Что лучше ипотека или рассрочка от застройщика. ОНФ: Путин поддерживает ипотечные каникулы для заёмщиков

Время чтения ≈ 6 минут

Что выбрать: рассрочку от девелоперов или ипотеку от банков? Это вопрос актуальный и важный для многих покупателей недвижимости. Для тех, кто накопил большой первоначальный взнос и/или продает имеющуюся в собственности квартиру, рассрочка может оказаться более подходящим вариантом, чем классический жилищный заем. Кроме того, ипотеку можно взять не на любой объект недвижимости. Например, приобретение квадратных метров в строящихся домах согласится кредитовать не каждый банк.

Рассрочка является кредитным продуктом от застройщика. При этом вернуть деньги необходимо быстро (например, когда я в 2010 году приобретала квартиру в компании «Ведис», предлагался такой вариант: либо ипотека, либо рассрочка в размере до 50% стоимости приобретаемой квартиры, вернуть которые нужно равными частями в течение трех месяцев).

Принципиальных отличий рассрочки от ипотеки несколько: это сроки, ставки и условия получения.

Таблица. Сравнение ипотеки и рассрочки

Богатый покупатель

Основным преимуществом рассрочки перед ипотекой является то, что ее можно получить в предельно короткие сроки, причем от клиентов не потребуется предоставления документов, подтверждающих их платежеспособность. В ситуации, когда нет возможности взять ипотечный кредит, такой вариант приобретения жилья становится единственно возможным. «Подавляющее большинство девелоперов предлагает рассрочку на свои объекты, – комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин . – Особенно это популярно там, где нет ипотеки». Например, при покупке недвижимости на этапе котлована.

Как правило, при рассрочке учитывается так называемый «серый» доход, также отсутствует необходимость собирать множество документов по приобретаемой квартире и не требуется искать поручителей.

«Для того чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю понадобится лишь паспорт, наличие 30–70% суммы, необходимой для приобретения квартиры, и волеизъявление, – рассказывает директор по маркетингу компании «Домостроитель» Ольга Гусева .– Процедура оформления ипотечного кредита сложнее: покупателю нужно будет подтвердить свою состоятельность: обычно таким подтверждением является справка о доходах, наличие постоянного места работы, в некоторых случаях наличие поручителей».

«Для покупки жилья в рассрочку не требуется проходить сложную процедуру оценки платежеспособности, которая проводится перед получением банковского кредита, – подтверждает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов .– Также к плюсам стоит отнести то, что в рассрочку можно купить недвижимость на самом начальном этапе строительства, когда ее цена минимальна».

По мнению опрошенных экспертов, рассрочкой при приобретении жилья довольно часто пользуются бизнесмены, которые не могут сразу вывести крупную сумму денег из оборота; а также покупатели, продающие квартиру, либо те, кто ждет каких-то объемных премий, бонусов. Рассрочка подойдет людям, которые уже имеют 70–90% от стоимости квартиры.

Утром – квартира, вечером – деньги

В некоторых странах рассрочка предлагается на срок до 10 лет, у нас же это – именно краткосрочный продукт. Длительные сроки нашим застройщикам невыгодны, так как уже к концу первого года большинство квартир продается, и девелоперы начинают заниматься еще одним объектом.

Короткий срок является серьезным недостатком рассрочки. Не каждый человек, если только он не продает квартиру, сможет собрать необходимую сумму за 3–6 месяцев.

Кроме того, приобретаемая в рассрочку недвижимость не оформляется в собственность заемщика вплоть до полной расплаты с девелопером. То есть, как правило, в квартиру нельзя въехать, пока не будут закрыты все долги перед застройщиком. При ипотеке же жилье становится вашим, просто на квартире лежит обременение, из-за которого вы не имеет права продать/обменять ее без согласия кредитора , но жить в ней можете и сдавать, как правило, – тоже.

Еще один довод в пользу ипотеки – наличие собственных средств. Рассрочку можно взять, имея на руках 50–70% от стоимости квартиры. Ипотеку же реально найти и с нулевым первоначальным взносом.

Немаловажным фактором являются и процентные ставки. Средняя годовая ставка по ипотечным кредитам в прошлом году составила 13%, по программам рассрочки – 24%.

«Сжатые сроки погашения займа предусматривают увеличение долевых выплат, к тому же нельзя забывать и о том, что ежемесячный (ежеквартальный) процент по рассрочке немного выше, чем в большинстве банков, что в разы повышает стоимость квартиры, – резюмирует генеральный директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов . – Человек, покупающий жилье в рассрочку, как минимум должен иметь деньги на первоначальный взнос, а также стабильный заработок (выше среднего уровня)».

