Статья инвестиционные проекты в риэлторской компании. Инвестиции в недвижимость (3) - Реферат

Ефим Смурнов

Язык не поворачивается назвать нормальной ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в целом и на рынке строящегося жилья - в частности. Ажиотажный спрос быстро гонит цены вверх (последние месяцы прирост не опускается ниже 1% в неделю). Особенно это касается квартир нижнего ценового сегмента, где покупатели в стремлении догнать "уезжающий поезд" готовы приобретать жилье на любой стадии строительства и практически в любом месте.

Оценив ситуацию, все больше людей покупают квартиры в строящихся домах не для того, чтобы использовать их по прямому назначению, а для того, чтобы выгодно вложить деньги или заработать на перепродаже. Многие из тех, кто пока смотрит на развитие событий со стороны, задаются вопросами, смысл которых сводится к главному: "А не попробовать ли мне тоже?" Мы взяли на себя смелость прокомментировать некоторые часто встречающиеся вопросы об инвестициях в строящееся жилье.

Почему это так популярно?

В ответе на этот вопрос - сплав математики и психологии. Курс доллара весь последний год падал (-10%), банковские ставки опустились на очень непривлекательные уровни (в большинстве случаев - ниже уровня инфляции). Люди ищут способы сохранить свои сбережения. По сути, прирост капитала сегодня могут обеспечить два рынка - фондовый и недвижимости. Фондовый рынок считается потенциально более доходным, но более рискованным и менее предсказуемым. Недвижимость всегда и везде воспринималась как максимально надежный способ инвестирования. Причем в нашей ситуации инвестиции в недвижимость не только на равных конкурируют с вложениями в ценные бумаги, но и во многих случаях обеспечивают более высокую доходность. Кроме того, акции и облигации большинство воспринимает как нечто "виртуальное", а квартира - это объект, понятие о котором так или иначе может составить каждый.

Сколько можно заработать?

С начала 2000 года средние цены на типовое строящееся жилье в Петербурге увеличились более чем в 2,5 раза, причем основной рост пришелся на последние два года.

Например, в прошлом, 2003 году, цены на строящееся жилье массового спроса, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", выросли на 43,4% в долларовом эквиваленте. Но это в среднем. По большинству успешных проектов рост цен составил 50-60% годовых и выше.

Вот пример успешной инвестиции в строящееся жилье: однокомнатную квартиру в строящемся доме в Приморском районе, купленную на "этапе котлована" в начале 2002 года примерно за 15 тыс. долларов, сегодня можно продать почти за 40 тыс. долларов. Абсолютный прирост за два года - более 160% (что означает не менее 80% годовых в валюте).

Почему именно строящееся?

В отличие от квартир на вторичном рынке, суммарная доходность вложений в строящееся жилье складывается из двух составляющих: к общерыночному росту цены квадратного метра добавляется также рост за счет увеличения строительной готовности дома (от "нулевого цикла" до финала в среднем проходит два года).

Впрочем, размер "премии" за финансирование стадии котлована разнится и зависит от имени компании-застройщика. Менее известные компании готовы давать дольщикам больший бонус. В крупных и надежных компаниях размер этого бонуса редко превышает 15% годовых и имеет тенденцию к снижению. Таким компаниям нет смысла занимать у дольщиков под высокий процент - они могут получить более дешевый кредит в банке.

Как бы там ни было, даже не рассчитывая на рыночный рост цен, инвестор может обеспечить не менее 10-12% годовых лишь "за веру в успешное завершение строительства".

Кроме того, строящаяся квартира - это не объект собственности (она сможет стать таковым только после завершения строительства). В результате продавец освобождается от каких-либо налоговых платежей с продажи.

Что покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, для своих операций чаще всего выбирают жилье эконом-класса. Причем в большинстве случаев речь идет об однокомнатных квартирах. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом. "В условиях непрерывного роста цен и недостаточной платежеспособности покупателей в сегменте однокомнатных квартир концентрируется значительная часть спроса и практически все первичные покупки жилья, которые при наличии развитых инструментов кредитования были бы в значительной степени распределены также между двух-, трехкомнатными квартирами", - указывают аналитики "Петербургской недвижимости".

По дешевым и малогабаритным квартирам проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей в нынешних условиях не возникает. А это главное. Для инвестора важно ведь не только вовремя купить квартиру, но и легко сбыть ее, не забыв при этом про свою выгоду.

Впрочем, квартиры элит-класса зачастую могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Так, например, в жилом комплексе "Олимп" корпорации "Петербургская недвижимость" цена за 2003 год увеличилась на 81%.

Обратная сторона - необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры имеет шансы серьезно затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).

Выбирая объект для вложения, инвесторы от недвижимости оценивают целый ряд факторов, влияющих на его потенциальную доходность. Среди основных - месторасположение будущего дома, перспективы развития инфраструктуры, способ строительства, наконец имя компании, ведущей строительство. Далее следуют более мелкие, но зачастую не менее важные факторы: куда выходят окна будущей квартиры, какой этаж, есть ли балкон или лоджия, какие вставлены окна, какие планируются лифты и т.д.

У кого покупать?

Люди, инвестирующие в строящееся жилье, чаще всего предпочитают вложения в объекты наиболее известных городских застройщиков, которые все вместе контролируют около 60% предложений на первичном рынке.

Здесь вопрос в основном упирается в минимизацию рисков - исполнительская дисциплина и перспективы ведущих застройщиков оцениваются выше, чем у мелких малоизвестных игроков рынка (может быть, даже не всегда объективно). Впрочем, там, где выше риск, выше и потенциальный доход - это общее правило.

Сколько нужно денег?

Минимальный порог для вхождения на рынок соответствует цене типовой однокомнатной квартиры (сейчас это 30-40 тыс. долларов). Как правило, перепродавцы квартир предпочитают именно 100%-ную предоплату.

