Чем отличается рассрочка от ипотеки. Что лучше: ипотека или рассрочка от застройщика

Высокая стоимость жилья является причиной того, что покупателям крайне сложно собрать сумму, необходимую для покупки жилой недвижимости. Поэтому большинство сделок на данном рынке совершается на условиях ипотеки на жилье или рассрочки, и отличия между этими вариантами финансирования весьма существенные.

Обычно при приобретении жилой недвижимости покупатель вносит лишь часть ее стоимости. На это идут собственные сбережения или деньги, полученные от продажи имеющегося жилья — например, когда люди хотят переехать в квартиру большей площади. В некоторых случаях компании-застройщики предлагают приобрести жилую недвижимость даже без стартового взноса.

При покупке жилья важно понимать преимущества и недостатки каждого варианта оплаты. Это поможет совершить сделку на наиболее выгодных для себя условиях. Здесь нужно принять во внимание размеры и регулярность получения собственных доходов, возможное наличие в ближайшем будущем других крупных расходов, и прочие факторы.

Что выгоднее: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?

Ипотека и рассрочка являются современными финансовыми инструментами, позволяющими приобрести недвижимость даже при отсутствии достаточной суммы денег. Каждый из них имеет свои преимущества и особенности.

При ипотечном кредитовании сделка совершается между покупателем и продавцом с участием третьей стороны — банка, предоставляющего кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это сразу порождает дополнительные риски: если в финансировании будет отказано, сделка не состоится независимо от желания продавца и покупателя. Данный фактор относится к числу основных недостатков ипотечного кредитования. Кроме этого, привлечение заемных средств подразумевает плату за их использование, которая устанавливается банком в виде процентной ставки. Это приводит к дополнительным расходам, однако длительные сроки кредитования (в отличие от рассрочки, которая предоставляется максимум на пару лет) позволяют распределить платежи таким образом, чтобы минимизировать нагрузку на семейный бюджет. С этой точки зрения кредитование является более привлекательным вариантом, особенно для граждан с невысоким уровнем дохода.

При использовании рассрочки сделка между клиентом и застройщиком совершается без участия третьих лиц в виде банков. Это снимает дополнительные риски из-за отказа в финансировании, и с этой точки зрения рассрочка является более выгодным вариантом. По ней отсутствует переплата, поскольку практически всегда она предоставляется без процентов. Однако сроки, предоставляемые для погашения задолженности, сравнительно невелики (не более пары лет).

Поэтому, в отличие от ипотеки, рассрочкой от застройщика выгоднее пользоваться людям со стабильно высоким уровнем дохода, для которых внесение крупных платежей не будет финансово обременительным. Однако следует понимать, что данный вариант практически невозможен на вторичном рынке: частные продавцы в большинстве случаев не согласны предоставлять незнакомым покупателям время для поэтапной оплаты за квартиру. Рассрочка обычно предлагается только компаниями-застройщиками на первичном рынке.

Чем отличается рассрочка от ипотеки?

Оба варианта являются популярными методами финансирования сделок по приобретению жилой недвижимости. Их актуальность особенно возрастает в связи с тем, что большинство сделок без них неосуществимо в принципе по причине отсутствия у покупателей требуемой суммы денег.

Несмотря на то, что в каждом случае подразумевается предоставление денежных средств в долг, они имеют ряд существенных отличий.

Юридический статус и оформление

Рассрочка представляет собой форму расчета за приобретаемое недвижимое имущество. Что касается ипотечного кредитования, то с юридической точки зрения это один из вариантов залога недвижимости. В первом случае решение о предоставлении такой возможности принимает компания-застройщик, что подразумевает оперативность совершения сделки и отсутствие лишних формальностей.

Разница между ипотекой и рассрочкой состоит в том, что банковское оформление предполагает прохождение множества оформительских процедур, в числе которых:

• сбор клиентом необходимых документов: справки о доходах, договора о приобретении квартиры и пр. (перечень зависит от требований конкретного банка);
• подача заявки на кредитование;
• рассмотрение пакета документации;
• принятие решения.