Рассрочку от девелоперов только формально можно назвать жилищным кредитованием. Она не регулируется законодательством об ипотеке. А это повышает риски заемщика так и не стать собственником квартиры.

Убить двух зайцев

По словам Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость), возможно на одну квартиру, приобретаемую в строящемся доме, получить и рассрочку, и ипотеку.

Например, есть желание переехать в «трешку» из небольшой однокомнатной квартиры. Причем, «однушку» продавать не планируется. Стоимость имеющейся квартиры – почти 5 млн. рублей, значит, в кредит под ее залог можно получить до 4,5 млн. рублей. При ставке 13% годовых и сроке 180 месяцев, ежемесячный платеж составит 56 936 рублей. Стоимость «трешки» – 8,4 млн. рублей. Получаем дополнительно по программам рассрочки 3,9 млн. рублей на шесть месяцев с начислением 1% на остаток задолженности:

Таким образом, если у вас есть возможность вносить ежемесячно от 713 436 до 745 936 рублей (с учетом кредита «под залог»), то рассрочка может вам подойти.

При необходимости уменьшить ежемесячные платежи можно на приобретаемую «трешку» получить кредит с первоначальным взносом 15% на 15 лет по ставке 14,25% и ежемесячным платежом 96 289 рублей. Имеющуюся «однушку» по-прежнему можно сдавать , уменьшая таким образом нагрузку на семейный бюджет, резюмирует Андрей Владыкин.

По словам Александра Ефимова (банк «Открытие»), рассрочка получила популярность в посткризисный период, когда кредитные организации неохотно выдавали займы на приобретение строящегося жилья. Впоследствии банки начали активно развивать программы кредитования новостроек, сотрудничать с застройщиками, и программы рассрочки стали замещаться ипотечными продуктами, тем более что для строителя продажа квартир в рассрочку – значительно менее выгодна, чем в кредит. «В настоящее время можно купить в рассрочку лишь ограниченное число объектов, и в большинстве случаев только на начальном этапе строительства, когда банки не выдают кредиты из-за высоких рисков, – информирует эксперт. – По достижению 30% готовности жилья появляются кредитные программы, которые заменяют рассрочку».

Сопоставляя рассрочку и ипотеку, в итоге приходишь к довольно простому выводу: сравнивать эти продукты нельзя. Девелоперы строят дома, а банки кредитуют заемщиков на покупку квартир. Рассрочки от застройщиков – это, скорее, индивидуальный подход продавца к клиенту, который сразу не готов заплатить, но сможет сделать это завтра. Хотя вполне может быть, что в какой-то момент, если спрос на новостройки вдруг упадет, девелоперы будут готовы предложить более приемлемый для покупателей вариант – долгосрочную рассрочку.

С каждым годом в крупных городах России все больше людей приобретают новое жилье. Тем не менее, мало кто готов единовременно выложить всю сумму за квартиру, так как для рядового россиянина это достаточно большие деньги.

Достаточно долго время наилучшим вариантом для россиян было ипотечное кредитование. Заемщик обращался в банк, получал кредит, оставляя в залог новую квартиру, а затем методично выплачивал ежемесячные взносы. Основная проблема заключалась в том, что проценты по кредиту были достаточно высоки, а потому, далеко не все хотели их выплачивать.

Некоторое время назад в России появилось еще одно предложение, позволяющее жителям покупать новое жилье и не выплачивать огромный процент за него. Это рассрочка на покупку квартиры . Далеко не все сейчас имеют представления о том, чем именно отличается ипотечный кредит от рассрочки на покупку жилья. На первый взгляд разницу уловить достаточно трудно. Однако это совершенно разные понятия, и в данной статье мы постараемся разобраться основные различия.

