Предварительный договор долевого участия риски. Предварительный договор долевого участия в строительстве: каковы риски его заключения

Тем более, обидно не вступить с таким застройщиком в гражданские правоотношения по возможности приобретения квартиры в будущем. И тогда на помощь приходит предварительный договор о долевом строительстве (ПДДУ).

Что из себя представляет ПДДУ?

ПДДУ представляет собой договор лишь о намерениях в будущем заключить ДДУ. Данный договор решает проблему в случаях, если у застройщика еще нет разрешения на стройку , а квартиру забронировать уже хочется. Не всегда при отсутствии разрешения на строительство может быть виноват застройщик, бывает, что администрация города может ставить препоны.

В судебной практике были случаи, когда застройщик обращался в суд, чтобы обжаловать действие или бездействие со стороны местной администрации и выигрывал дело.

Бывают еще ситуации с получением разрешения только на определенную высотность, когда застройщик сначала надумал строить, к примеру, 4-хэтажные дома, а потом передумал по каким-то обстоятельствам и решил, что будет строить более высокие дома.

И вместо того, чтобы ждать, когда он сможет получить разрешение по новому плану, можно удовлетвориться предварительным договором. И еще это делается для того, чтобы иметь возможность в будущем именно ту квартиру, которая приглянулась, на желаемом этаже, подъезде, месте. Ведь со временем выбора почти не остается. А такой договор является весьма популярным, несмотря на его специфичность и местами «скользкость» .

Условия и основания

В предварительном ДДУ должен содержаться срок, в который стороны обязаны перейти непосредственно к заключению ДДУ. Если он не предусмотрен, то его заключение должно состояться в годовой срок со времени заключения предварительного договора. Важный момент: если стороны не заключили в срок, указанный договором, основной договор либо никакая сторона не отправила другой предложения заключить его, тогда все обязательства и гарантии, которые предоставляет такой предварительный договор, прекращаются без заключения ДДУ.

Здесь есть риск , что организация станет уклоняться от его заключения, возможно, тянуть время ровно до того момента, пока его возможные обязательства будут подлежать прекращению. Гражданин, плохо разбирающийся в таких нюансах, может продолжать полагаться на застройщика и ничего не делать, а только обзванивать контору застройщика с желанием узнать, когда уже заключат ДДУ.

Пока фирма будет кормить обещаниями своего потенциального приобретателя квартиры, срок действия договора подойдет к концу. Нельзя сказать, что потенциальный дольщик не защищен законом при таких обстоятельствах, но ему придется сильно побегать по судам , дабы защитить права и возвратить уплаченную сумму. Гарантией воccтановления справедливости будет факт направления уведомления застройщику с желанием заключить договор. Если у гражданина не будет такого доказательства его действий, то ему достаточно сложно будет доказать, были ли такие намерения.

Должны быть условия , которые помогают установить его предмет. Они должны максимально конкретизироваться. Также в число обязательных условий ПДДУ входят условия, обязательные для ДДУ. То есть включению в предварительный договор подлежат еще:

• условия, позволяющие идентифицировать конкретный объект строительства, который подлежит передаче по ДДУ с соблюдением проектной документации;
• стоимость договора, срок и правила уплаты по основному договору;
• гарантийный срок по ДДУ.

При отсутствии вышеуказанных условий в договоре, он признается незаключенным. Поэтому нужно тщательно подходить к этому вопросу, стараться максимально индивидуализировать квартиру вплоть до ее номера, этажа. Поскольку указание на платежи противоречит природе данного ПДДУ и законодательству, то цену предварительного договора и гарантийный срок по нему указывать нельзя.

Судами такая сделка будет квалифицироваться как купля-продажа квартиры с предварительной оплатой.

Но застройщику необходима гарантия того, что потенциальный дольщик платежеспособен, поэтому часты ситуации, когда застройщик не хотел бы заключать такой договор сугубо на доверии и просит оплату или ее часть в рамках обеспечения. Часто на практике эту проблему решают обеспечительные меры.

