормами установлено несколько требований для созаемщиков, начинающих раздел имущества. Квартира в ипотеке формально находится во владении лиц, которые согласились на условия банка. В их числе - обязанность созаемщиков извещать обо всех изменениях в их жизни. Соответственно, они должны уведомить банк и о расторжении брака.

Возможные результаты

Если стороны не могут прийти к согласию, придется обращаться в суд. Но, как выше было сказано, однозначно предопределить итоги разбирательства невозможно. Судебная инстанция может обязать банк осуществить предусмотренные процедуры с недвижимостью, переоформить договор на кого-либо из созаемщиков или предписать бывшим жене и мужу продолжить погашение кредита. Это далеко не все возможные варианты решения проблемы. Если созаемщики готовы продолжать погашение кредита, чтобы потом продать жилплощадь, можно еще в браке провести раздел квартиры. В ипотеке должники очень зависимы от банка. Поэтому перед любыми действиями им нужно обращаться в кредитную структуру для получения одобрения. Соответственно, если созаемщики решают провести до официального расторжения брака, то им нужно написать совместное заявление об этом. Но и в такой ситуации могут быть проблемы. К примеру, банк вправе отказать созаемщикам. Кредитную организацию может не устроить сумма дохода одного из должников, который впоследствии будет выступать самостоятельным обязанным лицом. Может случиться и так, что невозможен по техническим причинам. К примеру, она состоит из одной комнаты, и выделить долю нельзя. Тем не менее созаемщики могут оспорить решение кредитной структуры.

Альтернативный вариант

Как еще можно провести раздел имущества супругов? Квартира в ипотеке переоформляется на одного из них, а второй безвозмездно или за определенную сумму отказывается от прав на недвижимость. При этом первый принимает на себя обязательство продолжать погашать кредит. Если банк устроит платежеспособность созаемщика, последний может зарегистрировать переход права на себя в уполномоченном органе. Обычно банк берет комиссию за переоформление договора (0.5-1% от оставшейся задолженности).

Раздел квартиры по военной ипотеке

Процесс отличается тем, что обязательства по погашению задолженности возлагаются не на граждан, а на Минобороны. В качестве участника программы кредитования, равно как и собственника, выступает служащий вне зависимости от наличия у него семьи. В этой связи не требует участия жены/мужа. Последние не привлекаются и в других случаях. К примеру, при просрочке или иных нарушениях кредитного договора обязанность вернуть кредит возлагается только на служащего.

Фактический брак

Выше был рассмотрен раздел между супругами квартиры . Ипотека , между тем, может быть оформлена и сожителями - лицами, состоящими в "гражданском" браке. Как известно, на такие случаи положения СК не распространяются. Если при этом мужчина и женщина не заключали письменного соглашения, то с большой вероятностью квартира останется у того, на кого был выдан кредит. Разумеется, далеко не каждого это устроит, поскольку средства на погашение обязательства выделяли оба. В таких случаях придется доказывать совместное участие в выплатах. Для этого нужно предоставить документы, подтверждающие отчисления. Это могут быть квитанции, выписки со счета, чеки и пр. Аналогичным образом следует поступать и тогда, если есть желание доказать проведение совместного ремонта или приобретение дорогой бытовой техники. Целесообразно привлекать к делу квалифицированного юриста.

Кредит до брака

Как указано в СК, все, что нажито в период официально зарегистрированного супружества, является общим. Если что-то было приобретено до брака, то оно относится к личной собственности человека. Но семейное законодательство содержит ряд оговорок. В частности, в соответствии с нормами, бывший супруг вправе рассчитывать на долю квартиры, если выплаты по ипотеке осуществлялись совместно даже до регистрации отношений. Требования при этом может предъявить и неработающий гражданин. Доход одного супруга в такой ситуации будет считаться общим. Зачастую споры разрешаются в пользу нетрудоустроенного человека.

