Инвестиции в строительство. Выгодные инвестиции в строительство с минимальным риском

Есть разные типы объектов, в строительство которых можно вкладывать деньги. Здесь необходимо отметить, что инвестиции могут быть реальными, направленными на строительство с последующим использованием собственности по назначению, или же средствами коллективного инвестирования. К последним относятся преимущественно ПИФы, работающие в соответствующей области.

Сразу же определимся с типами объектов. По данному критерию инвестиции в строительство можно разделить на следующие категории:

• Строительство жилья;
• Строительство коммерческих и офисных объектов;
• Возведение коттеджных поселков и групп жилых объектов малоэтажного строительства;
• Возведение гостиничных и развлекательных комплексов;
• Промышленное строительство.

Деньги держателей малых капиталов чаще всего размещаются в гражданском непромышленном секторе строительства. Это связано с относительно низкой средневзвешенной стоимостью подобных объектов, по сравнению с промышленными.

Более крупный капитал размещается обычно в промышленном секторе, где, кроме необходимости соблюдать традиционные требования по возведению объектов, необходимо учитывать также и сугубо технологические факторы, сопровождающие будущее производство.

Чем строительство выгоднее покупки уже готового к эксплуатации объекта? Здесь во внимание нужно принимать реальную рыночную стоимость объекта, условия обладания правами на землю и другие характеристики объекта недвижимости. Стоимость покупки готового здания может быть очень высокой и зависит не только от фактической стоимости работы и материалов, но и от косвенных факторов, существенно изменяющих рыночную цену здания.

Наиболее важные факторы ценообразования:

• Качество и возраст объекта;
• Качество и состояние инженерных систем;
• Географическое расположение;
• Окружающая инфраструктура.

Пример 1. Есть два здания. Постройка А расположена в спальном районе города и построена в 90-х годах, нет доступа к проезжей части, состояние инженерных систем не проверялось. Постройка Б расположена в центре города, построена в 2000-х, оснащена подъездом и парковочной зоной, современными системами вентиляции и электроснабжения. Спрос на постройку Б будет несоизмеримо большим, по сравнению со спросом на постройку А, большее количество предложений повышает цену, даже если на строительство объекта А было потрачено больше материалов и человекочасов.

Инвестиции в строительство имеют намного больший шанс на получение приемлемой прибыли. Инвестор может использовать здание по своему усмотрению, расширить свое производство, сдать в аренду или продать. При этом стоимость строительства почти всегда будет ниже рыночной стоимости аналогичного объекта. Меньший объем изначальных инвестиций – больший показатель их возврата.

В нижеследующем примере мы будем использовать уже знакомую нам формулу вычисления ROI. При этом заметьте, что по оценке экспертов разница между стоимостью жилья на этапе ввода в эксплуатацию и в начале строительства составляет до 40 %. Оценить разницу между строительством коммерческих объектов и готовыми зданиями трудно из-за существенного влияния косвенных факторов на ценообразование.

Пример 2. Есть два дома. Дом А куплен на этапе ввода в эксплуатацию за 100 000$, в дом Б было инвестировано 60 000$ на начальных этапах строительства. Каким будет показатель ROI, если объект продан по возросшей цене в 120 000$ через 2 года и в течение этих двух лет регулярно сдавался в аренду с ежемесячной рентой в 1500$? Воспользовавшись формулой, увидим, что для дома А ROI составляет 0.56, а для дома Б – 0.93. Разница в прибыли пропорциональна разнице первоначальных вложений и составляет 39,7 %.

Исходя из примера, предложенного выше, можно предположить, что разница в ROI между готовыми объектами и строящимися объектами часто будет пропорциональна разнице между стоимостью соответствующих инвестиционных инициатив. Этим правилом можно руководствоваться, когда речь заходит идет об инвестиции в строительство жилья.

2 Contra инвестирования в строительство

Существует ряд очевидных и не столь очевидных недостатков данного типа инвестиций. Среди недостатков можно выделить:

• Прямая зависимость от человеческого фактора;
• Увеличение рисков пропорционально увеличению сроков строительства;
• Сложность оценки и прогнозирования рыночной стоимости объектов на этапе ввода в эксплуатацию;
• Невозможность легитимного противодействия снижению рыночной стоимости из-за действий конкурентов.

Остановимся подробно на каждом из недостатков. Начнем с того, что обоснование финансовых инвестиций в строительстве требует оценки рисков. Капитал, вложенный в возведение объекта недвижимости, подвержен не только стандартным рискам и ставкам дисконтирования. Традиционные риски увеличиваются из-за наличия вероятности критического влияния человеческого фактора на скорость и качество строительства. Конечно же, данным рискам подвержены любые реальные инвестиции, но данного риска нет при покупке уже готового здания.

С увеличением сроков сдачи здания в эксплуатацию повышается вероятность воздействия вышеупомянутого человеческого фактора. Каждая неделя просрочки может снизить финансовые показатели на незначительную, казалось сумму, скажем в 0,01 %. Такое изменение кажется микроскопическим, но в масштабе стоимости объекта и при наличии 10 таких просрочек эффект становится уже более ощутимым. Если прогнозируемая чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составляет, к примеру, 100 тысяч долларов, то негативное влияние просрочек составит уже тысячу долларов.

Чем дольше строится здание, тем больше вероятность того, что таких просрочек, ошибок работников и несчастных случаев на стройплощадке будет больше.

Теперь о сложностях оценки реальной рыночной стоимости. Существуют математические методы вычисления прогнозируемой стоимости объекта с учетом тех или иных погрешностей. Казалось бы, легко найти подобное здание по соседству, узнать его рыночную стоимость, и вуаля, расчет готов. На самом деле, необходимо учитывать десятки других факторов, влияющих на ценообразование:

• Востребованность данного типа недвижимости в данном районе;
• Общий экономический потенциал региона/города/района;
• Среднестатистические цены на недвижимость и динамику их изменения.
• Влияние ставок дисконтирования на прибыль от эксплуатации или продажи здания.