Форма ПД (предварительного договора) такая же, как и у основного договора. Поскольку ДДУ заключается в письменном виде, то и ПДДУ тоже составляется в письменном виде.

Особенности и нюансы

Кроме вышеприведенных отличий по условиям, гарантиям, существенное отличие ПДДУ от ДДУ проявляется в том, что первый содержит лишь намерение о заключении ДДУ в будущем, в то время как второй подразумевает обязательства застройщика построить и передать квартиру дольщику, а он оплатить ее и принять.

Специалисты по-разному толкуют норму о возможности государственной регистрации ПДДУ. Одни юристы считают, что ПДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не является сделкой по переходу права собственности на жилье, а лишь сделкой о намерениях. В связи с этим обнаруживаются такие опасности, как риск двойных продаж, нет гарантии добросовестности застройщика, гарантии того, что у него все документы в порядке, чего не скажешь об основном договоре.

О рисках более подробно на видео:

Алгоритм заключения и регистрации

Нужно собрать следующие документы:

• заявления сторон;
• непосредственно договор;
• документ, идентифицирующий личность, обычно паспорт;
• документ об оплате госпошлины (для граждан -350 р., для ЮЛ – 6000 р.);
• при нахождении заявителя в браке, необходимо иметь согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
• если лицо действует через представителя, то для его идентификации нужна доверенность;
• если существует дополнительное соглашение с обеспечительными мерами, например, соглашение о задатке, кредитный договор, то они также включаются в перечень.

Собранные документы направляются в Росреестр. В частности, в его территориальный орган по месту расположения строящегося дома лично либо направляем документы почтой или через интернет. В ответ на это Росреестр выдает расписку с датой и временем получения документов в течение последующего рабочего дня.

Ждем истечения срока регистрации. Он составляет 5 дней. Окончание регистрации венчает занесение сведений в ЕГРП.

Забираем документы. Приходим в регистрирующий орган, чтобы забрать свои документы с пометкой о регистрации.

Проверяем факт регистрации договора. Проверку можно сделать как воспользовавшись интернетом, так и посредством личной явки в Росреестр.

Правовые последствия нарушения

Нарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.

Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн .

Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Заключение

Предварительный ДДУ достаточно привлекателен для потенциального приобретателя квартиры. Но за этой внешней эстетикой скрывается много рисков. Тот факт, что он в отличие от основного договора не подлежит госрегистрации создает множество проблем на практике.

Та же экспертиза документов застройщика, что производится во время такой регистрации, могла бы обеспечить гарантию добросовестности застройщика.

Порою за желанием заключить договор о намерениях скрывается желание обмануть дольщиков, скрыть какие-то дефекты в деятельности или правоустанавливающей документации. Но может быть и иначе. Тогда следует хотя бы производить самостоятельную проверку строящей организации. И руководствоваться правилами и нюансами, изложенными в статье, что существенно облегчит задачу при изучении такой непростой сферы, где часто требуется грамотное мнение специалиста.

Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ) и необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). По данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, в том числе и недостроенную. При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание.
В соответствии с 214-ФЗ участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут. По своей сути это простой предварительный договор в соответствии с которым вы и продавец обязуетесь заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, в котором к сожалению из практики условия очень сильно отличаются, в том числе и по срокам.
ПДДУ, закон и оплата.
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя. Отношения субъектов по ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ как по предварительным договорам. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. А вся необходимость в заключение ПДДУ определена за частую тем, что застройщик или продавцы не готовы заключать ДДУ и регистрировать его как того требует закон по ряду причин: - отсутствуют достаточные документы на строительство, разрешения, согласования и т.д. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство. Однако оплата производится в полном объёме, да ещё с условиями о штрафах, если вы вдруг откажетесь с вас удержат проценты и за частую не малые. По этому подписав ПДДУ и оплатив полную стоимость вы становитесь заложниками ситуации, которая за частую складывается не в пользу покупателей.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе.