Жилье в новостройке

Ситуация с разделом квартир в строящихся домах довольно сложная. Согласно нормам, право собственности на жилплощадь можно оформить только после ввода в эксплуатацию сооружения. На практике возможны два варианта развития событий:

1. Если заемщик на этот момент расторгнет брак, то его обяжут выплатить компенсацию мужу/жене. При принятии такого решения суд учитывает факт совместной выплаты кредита. Однако большое значение в данной ситуации будет иметь и компетентность юриста.
2. Если заемщик состоит в браке до получения свидетельства, суд обяжет выделить долю квартиры до развода.

Если один из бывших созаемщиков уклоняется от выплат

Что делать в таком случае? В этой ситуации кредитная организация переоформляет договор на платежеспособного бывшего супруга. Со второго субъекта при этом снимаются все обязательства. Но взамен он лишается возможности требовать долю жилплощади. В некоторых случаях просрочка одного из созаемщиков может превышать 3 мес., но при этом он не желает отказываться от своих прав. В таких ситуациях решить проблему можно двумя способами:

1. Кредит погашает платежеспособный созаемщик.
2. Банк реализует недвижимость, а полученные средства направляются в счет выплаты.

Как правило, кредитная организация продает квартиру по сниженной цене, примерно равной основному долгу. Это существенно ускоряет процедуру.

Ипотека при расторжении брака с детьми

Законодательство предписывает при любых действиях, связанных с семейным имуществом, учитывать интересы несовершеннолетних. Руководствуясь этим правилом, инстанции, рассматривающие споры, принимают соответствующие решения. При разделе ипотечного жилья доля детей в любом случае будет оформлена на того супруга, с которым они остаются. Если будет принято решение продать жилье, а в ней прописан несовершеннолетний, его необходимо выписать в обязательном порядке. В противном случае ситуацией могут заинтересоваться органы попечительства и опеки.

Аренда залогового жилья

В некоторых случаях супруги принимают решение сдать ипотечную квартиру внаем. Стоит отметить, что такие действия неправомерны. Дело в том, что квартира заложена банку, соответственно, обременена. Если же ситуация критическая, и созаемщикам не хватает средств на погашение кредита, то, чтобы сдать жилплощадь в аренду, они должны получить согласие финансовой структуры.

Заключение

Расторжение брака достаточно часто сопровождается различными проблемами. В целом развод - не очень приятная процедура, поскольку касается не только личных отношений, но и имущественных интересов. Зачастую бывшие близкие люди становятся настоящими врагами. Понятно, что каждый хочет защитить себя. Граждане, оформляя ипотеку, как правило, не предполагают наличия каких-то сложностей в будущем. Однако в жизни может произойти все что угодно. Поэтому юристы рекомендуют обезопасить себя на будущее, заключив брачный контракт. Этот документ позволит избежать многих проблем, сэкономить нервы, деньги и время. Брачный контракт заверяется нотариусом, что придает ему юридическую силу. Если спор все же возникнет, и нужно будет регулировать его через суд, документ станет неопровержимым доказательством правоты.

Данные статистики говорят о том, что значительная часть браков в нашей стране распадается. Непростой бракоразводный процесс часто осложняется наличием кредитных обязательств или несовершеннолетних детей, а сочетание обоих факторов способно создать трудноразрешимую проблему. Как поделить квартиру в ипотеке при разводе с несовершеннолетними детьми – рекомендуется узнать заранее перед принятием окончательного решения о разрыве брачного союза, что поможет легче пережить непростого для семьи события.

Основные принципы расторжения брака

Ипотека при разводе супругов с детьми и раздел нажитого в брачном союзе имущества регулируются законодательными нормами. В законах четко определено понятие семьи, прописаны основные положения о правах и обязанностях супругов по отношению к обществу и собственным детям. Действие норм распространяется только на семейные союзы, официально узаконившие отношения и проживающие в браке. На «гражданский» союз, несмотря на их многочисленность в современном обществе, нормы семейного законодательства не действуют.

