Характеристика основных видов ипотечных кредитов коммерческого банка. Какие виды ипотеки существуют и какую лучше брать

Любой россиянин имеет представление о том, что такое ипотечное кредитование и в чем заключается его смысл. Если исходить из стандартного определения, то под жилищной ссудой понимается долгосрочное кредитование с предоставлением денежных средств на приобретение недвижимого имущества.

Главным и существенным условием получения подобного займа является оформление залогового обеспечения. Простыми словами: то имущество, которое приобретается на выделенные средства, автоматически становится залогом по ипотеке. В своей статье мы разберемся в том, какие виды ипотечного кредитования бывают и как выбрать подходящий вариант.

Институт кредитования появился достаточно давно, еще до появления термина «ипотека». Сегодня данный вариант получения ссуды пользуется особой популярностью. Такое положение вещей обусловлено тем, что многие россияне не имеют возможности приобрести квартиру или дом сразу, а значит, заемные средства – это единственно возможный вариант стать владельцем жилища без длительных ожиданий. Жилищное кредитование регулируется государственными органами и осуществляется в рамках соответствующих федеральных законов.

Как мы же упоминали, отличительной особенностью ипотеки является наличие залогового имущества. Помимо этого признака, существует еще ряд характерных особенностей, которые отличают ипотечную ссуду от других вариантов кредитования. Итак, речь идет о следующих характеристиках:

• целевое назначение. Деньги предоставляются исключительно на покупку жилого помещения и не могут быть израсходованы на другие цели;
• обязательная официальная регистрация. Все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, и это является обязательным к исполнению условием для соискателей;
• залог по ссуде остается в распоряжении должника, но в отношении него устанавливаются некоторые ограничения. Гражданин не может квартиру (или дом) продать, сделать в ней перепланировку и совершить иные действия, имеющие правовые последствия.

При обращении внимания на перечисленные моменты можно легко определить, о какой ссуде идет речь. Вместе с тем, необходимо иметь представление, что ипотечные ссуды сами по себе имеют различия. Об этом мы поговорим дальше.

Какие виды ипотеки существуют?

Классификация ипотечных займов осуществляется на основании существенных параметров кредита. Именно базовые характеристики позволяют выделить виды ипотеки, а в дальнейшем и разработать специальные программы кредитования.

В качестве основных признаков могут быть использованы:

• цель предоставления кредита;
• объект сделки;
• личность заемщика и вид кредитора;
• условия возврата денежных средств и требования к клиенту;
• порядок рефинансирования.

Рассмотрим основные классификации подробнее и расскажем об особенностях каждого варианта.

В целом, данная таблица в полной мере характеризует классификацию видов ипотечного кредитования. Несколько слов стоит сказать еще и о порядке рефинансирования ссуды. Многое зависит от размера займа и от типа залога. Если имущество является высоколиквидным, то новый кредит дадут под невысокий процент и на удобных условиях возврата.

Общие характеристики ипотечного займа

Чтобы получить полное представление о жилищном кредитовании, стоит привести еще несколько важных моментов, характеризующих ипотеку. Речь идет о таких данных:

• ссуды на жилье, как правило, носят длительный характер и выдаются сроком на 15-30 лет. Краткосрочное кредитование не пользуется популярностью у заемщиков, поскольку отличается высокорисковыми показателями как для заемщика, так и для кредитора;
• процент по ипотеке невысокий, в сравнении с другими видами кредитных продуктов. Это связано с крупной суммой займа и с продолжительным периодом возврата средств;
• обязательным условием получения ссуды является наличие первоначального взноса – в разных банках от 10 до 40% от итоговой стоимости жилого помещения;
• необходимо оформить страховой полис на залоговое имущество.

Перечисленные характеристики являются стандартными для любого ипотечного займа и также позволяют выполнить классификацию видов кредитования в таком направлении.

Заключение

Ипотека – это отдельное направление в работе любого банка, которое характеризуется предоставлением крупных сумм денег под залог недвижимого имущества. Условия оформления займа во многом зависят от того, какой вид ипотечного кредита выбран заемщиком. С учетом такой информации можно самостоятельно выбрать наиболее комфортный вариант.

Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов. Основные виды программ ипотечных кредитов

Решив взять ипотеку, потенциальный заемщик обращается за консультацией в кредитную организацию либо самостоятельно изучает информацию о видах ипотеки на официальных сайтах различных банков. Однако часто происходит так, что клиент, в первую очередь, интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о других видах ипотечных кредитов, об их принципиальных отличиях друг от друга.

Развитие консалтинговых банковских услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны ощутимо расширило выбор программ, но с другой стороны затруднило и еще больше запутало заемщиков в процессе принятия решения, каким видом ипотеки воспользоваться. В настоящее время на российском рынке нишу ипотечного кредитования прочно заняли коммерческие банки, предлагающие различные варианты ипотечных кредитов. Виды ипотеки, а точнее их программы, зависят от определенного набора условий.

Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.

Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

• Объект недвижимости
• Цель кредитования
• Источники финансирования ипотеки
• Субъект кредитования (заемщики)
• Процентная ставка.

А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.

Стандартные программы жилищного кредитования

Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:

• Ипотека на вторичное жилье — один из самых распространенных видов жилищного кредитования. Отличается оптимальной процентной ставкой, лояльными условиями предоставления, а также относительной быстротой оформления кредитов. Особенностью данного вида ипотечного займа является необходимость заключения договора страхования титула.
• Ипотека на строящуюся недвижимость — этот вид ипотечного кредита позволяет приобрести квартиру еще на этапе ее строительства у того застройщика, который одобрит банк. Эта программа по своей сути — один из самых затратных займов с точки зрения размера процентной ставки, однако долевое участие позволяет значительно сэкономить на самом приобретаемом жилье ввиду его более низкой стоимости.
• Ипотека под строительство частного дома — этот вид займа позволяет обладателям собственных земельных участков построить частный дом на этой земле. Особенность этой ипотеки заключается в высокой требовательности к категории земель и в том, что строящееся жилье закладывается вместе с участком и другими зданиями, построенными на данной земле.
• Ипотека на приобретение земельного участка — данный вид жилищного кредитования позволяет заемщикам приобрести участок земли для дальнейшего строительства при условии, что заемщик может предоставить в залог банку другую недвижимость равноценную по стоимости с суммой кредита. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все сооружения, постройки и здания, расположенные на приобретаемом участке земли.
• Ипотека на загородную недвижимость — в рамках этой ипотечной программы заемщик может приобрести загородный коттедж, дом или таунхаус. Сегодня при желании, желающий купить жилье в экологической зоне, может найти оптимальные предложения, которые кредитные организации разрабатывают вместе с застройщиками, позволяющие приобрести комфортабельную недвижимость по приемлемым ценам и в зоне с благоприятными условиями.

Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами.
Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки

Виды социальных программ ипотеки

Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.

Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.

Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:

• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:

