Комментарии к 214 фз с изменениями. Как определяется цена квартиры в ДДУ

С нового года с 01.01.2017 г. вступят в силу изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214-фз).

Вкратце остановлюсь на основных изменениях, которые коснутся граждан — дольщиков.

Что хорошего в новом законе о долевом участии для граждан?

Новые требования для уставного (складочного) капитала застройщика ч. 2 ст. 3 214-фз. Требования к уставному капиталу вводятся на дату направления проектной декларации в орган исполнительной власти, то есть до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 19 214-фз). Соответственно, строящиеся объекты не подпадают под требования об увеличении уставного капитала, а вот новые объекты, должны быть обеспечены увеличенным уставным капиталом застройщика.

Размеры уставного фонда зависят от суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Размеры уставного капитала застройщика

• 2 500 000 руб. при площади не более 1 500 кв.м;
• 4 000 000 руб. при площади не более 2 500 кв.м;
• 10 000 000 руб. при площади не более 10 000 кв.м;
• 40 000 000 руб. при площади не более 25 000 кв.м;
• 80 000 000 руб. при площади не более 50 000 кв.м;
• 150 000 000 руб. при площади не более 100 000 кв.м;
• 400 000 000 руб. при площади не более 250 000 кв.м;
• 800 000 000 руб. при площади не более 500 000 кв.м;
• 1 000 000 000 руб. при площади более 500 000 кв.м.

Теперь фирма-прокладка с уставником 10 000 руб. не сможет строить дома, наконец-то, браво! Для предпринимателя усложнится доступ на рынок строительства жилья, но при желании все возможно. С ростом уставного капитала, возрастают возможности граждан получить свои деньги за счет активов застройщика, если у него не пойдет бизнес. А так же личная ответственность учредителей юридического лица — застройщика равна размеру уставного капитала.

Законом вводятся еще дополнительные требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
• в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
• в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
• в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
• у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за последний отчетный период. Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято;
• у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.

Что касается процедур ликвидации и банкротства, это правильные изменения, застройщик, который ликвидируется не должен продавать «воздух» дольщикам.
Реестры недобросовестных поставщиков и недоимки по налогам, это страховка для государства и одновременно задел для коррупционной и иной недобросовестной составляющей строительного бизнеса и власти.
Судимости у директора и бухгалтера застройщика не должно быть, это плюс. Не должны уголовники заниматься рискованным бизнесом, связанным с личными сбережениями граждан.

Введена новая статья о раскрытии информации строительной фирмы 3.1 в 214-фз

У застройщика должен быть сайт, который принадлежит ему (доменное имя), на котором размещается информация об объектах. Это скорее констатация факта, все застройщики уже имеют сайты, где все размещают и рекламируют квартиры.

Требования к договору о долевом участии расширены ст. 4, 5 в 214-фз

• Должен быть подробный план объекта с площадью и расположением. Это плюс, для того что бы исключить недобросовестность строителей, которые продают одно, а потом «втюхивают» другое потребителям.
• Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства (ст. 5 214-фз).
• Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Это гарантия регистрации прав дольщика.

За не устранение недоделок введена неустойка по закону о защите прав потребителей в размере 1%

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Ведено новое основание для расторжения договора долевого участия ст. 9 в 214-фз

Фото: Алексей Александронок, из личных архивов спикеров

Закон «Об участии в долевом строительстве…» на втором десятке своей жизни обрел тринадцатую редакцию, которая вступит в силу с 1 января 2017 года. Пакет поправок выглядит грозно, но, похоже, кардинально не изменит ситуацию на первичном рынке жилья.

Федеральный закон № 304, подписанный Президентом 3 июля, называется «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Восемь пунктов

Легендарный ФЗ-214 родился в декабре 2004-го и имел своей целью положить конец такому неприглядному явлению наших дней, как обманутые дольщики. На этот раз в закон внесены восемь основных новаций.

Во-первых, речь идет о создании единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. На стадии законопроекта говорилось о том, что некий федеральный орган будет по неким критериям оценивать застройщиков по балльной системе, определяя таким образом надежность каждого. В итоговом тексте закона о системе баллов ничего не говорится, так что остается ждать правительственного постановления, чтобы оценить эффективность этой меры.