Развод, когда есть ипотека и несовершеннолетние дети, предполагает раздел не только материальных ценностей, но и имеющихся долгов. В части кредитных взаимоотношений такое правило значит, что в процессе прохождения официальной процедуры развода супругам необходимо урегулировать вопросы разделения ипотечных обязательств. Сегодня в рамках кредитного процесса действует правило, что при получении супругом статуса заемщика другой становится созаемщиком. При невозможности главного должника погашать ипотеку делать это будет обязана вторая половина. Существующее общепринятое правило действует при наличии следующих условий:

• займ был получен в зарегистрированном браке;
• имеется свидетельство о прохождении государственной регистрации союза;
• отсутствует брачное соглашение, содержащее особые условия.

Согласно общепринятым правилам, нажитые при проживании в браке материальные ценности относятся к категории совместно нажитого имущества и при разрыве официальных отношений делятся пополам. Правило действует и в отношении обязательств по кредиту. Что означает равное их деление и получение каждым супругом при разводе равного размера долгов. Принципиальной разницы того, на кого именно был оформлен договор займа, не существует. И в процессе деления действует принцип равного соотношения. Исключение составляет брачное соглашение, предусматривающий специфические условия.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть ребенок, зависит от совокупности жизненных обстоятельств. На практике при проживании в семье детей, не достигших возраста совершеннолетия, суд часто выносит иное решение, и преимущество может получить лицо, с которым в будущем будут жить дети. Задолженность по ипотеке может оплачиваться супругами в равных соотношениях или пропорциях, определенных судебным решением.

При выделении права собственности учитываются интересы детей, поэтому воспитывающий их родитель на практике чаще получает большую долю.

Наличие статуса созаемщика: какие варианты существуют?

Данные статистики говорят о том, что в преобладающем большинстве в процессе кредитования предусмотрено участие супруга как созаемщика. Для граждан это означает, что при разводе они должны иметь согласованное решение о том, как быть с ипотекой при разводе, если есть дети, и с кем будет организовано их проживание после расторжения союза.

Прийти к взаимному решению лучше до расторжения союза, так как отсутствие мирного разрешения проблемы в дальнейшем может привести к возникновению просрочек и начислению штрафов. Опасность заключается не только в росте кредитного долга, при нескольких просрочках и нарушении пунктов заключенного договора банк вправе подать иск в суд о наложении ареста на залог и дальнейшей его реализации. Для супругов это станет печальным вариантом развития ситуации, итогом которой может стать потеря жилья.

Решение мирного характера и урегулирование того, как разделить ипотеку при разводе, если есть дети, предполагает несколько вариантов. После расторжения отношений может быть принято одно из следующих соглашений:

1. равное распределение кредитных обязанностей в течение действия кредитного договора;
2. отказ одного супруга, передача обязанностей в погашении займа и дальнейших прав владения ипотечным имуществом после погашения кредита;
3. получение согласия кредитной организации на реализацию квартиры с целью ее продажи и погашения за счет вырученных средств задолженности по кредиту, деление остатка;
4. полное выплата по займу, реализация жилья и деление полученных от сделки средств согласно достигнутым договоренностям.

При принятии решения о разделении ипотеки важно учитывать то, что последний вариант для семьи с детьми является самым простым, но на практике трудно достижимым. Такая ситуация связана с тем, что свободных средств для возможности моментального погашения займа найти не представляется возможным.

Деление обязательств по кредиту часто вызывает сопротивление со стороны кредитной организации, так как для банка наличие созаемщика является более предпочтительным вариантом по сравнению с ситуацией с 2 основными заемщиками. При невозможности должника выплачивать займ, обязанности по его выплате возлагаются на созаемщика. При делении кредитных обязанностей бывшие супруги отвечают только по своим долгам.

Ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества и наложенное на него на время действия кредитного соглашения обременение. Для участников кредитного процесса это означает невозможность продажи его без согласования с банком. Основная сложность заключается в том, что получить такое одобрение от кредитной организации довольно сложно, а попытка найти покупателя на ипотечную квартиру затруднительна. Повысить шансы на продажу заложенного имущества можно, только существенно снизив рыночную стоимость жилья.

