Что входит в инженерные коммуникации многоквартирного дома. Что в перечне? Особенности проведения акта осмотра

Одной из множества форм правовой защиты гражданских прав являются существующие правила относительно проживания и непосредственного содержания любого вида общей наличествующей собственности в каком-либо доме, жилом и многоквартирном. И если сами правила отталкиваются не только от государственных норм, могут составляться и корректироваться товариществом, прочим объединением владельцев любого целевого назначения помещений, то правила содержания в многоквартирном доме в большей мере зависят от утверждённых действующих нормативных актов. Знать эти правила, порядок действий и бремя своей ответственности должен каждый, чтобы обезопасить себя не только от неприятностей, конфликтов с соседями, но и от необратимых происшествий, т.е. при возникновении аварийных и опасных ситуаций.

Содержание общего имущества регулируется Жилищным кодексом, нормативными изменяемыми актами, Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, правительственными постановлениями, Гражданским кодексом, а это значит, что нарушение установленного порядка, ущемление прав третьих лиц, невыполнение своих обязательств повлечёт за собой как минимум административную ответственность.

Поэтому следует рассмотреть, что включает в себя общая собственность, что входит в понятие систем технических коммуникаций общедомового значения, кем и в каком порядке делается ремонт, какие именно обязанности возлагаются на собственников и прочие нюансы.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Общее недвижимое имущество

Перед тем как рассматривать содержание общего недвижимого какого-либо имущества всех имеющихся собственников помещений в любом построенном доме, и что оно включает в себя, отметим, кто имеет право определить, что входит в данное понятие:

• Владельцы жилых и также всех нежилых внутренних помещений в данном конкретном доме;
• Органы государственной власти;
• Учреждения местного управления, администрация.

Всё имеющееся общее недвижимое имущество неизменно включает в себя:

Системы технические и инженерные

Необходимо также знать, что на всех без исключения собственников недвижимых имеющихся помещений разного целевого назначения многоквартирного дома возложено определенное бремя, а именно, содержать и проводить ремонт не только строительных конструкций, но также следить за исправностью инженерных и технических коммуникаций, своевременно сообщая об их неисправности управляющей компании. К внутридомовым коммуникациям совместного имущества относятся системы водоснабжения, электроэнергии, подачи газа, канализационные стояки, установленные счётчики подачи воды, отопительные системы и их счётчики.

Помимо этого, на собственников возлагается бремя ответственности за приборы учёта электроэнергии, поэтажные какие-либо щитки и шкафы, осветительные приборы, установки, пассажирские и грузовые лифты, устройства запирания входной двери, сеть кабелей и прочее электрическое оборудование в сети здания.

При этом внешние границы всех имеющихся коммуникационных систем, включая информационные и телекоммуникационные системы, сети, определяются внешней границей самой стены здания, а вот граница ответственности за эксплуатацию находится в месте соединения общедомовых приборов учёта, то есть счётчиков системы, которая входит в многоквартирный дом. Так, например, внешняя граница системы подачи газа это место, где соединяется первое запорное устройство с сетью внешнего распределения газа.

Законодательные требования

Любое имущество совместного пользования собственников недвижимых пристроек и помещений в любом имеющемся доме необходимо содержать и проводить ремонты, ссылаясь на законодательные требования, акты, положения, изменения и дополнения к ним, санитарно-эпидемиологические, гигиенические, противопожарные, строительные и технические условия и нормы. Исходя из этого, можно отметить, что именно включает в себя такое обширное понятие, как содержание имущества общего пользования:

Что означает содержание

Чтобы лучше понимать, что же входит в обязанности всех без исключения собственников недвижимых пристроек и других объектов в любом жилом доме относительно имущества для общего пользования, остановимся на этом вопросе более детально. Например, помимо обеспечения сохранности и исправности, определения степени износа и вынесения решений нужен ли ремонт, необходимо следить также за соблюдением норм санитарно-гигиенического и климатического характера, а именно:

Права при осмотре

У собственников каких-либо имеющихся жилых и прочего назначения помещений есть определённые права для самостоятельной проверки наличия, исправности и состояния общего имущества. Также они вправе самостоятельно проводить текущий ремонт или нанимать для этого специалистов соответствующего профиля.