Впрочем, первичный рынок предоставляет инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Но рассрочка удорожает конечную стоимость квартиры и снижает потенциальную доходность вложения. Впрочем, это многих устраивает. Существует огромное количество незаметных на первый взгляд нюансов, оперирование которыми позволяет инвесторам оставаться в выигрыше в любом случае. Вот пример. Инвестор снижает порог вхождения на рынок и вносит, скажем, 50%-ную предоплату за квартиру. Позднее "настоящий" покупатель оплачивает не только оставшуюся половину стоимости квартиры и полную разницу между "стартовой" и "текущей" стоимостью квадратных метров (доход инвестора), но и часть рассрочки.

Последнее время все большее распространение получают и покупки строящихся квартир на заемные средства. Инвесторы берут в банках беззалоговые потребительские кредиты (ставки варьируются от 11 до 14% годовых в валюте, хотя могут быть и выше), добавляют эти деньги к своим и вносят полную стоимость квартиры. Доход таких инвесторов складывается из разницы между полученным от продажи квартиры доходом и уплаченными банку процентами. Если бы подобная операция проводилась в прошлом году, разница составила бы примерно 30% годовых в валюте.

Когда покупать и продавать?

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на "этапе котлована". Во-первых, именно старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую уже не во что. Наиболее ликвидные (недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры) раскупаются практически полностью в самом начале продаж.

Многие инвесторы-перепродавцы предпочитают не дожидаться сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что потенциал роста цены практически исчерпывается, когда будущий дом приобретает вполне законченные очертания. Затем рост замедляется, последний всплеск происходит уже на финальной стадии. Инвесторы, заинтересованные в максимальной отдаче капитала, "ухватывают" максимальный прирост цены и выходят из игры.

Насколько все это сложно?

Продажа строящейся квартиры "конечному" покупателю осуществляется по договору переуступки прав требования. Бывает, что компании-застройщики вводят разнообразные ограничения на подобные сделки (такими нюансами нужно интересоваться перед подписанием договора долевого участия). Впрочем, во многих случаях сотрудники отделов продаж строительных компаний не только не препятствуют переуступке прав, но и готовы помочь перепродавцам с поиском потенциальных покупателей, имея свой небольшой интерес.

"Продвинутые" инвесторы производят большое количество последовательных операций купли-переуступки, "играют" на несоответствиях в росте цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и пр. "Простому" инвестору всем этим заниматься нет никакого смысла. Так что вся сложность, по большому счету, заключается в том, чтобы найти надежный и выгодный объект инвестирования и выбрать удачный момент продажи.

Каковы основные риски?

Основных рисков два. Первый - риск невыполнения застройщиком своих обязательств. Вероятность такого развития событий довольно низка при правильном выборе строительной компании. Запас прочности крупнейших игроков рынка позволит им закончить строительство даже при неблагоприятном изменении конъюнктуры. Второй - "плохое поведение" рыночных цен (можно либо ничего не заработать, либо даже потерять). Такое развитие событий вполне вероятно - быстрое повышение цен не может длиться вечно. Вопрос в том, когда рост цен прекратится и будет ли это означать лишь стабилизацию или же возможно падение. Сказать наверняка никто не сможет.

Если суммировать оценки экспертов, то рост цен может продлиться еще примерно 1,5-2 года. Прогнозы темпов роста разнятся. Строители возлагают особые надежды на ипотечное кредитование - это позволит стимулировать спрос на квартиры даже при высоких ценах.

Введение

Недвижимость как объект инвестирования

Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Заключение

Введение

В наше время актуальное значение приобрели вопросы, связанные с недвижимостью. И это понятно, поскольку от того, как мы научимся работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать активным двигателем экономического развития.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты.

Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов. Между тем инвестированные в эту отрасль деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций.

На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Выделяют три основных направления для инвестиций: жилье, земельные участки и коммерческая недвижимость, приносящая доход.

Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в объекты недвижимости характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

в момент приобретения дома, квартиры, гаража, дачи и прочее, инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции.

Последние годы рынок недвижимости находился в состоянии стабильности и равновесия, и, несмотря на проблемы в экономике, цены на жилье практически не меняются.

Целью данной работы явилось рассмотрение зарубежного опыта привлечения инвестиций в строительство жилья. Для реализации поставленной цели были выдвинуты следующие задачи:

рассмотреть недвижимость как объект инвестирования;

рассмотреть историю возникновения института долевого строительства за рубежом;

рассмотреть зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья.

1. Недвижимость как объект инвестирования

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество .

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью .

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

будущие периодические потоки денежных средств;

доход от перепродажи объекта в конце периода владения .

Таблица 1 - Общая классификация недвижимости

Тип классификацииВиды недвижимостиПо характеру использованияДля жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, складыДля сельскохозяйственных целей: фермы, садыДля специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учрежденийПо целям владенияДля ведения бизнеса, для проживания владельцаВ качестве инвестицийВ качестве товарных запасов и НЗПДля освоения и развития для потребления истощимых ресурсовПо степени специализацииСпециализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному секторуНеспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целяхПо степени готовности к эксплуатацииВведенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительствоПо воспроизводимости в натуральной формеНе воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемыхВоспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала .

История возникновения института долевого строительства за рубежом

Институт долевого участия в строительстве зарождается в Аргентине в 1985 году. Здесь же он получает и свое название «construccion de la equidad», что дословно с испанского переводится как «строительство по справедливости». Затем это название было переведено на английский как «equity construction», и только потом с английского на русский как «долевое строительство».