Застройщики, используя эту схему, зачастую требуют полной оплаты жилья. Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? По тому, что желание получить деньги раньше чем получить соответствующие разрешения очень велико. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости.
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, предложит максимально понятный и содержательный документ, и не будет требовать полной оплаты ограничившись небольшим авансовым платежом (не более 10% от стоимости квартиры).
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, с определённым сроком завершения строительства указанном в ДДУ, чтобы это были конкретные даты. В ПДДУ обычно можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. А вы не сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке не уплатив штрафных санкций.
Также, как отмечают эксперты, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А если к примеру, вы подписываете ПДДУ в конце 2011 года с обязательствами заключения ДДУ до конца 2012 года, в установленый (в конце 2012 года) срок с вами подписывают ДДУ, который содержит срок окончания строительства конец 2014 года, что тогда?
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ, впрочем как и любой другой предварительный договор необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет?
С любым застройщиком может произойти все что угодно, прав на квартиру при заключении ПДДУ не возникает, в отличии от оформленого ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: стоимость квартиры остается той же, строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены. Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке с подписанием предварительных договоров (в том числе и ПДДУ), это очень большой риск.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения. Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением, суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. И не факт, что вы сможете получить назад денежные средства, если данная компания с уставным капиталом 10 000 рублей и отсутствующе имуществом, специально создавалась для перепродаж.
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры.
Данные споры решаются в пользу покупателей, поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор может быть признан ничтожным: покупатель не получит квартиру, и скорее всего не вернет свои деньги ввиду отсутствия их у ответчика (банкрота).

Резюме
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
ПДДУ – это обход 214-ФЗ закона, самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи.

На рынке новостроек сегодня существуют несколько договоров, которые регулируют отношения покупателя и продавца. Самый распространенный договор долевого участия (ДДУ), он имеет предварительную форму (ПДДУ), также квартиру дольщик может переуступить. Менее распространенной формой являются договоры ЖСК и ПДКП. сайт выяснил плюсы и минусы всех типов договоров, которые встречаются на первичном рынке жилья.

Договор долевого участия – ДДУ

Большинство квартир в новостройках Московского региона сегодня продаются по договору долевого участия (ДДУ). Из-за того, что в начале 2000-х годов застройщики применяли «серые схемы», властями был создан 214-ФЗ – закон о долевом участии, основной итог принятия закона – договор о долевом участии в строительстве. Закон возник в 2004 году и стал регламентировать отношения дольщика и застройщика.

Согласно ДДУ, застройщик обязуется построить и передать объект долевого строительства покупателю, а он в свою очередь должен заплатить стоимость жилья и принять его. Важно знать, что ДДУ не имеет единой формы: некоторые застройщики составляют договор как под копирку с 214-ФЗ, другие – вносят свои корректировки (зачастую, чтобы обезопасить себя), поэтому перед подписанием покупатель должен внимательно прочесть договор.

С момента создания 214-ФЗ закон претерпевал многочисленные изменения (около 10 раз). В прошлом году власти опять модернизировали закон, внеся ряд поправок. Например, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

214-ФЗ предусматривает выплату неустойки, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с установленного договором срока передачи объекта долевого строительства .

Плюсы ДДУ:

• каждый договор регистрируется в Росреестре, что исключает двойные продажи;
• можно отсудить компенсацию за просрочку срока получения ключей;
• к договору об участии в долевом строительстве дополнительно применяется Закон о защите прав потребителей, что дает новые гарантии (штраф по отношению к застройщику, компенсация морального вреда);
• при долгострое только на основании ДДУ можно получить официальный статус обманутого дольщика.