Последним фактором из разряда Contra мы указали невозможность противодействия конкурентам. Если по соседству кто-то начнет строить аналогичное здание, то у первого строителя не будет никаких способов противодействия демпингу цен на аренду/продажу объекта в данном районе. Соответствующих легальных инструментов просто не существует.

3 О преимуществах инвестирования

Существует, конечно же, и рациональное обоснование инвестиций в гражданском строительстве. Строительство жилья или коммерческих построек все же остается намного более рентабельной и интересной опцией для инвестора по сравнению с покупкой тех же объектов. Инвестиции в строительство жилья и объектов коммерции требуют меньших первоначальных вложений, но инвестору нужно проявить терпение и быть готовым к рискам, возникающим по ходу реализации инвестиционного проекта.

К несомненным достоинствам строительства и прямого инвестирования в него можно отнести:

1. Высокую рентабельность вложений;
2. Надежное размещение относительно крупного капитала;
3. Гарантированный возврат инвестиций при отсутствии условий непреодолимой силы;
4. Большое количество объектов в стадии строительства и возможность для диверсификации капиталовложений в пределах одного инвестиционного инструмента.

Абсолютное большинство инвестиционных стратегий, связанных с размещением капиталов на стройплощадках, показывает хорошие показатели рентабельности по причинам, которые мы уже обсудили ранее в нашей статье. При этом возврат первоначальных вложений почти гарантирован, если вы не вложили деньги в дом на болоте или офисный центр в индустриальной зоне. Проще говоря, здание можно будет продать хотя бы по цене ниже среднерыночной, что из-за меньшей стоимости строительства по сравнению с ценами на готовые объекты позволит вернуть первоначальные инвестиции.

Строительство стоит относительно дорого, но при этом является сравнительно безопасным инвестиционным инструментом. Поэтому обоснование денежных инвестиций в строительстве всегда будет основываться на возможности размещения крупных денежных масс в безопасном и условно прибыльным инвестиционном проекте.

Несколько сотен тысяч долларов можно использовать для торговли на фондовой бирже или сформировать инвестиционный портфель с приемлемыми показателями прибыли, но показатели рисков почти всегда будут превышать цифры, которыми оперирует инвестор, вкладывающий реальные деньги в строительство. О необходимости диверсификации инвестиций мы говорили уже много раз, и в статье о том, что такое доверительное управление, в том числе. Капитал находится в большей безопасности, если разделен и вложен в разные инструменты.

В пределах инвестирования в строительство также можно разделить свои деньги, ведь современные методы коллективного строительства позволяют это сделать рядовому инвестору. К примеру, крупную сумму можно вложить в партнерское строительство коммерческого объекта, а другую часть капитала – в долевое строительство жилья. Обладатели большого частного капитала могут себе позволить размещать свои деньги в нескольких объектах сразу, получая огромные прибыли за счет высокой рентабельности инвестиционных проектов.

4 Расчет эффективности инвестиций в строительство

Инвестору, без сомнения, требуется математическое обоснование денежных инвестиций в строительстве. Рассчитать свои потенциальные прибыли можно, но необходимо учитывать некоторые особенности инвестиций в недвижимость в целом. Между покупкой объекта и его строительством существует заметная разница. Если с покупкой жилья из-за отсутствия большого количества факторов, влияющих на рентабельность покупки, можно обойтись лишь статическими методами оценки, то для строительства необходимо использовать динамические методы оценки инвестиций.

Наиболее эффективным способом расчета будет вычисление чистой приведенной стоимости инвестиционного проекта NPV с учетом некоторых ставок дисконтирования. Строительство объекта растягивается на длительный период времени и требует пошагового вложения средств на определенных этапах работы. По ходу строительства инвестор вынужден дополнительно вкладывать деньги в монтаж инженерных систем, отделку помещений, остекление и установку дверей, а также на другие цели.

Необходимо также учитывать непредвиденные расходы и риски, которые часто влияют на показатель NPV. Согласно идеям Сергея Васильевича Валдайцева, одного из известнейших советских и российских экономистов, риски можно распределить по нескольким категориям. Когда мы говорим о строительстве качественно нового объекта недвижимости с применением инновационных технологий и новейших инженерных систем, в дело идет расширенный набор рисков. Какие же это риски?

1. Технологические риски;
2. Коммерческие риски;
3. Риски необеспечения финансированием;
4. Риски срыва сроков;
5. Риски изменения ситуации на рынке труда;
6. Риски изменения ситуации на рынке стройматериалов и комплектующих;
7. Превышение сметы;
8. Появление непредвиденных конкурентов.

Наряду с данными рисками, существуют также и другие факторы, которые необходимо учитывать по умолчанию. К таковым относятся инфляция, налогообложение, безрисковая ставка, корректирующая поправка на неликвидность, которая с учетом низкой ликвидности объектов недвижимости в целом имеет достаточно высокие значения. Некоторые экономисты предлагают использовать ставку в 5–7 % при оценке NPV инвестиций в объект капитального строительства.

Формула NPV выглядит следующим образом.

Следующий пример потребует сравнения результатов, расчетов и обсуждения некоторых деталей, а потому мы посвятим ему отдельную главу.

5 Сложные решения и трудные случаи

Обычно наши примеры расчетов занимают немного места, но в данном случае нам придется сравнить NPV двух проектов. Представьте себе, что у нас есть два проекта на выбор. Первый проект. Склад, уже введенный в эксплуатацию с рыночной стоимостью в 100 тысяч долларов. Общая полезная площадь составляет 500 кв. метров. 15$ – стоимость аренды кв. метра. Ежегодные амортизационные расходы на поддержание объекта составляют 60 тыс. долларов. Цена продажи объекта через 3 года составит 120 тыс. долларов.