Особенности деления обязательств

Общепринятое правило равного деления нажитого в браке часто меняется при рождении детей. Суд определяет какая доля должна принадлежать супругам с учетом факта того, с кем после расторжения брака останутся проживать несовершеннолетние дети. При этом размер доли напрямую зависит от количества несовершеннолетних детей.

Ситуация учета прав детей действует безоговорочно только в ситуации, когда ипотека была оформлена в браке. В иной ситуации возникают сложности и без судебных разбирательств добиться иного исхода развития событий с высокой долей вероятности не получится. Возможны следующие жизненные ситуации:

• кредит оформлен до получения брачного свидетельства, но средства на ее погашение направлялись из бюджета семьи;
• оформление кредита прошло в совместном проживании без заключения брака.

Рассчитывать на удачное решение проблемы в таких обстоятельствах сложно и выиграть дело представляется возможным только при наличии веской доказательной базы, наглядно демонстрирующей то, что в ежемесячных выплатах по кредиту участвовал не только главный заемщик, но и иное лицо в виде бывшего супруга. Помочь в этом могут чеки, квитанции, выписки с расчетного счета, доказательства об отсутствии в этот период источника дохода у физического лица. Специалисты советуют в сложных ситуациях обращаться к помощи юристов, практикующихся на бракоразводных процессах.

Наличие в семье несовершеннолетних детей требует привлечения органов опеки, которые контролируют соблюдение их прав. Если после проведения процедуры раздела малыши будут обязаны переехать в место проживания с более плохими условиями, то суд вправе дать право единоличного пользования квартирой супругом и детьми, проживающие с этим лицом. В этом случае второму родителю будет положена компенсация в размере принадлежащей ему доли.

Важные моменты развода

Сегодня на рынке ипотечного кредитования присутствует множество банковских продуктов, при помощи которых имеется возможность получения кредитных средств для приобретения собственного жилья. При наличии маленьких детей и заключении кредитного договора важно понимать особенности кредитования в рамках отдельных программ.

Военная ипотека

Нормы семейного законодательства в виде равного получения прав и обязанностей между супругами не распространяются на случаи, когда кредит оформляется по программе для военных. Для участия в них контрактник получает статус участника НИС и на его личный накопительный счет регулярно поступают средства из государственного бюджета. По истечении определенного законодательством срока военнослужащий имеет право направить их на погашение займа.

Важно понимать, что владельцем ипотечного жилья является только военнослужащий. Дети и супруга не вправе претендовать на недвижимость, если она была приобретена в рамках программы для военных и полностью оплачена за счет накопительного счета. Для семьи и детей при разводе это означает, что они в дальнейшем не должны погашать займ, но и собственником ипотечной недвижимости стать не смогут.

На практике складывается ситуация, при которой средств государственной поддержки оказывается недостаточно для приобретения желаемого вида жилья, и семья с детьми вынуждена после оформления кредита погашать его с привлечением собственных средств. В такой ситуации военнослужащий будет обязан выплатить компенсацию в размере суммы, превышающей размер целевого финансирования.

Невозможность военнослужащего выполнить ипотечные обязательства будет означать, что ответственность несет только он. В такой ситуации вторая половина после развода не будет иметь отношения к кредитным обязательствам по его погашению.

Приобретение жилья в новостройке

Процесс кредитования жилья в новостройках имеет ряд особенностей. При разводе важное значение имеет момент возникновения права собственности. Согласно действующим нормам, заемщик становится хозяином недвижимости только после сдачи объекта в промышленную эксплуатацию. С учетом такой особенности при разводе существует два варианта:

• в период сдачи объекта супруги находились в браке, что означает равные права и обязанности супругов раздел будет происходить по правилу равного деления;
• ввод в эксплуатации произошел после получения свидетельства о разводе, в ходе судебного разбирательства будет определен размер компенсационных выплат одного из супругов.