В непосредственной зависимости от того, какой из предложенных способов управления конкретным жилым домом был выбран, будут определены и проводимые осмотры, ссылаясь на заключённый договор. К осмотрам относятся строительные, технические, инженерные экспертизы, которые могут осуществляться ответственными лицами товариществ, объединений владельцев, управляющими компаниями, жилищными кооперативами или отдельно нанятыми специалистами.

При этом следует помнить, что каждый осмотр или экспертиза должны фиксироваться в акте, на основании которого устанавливаются результаты и принимаются соответствующие решения о состоянии той или иной проверенной системы, необходимости ремонта, замены и прочее. Также подобные акты будут нужны в случае возникновения каких-либо неприятных инцидентов, судебных разбирательств, для возмещения потраченных средств управляющей компанией, если с таковой был подписан договор, который содержит подобный пункт.

Управляющая частная компания и жильцы

Передавая свой многоквартирный дом любого типа какой-то управляющей действующей компании, она не будет заниматься подобными работами:

Всё перечисленное выше в перечень услуг компаний не ходит, следовательно, за своим личным имуществом владельцы должны следить самостоятельно.

На основаниях, провозглашённых законом, содержанием имущества недвижимого характера могут заниматься сами совладельцы имеющихся помещений в многоквартирном доме, а также они могут возложить содержание общего имущества на управляющую компанию любой из форм собственности путём заключения договора. В договоре подробно и по пунктам будет содержаться перечень обязательств и услуг компании, когда, кем и в каком порядке проводиться ремонт. Прежде чем подписывать документ, нужно внимательно его изучить.

Стоит дополнительно отметить, содержанием всего общего недвижимого имеющегося имущества могут и вправе заниматься созданные любого вида товарищества всех собственников приватизированного жилья, кооперативы, в которые владельцы помещений могут вступить, а также отдельные граждане на основании составленного договора.

Проведение ремонтов

Сначала владельцы всех жилых и нежилых построек и помещений в доме в законодательно установленном обязательном порядке должны провести общее собрание, фиксируя результаты его проведения в протоколе. На подобном собрании необходимо утвердить виды услуг, условия, финансирование на проведение предстоящего текущего ремонта. Об осуществлении такого ремонта решение принимается также на проводимом регулярно . Не стоит дожидаться, когда износ здания и систем станут слишком явными, поскольку это только усложнит дальнейший ремонт и потребует большего времени и значительных финансовых затрат.

Поскольку речь идёт об объектах имущества именно общего использования, текущий ремонт не должен включать в себя работы, связанные с дверьми в квартиры или приватизированные нежилые помещения, т.е. у которых имеется конкретный владелец.

Также как и текущий, любой капитальный планируемый ремонт следует проводить по решению большинства присутствующих участников общего собрания жильцов, после проведения экспертизы общего износа многоквартирного дома. Решение о масштабе, в котором будет проводиться капитальный плановый ремонт, принимается на основании проведённой экспертизы износа морально устаревшего, что не исключено, оборудования или установленных систем. Каждый пункт, требующий устранения, должен быть записан в протоколе, по которому далее составляется смета.

Технические характеристики здания

Вся имеющаяся информация о доме, в том числе многоквартирном, присутствии в нём строений, любого назначения помещений в неизменном порядке, инженерных коммуникациях, строительные и технические характеристики содержатся в технических планах и иных документах на здание. Они включают в себя:

Что касается инструкций от застройщика, они должны быть переданы им в срок не больше одного календарного месяца после сдачи многоквартирного здания в эксплуатацию. Ту же документацию в трёх экземплярах в бумажном виде и на электронном носителе передаёт застройщик после того, как будет проведён капитальный ремонт или же реконструкция. Эти три экземпляра нужны для того, чтобы один отдать созданному сообществу совладельцев помещений в доме, другой передать муниципальному архиву, а третий нужен для передачи по требованию, если сообщество владельцев не было создано.