В 1983 году президентом Аргентины стал Рауль Риккардо Альфонсин Фулькес. Разоренная годами правления военной хунты, семилетней гражданской войной, а также сокрушительным поражением в войне с Великобританией за Фолклендские острова страна находилась в тяжелейшей экономической ситуации. Как результат произошла гиперинфляция и девальвация национальной валюты - старого аргентинского песо и его замена его на новую денежную единицу - аустраль. Однако это не стабилизировало экономику, темпы инфляции сделались не только большими, но и совершенно непредсказуемыми. В сложившейся ситуации банки отказывались выдавать кредиты в национальной валюте, так как они стали крайне убыточными для банков - выдать кредит даже на полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. А выдача кредитов в иностранной валюте в то время была запрещена законодательством.

Таким образом, ни строительным организациям, ни гражданам ипотечные кредиты не выдавались, а накопить собственные средства не представлялось возможным из-за той же гиперинфляции .

Именно тогда, в 1985 году Рауль Риккардо Альфонсин выдвинул идею о «жилье по справедливости». Так, люди, желающие построить себе жилье, должны были содействовать строительной компании в возведении будущих домов. Для воплощения этой идеи было создано специальное акционерное общество, акции которого находились в свободной продаже и были номинированы не в денежных единицах, а в квадратных метрах жилой площади. Многие аргентинцы обменивали свои, в том числе и небольшие, денежные сбережения пока те не успели подешеветь на такие акции. Как только накапливалось достаточное количество акций, их можно было обменять на построенное жильё.

В то время многие аргентинские компании располагали не только долгостроями, но и уже готовыми домами, однако спроса на это жилье не было. Крупные домовладельцы разорялись из-за того, что жильцы переставали платить квартплату, а продавались дома только целиком, не поквартирно. Такие дома, несмотря на то, что в них никто не проживал, поддерживались в нормальном состоянии, охранялись. Президент Альфонсин убедил собственников продавать квартиры по отдельности. Так, строительные компании получили средства для завершения долгостроев и смогли распродать давно построенные объекты, которые требовали денег на их содержание.

Построенные дома в аренду не сдавались, так как существовало лицензирование как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия исключала другую. Чтобы вынудить собственников домов продавать лишние квартиры, Альфонсин обложил арендодателей большим прогрессивным налогом, а строители, не сдававшие построенные дома в аренду, наоборот, субсидировались .

В результате проведения такой политики Рауля Риккардо Альфонсина количество собственников жилья за годы его правления выросло на 19%.

В настоящее время такие акционерные общества в Аргентине распространены уже не столь широко, страна испытывает строительный бум, а цены на недвижимость растут в среднем на 15% в год.

Опыт Аргентины впоследствии переняли такие страны, как Чили, Сальвадор, Англия.

В Чили долевое строительство возникло 1990-х годах. Здесь дольщики объединялись, как правило, для того, чтобы построить дом, а затем получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. В отличие от Аргентины, возникновение данного института в Чили произошло по инициативе частных организаций, а не государства. Однако это можно отнести скорее к отрицательным аспектам, так как государство данные отношения не контролировало, некоторые компании не смогли выполнить принятых на себя обязательств и обанкротились. Достраивать объекты пришлось страховым компаниям, а порой и перестраховочным, так как не у всех страховщиков нашлись средства при одновременном банкротстве нескольких клиентов. Таким образом, дольщики не остались обманутыми и получили свои квартиры. Однако после этого чилийцы относятся к такому способу строительства с недоверием.

В Сальвадоре все сложилось намного хуже, люди, вложив деньги в долевое строительство, остались ни с чем. Распространение данного института пришлось также на начало девяностых годов, когда страна оправилась после долгой гражданской войны. Масштабная миграция - из разрушенных войной и обнищавших деревень население устремилось в города, - породила всплеск мошенничества: строительные фирмы предлагали гражданам вложить оставшиеся сбережения и в скором времени получить новое жилье в городе. Однако данные обещания так и не исполнялись. В 1996 году правительство Сальвадора законодательно запретило такую деятельность, наконец, прекратив столь широко распространенный обман граждан.

В Великобритании такого рода отношения зародились в конце прошлого века. Именно эту страну считают основоположником «российской» схемы долевого строительства. Английские строительные компании обратились к данному договору для того чтобы был гарантирован сбыт еще не построенных объектов. При этом инвестирование происходило, как правило, в недвижимость, находящуюся не в самом Соединенном Королевстве, а за рубежом - в ОАЭ, Египте, Катаре, Кувейте.

Британские застройщики продавали так называемые «воздушные замки», то есть еще не построенные дома, что сначала вызвало недоверие. Однако безупречная репутация англичан, а также нефтяной бум (цены на недвижимость напрямую зависят от цен на нефть) переубедили арабских покупателей, которые стали охотно покупать незавершенные объекты, зная, что продадут готовые по более высокой цене.

Но падение цен на нефть влечет за собой падение цен на недвижимость, дольщики вынуждены продавать квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за них изначально. Покупатели останутся в проигрыше даже при сохранении цен на рынке - из-за инфляции реальная цена будет значительно ниже. Помимо этого, разница в цене между построенным и не построенным объектом становится все меньше, что приводит к сокращению числа покупателей «воздуха» .

Таким образом, популярность института долевого строительства в различных странах, как правило, приходилась на экономический спад. Исключение составила Великобритания, где умело продали недостроенную недвижимость арабским покупателям, стремившимся срочно вложить деньги, вырученные с нефтяных продаж. Стоит отметить, что сходные схемы долевого строительства за рубежом не привели к появлению столь масштабной проблемы обманутых дольщиков, как в России.

3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья

Зарубежные системы долевого строительства имеют свои особенности и во многом кардинально отличаются от системы, сложившейся в нашей стране. Следует отметить, что жилищное строительство во многих зарубежных странах развито за счет наличия экономических и правовых средств по обеспечению возвратности денежных вложений, а также доступности готовых объектов широким массам.