В случае с рассрочкой все формальности решатся в офисе компании-застройщика.

Покупка на первичном или вторичном рынке

Воспользоваться ипотечным кредитованием можно для покупки как новой квартиры, так и жилья на вторичном рынке — если иное не оговорено условиями конкретного банка. Например, «Сбербанк» предлагает кредитование до 7 лет («Акция на новостройки») для приобретения жилья на первичном рынке, а также отдельные варианты со сроком погашения до 30 лет каждый:

• «Приобретение готового жилья»,
• «Приобретение строящегося жилья»,
• «Загородная недвижимость».

Аналогичные предложения имеются и у других банков: «Райффайзен банк», «Тинькофф», ВТБ и др.

Что касается рассрочки, то она почти всегда предоставляется только на первичном рынке.

Сроки погашения

Ипотечное кредитование отличается большими сроками погашения: в зависимости от условий конкретного банка они могут достигать 30 лет. Что касается рассрочки, то в данном случае рассчитывать на длительные сроки не приходится: в большинстве случаев они варьируются в пределах от 1 до 3 лет.

Выплата процентов

Ипотека относится к одной из форм банковского кредитования под залог недвижимости, поэтому подразумевает выплату процентов. У разных банков ставка варьируется от 7 до 17% годовых.

Рассрочка предоставляется или без процентов, или их размер минимален. С этой точки зрения данный вариант является более выгодным.

Что выбрать — рассрочку или ипотеку?

Необходимо четко уяснить, чем отличается ипотека от рассрочки, и на основании этого принимать решение.

Оцените свои финансовые возможности: если вы не в состоянии вносить крупные платежи от года до трех лет — лучше воспользоваться ипотечным кредитованием. Если же у вас есть возможность погасить долг за короткое время — оптимальным вариантом будет рассрочка.

С каждым годом в крупных городах России все больше людей приобретают новое жилье. Тем не менее, мало кто готов единовременно выложить всю сумму за квартиру, так как для рядового россиянина это достаточно большие деньги.

Достаточно долго время наилучшим вариантом для россиян было ипотечное кредитование. Заемщик обращался в банк, получал кредит, оставляя в залог новую квартиру, а затем методично выплачивал ежемесячные взносы. Основная проблема заключалась в том, что проценты по кредиту были достаточно высоки, а потому, далеко не все хотели их выплачивать.

Некоторое время назад в России появилось еще одно предложение, позволяющее жителям покупать новое жилье и не выплачивать огромный процент за него. Это рассрочка на покупку квартиры . Далеко не все сейчас имеют представления о том, чем именно отличается ипотечный кредит от рассрочки на покупку жилья. На первый взгляд разницу уловить достаточно трудно. Однако это совершенно разные понятия, и в данной статье мы постараемся разобраться основные различия.

• Новостройка или вторичное жилье. При оформлении ипотечного кредита, у клиента всегда есть выбор, что именно ему покупать. Он может приобрести квартиру в только что построенном доме или выбрать вторичное жилье. Нередко банки сотрудничают с целыми жилищными комплексами и выдают деньги на покупку жилья в них на специальных условиях. Если же дело касается покупки квартиры в рассрочку, то ситуация будет выглядеть несколько иначе. Клиент должен будет сразу выбрать дом, в котором хочет купить жилья, и оформлять документы с компанией-застройщиком. Таким образом, вариант с вторичным жильем отпадает автоматически.
• Особенности оформления . Как было указано в предыдущем пункте, в случае с ипотечным кредитом, все документы будут оформляться через банк, тогда как при покупке квартиры в рассрочку, договор подписывается с застройщиком. Банк обычно требует достаточно объемный пакет документов. Бывает, что на их сбор уходит достаточно много времени и сил. Для ипотечного кредитования нужно иметь достаточно высокий и стабильный доход, который должен быть подтвержден документально, иначе банк может отказать в кредите. Рассрочка оформляется проще. Пакет документов будет минимален, все процедуры также пройдут быстро. Тем не менее, следует отметить, что если квартира покупается в строящемся доме, то вариант с ипотекой будет несколько надежнее. Банк тщательно проверяет не только клиента, но и застройщика. Только после того как будут предоставлены все правоустанавливающие документы, и надежность строительной фирмы не будет подвергаться сомнению, может быть выдан кредит.
• Срок погашения . В случае с ипотекой срок погашения кредита может составлять 20-25 лет, тогда как рассрочку нужно погасить в более короткие сроки. Как правило, это от одного года до трех лет. Важно, что срок часто зависит и от того, на какой фазе находится строительство в момент покупки. Если оно только началось, то и время проведения выплат может быть увеличено.
• Выплата процентов. По данному показателю рассрочка является гораздо более экономичным вариантом. Как правило, за три года выплат набегает не более 10% процентов переплаты, тогда как в ситуации с ипотекой – это примерно 10-12% в год.
• Первый взнос. По данному показателю отличия минимальны. Как правило, все зависит исключительно от банка (в случае с ипотекой) или от строительной фирмы (в случае с рассрочкой).