Минусы ДДУ:

• несмотря на то, что ДДУ считается наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, договор не защищает дольщика ни от недо-, ни от долгостроя. В принципе застройщику ничто не мешает получить разрешительную документацию, заключить и зарегистрировать ДДУ, получить оплату по этим договорам и строить с задержками, а то и вовсе ничего не построить, исчезнув с деньгами. Хотя недобросовестному застройщику жизнь, конечно, усложняется.
• с ДДУ окончательно не исключены мошеннические действия. Возможно несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. К примеру, если договор подписан с застройщиком, не имеющим разрешение на строительство и другую разрешительную документацию. В таких случаях застройщик принимает деньги заранее, до регистрации ДДУ, а потом исчезает. По этой причине перед подписанием ДДУ покупателю следует ознакомиться с соответствующими документами строительной компании и желательно не вносить никаких предоплат до регистрации ДДУ
• подписание договора со стороны застройщика лицом, которое не имеет надлежащие полномочия (поэтому дольщику рекомендуется внимательно изучить доверенности застройщика на подписантов, а также учредительные документы).

Договор уступки права требования

На латыни «уступка» – «cessio», поэтому зачастую этот тип договора называют «договор цессии». Второе название, которое можно услышать на форумах, «договор переуступки». Согласно договору, дольщик (цедент) передает другому лицу (цессионарию) основанное на договоре долевого участия право требования к застройщику передать квартиру, после ввода дома в эксплуатацию.

Проще говоря, дольщик переуступает свою долю в строящемся доме другому покупателю. Этим договором часто пользуются инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на росте цен (ведь любой дом дорожает вместе со строительной готовностью).

Договор уступки лишь переводит права и обязанности по договору с застройщиком на новое лицо. Поэтому, как правило, договор цессии очень короткий. Следовательно, плюсы и минусы договора уступки – это те же плюсы и минусы первоначального договора (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Наиболее выгоден договор цессии по ДДУ.

• Договор уступки прав требования регистрируется в Росреестре, права нового лица на квартиру появляются с момента регистрации;
• если в ДДУ предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить: иначе сделка может быть признана недействительной. Аналогична ситуация с ипотечным ДДУ, обязательное согласие на уступку дает банк;
• продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что существенными также являются следующие моменты:

• в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
• в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
• факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;
• застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
• перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Словом, новому покупателю не лишним будет узнать с помощью выписки из Единого государственного реестра, не расторгнут ли ДДУ с продавцом, действительно ли продавец он, не куплена ли квартира в ипотеку, нет ли каких-либо обременений на ней и т.п.

Важно отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ДДУ лишь до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Этим вызвана продажа квартир через уступку от застройщика, которая составляет большой «удельный вес» договоров цессии. Если часть квартир в таком доме еще не распродана, застройщик вынужден заключить ДДУ с одной из аффилированных фирм, которая потом без помех может реализовывать квартиры по договорам уступки.

Предварительный договор долевого участия - ПДДУ

Предварительный договор долевого участия – это так называемый черновик основного ДДУ, в котором (согласно ст. 429 ГК) должны быть обговорены основные моменты сделки. Например, описание квартиры, срок передачи ее покупателю, цена и процедура сделки, гарантия на объект недвижимости. Однако важно знать, что основной ДДУ может сильно отличаться от предварительного, поэтому основной ДДУ впоследствии должен быть внимательно прочитан потенциальным дольщиком. ПДДУ – НЕ аналог ДДУ.

Как правило, ПДДУ застройщики используют, чтобы обойти 214-ФЗ, согласно которому денежные средства покупателем должны быть внесены на счет застройщика только после возвращения ДДУ из Росреестра (с регистрации). По ПДДУ покупателя попросят внести «депозит» или «обеспечение», которое будет подтверждать серьезность намерений клиента.

Минусы ПДДУ:

• не защищает дольщика от двойных продаж квартиры, т.к. не регистрируется в Росреестре;
• закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно;
• ничего не продает, поэтому не рекомендуется вносить деньги за квартиру по ПДДУ;
• если цены на квартиры вырастут – застройщику будет неинтересно заключать основной ДДУ на условиях, описанных в ПДДУ;
• если срок сдачи ЖК будет перенесен – применить штрафные санкции к застройщику не удастся;
• если застройщик обанкротится, покупателю нужно будет идти в суд и пытаться вернуть деньги, апеллируя к закону «О защите прав потребителей», а не к 214-ФЗ.

Предварительный договор купли-продажи – ПДКП

У предварительного договора купли-продажи практически все те же минусы, что и у его «брата» ПДДУ. Напомним, что в Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.