Материнский капитал

Сегодня часто в рамках процесса кредитования супруги привлекают средства материнского капитала, представляющего собой один из вариантов получения государственной поддержки для решения жилищного вопроса многодетными семьями. Она выражается в получении фиксированного объема средств, на которые семья может рассчитывать после рождения второго ребенка.

Средства капитала можно потратить на оплату первого взноса по ипотеке, выплату процентов или погашение основной суммы долга. Именно такую возможность в большинстве случаев используют российские семьи. Оплата начисленных пеней и штрафов за допущенные при погашении займа просрочки действующим законодательством сегодня запрещена.

После развода право на возврат потраченных сумм владелица не имеет. После расторжения брачного союза кредитные обязательства могут делиться:

• в равных пропорциях;
• на основании долей, определенных решением суда;
• по достигнутому взаимному соглашению.

Женщина в декрете часто не работает и основным источником дохода является зарплата мужа, при расторжении союза она получает равные обязанности в дальнейшем погашении займа и определенной доли ипотечного имущества. При использовании средств материнского капитала обязательным условием является выделение доли на каждого члена семьи, то есть несовершеннолетние дети также становятся владельцами жилья.

Как упростить процедуру развода при ипотеке?

Кредитные организации отрицательно относятся к изменению содержания ипотечного соглашения, поэтому даже соглашение супругов о согласии раздела ипотеки часто не является гарантом того, что банк пойдет на перезаключение договора. Для исключения такой ситуации юристы советуют подавать иск в суд и не упоминать при этом о наличии совместно приобретенных долговых обязательств. В этом случае суд руководствуется нормами семейного законодательства и получение согласия на раздел прав и обязанностей от кредитора не считается обязательным.

Последовательность действий при разводе и наличии ипотеки:

1. оформление и подача одним из супругов иска с требованием провести раздел общего имущества;
2. прохождение в реестре переоформления прав собственности;
3. обращение в банк и предоставление решения суда;
4. прохождение процедуры переоформления кредитного соглашения.

Процедура расторжения брачных отношений с несовершеннолетними детьми способна быть длительной по времени. В ряде случаев суд вправе принять решение и отложить момент разрыва отношений, при наличии сомнений в правильности принятого супругами решения. В связи с такими моментами желательно урегулировать вопрос о выплатах по займу.

При расторжении брака потребуются следующие документы:

• паспорта супругов;
• документы на ипотечную недвижимость и иные правоустанавливающие бумаги;
• выписка из органа государственной регистрации о наличии обременения;
• кредитный договор;
• документы на детей;
• справка о сумме кредитной задолженности.

На любом из этапов бракоразводного процесса возможно заключение взаимного соглашения и достижение договоренностей, которые определяются супругами самостоятельно.

Заключение

Что делать с ипотекой при разводе супругов, если есть дети, зависит от ряда обстоятельств. Согласно общепринятым нормам, совместно нажитое имущество и долговые обязательства подлежат делению между супругами в равных пропорциях. Наличие несовершеннолетних детей меняет правила раздела и суд может определить иные условия, касающиеся ипотечных обязательств и прав владения жильем. Нормы семейного права распространяются только на официально зарегистрированные браки, но при наличии достаточных оснований возможно получить право во владении ипотечным имуществом при нахождении в «гражданском» браке. Итоговый результат раздела имущества часто зависит от того, привлекались ли к процессу кредитования средства целевого использования.

Регистрация брака означает, что сложилась полноценная семья, разделяющая поровну всю ответственность, в том числе по ипотечному кредиту. Покупая квартиру в ипотеку можно оформить ее на одного супруга, либо . Мы подробно рассмотрим первый вариант, в котором есть основной заемщик и созаемщик.

При определении максимальной суммы кредита автоматически учитываются доходы второго супруга. Также семья может привлечь третьих лиц — родителей, других родственников, коллег и друзей, но не более двух-трех человек. Именно они и являются созаемщиками — полноправными участниками ипотеки наравне с основным кредитополучателем.