Второй проект. Офисное здание на этапе строительства с первоначальной суммой инвестиций 40 тыс. долларов и поэтапным ежегодным прогнозируемым финансированием в размере 10 тыс. долларов. Цена объекта через 3 года составит также 120 тыс. долларов. Какой проект будет более прибыльным для инвестора? Обратите внимание, что оба проекта потребуют 3 лет для реализации. В нашем случае необходимо определиться со ставками дисконтирования.

Для первого проекта мы возьмем ставку на некликвидность (5 %), инфляцию (8 %), безрисковую ставку (6 %). Для второго проекта мы будем использовать чуть более широкий перечень ставок. Кроме перечисленных для первого проекта, мы будем использовать ставку дисконта в 12 % (ставка капитализации для складов класса А). Конечно же, наш пример упрощен дальше некуда, но для демонстрации наглядной разницы между двумя проектами данного условного сравнительного анализа достаточно.

• NPV 1 =-100 000 + (3х90 000 + 120 000 - 3х60 000)/(1 + 0,19) 3 =24260$
• NPV 2 =-40 000 + (120 000 - 2x10 000)/(1 + 0,31) 3 =4444$

Опять же, расчеты упрощены. Во втором случае нужно учитывать также и некоторые другие факторы, но мы ограничимся данными результатами, которые наглядно отражают суть. За 3 года NPV первого проекта будет выше из-за возможности получения ежемесячной прибыли в течение 3 лет. На протяжении 10 лет NPV второго проекта будет лучше.

Наше первое сравнение при условии, что периоды реализации инвестиций и строительства равны, показывает, что первый проект обладает NPV, большим на 545 %, по сравнению со вторым проектом. Чтобы понять почему, нужно взглянуть на данные с другого угла. NPV 2 сокращает первоначальные инвестиции в первый проект на 4444$. Второй инвестор по сути вкладывает в начало проекта на 5 % меньше своего конкурента.

Расчеты совершенно нечестные по отношению ко второму инвестору. Нужно учитывать, что строительство склада класса А занимает меньше года. И при тех же показателях, что и у первого проекта, NPV составит совершенно другую сумму. Представим себе, что стоимость здания составила 60 000$, но инвестор потерял 1 год на строительство. Какую прибыль извлечет он из своих вложений?

В конце первого года сумма первоначальных вложений составит 78 600$ (сумма капиталовложений х ставка дисконта). Теперь мы вернемся к первоначальным расчетам и подставим новые значения в знакомую формулу. NPV 2.1 =-78 600 + (2х90 000 + 120 000 - 2х60 000)/(1+0,19) 2 =49 060$. Второй инвестор остается в большей прибыли. Теперь второй проект выглядит на 202 % привлекательнее. Хорошее обоснование финансовых инвестиций в строительстве, не правда ли?

В первом сравнении вы можете увидеть, что даже с учетом затянувшегося строительства, инвестор остался "при своих" с небольшой прибылью и смог бы извлечь отличные прибыли при последующей эксплуатации здания. Во втором сравнении инвестору удалось избежать задержек со строительством и начать извлекать прибыль, что позволит ему заработать больше.

Экономическая эффективность денежных инвестиций в строительстве напрямую зависит от срока введения объекта в эксплуатацию. На протяжении всей статьи мы говорили о том, что если объект удастся построить быстро, то можно извлечь огромную выгоду из строительства. С другой стороны, если строительство затянется, то любые другие способы размещения капитала с целью получения прибыли будут выглядеть намного интереснее.

6 Капиталовложения в строительство – сравнение с другими способами инвестирования

Из наших примеров и общего тона статьи читатель уже мог понять, что данный метод размещения денег является долгосрочным проектом. Строительство потребует от инвестора не только вложения средств, но и осуществления менеджмента, принятия решений и терпения. Деньги, вложенные в капитальное строительство, не будут приносить прибыли на протяжении всего срока проведения строительных работ. Для большинства частных инвесторов подобное промедление неприемлемо.

Из-за этого несколько десятилетий назад возникла схема коллективного инвестирования средств в строительство. В России она приобрела форму паевых инвестиционных фондов, фокусирующих свое внимание на соответствующей отрасли. Из-за особенностей размещения капиталов такие фонды обычно закрытые, и доли в них обладают несколько меньшей ликвидностью по сравнению с ПИФами, работающими с фондовой биржей.

Частному держателю капитала намного удобнее и выгоднее размещать средства в немного более рискованных финансовых инструментах, обладающих хорошими оборачиваемостью и ликвидностью. С точки зрения потенциальной выгоды передача денег в доверительное управление представляется наиболее интересной идеей. Интернет позволил всем размещать свои деньги в , и делать это в один клик мыши.

Если взглянуть на наши отчеты о прибыли, то можно увидеть, что еженедельные доходы небольшие, но стабильные. Даже с учетом вероятности ухода в "негативную" зону общая прибыль при аккуратном управлении своим всегда будет положительной. Если у инвестора недостаточно денег для инвестирования в строительство, то ПАММ-счета будут идеальным решением.

Из-за высокой безопасности капиталовложения в строительство часто будут намного привлекательнее других способов размещения денежных масс при условии, что размер капитала по-настоящему большой и позволяет инвестору вложить деньги на 2–3 года и не получать при этом никаких дивидендов. Подобная схема капиталовложений выгодна для владельцев собственного бизнеса, которые имеют стабильный доход.

Инвестор должен также понимать вероятность возникновения дополнительных расходов и банального превышения сметы. Дополнительные источники доходов и наличие резервных капиталов позволят без ущерба своей финансовой ситуации покрывать издержки строительства.