Управленческая документация

Для хранения и передачи этих управленческих документов необходимо назначить ответственное лицо или же передать их управляющей компании после заключения договора. Также очень важно своевременно вносить в эти документы соответствующие изменения.

Совместные расходы

В соответствии с действующим российским законодательством все расходы на содержание любого имеющегося в наличии общего недвижимого имущества и его ремонт являются совместными для абсолютно всех владельцев каких-либо жилых и нежилых внутренних помещений в многоквартирном построенном доме. При этом данные расходы делятся не на равные части, а соразмерно долям прав собственности. Данные расходы включены:

Размер вносимой требуемой платы за предстоящий ремонт и текущее содержание общего любого имеющегося имущества должен быть установлен соразмерно тратам на фактическое содержание всей общей собственности. Законодательством и нормами Российской Федерации непосредственно установлено, что в расходы на содержание общей собственности входит обеспечение работы систем водоснабжения, подачи газа, электричества, отопления. Также, в соответствии с законом, неуплата должна быть истребована в виде задолженности.

Размер платы определяет управляющая компания, товарищество, кооператив или иной соответствующий аналогичный орган, который занимается вопросами общего имущества. Этим же органом ежегодно составляется смета получаемых доходов и их распределения.

Кто обеспечивает содержание?

Как уже упоминалось выше, обеспечением содержания совместной собственности занимаются сами владельцы помещений многоквартирного дома за свой личный счёт или в счёт оформленных субсидий, а также физические лица, владельцы жилья, которые получили государственные компенсации собственных расходов, направленных на содержание совместного имущества. Также это могут быть владельцы жилья, которые получают льготы на оплату услуг управляющей компании, коммунальные услуги, включая ремонт.

На кого бы ни была возложена данная обязанность, ответственность за несоблюдение установленных правил и требований возложена на всех жильцов, и нести её будут все без исключения. Если ответственность за общее имущество взяла на себя управляющая компания, которая не выполняет свои обязательства или выполняет их недобросовестно, жильцы вправе привлечь такую организацию к ответственности через суд.

У управляющих компаний существует некий график проводимых проверок и осмотров, тем не менее жильцам не стоит ждать, если какая-либо система вышла из строя или конструкция была повреждена. Сообщить о неисправности или некорректной работе в первую очередь нужно не в суд, а самой управляющей компании или провести общее собрание собственников для решения подобного вопроса.

Без установленного заранее порядка

Случается и так, что владельцы нежилых и жилых внутренних помещений конкретного многоквартирного дома не проводили собраний по вопросам управления оговоренным жилым домом и решение о производимом размере необходимой платы за ремонт и содержание общей собственности не принималось. В этом случае решение будет принимать местный орган самоуправления, который на конкурсной основе назначит управляющую компанию. Именно с этой компанией и будет заключен договор. При этом стоимость данного договора будет равна оплате за предоставляемые услуги.

Если же по решению собственников на проведённом собрании был выбран способ управления без посредников, но при этом о размере платы за ремонт и содержание общего имущества решение не было принято, то этот размер устанавливают местные органы самоуправления, руководствуясь Жилищным кодексом Российской Федерации. Сумма будет зависеть от запланированных работ и услуг, внесённых на собрании в протокол.

Когда на собрании рассмотрен пункт о стоимости на планируемый ремонт и прочее, размер взносов будет определяться в соответствии с Жилищным кодексом и корректироваться с учётом предложения управляющей компании относительно организационных моментов и сроков проведения работ.

Кем контролируется?

Соблюдение правил содержания недвижимого общего имущества контролируется ответственными исполнительными органами. При этом владельцы жилья многоквартирного дома имеют право получить информацию о проведённых работах и следующие данные:

• Перечень, объём, качество, периодичность проводимых работ не позднее чем через пять дней от даты подачи запроса в ответственный орган;
• Сведения о планируемых устранениях явных дефектов и неисправностей, а также требовать проведения этих работ, если в планах их нет.

