Закон о советах многоквартирных домов. Основные и дополнительные полномочия председателя совета МКД

Связь между организациями управления и клиентами достаточно хрупка или вовсе не налажена, если между ними нет соединяющего звена. Таковым является Совет многоквартирного дома или СМД.

Заявлять о текущих проблемах и направлять деятельность управляющих компаний можно только от лица представителя СМД, которым является председатель совета многоквартирного дома.

Совет дома или ТСЖ – товарищество собственников жилья – стал внедряться в жилищно-коммунальной практике относительно недавно. Подобные структуры давно внедрены в работу, но в более совершенном виде начали появляться десять лет назад, после принятия нового Жилищного Кодекса.

Вопросы от лица совета решаются более локально. Председатель совета многоквартирного дома выполняет функции доверенного лица. До того, как общее собрание владельцев примет решение о подписании договора с управляющей компанией, председатель имеет полномочия на переговоры с компанией для обсуждения условий предстоящего договора.

После переговоров председатель должен довести до сведения жильцов на собрании окончательные результаты переговоров с компанией. Если результаты и условия устраивают всех членов совета ТСЖ, председатель подписывает договор, представляя в своем лице весь совет.

Чтобы иметь такую возможность, председателю выдают доверенность от лица всех владельцев квартир в многоквартирном доме.

Полномочия после подписания договора

Имея на руках доверенность, старший управления контролирует выполнение всех пунктов договора по проведению уборки, ремонта, подготовки дома к зиме и его содержанию. Контроль осуществляется за работами, которые проводятся над общим имуществом.

По окончании работ председатель должен подписать акт приемки или зафиксировать явное нарушение договора, подписав акт о нарушении нормативов и договоренностей о качественной работе.

То же касается коммунальных услуг – если они не были предоставлены или предоставлены, но низкого качества, председатель от лица совета подписывает акт о нарушении.

Если управляющая компания не предоставляет заявленные услуги или они оказаны в неполной мере и некачественно, председатель направляет обращение к вышестоящим органам.

Доверенность собственников жилья предоставляет полномочия для представления совета ТСЖ в суде. Старший от ТСЖ выступает по вопросам домоуправления и предоставления качественных коммунальных услуг.

При необходимости расширить права и обязанности председателя, решение принимается собранием владельцев жилья и утверждается, если предоставленные полномочия не противоречат текущему законодательству.

Председатель несет ответственность за сохранность наличного имущества товарищества. Работа по совместительству может быть одобрена только при разрешении правления товарищества или собрания его членов.

Совет также имеет определенные обязанности. Главной из них является защита интересов владельцев перед лицом управляющей компании.

Деятельность совета с 2005 года регулируется новым Жилищным кодексом, согласно пунктам 5 и 8 статьи 161 которого совет:

• Обеспечивает контроль за выполнением утвержденных решений;
• Предлагает к обсуждению вопросы об использовании общего имущества и прилегающей территории;
• Предлагает к обсуждению вопросы об организации ремонта и подготовке к зимнему периоду;
• Предлагает варианты управления и ставит под вопрос компетенцию тех или иных членов совета;
• Предоставляет полный перечень условий будущих договоров с управляющей компанией;
• Контролирует проведение ремонта и предоставление качественных и своевременных коммунальных услуг;
• На общем собрании владельцев квартир ежегодно предоставляет отчет о проделанной за год работе.

Другими словами, совет управления обязан контролировать выполнение всех пунктов договора с управляющей компанией, предоставлять жильцам информацию о текущих отношениях с компанией и отчитываться за свою деятельность.

Выбор кандидатуры

Согласно законодательству, к председателю не предъявляются особые требования. Однако, эта тенденция со временем обещает смениться более строгим подходом к выбору председателя ТСЖ.

Несколько лет назад ТСЖ повально создавались лишь с одной целью – попасть в программу капитального ремонта. На бумаге эти органы остались действующими до сих пор, но своих функций они не выполняют.

В других домах ТСЖ действительно функционирует. В качестве председателя обычно выбирают самых активных и переживающих за состояние дома жильцов. Другое дело, что одного энтузиазма недостаточно, так как обязанности касаются и юридической и финансовой и бухгалтерской деятельности.

С сентября нынешнего года планируется введение законопроекта, согласно которому деятельность управляющих компаний и ТСЖ должна быть подтверждена лицензией. Документ, разрешающий полноправную деятельность, выдается в том случае, если УК и ТСЖ имеют квалифицированный персонал, который хотя бы прошел курсы.

Курсы ведения коммунального хозяйства сегодня имеются не во всех городах страны, но к концу года их число может быть расширено.

Председатель ТСЖ выбирается из числа собственников жилья в доме. Если он проживает по другому адресу, но его собственность расположена в доме, он может законно выполнять свои функции.

Выбор председателя должен основываться не только на его желании улучшить условия проживания в доме, но и на его возможном опыте в председательстве, бухгалтерском учете, юридическом ведении дел.

Права председателя

Если для управления домом не заключался договор с другой организацией, председатель по отношению к товариществу является должностным лицом с трудовыми отношениями.

Бывают случаи, когда даже при наличии договора часть функций по управлению остается за товариществом. Тогда определяется трудовая функция председателя. Для заключения трудового договора необходимо зарегистрироваться в Едином реестре юридических лиц.

Права председателя включают подбор персонала для проведения ремонтных работ и утверждения на собрании, проникновение в жилье при отсутствии хозяев в случае возникновения аварийной ситуации, но только при согласии собственников жилья.

Дополнительные права и полномочия включают распоряжение денежными средствами на закупку канцелярских принадлежностей и выплату регистрационных сборов.

Также в деятельность председателя может входить подбор подрядных организаций, оформление и выдача собственникам документов установленных образцов, предъявление исков в суд при невыполнении жильцами своих обязательств или систематическом нарушении общественного порядка.

Председатель не имеет права оплачивать любые услуги, не утвержденные на собрании совета. Проникновение в квартиры собственников без их согласия расценивается как грубое уголовное нарушение.

Месячный план

Организовать председательскую работу в целом достаточно сложно. Чтобы спланировать работу корректно, есть смысл составить перечень обязанностей, которые должны выполняться председателем ежемесячно.

Каждый месяц председатель обязан контролировать работы по уборке придомовой территории и двора, подъезда и лестничных пролетов. В осенний сезон необходим ежемесячный контроль по подготовке дома к зиме, утеплению и герметизации оконных и балконных разъемов, входных дверей в подъезде.

