Что такое ипотека в силу закона. Основания возникновения ипотеки

Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству. Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости. Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

• предприятия, здания и сооружения, которые используются в предпринимательстве;
• жилые квартиры, дома или их изолированные части;
• земельные участки;
• гаражи, дачи, летние дома и другие подобные строения;
• суда внутреннего плавания, космические объекты, морские и воздушные суда.

Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

Ипотека в силу закона

Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека. Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади. Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

• договора долевого участия в строительстве;
• права собственности;
• договора уступки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

1. Земельного участка.
2. Нежилого помещения, здания или сооружения с земельным участком.
3. Жилого помещения (дома, квартиры).
4. Товара (по договору купли-продажи).

Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком. Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств. После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

Ипотека в силу договора: что это такое?

Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества. Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление. Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

Отличия двух видов ипотек

Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

• Условием для выдачи кредита при ипотеке в силу договора является предоставление в качестве залога уже находящегося в собственности заемщика имущества. Ипотека в силу закона определяет залоговым недавно приобретенное имущество на целевые кредитные средства.
• Деньги, взятые в кредит при ипотеке в силу закона, могут быть потрачены только на конкретную цель, указанную в документах. Залог в силу договора позволяет распоряжаться ссудой по своему усмотрению.

В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

Основания возникновения ипотеки - под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

1. Ипотека в силу закона.
2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами : ипотека в силу закона - это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример : заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

• Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
• Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
• Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте .

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона - пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами : ипотека в силу договора - это когда покупатель-заемщик:

1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. - без обременения).
2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение - т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример : заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать .

Ипотека: в силу закона, в силу договора - отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

Многие наслышаны об ипотеке в силу закона и ошибочно полагают, что такое понятие связано с процессом оформления жилой недвижимости в ипотеку. В действительности в действующем законодательстве применяются понятия ипотеки в силу закона и договора, которые имеют ряд существенных отличий. О них поговорим в сегодняшней статье.

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

1. в силу договора;
2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

• приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
• строительство недвижимости с использованием займа;
• продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона ». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

• отсутствует обременение и как такового залога нет;
• в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
• право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности - договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

• необходимость регистрации в государственном органе;
• разновидность залогового имущества по кредиту;
• обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Заключение

Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.

Ипоткека в силу закона — это устанавление залога на недвижимое имущество в том случае, когда это имущество строится при помощи кредитных средств или целевых заёмных средств иной финансовой организации.

Она является последствием возникновения или наступления определенного объема факторов, которые прописаны в ФЗ РФ. Этот момент наступает вне желания участников, что характерно переходами прав владения конкретными объектами имущества.

Ипотека в силу закона начинает работать при отсутствии самого договора об ипотеке при следующих условиях:

1. Покупка жилья, дома , квартиры или земельного участка при оплате за счет предоставленных банком средств.
2. Строительство жилища , домов, квартир или приобретение надела земли при оплате кредитными средствами банковского учреждения.
3. В случаях продажи в кредит , оформлении рентных отношений, передачи залога или права на имущество.

Ипотека в силу договора

Возникает также при строго определенных обстоятельствах правового характера. Основаниями являются исключительно пункты и позиции договора ипотеки, обеспечивающего обязательства по контракту займа или по кредитному договору и ни в коем случае не может стать выделенными самостоятельными долговыми обязательствами.

Не требует оформления посредством нотариата и регистрации в государственных органах и не может быть основанием для проведения ротации собственников, претендующих на объект недвижимости .

Ипотека

Теоретически ипотека рассматривается в виде одной, наиболее распространенной кредитной системы. Она выгодна благодаря своим особенностям. При этом происходит осуществление залога, при котором объект продолжает оставаться во владении собственника имущества.

Если возникает момент неуплаты или другие нарушения со стороны заимополучателя,то кредитору очень удобно действовать в правовом поле. То есть он может в любое время после письменного уведомления дебитора провести изъятие залога и продать его путем аукциона или на других, законодательно обусловленных методик возврата кредита.

До этого момента комплекс имущества или недвижимости, на который устанавливается ипотечный кредит, является предметом пользования, но при наступлении необходимости его изъятия его реализация обладает значительными запретительными факторами.