Ответственность за общее имущество, возложенная на собственников помещений жилого многоквартирного дома, полностью регулируется российским законодательством. Управляющая организация в обязательном порядке несёт ответственность не только перед законом, но и перед владельцами дома, с которыми подписан соответствующий договор. То есть каждый жилец имеет право обратиться в управляющую компанию с интересующими вопросами и требованиями относительно перечня услуг, которые должны предоставляться организацией в соответствии с подписанным договором. Кроме того, исправность и состояние строения и его систем контролируется также управляющей компанией.

Изменение оплаты за содержание

Говоря об изменении размера платы за содержание общей собственности многоквартирного дома, стоит отметить, что этот вопрос регулируется действующими правилами российского законодательства. Однако эти правила не действуют в отношении расходов, которые связаны с содержанием общей собственности тех владельцев, которые входят в товарищество собственников жилья, строительно-жилищный или , прочее объединение, где порядок устанавливается собранием жильцов.

Для управляющих компаний и прочих наёмных организаций по предоставлению услуг, а также для государственных учреждений услуги будут считаться выполненными или оказанными только тогда, когда у владельцев жилья многоквартирного дома нет претензий на качество выполненных работ. В ином случае жильцы имеют право требовать выполнения обязательств, а в случае с некачественными работами вправе требовать переделать их.

Какая бы форма управления общим имуществом ни была выбрана, все нюансы относительно проводимых работ и оплаты необходимо фиксировать документально. В этом же документе следует указать периодичность пересмотра и изменения оплат. Зачастую используется срок один раз в год или квартал.

Нарушение договорённостей

Независимо от формы управления, будь это товарищество, кооператив, управляющая компания, частные организации, прочее, обязательно заключается договор с перечнем предоставляемых услуг, в который входит текущий и капитальный ремонт и прочее содержание общего имущества. В договоре необходимо указать не только стоимость услуг, но и периодичность их предоставления.

Если выявлен факт ненадлежащего, некачественного, несвоевременного исполнения условий договора по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, сторона, которая эти услуги предоставляет, обязана снизить оплату за свою работу. Помимо этого, владельцы жилья и нежилых помещений данного многоквартирного дома могут подать заявление касательно снижения оплаты предоставляемых услуг по своей инициативе. Заявление направляется стороне, которая по договору предоставляет услуги.

Целесообразно подавать подобное заявление в письменном виде, с фиксацией факта отправления и получения. При этом подать данный документ необходимо в срок не более чем через шесть месяцев от даты произведённого нарушения в предоставляемых услугах или их отсутствия. Чтобы иметь подтверждение своевременной подачи заявления, его можно отправить заказным письмом с описью вложений и обратным уведомлением. Эти документы пригодятся в случае судебного разбирательства.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Все дома, в которых расположено более четырех квартир, считаются многоэтажными. Помимо индивидуальной площади каждой квартиры, которая относится к частной собственности, есть еще и общая площадь, находящаяся в собственности всех жильцов. Законодательством установлены определенные требования, которым должна соответствовать общедомовая собственность.

Каждый собственник квартиры должен знать, что относится к этой общей собственности всех жильцов и какие требования к ней предъявляются.

Согласно жилищному законодательству, сюда относят:

• все помещения, которые не являются частями квартир собственников;
• помещения, обязательно имеющие предназначение для облуживания более одного индивидуального помещения;
• территории, на которых расположены различные инженерные коммуникации;
• непосредственно сами ограждающие конструкции, к ним относятся несущие и прочие перекрытия (стены, фундамент, потолок, крыши, колонны);
• различное оборудование, необходимое для обслуживания нескольких индивидуальных помещений, при этом оно может быть расположено не только в самом здании, но и за его пределами;
• земельный участок, территория которого определена кадастровым паспортом и иными правоустанавливающими документами;
• объекты, расположенные на территории этого надела, необходимые для обслуживания дома, а также для удобства граждан (трансформаторные подстанции, детские площадки, парковки);
• различные инженерные системы коммунальных услуг, проведенные только внутри здания, границей считается крайняя стена многоквартирного дома.