• Новостройка или вторичное жилье. При оформлении ипотечного кредита, у клиента всегда есть выбор, что именно ему покупать. Он может приобрести квартиру в только что построенном доме или выбрать вторичное жилье. Нередко банки сотрудничают с целыми жилищными комплексами и выдают деньги на покупку жилья в них на специальных условиях. Если же дело касается покупки квартиры в рассрочку, то ситуация будет выглядеть несколько иначе. Клиент должен будет сразу выбрать дом, в котором хочет купить жилья, и оформлять документы с компанией-застройщиком. Таким образом, вариант с вторичным жильем отпадает автоматически.
• Особенности оформления . Как было указано в предыдущем пункте, в случае с ипотечным кредитом, все документы будут оформляться через банк, тогда как при покупке квартиры в рассрочку, договор подписывается с застройщиком. Банк обычно требует достаточно объемный пакет документов. Бывает, что на их сбор уходит достаточно много времени и сил. Для ипотечного кредитования нужно иметь достаточно высокий и стабильный доход, который должен быть подтвержден документально, иначе банк может отказать в кредите. Рассрочка оформляется проще. Пакет документов будет минимален, все процедуры также пройдут быстро. Тем не менее, следует отметить, что если квартира покупается в строящемся доме, то вариант с ипотекой будет несколько надежнее. Банк тщательно проверяет не только клиента, но и застройщика. Только после того как будут предоставлены все правоустанавливающие документы, и надежность строительной фирмы не будет подвергаться сомнению, может быть выдан кредит.
• Срок погашения . В случае с ипотекой срок погашения кредита может составлять 20-25 лет, тогда как рассрочку нужно погасить в более короткие сроки. Как правило, это от одного года до трех лет. Важно, что срок часто зависит и от того, на какой фазе находится строительство в момент покупки. Если оно только началось, то и время проведения выплат может быть увеличено.
• Выплата процентов. По данному показателю рассрочка является гораздо более экономичным вариантом. Как правило, за три года выплат набегает не более 10% процентов переплаты, тогда как в ситуации с ипотекой – это примерно 10-12% в год.
• Первый взнос. По данному показателю отличия минимальны. Как правило, все зависит исключительно от банка (в случае с ипотекой) или от строительной фирмы (в случае с рассрочкой).

Что выбрать, ипотеку или рассрочку – каждый решает самостоятельно. Оба этих варианта являются достаточно удобными для покупателей.

Покупка квартиры для подавляющего большинства россиян является самой крупной сделкой в жизни. Кроме того, только единицы могут позволить себе приобрести жильё, оплатив всю стоимость квартиры разом. Ипотека или рассрочка может быть хорошим подспорьем в улучшении жилищных условий. LIVING разобрался, в каких случаях лучше воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в каких – стоит пойти в банк за кредитом.

В чем отличия между ипотекой и рассрочкой?

Если попытаться уместить определение «ипотеки» и «рассрочки» в одну строку, то они будут выглядеть так:

Ипотека – это целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры.

Рассрочка – способ оплаты напрямую застройщику, которая производится по частям.

Рассрочка – это платно?

Рассрочка бывает двух видов: платная (с процентной ставкой) и бесплатная. Подробные расчеты, как правило, делает сам застройщик, но, чаще всего, это выглядит следующим образом: к стоимости объекта по договору ДДУ прибавляется процентная ставка, после чего составляется график погашения рассрочки.

Мы хотим купить квартиру за 6 млн рублей, взяв рассрочку на 6 месяцев. Застройщик указал, что рассрочка является процентной (3%). В нашем распоряжении есть первый взнос 30% от стоимости квартиры.

6 000 000 + 3% = 6 180 000 руб.

6 180 000 - 30% = 4 326 000 руб.

Таким образом, если разделить остаток на три платежа, то он составит 1 442 000 руб.

Переплата: 180 000 руб. (3%).

Что выгоднее рассрочка от застройщика или потребительский кредит?

В каком случае выгоднее покупать квартиру в ипотеку?

По мнению экспертов, воспользоваться ипотечным кредитом будет уместнее, если платеж по рассрочке превышает 60% уровня семейного дохода. Кроме того, если клиент располагает первым взносом в размере 10-20% от стоимости объекта, то рассрочка такому клиенту недоступна.

Помимо этого, ипотека будет выгоднее для клиента, если процентная ставка по такому кредиту будет хотя бы на 1% ниже, чем по предлагаемой застройщиком рассрочке. В этом случае, даже с учетом сопутствующих затрат по получению ипотеки, переплата с банковским кредитом окажется ниже.

Почему одни застройщики дают рассрочку на короткий срок, а другие на более продолжительный?

Как правило, срок предоставления рассрочки напрямую связан со строительной готовностью дома, а именно со сроком ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки.

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры в рассрочку?

Кроме того, эксперты рекомендуют обращать внимание на оформление недвижимости. При такой сделке её могут записать как в собственность покупателя сразу, так и не сразу. Для примера, при получении ипотечного кредита, недвижимость сразу оформляется в собственность клиента, правда, с обременением. С рассрочкой могут быть разные варианты. Если квартира оформляется сразу в собственность, то для беспокойств нет причин, если застройщик с этим тянет, то, соответственно, рисков больше.

Что будет, если я не смогу внести остаток вовремя? Могу ли я остаться без квартиры и денег?

Если по какой-то причине клиент не может выплатить в срок платежи по рассрочке и закрыть сделку, то риск остаться без квартиры есть. Возможны два сценария:

1. Застройщик через суд расторгает с покупателем договор и возвращает клиенту денежные средства, включая первоначальный взнос.