На председателя возлагается ежемесячная проверка состояния кровли, технических этажей и систем водоснабжения и электроснабжения. При обнаружении неисправностей, необходимо оформить акт с перечнем обнаруженных отклонений от нормы и подать заявление на ремонтные работы.

Проверка инженерного оборудования также входит в председательские обязанности, при этом оформляется акт осмотра с управляющим. Практика показывает, что за неимением соответствующего образования, председатель возлагает осмотр на управляющего, оставляя за собой только право подписи акта.

Ежемесячно должен проводиться прием жильцов дома, а также составляться учет и регистрация заявлений и жалоб. Предложения, жалобы и заявления принимаются по вопросам платежей, регистрации, оформления документации, управления прилегающей территории и общего имущества.

Кроме того, при возникновении срочной необходимости, председатель обязан выдавать разрешения на установку и переоборудование инженерных сетей, подключение и внедрение в работу бытового оборудования, в том числе систем очистки воды, которые не имеют технического паспорта.

В список срочных документов входят разрешения на переоборудование и перепланировку жилого и нежилого помещения. Все перечисленные документы выдаются на основе решения межведомственной комиссии и не могут считаться законными при наличии одной только подписи председателя.

При несвоевременном обращении жильцов в ТСЖ в случаях возникновения аварийных ситуаций, ответственность за последствия снимается с председателя и полностью перекладывается на жильцов, не сообщивших о неисправностях вовремя. Если сообщить о ситуации не удалось по причине отсутствия председателя в приемные дни, ответственность за последствия несет он.

Заключение

Выбор председателя должен осуществляться всеми собственниками квартир в доме на основе общего голосования, активности и образования выдвигаемого кандидата.

Главная его функция – представление интересов дома в отношениях с управляющей компанией.

Все решения должны быть утверждены и обсуждены на общем собрании, иначе они считаются незаконно принятыми, хоть и решающий голос собрания остается при старшем управления.

• проверено сегодня
• кодекс от 12.01.2019
• вступила в силу 18.06.2011

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 30.06.2015 22.07.2014 18.06.2011

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учётом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Совет многоквартирного дома:

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Председатель совета многоквартирного дома:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учётом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

Другие статьи раздела

Изменения ст. 161.1 ЖК РФ

Упоминания ст. 161.1 ЖК РФ в юридических консультациях

• О разграничении применения ст.161.1 и 162 ЖК РФ
  

  27.08.2017 Доброе утро, Игорь Тихонович. В ст.161.1 ЖК РФ сказано: 8. Председатель совета многоквартирного дома: 3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает

• жилищный кодекс 2017
  

  01.06.2017 полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ). Далее, согласно п.5 ст. 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего

• Ревизионная комиссия
  

  14.02.2017 Доброе утро, Фахрат. На основании ст.161.1 ЖК РФ вы можете создать совет многоквартирного дома. На основании ч.5 ст.161.1 ЖК РФ председатель совета может вынести на голосование вопрос о создании ревизионной




13.09.2016 должна быть выдана председателю совета МКД 1 раз при его избрании и определении полномочий, затем каждый раз оформлять доверенность по отдельному случаю не нужно. В ст.161.1 ЖК РФ сказано: 8. Председатель совета многоквартирного дома: 1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении

• совет дома
  

  11.02.2016 Добрый вечер, Алексей Юрьевич. В ст.161.1 ч.1 ЖК РФ сказано: 1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или

• Совет многоквартирного дома
  

  01.02.2016 избирается только в том случае. если не образовано ТСЖ или СЖК. если вы ранее находились в ТСЖ и прекратили ее существование, то вы вполне можете создать Совет сейчас. В ст.161.1 ЖК РФ




29.01.2016 Добрый день, Алаш. Совет дома должен быть в обязательном порядке, за исключением, если у вас ТСЖ или ТСК, о чем сказано в ч.1 ст.161.1 ЖК РФ : 1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным




20.12.2015 Добрый вечер, Александра Алексеевна. В п.8.1 ст.161.1 ЖК РФ сказано: 8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного




28.04.2015 Доброе утро, Елена. В ст.161.1 ЖК РФ сказано: 1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным

• старший дома не является собственником жилья
  

  29.05.2014 Добрый вечер, Марина Александровна. Порядок избрания членов совета дома установлен ст. 161.1 ЖК РФ . В ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ указано, что членами совета могут быть только собственники жилых помещений. 1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество

Если в многоквартирном доме нет ТСЖ или ЖСК, то владельцы жилья должны создать совет из числа собственников помещений. Для этого организуется общее собрание по данному вопросу.

Это прописано в законодательстве. Назначение совета многоквартирного дома требуется для создания уполномоченного органа, который будет представлять права всех жильцов.

Избирается совет во время общего собрания. Если владельцы жилья не сделали этого самостоятельно, то местные власти за срок в 3 месяца обязаны организовать мероприятие по выбору уполномоченного органа. Вместе с этим избирается и председатель.

Организация совета является обязанностью каждого многоквартирного дома. Эти и подобные аспекты закреплены законодательно.

Функции органа

Функции совета многоквартирного дома:

• Выдвигает предложения об использовании общего имущества, выполнении работ, содержании и ремонте имущества, составлении документации;
• Представляет владельцам помещений идеи относительно содержания и ремонта имущества;
• Выдвигает свое решение по условиям документов, представленных для рассмотрения на собрании;
• Выполняет проверку предоставленных услуг и работ по содержанию жилища;
• Представляет отчет о своей деятельности.

Зачем нужен председатель

На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.

Он выполняет следующую работу:

• До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
• Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
• Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
• Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
• Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
• Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
• Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.

Переизбрание

Собственники имеют право организовывать выборы совета. Он работает до переизбрания или при инициативе создать ТСЖ. Любое решение закрепляется документально, после чего начинает работать новый орган.

Совет многоквартирного дома избирают на 2 года, если другой срок не определен на общем собрании. При ненадлежащем выполнении обязанностей жильцы имеют право переизбрать его на общем собрании.

Очное собрание

Сначала необходим сбор инициативной группы, например, собрание по 1 представителю с каждого подъезда. В одиночку действовать можно, но дела будут продвигаться долго. А группа людей быстро добивается своего.