Что выбрать, ипотеку или рассрочку – каждый решает самостоятельно. Оба этих варианта являются достаточно удобными для покупателей.

Ипотека – распространённый вариант приобретения недвижимости. Рассрочка пользуется меньшей популярностью, хотя иногда оказывается намного выгоднее. Разберёмся, в чем отличия между этими видами оплаты, и при каких условиях стоит выбрать рассрочку.

Отличия

– это форма расчётов между продавцом и покупателем, при которой оплата происходит после совершения сделки, как правило, частями. Этот вид отношений между сторонами регулируется ст. 489 Гражданского кодекса РФ, которая относит рассрочку к разновидности продажи товара в кредит.

В недвижимости и рассрочка – совершенно разные понятия.

Ипотечные средства предоставляет банк, который переводит сумму застройщику. Рассрочку даёт сам девелопер.

Ещё одно отличие – в чьей собственности находится объект. Ипотека предполагает переход недвижимости в собственность покупателя после совершения сделки, при рассрочке владельцем остаётся застройщик – до момента полной оплаты по договору.

Разница заключается и в размере необходимых собственных средств. Средний первоначальный взнос (ПВ) при рассрочке составляет 50% от стоимости квартиры. Хотя встречаются предложения с ПВ от 20%, но по ним обычно выше ставка. Ипотеку можно оформить и без внесения собственных средств, либо с минимальным взносом. Например, представлены программы «Ипотека без первого взноса» и «Готовое жильё» с первоначальным взносом от 5%.

Также различаются сроки ипотеки и рассрочки. Ипотеку оформляют чаще на длительный срок – до 10-15 лет и более. Рассрочка бывает краткосрочная (3-6 месяцев) и долгосрочная (больше года). Есть предложения от застройщиков сроком до 4 лет, но это редкость. Срок рассрочки привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию, поэтому обычно он ограничен. Платежи вносятся по графику, хотя срок сдачи дома может откладываться. Поэтому стоит привязать сроки оплаты не к конкретным датам, а к завершению строительства.

Когда выгоднее оформлять рассрочку

Это зависит от процентов, под которые оформляется рассрочка. Если процент низкий либо его нет, а долг вы планируете погасить в ближайшее время, то рассмотрите варианты от девелопера. Например, это подойдет людям, которые в ожидании продажи другой квартиры хотят «забронировать» интересующий объект. Также это удобно для ожидающих крупных выплат в ближайшие месяцы или людей с высоким доходом.

Рассрочка – вариант для тех, кому не одобрят ипотеку.

Банк не даст кредитные средства, если нет официального подтверждения трудоустройства и определённого уровня доходов. Требования застройщиков намного ниже, в том числе и к кредитной истории. Это легко объясняется: объект остаётся в собственности девелопера, поэтому он ничем не рискует. К тому же выплата первоначального взноса – достаточное доказательство финансовой состоятельности клиента. Ещё один плюс – не обязательно страховать жизнь и недвижимость, поэтому при наличии необходимой суммы денег и возможности быстро погасить задолженность беспроцентная рассрочка будет выгоднее ипотеки.

