Каким должен быть задаток при покупке дома?

Задаток - это определенная денежная сумма, которая вносится для подтверждения сделки. Как следует из нашего текущего законодательства, задаток при покупке дома должен быть подкреплен специальным договором в письменном виде. Лучше всего составлять и подписывать такой договор у нотариуса.

Если покупатель желает приобрести квартиру, он предоставляет продавцу определенную сумму средств, которая будет указывать на серьезность намерений покупателя. В том случае, если сделка будет заключена, эта сумма средств останется у застройщика и будет являться первым взносом в счет оплаты жилья.

Задаток можно оформить следующими способами:

• При помощи заключения договора задатка.
• При помощи заключения предварительного договора купли-продажи.

Если рассматривать юридическую чистоту и надежность, лучше всего составить предварительный договор, который позволит вам отстоять свои права при возникновении различных спорных ситуаций.

Как происходит возврат задатка?

Если договор заключить не удалось в силу разных факторов, либо обе стороны решили отказаться от заключения договора, то в таком случае задаток в полном объеме возвращается покупателю.

Если покупатель, внесший задаток, передумал и решил отказаться от покупки дома, то в таком случае задаток остается у компании. Если же компания решила отказаться от продажи недвижимости, то в таком случае она должна будет возместить двойную сумму задатка покупателю.

Также та сторона, по вине которой сорвалась сделка, должна будет возместить другой стороне все убытки, которые появились вследствие такого отказа. Убытки могут быть возмещены на основе пунктов самого договора или на основе существующей судебной практики.

Как лучше поступать с внесением задатка?

Есть некоторые правила и советы по поводу того, как лучше поступать с внесением задатка:

• Если вы можете сразу же приобрести дом, лучше всего так и поступить, обойдясь без оформления задатка. Это позволит снизить многочисленные риски.
• Если без задатка обойтись не получается, следует составить предварительный договор. Передавать деньги следует при нотариусе с оформлением специальной расписки, которая будет находиться у вас.
• Задаток лучше вносить не слишком большой, поскольку вернуть потом свои средства может быть очень затруднительно. Продавец может просто объявить себя банкротом, что усложнит возврат средств даже через суд.
• Вносить задаток следует после тщательной проверки всех документов на дом и земельный участок. В идеале лучше всего обратиться к профессиональным юристам, которые будут сопровождать ваши сделки, поскольку всегда имеется высокий риск столкнуться с мошенниками.

Если вы хотите, чтобы сделка прошла грамотно, без каких-либо подводных камней или скрытых подробностей, обязательно соблюдайте представленные рекомендации.

Что должно быть прописано в договоре задатка?

Статья 380 и статья 381 ГК РФ регламентируют те пункты, которые должны быть отражены в бланке договора задатка. Этот документ оформляется в двух экземплярах, один из которых остается у продавца собственности, другой, соответственно, у покупателя.

В договоре задатка должны быть указаны:

• ФИО и паспортные данные обеих сторон сделки;
• Итоговая стоимость продаваемой недвижимости;
• Сумма задатка прописью и цифрами;
• Основные характеристики квартиры - адрес, площадь;
• Обязанности сторон - действия, которые обязуются выполнить продавец и покупатель в случае прерывания сделки.

Покупка недвижимости, вне зависимости от ее разновидности и задачи, имеет множество специфических черт, с которыми необходимо предварительно ознакомиться, а также включает в себя большое количество опасностей, от которых необходимо защититься.

Проводить аналогии со сходными сделками можно только частично, так как каждая конкретная ситуация имеет свои тонкости, а нормативно-правовая база России обновляется достаточно часто. Одной из главных составных частей договора является соглашение о задатке при приобретении квартиры, участка земли, дома, квартиры, нежилого помещения. Данное соглашение оформляется вне основной сделки.

Договоренность о задатке оговаривается до заключения сделки купли-продажи и предназначена для подтверждения серьезности намерений сторон и установления ответственности за неисполнение участниками правоотношения взятых на себя обязательств.