На собрании нужно обсудить важные вопросы благоустройства многоквартирного дома и территории. На мероприятии затрагиваются вопросы ремонта, финансов и договоров.

Главной задачей нужно поставить создание совета. Необходимо составить перечень кандидатов. В итоге издается протокол инициативной группы, которая выражает намерения организовать общее собрание и решить нужные вопросы.

Важно оповестить всех жителей о своей инициативе. Для этого составляется список с гражданами и занимаемой площадью. Потом следует создать объявления с информированием о проведении собрания. Делать это надо минимум за 10 дней. На мероприятии решаются только те вопросы, которые указаны в объявлении.

Необходимо дождаться собрания, где будут рассматриваться важные вопросы. Составляется документ со списком пришедших. На мероприятии происходит обсуждение, ведутся споры.

Решение будет законным, если оно принято большинством голосов. В ходе собрания необходимо назначение совета многоквартирного дома и председателя. Он выбирается только из числа присутствующих на срок – 2 года. В конце составляется протокол по итогам мероприятия.

Заочное собрание

Выборы совета многоквартирного дома на срок 2 года могут проходить заочно. Орган выбирается из числа собственников. Для этого не требуется присутствие владельцев недвижимости. Свое решение жильцы передают с помощью бюллетеня по обозначенному в уведомлении адресу.

Сначала инициатору нужно принять решение об организации мероприятия. Также необходима повестка собрания. Требуется указание кандидатур создания совета многоквартирного дома на срок 2 года.

Потом необходимо изготовление уведомлений со всеми вопросами голосования. Образцы документов можно взять в управляющей компании. В этих бюллетенях каждый собственник жилья должен написать личные сведения, а также указать решение по всем аспектам.

Уведомления рассылаются заказными письмами или разносятся по квартирам. Их обязательно выдают под роспись. По законодательству жильцам предоставлено 10 дней для раздумий и за этот срок они должны принять решение.

После заполнения документ отправляется по указанному адресу. С получением всех бюллетеней происходит обработка и подсчет результатов. Итоги оформляются в форме протокола, в котором указываются все рассмотренные вопросы с решениями. О результатах жильцов надо оповестить не позже 10 дней с конца голосования.

С принятием решения требуется его исполнение. Если кто-то из жильцов видит нарушение своих прав, то он может обратиться в суд. Также можно выдвинуть протест по поводу итогов.

При отсутствии претензий совет начинает работу с управляющей компанией. Заочное собрание намного удобнее. Каждый собственник может в тихой обстановке подумать над каждой задачей.

Организаторы мероприятия спокойно выполняют обработку документации, считают голоса, составляют протокол. Время, предоставленное для голосования, позволяет тщательно обдумать решение.

Подсчет голосов

Для создания совета многоквартирного дома общее собрание должно выполнить следующую работу:

• Принять решение о реконструкции;
• Принять постановление об использовании земельного участка;
• Разработать правила пользования общим имуществом;
• Выбрать лиц, которые будут представителями собственников при составлении договоров.

Решение по таким вопросам будет законным, если за него проголосовало не меньше 2/3 голосов от всех собственников. По другим сферам достаточно 50% проголосовавших.

Работа ТСЖ

Для эффективного управления домом собственники имеют право создания другой административной формы – ТСЖ. В этом случае владельцы помещений несут ответственность за состояние недвижимости и сбор средств.

Тогда будут решаться насущные проблемы благоустройства жилья и территории. Поскольку все люди не могут заниматься бытовыми нуждами, то выбирается правление.

В его работу входит составление плана на год, в котором расписывается получение и расход средств. ТСЖ составляет договоры и защищает права граждан.

К их обязанностям относится организация собраний по важным вопросам, контроль за поступлением денежных средств. Ответственные лица должны подбирать персонал для выполнения хозяйственных работ. Вся их деятельность фиксируется в уставе товарищества.

Вся работа выполняется с председателем. Его права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе РФ. Ответственное лицо назначается из собственников квартир.

Желательно выбирать гражданина с высшим образованием и опытом работы в административной сфере. С председателем заключается трудовой договор, в котором указываются условия и принципы работы.

Так как товарищество считается юридическим лицом, то при смене председателя нужно сообщать об этом в налоговую инспекцию. Деятельность ТСЖ находится под контролем устава, Жилищного кодекса и Законодательства РФ.

Устав создается по итогам собрания жильцов. В нем обязательно указываются условия и принципы управления домом.

Председателем должна обеспечиваться следующая работа:

• Выполнение хозяйственных и коммунальных работ;
• Обеспечение качественных услуг;
• Рассмотрение жалоб и предложений.

Это требует от сотрудника знаний в административной работе, Ведь только с их наличием обеспечивается качественная работа по управлению жилищным хозяйством.

Управляющая компания

Для регулирования жилищных вопросов назначается управляющая компания. Если хозяева помещений не могут определиться с типом управления, то именно такая организация приступает к своей деятельности. Жильцы должны согласовать условия работы. Обязательно оформляется договор, в котором закрепляются все аспекты деятельности.

Выбранная организация на протяжении установленного времени берет на себя следующую деятельность:

• Осуществление работ, благодаря которым помещения будут комфортны для проживания;
• Предоставление коммунальных услуг;
• Выполнение прочей деятельности, относящейся к дому.

Договор составляется на определенный период. Если качество услуг не устраивает жильцов, то они могут расторгнуть договор. Это прописано в Жилищном кодексе. У собственников есть право выбора другой компании. Также они могут изменять способ управления.

Преимуществом работы с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и удобство управления. Но не все положительные стороны реализуются. К тому же есть и недостатки.

Об этом свидетельствуют тарифы, которые постоянно повышаются. Собственники не могут контролировать оказываемые услуги и работы. Процедура смены достаточно сложная.

Какой бы орган управления ни был выбран, он должен ответственно относиться к работе. В его деятельность входит контроль за качеством предоставленных услуг.

Обычно к ним относят поставку и отведение воды, отопление, газ, электричество. Важное значение имеет уборка территории. В зависимости от времени года она выполняется со специальной техникой.

Это нужно не только для чистоты, но и для безопасности жильцов. Для этого нанимаются работники, которые будут следить за определенными сферами. Компания обязательно контролирует поступление оплаты, взносы за капитальный ремонт.

Все возникающие спорные ситуации тоже решаются с ее помощью. В работу учреждения входит контроль за многоквартирным домом и территорией, чтобы жизнь людей была комфортной.