Таким образом, в состав общего владения собственников, которое принадлежит всем жителям дома, входят:

• лестницы и лестничные площадки, а также связанные с ними коридоры;
• расположенные в подъездах лифты и шахты;
• специально созданные технические этажи и подвалы;
• чердаки и крыша, а также установленное там оборудование;
• прочие инженерные коммуникации;
• вся придомовая территория.

За всем этим имуществом требуется ежедневный уход, своевременный ремонт. По этой причине законодательство установило требования, которым должно соответствовать данное имущество в целях сохранения безопасности проживания каждого жильца многоквартирного дома.

Понятие содержания

Это широкое понятие, включающее в себя широкий спектр проводимых мероприятий, направленных на поддержание здания в хорошем состоянии. Сюда относятся следующие виды деятельности:

1. Осмотр состояния общего имущества.
2. Оценка соответствия нормам всех инженерных систем, относящихся к общему имуществу.
3. Контроль над установленным температурным режимом и влажностью воздуха в здании. Для различных площадей нормы могут быть различны.
4. Обязательный контроль над наличием освещения на всех площадках.
5. Поддержание чистоты и своевременное проведение уборки.
6. Обеспечение и контроль над соответствием установленных мер пожарной безопасности в помещении.
7. Сбор, вывоз и утилизация всех отходов.
8. Соответствующий уход за придомовой территорией, озеленение и прочее благоустройство.
9. Проведение необходимого косметического и капитального ремонта здания и определенных объектов.
10. Проведение подготовительных работ к сезонной эксплуатации.

Из перечисленного перечня обязательных работ видно, что эти меры не могут быть предприняты всеми собственниками жилья без помощи вспомогательных организаций. Для этого и заключается договор с организацией, которая занимается содержанием дома, а жильцы платят ей соответствующие суммы денежных средств.

Не относится к содержанию

Все обязательные требования по содержанию имущества, предусмотренные законодательством, должны выполняться, независимо от составленного договора и вида юридического лица, занимающегося этим. По желанию общего собрания жильцов могут быть включены и дополнительные функции по содержанию здания. К таким могут относиться охрана дома и придомовой территории.

Но важно знать, что не относится к содержанию дома и чего нельзя требовать:

• утепление окон и балконов, входных дверей, расположенных на территориях частной собственности;
• замена разбитых стекол, перегоревших лампочек и испорченных инженерных конструкций, расположенных в частном помещении;
• организация ремонта входных дверей, относящихся на входе в квартиру, так как они не принадлежат общей собственности;
• благоустройство земельного участка, находящегося за пределами земельного надела, выделенного под строительство дома и придомовой территории.

Иные требования по содержанию частной собственности и иной, не относящейся к общей собственности площади, являются незаконными.

Способы организации содержания

Исходя из того, что такой широкий спектр мероприятий самостоятельно собственникам жилья не осуществить, они вынуждены обращаться в соответствующие специализированные организации. Существует несколько возможных вариантов организации содержания дома:

1. Путем заключения договора жильцов с управляющей компанией, которая полностью берет на себя обязанности по уходу за домом согласно подписанному договору и установленному законодательству.
2. Путем подписания индивидуальных договоров каждым собственником с различными компаниями, оказывающими те или иные виды работ, услуг.
3. Путем организации товарищества владельцев жилья или недвижимости (ТСЖ или ТСН). Данные организации за счет членских взносов оплачивают работу и услуги, оказанные сторонними организациями. Но членами товарищества являются только собственники дома, то есть непосредственно заинтересованные лица.

Решение о выборе одного из перечисленных способов должно приниматься общим собранием жильцов. Они же обязаны контролировать надлежащее исполнение своих обязанностей той организации, которая берет на себя ответственность за содержание дома.

Несвоевременный уход и халатное отношение к содержанию дома приведет его к более раннему износу и разрушению.

Основные работы

Одним из важных мероприятий в любом доме является проведение ремонта, который может быть нескольких видов:

• текущий;
• капитальный.

В первом случае проводятся мероприятия с целью предупреждения причин износа и старения здания. Выполняется косметический ремонт, проводятся работы по частичной замене выявленных повреждений стен, инженерных конструкций. На этом этапе не проводится полная замена дорогостоящих элементов.