Плюс у ПДКП только один и тот весьма условный:

Безопасно покупать квартиру в новостройке по ПДКП можно лишь в одном случае – если дом полностью построен и сдан Госкомиссии, т.е. введен в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не получены застройщиком.

На стыке перехода дома из состояния «новостройка» в состояние «вторичка» получается, что по ДДУ застройщик продавать квартиры УЖЕ не может (дом сдан ГК), а по ДКП (договор купли-продажи) ЕЩЕ не может, ведь право собственности не оформлено. Тут на помощь и приходит ПДКП.

Только в этом случае можно не опасаться недостроя и заключать ПДКП. Однако все-таки стоит помнить, что застройщик может обанкротиться, и передача ключей затянется на неопределенный срок.

Именно поэтому использование ПДКП имеет для застройщиков преимущества:

• отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю;
• наличие возможности уклониться от заключения основного договора (купли-продажи) и вернуть деньги покупателю, если цены на жилье выросли, и застройщик утратил интерес к исполнению сделки.

Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что застройщик сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги. Впрочем, возвращать деньги тоже придется только через суд.

Однако к ПДКП все еще применяется Закон о защите прав потребителей, который как-то защищает интересы покупателя. Чего нельзя сказать о следующем виде договора.

Жилищно-строительный кооператив – ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую людей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. Поэтому здесь покупатели называются пайщиками, а не дольщиками.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство и оформленного землеотвода). Фактически ЖСК означает, что люди собрались в кооператив, скинулись и сами строят себе дом. Все риски в ЖСК несут сами пайщики, а не застройщик.

Именно поэтому пайщики не смогут отсудить у застройщика неустойку за просрочку, т.к. отношения пайщиков и застройщика регулируются не 214-ФЗ, не Законом о защите прав потребителей, а уставом кооператива и договором о вступлении.

Чтобы стать пайщиком (членом кооператива) необходимо написать заявление о вступлении в кооператив, после его одобрения, внести вступительный взнос, также ежемесячно выплачивать членские взносы.

Плюсы ЖСК:

• минимальный первоначальный взнос на квартиру;
• отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;
• низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке;
• возможно заселение до полной выплаты пая (но невозможно оформление права собственности, если пай не выплачен).

Теперь о минусах. Важно помнить, что ЖСК могут представлять из себя обычную финансовую пирамиду с «лотереей удачи» – кому-то повезет приобрести квартиру за счет общих средств пайщиков, а кому-то уже нет.

Если пайщик захочет выйти из кооператива, ему придется заплатить штраф. Вложенные в кооператив деньги можно вернуть за вычетом членских взносов и штрафа. Его сумму можно попытаться снизить в суде, если покупателю удастся доказать вину застройщика в срыве сроков строительства.

Если проект будет признан судом несостоятельным, пайщиков могу обязать дополнительно внести деньги на достройку здания. Словом, ответственность застройщика в схеме ЖСК практически минимальна, за все придется отвечать пайщикам. Они, безусловно, могут обратиться в суд, но судья будет руководствоваться только уставом кооператива – это основной документ ЖСК. А устав, как правило, пишется в пользу застройщика.

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

У ЖСК есть подвид – ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). ЖНК от ЖСК отличается лишь тем, что первый может инвестировать в приобретение квартир в различных новостройках, тогда как ЖСК создается для строительства одного объекта.

Еще несколько лет назад ЖСК был весьма распространен на рынке первичного жилья. Однако с запуском программы льготной ипотеки многие застройщики были вынуждены перейти с ЖСК на ДДУ, т.к. в рамках программы государство субсидировало ипотечные кредиты только в жилых комплексах, которые продавались по ДДУ.

По сути, предварительный договор купли-продажи — это договор о намерении. То есть будущий покупатель квартиры и застройщик в дальнейшем обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи. Это условие о цене, условие по характеристикам квартиры и прочее.