Совет МКД - выгодное преимущество для собственников жилья

Совет многоквартирного дома - сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. По сути дела собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома.

Безусловно, в домах, которые находятся на эксплуатации управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали ТСЖ. Однако создать товарищество собственников жилья не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома.

В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Таким образом, до июня месяца 2012 года во всех домах, где не созданы ТСЖ или ЖСК, должны будут организовать совет многоквартирного дома.

На самом же деле появление и деятельность совета многоквартирного дома может благотворно сказаться в вопросах взаимодействия с управляющей компанией.

Что такое совет многоквартирного дома

Данный институт не является совершенно новым, хотя прообразы совета многоквартирного дома были и ранее, только они назывались домовыми комитетами. Теперь же Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома.

Безусловно, попытка законодателей разбудить собственников и привлечь их к реализации решений, принятых на общих собраниях собственников помещений, поможет им своевременно решать проблемы, возникающие в их доме. Теперь основной задачей всех участников процесса: от руководителей управляющих компаний, до каждого конкретного собственника жилья - становится создание совета многоквартирного дома. Законодатели при внесении изменении в Жилищный кодекс учли проблемы создания советов многоквартирных домов пунктом 2 ст. 161.1.

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме, эксплуатируемом управляющей компанией, должен четко понимать, что если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома.

Если говорить более понятным языком, то в домах, находящихся в управляющей компании, а также в непосредственном управлении, собственникам помещении нужно как можно скорее создавать самостоятельно совет многоквартирного дома. Исходя из закона, до июня этого года жильцы должны будут избрать совет или же организовать ТСЖ.

Кстати, согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.

Но одной из важных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.

Все очень просто

Основополагающим моментом при создании совета многоквартирного дома является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.

Идея придать правовой статус ранее существующим домовым комитетам, старшим по дому исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные люди брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где таких людей не было: протекающие крыши, коммуникации, грязь в подъездах и ощущение безысходности. Для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто браться не хотел. Именно поэтому было решено создать совет многоквартирного дома в каждом доме.

К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом в отличие, к примеру, от товарищества собственников жилья. Однако председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома.

Создаем совет

Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.

Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
- во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и непосредственно самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;

Во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определённом месте и в определённое время;

В-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.

Подготовка и проведение общего собрания

Собственники помещений многоквартирных домов должны четко понимать, что закрытой дверью в квартиру их собственность не ограничивается, что содержать и ремонтировать они обязаны и лестничные клетки, и крышу, и чердаки, и подвалы, что совет дома нужен прежде всего им, собственникам помещений многоквартирного дома. Поэтому необходимо провести общее собрание и выбрать людей, которые возьмут на контроль все эти вопросы и будут тесно взаимодействовать с управляющими и обслуживающими организациями.

Подготовку общего собрания собственников жилья по избранию совета многоквартирного дома рекомендуется начать с опроса соседей и узнать у собственников помещений кого бы они хотели видеть в составе совета дома и кандидатуре на пост председателя. Если в процессе опроса сформируется единое мнение по составу совета и кандидатуре председателя, то голосование на будущем собрании можно провести поднятием рук (кто «за», кто «против», кто «воздержался»).

Беседы с соседями позволят сформировать инициативную группу для подготовки и проведения общего собрания. Не забывайте о том, что прежде чем избрать кого-то в состав совета многоквартирного дома, нужно заручиться его предварительным согласием. Совет, состоящий из собственников, не желающих принимать участие в его деятельности, будет неработоспособен.

Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники. Чего стоит только одно право председателя совета заключать договоры с управляющей компанией. С одной стороны, это упрощает процедуру – не нужно заходить к каждому в квартиру с договором. Жильцам достаточно поставить галочки в бюллетенях, что они согласны с выбором новой УК и поручают председателю заключить с ней договор.

Проводим собрание

Итак, прежде чем провести собрание, необходимо провести заседание инициативной группы для того, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома. Ремонты, финансы, договор, цена договора, кого и куда выбрать – всех вопросов и не перечесть, поэтому выбираем наиболее важные на текущий момент. На повестке дня вопрос номер один – выбор совета многоквартирного дома и председателя совета дома. Затем составляем список кандидатов, изучаем положение о совете и председателе совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с соседями и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой. Составляем реестр (список) всех собственников с указанием площади занимаемых ими помещений. Не забываем, что собственники «голосуют» квадратными метрами квартиры. После этого можно собирать собрание по поводу избрания совета многоквартирного дома.

Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма - совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).

Вторая форма организации собрания - это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.

Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.

Дальше всё, как обычно. Обсуждаем, спорим, говорим и в итоге переходим к голосованию. Голосуем по каждому отдельному вопросу «под протокол». Свою волю выражаем просто: - «за», «против», «воздержался». Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.

Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.

Эта информация будет дана врезом на отдельном блоке

Врез №1

Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия.

 протокол заседания инициативной группы;

 объявления с повесткой дня общего собрания;

 реестр всех собственников помещений в МКД;

 реестр собственников принявших участие в голосовании;

 протокол проведения общего собрания;

 уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.

Решение общего собрания может быть принято без совместного присутствия собственников помещений в определённое время в определённом месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Своё решение по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить путём передачи бюллетеня по адресу, указанному в уведомлении, то есть в заочной форме голосования.

Первые шаги по проведению такого собрания принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.

Инициатор общего собрания или инициативная группа принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов совета и председателя совета и т.д. Но дальше возникают различия. Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении указывают кто, зачем и по каким вопросам просит остальных собственников высказать своё решение. Где и как можно ознакомиться с необходимыми материалами и информацией. Куда и до какой даты собственник может сдать своё решение. Все это отражается в уведомлении.

Врез № 2

Документы, необходимые для создания совета дома в форме заочного голосования.

• протокол заседания инициативной группы;
• реестр всех собственников;
• уведомления и бюллетени для голосования;
• протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени
• уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Что будет, если не выбрать совет.

Если до июня 2012 собственники сами не проявят активность, то в течение трех месяцев это сделает местная администрация. Жильцам предложат или выбрать совет, или создать ТСЖ. Все это может привести к тому, что в совет войдут те люди, которые угодны только управляющей компании.