В случае проведения капитального ремонта проводятся работы с целью устранения произошедшего фактического износа или разрушения. Это происходит путем полной замены испорченных деталей либо самого объекта, если он начинает представлять опасность жизни и здоровью жильцов.

За все проводимые работы жильцы обязаны ежемесячно вносить оплату. Порядок расчета стоимости устанавливается подписанным договором с ответственной организацией. Данная организация на основании законодательства обязана предоставлять отчетность о произведенных расходах, а также предъявлять все акты приема выполненных работ.

Если жильцы выясняют факт невыполнения определенной работы либо выполнения ее несвоевременно или низкого качества, они имеют право потребовать от компании:

• пересчета уплаченных средств;
• требовать повторного проведения работ и доведения их до необходимого уровня;
• расторгнуть подписанный договор в одностороннем порядке при принятии решения общим собранием жильцов.

Жильцы обязательно должны контролировать уровень содержания их дома и требовать от ответственной организации соблюдения всех установленных требований. Это является прямой обязанностью каждого жителя, так как это имущество относится к его собственности.

При этом собственники жилья имеют право направлять планируемые действия организации, занимающейся содержанием дома, в нужном им направлении и требовать первоочередного выполнения конкретных работ.

Страница 1 из 2

§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под кварти­ру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имуще­ство дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более мно­гообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах мож­но рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом воз­можна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутрен­ними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты) 1 . Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объ­екты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собствен­никами недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, услов­но можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

Следует подчеркнуть, что объединение имущества, не относяще­гося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собст­венности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, об­щая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое поме­щение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с при­обретением права собственности на жилое помещение у него воз­никает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жи­лищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов достижения соглашения между собственни­ками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья 1 .

В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принад­лежащим ему помещением.

§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих пра­вил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, на­ходящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, преду­смотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собст­венности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не дей­ствует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого поме­щения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квар­тиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы оп­ределяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не отно­сится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жи­лых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных ве­щей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая доле­вая собственность на недвижимость общего пользования в многоквар­тирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может сущест­вовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта
права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отно­шений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии 1 . Данный вывод подтвержден в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах соб­ственников помещений на общее имущество зданий», где, в частности, указывается, что отношения собственников помещений, расположен­ных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, не урегулированы законом, поэтому в соответствии сп. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в ча­стности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

§ 3. объекты общего пользования в многоквартирном доме

Нормативные акты, регулирующие в разное время отношения соб­ственности в многоквартирных домах, приводят разные перечни иму­щества, находящегося в общей собственности собственников жилья.

Согласно утратившему силу Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженер­ное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на не­сущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 1 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно пере­числяли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья 2 .

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам поме­щений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помеще­ния в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, элек­трическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором располо­жен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном уча­стке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако во всех документах этот перечень остается далеко не ис­черпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ в от­личие от прежнего законодательства в перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36, ст. 16 Федерального закона «О вве­дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает за­крепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств 1 .

В соответствии со ст. 290 ГК РФ в ЖК РФ указывается на воз­никновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» говорил об использовании обоих видов общей собственности - долевой и совместной. Однако по отношению к не­движимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, со­держащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более при­емлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность кроме всего прочего ха­рактеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма за­труднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью объектов общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь стано­виться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в об­щей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из уча­стников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в об­щей долевой собственности является площадь недвижимости, находя­щаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не ус­тановлено договором.

По общему правилу владение или пользование указанными объек­тами может быть исключительно общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных ин­тересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственни­ков часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в каче­стве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Федерального закона «О товари­ществах собственников жилья» Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недви­жимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кон­доминиумов и другим объединениям такого типа, широко распро­страненным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зару­бежных государств российское законодательство детально не регла­ментирует процедуру принятия решения о приобретении недвижи­мости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании пре­имущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих слу­чаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретен­ной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Что относится к общедомовому имуществу?

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи — это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.