Оформление рассрочки

Самый распространенный вариант – договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В нём прописываются условия рассрочки:

• размер первоначального взноса,
• процентная ставка,
• на какое время предоставляется услуга,
• с какой периодичностью и какими способами вносятся платежи.

Изучите бумаги, которые должен предоставить девелопер: разрешение на строительство, проектную декларацию, учредительные документы, отчётность о финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение.

Отдельное внимание стоит обратить на пункт об ответственности за просрочку платежей.

Не забывайте, что при неисполнении обязанности по внесению платежей договор может быть расторгнут по инициативе застройщика. В законе нет чёткого указания на то, что строительная компания должна в таком случае вернуть деньги. Поэтому лучше добавить пункт, который предусматривает возврат средств за вычетом штрафных санкций.

Осторожно относитесь к предложениям заключить предварительный договор купли-продажи. Это оправдано, если у застройщика уже нет права заключать ДДУ, так как получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но если строительство не начато или дом не сдан, то от заключения такого соглашения лучше отказаться. Предварительный договор – это обязательство заключить основной договор в будущем, поэтому платёж будет выступать как обеспечительный. Но после получения средств заставить застройщика подписать основной договор будет сложнее. Иногда этого удаётся добиться только в судебном порядке, что требует времени и средств, поэтому лучше избегать таких вариантов.

Лучшие материалы

• Как погасить ипотеку быстрее

• Как снять обременение после погашения ипотеки

  После полного погашения задолженности обременение не снимается автоматически. Разберёмся, что нужно сделать после выплаты кредита, чтобы освободить квартиру от залога.

• Ипотека для молодежи

  С 2017 года средний размер ипотеки в России значительно вырос. Особенно это заметно на молодёжи. К примеру, сумма займа у клиентов до 25 лет выросла на 17,6% до 1,78 млн руб. Далее расскажем об ипотечных программах для молодых заёмщиков.

• Какую квартиру можно купить за 10 млн руб.

  Какое жильё можно приобрести за 10 млн руб.? Реально ли взять ипотеку на такую сумму? На эти и другие вопросы ответим в статье. Рассмотрим, какое жильё можно купить за 10 млн на первичном и вторичном рынке в нескольких городах с населением более 700 тыс. чел.

• 3 факта об ипотеке, о которых вы не знали

  Ипотечный кредит – один из самых обсуждаемых банковских продуктов. Россияне делятся на две категории по отношению к нему: «это кабала» или «уже коплю на первый взнос». И кажется, что всем про неё уже всё известно. Но возможно об этих фактах вы ещё не слышали.

• Ипотека на апартаменты на вторичке

  Апартаменты – это нежилые помещения, однако имеющие все условия для проживания. В России ипотека на такой вид недвижимости пока не очень распространена, но набирает популярность. Банки начинают предлагать спецпрограммы для покупки апартаментов на вторичном рынке. В этом материале мы разберем основные особенности таких кредитов.

• Банки приступили к оформлению электронных закладных по ипотеке

  При выдаче ипотечного кредита, а также на протяжении времени, в течение которого заёмщик погашает задолженность, банк вправе выпустить закладную – ценную бумагу, удостоверяющую его права в отношении предмета залога. Теперь такой документ может оформляться как в бумажном, так и в электронном виде, о чём расскажем в этой статье.

• Особенности коммерческой ипотеки

  В отличие от кредитов на покупку жилья, которые стали обыденным явлением, ипотека на коммерческую недвижимость появилась на рынке сравнительно недавно. Это направление интенсивно развивается, банки разрабатывают новые программы коммерческой ипотеки. О ней и расскажем в этой статье.