В связи с тем, что срывы сделки происходят достаточно часто, вспомогательный инструмент правового регулирования не будет лишним, особенно если он представлен в форме государственной поддержки. Данная ситуация приобретает особенное значение, в случае возникновения финансовых разногласий.

Важными частями соглашения о задатке при приобретении дома с земельным участком являются:

• Наименование соглашения, место и время заключения договора. В основном располагаются в верхней части листа («Договор задатка. Город Санкт-Петербург, второе февраля две тысячи девятнадцатого года»). Также возможны альтернативные наименования документа – «Предварительный договор с задатком» или «О задатке». В любом случае, вне зависимости от наименования, он будет регулироваться нормативными актами гражданского права о задатке;
• Паспортные данные сторон правового отношения. Располагаются в нижней части листа;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость. Указывается причина появления права собственности. При необходимости участники сделки делают копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
• Описание дома и земельного участка (кадастровый номер, технические характеристики). Подробно раскрываются спецификации непосредственного объекта недвижимости;
• Документально оформленная обязанность сторон заключить соглашение. Обязывает участников договора в будущем выполнить условия сделки – продавец фиксирует стоимость товара, а покупатель демонстрирует желание приобрести именно данную недвижимость;
• Общие положения. В нижней части договора указываются нормативные положения, ответственность сторон, подписи участников и их ФИО.

Необходимо заметить, что нередко заинтересованные стороны, оформляя соглашение о задатке при покупке дома с земельным участком, неверно понимают термины «задаток» и «аванс».

Сходные дефиниции можно разделить определенными способами:

• Задаток обеспечивает гарантирую выполнения обязательств и вносится перед оформлением основного договора;
• Аванс выплачивается после заключения договора купли-продажи в виде частично выполненной договоренности по выплате за участок земли с домом;
• Различия существуют также и в ответственности за невыполнение условий соглашения. В ситуации с задатком, при отказе одной из сторон сумма возвращается в двойном размере, либо вся сумма теряется.

Для чего нужен задаток?

Чтобы определить, необходим ли задаток при приобретении определенной недвижимости, необходимо понять, что такое задаток.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Необходимо отметить, что в случае если вероятный покупатель вносит задаток без документального подтверждения данного события, возвратить собственные денежные средства по действующему законодательству он не сможет.

Только соглашение подтверждает факт оплаты. Без письменно оформленного документа покупатель сможет доказать факт передачи денежных средств в виде задатка только в судебном порядке. В этом случае будет принято во внимание, какая сторона виновна в срыве сделки, а также какой вред претерпели участники соглашения.

Большим преимуществом при судебном разбирательстве будет наличие документальных доказательств.

Что нужно знать перед подписанием договора при покупке дома с ЗУ?

Важно понимать, отдавать деньги продавцу без договоренности о задатке, при приобретении недвижимости, строго нежелательно. Легковерность вероятных покупателей способствует обогащению мошенников и нечестных продавцов, которые получают задаток, а недвижимость передают другим лицам. К таким субъектам сложно предъявить претензии, так как нет оформленного документа.

Подписывая соглашение о задатке необходимо тщательно проанализировать все его части, а также сопоставить реквизиты документов с их оригиналами.

В случае если продавец не имеет оригиналов документов, а имеет только копии, необходимо быть крайне внимательным, так как копии легче подделываются. Поэтому рекомендуется заверить копии у нотариуса. Но и в данном случае следует опасаться мошеннического сговора, что не редкость в сфере недвижимости.

Кроме того, чтобы снизить финансовые риски, важно знать, что:

• Покупатель имеет право ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на приобретаемый объект недвижимости;
• Покупая недвижимость необходимо проверить, не является ли она объектом совместно нажитым, не претендует ли один из супругов на свою долю, имеется ли письменное, заверенное у нотариуса, согласие на сделку;
• В период оформления сделки желательно, чтобы все проживающие на данном объекте недвижимости лица снялись с регистрации.