Во-вторых, застройщикам, как и раньше, вменяется в обязанность размещать проектную декларацию в интернете, однако состав обязательной информации несколько расширяется. При этом особо говорится об ответственности застройщика за то, чтобы информация эта была актуальной.

В-третьих, положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

В-четвертых, привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.

В-пятых, вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры. А до того - милости просим, проектное финансирование.

В-шестых, создается (или, как деликатно прописано в законе, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер определяется тоже очень деликатно: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Суммы же набежать должны немалые - где-то 30-35 млрд руб. Все это добро будет храниться в каком-то банке. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана.

В-седьмых - уже совсем мелочь по сравнению с фондом - уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.

И, наконец, в-восьмых, технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации ДДУ и договора об уступке прав требования.

Мотивация и аргументация

Как это все будет работать на практике, пока мало кто себе представляет. Но складывается впечатление, что законодатель по-прежнему не понимает или не хочет понимать саму природу долевого строительства. А против природы, как известно, не пойдешь. Ведь очевидно же, что долевое строительство для застройщика - это способ получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского). А для дольщика - купить дешевле, ибо те же банковские проценты оттянут в итоге его карман.

Отсюда неизбежно вытекает, что все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, будут оплачены именно дольщиком.

И остаются в итоге одни лозунги «Долевое строительство не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками», «Добросовестные застройщики только выиграют», «Удорожания жилья не произойдет» и т. д.

Компенсационный фонд - штука, безусловно, хорошая. Правда, перед этим так же бодро вносили поправки по поводу страхования ответственности застройщиков. Ведь и страхование - вещь замечательная. Но сегодня с самых высоких трибун говорят, что эта идея себя не оправдала, и взамен предлагают новую. А вдруг в этот раз получится?

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:

Вспомним, ради какой цели принимался в 2004 году этот закон и что мы имеем сейчас. Да, от двойных продаж ФЗ-214 защищает. И об этом все специалисты говорили сразу. Но главное - чтобы человек не оставался и без денег, и без квартиры - эта задача не достигается. В моем понимании, и последние новации не дают никаких гарантий. Возможно, когда появится положение о компенсационном фонде, будет прозрачный и ясный механизм действий дольщика в случае если он не получил квартиру по каким бы то ни было причинам - вот тогда можно будет говорить, что закон достиг цели, для которой он и был написан.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI):

Среди новшеств ФЗ-214 - требования, предъявляемые к застройщикам в части раскрытия информации, условий привлечения денежных средств дольщиков и т. д. Однако вряд ли поправки существенно меняют правила игры для застройщиков - скорее вводятся дополнительные административные ограничения деятельности, представляющиеся малоэффективными с точки зрения защиты прав участников долевого строительства, как предполагаемой цели нововведений.
Добросовестные компании-застройщики как соблюдали ранее установленные процедуры, так и продолжат соблюдать, уже в расширенном объеме, хотя и вынуждены будут нести дополнительные издержки. Что касается недобросовестных компаний, то защитить от них дольщиков в полной мере закон по-прежнему будет не в состоянии.
Участники долевого строительства, так же как и контролирующие органы, сегодня, по действующему законодательству, имеют доступ к более чем достаточному объему информации о застройщике, его деятельности, объекте строительства. Увеличение этого объема и частоты отчетности не имеет самостоятельной ценности. Более того, потребует как от контролирующего органа, так и от потенциального покупателя наличия дополнительных ресурсов и специальных знаний в отдельных вопросах проектирования и строительства, экономики и финансов, риск-менеджмента и т. д. В противном случае такая информация окажется бесполезна - она никоим образом не защитит дольщиков на будущее.
Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, более эффективной могла бы стать превентивная работа государства, направленная на работу с гражданами - потенциальными участниками долевого строительства. Необходимо повышать их осознанность и ответственность за собственные решения при выборе застройщика и объекта. Понимание определенных рисков должно преобладать над желанием приобрести квартиру по минимальной цене.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:

Для защиты прав дольщиков изменения должны быть более комплексными. Во-первых, в момент строительства земля не работает: как только в проекте появляется первый дольщик, стоимость земли как банковского залога равна нулю. Надлежащее оформление земельного участка способно исключить часть рисков и определить ликвидность самого объекта. Ведь в процессе строительства произведенные затраты увеличивают и стоимость самого объекта. Стоимость незавершенного строительства можно оценивать в текущем моменте. Например, раз в квартал. И это будет объективным показателем того, что деньги пошли на стройку. Во-вторых, активы должны превалировать над пассивами. Если большая часть квартир продана, а дом построен наполовину, объект можно считать проблемным.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Сергей Федоров, генеральный директор компании «Терра Инкогнита»:

Если говорить о едином реестре застройщиков, то это должен быть огромный массив данных, в котором рядовому потребителю что-то найти будет сложно, он ничего не добавит к существующим механизмам членства в СРО, лицензирования и разрешения на строительство.
Увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений некорректно, поскольку застройщик строит не на собственные, а на кредитные деньги, средства дольщиков переводятся на счет банка, застройщик застрахован и т. п. Это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, в конечном счете, увеличению цены продажи для конечного покупателя.
Компенсационный фонд - это положительный факт для дольщика, но также дополнительная финансовая нагрузка на застройщика, и она тоже приведет к росту цен.

Изменения в 214-й закон давно назрели, однако плюсы от поправок для покупателей могут стать ударом по застройщикам. Кроме того, все отчетливее на рынке вырисовывается новый интересант - банковский сектор, который сможет серьезно влиять на положение дел. Роста же цен на 20% ожидать не стоит - жилье подорожает максимум на 10%.

Летом были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), новая редакция вступит в силу 1 января 2017 г., за исключением части норм. Теперь появляются дополнительные требования к строительным компаниям. Власти Московской области предложили установить минимальную сумму собственного капитала застройщика, чтобы убрать компании, которые аккумулируют средства дольщиков. Многие эксперты считают, что изменения могут ударить по покупателю, так как затраты на строительство вырастут. Издание «Ведомости» привело данные ряда специалистов, которые прогнозируют рост цен до 20%.

Насколько оправдан данный прогноз? Что даст новый закон? Комфортно ли сейчас работать застройщикам? Вырастут ли цены? Разбираемся с экспертами.

Изменения давно назрели

Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», г. Павловский Поса д , напоминает, что основным катализатором процесса стало Подмосковье, где расположено много проблемных объектов:

Позиция государства в вопросах ужесточения политики в строительной отрасли понятна и ожидаема. Неудивительно, что в роли инициатора изменений в регулировании первичного рынка недвижимости выступают подмосковные власти. Все мы помним, что еще не так давно в Московской области остро стояла проблема обманутых дольщиков. Во многом ее удалось решить, но проблемных объектов или долгостроя на рынке еще достаточно.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает о нововведениях, обращая внимание на то, что специальный «компенсационный фонд», куда пойдут деньги застройщиков, не будет работать аналогично механизму страхования:

Изменения в закон о долевом строительстве предполагают целый ряд реформ, направленных на усиление контроля за деятельностью застройщиков и защиту прав дольщиков. В их числе требования к уставному капиталу, повышение открытости компаний, работающих в данной сфере, создание компенсационного фонда, наполняемого за счет средств застройщиков. Как отмечают представители власти, последний инструмент не будет дублировать функции механизма страхования. Те застройщики, которые зарегистрировали первый ДДУ в январе 2017 года, будут работать через фонд. Если до этого момента проект уже был застрахован, то для застройщика ничего не изменится.

Единственный плюс для дольщиков обернется минусом для застройщиков

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис » , считает, что механизм запрета на использование финансовых средств от проекта до его финиша принесет серьезный вред небольшим строительным компаниям. А вот норма, касающаяся уставного капитала, как раз не станет помехой для нормальной работы:

Изо всех изменений в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2017 года, действенным для дольщиков будет лишь один пункт, касающийся запрета использования привлеченных застройщиком средств до окончания строительства. Как раз именно этот пункт и создаст основную головную боль для застройщиков, которые строят на заемные средства. Поэтому очевидно, что таким застройщикам в большинстве своем придется уйти с рынка первичной недвижимости, что приведет к укрупнению его игроков. При этом изначально на рынок не смогут выйти застройщики без наличия собственных средств. Сейчас же примеров, когда дом начинают строить в расчете исключительно на привлеченные от дольщиков средства, множество. По моим оценкам, сегодня начинать строительство дома, имея менее 40% от его стоимости, - огромный риск.