Поэтому, если вы привыкли считать свои деньги, не отмахивайтесь от вопросов управления своим домом. Создание совета многоквартирного дома – это мощный инструмент в руках грамотных и неравнодушных жителей, возможность проконтролировать работу своей управляющей компании.

Совет дома, как институт представительства собственников - очень хорошая идея. Ведь даже управляющей компании с группой собственников проще строить отношения, чем со всеми собственниками дома в отдельности. Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение – управляющая организация.

Приложение 1

ОБЪЯВЛЕНИЕ

(вывешивается в местах общего пользования не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания)

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ

многоквартирного дома № ___по ул.________ г. _________ !

«___»__________ 201__ года в ____ часов в помещении _________________ будет проходить

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ.

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Об избрании председателя и секретаря собрания.

2. Об избрании счётной комиссии (при значительном количестве собственников помещений и голосовании бюллетенями) .

3. Об избрании совета многоквартирного дома.

4. Об избрании председателя совета многоквартирного дома.

5. Об оформлении протокола и ознакомлении с принятыми решениями.

Ознакомиться с материалами по вопросам повестки дня можно в помещении________________ , дополнительную информацию можно получить по тел._____________ с 10-00 до 17-00.

Инициативная группа собственников жилья в составе: Иванов И.И., кв.№15

…………………

………………….

Петров П.П., кв.№77

Приложение 2

(вручается каждому собственнику под роспись или направляется заказным письмом)

собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:

г. ________________, ул. ____________________ №_____.

_________________________________________________________________________________________________________________

(Ф.И.О, либо наименование юридического лица – собственника(ов) помещения)

________________________________________________________________________________________________________________

являющийся (-щаяся) собственником _______________ помещения № ______________________

(жилого/нежилого помещения)

на основании _____________________________________________________________________

(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)

сер. ______ № __________________от «___»__________ ______г. выданного_________________________________________________________________________

(кем выдан правоустанавливающий документ)

______________________________________________________________________________________________________________________

* Представитель собственника по доверенности № ____ от «____»__________200___г.,

(Ф.И.О. представителя)

Общая площадь помещения ______ кв. м.

« ____» _______________ 201__ г. Личная подпись ______________

Будьте внимательны при заполнении бюллетеня для голосования! Своё решение по каждому вопросу Вы должны выразить, отметив только один из 3 вариантов

Дата окончания приема заполненных бюллетеней – до ___ час. «___» ___________ 20__ г.

Довольно трудно создать благоприятные условия для доверительных взаимоотношений клиентов и управленческих структур, когда отсутствует промежуточная организация, разделяющая интересы обеих сторон. Таким связующим звеном выступает СМД (совет многоквартирного дома). Председатель совета МКД решает насущные вопросы и ориентирует работу государственных жилищных структур.

В каждом многоквартирном доме обязательно должен быть свой совет МКД. Совета может не быть лишь тогда, когда уже существуют жилищный или потребительский кооператив , а также товарищество. В случае, когда жильцы не создали совет и не выбрали председателя совета МКД , управленческая компания обязана организовать ОСС (общее собрание собственников) в течение трех месяцев. Главной проблемой ОСС будет отсутствие совета МКД, главной задачей – решение этой проблемы.

Согласно настоящим законам Российской Федерации любой многоквартирный дом обязан обзавестись советом и председателем совета МКД (в случае, когда здание не находится на попечительстве ТСЖ или иной организации, исполняющей такие же функции).

В чем польза подобного органа управления? Бесспорно, он отстаивает права и пожелания жителей здания. Обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем: проверка должного выполнения управляющей компанией (УК) ее работы, организация порядка и ремонта общедомовых помещений, оценка исполненных компанией обязательств перед собственниками.

Получается, что совет МКД должен следить за следованием УК двусторонним актам, а также оценивать степень удовлетворенности жильцов проделанными работами.

Выборы председателя совета МКД заключаются в избрании одного из его участников. Происходит это на организованной встрече жильцов.

Общее собрание собственников проходит в таком порядке.

1. Совет МКД ставит задачу решить проблемы с созданием организованного самоуправления. Приступить к решению данного вопроса можно лишь тогда, когда совет собирает 50% и более своих членов (то есть собственников помещений возрастом от 16 лет).
2. Организовать такое собрание (а также выборы председателя совета МКД) может как группа жильцов, так и отдельно взятый собственник (согласно жилищным законам РФ).
3. Намеченная дата, а также время организации общего мероприятия должны быть известны всем собственникам как минимум за неделю до проведения встречи.
4. Председателем совета МКД, а также его секретарем может быть любой избранный голосованием на общем собрании собственник или житель многоквартирного дома (здесь стоит отметить, что если председатель совета МКД не собственник, порядок избрания, а также его полномочия остаются неизменными).
5. Итоговые акты мероприятия заверяются и секретарем, и председателем. То же касается и протокольной выписки собрания, которая впоследствии направляется в государственные жилищные органы, а также в управляющую организацию. Рассмотрение выписки может длиться до тридцати суток с даты передачи документа главе администрации. После процедуры рассмотрения выписки он направляет председателю совета МКД заверенный акт (удостоверение), подтверждающий должность председателя.
6. Законодательством установлено, что за претендента в председатели совета МКД должны проголосовать более половины участников общего собрания. Только тогда кандидат приобретает эту должность.

Согласно законодательству РФ переизбрание на должность председателя осуществляется 1 раз в 2 года (совет может самостоятельно устанавливать периодичность процедуры переизбрания). Права и обязанности председателя совета МКД теряют юридическую силу раньше избранного срока по двум причинам:

• если председатель сам изъявляет желание покинуть эту должность;
• если за его отставку голосует более ¼ части от общего числа участников собрания.

Заключение об отставке председателя совета МКД, его переизбрании, а также организации совета многоквартирного дома, принятое на общем собрании, жильцы дома обязаны передать УК (или подрядчику), с которой ведется сотрудничество.