В таком же контексте требуется проводить четкое различие между юридическими категориями «ипотека» и «ипотечное кредитование»:

• Система ипотечного кредита — наиболее весомая доля, формирующая ипотечную структуру обеспечения жильем. Она автоматически становится имущественным залогом, надежной гарантированной формой оплаты и возвращения выданных финансовых средств.
• Ипотека – это также механизм предоставления залога , но на совершенно других правовых основаниях. Материальной гарантией становится реально присутствующее у получателя имущество, которое предоставляет собственник в целях получения денег, ссуды или частичного займа. Эти средства в подавляющем большинстве случаев являются целевыми, что направляются на строительные, ремонтные работы, а также прочие потребности, указанные клиентом.

При обнаружении неисполнения основного обязательства влечет наложения ареста на заложенную недвижимость. При этом присутствуют превентивные права выкупа арестованного залога. При оформлении ипотечного договора используется дополнительный, но очень мощный правовой механизм для кардинального снижения финансовых рисков – договора комплексного ипотечного страхования.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Основаниями и наиболее важными моментами в области возникновения отношений кредита и его правового регулирования являются законодательно оговоренные и установленные правовые позиции.

1. Согласно с позициями договоров привлечения недвижимости стороны определены следующим образом, где одним участником, должен быть кредитор по обязанностям, которые обеспечивает ипотека. Он обладает правом получать осуществление финансовых операций за счет аукционов. Все процедуры осуществляются посредством пунктов федерального закона, а предоставить недостающее имущество могут и поручители.
2. При непогашении установленных платежей в федеральном законодательстве предусматриваются все правила решения проблемы. Они же зафиксированы в подписанном участниками договоре.
3. Механизм законодательства, точно прописанный в ГК РФ, содержит свод общих правил о залоговом имуществе. Отечественное правовое пространство использует все его позиции.
4. Немаловажно, что Федеральный закон и подзаконные акты предусматривают объем и потенциальное привлечение как гарантированный залог земельных участков, фирм и предприятий, здания, сооружений, домов, квартир и иного недвижимого имущества.

Особенности ипотечного договора четко и понятно прописаны в полном объеме в отечественном законодательстве.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

В соответствии с пунктами ст. 130 ГК РФ привлекать как имущественный залог можно исключительно недвижимость или целостные имущественные комплекс, которые прошли регистрацию в установленном государственными актами правовом поле.

Сюда входят:

• Имеющийся участок или надел земельного участка , который отсутствует в перечне ст. 63 ФЗ.
• Комплекс, фирма или предприятие, здание, сооружение и прочее имущество , которое используется в производстве, финансовой деятельности, предпринимательстве.
• Жилье – целостные коттеджи, дома, квартиры, доли, являющиеся несколькими отдельными комнатами или одной, но изолированной.
• Дачные строения и капитальные садовые мини-коттеджи, гаражные и аналогичные строения потребительского, художественного, дизайнерского или бытового назначения.
• Выделенный законом реестр судов , для внутренних потребностей.

Оценка платежеспособности заемщика

Наиболее важным аспектом предоставления ипотеки и гарантии конечного ее возврата является платежеспособность клиента, то есть возможности полностью и в установленные сроки погашать долговые обязательства. Уровень кредитоспособности является отличным прогнозным показателем состоятельности клиента на обозримую перспективу.

Она рассчитывается на основании взаимосвязи показателей финансового содержания. Согласно практических рекомендаций ведущих финансистов США, отечественными экономистами применена система пяти «си».

1. Характеристика — репутация заемщика — character.
2. Уровень финансового наполнения — capacity.
3. Наличие собственного фиксированного капитального вложения — capital.
4. Достаточность материального дохода — collateral.
5. Существующие на определенный момент общих экономических условий – conditions . Сюда включены элементы макроэкономики и внутренние экономические резервы.

Особенности ипотечного кредита

Являясь одной из наиболее важных частей ипотечной программы, ипотечный кредит обладает многими положительными сторонами, с которыми знакомы далеко не все желающие приобрести жилье таким образом.

На сегодняшний день банковские учреждения пользуются двумя принципиальными моделями ипотечного механизма — американской и европейской. Их отличает методика привлечения финансов:

• Сегодня на отечественном рынке операций с куплей-продажей жилья широко используется удобная и надежная американская методика. Она отличается привлечением государственной бюджетной поддержки и является наиболее лояльной для клиента.
• Тенденции европейской модели состоят в работе согласно с принципами накопительного сберегательного учреждения, которое в Европе считают главным инвестором различных ипотечных проектов и программ.