2. Застройщик может предложить переоформить рассрочку на ипотеку. В этом случае, клиент должен предоставить в банк платежные поручения, сумма оплаты по которым идет в качестве первоначального взноса. Как отмечают эксперты, данная процедура является вполне стандартной практикой на первичном рынке недвижимости.

Подводя итог, можно отметить, что и ипотечный кредит, и покупка квартиры в рассрочку имеют свои преимущества и недостатки. Каждый сам для себя выбирает предпочтительный вариант решения квартирного вопроса. Если попытаться сформулировать портрет покупателя под каждый из двух этих инструментов, то можно отметить, что рассрочка более подходит тем, кто располагает внушительным первым взносом и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку же можно назвать более демократичным вариантом, ведь первый взнос и регулярные платежи будут заметно меньше, чем при рассрочке.

Ряд застройщиков в стремлении привлечь внимание покупателей к своим проектам, предлагает рассрочку в качестве альтернативы банковского целевого кредита под залог недвижимости. Разница между этими двумя вариантами приобретения жилья с частичной постоплатой довольно существенно, и каждый из них может оказаться более выгодным при определенных обстоятельствах. Покупатель же задается вопросом: «Что же выгоднее: рассрочка или ипотека?».

Чем отличается рассрочка от ипотеки?

Чтобы решить, какой тип займа предпочтителен персонально для вас, проанализируем обе схемы на основе базовых критериев .

• Размер первоначального взноса . Минимальный размер первоначального взноса в банке в зависимости от программы может варьироваться от 10% до 30%. Чтобы купить квартиру у застройщика в рассрочку, нужно иметь в распоряжении не менее трети от стоимости объекта, а во многих случаях эта цифра достигает 50-70%.
• Стоимость пользования заемными средствами . Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 12-15%, хотя на фоне кризиса данный параметр может быть пересмотрен в сторону увеличения. Переплата по рассрочке, как правило, эквивалентна банковскому проценту, хотя в некоторых случаях девелопер готов пойти на уступки и предложить клиенту эксклюзивные условия предоставления отсрочки платежа без переплаты. Однако получить рассрочку на подобных условиях удается редко, при этом нужно иметь в распоряжении 60-80% от стоимости объекта, а также быть готовым погасить остальную сумму всего за полгода-год.
• Срок предоставления займа. Сроки предоставления ипотечного кредита составляют 10-25 лет, хотя многие заемщики предпочитают гасить их досрочно за 5-7 лет, в том числе за счет использования различных средств господдержки. Рассрочку же обычно дают на очень короткий срок в пределах 6 месяцев или 1 года. Иногда покупателям новостроек по ДДУ предоставляется возможность получить отсрочку платежа до завершения строительства.
• Размер ежемесячного платежа. Еще одно отличие ипотеки от рассрочки. За счет короткого срока предоставления займа ежемесячные платежи по рассрочке оказываются огромными и совершенно непосильными для большинства покупателей. Ипотека в этом смысле гораздо доступнее для клиента со средним доходом, поскольку общая сумма задолженности распределяется не на 6-12 месяцев, а на 10-25 лет. Хотя суммарная переплата по банковскому кредиту, естественно, получается куда более внушительной.
• Сбор документов и длительность процедуры. Одним из безусловных преимуществ рассрочки является относительная простота процедуры ее оформления. Клиенту не приходится собирать ворох документов сначала для подтверждения собственной благонадежности, а затем и документации на объект, который планируется приобрести. Если оформление рассрочки может занять несколько дней, то от момента обращения в банк до фактического получения денег может пройти 3-6 месяцев.
  За счет этого также повышаются шансы на получение займа. Банк более щепетилен при оценке рисков и жестче отсеивает заемщиков и объекты. Застройщик же демонстрирует куда большую лояльность в отношении клиент.
• Проверка заемщика. Для получения ипотеки требуется наличие подтвержденного дохода. Иногда банки отступают от этого правила, но в таком случае условия кредитования заметно ухудшаются. Застройщику, в свою очередь, не важно, где работает клиент, и сколько он официально зарабатывает. Кроме того, он не станет проверять вашу кредитную историю, тогда как банк обязательно ее проанализирует и при обнаружении негативной информации о клиенте гарантированно откажет в предоставлении займа.
• Момент оформления квартиры в собственность. При покупке жилья в кредит объект сразу переходит в собственность клиента. Одновременно с этим оформляется обременение – ипотека . Если же квартира или дом приобретаются в рассрочку, полноправным собственником вы становитесь только после полной выплаты стоимости объекта. В данной ситуации ответом на вопрос «Что лучше ипотека или рассрочка ?» очевидно станет ответ, что первый вариант в большей степени соответствует интересам потребителя.