Канализационный стояк — это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

• причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
• произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
• собственники использовали общее имущество не по назначению;
• произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Оценить публикацию

Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме

4.5 (90.83%) 24 голос[ов]

Изменения в Жилищном кодексе, затронувшие принципы и порядок взаимоотношений между жильцами многоквартирных домов и обслуживающими компаниями, до сих пор оставляют повод для многочисленных споров и разногласий относительно того, на чьей ответственности находится содержание той части дома, которая не является индивидуальной собственностью жильцов. Понятие общедомового имущества, обозначенное в постановлении № 491, теперь накладывает большую степень ответственности и обязательства не только на предприятия, но и на владельцев квартир, находящихся в МКД.

Права жильцов МКД

Теперь не только компании, обеспечивающие потребности и нужды многоквартирных домов, но и сами жильцы становятся ответственным коллективным лицом, обязанность которых - нести расходы за ремонт и распоряжение коллективным имуществом.

Многие граждане, особенно те, кто привык к старой советской модели управления коллективной собственностью, не хотят принимать на себя эти обязательства. Наиболее часто это происходит с учетом того, что содержание общедомового имущества предполагает ежемесячные взносы из личных средств, которые взимаются в виде квитанций за жилищные услуги в статье «Общий ремонт». Увеличение, порой существенное, счетов за услуги, вызывает у многих граждан недовольство и нередко приводят к откровенному саботажу оплаты за пользование общим имуществом. Но и те жильцы, которые согласны брать на себя часть материальной ответственности, не могут получить однозначный ответ, что относится к общему имуществу многоквартирного дома и каков принцип его оплаты, ремонта и распоряжения им.

Определить понятие «общедомовой собственности» важно для однозначной трактовки обязательств, которые несут жильцы многоэтажного дома, а также управляющие компании и коммунальные службы - поставщики основных ресурсов. Это три основные стороны, участвующие в эксплуатации, уходе и ремонте коллективного имущества, и права и обязательства каждой из них четко обозначены.

Понятие коллективного имущества

Согласно постановлению № 491, общее имущество в многоквартирном доме - это все объекты, включая помещения, технические комплексы, коммуникационные системы, технику, не являющиеся составляющей жилого или коммерческого объекта (например, магазина или стоматологического кабинета, находящегося на территории). Второй критерий, определяющий понятие коллективного имущества, - это факт принадлежности и обеспечения нужд не менее двух квартир.

Помещения общего пользования принадлежат к общедомовому имуществу. Что входит в них, определить достаточно просто. К имуществу общего назначения относятся:

• лестничные клетки, пролеты;
• холлы, вестибюли;
• подъемные механизмы;
• гаражи, колясочные;
• чердаки и цокольные этажи;
• котельные и т. п.

Общим признаком, определяющим собственность в общедомовой эксплуатации, является свободный совместный доступ к ней для каждого жильца дома, который имеет право пользоваться предоставленной площадью в соответствии с ее предназначением. Например, колясочная, представляющая собой просторную площадку для размещения детских колясок в подъезде, должна использоваться только с этой целью. Нельзя использовать ее, например, для размещения строительного мусора или старой мебели без разрешения других жильцов или обслуживающей компании дома. В то же время подвал, являющийся неотъемлемой составляющей многоэтажного дома, не входит в общедомовую собственность, т. к. используется только обслуживающей компанией и жилищными предприятиями - поставщиками услуг для обеспечения своей работы.

Оборудование в общедомовой собственности

Оборудование, которое входит в общее имущество в многоквартирном доме - это обширная категория, которая включает в себя машины, электрические узлы и агрегаты, обеспечивающие нужды жильцов по поставкам базовых ресурсов, услуг и удобств:

• приборы учета потребления воды, света, тепла, установленные за счет жильцов или обслуживающей компании;
• домофоны и другие системы оповещения и сигнализации;
• бойлеры, котлы для обеспечения нужд систем водоснабжения и обогрева дома, находящиеся на территории МКД;
• электрощитовое оборудование, распределительные шкафы.

Сюда относится и другая техника, обеспечивающая нужды потребителей базовых жилищных ресурсов (воды, электричества, тепла и т. п.)