Планируя приобретать жилье, необходимо ознакомиться с важными моментами, чтобы не омрачить в дальнейшем знаковое событие. Например, изучить соглашение о задатке при покупке квартиры, образец будущего договора купли-продажи, сумму аванса и наличие кипы документов. Когда покупатель и продавец нашли друг друга, сделка сию же минуту не заключается. Как правило, этот момент отодвигается на неделю или больше. И для того чтобы никто не передумал о своих намерениях продать/купить недвижимость, подстраховкой выступает задаток.

Определение задатка

Задаток - гарантия заключения сделки, выраженная в денежной форме. Определение термина дано в Статье 380 ГК РФ. То есть это сумма, которая передается одним участником договора другому в качестве гарантии совершения сделки и в счет будущих платежей.

В случае с проведением операций по продаже и приобретению жилья, как правило, покупатель, остановивший свой выбор на конкретной квартире, до совершения сделки оставляет задаток продавцу. Тем самым покупатель поручается не передумать и довести свой выбор до подписания договора. А продавец, взяв денежное обязательство, гарантирует остановить процесс продажи до заключения сделки. Сумма вносится в договор задатка при покупке квартиры.

Такая форма гарантии известна очень давно и популярна в современном обществе.

Почему не сразу сделка?

Такой вопрос может интересовать обывателя, не знакомого с правилами купли-продажи. Такая ситуация: приходит потенциальный покупатель (один или с риелтором, не важно) смотреть квартиру, его все устраивает, и он соглашается на ее покупку. Продавцу тоже все нравится, и они договариваются о сделке. Но для полной передачи прав необходимы: полный пакет документов с обеих сторон, вся сумма денег с покупателя и свободный на данный момент, обязательно проверенный, нотариус. Ряд вопросов невозможно решить за час-два. Поэтому для тщательной подготовки документации надо время, за которое может прийти покупатель № 2 и предложить на 100 $ больше за жилье, тогда претендент на покупку № 1 может остаться без квартиры. Или, наоборот, первый покупатель пошел на следующий день смотреть квартиру дешевле и согласился на ее покупку, тогда продавец остается не у дел. Все прелести задатка в его функциях. Поэтому при покупке квартиры, образец составления которого будет рассмотрен ниже, является в этом меркантильном обществе обязательным условием.

Функция задатка

1. Гарантийная роль - закрепление обязательств двух сторон, которые в случае отказа или заключения сделки с третьими лицами несут материальные потери.
2. Платежная роль - при выполнении условий договора задаток является авансовым платежом в счет будущей оплаты.
3. Доказательственная функция - доказательство того, что сделка будет совершена.

Подбирая жилье, риелтор предупреждает клиента (покупателя) о необходимости внесения задатка и призывает подписать соглашение о задатке при покупке квартиры. Образец документа может быть составлен в произвольной форме, но обязательно должна быть указана определенная информация.

Как правильно составить договор задатка?

Перед внесением задатка заключается соглашение и составляется предварительный экземпляр договора купли-продажи недвижимости, который не подлежит гос. регистрации, не дает покупателю полного права владением жилья, является правовым основанием для оформления сделки в будущем.

Договор задатка при покупке квартиры должен содержать следующие обязательные сведения:

• Название документа, место составления и дата.
• Паспортные данные сторон соглашения.
• Перечень собственников продаваемой недвижимости.
• Итоговая стоимость недвижимости.
• Объект, за который дается гарантированная сумма (адрес, площадь).
• Размер задатка (прописью и цифрами).
• Сроки исполнения обязательств.
• Штрафные санкции при невыполнении условий соглашения.
• Заверение документа подписями сторон.

Соглашение составляется в двух экземплярах. Никакими другими документами задаток не оформляется, в том числе и распиской. Деньги рекомендуется передавать продавцу при присутствии третьих лиц. И еще, соглашение о задатке при покупке квартиры (образец данного документа) не требует Но для большей гарантии возврата денег лучше обратиться к специалисту.