7 Динамика строительной отрасли в России

За период с 2000 по 2010 годы объемы строительства в России увеличились на 217 % при сохранении пропорциональных долей коммерческого и жилого строительства. Это говорит о постоянно возрастающей эффективности, которой обладает инвестирование в капитальное строительство жилья и коммерческих объектов.

Минрегион опубликовал в 2014 году статистику по прошедшим годам. За 13-летний период динамика ввода жилья в эксплуатацию изменилась на 234 % по сравнению с показателем 1999 года. Несмотря на провалы в экономике России, темпы строительства только увеличивались. Некоторые инвесторы рассматривают квартиры и офисы в качестве золота – безопасного инвестиционного инструмента. В 2008 году было построено почти полмиллиона куб. метров недвижимости.

При этом количество незавершенных построек сократилось почти вдвое за 12 лет с 2000 года. За последние 3 года ситуация также изменилась в лучшую сторону. Во многом этом связано с улучшением технологий и техники, используемых в строительстве. Это позволило существенно сократить сроки строительства в среднем по России и повысить производительность отрасли.

Данная динамика выглядит многообещающе. Российская строительная индустрия развивается и растет, а потому инвестиции в нее будут прибыльными. Опять же, в долгосрочной перспективе. Доля коммерческой недвижимости среди введенных в эксплуатацию объектов регулярно возрастала по сравнению с объемами строительства объектов здравоохранения, промышленности и культуры. Примерно с такими же темпами росла и доля сельскохозяйственных объектов. Это говорит о заинтересованности частного капитала в строительстве.

Огромная доля строительства финансируется за счет реальных инвестиций со стороны держателей капитала, напрямую заинтересованных в расширении собственного бизнеса. При этом сторонний заемный капитал приходит из фондов, часто размещается в строительстве жилья. Это связано с большей безопасностью инвестиций в строительство жилых зданий по сравнению с инвестициями в возведение коммерческих зданий.

Привлечь рядовых граждан к инвестированию в строительство стараются различные фонды, но успехом подобные инициативы пользуются едва ли. В масштабе всей отрасли доля частного заемного капитала все еще остается небольшой.

Фото: © Stockcentral / Bigstockphoto

Ежемесячный объем строительных работ в России по-прежнему снижается. Однако масштаб спада к аналогичному периоду предыдущего года с каждым месяцем становится меньше. Возможно, в ближайшие месяцы ситуация стабилизируется. Однако о завершении кризиса говорить пока ещё очень рано.

По данным IndexBox, рынок строительных и отделочных материалов в январе - мае 2016 года развивался под влиянием следующих трендов:

Сокращение объемов жилого строительства (-16,1% г/г);
Незначительный рост объемов нежилого строительства (+3% г/г);
Снижение объемов добычи строительного сырья и производства базовых строительных материалов (-4,3% и -8%, соответственно);
Рост объемов производства отделочных материалов (+5,3%);
Снижение объемов инвестиций в строительство на 1,6% от уровня 2015 года.

Что сейчас происходит со стройкой

Жилищное строительство

Рынок недвижимости очень инерционен. Между кризисными событиями и их последствиями может пройти год и более. По оценкам девелоперов, последний пик продаж на первичном рынке жилья пришелся на декабрь 2014 г., когда с началом валютного шока, граждане, имевшие свободные средства, инвестировали их в покупку квартир. Уже в первые месяцы 2015 г. продажи упали на 30 - 35% и сейчас остаются примерно на том же уровне.

Большая часть жилья в России реализуется на этапе постройки верхних этажей, но раньше официального ввода объекта по документам. Рекордный ввод жилья в 2015 году (85,3 млн. кв. м, + 1,4% г/г) обусловлен тем, что в течение всего года, но в основном в первые месяцы, рынок осваивал пришедшие ранее средства. С июня 2015 года начался спад. Худшие значения стройка показала в феврале текущего года (-23% г/г), затем в марте и апреле падение несколько замедлилось, составив -14% и -6%, соответственно. Всего в 1 кв. 2016 года построено 15,6 млн. кв. м жилья (-16,1% г/г).

Спад продаж произошел в основном за счет частных лиц, покупавших квартиры на личные сбережения, без привлечения каких-либо дополнительных средств. В ходе текущего кризиса их доля снизилась с 65% до 55%. На этом фоне государство прилагает максимально доступные усилия по стимулированию рынка жилья, в том числе и для того, чтобы удержать на плаву банки и строительный комплекс.

Так, при покупке квартиры в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 - 2020 годы предоставляется субсидия не менее 30% расчетной стоимости жилья. В феврале она продлена до конца текущего года. Одновременно действует Программа субсидирования ставки по ипотечным кредитам, в рамках которой льготная ставка не должна превышать 12%. За период с марта по декабрь 2015 г. в рамках Программы было выдано 211 тыс. кредитов на сумму 374 млрд. руб. (35% и 37%, соответственно, от общего количества и объёма всех рублёвых ипотечных кредитов). С учетом цепочки поставок данные меры опосредованно удерживают спрос на строительные и отделочные материалы от глубокого падения.

В сегменте потребительской розницы, связанном с отделочными и строительными материалами, ситуация сейчас обстоит немногим лучше. Количества выданных потребительских кредитов, к которым относятся и кредиты на мелкий ремонт, в январе - мае 2016 сократилось на 31% г/г, реальные доходы населения упали на 4,7% г/г. На фоне инфляции уменьшается средний размер покупки, растет интерес к дешевым материалам, в том числе отечественным.

Нежилое строительство

По итогам 1 кв. 2016 года объем ввода нежилых зданий вырос на 3% г/г и составил 4,8 млн. кв. м. По сравнению с 1 кв. 2015 выросла доля сельскохозяйственных и промышленных зданий (до 26,5% и 14,3% соответственно), доля коммерческих зданий сократилась до 32,7%.