Налоговые льготы

Ипотечное кредитование является весьма выгодным механизмом во всех отношениях. Прежде всего, при оформлении договорных документов на кредитование жилье одновременно переходит в собственность кредитополучателя.

Дмитрий Баландин

При желании оформить ипотечный кредит заемщик может столкнуться с двумя терминами, обозначающими вид ссуды: «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора». Оба вида предполагают сделки с недвижимостью, по обоим можно приобрести объект с использованием залога, но чаще всего банками используется именно законная ссуда.

Ипотека в силу закона: что это?

Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.

Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.

Важные особенности законной ипотеки:

1. Приобретение любого вида недвижимости или строительство дома за счет заемных средств.
2. На покупаемый объект накладывается обременение. Заемщик получает право собственности, но будет ограничен в действиях: продажа заложенной недвижимости невозможна, также банк может устанавливать ограничения относительно прописки других граждан в квартире/дома или сдачи объекта в аренду.
3. Если заемщик не исполняет принятые на себя обязательства, кредитор имеет право изъять заложенное имущество.
4. Ипотека по закону — строго целевой кредит. На руки заемщик средства не получает, они перечисляются кредитором продавцу имущества.

В случае оформления в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка. Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом. В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.

Ипотека в силу договора

Если кредитор применяет такой вид оформления сделки, значит регулировать взаимоотношения заемщика и кредитора будет отдельный договор, а не Федеральные Законы. По сути, договорная ипотека предполагает выдачу ссуды на любых условиях, участники сделки могут указать в договоре любые моменты, которые не регулирует закон, которые невозможны в случае оформления ипотечного кредита в силу закона.

Особенности этого вида ипотеки:

1. Сделка не обязательно обеспечивается . Если вы планируете взять ипотеку под залог уже находящегося в собственности жилья, в этом случае будет оформлена именно ипотека в силу договора. При регистрации сделки вы сразу получите полноправные права собственности на купленное имущество, что невозможно при ссуде в силу закона.
2. Это не обязательно целевой кредит. Если вы планируете получить кредит наличными под залог имеющего в собственности недвижимого объекта, регулировать сделку будет также договор. Такие сделки также относятся к ипотечным.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора. По сути, на рынке ипотечный кредит в силу договора выдается практически только при оформлении нецелевой ссуды под залог имущества или при оформлении ипотеки с залогом имущества, которое уже находится в собственности заемщика.

В чем разница ипотека и ипотека в силу закона:

1. По ипотеке в силу закона сделка совершается только с применением залога приобретаемого имущества.
2. Регистрация законной ипотеки и расчет с продавцом происходят в тот момент, когда и регистрируется договор купли-продажи, то есть все делается одновременно. В случае же договорного жилищного займа сначала банк выдает деньги продавцу, после оформляется сделка купли-продажи, и только после этого возможно наложение обременения: именно из-за того, что некоторое время сделка оказывается незащищенной, банки рискуют, а это может отразиться на ставках.
3. Регистрация ипотеки в силу закона бесплатна. При договорном оформлении потребуется уплата пошлины, для заемщиков-физлиц это 1000 рублей. Если заемщиком выступает юридическое лицо, оно заплатит 4000 рублей.

В обоих случаях в роли кредитора и заемщика могут выступать кто угодно: граждане, организации (не обязательно финансовые). Не исключается и ипотека в силу закона между физическими лицами.

Регистрация легальной ипотеки

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

Порядок регистрации:

1. Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
2. После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
3. Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.

Регистрация ссуды в силу договора

Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.

Кредитор может устанавливать ограничения на . Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.

Как снять обременение по законной ипотеке

После полной выплаты жилищного кредита по графику или досрочно заемщик обращается к кредитору и получает документы, подтверждающие исполнение долговых обязательств в полном объеме. В снятии обременения участвуют обе стороны сделки, они составляют обоюдное соглашение.

По закону снятие обременения может проходить при личном присутствии заемщика и кредитора: чаще всего происходит именно так, поэтому сторонам нужно согласовать время сделки и записаться на прием в МФЦ. Срок проверки документов — до 3-х рабочих дней, при покупке по ДДУ — до 5-ти дней. Госпошлина за эту операцию не взимается.