Что же касается изменений в отношении уставного капитала в размере не менее 4% от стоимости объекта или взноса в коллективный фонд до 1%, то эти суммы не существенны для застройщика и никак не смогут повлиять на стоимость жилья, - продолжает эксперт. - Поэтому от изменений в законе о долевом строительстве я не ожидаю существенных изменений в стоимости жилья на первичном рынке. А вот то, что с рынка будут «вымыты» многочисленные небольшие строительные компании, которые сегодня изо всех сил стараются продавать жилье по приемлемым ценам – это факт. Видимо, в этом и состоит основная цель всех перемен, потому что контролировать крупных игроков рынка проще, чем сотни и тем более тысячи мелких строительных компаний.

В работу включаются банки со своими финансовыми интересами

Напомним, в процесс теперь будут включаться банки, где на эскроу-счетах будут аккумулироваться получаемые застройщиками деньги. Привлечение больших денежных средств на свои счета, разумеется, выгодно таким игрокам. Татьяна Подкидышева:

Большие опасения вызывает механизм эскроу-счетов, через которые застройщики должны будут получать средства со стороны дольщиков. Заметим, что деньги покупателей представляют собой ключевой источник финансирования, а бенефециаром данной схемы является банк, имеющий свой коммерческий интерес на этом этапе. Также нужно учесть тот момент, что банки на протяжении последних лет превратились в игроков рынка недвижимости. В случае недостаточной проработки инструмента могут возникнуть риски по созданию неоднородной конкурентной среды для застройщиков и повышению стоимости реализации новостроек.

Строить в Москве и в провинции - две большие разницы

Илья Степанищев считает, что от нововведений выиграют московские застройщики, провинциальным небольшим компаниям уже сейчас живется тяжело. В столице же прибыль строителей может быть на 50% больше:

Я часто встречаюсь с застройщиками, которые работают на территории Электростали и Павлово-Посадского района. Многие из них говорят, что уже сегодня работают на грани рентабельности и для того, чтобы получить хоть какую-то прибыль, которую в дальнейшем можно было бы пустить на развитие, им теперь не выгодно браться за строительство одного жилого дома, а необходимо как минимум начинать работу на двух стройплощадках одновременно.

Конечно, построить многоэтажку в среднем Подмосковье и в черте Москвы - это две большие разницы, но в данном случае, по сути, стоимость такого объекта будет практически одинакова. Но при этом подмосковный застройщик будет продавать квадратный метр, к примеру, по 50 тыс. руб., а столичный – более чем за 100 тыс. руб. И это с лихвой покроет разницу в зарплатах строителям, которых в Москве больше, чем в Подмосковье, и разницу в цене земельного участка под дом. Вот и получается, что у столичных застройщиков из-за большей прибыли возможностей для маневров больше. Они-то переживут все нововведения, а подмосковные власти, если и дальше будут вносить новые инициативы в отрасли регулирования первичного рынка недвижимости, возможно, и защитят дольщиков, но при этом «убьют» на рынке все небольшие компании, даже если они работают честно, - сетует эксперт.

Увеличение цен на 20% приведет к коллапсу на рынке

Сергей Власенко не прогнозирует сильного скачка цен на рынке. Эксперт считает, что массовый покупатель тратит сейчас максимум, кроме того, ни один застройщик на рынке Подмосковья не работает сейчас без скидок - вряд ли в этой ситуации возможен рост цен:

В нынешней экономической ситуации ни государство со своими инициативами по регулированию рынка, ни застройщики, которые, может быть, и хотели бы поднять цены в связи с растущей стоимостью стройматериалов, не смогут повлиять на то, чтобы цена квадратного метра выросла более чем на 10%. Все, что выше, приведет к остановке продаж, а увеличение цены на 20% и вовсе приведет к коллапсу на рынке первичного жилья.