На наш взгляд, это первые признаки глубоких сдвигов. Если в 2000-е годы и после кризиса 2009 г. рынок ощущал некоторый дефицит торговых и офисных площадей, то сейчас спрос уже, в значительной степени, удовлетворен и, по-видимому, роста в этом сегменте не будет еще долго. Спад в строительстве социальных объектов связан с урезанием расходов бюджета. Напротив, контрсанкции создали условия для развития сельского хозяйства. Как будет показано ниже, в среднесрочной перспективе может начаться небольшое оживление в секторе индустриального строительства и продажах материалов для b2b сегмента.

Инвестиции

В России почти 2/3 инвестиций в основной капитал связаны со строительной отраслью, причем в кризисные периоды доля строительства в инвестициях растет. За 2015 год непосредственно в строительство было вложено 5945,5 млрд. рублей, что составляет 40,8% всех инвестиций в основной капитал за тот же период.

Инвестиции и объем строительных работ испытывают отрицательную динамику, начиная с середины 2012 года, причем инвестиционная активность в данный момент сосредоточена преимущественно в секторе жилищного строительства. По прогнозам МЭР, динамика инвестиций в основной капитал вернется в положительную область в 2017 года, и в среднем прирост инвестиций в 2017 - 2019 гг. составит 2,7% в год. Однако одновременно произойдет существенное снижение расходов госсектора, прежде всего органов федеральной власти. Уже в 2016 г. объем расходов ФАИП сократился на 23% до 860 млрд. руб., причем ¼ от их суммы - оборонные расходы, относительно мало связанные с остальной экономикой.

Ещё одна важная особенность «новой нормальности» - отказ организаций от привлечения крупных кредитных средств. Как ожидают эксперты, доля инвестиций нефинансовых организаций за счет собственных средств в 2017 - 2019 гг. превысит 50%. Возрастает чувствительность инвестиционных проектов к рентабельности и срокам окупаемости реальных производств. Как следствие, рынок нежилого строительства и инжиниринга ждет спрос на немногочисленные и недорогие объекты, предназначенные для длительного использования.

Ситуация на рынке строительных материалов

По прогнозам экономистов, структура инвестиций в экономику России в ближайшие годы изменится минимально - на строительство объектов недвижимости уйдет немногим более 21% ежегодного объема вкладываемых средств, а вот их объем в 2016 - 2017 гг. значительно сократится. Как следствие даже в 2019 г., после предполагаемого возобновления экономического роста, денег в строительной отрасли, за вычетом инфляции, будет на 10% меньше, чем в «тучном» 2014 году (см. рисунок).

Строительные материалы относятся к товарам инвестиционного назначения, то есть спрос на них связан со строительством и ремонтом объектов. В таблице ниже обобщены данные по динамике производства важнейших товаров, применяемых в строительстве, которые разделены нами на следующие группы:

Строительное сырье;
Базовые строительные материалы;
Отделочные материалы. 

За период с января по май 2016 года снизилось производство строительного сырья (-4,3% г/г) и базовых строительных материалов (-8%). Особенно сильно сократился выпуск дешевого силикатного кирпича (-40,5% г/г), железобетонных изделий (-20%), цемента (-13,7%) и керамического кирпича (-13,5%), то есть материалов, применяемых при возведении стен, опор мостов и несущих конструкций. В то же время растет производство тротуарной плитки (+5,4%)%), используемой при благоустройстве, и черепицы (+19,6), часто приобретаемой для целей ремонта, а не строительства. Пока растет выпуск листового стекла (+5%) и паркета (+1,9%), однако в первом случае не до конца понятна рентабельность выпускаемой продукции.

В январе - мае 2016 года зафиксирован прирост производства отделочных материалов (+5,7%), активно используемых при ремонтных работах. Существенен рост объемов производства лакокрасочных материалов (+23,3% г/г) и обоев (+19,5%). На наш взгляд, как и в случае с паркетом, он вызван переориентацией спроса с подорожавшей импортной продукции на российскую.

Следует отметить, что загрузка мощностей на предприятиях промышленности строительных материалов по итогам 2015 года составляла всего 50 - 60% из-за отсутствия спроса, ранее она держалась на уровне 70% и выше.

На рынке строительных и отделочных материалов мы прогнозируем следующее развитие событий:

1. привлекательным сегментом для производителей стройматериалов остаются конечные потребители (розничные продажи стройматериалов) - ремонт квартир и загородной недвижимости осуществляется населением почти постоянно, в том числе своими силами, и не требует мобилизации таких больших средств, как покупка жилья;
2. девальвация рубля окажет негативное влияние на развитие отрасли: по причине отсутствия машиностроительной базы промышленности строительных материалов, произойдет существенное увеличение стоимости закупаемого импортного оборудования и технологий;
3. худшим для рынка жилой недвижимости будет 2017 г., так как к этому времени начнет сказываться существующий сейчас дефицит новых проектов на рынке;
4. однако именно в это время начнется постепенно восстановление спроса на строительные материалы, причем несколько раньше - на ёмких рынках кирпича, песка и цемента;
5. спрос на все группы строительных и отделочных материалов со стороны госсектора сократится не мене чем на 20%.

Вместе с тем, на данный момент ещё нет полной ясности в том, каковы будут механизмы выхода страны из текущей ситуации остановки роста.

Инвестиции в строительство

Инвестиции (от лат. investre — облачать) — долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода от предприятия разных отраслей, предпринимательских проектов или социально-экономических программ. Соответственно, не трудно догадаться, что Инвестор - это лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), совершающее связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

У инвестиций есть 2 важных характеристики: риск и доходность. Риск и доходность имеют взаимосвязь и чаше всего эта взаимосвязь прямо пропорциональная. То есть чем выше потенциальная доходность, тем выше риск понести убытки. Безрисковых инвестиций не бывает. Чтобы была возможность получить прибыль, нужно идти на оправданный риск. Кстати, если риск убытков велик, а шанс получить прибыль - мал, то это плохие инвестиции. Если вы соглашаетесь на большой риск, то и премия за это должна быть соответствующая.