• Молодой семье — помимо стандартных ипотечных программ молодая семья может воспользоваться социальной ипотекой. Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья. Возрастное ограничение — супруги не должны быть старше 35 лет. А размер субсидии зависит от стоимости одного квадратного метра и от наличия детей в семье. Так, субсидия для молодой семье без детей составит 35% стоимости квартиры, а для супругов с детьми — 40%. Государственную субсидию супруги могут использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки на покупку жилья.
• Учителям — молодые преподаватели до 35 лет, трудоустроенные в образовательном учреждении могут также рассчитывать на помощь от государства на улучшение своих жилищных условий. Отличительная особенность этой программы — приобрести жилье можно только в том регионе, в котором трудоустроен преподаватель. При этом учитель может рассчитывать на низкую процентную ставку по кредиту и длительный срок кредитования, а государство заплатит 30%-40% от стоимости недвижимости.
• Военнослужащим — военная ипотека направлена на улучшение условий жилья военнослужащих за счет реализации их права на получение квартиры от государства путем их участия в НИС. Возможность участия в этой программе определяется датой заключения контракта о несении воинской службы. Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик военной ипотеки может использовать в качестве первоначального взноса, а за счет новых поступлений — осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту.
• Работникам РЖД — трудящиеся железнодорожники также могут приобрести собственную недвижимость с определенными льготами от государства. Наиболее важные из них: установлен минимальный размер первоначального взноса — работник РЖД обязан внести всего 10% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту — 12%, однако железнодорожник платит лишь 4,5%, а 7,5% погашает государство, при появлении ребенка в семье работника РЖД предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом стаж работы на железной дороге не может быть мене 3-х лет, а возраст участника программы не менее 21 года.
• Молодым специалистам — молодежь, трудящаяся на благо Родины, также имеет право на субсидии от государства, которые в частности заключаются в следующем: отсутствие первоначального взноса, процентная ставка — 10,5%, однако молодой специалист выплачивает только 2%, при появлении ребенка предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30 лет.
• Сотрудникам полиции — государство готово помочь сотрудникам МВД выплатить ипотеку на строительство загородного дома или на покупку квартиры. Полицейским перечисляются определенная сумма денежных средств для улучшения жилищных условий. При этом сотрудник МВД должен подтвердить, что он живет в неподобающих условиях, а срок его службы в правоохранительных органах должен быть не менее 10 лет.
• Многодетным семьям — супругам, которые повышают демографию в стране, также можно рассчитывать на помощь от государства при расширении и улучшении жилищных условий. Здесь стоит отметить, что банки многодетным семьям льгот не предоставляют, а вот федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) идет навстречу многодетным супругам, предоставляя ипотечный кредит с очень низкой процентной ставкой в размере 6,5%. Ни один коммерческий банк не предоставит такого предложения даже для малоимущих семей.
• Региональная — в некоторых регионах РФ существую дополнительные ипотечные социальные программы, призванные улучшить жизненные условия в данном регионе. Сегодня жители Татарстана, Хабаровского края, Москвы, Омска, Липецка и Приморского края могут обратиться в местные Департаменты ЖКХ, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки действуют в их регионе.

Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.

ипотечный заем выдается на длительный срок - чаще всего на срок от 15 до 30 лет;

заложенная недвижимость остается во владении заемщика, который продолжает его эксплуатировать, получать доход от этой эксплуатации; при этом кредитор вправе проверять наличие, состояние, размер и условия хранения заложенного имущества;

допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность недвижимости не исчерпана предыдущими закладными и если должник имеет экономическую возможность погасить долг с уплатой процентов;

процентная ставка на основную массу кредитов, как правило, ниже рыночной, то есть это дешевый кредит;

сумма кредита обычно не превышает 80-90 % стоимости заложенной (приобретенной) недвижимости, а 10-20 % составляет первый взнос из собственных средств покупателя. Для отдельных социальных групп при кредитовании приобретения и строительства жилья государство может гарантировать выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса (например, в США подобные льготы существуют для малоимущих и ветеранов вооруженных сил);

острой проблемой является проблема оценки недвижимости, так как от этой оценки зависит размер выдаваемого кредита и риски для кредитора. Существуют следующие апробированные в мировой практике методы оценки: затратный - учитываются затраты, которые необходимо произвести сегодня, чтобы создать точно такой же объект; рыночный - учитываются реально выплаченные цены за сходные объекты недвижимости на рынке страны; доходный - оценка производится по способности объекта приносить собственнику доход.

Эти особенности обусловливают достаточно низкую ликвидность ипотечного кредита, высокую степень риска финансовых вложений в эту сферу и невысокий уровень дохода по закладным и ценным бумагам, выпущенным на их основе.

Тем не менее, ипотечный рынок вполне конкурентоспособен т.к.,

производится очень тщательная оценка кредитоспособности заемщика;

залог имущества обеспечивает наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования;

обязательным является страхование ипотечной задолженности - ни один кредит, который выдает банк, не связан столь тесно со страхованием, как ипотечный;

используются различные виды ипотечного кредита, учитывающие развитие инфляции и изменение конъюнктуры рынка кредитных ресурсов;

организован и развивается вторичный рынок закладных.

Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования, необходимо применение специфических инструментов кредитования, необходимости правильной оценки залога и т. д., остальные основные параметры кредита – срок кредитования и сумма кредита – также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии, необходимости страхования, положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что существенно, принятых ипотечных стандартов.

Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество, в частности может оговариваться не использование заложенного имущества для операций повторного залога, а также непереводимость ипотечного кредита.

Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по времени, возможности юридической передачи собственности вместе с кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его рефинансирования. В то же время договор может включать требование кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при уменьшении стоимости недвижимости и т.д.

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

Стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM);

Альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;

по способу выплат основного долга по кредиту - ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных признаков, альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:

кредиты с шаровым платежом;

кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);

кредиты с нарастающими платежами;

кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;

кредиты с совместным участием кредитора и заемщика;

кредиты с добавленным процентом;

кредиты с дисконтом;

кредиты с обратным аннуитетом;

канадский ролл-оверный кредит;

кредиты с переменной процентной ставкой;

кредиты с выплатой по возрастающей;

кредиты с переменной процентной ставкой и возрастающими платежами;

кредиты с корректировкой на уровень цен;

кредиты с двойным индексом.

На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов предполагается, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.

Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.

Ипотечный кредит с двойным индексом - это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту - в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом - 6, 12 или 24 месяца, чаще - ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Анализ белорусской банковской практики показал, что в современных условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно классифицировать следующим образом:

Кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов от остатка задолженности за фактическое время пользования кредитом ("пружинный кредит");

Кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов равномерными взносами в период погашения кредита.

Применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя ряд недостатков: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остаткам по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности . Кроме того, пересчет суммы платежей по кредиту может привести к не способности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска. Эти недостатки, можно устранит путем изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.

Не менее важными признаками классификации ипотечных жилищных кредитов являются: предмет и срок регистрации ипотеки, срок погашения ипотечного кредита, способ обеспечения обязательств имущество и источник рефинансирования кредитов.

Исходя из признака предмета ипотеки, ипотечные жилищные кредит; в мировой практике делятся на следующие виды:

ипотека индивидуальных домов для одной семьи (2-4 человека);

ипотека жилья в многоквартирном доме;

ипотека земельного участка;

ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;

ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построений на нем.

По сроку регистрации ипотеки (закладной) выделяют ипотеку с первичной закладной, вторичную и завершающую.

Ипотека с первичной закладной - ипотека, зарегистрированная раньше другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Ипотека с вторичной закладной представляет собой любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека - это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в срок, и кредиты, погашаемые досрочно.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Стандартной является ипотека, при которой залогодатель исполнение отдельного обязательства осуществляет путем залога одного объекта недвижимости. Объединенная ипотека - это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества представляет собой ипотеку, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека - это ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения условия, предусмотренного договором. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя .

В зависимости от источника рефинансирования в мировой практике выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

Кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и собственный капитал банков. Данные виды ипотечных кредитов используются в одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, широко развитой в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, и Словакии;

Кредиты, источником рефинансирования которых выступают контрактные сбережения. Кредитные ресурсы в данном случае не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений;

Кредиты, источником рефинансирования которых служат ипотечные ценные бумаги. Данный подход к формированию ресурсов является основой двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, получившей широкое развитие в США и Англии. Ипотечные кредиты или долевые участия в них группируются в так называемые "пулы", на основе которых выпускаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами - ипотечные облигации.

Анализ экономической литературы и нормативных источников показал, что подход большинства отечественных экономистов к трактовке содержания банковского кредитования строительства и покупки жилья только как потребительского кредита не учитывает, в отличие от подхода зарубежных авторов, кредитование строительных организаций. Проведенная классификация видов банковского кредитования строительства и покупки жилья в зависимости от различных критериев выявила их значительное разнообразие. Наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решению соц. и эк. проблем, прежде – в обеспечении населения жильем.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотеки» было введено в 1992г. – закон РФ «О залоге». В 1998г. был принят закон «Об ипотеке».

Согласно ГК РФ и выше принятым законам, кредитные организации предоставляют денежные средства заемщику, а заемщик в соответствии с договором обязался уплачивать деньги + % за кредит.

При невозврате кредита в установленный срок заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. С введением закона «О залоге НД» появилась «закладная», как свободно обращающаяся на рынке ценных бумаг.