Рассмотрим институт долевого строительства и присущие ему характерные особенности в рамках нескольких зарубежных стран.

Схема, используемая в Объединенных Арабских Эмиратах в настоящее время, характеризуется тем, что в первую очередь застройщик получает разрешительную документацию, проходит экспертизу проекта и согласует его. Себестоимость проекта оценивает экспертный совет, а строительные сметы являются публичными. Для начала строительства требуется собрать все сто процентов денежных средств, необходимых для возведения объекта, при этом сделать это необходимо за определенный период, например за шесть месяцев. Чтобы уложиться в ограниченный срок, застройщик вынужден вести первичную продажу с минимальной наценкой, ожидая, что оставшиеся непроданные квартиры существенно возрастут в цене к моменту окончания строительства.

Денежные средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков. Финансирование строительства ведется поэтапно и под надзором уполномоченного банка. Риски существенного удорожания себестоимости строительства могут быть застрахованы страховыми компаниями, однако, как правило, строительство сопровождается только увеличением стоимости самого проекта и нераспроданных квартир. От пропуска сроков сдачи объекта вкладчики также защищены - на застройщика в таком случае могут быть наложены взыскания в виде штрафов .

Зачастую на начальном этапе в строительство вкладываются различные крупные инвесторы, чтобы выкупить квартиры по минимальной цене. Этот механизм носит инвестиционный характер, поэтому в кризис почти пятьдесят процентов строек в Дубае также заморозилось, однако простые дольщики при этом не пострадали не окупились вложения лишь крупных инвесторов.

В Соединенных Штатах Америки заказчик действует по следующей схеме: он создает группу, в состав которой могут входить руководители проекта, прорабы, сметчики, экономисты, инженеры. Ими разрабатываются вся необходимая документация, составляется смета. После получения материалов руководитель проекта начинает работу с подрядчиками, при этом широко распространено привлечение консультационных фирм.

Если говорить о кооперативной форме инвестирования строительства, то в Америке она также обладает характерной особенностью, так, при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денежных средств, получаемых кооперативными образованиями, занятыми в этой сфере, от вкладчиков. Кроме того, все средства поступают на специальный прокурорский счет, через который и возможен их последующий расход.

Широкое обеспечение населения жильем в Соединенных Штатах поддерживается благодаря распространенному ипотечному кредитованию. Система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность начала складываться еще во времена президента Франклина Рузвельта .

В настоящее время используются различные виды программ, срок кредитования составляет то время, в течение которого заемщик работает, то есть до выхода на пенсию.

В деятельность по жилищному финансированию вовлечено большое количество разнообразных учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, - это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и другие организации. Так, еще одной особенностью кредитования в данной стране является то, что все жилые помещения делятся на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. Кредит на объект первой категории выдается государством, на остальные категории - с помощью частных ипотечных институтов. В этом случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % от стоимости жилого помещения.

При заключении договора долевого строительства во Франции стоимость объекта оплачивается поэтапно: до начала строительных работ и закладки фундамента покупатель оплачивает 5% от стоимости, к моменту возведения кровли должно быть оплачено 70% от суммы договора, затем оплачивается еще 20% и оставшиеся 5% оплачиваются при сдаче дома.

Законодательством Франции не предусмотрены компенсационные выплаты денежных средств обманутым дольщикам, однако гарантии все же могут предоставляться французскими банками.

Во Франции также развито жилищное кредитование, широко используются контрактные жилищные сбережения. Так, во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом счете можно накапливать до 100 тысяч франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тысяч франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу добавляется государственная премия в размере 7,5 тысяч франков; на втором жилищном сберегательном счете можно накапливать до 400 тысяч франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тысяч франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Также предоставляются ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет .

Рассматривая отношения в сфере долевого строительства в Германии, стоит отметить, что специального законодательства здесь не принято, отношения регулируются Гражданским Кодексом и лишь по некоторым вопросам принимаются постановления правительства.

В Германии покупатель имеет дело непосредственно с лицензированной строительной компанией, а не с несколькими партнёрами по договору. Сумма договора перечисляется также непосредственно на счет компании, при этом строго не раньше, чем будет выдано разрешение на строительство, в противном случае застройщику грозит отзыв лицензии. Таким образом, строительная компания обязана, лично неся ответственность за выполнение сроков и качества строительства, построить объект и передать вкладчику его часть в форме недвижимости. Создание специальных проектных компаний законодательно не запрещено, они будут подчиняться тем же требованиям лицензирования, что и сама строительная компания. Но здесь следует учитывать, что определяющим критерием в немецком строительстве является надежность и положительная репутация того участника рынка, который будет осуществлять строительство, а создание специальных проектных компаний, которые, в свою очередь, заключают договоры со своими же участниками, в этом случае будет характеризовать строительную компанию не лучшим образом.

В Германии также действует система поддержки граждан в виде классической формы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс. Их источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственные премии, которые выплачиваются в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму .

В соответствии с немецким законодательством, строительные сберегательные кассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим вкладчикам, которые, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, о том, как используются его средства, точно знают, кто и на каких условиях пользуется их деньгами.

Работающие граждане заключают со строительными сберегательными кассами договор на финансирование строительства, на основании которого покупатель жилья вносит ежемесячно на свой счет в такой кассе определенную денежную сумму. Работодатель ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок, что составляет 936 марок в год, а государство добавляет еще 93,6 марки. Так накапливается капитал для строительства жилья. Когда требуемая сумма накопится и составит около 1/3 стоимости объекта, государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберегательная касса выдает кредит под низкий фиксированный процент.

Если же жилье приобретает молодая семья, имеющая не менее двух детей, государство выдает им ежегодно в течение восьми лет после приобретения 40 тысяч марок в виде субсидий на дом, 24 тысячи марок на детей, 4 тысячи марок в виде экологической надбавки и 3,2 тысячи марок в виде субсидий на энергию.