Чтобы понять, что такое инвестиции, представим курицу, несущую яйца . Эти снесённые курицей яйца мы продаём, а на вырученные деньги покупаем ещё одну курицу. Потом ещё и ещё. В итоге у нас получается много куриц, которые производят такое количество яиц, которого достаточно для реализации всех наших желаний и достойного уровня жизни. Под курицей здесь понимается актив , а под яйцами - доход , денежный поток, генерируемый активами. Под множеством куриц понимается капитал, инвестиционный портфель, увеличивающийся за счёт приобретения новых куриц (активов).

А коли речь зашла о том, что инвестиции призваны увеличивать наши фонды, попробуем разобраться, во что выгодно вкладывать деньги в наше время, каковы риски и действительно ли это так прибыльно как кажется. Задумаемся о том, куда бы мы хотели вложить наши деньги? Приходит в голову мысль о строительстве, конкретно о том, какая это доходная отрасль. Все только и говорят, что в нашей стране строительство переживает пик своего развития.

Действительно, достаточно взглянуть в окно, и мы увидим, что наш город, это одна большая стройка: при одном взгляде кидается в глаза строительство сразу нескольких объектов. Стоит вспомнить о том, что только за последние годы, в нашем городе было построено порядка 5-и торгово-развлекательных центров и продолжается их строительство.

Вообще, хотелось бы разобраться, что именно заставляет людей вкладывать свои средства именно в строительную отрасль и инвестировать различные проекты. Выбор падает именно на сектор строительства, а ни на какой-либо другой по ряду причин. Постараюсь осветить некоторые из них.

В первую очередь назовем рентабельность проектов. Что это значит? Насколько всем известно, в мировой практике принято сравнивать доходность какого-либо бизнеса с процентной банковской ставкой. Если говорить человеческим языком, то деньги, вкладываемые в стройку, приносят, куда большую прибыль для всех участников процесса, чем процент по банковскому депозиту.

Во-вторых, нельзя обойти вниманием риски. Стоит отметить, что риски, которые несёт инвестор, вкладывая в строительство намного ниже, чем в других отраслях. Несомненно, стоит принимать в расчёт, что риск во многом понятие условное и сильно зависит от типа инвестора. Не стоит сравнивать людей, покупающих квартиру, для них риск один, и он велик, и крупные девелоперские компании, для них риск другой, как правило, такого рода инвесторы очень расчетливы. Хотя, разумеется, бывают и исключения.

Наконец, срок окупаемости строительных объектов. Этот срок для разных проектов составляет от года и более, срок относительно невелик по сравнению со сроком получения дохода по тем же банковским депозитам.

Есть необходимость сразу обговорить такие понятия, как инвестиции в недвижимость и инвестирование строительных проектов. Всё-таки существует огромная разница в этих определениях. Если в первом случае это банальное понятие того места «где я буду жить, проводить время», то во втором это комплекс неких мер, которым присущи анализ, планирование и реализация инвестиционного проекта. Мы рассмотрим подробнее оба варианта.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход. Здесь главное не ошибиться и довериться надежному трастовому фонду или строительной компании, которая работает не один год в строительстве.
Инвестирование строительства недвижимости – это очень прибыльный и надежный способ вложения средств, причем при минимальных рисках и на длительный срок. Если сравнивать инвестиции в строительство недвижимости с банковским вкладом, то в строительство инвестировать втрое выгоднее, чем класть деньги на банковский депозит. Стоит отметить еще и тот момент, что в России рынок недвижимости постоянно растет, а это позволяет практически постоянно инвестировать средства в недвижимость и получать от этого длительное время постоянный доход.

Конкретнее разберемся с вопросом, какие существуют инвестиции, во что можно вложить деньги?

Инвестиции в строительство жилья.

Сегодня, человек, который желает улучшать условия своего проживания, может это сделать несколькими способами, в том и инвестирование в строительство жилья. Однако приобретение жилья – это очень ответственное мероприятие, которое требует юридических знаний.

Прежде чем вы будете делать инвестиции в строительство, необходимо выяснить стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, то есть, сколько вы сможете сэкономить, если вложите средства не в готовую недвижимость, а в ее строительство.

Инвестиции можно подразделить на:

1. Те, которые вкладываются в здания, строящиеся за счет только инвестиционных и заемных средств;
2. Те, которые вкладываются в незавершенное строительство.

Инвестиции в капитальное строительство.

Наряду с инвестированием жилищного строительства, активно вливаются инвестиции в капитальное строительство – эти инвестиции более выгодны. Это обусловлено тем, что под капитальным строительством подразумевается сооружение заводов, предприятий и прочих зданий, которые в будущем будут приносить реальные доходы. Капитальное строительство может инвестироваться не только с помощью частного капитала, но и с помощью государственного. Между этими видами инвестиций есть существенная разница. Частный капитал вливается в капитальное строительство для того, чтобы затем получать прибыль, а инвестирование капитального строительства за счет государственных средств производиться для того, чтобы воссоздать экономику страны.

Также, нужно отметить, что инвестиции в капитальное строительство могут осуществляться не только за счет денежных средств, но и за счет оборудования, строительных материалов и прочих активов.

Инвестиции в земельные участки

Ни одно строительство не может вестись отдельно от земельного участка. Если рассматривать этот аспект относительно инвестиций, то, если вы становитесь инвестором какого-то строительства, то вы автоматически инвестируете и в земельный участок, если условиями договора об инвестировании не предусмотрено иного.