Актуальные новости

• Преступления

  Почта Банк: наблюдается бум «социальной инженерии»

  По данным Почта Банка, в последнее время мошенники активно атакуют клиентов банковских структур, занимаясь так называемой «социальной инженерией». Граждане, как это ни странно, становятся всё более доверчивыми, неосторожно пользуются различными электронными сервисами, везде оставляя свои персональные данные.Мошенники активно

  22 фев 2019

• УБРиР выдаёт ипотеку со скидкой

  Уральский банк РиР предлагает оформить ипотечный кредит со скидкой в 0,35% годовых. Для получения дисконта необходимо выйти на сделку по покупке жилья в течение месяца с момента получения положительного решения о выдаче займа.В акции могут принять участие желающие приобрести готовое жильё, рефинансировать ранее оформленную ипотеку

  21 фев 2019

• Банковские дискуссии

  ОНФ: Путин поддерживает ипотечные каникулы для заёмщиков

  Лидер ОНФ Владимир Путин, выступая на встрече по вопросам национального проекта «Жильё и городская среда», поддержал идею дать каникулы ипотечным заёмщикам, попавшим в сложные жизненные условия, сообщает пресс-служба фронта.Соответствующее предложение эксперты ОНФ направили в Центробанк России. По заявлению эксперта проекта

  15 фев 2019

• Преступления

  Почти 125 млн рублей получили «чёрные» банкиры от операций по отмыванию доходов

  Прокуратура Абакана утвердила обвинительное заключение по делу двух мужчин, которые занимались незаконной банковской деятельностью. Из материалов следствия известно, свою деятельность они развернули в апреле 2011 года. В течение последующих трёх с половиной лет они прогоняли через счета фирм-однодневок деньги клиентов и получали

  14 фев 2019

• Адресная книга

  «Агропромкредит» открывает 4 допофиса на Урале

  Банк «Агропромкредит» открывает новые представительства в 4-х городах Свердловской области.Адреса новых офисов:город Серов (300 километров от Екатеринбурга), Розы Люксембург, 6,Краснотурьинск (325 км от ЕКБ), Чкалова, 45,Североуральск (370 км от областного центра), Ленина, 7,Нижняя Тура (200 км от столицы Свердловской области), 40 лет Октября,

  12 фев 2019

• В авангарде

  Частные клиенты банков могут отправить друг другу деньги по номеру телефона

  Анонсированная в прошлом году Система быстрых платежей стала функционировать 28 января. Это значит, что уже сейчас россияне могут перечислять друг другу денежные средства, зная только номер телефона реципиента. Система работает круглосуточно, однако пока не в полную мощность.В пресс-службе Центробанка подчёркивают, что пока

  04 фев 2019

• Кто лучше

  АКРА: Чайна Констракшн Банк обладает высоким уровнем надёжности

  Агентство АКРА присвоило Чайна Констракшн Банку рейтинг надёжности уровня «AAA». Рейтинговая оценка присвоена впервые. По мнению аналитиков, банк обладает высокой надёжностью и кредитоспособностью.Специалисты уверены, что в случае необходимости основной акционер кредитно-финансовой структуры (китайский China Construction Bank) окажет

  01 фев 2019

• Благотворительность

  Росбанк провёл благотворительную ярмарку

  В трёх офисах Росбанка (в двух столицах и Нижнем Новгороде) прошли предновогодние благотворительные ярмарки для сотрудников кредитно-финансовой организации. Работники банка активно покупали новогодние игрушки, панно, сувениры, кукол и прочие предметы, сделанные подопечными различных отечественных благотворительных организаций.В

  10 янв 2019

Популярные услуги

Поиск финансовых услуг в Вашем городе

Что выбрать: рассрочку от девелоперов или ипотеку от банков? Это вопрос актуальный и важный для многих покупателей недвижимости. Для тех, кто накопил большой первоначальный взнос и/или продает имеющуюся в собственности квартиру, рассрочка может оказаться более подходящим вариантом, чем классический жилищный заем. Кроме того, ипотеку можно взять не на любой объект недвижимости. Например, приобретение квадратных метров в строящихся домах согласится кредитовать не каждый банк.

Рассрочка является кредитным продуктом от застройщика. При этом вернуть деньги необходимо быстро (например, когда я в 2010 году приобретала квартиру в компании «Ведис», предлагался такой вариант: либо ипотека, либо рассрочка в размере до 50% стоимости приобретаемой квартиры, вернуть которые нужно равными частями в течение трех месяцев).