Основные и дополнительные полномочия председателя совета МКД

Основные полномочия председателя совета дома

1. Донесение до жильцов дома планов работ, намеченных УК.
2. Заверение актов поддержания порядка со стороны жильцов, а также со стороны управляющей организации (УО) (подписание актов выполненных работ председателем совета МКД).
3. Разработка с жильцами дома закрепленных периодических выплат на поддержание порядка и на ремонтные работы общих помещений. Определение сроков и заключение договоров, касающихся обязательных ремонтных работ.
4. Совместное с общим собранием жильцов решение проблем, касающихся недовольства отдельных собственников по поводу проведенного ремонта, если какие-либо работы не были закреплены в договоре с управляющей компанией.
5. Поддержание доверительных взаимоотношений жильцов многоквартирного дома с управляющей организацией.
6. Контроль над установлением взаимоотношений УО с инспекторскими структурами (в рамках договора с управляющей компанией).
7. Создание (совместно с УО) плана отчетности по заключенному акту. Эту процедуру необходимо проводить ежегодно. Кроме того, председатель совета МКД должен следить за надлежащим выполнением управляющей организацией всех условий, касающихся доведения той или иной информации до жильцов дома.
8. Подписание документов о предоставленных услугах с УО (то есть подрядчиком).
9. Взыскание средств с недобросовестных собственников, имеющих долговые обязательства перед ЖКХ.
10. Ознакомление жильцов дома с предполагаемым договором с управляющей организацией. Председатель совета МКД должен убедиться, что все жильцы согласны с условиями настоящего договора с УК.
11. Совместное с общим собранием решение о выборе конкретной УО (либо подрядчика), которая смогла бы предоставить высокий уровень обслуживания.

Дополнительные полномочия . Жильцы дома имеют право наделить ими председателя совета МКД посредством подписания соответствующего договора с управляющей организацией, государственными структурами или же компанией-подрядчиком. Кроме того, согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации на председателя совета МКД может быть оформлен доверительный документ. Доверенность подписывается только председателем, но в ней указаны все собственники, давшие согласие на эту процедуру.

• Права управляющей компании и ответственность за нарушения

Права председателя совета МКД: что может и не может делать председатель

В случае, когда никаких договоров с УО подписано не было, председатель совета МКД выступает перед ТСЖ в качестве уполномоченного лица, деятельность которого контролируется ТК РФ.

Иногда договор закрепляет некоторые права организации деятельности в многоквартирном доме за ТСЖ. Чтобы иметь возможность подписать трудовой договор, уполномоченному на должность председателя нужно состоять в базе Единого реестра юридических лиц. В таком случае председатель совета МКД имеет следующие возможности: согласовывая с общим собранием жильцов, выбирать работников, которые будут делать ремонт; во время возникновения различных аварий находиться в чужом жилом помещении (исключительно с позволения собственника данного помещения).

Помимо перечисленных, права и обязанности председателя совета МКД могут содержать осуществление закупки инструментов для ремонтных работ, а также внесение фиксированных выплат от собственников. Кроме того, председатель совета МКД может выбирать компанию-подрядчика, предоставлять жильцам дома акты утвержденной формы, привлекать собственников помещений к судебному разбирательству по поводу уклонения от своих обязанностей, а также иных правонарушений. Должностное лицо не может расходовать средства на работы, которые не были согласованы со всеми собственниками помещений. Нахождение на территории чужой собственности без дозволения владельца помещения рассматривается как уголовно наказуемое деяние.

1. Представлять жильцов дома на судебных разбирательствах (при наличии соответствующей доверенности), касающихся обслуживания здания, а также сервиса, предоставляемого УО.
2. Следить за должным исполнением всех обязательств УК, а также утверждать все документы сдачи отремонтированных помещений.
3. Решать все насущные проблемы, назначенные ему на рассмотрение ОСС.
4. Подписывать акт управления. Согласие жильцов по поводу этого вопроса должно быть выражено доверительным документом или же письменным решением совета.
5. Проводить ознакомление всех жильцов с договором между советом и управляющей организацией.
6. Непосредственно вести диалог с УК по вопросам обслуживания здания, корректировки условий договора, если они не устраивают жильцов многоквартирного дома.

Председатель совета МКД ведет контроль над выполняемой работой общего собрания, а также отчитывается перед советом о собственной деятельности.

• Протокол общего собрания собственников: как оформить по новым требованиям

Зачем может понадобиться доверенность председателю совета МКД

Председатель совета МКД не исполняет обязанностей управляющей компании, он ведет свою работу в качестве должностного представителя совета многоквартирного здания, а также контролирует решения общего собрания и отчитывается исключительно совету жильцов.

Круг вопросов, решаемых на совете жильцов, может быть дополнен по их же решению. Компетенция председателя не имеет такой «привилегии». Однако некоторые дополнительные полномочия председатель совета МКД все же может взять на себя, если они закреплены в доверенности, согласованной со всеми жильцами.

Согласно ГК РФ при отсутствии такого доверительного акта (доверенности) председатель не имеет права брать на себя дополнительные полномочия. Он может лишь решать вопросы, установленные законодательством: участие в оформлении договора с УК, проведение ознакомления всех собственников с настоящим договором, урегулирование ситуаций, когда жильцы не согласны с пунктами данного документа. Представляя интересы жильцов многоквартирного дома, председатель совета МКД ведет диалог с УО, информируя собственников об итогах процесса переговоров. Кроме того, он имеет право следить за должным выполнением всех необходимых работ, установленных в договоре с управляющей организацией. Если договоренности компанией игнорируются, председатель обязан отправить в структуры МСУ документ, в котором должны быть указаны все нарушения (по вопросам сервиса, проведения ремонтных работ, а также по вопросам недобросовестного предоставления коммунальных услуг).

Председатель совета МКД, имеющий доверительный акт от собственников помещений, может:

• представлять интересы жильцов на судебных разбирательствах по вопросам, касающимся выполнения УО ремонтных работ, а также обеспечения помещений коммунальными услугами;
• подписывать документы сдачи или приема предоставленных услуг или ремонтных работ помещений, находящихся в общем пользовании; документы, подтверждающие выявление нарушений, некачественного или несвоевременного выполнения обязательств УК; документы, подтверждающие тот факт, что коммунальные услуги не были предоставлены вовсе (или же были предоставлены не в полном объеме);
• оформлять документы с УО или компанией-подрядчиком, когда эти органы выбраны на совете жильцов;
• заверять с УО акты управления зданием.

Дополнительные полномочия совета МКД, как правило, закрепляются непосредственно в доверенности.