Немаловажным фактором в договорах, заключенных относительно земельных участков, являются условия об их целевом использовании, а также их характеристики. Так земли могут предназначаться для сельскохозяйственного производства, для поселений, для учебных и иные целей, а также прочие. Также, в договоре указывается продажная стоимость земельных объектов и характеристика тех объектов, которые размещены на земельном участке. Объект договора купли-продажи каждого земельного участка должен быть охарактеризован с помощью плана земельного участка, кадастрового и технического номера участка и другими данными, благодаря которым земельный участок однозначно можно выделить среди прочих объектов недвижимости.

Не каждый из земельных участков подлежит инвестированию, потому что существуют экологические факторы и прочие, которые учитывают публичные интересы, поэтому правовой оборот земельных участков при инвестировании нельзя назвать свободным.

Инвестиции в коттеджные поселки

Загородная недвижимость весьма привлекательный объект для инвестиции. Если вы хотите стать полноправным владельцем загородной недвижимости, то прежде чем вкладывать свои деньги в строительство коттеджного поселка, в составе которого будет находиться ваш коттедж, необходимо уяснить все особенности строительства загородной недвижимости в России.

Внешние факторы, влияющие на инвестиционные проекты.

Также нельзя забывать о внешних факторах, которые прямо или косвенно влияют на планирование инвестиционных проектов. Во-первых, это доступность земли, наличие развитой инфраструктуры на ней, различных коммуникаций, подъездных путей, объектов социальной инфраструктуры: школ, больниц, детских садов, а также отсутствие обременений. Во-вторых, ряд региональных особенностей строительства, таких как: законодательные и нормативные акты, климатические условия, как класс сейсмоутойчивости и другие. Нельзя обойти вниманием актуальную в нашем мире проблему экологической безопасности, ведь сегодня одной из главных задач при строительстве и реставрации стал учет и анализ всех антропогенных нагрузок на окружающую среду. В-третьих, перспективы развития региона, города или района где планируется строительство того или иного объекта. Безусловно, каждый согласиться, не хотелось бы строить торговый центр на окраине города, в случае если администрация видит его развитие в противоположную сторону.

Инвестиции в строительство всегда считались одной из наиболее выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений. Рынок недвижимости Ижевска, по сравнению с более крупными российскими городами, стал развиваться сравнительно недавно и потому обладает достаточным потенциалом для дальнейшего роста. Этим обусловлена привлекательность регионального рынка для местных инвесторов, а также федеральных компаний, которые вслед за освоением рынков столиц и городов - миллионников обратили свое внимание на города с численностью населения от 500 тысяч человек.

Так или иначе, частные инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство недвижимости, приносящей доход, к таковой, например, относятся торгово-развлекательные центры, которые имеют минимальный срок окупаемости. Отметим, что в Ижевске за последние время появилось несколько новых центров торговли отдыха, естественно, что они приносят немалый доход, сдаются ли помещения в аренду или продаются. Что касается строительства жилых домов, в последнее время все быстрее и быстрее набирает обороты именно эта область недвижимости, она приобретает все больший размах. Строятся не просто отдельные дома, а целые комплексы и даже микрорайоны. Рынок жилья в последнее время очень востребован, и риски, связанные с тем, что квартиры невозможно будет продать, практически отсутствуют.

Привлекательность российского строительного рынка в целом, как и привлекательность рынка в г. Ижевске весьма высока. Причем если рассматривать отдельные сегменты, то в настоящее время инвесторам больше интересны проекты коммерческой и торговой недвижимости. Проекты жилой недвижимости чуть менее популярны.

Список использованной литературы:

1. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2006. — 495 с.
2. Дэвид Додд, Бенджамин Грэм. «Разумный инвестор» («The Intelligent Investor») 1949 г.
3. Справочник. Экономика строительства. Под ред. Галкиной И.Г.1989 г.
4. http://asso-stroy.ru/investors/ Дата: 10.10.2012 года.
5. http://www.s-m3.ru/stroitelstvo/ivs.html Дата: 22.10.2012 года.

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

• высокая рентабельность и ликвидность;
• надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
• большой выбор объектов инвестирования;
• различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

• расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
• планировка квартиры;
• инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
• планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

• здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
• заведения общепита, рестораны, кафе;
• развлекательные, спортивные, образовательные центры;
• объекты под офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

№	Виды недвижимости	Сроки окупаемости инвестиций	Особенности
1	Новостройки	1-2 года	При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2	Гостиницы	5-8 лет	Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3	Коттеджи	1-2 года	Учитывается район и состояние инфраструктуры
4	Производственные помещения	7-10 лет	Подходит для коллективных инвестиций
5	Коммерческая недвижимость	5-10 лет	Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по , читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

• количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
• репутацию компании;
• отзывы клиентов;
• опыт комплексной застройки;
• общее количество инвесторов;
• участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
• строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

- девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» - крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление - строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

- компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера - 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

• договор долевого участия;
• договор паевого взноса;
• инвестиционный вклад;
• вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

• сроки окончания стройки;
• условия расторжения договора;
• пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
• штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
• форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E 3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

– вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

Пример

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!

Служат основной движущей силой, непосредственно влияющей на увеличение объемов производства, экономическую состоятельность. А в масштабах страны состояние инвестиционной сферы определяет темпы экономического и социального развития страны, технический уровень производства и его эффективность, конкурентоспособность на мировых рынках, и как результат — качественные характеристики уровня жизни населения. А инвестирование, осуществляемое в производство товаров народного потребления, строительство объектов жилья и соцкультбыта, непосредственно влияет на условия жизни населения.

В советском государстве, когда царила плановая экономика, пятилетние планы и долгосрочные программы развития экономики регулировали инвестиционный процесс. Современные условия диктуют более широкое трактование этого понятия:

«денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» (№ 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.)