Кто сегодня покупатель квартир в новостройке? Это люди, которые из последних сил пытаются улучшить свои жилищные условия и при этом продают свою старую квартиру и хотят с помощью ипотеки с господдержкой «зацепиться» за нужный объект в сегменте эконом-класса, - рассказывает эксперт. - Смогут ли они позволить себе покупку нового жилья при серьезном росте цен за «квадрат»? Конечно же, нет. Поэтому сегодня ничего не сможет привести к удорожанию первичного жилья, а все издержки от нововведений на рынке «первички» девелоперы и застройщики будут вынуждены брать на себя, так как не получится переложить их на покупателей, у которых и без того денег в обрез, в полном объеме.

Сегодня нам, риэлторам, приходится убеждать застройщиков, особенно это касается тех, которые впервые приходят на тот или иной локальный рынок Подмосковья и не знают его специфики, начинать старт продаж с дисконтом в 10-15% от среднерыночной стоимости квадратного метра. Тот застройщик, который «снижается» всего лишь на 5%, получает проблемы с реализацией объектов, а те, кто соглашаются с нашими доводами, получают отличные продажи на старте, компенсируя свои издержки в дальнейшем регулярным, но небольшим подъемом стоимости, - подытоживает Власенко.

Нельзя исключать подорожание жилья на 5-10%

Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Василий Фетисов считает, что резкое повышение цен будет способствовать резкому падению продаж - это не выгодно всем застройщикам. Реально стоит ожидать роста цен до 10%:

В последние годы на рынке недвижимости наблюдается игра между спросом и предложением. С одной стороны, есть «сжавшийся» платежеспособный спрос, с другой - себестоимость строительства, которая давит на цены снизу. В 2015-16 годах эта себестоимость увеличивалась по всей стране. Логично предположить, что как только спрос позволит, цены на недвижимость поднимутся. Возможно, это произойдет уже в следующем году.

Рост на 20% представляется маловероятным, потому что такое серьезное повышение сразу приведет к резкому падению продаж, - продолжает Фетисов. - Девелоперы и застройщики в этом абсолютно не заинтересованы. Стоит отметить, что в последние годы цены на жилье были ниже инфляции, которая составляла 12,9% в 2015 г. В этом году Минэконом и ЦБ планируют выйти на уровень 6,5%. В сумме это почти те же 20%, про которые сейчас говорит общественность. Строительный рынок за один год эту «фору» не отыграет. Поэтому я бы говорил о возможном удорожании жилья на 5-10%.

Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?

Недострой большой и маленький

«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г.

Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.

Контрольные изменения

Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Кто такие обманутые дольщики

Обманутыми дольщиками Минстрой признает лишь тех участников долевого строительства, перед которыми застройщик не выполняет обязательства по договору долевого участия дольше девяти месяцев и при этом не увеличивает инвестиции в строительство дома более двух отчетных периодов подряд. Вдобавок у застройщика нет правопреемника по строительству объекта и его обязательства перед дольщиком не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Но в ряде случаев наличие договора долевого участия в строительстве не защищает покупателя. Обманутыми дольщики не признаются в следующих случаях: – в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
– дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду застройщиком;
– дом строится на участке, где не допускается такое строительство;
– дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований и т. д.

Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.

В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.

«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.

Один дом – один застройщик

Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.

В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

Начинаем на свои

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.

У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».

Новички могут не беспокоиться

В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.

Дольщикам помогут землей

«Проблеме почти 20 лет, и обманутые дольщики продолжают появляться», – говорит представитель инициативной группы дольщиков Самары Тамара Матузкова. В новой редакции закона о долевом строительстве предусмотрено создание компенсационного фонда. Это поможет защитить права новых дольщиков, а как быть со старыми, спрашивает она. Ведь для них власти не предложили никакого рецепта. Представитель Минстроя с этим не согласен: «Все регионы с обманутыми дольщиками представили в Минстрой России графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения. Каждый квартал Минстрой проверяет, как эти графики выполняются, а также помогает регионам предоставлением свободной земли, которую смогут использовать застройщики, инвестирующие средства в достройку проблемных домов.

Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».

Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.

Где взять деньги

По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.

Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.

«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.

Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.

«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.

Чему поможет закон

Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.