Стоит привести пример . 2 октября 2013 года судебный орган Саратовской области рассматривал дело № А57-5190/2013, в котором говорилось о том, что «председатель совета МКД имеет право осуществлять деятельность в интересах общего собрания по следующим вопросам:

• оформлять договор о предоставлении услуг и проведении ремонтных работ согласно решению совета жильцов, заверять его от имени собственников, следить за должным исполнением управляющей организацией своих обязательств и условий данного договора. Кроме того, председатель совета МКД имеет право утверждать документы сдачи ремонтных работ, оказания коммунальных услуг, приема и передачи паспорта подготовки здания к использованию его в холодное время года, а также актов проверки многоквартирного дома;
• вести диалог с управляющей компанией по вопросам пунктов документа на оказание услуг и проведение ремонтных работ помещений, находящихся в общем пользовании, до момента согласия совета на подписание данного документа».

• Сравнение способов управления многоквартирным домом

В каком порядке выплачивается вознаграждение председателю совета МКД

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации председатель МКД до 30 июня 2015 года не получал никаких денежных средств, так как этот вопрос не был урегулирован законодательством нашей страны. После указанной даты в законодательстве нашей страны появились поправки (согласно ФЗ № 176 от 29 июня 2015 года), утверждающие выплату вознаграждения председателю МКД.

Теперь ЖК РФ устанавливает сумму и условия выплаты этих денежных средств. Согласно пункту 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации совет жильцов имеет право утвердить оплату труда председателю совета МКД, а также его участникам.

Решение о выплате вознаграждения должно включать:

• сумму оплаты денежных средств председателю совета МКД;
• обязанности, за исполнение которых осуществляется такая выплата.

Эти решения принимаются на общем собрании жильцов. Законодательство не обязывает совет утверждать выплату вознаграждения. Данный вопрос должен быть вынесен на общее голосование, итоги которого определяются решением более 50 % собственников («за» или «против»).

УО не ведет выплату вознаграждения председателю совета МКД, если большинство членов совета проголосовали «против». Все обязательства УК установлены в статьях 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном перечне не содержится обязательство по выплате каких-либо денежных средств председателю совета МКД.

Управляющая компания должна решить вопрос об организации общего собрания жильцов, а также следить за надлежащим исполнением своих обязательств перед собственниками. А это значит, что вознаграждение и вовсе может отсутствовать. Законодательством установлено, что УК по определенным причинам имеет право не осуществлять выплату вознаграждения председателю совета МКД в случае, когда на переговорах не было достигнуто решение о тех условиях договора, которые бы устраивали обе стороны.

Если же общее собрание утвердило выплату вознаграждения, собственники должны отразить в документе следующее:

• сумму выплат УК за предоставление услуг жильцам по организации и выплатам вознаграждения председателю совета МКД;
• организацию и даты отчетности УК перед жильцами многоквартирного дома о сумме, предоставленной совету (согласно статье 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• сумму выплат отдельно взятым участникам совета либо исключительно председателю совета МКД;
• сроки оплаты вознаграждения;
• список членов совета, заявленных на выплату данного вознаграждения;
• условия выплат, назначенных совету многоквартирного дома. Сумму можно указывать в конкретном платежном акте либо в документе общих платежей с указанием наименования выплаты;
• предоставление полномочий УК, которая должна в интересах жильцов выплачивать данное вознаграждение, порядок начисления которого устанавливается непосредственно на общем собрании собственников.

УК, как правило, является посреднической организацией, стоящей между жильцами многоквартирного дома и советом собственников. Законом не предусмотрено указание в договоре конкретной суммы вознаграждения председателю совета МКД, однако жильцы все же обязаны выплачивать его управляющей организации.

Чтобы избежать недовольства со стороны инспекционных комиссий, контролирующих порядок налогообложения, необходимо закреплять в договоре сумму вознаграждения, перечисляемую УК. Кроме того, согласно утверждению совета собственников УК обязана отчитываться перед ними по вопросам траты начисленной суммы денег.

Управляющая компания должна уплачивать определенные налоги и страховые выплаты (в случае, когда она является посредником между жильцами, советом и председателем совета МКД).

• НДФЛ начисляется советом из размера выплаченных денежных средств. Собрание собственников имеет право взыскать сумму денег с жильцов, так как процесс протекает не на основе договорного акта. УК данный платеж не вносит.
• Страховые выплаты совету не предоставляются. Управляющая организация, исполняющая роль посредника и действующая в интересах жильцов, не имеет обязательств перед собранием и председателем совета МКД.
• Налог на доходы начисляется на сумму, выделенную жильцами из агентских денежных средств. На денежные средства, выделенные в качестве вознаграждения, налог на доходы не начисляется.

Получите бесплатный доступ на 3 дня

Мы дарим Вам доступ на 3 дня к узкоспециализированной справочной системе – «Управление многоквартирным домом» . Используйте новые возможности для профессионального развития компании.

Как может планировать свою деятельность председатель совета МКД

Вести деятельность председателя совета МКД – задача не из легких. Чтобы грамотно организовать решение всех насущных вопросов, необходимо создать список обязанностей этого должностного лица. Список желательно пересматривать каждый месяц. Председатель совета МКД должен ежемесячно следить за исполнением работ по уборке окрестностей здания и парадных. Осенью крайне важно провести все необходимые работы (утепление окон, парадных дверей и балконов (если они имеются)), чтобы здание было готово к эксплуатации в зимний период.

Кроме того, председатель совета МКД каждый месяц должен оценивать состояние крыши здания, цокольных помещений, электроснабжения и водоснабжения многоквартирного дома. Если он замечает какие-либо нарушения, ему необходимо составить акт со списком всех имеющихся неисправностей, а также оформить заявление на проведение ремонта.

Председателю совета МКД нужно оценить состояние инженерных систем совместно с управляющим многоквартирным домом. Опыт доказывает, что зачастую председатель совета МКД доверяет оценку систем управляющему, так как сам не разбирается в механизмах их действия. Каждый месяц необходимо принимать собственников помещений и оформлять поданные ими заявления, а также решать вопросы с претензиями жильцов по тем или иным вопросам. Председатель совета МКД должен рассматривать всю документацию, предоставляемую собственниками.

Если того требует ситуация, председатель совета МКД должен оформлять свое согласие на установку и замену инженерных систем, подключение бытовой техники в помещениях (например, водных фильтров, не имеющих техпаспорта). В срочном порядке председатель совета МКД обязан оформлять документы по поводу согласия на перепланировку имущества собственников. Эта документация оформляется через специальную комиссию, которая также должна проверить и заверить все необходимые документы. Если при аварии собственники не обратились в ТСЖ, председатель совета МКД не несет ответственности за нанесенный ущерб. В случае, когда председателя попросту не оказывается на месте в его рабочие часы, вся ответственность возлагается уже на него.

