Какие изменения ждут застройщиков в году. Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием

В 2017 году в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с дольщиками, произошли достаточно серьезные изменения. С начала года вступили в силу поправки, принятые в рамках закона №304 (О внесении изменений в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов), однако механизм внедрения этих поправок в жизнь расписан не был, так что они носили, скорее, декларативный характер.

Летом, 29 июня Дума приняла очередной пакет поправок, и Президент РФ подписал документ (на 146 страниц, номер № 139186-7), в котором уже достаточно подробно описан порядок реализации закона. Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?

В чем суть основных изменений?

Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.). Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты. Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству. Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.

Мерами, направленными на защиту интересов дольщиков, являются определенные условия, которые должны быть выполнены застройщиком до того, как он будет иметь право привлекать деньги на строительство.

Размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, застройщик должен иметь весь пакет документов, включая разрешение на строительство. Вместо собственного капитала могут быть привлечены поручители. На сайте застройщика обязательно должна быть проектная документация, а также все разрешительные документы, все бумаги должны быть оформлены оказаться на сайте еще до того, как застройщик будет начинать рекламную компанию.

Все документы должны быть выписаны на имя компании, которая привлекает деньги. Некоторые недобросовестные застройщики в данный момент нарушают это положение, и вступление закона в силу должно это исправить. В законе прописано, что все привлекаемые средства должны быть направлены только на строительство данного жилого комплекса. Деятельность застройщика будут контролироваться через банковские структуры – все платежи должны проходить через единственный счет, открытый в кредитной организации. Законно перебрасывать деньги на дочерние структуры и другие проекты уже не получится.

Поправки также устанавливают ограничения, связанные с репутацией застройщика – среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям. Планируется создание Единого Реестра застройщиков, это будет государственный информационный портал со свободным доступом, где будет собрана информация, касающаяся деятельности всех застройщиков, предлагающих свои услуги на территории РФ.

Портал “Новостроев” уверен, что вступившие в силу в текущем году и принятые поправки приведут к определенным изменениям на рынке новостроек, и обратился к самим застройщикам с просьбой прокомментировать возможные изменения.

Комментарии экспертов

Роман Сычёв Генеральный директор ТЕКТА GROUP

Новые правки, несомненно, отразятся на всех участниках отрасли и повысят прозрачность рынка новостроек. Действия большинства девелоперов станут понятными, а покупательские риски сократятся. Нововведения предусматривают работу застройщика по принципу «одно юридическое лицо – один объект». При этом размер уставного капитала компании должен составлять от 2,5 млн рублей, опыт работы – не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тыс. кв. м. Покупатели будут подстрахованы компенсационным фондом, в который девелорперы начнут отчислять средства в размере 1,2% от суммы ДДУ. В случае возникновения у застройщика финансовых проблем дольщики смогут получить компенсацию. Конечно, изменения прибавят бумажной работы, а также приведут к росту числа юридических лиц. Тем не менее, новые правки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, сократить количество обманутых покупателей и сделать рынок новостроек более цивилизованным. Можно ожидать, что изменения примут очертания уже в 2018 году.

Кирилл Игнахин Генеральный директор Level Group

Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.

В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков. В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни. Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Наталия Нестерова Коммерческий директор девелоперской компании "Тройка РЭД"

Не секрет, что принятые поправки в ФЗ-214 призваны защитить права дольщиков и избежать повторения ситуаций, когда покупатель, заплатив за квартиру, остается в итоге без жилья. В частности с этой целью создается компенсационный фонд, куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Сумма в 1,2% сравнима со стоимостью страхования, т.е. это нововведение никак не отразится на себестоимости квартир, однако, покупатели при этом действительно получают гарантии того, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию.

Напомню, история не знает примеров, когда жилой комплекс был достроен на деньги страховой компании после банкротства застройщика. Таким образом, создание компенсационного фонда действительно может быть эффективным инструментом по защите прав дольщиков. Что касается введения эскроу-счетов, цель которых также дать покупателю гарантию, что в итоге он не станет обманутым дольщиком, то, на мой взгляд, вряд ли данная система будет востребована в 2018 году. С точки зрения теории схема является рабочей: собственник квартиры условно замораживает свои средства, при этом стоимость квартиры не увеличивается по мере готовности объекта, а в случае, если застройщик становится банкротом, и дольщики не проявляют желания достраивать объект, покупатель получает свои средства обратно. Однако для застройщика данная схема работы не является интересной. Кроме того, здесь важно понимать, что сохранность денежных средств в банках тоже необходимо гарантировать: только с начала 2017 года лицензии были отозваны у более чем 30 банков. На мой взгляд, это возможно сделать при участии банков, подконтрольных государству.