Долевое строительство Великобритании (а также некоторых скандинавских стран) характеризуется тем, что представителем заказчика зачастую является архитектор. Он подбирает всех необходимых для строительства специалистов, которые оценивают предварительную стоимость проекта, выполняют различные работы по субподряду. Архитектор совместно с ними готовит документацию, необходимую для заключения контракта, в котором указывается целесообразность участия в торгах, разрабатывается программа проведения работ до и после торгов и способы сокращения продолжительности строительства .

В Англии, также как и в Германии, еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ, но механизм их работы немного отличается от немецких - для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В результате либерализации банковского законодательства Великобритании, функции этих обществ в последнее время все больше стали напоминать функции обычных коммерческих банков, что в свою очередь повышает конкуренцию между двумя этими структурами и, следовательно, приводит к снижению кредитных ставок. Помимо этого, деятельность строительных обществ в Англии тесно связана со страховыми компаниями - услуги в сфере страхования включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

Зарубежное долевое строительство можно охарактеризовать еще несколькими особенностями.

Во многих западных странах фирмы, занятые в строительстве и заинтересованные в деятельности друг друга, объединяются между собой в картели, что позволяет значительно снизить стоимость строительства. При таком сотрудничестве издержки и расходы сокращаются за счет предоставления взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы.

За рубежом в инвестиционном процессе активное участие принимает государство. В странах с развитой рыночной экономикой оно выполняет одновременно несколько функций: регулирует общий объем вложений частного бизнеса; стимулирует привлечение инвестиций в определенные отрасли, предприятия с помощью различных льгот; непосредственно вмешивается в сам инвестиционный процесс.

Также государство активно участвует в процессе ценообразования на объекты строительства. Например, в Швеции в каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. Правительство может устанавливать верхний порог цен, а при значительном росте цен и высокой инфляции государство имеет право их заморозить, однако, только на отдельные товары и услуги. В случае повышения цен на жилье государство начинает активно поддерживать население и особенно молодые семьи, предоставляя им различные жилищные субсидии и долгосрочные льготные займы .

В таких странах, как Соединенные Штаты Америки, Германия, Финляндия, Япония, Канада и других, государственные органы также могут вмешиваться в процесс ценообразования, например, когда цена на объект строительства превышает издержки производства и среднюю норму прибыли. Если норма прибыли оказывается выше средней, то государственные органы исследуют причины такого роста, и если они не обосновываются, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.

Анализируя системы долевого строительства зарубежных стран, можно выявить, как и принципиальные особенности, присущие конкретным странам, так и общие черты. Таким образом, во многих странах, фирмы, занятые в строительной деятельности, для более плодотворной деятельности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить затраты на строительство, сократить расходы и издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо (архитектор в Великобритании, Швеции,Финляндии, группа в США, генеральный подрядчик в Германии), которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих необходимый объем работ .

В экономически развитых зарубежных государствах действует социальная поддержка граждан, особенно молодых семей, способствующая обеспечению их собственным жильем. Также особое внимание уделяется вопросам ценообразования - государственные органы осуществляют контроль за ценами, устанавливают их верхний предел.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка .

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии .

В целом, стоит отметить, что данный институт в рассмотренных выше странах более развит, чем в нашем государстве.

В общестроительной организации в отчетном году построено и сдано в эксплуатацию 70 тыс.м2 жилой площади, из них в кирпичном исполнении - 20 тыс.м2. На текущий год организации установлен план сдачи жилья в эксплуатацию 80 тыс.м2, из них в кирпичном исполнении - 10 тыс.м2, крупнопанельном - 60 тыс.м2 и объемно-блочном - 10 тыс.м2.

Определить рост удельного веса (%) жилых домов, решенных в сборных конструкциях, в текущем году по сравнению с отчетным годом.

Из условия 70 тыс.м2 - 100%

кирпичное 20 тыс.м2

тыс.м2 - 100%

тысм2 кирпичное

тыс.м2 панельное

тыс.м2 блочное

Фактическое 50 тыс.м2 (71,4%)

Плановое 70 тыс.м2 (87,5%),

т.е. на 16,1%

недвижимость инвестиция жилье

Производственная площадь механического цеха - 980 м2, вспомогательная площадь - 170 м2, строительный объем здания - 12075 м3. Общий объем капитальных вложений - 250 тыс. руб., в том числе сметная стоимость строительно-монтажных работ - 130 тыс. руб.

Определить объемно-планировочные показатели k1 и k2 и удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений по объекту.

Экономичность объемно-планировочных решений здания характеризуются коэффициентами k1 и k2, которые определяются по формулам:

V/F;= F/Fпол,

где V - строительный объем здания (весь объем наземной и подземной частей здания без объема технического подполья и чердака, лоджий и балконов), м3;- жилая и производственная площадь (предназначенная только для осуществления технологического процесса, в общественных зданиях - рабочая площадь), м2;пол - полезная площадь (в жилых зданиях - это сумма жилой и подсобной площадей за вычетом площади лестничных клеток, в промышленных зданиях - сумма производственной и вспомогательной площадей).

Коэффициент k2 при рациональном объемно-планировочном решении в производственных зданиях составляет 0,93-0,95, в жилых зданиях - 0,62-0,72.

V/F = 12075:980=12,32;= F/Fпол = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

что не является рациональным, т.к. для производственных зданий k2 составляет 0,93-0,95.

Удельный вес строительно-монтажных работ kсмр в объеме капитальных вложений определяется по формуле:

смр = Cсмр/К*100,

где Ссмр - сметная стоимость строительно-монтажных работ объекта, руб.;

К - общий объем капитальных вложений на объект, руб.