«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.

С 1 июля этого года вступают в силу новые поправки к закону 214-ФЗ, которые призваны обеспечить дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Давайте разберемся, что и как поменяется в сфере долевого строительства уже в следующем месяце.

Новые требования к уставному капиталу

Основное изменение касается требований к уставному капиталу компании-застройщика – теперь его минимальный размер должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых девелопер планирует вести работы.

То есть если застройщик собирается возводить дом площадью 25 тысяч квадратных метров, его уставной капитал должен быть не менее 40 миллионов рублей. В противном случае он просто не получит заключение о соответствии на объект. Контролирующие органы, которые выдают такое заключение, будут сравнивать суммы площадей и размеры уставного капитала.

Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставной фонд – иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.

Практически все столичные девелоперы уже привели свои показатели в соответствие с требованиями закона (имеют либо достаточный собственный капитал, либо договор поручительства). Все изменения, связанные с капиталом и объемами строительства, будет отслеживать Москомстройинвест.

Но что касается страны в целом, то по данным на конец мая, у большинства застройщиков (примерно у 85% компаний) уставной капитал не соответствовал будущим требованиям. Если ситуация не изменится к 1 июля, то этим компаниям не позволят начинать новые стройки (хотя достраивать начатые дома они смогут).

Впрочем, это не означает, что со следующего месяца строительство новых домов практически встанет. Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.

Здесь есть несколько нюансов, которые важно знать дольщикам.

Во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях.

Во-вторых, срок поручительства должен распространяться на период как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.

В-третьих, при расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика, причем не позднее чем за месяц до даты расторжения.

Эскроу-счета

Еще одна новая гарантия для дольщиков – это возможность использования эскроу-счетов. Эскроу – это счет, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств.

Что это означает в долевом строительстве? Банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие – открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который купил квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.

Акт предоставляется в банк, а тот в течение 10 дней переводит деньги застройщику – так у девелопера есть дополнительный стимул завершить строительство и завершить его в срок, чтобы быстрее получить оплату за проданные квартиры.

Пункт об открытии счета в банке прописывается в ДДУ, то есть самому покупателю не нужно будет открывать счет. Как не нужно будет и закрывать его – после того, как застройщик получит эти средства, счет будет закрыт автоматически.

Надежность банка фактически гарантирует государство – право на открытие счетов эскроу имеют только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям специального постановления правительства РФ (№ 498 от 27.04.2017). Их список ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России.

Если же по каким-то причинам застройщик не завершил строительство, то дольщик просто получит у банка свои деньги обратно – их не придется “выбивать” через суды у строительной компании.

Если у банка появляются какие-то основания для того, чтобы дольщик в одностороннем порядке расторг ДДУ (требование к застройщику о досрочном возвращении кредита и т.д.), то он в течение 10 рабочих дней должен сообщить об этом дольщику.

Если дольщик решит продать еще не полученную квартиру по договору переуступки прав, все права и обязанности по договору эскроу-счета перейдут к новому дольщику.

Единый реестр застройщиков

Также поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков в сети Интернет, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Сайт Единого реестра уже действует – это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по ДДУ.

Помимо названия компании-застройщика, здесь указываются количество и площадь строящихся объектов, размеры уставного капитала, рейтинг фирмы, а также бренд, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.

Подводя итоги

Все эти нововведения направлены на то, чтобы дать дополнительные гарантии для дольщиков и повысить вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам.

У застройщиков же однозначного мнения об эффекте новых поправок еще нет – девелоперы ждут, чтобы увидеть их в действии. Многие полагают, что требование, связанное с размером уставного капитала, ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению рынка. А эскроу-счета могут оказаться невостребованными, по крайней мере, в ближайшее время, поскольку для застройщиков они предоставляют меньше плюсов, чем для дольщиков и банков.

К тому же все – и застройщики, и дольщики – ожидают еще одного большого изменения в законодательстве: появления Компенсационного фонда для защиты участников долевого строительства. Законопроект о нем Госдума уже рассмотрела в первом чтении, принять его окончательно планируется в июле. Поэтому как скажутся все эти новые поправки на рынке строительства недвижимости, покажет время.