Отмечу, что все изменения в совокупности с учетом введения минимального размера уставного капитала, зависящего от совокупности стоимости объектов, оказывают серьезное влияние на финансовое положение застройщиков. В итоге мы получаем картину, когда небольшим девелоперским компаниям будет сложнее осуществлять свою деятельность. Как результат, это может привести к укрупнению игроков на рынке. С одной стороны эту тенденцию можно рассматривать также как дополнительную гарантию для дольщиков – крупные, финансово устойчивые компании с большей вероятностью выполнят свои обязательства по строительству объектов. Однако сам процесс монополизации рынка может понести за собой и негативные для покупателей последствия – в частности, рост стоимости жилья. Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные. Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария Литинецкая Управляющий партнер "Метриум Групп"

На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли. Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации. По сути, создается дополнительный контролирующий орган.

В целом ужесточение требований к застройщикам в конечном счете приведет к дополнительным расходам – те же 10% от стоимости реализации проекта где-то нужно взять. Соответственно, усилится зависимость девелоперов от банковского кредита. В конечном счете, себестоимость строительства из-за перенапряжения проектных финансов неизбежно вырастет, и в этой ситуации застройщику придется делать выбор между повышением цен и снижением собственной маржи. Однако не стоит забывать, что ситуация в отрасли в целом остается непростой. По данным Росстата, в конце II квартала 2017 года 72% всех опрошенных в стране руководителей строительных организаций оценивали обстановку как «удовлетворительную». Среди главных проблем они называли тяжелое налоговое бремя, низкую платежеспособность населения, постоянные перемены в «правилах игры» в отрасли. Одновременно напомню, что по итогам I полугодия 2017 года число заключенных ДДУ в России не выросло, как в 2016 году, а сократилось на 6%. То есть спрос на жилье все еще не восстановился, поэтому, на мой взгляд, в такой сложной обстановке отрасли нужно взять «тайм-аут» и воздержаться от очередных пересмотров законодательства.

Андрей Колочинский Управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс"

В целом направленность изменений в 214-ФЗ ясна – требования ужесточаются, защищенность дольщиков возрастает. Однако среди поправок есть и такие, которые вызывают много вопросов. В частности, в текущей редакции 214-ФЗ само определение застройщика получило более четкую трактовку, которая, тем не менее, не до конца ясна. В частности, застройщиком может считаться только юридическое лицо или его дочерние организации, которые уже имеют опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет. По сути, новые участники на рынке появиться не смогут исходя из данной формулировки.

Также вызывает вопросы правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое может привести к удорожанию крупных проектов. Раньше при многоэтапном строительстве большого жилого комплекса для каждой очереди девелопер мог получить отдельные разрешения. Соответственно, он мог привлекать средства дольщиков и выстраивать график начала строительства и ввода в эксплуатацию, сообразуясь исключительно с финансовой-экономической ситуацией в проекте и своем бизнесе. Теперь же каждую очередь придется строить и вводить в эксплуатацию исключительно за счет текущего потока привлеченных средств. Это вынудит разбивать один комплексный проект на несколько этапов, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Соответственно, это приведет к растягиванию сроков реализации. Причем каждый последующий этап будет начинаться как новый – снова придется замораживать средства в уставном капитале, откладывать не менее 10% стоимости строительства до начала продаж и т.д. В конечном итоге, это может усилить зависимость застройщика от «длинных» денег и приведет к удорожанию проекта.

Валентина Епифанова Концерн ЮИТ, вице-президент по правовым вопросам

Первые нововведения в отношении новых проектов, запущенных в продажу, начнут действовать уже этой осенью, когда начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Безусловно, это важный шаг в отношении защиты прав дольщиков, однако отчисления в Фонд в размере 1,2% от стоимости договора для многих застройщиков будут выше (хотя и не существенно), чем действующее в настоящий момент страхование, что в конечном итоге повлияет либо на цены, либо на уровень маржинальности застройщиков.

В целом же, «гладкость» перехода застройщиков на новую схему по новым проектам будет во многом зависеть от организации работы и налаживания межведомственного электронного взаимодействия Фонда, в первую очередь с Росреестром, в течение ближайших трех месяцев. Что касается поправок, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, то они практически для всех участников рынка оказались полной неожиданностью и фактически развернули на 180 градусов тот подход к долевому строительству, который содержался в предыдущем пакете поправок, вступивших в силу с 1 января 2017 года. Так например, если предыдущий пакет поправок был направлен на «укрупнение» застройщиков, обладающих достаточным капиталом, то грядущие изменения фактически закрепляют подход, когда застройщик создается под один проект в рамках одного разрешения на строительство и полностью зависит от банковского финансирования.

При этом, на банки возлагается не свойственная им функция контроля за строительными сметами, а застройщик по сути становится «заложником» банка, в котором у него открыт единственный расчетный счет. Такой подход обезопасит граждан, вкладывающих деньги в строительство конкретного дома, однако приведет к существенному удорожанию строительства как за счет банковского финансирования, так и за счет увеличения операционных затрат застройщиков на поддержание новой структуры. Ожидается, что в течение первого полугодия большинство застройщиков постараются запустить в продажу максимальное число объектов по «старым» правилам.