Закладные – это юр. документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту за счет реализации объекта залога, если заемщик не выполняет своих обязательств по кредитному договору. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по должностному обязательству, и с обеспечивающему ипотекой имущества.

В качестве залога по договору об ипотеке могут быть заложены:

Зем. участки;

Предприятия, здания, сооружения;

Жилые дома, квартиры;

Дачи, садовые дома, гаражи и др.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный . На первичном рынке обращаются первичные закладные. На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала - фактор решения жилищной проблемы посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

34. Стоимость объекта НД: понятие, виды, принципы оценки .

Как и любой др. товар на рынке, НД имеет стоимость и цену.

Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.

Цена в любой реальной сделке связана со стоимостью. Часто эти термины используются как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта. Эта разница именуется «поправка на сделку» и зависит от ряда причин:

Стабильность рынка

Наличие объектов-аналогов и др.

Так, например, во время кризиса 1998г. ради срочного получения денег продавцы охотно снижали цены на 10-20% ради скорости продаж. Часто начальная цена на рынке сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом эту сумму уступить в процессе торга.

Понятие стоимости НД имеет множество различных аспектов. Важнейшими из них являются:

1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость - =стоимость в использовании; отражает ценность объекта НД для конкретного собственника, который не собирается больше выставлять объект на рынке.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципов наилучшего использования, то потребительская стоимость – исходя из текущего использования объекта по прямому назначению.

3. Восстановительная стоимость – определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

4. Стоимость замещения – определяется расходами на строительство объекта в текущих ценах, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но строится он по новому архитектурно-конструктивному решению с использование элементов декора, современных строй. материалов и технологий, а также соврем. технологич. оборудования.

5. Страховая стоимость – рассчитывается на основе восстановительной стоимости объекта, который подвержен риску: разрушению или уничтожению.

6. Налогооблагаемая стоимость – базируется на основе рыночной или восстановительной стоимости, по нормативной методике и путем инвентаризации объекта.

7. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта НД или при его принудительной продаже.

8. Первоначальная стоимость – фактич. затраты на создание или приобретение объекта НД на момент начала пользования.

9. Стоимость объекта при существующем использовании – основана на продолжении формы функционирования объекта при предположении возможности его продажи

10. Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

11. Залоговая стоимость – стоимость объекта НД для обеспечения кредита.

12. Стоимость специального объекта – т.е. такого объекта, который в силу своей специфики на может быть продан.

13. Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.

Принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);

Принцип изменения (в соответствии с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических условиях каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате);

Принцип конкуренции (в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка);

Принцип замещения (в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости);

Принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);

Принцип предельной производительности (согласно которому стоимость фактора производства или компонента НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);

Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования (согласно которому НД необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования);

Принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).

35. Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России .

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.

В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю.

В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.

Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);

3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию:

Желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа)

Подписание покупаемой собственности, включая адрес

Источник первоначального платежа

Назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности)

Сведения о работе и источниках дохода

Сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договора:

Договор купли-продажи недвижимости;

Кредитный договор;

Договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

Договоры страхования.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

Осуществляется прием платежей;

Проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

Ведется бухгалтерский учет операций;

Рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

Взимаются просроченные платежи;

Ведется работа с проблемными кредитами:

Переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной.ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

Ведется отчетность по выданным кредитам.

Методы ипотечного кредитования :

1. Метод аннуитентного кредитования - самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.

Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:

Основная сумма кредита

Срок погашения кредита

2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий:

Периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга

Выплаты % на оставшуюся часть долга.

3. Метод кредитования с шаровым платежом – предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой.

Осн. хар-ки:

- % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке

Может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.

Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой.

Основные типы:

кредиты с корректируемой %ставкой

кредиты с пересматриваемой %: ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)

кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)

5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.

6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи.

7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов.

8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)

9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.

10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия:

Со 100%единовременной оплатой

С поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)

11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет:

Проведения коммуникаций

Приведения милиративных работ

Устройства улиц и дорог и т.д.

Перспективы развития ипотеки в России.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки - неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.

36. Основные формы передачи прав на использование объектов НД .

Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Apeндa. . Аренда и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя:

Реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

Преамбулу (вводную часть) - содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;

Предмет - обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

Срок и условия передачи объекта недвижимости;

Цену и порядок расчетов;

Права и обязанности сторон;

Ответственность сторон;

Порядок изменения условий и расторжения договора;

Форс-мажорные обстоятельства;

Заключительные положения;

Приложения (схемы, справки и т.д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

37. Приватизация гос. и муниципального имущества: понятие, порядок и способы приватизации .

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия :

Добровольность

Бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

общая совместная – без указания доли собственников

долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

соответствующие органы власти района, города

предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения

учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

Желание иметь собственный дом или квартиру– одно из приоритетных для современного человека. Именно поэтому различные виды ипотечного кредитования в РФ являются востребованными, ведь это доступность и гарантия получения собственного жилья в оговоренные сроки.

Благодаря быстрому развитию данного вида услуг, на сегодняшний день банки могут предложить множество способов получения ипотечного капитала. Часто происходят ситуации, когда потребители не знают всех выгод и тонкостей существующих возможностей и не понимают различий между свойствами ипотечного кредита, что толкает их в неверном направлении.

Главная задача заемщика заключается в изучении информации и грамотном подборе той программы, которая идеально подойдет в каждом отдельном случае. С целью её упрощения существуют классификации, позволяющие разделять вид ипотечного кредитования по целям, валюте выдачи, способам погашения и пр.

Если не вникать в мелкие детали и рассматривать ипотеку как залог недвижимого имущества, то её можно разделить на два класса, в зависимости от того, какая именно недвижимость будет выступать гарантом платежеспособности и благонадежности покупателя:

• которая находится в собственности;
• приобретаемая.

Каждый из них имеет свои особенности и сильные стороны. Выбрав первый вариант, клиенты получат больше свободы в использовании средств, к примеру, это может быть не целенаправленное вложение в покупку новой недвижимости. Также финансовые организации могут порадовать более низкой процентной ставкой. Существенным минусом залога собственности является факт его потери вместе с новым приобретением при невозможности вносить платежи по кредиту.

Именно из-за риска наступления форс-мажорных ситуаций и потери владений, все чаще заемщики выбирают второй вариант оформления ипотеки.

Вторичный рынок – за или против?

Покупка готового жилья на данный момент считается самым распространенным видом ипотечных кредитов. Отличительной чертой и преимуществом такого кредита выступают приятные процентные ставки, скорость оформления займа и возможность получать льготы определенным категориям населения.

Финансированием приобретения имущества на вторичном рынке занимаются многие банки, предлагая выгодные условия займа и погашения долга. Кроме того, подобрать подходящую программу и банк каждый гражданин может самостоятельно. Благодаря онлайн калькуляторам, рассчитать стоимость будущей ипотеки с первым взносом и ежемесячными платежами на желаемое количество лет совсем не сложно и занимает всего пару минут.

Согласно обновленным данным, лучшие оферты на покупку готового жилья предлагают следующие финансовые организации.

• ВТБ Банк

1. ипотечный кредит стартует с суммы в 600 тысяч рублей;
2. первоначальный взнос – 10% и выше (при желании и возможности клиента);
3. ставка по займу варьируется от 9,3 до 10% и зависит от нескольких факторов (наличие зарплатных карт ВТБ, категории населения – учителя, врачи, государственные служащие);
4. период кредитования – 12 -360 месяцев.

Бесспорными плюсами оформления ипотеки в этом банке являются действующие скидки и приятные бонусы, не ужесточенные требования к месту работы, возможность получения займа по двум документам и лояльность к возрасту заемщика – на момент окончательного погашения долга не более 75 лет. Существует также частичное досрочное закрытие кредита, но стоит помнить о наличии установленной минимальной суммы.

1. минимальный размер ипотечной ссуды начинается с 300 тыс. руб. и может достигать 100 миллионов;
2. стартовый взнос – не менее 15 процентов;
3. отличная ставка в не полных 7%;
4. в качестве залога выступает приобретаемое жилье;
5. отсутствие моратория и ограничений на преждевременное закрытие долга;
6. лояльные условия к регистрации и месту работы клиента;
7. материнский капитал может быть использован для первой выплаты.