Какая оптимальная сумма задатка?

Это вопрос, который интересует обе стороны (покупателя и продавца) перед подписанием соглашения о внесении гарантированной суммы, обязывающей дальнейшую покупку недвижимости. Размер задатка при покупке квартиры оговаривается в каждом случае индивидуально, поскольку не закреплен никакими правовыми нормами. Обычно он составляет 5-10% от окончательной суммы квартиры.

Чем выше задаток, тем дороже штрафные санкции при несоблюдении обязательств соглашения и вероятность совершения сделки максимальна.

Покупка квартиры: аванс или задаток?

Главное отличие этих двух денежных сумм в степени ответственности сторон. При соблюдении обязательств задаток никакой ответственности на стороны не налагает и зачисляется в счет будущего платежа за цену недвижимости. Но:

• Если продавец отказывается заключать договор на продажу жилья после получения задатка, тогда он возвращает покупателю сумму в двойном размере (ГК РФ).
• Если покупатель передумал приобретать недвижимость, тогда продавец оставляет за собой право о невозврате задатка.

Эти два условия выполняются за исключением форс-мажорных обстоятельств. В таком случае задаток возвращается покупателю без применения санкций к сторонам.

В случае с авансом, при отказе любой из сторон в дальнейшем переписывании прав на квартиру, сумма внесенного платежа просто возвращается хозяину (покупателю).

Правила передачи задатка

Документом, удостоверяющим истину выступает расписка при покупке квартиры. Задаток, который вносит покупатель в качестве гарантии приобретения жилья в будущем, помимо соглашения должен быть оформлен распиской, подтверждающей факт передачи. Этот документ заполняет продавец от руки и без исправлений. Требования те же, что и при составлении соглашения о задатке: сторон; назначение платежа и причина передачи; место написания, размер суммы; ссылка на предварительный договор; дата и подпись.

Обязательно иметь при задатке оригиналы Если недвижимость приобретена в браке или приватизирована на всю семью, тогда при составлении предварительного договора, соглашения о задатке необходимо присутствие всех собственников.

Задаток при покупке квартиры: бланк

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ (данные выдуманные)

г. __________ "___"________ ____ г.

Никитин Никита Никитович, паспорт серии ПП N12345, выдан_________ РОВД, 15 июня 2005 года, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Московская, д. 1/1, именуемый в дальнейшем Продавец , и Олегов Олег Олегович, паспорт серии ОО N 54321, выдан_________ РОВД, 16 мая 2004 года, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Красная, д. 2/2, именуемый в дальнейшем Покупатель ,

заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.
2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________) кв. м, расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________.
3. В счет обеспечения исполнения взятых на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.
4. Срок заключения договора купли-продажи составляет ________. Либо указать условие, после которого будет совершена сделка в течение скольких-то рабочих дней.
5. Окончательная стоимость квартиры составляет ___________________________ рублей.
6. В случае неисполнения договора по вине _____________________________ задаток в размере _________________ (___________________) рублей остается у_____________________________________.
   (ФИО)
7. Соглашение составлено в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

   Егор Алексеевич решил продать свою роскошную «двушку», а Тимофей Аркадьевич готов её приобрести. 50 квадратных метров, раздельный санузел и евроремонт – чего ещё желать душе? Но вот беда: Егор Алексеевич хочет быть уверенным, что Тимофей Аркадьевич точно заберёт его недвижимость, а приобретатель, в свою очередь, желает убедиться в отсутствии других покупателей. Партнёры решают оформить задаток, но, учитывая, высокую стоимость жилья (а это – несколько миллионов рублей), обращаются к юристу: как сделать это правильно?

   Что такое задаток?

   Задаток – это денежная сумма, передаваемая одной стороной сделки другой в счёт исполнения своих обязательств (в нашем случае – приобретение недвижимости), что закреплено ч.1 ст.380 ГК РФ . Это не залог и не аванс, а самостоятельный способ выражения своих намерений.