• Лицензирование управляющих компаний: документы, экзамен, контроль и аннулирование

Вопрос 1. Каким способом заверяются дополнительные полномочия председателя совета МКД, не закрепленные в Жилищном кодексе Российской Федерации?

Ответ. Все обязанности данной должности закреплены в части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Частью 4.3 части 2 статьи 44 данного Кодекса установлено, что совет собственников многоквартирного дома имеет право передать председателю совета МКД функции руководящей должности, не перечисленные в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (к данным функциям не относятся те, которые закреплены за советом жильцов многоквартирного дома).

Согласно пункту 6 части 8 статьи 161.1 данного Кодекса председатель совета МКД может самостоятельно рассматривать проблемы, возложенные на него советом жильцов. Утверждение о передаче таковых полномочий устанавливается пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, председатель совета МКД, наделенный такими функциями, может взять под собственную ответственность различные вопросы, заверив их рассмотрение в протоколе совета многоквартирного дома.

Вопрос 2. Может ли председатель совета МКД утверждать договоры, касающиеся обслуживания многоквартирного дома, от лица жильцов данного строения?

Ответ. Пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доверенность позволяет председателю совета МКД утверждать договоры (прописаны в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса) от имени жильцов помещений, если члены совета одобрили подобную процедуру.

Пункт 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на то, что совет жильцов многоквартирного дома имеет право передать председателю совета МКД функции рассмотрения вопросов, не прописанные в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса (в данный перечень не входят функции, относящиеся к полномочиям совета жильцов многоквартирного дома).

Согласно пункту 6 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета МКД имеет право брать на себя полномочия, указанные в пункте 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, от лица жильцов многоквартирного дома.

Получается, что утверждение договоров от лица жильцов многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ не закреплено. В таком случае можно оформить доверительный акт (согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации) на имя председателя совета МКД, в который будут внесены полномочия, переданные ему общим собранием собственников.

Вопрос 3. На должность председателя совета МКД собрание решает назначить мужчину, не обладающего правом собственности (собственником жилья является, например, его отец) на помещение многоквартирного дома, но проживающего в нем довольно долгое время. Может ли он стать председателем совета МКД?

Ответ. Согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ, если МКД не имеет ТСЖ, либо здание не находится под попечительством другого органа, обладающего схожими полномочиями, если в здании размещено свыше 4 разграниченных жилых помещений, то совет жильцов должен выбрать председателя МКД, являющегося полноправным владельцем жилой площади.

В части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что председатель совета МКД выбирается на ОСС.

А значит, что председателем совета МКД не может стать человек, не являющийся законным владельцем жилого помещения многоквартирного дома.

Вопрос 4. Имеет ли право наделенный конкретными функциями на общем собрании председатель совета МКД подписать акт выполненных работ на общедомовой площади с управляющей компанией, если цены на услуги устанавливает сама компания?

Ответ. ЖК РФ закрепляет порядок установления суммы оплаты обслуживания и выполнения ремонтных работ общедомовой площади, когда совет жильцов многоквартирного дома не определился с конкретной суммой. В таком случае согласно части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации эта сумма закрепляется структурами МСУ. Данная сумма устанавливается советом собственников жилья, если в нем нет товарищества собственников жилья или другой организации, обладающей подобными полномочиями. Утверждение размера оплаты происходит в соответствии со статьями 45–48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Сумма может измениться в зависимости от условий управляющей компании. Размер оплаты (согласно части 7 статьи 156 настоящего Кодекса) должен быть фиксированным в течение года (как минимум).

Права и обязанности председателя совета МКД прописаны в статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что совет многоквартирного дома имеет право вынести вопрос о сумме оплаты обслуживания и ремонтных работ на рассмотрение ОСС (приняв во внимания условия управляющей организации). В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации документы, включенные в части 1и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, утверждаются председателем совета МКД посредством доверительного документа. Все условия подписания договоров должны быть указаны непосредственно в настоящей доверенности.

Это значит, что работа председателя совета МКД, касающаяся утверждения различных документов по управлению помещениями общего пользования по расценкам УК, будет правомочна лишь при исполнении сразу всех условий, указанных выше.

Данная тема является довольно сложной. При ознакомлении со статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации создается впечатление, что права и обязанности председателя МКД прописаны очень трудным языком. А дело вот в чем: в статье не прослеживается четкого порядка указания полномочий для данной должности. Здесь происходит переплетение вопросов его обязанностей в качестве главы совета и в качестве представителя от законных владельцев жилых площадей, что уже необходимо указывать в доверенности.

Кроме того, создается впечатление, что полномочия председателя совета МКД могут быть практически не ограничены, если на него оформлена доверенность. Если же рассматривать деятельность председателя совета МКД как главы данного органа в многоквартирном доме, то его функции тесно связаны с функциями самого совета. Получается, если совет имеет право следить за исполнением обязательств УК, а его председатель – утверждать все документы, какой вывод можно сделать? ОСС следит за исполнением, в итоге делает заключение, должным образом исполнены обязательства или не должным. А председатель совета МКД утверждает документ, удостоверяющий надлежащее проведение, например, ремонта, или же документ, в котором содержится указание на некачественные итоги деятельности УО.

Стоит затронуть вопрос о доверенности, оформляемой на имя председателя совета МКД. Подписывая данный документ, любой законный владелец помещения делает это от своего лица. Он передает председателю совета МКД определенные полномочия, которые должны быть непосредственно указаны в таком документе. Получается, что данный вопрос можно было не затрагивать в жилищном законодательстве вовсе, ведь такой документ может быть оформлен на того человека, которого определит сам законный владелец.

Это значит, что председатель совета МКД должен разграничить следующее: свою работу в качестве полномочного представителя того или иного собственника и свою работу в качестве руководителя, решающего общие вопросы, предусмотренные законодательством. Получается, нужно понимать, действует ли председатель совета МКД на основании доверенности или же на основании прав совета многоквартирного дома. Бывало и так, что председатель совета мог заверить тот или иной акт без согласования его с собственниками, чего допускать, конечно же, нельзя.

Председателю совета МКД нужно четко знать свои права и обязанности, ведь ответственность за превышение полномочий возлагается исключительно на него самого.