Статус покупателя по предварительному договору носит условный характер. Покупатель обязуется передать продавцу деньги в качестве обеспечения своих обязательств.

Обязательства — это заключение договора в будущем. То есть по предварительному договору покупатель, внося деньги в качестве обеспечения, не покупает квартиру. Он лишь обеспечивает обязательство в будущем ее купить, хоть и вносит сумму полной стоимости квартиры.

Что же касается договора долевого участия, по нему дольщик инвестирует. Когда дольщик выполнил обязательства, остаются только обязательства у застройщика — передать дольщику квартиру в надлежащем состоянии.

Приведем пример.

Берем один и тот же дом. В нем часть квартир проданы по предварительному договору, а другая часть — по договору долевого участия. С домом случилась неприятность. У застройщика (допустим, он же инвестор) возникли проблемы с муниципальными органами. Застройщик не выполнил некоторые обязательства: по аренде площади застройки, по разрешительным документам и т.д.

То есть дом сдан государственной комиссии и введен в эксплуатацию, но регистрационные службы не регистрируют право собственности в связи с тем, что некоторые обязательства застройщик не выполнил.

Что происходит по первой и по второй схеме?

По предварительному договору купли-продажи

Застройщик должен изначально зарегистрировать квартиру на себя. То есть сначала застройщик сам должен стать собственником, а только потом передать право собственности дольщику по законам вторичного рынка недвижимости. Заключить, по правилам предварительного договора с дольщиком, основной договор купли продажи. После этого покупатель-дольщик идет регистрировать право собственности на себя.

И если застройщику не удается зарегистрировать на себя право собственности, то он никак не сможет передать эту квартиру дольщику. Ведь нельзя передать то, чего нет. Вот и получается, что дольщик свои обязательства по предварительному договору выполнил, а на заключение основного договора его не приглашают, так как предмета этого договора, собственно, и нет.

Эта ситуация может затянуться. и будет тянуться до тех пор, пока застройщику муниципальные власти не дадут зеленый свет на регистрацию права собственности.

Но даже когда застройщик право собственности зарегистрировал, вы все равно не можете оставаться полностью спокойны. Пока право собственности не перешло к вам (все равно это займет некоторое время), кто-то из кредиторов вашего застройщика подаст на него в суд и будет наложен арест на всю собственность застройщика. Это значит, что под этот арест попадет и ваша квартира.

В последнем случае, если застройщику нечем будет рассчитаться с кредиторами, он будет признан банкротом, а ваша квартира, которая еще юридически не ваша, перейдет в собственность кредиторов незадачливого застройщика. Конечно, это дикий случай, но, с точки зрения материального права, он вполне возможен.

По договору долевого участия

Пусть у застройщика ровно такие же проблемы и права собственности он зарегистрировать опять же никак не может. Но по договору долевого участия вы становитесь не покупателем, а инвестором. В плане инвестирования данной квартиры вы уже исполнили все свои обязательства.

Проблемы застройщика вас мало волнуют, потому что со своей стороны вы сделали все. Вы можете через суд признать за собой право собственности на проинвестированную вами квартиру. На основании решения суда вы идете в регистрационные органы и регистрируете квартиру на себя.

Как видим, по схеме участия в долевом строительстве все это делается достаточно просто. Не надо ждать, пока застройщик урегулирует свои отношения с властью города. А по первой схеме вы попадаете в неприятную ситуацию, когда вы сильно завязаны на проблемах застройщика.

Вывод: предварительный договор купли продажи существенных правовых гарантий вам как дольщику не дает. Никаких правовых обязательств у застройщика перед вами нет, кроме как заключить основной договор купли-продажи. А по договору долевого участия вы инвестируете, а значит можете требовать проинвестированный объект через суд и получить его.

Если же так случилось, что вы уже начали сотрудничать с застройщиком по первой, заведомо опасной для вас схеме, постарайтесь перезаключить договор предварительный на договор долевого участия.

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая - когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант - застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае .

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или . Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег .

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических - от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП . Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство - сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает - они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию . Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Выводы, правила реагирование:

1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.