смр = Cсмр/К*100 = 130000:250000 = 0,52.

Заключение

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия «заказчик» используется понятие «девелопер», в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Список используемой литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 30.01.2014)

Крутик А. Б. Экономика недвижимости / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - СПб.: Лань, 2010. - 480 с.

Матюгина Э.Г. О рынке жилья / Э.Г. Матюгина // Жилищное строительство. - 2011.- № 1. - С. 8-14.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / И.А. Рахман. - М.: Экономика, 2004. - 294 с.

Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности / И.А. Рахман // Экономика строительства. - 2010. - № 6. - С. 45-48.

Экономика недвижимости / под ред. В. Боровковой. - СПб.: Питер, 2009. - 416 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Не только обеспеченные люди вкладывают свои средства в недвижимость. Обычный человек зачастую в своей жизни тоже сталкивается с подобным обстоятельством, когда необходимо срочно вложить капитал. Предполагается, что инвестирование в строительство со временем будет приносить пассивный доход. Тем не менее, экономическая эффективность инвестиций в строительстве может быть достигнута не всегда, поскольку данный способ капиталовложения, невзирая на то, что является традиционным, подразумевает под собой большие риски. С целью свести их к минимуму, основная задача на начальном этапе – подыскать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые работают достаточно длительное время и уже успели хорошо себя зарекомендовать.

Капиталовложение в строительство недвижимости считается весьма надежным и прибыльным способом инвестирования. Средства вкладываются на внушительный по времени срок и с минимальными рисками. Сравнивая банковский вклад и вложение в строительство, смело можно утверждать, что последний вариант втрое выгоднее. Рынок недвижимости в России находится в непрерывном развитии, что дает возможность инвестировать в недвижимость постоянно, получая от этого стабильный денежный доход. Достаточно однажды вложить в строительство, и доход на будущее обеспечен, ведь для получения прибыли в дальнейшем не придется вкладывать дополнительные средства, как, например, в любом бизнесе на начальном этапе его развития.

«Это направление очень важно для всей экономики. Если мы говорим об инвестициях в будущее, то строительная отрасль - это и есть будущее»

Инвестировать в недвижимость можно по-разному, то есть схем существует несколько, и каждая из них рассчитана на свой круг инвесторов. Допустим, если вам необходимо жилье, а рядом идет строительство многоэтажного дома, то вложить средства в это строительство выгодно, поскольку на начальных этапах застройки ваша квартира будет стоить гораздо дешевле, чем когда дом будет сдаваться в эксплуатацию. Таким образом, можно хорошо сэкономить на приобретении жилья и выгодно вложить средства в недвижимость.

На сегодняшний день удачно и быстро получает развитие такой сегмент рынка, как загородная недвижимость, и многие инвесторы предпочитают вкладывать в нее свои деньги. Также пригодны для инвестирования и земельные участки, так как земля всегда имеет ценность и ее стоимость постепенно возрастает. В случаеесли участки расположены вблизи города – всегда имеется перспектива, что в скором будущем они будут относиться к черте города, где стоимость участка намного выше, нежели за его пределами.

Таким образом, серьезные крупные инвесторы в целях получения постоянного дохода стремятся активно вкладывать свои средства в гостиничные комплексы, загородную недвижимость, земельные участки, многоквартирные жилые дома.

Вложение в строительство жилья

На сегодняшний день улучшить свои жилищные условия при наличии средств человек может различными способами. При этом следует помнить, что приобретение жилья – это важнейшее мероприятие, требующее определенных юридических знаний. Если инвестировать в строительство, то возможность проживать в собственной квартире появится только после сдачи дома в эксплуатацию, которого на момент вложения средств еще не существует.

Если вы все же решили инвестировать в строительство, необходимо получить сведения о стоимости жилья на первоначальных этапах застройки, чтобы рассчитать разницу, которую вы экономите, приобретая не готовое жилье, а вкладывая средства в его строительство. Есть и другой вариант: приобретение недвижимого имущества в лизинг. В этом случае жилье приобретается третьим лицом, а затем сдается вам на правах аренды с последующим выкупом.

Инвестиции бывают двух основных видов:

1. Средства, вкладываемые в незавершенное строительство.
2. Инвестиции, вкладываемые в здания, которые строятся за счет привлечения только заемных и инвестиционных средств.

В первом случае, прежде всего инвестор обязан убедиться, что подрядчик обеспечит в будущем выдачу документации, на основании которой можно будет оформить в государственных органах право собственности на недвижимость. Между подрядчиком и инвестором заключается договор о капиталовложении в строительство жилья. Согласно Постановлению Правительства, подрядчик обязан представить следующие документы:

• акт передачи жилого помещения лицам, вложившим инвестиции;
• акт сдачи и приема дома в эксплуатацию.

Жилые помещения в домах, построенных путем привлеченных инвестиций, будут оформляться, как частная собственность, при этом владельцы получают свидетельства на право собственности, в соответствии с Законом «О приватизации». В ситуации, когда дом сдается в эксплуатацию, а право собственности оформлено на подрядную организацию, она производит отчуждение права собственности, оформляя его на инвестора. Между сторонами согласно ГК РФ заключается договор. Вне зависимости от способов передачи права собственности на квартиру от подрядчика к лицу, вложившему средства в строительство, право собственности регистрируется только на основании следующих документов:

• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• удостоверение на право собственности;
• акт приема дома в эксплуатацию;
• акт передачи жилого помещения инвестору.

К сожалению, в России пока не принято конкретного законодательного акта, регулирующего правовые отношения между подрядчиком и инвестором. В связи с этим встречается большое количество правонарушений не в пользу инвестора. Зачастую подрядная организация передает инвестору лишь договор о его капиталовложении в строительство, а не ту документацию, которая позволит ему оформить жилое помещение в собственность на свое имя. Договоры о вложении денежных средств могут содержать ссылку на действующее законодательство, которому никто не подчиняется.