Независимо от того, кто является владельцем приобретенной квартиры, она по праву принадлежит обоим супругам, следовательно, все тяготы по погашению кредита придется нести вместе. Но это не означает, что после развода нужно выплачивать долг за или . Кредит, как и квартира, делится пополам. Именно с этой доли, но не более того, банк вправе требовать с вас деньги.

Выход из созаемщиков

Обязанности созаемщика по договора ипотеки:

• Своевременно обеспечивать платежи банку;
• Нести ответственность за просрочку долга по ипотеке.

Данные обременения наступают только в случае, когда основной должник не может продолжать вносить денежные средства. Отказ заемщика оплачивать ипотеку после развода такой причиной не является. Чтобы обезопасить себя от рискованной сделки можно оформить страховую защиту.

Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода можно несколькими способами:

• Согласно договору ипотечного кредитования;
• По условиям брачного контракта;
• Переоформив жилищный кредит;
• Через суд.

С помощью договора

Права на квартиру или обязанность выплачивать кредит в случае развода могут быть прописаны в договоре с банком. Если имеется такой пункт, то после необходимо уведомить кредитора и внести изменения в бумаги.

С помощью брачного контракта

Ситуация выхода из созаемщиков иногда предусмотрена брачным контрактом. На его основании можно без проблем снять с себя обременение после официального расторжения брака.

Переоформление ипотеки

Некоторые банки идут навстречу и изменяют условия ипотечного договора. Для этого необходимо обратиться в офис кредитора с соответствующим заявлением. Банку дается десять дней на принятие решения. При отказе можно обратиться в суд.

Судебный порядок

Через суд решаются спорные ситуации, когда банк недобросовестно исполняет условия контракта, либо заемщик накопил внушительный долг.

Спорные вопросы и их решение

Ситуации, когда созаемщик ипотеки после развода не платит банку, довольно распространены и небезосновательны. Чтобы избежать конфликтов, следуйте следующим советам:

• Выясните претензии каждого на квартиру (если вторая сторона не претендует на часть имущества, нужно переоформить ипотечный договор на одного человека);
• Если вы решили, что будете платить совместно — оформите соглашение и заверьте его у нотариуса;
• В случае полного отказа от обремененной недвижимости обоими супругами — обратитесь банк, который продаст ее на торгах, а положенная компенсация разделится пополам;
• Можно досрочно выплатить ипотеку и продать квартиру.

Посмотреть полезное видео

Привлечение третьих лиц

Чтобы повысить шансы на выход из созаемщиков, можно предложить альтернативу — поменять лицо ответственное за выплаты. Например, в Сбербанке требования к этому человеку следующие:

• Возраст более 21 года;
• Постоянное место работы (не менее 6-ти месяцев);
• Прописка в регионе, в котором выдавался займ.

Отказ от ипотеки

Если муж или жена, которые являются созаемщиками, после развода отказываются платить ипотеку, то возможны следующие варианты:

• Платежи по договору раздельные, следовательно, каждый несет ответственность за свою долю долга;
• Платежи совместные и придется выплачивать долги второго супруга;
• Имеется официальное соглашение.

Созаемщик имеет право переоформить ипотеку на себя после развода, если основной собственник откажется от кредитных обязательств и не будет претендовать на квартиру.

Можно отказаться от поручительства по ипотеке после развода в следующих случаях:

• Закрытие долга по кредиту;
• Были внесены изменения в договор без согласия поручителя;
• При переводе долга на другое лицо;
• По истечении срока поручительства;
• В случае, если кредиторы в течение двух лет не имели исков к поручителю.

Для досрочного прекращения обязательств необходимо обратиться в банк с заявлением о пересмотре договора. Если кредитор откажется внести изменения — защищать свои права придется через суд.

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

• Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
• Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
• Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
• В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе .

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе :

1. Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
2. Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
3. Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

• Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
• Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
• При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
• Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
• Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
• В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

• жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
• совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
• при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

• продолжать платить по кредиту;
• найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
• продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

• согласиться на продажу ипотечной квартиры;
• потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
• обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе . По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).