Алексей Зубик Коммерческий директор компании BSA

Новые правки в закон о долевом строительстве, принятые с июля этого года, не могут не отразиться на рынке недвижимости. Требования к застройщикам только ужесточаются, растет как финансовое давление, так и контроль со стороны государства. С одной стороны, новые правки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Резкого роста цен, конечно не будет, поскольку сейчас, когда конъектура рынка низкая, не многие застройщики пойдут на повышение цен.

К 2018 году застройщики уже адаптируются к новым правилам рынка и при стабилизации ситуации со спросом на новостройки, цена квадратного метра возрастет. Конечно, при покупке жилья на начальных этапах строительства повышение цен не будет бросаться в глаза, но чем ближе объект будет подходить к итоговой стадии строительства, тем больше застройщик будет поднимать стоимость квартир. Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

Ольга Павлова Директор Департамента продаж и оформления компании "Магистрат"

Новые поправки в 214-ФЗ вступили в силу уже дважды за текущий год. Главная цель данных нововведений защита интересов дольщиков, путем введения дополнительных требований к застройщику: увеличения размера уставного капитала, страхование ответственности, эскроу-счета, обязательное отчисление 1,2 % средств в компенсационный фонд, ограничение использования полученных от дольщиков денежных средств (целевые траты, предусмотренные законом), повышение прозрачности деятельности застройщика путем раскрытия информации.В результате чего, требования к застройщику и его деятельности существенно ужесточились, расходы заметно выросли. Также законопроект предполагает выдачу новых разрешений на строительство «по одному в руки», т.е. одного разрешения на одну компанию. Таким образом, на каждый новый объект придется создавать отдельное юрлицо, что также несет дополнительные финансовые издержки, поскольку застройщики редко ведут один проект, в следствие чего, последует разрастание группы лиц застройщика и увеличение внутригрупповых расходов. Жесткий контроль необходим, но на фоне общего экономического спада дополнительные требования и ужесточения могут вынудить уйти с рынка небольшие строительные компании, а рост издержек, однозначно отразится на стоимости кв. метра, что еще более усугубит довольно непростую ситуацию на рынке.

Игорь Василенко

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. «Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты», - беспокоятся в компании «БФА–Девелопмент». Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации», - поясняет исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

Внимание

Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Инфо

При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз.

А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%.

Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

Долевое строительство: вопрос выживания

Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году? В чем суть основных изменений? Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).

Важно

Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты.

Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству.

Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.

Стоит ли ждать отмены долевого строительства в 2018 году?

Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций.
Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье.

Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.

К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает.

Несколько лет назад это пыталась делать СК «Темп», но со временем перешла на долевку.

» Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли.

Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии.
Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке

АСВ. Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются.

В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.

Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок.

Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности.

И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные.

Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер «Метриум Групп» На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли.

Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации.
А может, без долевки? Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки. «Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов.

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства.
Если рассматривать поправки постатейно, в первую очередь вызывает вопросы установленное ограничение направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие средства застройщик будет осуществлять рекламу объекта.

Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, призванного в случае банкротства застройщика возместить убытки участникам долевого строительства.

Принципиальным образом появление компенсационного фонда не изменит ничего в деятельности застройщиков.

Если раньше они отчисляли примерно такие же сумы (1,2% от стоимости, указанной в ДДУ) на счета страховых компаний, то теперь эти деньги будут направляться в компенсационный фонд.

Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе.

На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ.

Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.

В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дольщики В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дыра в бюджете рынка Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной.

По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см.

«Основные новации…»).

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.

Фото с сайта sofiadrobotova.ru

Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции , организованной "Право.ru".

Долевому строительству создали препятствия

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие - один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит , однако те 2-3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.

В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других - в особенности меньших по размеру региональных компаний.

Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них - правило "1 дом - 1 застройщик", в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят "требование об идеальном застройщике", который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.

Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель - обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.

Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»

Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia . Например, правило "1 дом - 1 застройщик" обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.

Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. "Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах - они не строят нужные объёмы", - признал Пискунов.

Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил , сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.

При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп» , и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии - там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.

Как будет работать проектное финансирование

О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ . Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка "Российский Капитал", "Внешэкономбанка". Как рассказал Владимир Гамза, "Внешэкономбанк" планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам - на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов , юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.

под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% - обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.

Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать "по запросу" - если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.

Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора - и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.

Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, - в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.

Банкротить по-новому

С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области .

Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.

Иван Коршунов, юрист К А «Ковалев, Тугуши и партнеры» ,обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.

Обсудили и то, что делать с правом залога, - формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро .

Экстремисты среди дольщиков

Дольщики бывают не только обманутыми: термин "потребительский терроризм" стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе "О защите прав потребителей", напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal : в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.

2 442 691 924 руб.

взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.

По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. - солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше - удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.

Основные злоупотребления правом - заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.

Порекомендовала Сорокина, как защититься от "террористов". Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.

Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики , рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости - 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков - 49%, 7% - не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.