Внешняя территория и другие объекты

В состав общего имущества многоквартирного дома входит также внешняя территория и все объекты, что находятся на ней, используемые жильцами для отдыха, игр, занятия физкультурой и т. п. К ним относятся детские площадки вместе со снаряжением (турники, горки, качели), озеленение (цветники, кустарники, клумбы, вазоны с цветами и декоративными растениями), скамейки и лавки, садово-парковая мебель и пр. Другие объекты, находящиеся на внешней территории или проходящие через нее (например, наземная теплотрасса или труба газопровода), находятся на балансе предприятий и не являются общедомовой собственностью.

Инженерные системы, находящиеся в эксплуатации для снабжения жильцов базовыми услугами и ресурсами, также принадлежат к общедомовой собственности. Это системы горячего и холодного водоснабжения, канализации и т. п., включая трубопроводную и запорную арматуру (стояки, раструбы, патрубки, вентили, краны, тройники). Сюда относится и система энергоснабжения, включая силовые подстанции, сетевые кабели, распределительные шкафы, электрощитовое оборудование и многое другое.

Внешняя часть здания дома, включая кровлю, фасад, оградительные конструкции, плиты и балки перекрытий, парапеты и другие объекты, неотделимые от общей конструкции жилого дома, также являются частью коллективного имущества. Подъезд, входящий и в наружную входную группу, и во внутреннюю часть многоэтажного дома, также является коллективной собственностью.

Как проходит разделение ответственности

Общее имущество многоквартирного дома в полном составе должно быть перечислено в документах на жилой многоэтажный дом. Они включают:

• документы государственного жилого фонда;
• бумаги на функционирующие приборы учета;
• акты замен и проверки счетчиков, техники и коммуникаций;
• акты приема-передачи по аварийному, плановому или капремонту;
• передаточные акты от застройщика и другие официальные документы.

Точный перечень документов может отличаться для каждого МКД в зависимости от формы управления.

Способ обслуживания и ремонта общедомового имущества регламентируется постановлением № 491, а также Жилищным кодексом. Обычно порядок оплаты за общее пользование, ремонт и обеспечение нужд общего жилого фонда МКД определяется совместно на собрании, особенно если дом находится под управлением ТСЖ. Например, вопрос о покупке и установке приборов учета принято решать жильцами самостоятельно. Поскольку домовые счетчики являются коллективным имуществом, то обязанности по их приобретению и установке исполняют жильцы, которые должны внести свою часть денежных средств. Такое правило распространяется и на другие виды оборудования и приборов, находящихся в коллективной собственности.

Спорные моменты в определении ответственности собственников

Но это идеальный образец способа распоряжения общедомовым имуществом, и на практике подобные моменты часто вызывают разногласия, т. к. не все жильцы понимают, что является общим имуществом. Действительно, не все объекты, имущество и собственность, находящаяся на территории многоэтажного дома, считаются общедомовой собственностью. Например, спутниковые антенны или системы индивидуального кондиционирования квартир (установленные на фасадах внешние блоки сплит-систем) являются частной собственностью, и для их размещения необходимо получение разрешения от управляющей компании, других жильцов дома и прочих компетентных инстанций.

Балконы - это предмет многочисленных споров между жильцами и коммунальщиками. Вопрос, является ли балкон частной собственностью или частью общего жилого фонда, запутан. Согласно правилам ЖК РФ, ответственность за целостность и ремонт балконной плиты несет управляющая компания, тогда как остальные части - козырек, крыша и парапет - подпадают под содержание собственника квартиры. Подробнее о том, может ли балкон являться общедомовой или частной собственностью, и какие полномочия есть у жильцов (например, остекление или установка конструкций для сушки белья) лучше уточнить в управляющей компании или жилищной инспекции.

Понятие «общедомовой собственности» тесно связано с другим определением - общедомовыми нуждами. Оба термина относительно новые и пока еще содержат в себе множество нерешенных моментов и спорных вопросов. Лучшим способом регламентировать и установить степень ответственности за содержание, оплату общедомового имущества и нужд является коллективное собрание жильцов, на котором единогласно принимается решение о порядке содержания и оплаты текущих расходов.