Принципиальных отличий рассрочки от ипотеки несколько: это сроки, ставки и условия получения.

Таблица. Сравнение ипотеки и рассрочки

Богатый покупатель

Основным преимуществом рассрочки перед ипотекой является то, что ее можно получить в предельно короткие сроки, причем от клиентов не потребуется предоставления документов, подтверждающих их платежеспособность. В ситуации, когда нет возможности взять ипотечный кредит, такой вариант приобретения жилья становится единственно возможным. «Подавляющее большинство девелоперов предлагает рассрочку на свои объекты, – комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин . – Особенно это популярно там, где нет ипотеки». Например, при покупке недвижимости на этапе котлована.

Как правило, при рассрочке учитывается так называемый «серый» доход, также отсутствует необходимость собирать множество документов по приобретаемой квартире и не требуется искать поручителей.

«Для того чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю понадобится лишь паспорт, наличие 30–70% суммы, необходимой для приобретения квартиры, и волеизъявление, – рассказывает директор по маркетингу компании «Домостроитель» Ольга Гусева .– Процедура оформления ипотечного кредита сложнее: покупателю нужно будет подтвердить свою состоятельность: обычно таким подтверждением является справка о доходах, наличие постоянного места работы, в некоторых случаях наличие поручителей».

«Для покупки жилья в рассрочку не требуется проходить сложную процедуру оценки платежеспособности, которая проводится перед получением банковского кредита, – подтверждает начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов .– Также к плюсам стоит отнести то, что в рассрочку можно купить недвижимость на самом начальном этапе строительства, когда ее цена минимальна».

По мнению опрошенных экспертов, рассрочкой при приобретении жилья довольно часто пользуются бизнесмены, которые не могут сразу вывести крупную сумму денег из оборота; а также покупатели, продающие квартиру, либо те, кто ждет каких-то объемных премий, бонусов. Рассрочка подойдет людям, которые уже имеют 70–90% от стоимости квартиры.

Утром – квартира, вечером – деньги

В некоторых странах рассрочка предлагается на срок до 10 лет, у нас же это – именно краткосрочный продукт. Длительные сроки нашим застройщикам невыгодны, так как уже к концу первого года большинство квартир продается, и девелоперы начинают заниматься еще одним объектом.

Короткий срок является серьезным недостатком рассрочки. Не каждый человек, если только он не продает квартиру, сможет собрать необходимую сумму за 3–6 месяцев.

Кроме того, приобретаемая в рассрочку недвижимость не оформляется в собственность заемщика вплоть до полной расплаты с девелопером. То есть, как правило, в квартиру нельзя въехать, пока не будут закрыты все долги перед застройщиком. При ипотеке же жилье становится вашим, просто на квартире лежит обременение, из-за которого вы не имеет права продать/обменять ее без согласия кредитора , но жить в ней можете и сдавать, как правило, – тоже.

Еще один довод в пользу ипотеки – наличие собственных средств. Рассрочку можно взять, имея на руках 50–70% от стоимости квартиры. Ипотеку же реально найти и с нулевым первоначальным взносом.

Немаловажным фактором являются и процентные ставки. Средняя годовая ставка по ипотечным кредитам в прошлом году составила 13%, по программам рассрочки – 24%.

«Сжатые сроки погашения займа предусматривают увеличение долевых выплат, к тому же нельзя забывать и о том, что ежемесячный (ежеквартальный) процент по рассрочке немного выше, чем в большинстве банков, что в разы повышает стоимость квартиры, – резюмирует генеральный директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов . – Человек, покупающий жилье в рассрочку, как минимум должен иметь деньги на первоначальный взнос, а также стабильный заработок (выше среднего уровня)».

Рассрочку от девелоперов только формально можно назвать жилищным кредитованием. Она не регулируется законодательством об ипотеке. А это повышает риски заемщика так и не стать собственником квартиры.

Убить двух зайцев

По словам Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость), возможно на одну квартиру, приобретаемую в строящемся доме, получить и рассрочку, и ипотеку.