   Требования к оформлению задатка:

   1. Письменная форма. Данное правило закреплено ч.2 ст.380 ГК РФ и распространяется на все сделки. Договорённость фиксируется в виде соглашения, которое подписывают обе стороны.
   2. Правомочность субъектов.

      Егор Алексеевич действительно должен быть собственником квартиры либо лицом, способным совершить сделку, а Тимофей Аркадьевич – готовым приобрести объект.

   3. Учёт в общей сумме стоимости. Если в будущем договор будет подписан, то объём денежных средств, подлежащих уплате, снижается соразмерно задатку.
   4. Сформировавшиеся намерения. Продавец с момента подписания соглашения должен прекратить дальнейшие поиски покупателей, равно как приобретатель недвижимости – поиски иных объектов.

   Какая сумма задатка оптимальна?

   Законодательством данный вопрос не урегулирован, однако, учитывая значительный объём сделки, размер платежей должен составлять 1-2% от цены квартиры (в рыночном исчислении речь идёт о десятках тысяч рублей). Кроме того, Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич могут остановиться на любой круглой сумме: к примеру, 50 или 100 тысяч рублей.

   Кому переходят деньги, если сделка срывается?

   Если реализация квартиры не состоится по вине продавца, то задаток в двойном размере возвращается покупателю на основании ч.2 ст.381 ГК РФ. Разумеется, для этого должна быть соблюдена письменная форма соглашения. В соответствии с той же нормой, если сделка срывается из-за покупателя, то задаток остаётся собственнику объекта.

   Как поступить, если покупатель частично исполняет свои обязанности?

   В случае если сделка не была доведена до конца по вине приобретателя имущества (к примеру, покупатель выплатил лишь часть стоимости объекта недвижимости), применяются последствия ч.2 ст.381 ГК РФ. Таким образом, сумма задатка не возвращается, а сам договор может быть расторгнут через суд в связи с его ненадлежащим исполнением.

   Что лучше – задаток или аванс?

   Несмотря на определённые сходства форм обеспечения обязательств, ответ на данный вопрос зависит от того, чью сторону сделки Вы представляете. Продавцу выгоднее получить задаток, так как при если приобретатель отказывается подписывать договор, собственник не обязан его возвращать. Для покупателя больше подходит аванс: если по каким-то причинам сделка не состоится, он в полном объёме возвращается к выдавшей стороне.

   Как оформить передачу задатка?

   Для этого существует несколько способов:

   1. Подписание предварительного договора. В соответствии со ст.429 ГК РФ , такая форма соглашения между субъектами допускается. Однако, согласно позиции ВАС, закреплённой в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа, задаток в этом случае необходимо расценивать как аванс, поэтому при несоблюдении обязательств последствия ч.2 ст.381 ГК РФ не применяются.
   2. Подписание основного договора. В тексте документа должен быть предусмотрен срок исполнения обязательств с обеих сторон, а также отдельное положение о задатке. Тем не менее, учитывая сложность сделки и необходимость сбора значительного объёма документов, этот способ – достаточно сложен.
   3. Подписание предварительного договора и соглашения о задатке. Оба документа помогут не только выразить намерения заключить сделку, но и грамотно оформить передачу денежных средств.
   4. Подписание соглашения о задатке. В этом случае денежные средства передаются под гарантию заключения договора в будущем, поэтому такая форма является наиболее простой и классической.

   Резюме

   Если Егор Алексеевич и Тимофей Аркадьевич решили оформить сделку купли-продажи квартиры и закрепить свои намерения документально, им необходимо подписать соглашение о задатке. Ни в коем случае не передавайте деньги под «честное слово», расписку, а также под видом долговых обязательств. Данные способы используют мошенники для обмана нерадивых граждан, и успехи просто ошеломительные. Соглашение о задатке также может сопровождаться предварительным договором либо основным договором, но это необязательно.