Следует отметить, что в России капвложения неизменно остаются важным направлением инвестиционной деятельности. Инвестиции в основной капитал в России представляют из себя затраты, направленные на:

• новое строительство;
• расширение, реконструкцию и техперевооружение действующих предприятий;
• приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря;
• проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Система показателей, характеризующих инвестиции в основной капитал, формируется по результатам текущих сплошных и выборочных федеральных статнаблюдений, а также выборочного обследования инвестиционной активности организаций, осуществляющих деятельность по добыче полезных ископаемых, в обрабатывающих производствах, производстве и распределении электроэнергии, газа и воды. Последнее было проведено Росстатом на 1 октября 2016 года. Оно имело целью получить в результате информацию об инвестиционной активности предприятий и организаций в 2016 г. и инвестиционных намерениях предпринимателей на 2017 год. Респондентами стали 9,9 тыс. организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, и 3,9 тыс. малых предприятий. А результаты его распространены на всю совокупность единиц статистического наблюдения.

Инвестиции в динамике

Динамика инвестиций служит лакмусовой бумажкой для инвесторов и разных участников того или иного инвестиционного проекта, наглядно показывающей, насколько перспективным становится его дальнейшее развитие. На нее оказывают воздействие разные факторы. Устойчивый экономический рост страны на динамику влияет, без сомнения, положительно и гарантирует рост объема вложений. Когда экономика растет стабильно, без сильных колебаний, динамика инвестиций постепенно растет, являясь отражением общей экономической ситуации. Экономический кризис неизменно влечет за собой снижение объемов инвестируемых средств и неминуемое падение динамики.

С 1987 года, когда в СССР началась перестройка и были приняты некоторые нормативные акты, открылись возможности для притока иностранных прямых инвестиций. До 2008 года наблюдался рост инвестиционных вложений в фактически действовавших ценах. Анализ инвестиций в основной капитал в сопоставимых ценах (с учетом инфляции) показывает, что реальный рост наметился лишь с 1999 года, когда показатель варьировал от 105,3 до 123,8%. Новое падение объемов, обусловленное кризисом 2008-2009 гг. (подробнее о кризисе и его последствиях ), произошло в 2009 году, причем и в фактических, и в сопоставимых ценах. Снижение объемов инвестиций в сопоставимых ценах наблюдается и последние три года.

«Индексы физического объема инвестиций в основной капитал рассчитаны в сопоставимых ценах. В качестве сопоставимых приняты среднегодовые цены предыдущего года. Переоценка в среднегодовые цены предыдущего года осуществляется с помощью среднегодовых индексов-дефляторов».

Источник: Росстат

Сегодня на долю инвестиций в основной капитал приходится пятая часть валового внутреннего продукта (ВВП) страны. По итогам 2016 года в экономику страны вложено 14 639,8 млрд рублей, это 20,4% от ВВП.

Источник: Росстат

Более 80% от общего объема вложений осваивается организациями российской формы собственности, преимущественно частной. Из 12 192 миллиардов рублей, освоенных ими в 2016 году, 8 244,0 млрд, или 67,6%, — частными предприятиями. На долю иностранных и совместных предприятий приходится по итогам 2016 года 9,2%.

Таб. 2. Структура инвестиций в основной капитал по формам собственности за 2011-2016 гг.

	Всего, млрд рублей	В том числе собственность
		российская	иностранная	совместная российская и иностранная

Источник: Росстат

Видовая структура инвестиций

В структуре инвестиций в основной капитал наибольшая доля приходится на здания и сооружения, за последние годы она возросла с 43,3% в 2011 до 45,2% в 2016. Почти треть инвестиций направлена на машины, оборудование и транспортные средства (30,6%), в 2011 году они были на уровне 37,9%.

Источник: Росстат

По материалам выборочного обследования новые отечественные машины и оборудование приобретало 84% организаций, импортные - 32%. На вторичном рынке автомобили и оборудование отечественного производства приобретались 18% организаций, импортного - 5%.

В основном это были транспортные средства, комплексы и технологические линии, отдельные установки технологического оборудования и электронно-вычислительная техника.

Из общего числа обследованных организаций 16% сделали свои приобретения на условиях финансового лизинга.

Направление инвестиций в основной капитал

На развитие таких видов деятельности, как операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, обрабатывающие производства и производство и распределение электроэнергии, газа и воды, направляется почти 80% вложений. И подобное соотношение сохраняется на протяжении всех последних лет.

Источник: Росстат

По сравнению с 2011 годом более чем в полтора раза выросли инвестиции в основной капитал в сопоставимых ценах в такие виды деятельности, как

• производство медицинских изделий, средств измерений, контроля, управления и испытаний; оптических приборов, фото и кинооборудования; часов;
• производство офисного оборудования и вычислительной техники;
• химическое производство.

«Распределение инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности осуществляется в соответствии с классификатором ОКВЭД исходя из назначения основных средств, т. е. той сферы деятельности, в которой они будут функционировать».

Таб. 3. Рост инвестиций в основной капитал в отдельных видах экономической деятельности (в сопоставимых ценах)

	2016 в % к 2011
Производство медицинских изделий, средств измерений, контроля, управления и испытаний; оптических приборов, фото и кинооборудования; часов
Производство офисного оборудования и вычислительной техники
Химическое производство
Операции с недвижимым имуществом
Добыча сырой нефти и природного газа; предоставление услуг в этих областях
Научные исследования и разработки
Розничная торговля, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами; ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования
Оптовая торговля, включая торговлю через агентов, кроме торговли автотранспортными средствами и мотоциклами
Рыболовство, рыбоводство

Источник: Росстат

Источники финансирования инвестиций

«Расчет инвестиций в основной капитал по источникам финансирования осуществляется Росстатом без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами».

Если еще в 2011 году использование инвестиционных вложений происходило в большей степени за счет привлеченных источников, то по итогам 2016 года ситуация изменилась и на первый план выходят собственные средства организаций. Сегодня их доля составляет 50,9%.

Источник: Росстат

В денежном выражении это.