Например, есть желание переехать в «трешку» из небольшой однокомнатной квартиры. Причем, «однушку» продавать не планируется. Стоимость имеющейся квартиры – почти 5 млн. рублей, значит, в кредит под ее залог можно получить до 4,5 млн. рублей. При ставке 13% годовых и сроке 180 месяцев, ежемесячный платеж составит 56 936 рублей. Стоимость «трешки» – 8,4 млн. рублей. Получаем дополнительно по программам рассрочки 3,9 млн. рублей на шесть месяцев с начислением 1% на остаток задолженности:

Таким образом, если у вас есть возможность вносить ежемесячно от 713 436 до 745 936 рублей (с учетом кредита «под залог»), то рассрочка может вам подойти.

При необходимости уменьшить ежемесячные платежи можно на приобретаемую «трешку» получить кредит с первоначальным взносом 15% на 15 лет по ставке 14,25% и ежемесячным платежом 96 289 рублей. Имеющуюся «однушку» по-прежнему можно сдавать , уменьшая таким образом нагрузку на семейный бюджет, резюмирует Андрей Владыкин.

По словам Александра Ефимова (банк «Открытие»), рассрочка получила популярность в посткризисный период, когда кредитные организации неохотно выдавали займы на приобретение строящегося жилья. Впоследствии банки начали активно развивать программы кредитования новостроек, сотрудничать с застройщиками, и программы рассрочки стали замещаться ипотечными продуктами, тем более что для строителя продажа квартир в рассрочку – значительно менее выгодна, чем в кредит. «В настоящее время можно купить в рассрочку лишь ограниченное число объектов, и в большинстве случаев только на начальном этапе строительства, когда банки не выдают кредиты из-за высоких рисков, – информирует эксперт. – По достижению 30% готовности жилья появляются кредитные программы, которые заменяют рассрочку».

Сопоставляя рассрочку и ипотеку, в итоге приходишь к довольно простому выводу: сравнивать эти продукты нельзя. Девелоперы строят дома, а банки кредитуют заемщиков на покупку квартир. Рассрочки от застройщиков – это, скорее, индивидуальный подход продавца к клиенту, который сразу не готов заплатить, но сможет сделать это завтра. Хотя вполне может быть, что в какой-то момент, если спрос на новостройки вдруг упадет, девелоперы будут готовы предложить более приемлемый для покупателей вариант – долгосрочную рассрочку.

Невозможность совершить единовременную покупку жилья за счет собственных средств заставляет многих покупателей рассматривать доступные схемы кредитования. Изучая предложения от застройщика или банка, следует четко понимать, чем отличается рассрочка от ипотеки, и как подобрать оптимальную программу кредитования. Выбор зависит от величины первого взноса, уровня доходов клиента и требований кредиторов.

Понятие «рассрочки» и «ипотеки» при покупке недвижимости

Рассрочка - система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.

Сделка осуществляется согласно условиям договора беспроцентной или процентной рассрочки. В чем между ними разница? Беспроцентная рассрочка позволяет купить, как правило, элитное жилье с авансовым платежом более 50%, разделив следующие взносы на период около 6 месяцев. Процентная рассрочка используется при приобретении жилья класса «эконом» или «комфорт». Размер процентных ставок определяется суммой первого взноса и длительностью рассрочки, общий диапазон составляет 3 - 12%. Многие застройщики предоставляют рассрочку на срок 1-4 года, предусматривая полную выплату стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Дают рассрочку только крупные строительные компании. Программы доступны покупателям с высоким уровнем доходов. Это объясняет минимальные объемы продаж в рассрочку даже в период акций, спецпредложений (снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса, увеличения срока кредитования).

Ипоте ка - это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.

Если клиент не может выплатить ссуду по кредитному договору, имущество выставляется на продажу, доход от реализации покрывает остаток долга.

Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.

Рассрочка от застройщика - альтернатива ипотеке

Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:

• определение объекта приобретения покупателем;
• заключение договора с девелопером;
• получение платежного графика;
• госрегистрация ДДУ и графика платежей;
• зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
• внесение взносов согласно установленному графику;
• получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.

Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф . Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.

Что выгоднее: ипотека или рассрочка

Отзывы аналитиков и владельцев недвижимости утверждают, что покупка жилья в рассрочку выгоднее ипотеки, благодаря минимальным затратам на покупку (низкие проценты, отсутствие необходимости оплачивать услуги страховщиков, оценщиков, банков) и гибким условиям расчетов. Но квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты стоимости жилья. При этом в соответствии с некоторыми договорами рассрочки стоимость жилья может изменяться в процессе постройки дома.

Ипотека же позволяет зафиксировать стоимость в рублях при подписании договора и погашать долг относительно небольшими суммами на протяжении длительного периода. Но при большом сроке переплата будет ощутимой за счет начисленных процентов.

Понять, что лучше, поможет сравнительная таблица программ:

Сравнение программ рассрочки и ипотеки

Для того, чтобы определить, что выгоднее, ипотека или рассрочка, следует сопоставить конкретные условия покупки квартиры в банке и у застройщика. Например, Иванов А. А. планирует купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Лучи» стоимостью 4 млн. рублей. Для проведения расчетов потенциальный заемщик использует основные условия программ:

Результат:

Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы .

Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы

Рассрочка на рынке первичной недвижимости существует с конца 90-х годов. До 2008 года застройщики предлагали покупателям кредит только под определенный процент, но экономическая обстановка в стране заставила девелоперов пересмотреть условия программ, снизив процентные ставки и увеличив срок действия займов.

Плюсы:

• возможность покупки элитного жилья, которое считается неликвидным у банков;
• минимальная переплата;
• оперативность сделки;
• при неуплате рассрочки застройщик возвращает клиенту выплаченные средства.

Минусы:

• малый срок для погашения полной суммы. Сроки ограничиваются датой сдачи объекта в эксплуатацию;
• повышение стоимости на неуплаченные квадратные метры по ходу возведения дома;
• при оформлении рассрочки в долларах существует риск повышения расходов при колебаниях курса;
• клиенты несут риски повышения цен при высоком уровне инфляции.

Ипотечные программы также имеют ряд преимуществ и недостатков.

Положительные моменты :

• возможность покупки недвижимости с нулевым взносом;
• длительный период кредитования - 20…30 лет;
• цена на жилье фиксируется на этапе заключения кредитного договора, и останется неизменной в ходе
• строительства;
• фиксация цен в рублях нивелирует риски падения курса отечественной валюты.

Отрицательные стороны :

• затраты на оформление;
• высокие ставки;
• допустимые ежемесячные платежи не больше 30-40% от дохода;
• при просрочке платежей клиент рискует лишиться жилья.

Кому подходит

Эксперты выделяют несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:

1. Бизнесмены, обладающие достаточным объемом денег для приобретения жилья. Однако не всегда владельцы бизнеса и частные предприниматели могут вывести из оборота крупную сумму денег.
2. Руководители и топ-менеджеры больших компаний, ежемесячный заработок которых позволяет выплачивать крупные суммы в рассрочку. А премии и бонусы по итогам года обеспечивают возможность внесения первого платежа суммой в несколько миллионов рублей.
3. Владельцы 2-3 квартир, располагающие суммой 65-70% от стоимости недвижимости при продаже других объектов или находящиеся в процессе реализации нескольких квартир.
4. Обладатели крупных депозитов, не желающие предварительно расторгать договора по вкладам. Это грозит снижением процентной ставки до 0,1% в год.
5. Граждане с неофициальным доходом или плохой кредитной историей, получившие отказ в банке.

Ипотека подойдет для граждан, использующих программы государственного субсидирования (материнский капитал, социальная ипотека, военная ипотека) или не имеющих возможности внести крупную сумму первоначального взноса. В последнем случае наиболее выгодные условия получают постоянные клиенты банков, участники акций, спецпредложений.

В целом, застройщики оставляют за покупателями возможность использования ипотеки или рассрочки, а также полной выплаты стоимости жилья, не дожидаясь срока истечения кредитного договора.