Вложения в капитальное строительство

Под капитальным строительством понимается сооружение крупных производственных предприятий, заводов и других зданий, которые после ввода в эксплуатацию смогут приносить стабильную реальную прибыль. По сравнению с жилищным строительством, капитальное строительство намного выгоднее, поскольку в этом случае есть возможность привлечения не только частного, но и государственного капитала. Но эти два вида инвестиций существенно различаются, ведь частный капитал вкладывается с целью получения впоследствии постоянного дохода, а государство инвестирует капитальное строительство с целью повышения эффективности экономического сектора страны. При этом надо заметить, что государство может вкладывать не только денежные средства в производственные фонды, но и предоставлять оборудование, строительные материалы и прочие активы.

В процессе строительства объектов стороны могут иметь между собой различные виды договорных отношений, поскольку согласно российскому законодательству каждый участник строительства одновременно может выступать в нескольких ролях. К примеру, и заказчик, и подрядчик могут быть инвесторами, а по окончании строительства получить право распоряжения той долей, которая положена в зависимости от величины внесенных инвестиций. Заключается соответствующий договор, согласно которому каждая сторона принимает определенные обязательства, причем вместо денежных средств участники получают долю в построенном объекте.

На практике при этом очень часто возникают разного рода споры. В результате общей деятельности всех сторон договора создается определенное имущество, которое является совместной собственностью, но в нем выделены доли. Порой случается, что один инвестор хочет преждевременно разорвать договорные отношения. В подобной ситуации в соответствии со статьей 252 ГК РФ вышедший участник имеет право потребовать выделения в объекте на этом этапе строительства своей доли, либо потребовать выплату вложенных им средств остальными инвесторами.

В целом, большинство инвесторов считают, что в развитие производства, как собственного, так и стороннего, средства вкладывать выгодно. Хоть это и имеет свои риски, но если строительный процесс объекта завершается удачно, эти инвестиции будут приносить максимально возможный доход, что привлекает инвесторов. К тому же, государство поощряет вложения в производство. Пример этому –налоговые льготы.

Инвестирование в коттеджные поселки

Недвижимость за пределами городской черты также является привлекательным объектом для инвестиций. Однако прежде чем вкладывать средства в строительство коттеджного поселка, в котором будет находиться ваш коттедж, нужно изучить все тонкости строительства загородного недвижимого имущества в Российской Федерации.

Непосредственно перед началом застройки коттеджного поселка приобретается земельный участок. Желательно, чтобы он располагался вблизи инженерных сооружений и коммуникаций, что создаст возможность минимизировать впоследствии расходы на подключение построенных домов к коммуникациям. Также необходимо учитывать особенности почвы и грунта на земельном участке.

Инвестиции в загородную недвижимость имеют достаточно высокие риски, в связи с тем, что осуществляются на начальном этапе строительного процесса. При вложениях в жилищное строительство в итоге инвестор получает квартиру, а приобретая недостроенную загородную недвижимость, он получает лишь концепцию, основные параметры которой отражены в инвестиционном договоре и его приложениях. В частности, в них указываются сроки строительства, различные характеристики будущего объекта, условия последующей передачи имущества.

Сложность инвестирования средств в коттеджные поселки состоит и в том, что инвестор не имеет возможности контролировать этапы строительства коттеджа, а недобросовестные застройщики могут поступать не так, как положено, а как им заблагорассудится. К примеру, экономят на различных строительных материалах, устанавливают самые дешевые стеклопакеты плохого качества. Поэтому в договоре и приложениях необходимо оговаривать даже самые мелкие детали, все тонкости процесса строительства загородного недвижимого имущества.

В договоре должны быть предусмотрены и сроки ликвидации брака при строительстве недвижимости, обнаруженного после подписания договора. Также, перед тем, как вкладывать инвестиции в загородную недвижимость, следует выяснить, в порядке ли документация на участок земли, на котором планируется строительство. Он должен быть зарегистрирован на имя застройщика в Федеральной регистрационной службе. Только тогда застройщик вправе возводить на участке объект загородной недвижимости. По окончании строительного процесса покупатель получает на руки документацию о праве собственности не только на коттедж, но и на участок, на котором он возведен.

Возможные риски при инвестициях в недвижимость

Любое вложение денег имеет определенные риски. То же самое и при инвестициях в строительство. Они зависят от многих факторов. Во-первых, от экономического положения в стране, а также от надежности подрядной организации, выполняющей строительство. Но риски относительно вложений в капитальное строительство, загородную недвижимость и другие объекты недвижимого имущества намного меньше, чем, например, инвестиции в акции и облигации.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие недостатки:

• При вложениях в недвижимость до ее реализации потребуются определенные траты для поддержания в хорошем состоянии: коммунальные расходы, налоговые сборы. Если вы планируете сдавать жилье в аренду, потребуется и косметический ремонт.
• Имеется риск, что правительство увеличит размер налогов на недвижимость, в которой вы не проживаете, а местные власти вполне могут поднять суммы коммунальных платежей. В таком случае содержать недвижимое имущество будет невыгодно.
• В период кризисов стоимость недвижимого имущества резко падает относительно стоимости товаров и услуг общего потребления.
• Если вы являетесь физическим лицом и хотите продать имеющуюся в вашей собственности менее трех лет недвижимость, то вы должны будете оплатить подоходный налог.
• Нельзя не учитывать возможность влияния неожиданно возникших местных факторов рядом с принадлежащим вам объектом недвижимости. Строительство вредного производства, например, стекольного или шинного завода вблизи вашего участка существенно понизит его стоимость, тогда как развивающаяся неподалеку инфраструктура (к примеру, строительство торгово-развлекательного центра) увеличит спрос на ваше жилье.