Желающим получить самую низкую процентную ставку стоит учитывать обязательное личное и титульное страхование, а также регион проживания. Кроме того, отдельным ограничением выступает статус банка как бесплатного ипотечного брокера, что также необходимо иметь в виду при заключении соглашения о сотрудничестве.

Оформление кредита при покупке жилья на вторичном рынке занимает не более пяти дней, при условии предоставления всего запрашиваемого пакета документов и отсутствии проблем с самим жилищем (неблагополучные хозяева, сомнения в юридической чистоте и др.).

Новострой – дом мечты

Свою популярность виды ипотечного кредитования на первичном рынке обрели благодаря тому, что большинство молодых семей мечтает заполучить жилье, созданное специально для них в модных районах города и значительно сэкономить на приобретении квадратных метров. Однако такая покупка имеет достаточно подводных камней и сулит большие траты, в противовес мечтам.

Первое, чем следует интересоваться, сотрудничает ли выбранный вами банк с тем застройщиком, чье творение вы хотели бы приобрести. Помимо этого, нужно быть готовыми к тому, что на недостроенную недвижимость кредиторы выставляют жесткие требования и повышают процентную ставку насколько это возможно.

Также следует учитывать, что оформление собственности купленных площадей займет немало времени, ведь, если объект еще не построен, то он не существует с юридической точки зрения.

И последний существенный недостаток покупки квартиры в новостройке – это необозначенный период заселения в собственный дом. Поэтому, соблазняясь на дешевую покупку, будьте готовы и к обратной стороне медали.

• Интерпрогрессбанк

Один из ярких представителей, чьи условия на приобретение недвижимости первичного рынка лояльны:

1. до 20 миллионов рублей, сроком на 30 лет;
2. ставка 8,5-9%;
3. первый взнос не меньше 20 процентов от суммы оформления.

Банком также предусмотрены дополнительные выгоды и бонусы для многодетных семей, досрочная выплата кредита и потенциальность снижения ставки.

Гигантами рынка ипотечных займов в строящихся домах на территории РФ являются Сбербанк и ВТБ. Высокий рейтинг данных организаций заключается не только в стабильности и надежности, но и продиктован наибольшим количеством партнеров застройщиков в стране. Последний фактор выступает решающим для многих, ведь дает возможность выбора лучшего варианта среди модных новостроек.

Государственные поддержки также дают свои результаты и повышают рейтинги продаж площадей в недостроенных проектах. Благодаря ипотечным программам и продуктам, таким как «Стимул», «АИЖК», «ВЭБа», покупки в новостроях становятся более прозрачными и востребованными, ведь 11 % годовых на сегодня более чем приемлемое предложение. Сбербанк готов варьировать свои ставки и снижать их при регистрации ипотеки. ВТБ в свою очередь, установил единую процентную ставку на протяжении всего кредитного срока.

Отдельным плюсом выступает возможность покупки жилья у застройщика, который не является партнером выбранного банка, но для такого мероприятия существуют отдельные условия, одно из которых – завершенный процесс строительства не менее чем на половину.

Вне черты города? Почему бы и нет!

Загородные домовладения – не самая выгодная ипотека. Виды ипотечных кредитов на покупку жилища за городом возвращаются в моду и на рынок недвижимости, однако, медленными темпами. Многие федеральные банки (Газпром, Уралсиб, Россельхоз и другие) работают с подобными займами, выдвигая при этом перечень требований к домам не городской местности. Почему? На это есть отдельные причины.

1. Самая большая сложность в оформлении договора на покупку загородного имущества заключается в необходимости выдачи залога и на землю, на которой расположена постройка.
2. Ликвидность дома. Хорошая территория и большая площадь могут проиграть отсутствию коммуникаций и значительно снизить стоимость покупки. Финансовые учреждения не готовы работать с неприбыльными проектами, поэтому компенсируют малый заработок дополнительным ужесточением правил выбора недвижимости.