В силу всех этих обстоятельств инвестиции в недвижимость стоит осуществлять лишь при полной уверенности в том, что они станут долгосрочными. Рационально вкладывать в недвижимость и в том случае, если вы даже в моменты кризисов планируете иметь от нее доход.

Заключение

Таким образом, инвестирование финансов – непростой вопрос для многих предпринимателей. С одной стороны, свободные средства должны приносить доход, а с другой – неверное решение может привести к утрате даже вложенных денег. Но при разумном подходе к капиталовложению и предварительном изучении правовой базы и сопутствующей документации, анализе возможных рисков, конкретной ситуации на рынке недвижимости и других местных факторов инвестор сможет принять рациональное для себя решение. Только тогда экономическая оценка инвестиций в строительстве в будущем будет положительна, или рентабельна. Проще говоря, вкладывать деньги в строительство недвижимости нужно, но «с умом». А «кто не рискует, тот не пьет шампанского».

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим? », то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость ».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

• Без ремонта.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

• Новостройки.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений, так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

• Недострой.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

• Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

• Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

• Субаренда.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

• Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

• Кредит.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

• Займ.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

• Инвесторы.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

• Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru . Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Когда дело доходит до инвестирования в жилую недвижимость, есть лишь два основных пути — инвестиции в строительство недвижимости или перепродажа готового объекта.

Недвижимость для перепродажи чаще всего приобретается непосредственно у домовладельца, который когда-то сам в ней проживал или сдавал ее в аренду. Как правило, у застройщика подобные объекты не покупаются.

Напротив, строящиеся объекты приобретают непосредственно у застройщика или другого инвестора. Он — и владелец, и продавец. До этого в подобных объектах никто не проживал и они считаются совершенно новыми.

Если вы собираетесь выкупить недвижимость у банка, то скорее всего, с целью перепродажи. В этом случае можно выхватить удачный объект, принадлежащий застройщику, который не смог реализовать его вовремя.

Вот некоторые из многих преимуществ инвестиций в строительство недвижимости или только построенные объекты недвижимости:

Небольшой первый взнос

Как правило, недавно построенная недвижимость стоит дешевле. Авансовый депозит может варьироваться от 1000 долларов до 10% от стоимости объекта. Кроме того, условия сделки всегда можно обговорить, минимизировав инвестиционные риски.

Это условие верно как для уже строящегося объекта, так и для того, что только планируется возводить после подписания с вами договора купли-продажи.

Во время повышенного спроса на недвижимость, небольшой депозит позволяет некоторым инвесторам увеличить прибыль, передав контракт другим инвесторам за определенную плату. Однако данная практика не распространена.

Низкие эксплуатационные и ремонтные издержки

В отличие от стратегии перепродажи недвижимости, вложение средств в новый объект идет рука об руку с гарантией надежности таких аспектов как материалы, отопительная и вентиляционная системы, электрика и сантехника. Существует также 10-летняя гарантия, охватывающая основные структурные элементы вроде фундамента.

При перепродаже недвижимости такая гарантия есть далеко не всегда.

Кроме того, осуществляемый своими усилиями ремонт может не соответствовать текущим строительным нормам. Например, используемые материалы могут содержать опасные вещества наподобие асбеста или свинца.

Растущий и развивающийся рынок

Инвестирование в строительство недвижимости всегда можно осуществить в условиях растущего и развивающегося рынка. Именно это поможет уменьшить риск и максимизировать долгосрочную прибыль. В этих условиях возможны инвестиции и в объекты для последующей перепродажи, однако тогда придется отказаться от других преимуществ, изложенных в этой статье.

Обязательно проанализируйте и изучите рынок. Покупка недвижимости в районах с неразвитой инфраструктурой и с отсутствием других важных удобств может существенно снизить возможные выгоды, нежели в благоустроенных районах с .

Сроки окупаемости

Большинство экспертов по недвижимости пришли к выводу о том, что, в целом, только что построенные объекты приносят прибыль быстрее, чем их коллеги. Особенно если развивается район, в котором они находятся. Это помогает серьезно увеличить стоимость недвижимости, особенно если в местности растет число жителей.

Скидки

Нередко бывает, что покупка объекта на ранних стадиях строительства обходится намного дешевле уже готового к эксплуатации здания. Ситуации приобретения недвижимости от застройщика на 5% до 20% ниже рыночной стоимости довольно часты.

Зачем застройщику продавать недвижимость вам со скидкой? Одна из причин — конкуренция и желание быстрее окупить проект, чтобы получить возможность построить еще больше. Наличие покупателей, выстроившихся в очередь, снижает кредитные риски инвестирования в строительство недвижимости.

Контроль затрат

При покупке объекта непосредственно перед строительством вы получаете дополнительную возможность проконтролировать особенности будущего здания и адаптировать его в соответствии с вашими потребностями.

Очевидная выгода подобного приобретения — возможность выбора планировки, напольных покрытий, освещения, сантехники и даже мебели. Это полезно, когда вы хотите снизить расходы и повысить привлекательность объекта для будущих арендаторов. К тому же, вы можете выбрать местоположение объекта.

Более новые технологии

Нередко новые здания строятся с применением более новых и более совершенных технологий. Они могут обладать лучшей конструкцией, планировкой и материалами. Системы и технологии изоляции, кондиционирования воздуха и отопления постоянно меняются в лучшую и более экономичную сторону.

В целом, строящиеся или только построенные объекты гораздо выгоднее в плане инвестиций, нежели те, что уже были в эксплуатации и покупаются готовыми с целью последующей перепродажи. Их гораздо чаще можно приобрести в условиях быстрорастущего рынка и часто — по цене гораздо ниже рыночной. Кроме того здесь реже встречаются неприятные сюрпризы. Желаем вам удачных сделок при инвестировании в строительство недвижимости.