Чтобы оформить ссуду на собственное загородное жилище, заемщику понадобиться:

• пакет из основных документов (паспорт, трудовая книжка), анкета на получение кредита, справки, подтверждающие платежеспособность и дополнительные бумаги по индивидуальному требованию каждого отдельного банка (свидетельства о браке и рождении детей, военный билет, идентификационный номер и пр.);
• обязательное страхование своей жизни и здоровья, а также титула покупаемого объекта (титула);
• первый платеж, служащий гарантом (порядка 20% или выше в зависимости от пунктов договора организации-партнера).

Финансовые институты диктуют определенные пожелания, которым должно соответствовать приобретаемое строение:

• адрес регистрации, поодиночные дома в отдаленной местности банки не рассматривают даже в качестве исключения;
• наличие коммуникаций и подъездной дороги для удобства клиента, а также возможности отсеять претензию неликвидности постройки как причины снижения стоимости;
• полная готовность постройки к немедленному заселению и возможности круглогодичного проживания;
• изношенность дома не должна превышать 50 %, а в случаях домов из дерева в список обязательных требований включается специальная защита от возможного пожара;
• целевое назначение участка земли, на котором располагается дом должно быть пригодным для проживания людей;
• каждый банк выдвигает свои правила касательно близости расположения своего ближайшего отделения (как правило, не больше 50 километров).

Готовясь покупать жилье в пригороде, позаботьтесь о том, чтобы выбранный вами вариант соответствовал всем пунктам договора с банком. В случае подтверждения проверки получение кредитных средств займет от одного дня до недели в зависимости от финансового партнера.

Самостоятельное строительство

Построить собственный дом на имеющейся земле, самый приоритетный вариант получения идеального жилья. Однако помимо длительности процесса возведения жилища, существует также свод правил, которые заемщику необходимо выполнить для реализации своей мечты.

Поскольку будущий дом не существует по бумагам, то выступать залогом он не может, для оформления ипотечной ссуды, поэтому в качестве гарантий клиенту нужно предложить другие объекты собственности (квартира, дом, земля).

Многие банки, готовы предложить выгодное сотрудничество, при условии соблюдения вами следующих правил:

• максимально полный пакет документов на землю под строительство, подтверждение ваших прав собственности на данный участок или договор аренды;
• правильное целевое назначение земли, разрешающее строительство и дальнейшее проживание на ней;
• возведение дома обязательно должно проводиться по всем законодательным требованиям с получением разрешений, утверждением разработанного проекта и введением его в эксплуатацию;
• поскольку строительство требует больших залогов, то в свою очередь, банки желают видеть подтверждение ваших доходов, которые смогут покрывать долг своевременно и в полном объеме, поэтому необходимо полное документальное сопровождение оформления займа (справки, трудовая книга, официальный прозрачный доход).

Получить средства под собственное строительство – непростой процесс, однако, результатом станет собственное жилище, созданное с учетом всех ваших пожеланий. Кроме того, нынешние программы ипотеки под строительство предусматривают не единоразовое полное финансирование, а выдачу средств поэтапно, привязывая каждую ссуду под определенный этап строительства.

Достаточно удобное решение, которое позволяет максимально грамотно распределять деньги и значительно сокращает затраты на погашение процентов.

Вывод

Ипотечное кредитование – очень развита на территории Российской Федерации. Множество позволяют каждому гражданину обзавестись собственным жильем в зависимости от личных пожеланий.

1. Для молодых семей Сбербанк предлагает возможность получения субсидии до полутора миллиона рублей на покупку квартиры.
2. Социальное кредитование для военных существует с целью финансирования действующих военнослужащих в приобретении квадратных метров. Ежегодное перечисление средств на счет защитников позволяет при выходе в отставку покупать собственный дом без дополнительных накоплений.
3. Ипотечные субсидии по регионам помогают обзавестись жильем со скидками, уменьшенными процентными ставками и продолжительным сроком погашения, отталкиваясь от особенностей территориального расположения населенного пункта.

Для того, чтобы стать участником одной из программ или ознакомиться с существующими на рынке недвижимости предложениями, достаточно ознакомится с условиями, выбрать подходящий вариант, подать онлайн-заявку и в ближайшее время наслаждаться собственной жилплощадью в лучших домах страны.